Byomdannelse og ejendomsudvikling på tidligere industriarealer

Transkript

1 Byomdannelse og ejendomsudvikling på tidligere industriarealer Foredrag for

2 Disposition 1. Indledning, herunder om centrale problemer og udfordringer i f. m. byomdannelse 2. Byomdannelsesreglerne i Planloven Byomdannelsesreglernes baggrund og udvikling frem til i dag Den gældende retstilstand/planlovens virkemidler 3. Offentligt-privat samarbejde Aftalebaserede partnerskaber Udbygningsaftaler (jf. Planloven) Kommunalt grundkøb og salg mv. Selskabsbaserede partnerskaber Byomdannelsesselskaber (baseret på kommunalfuldmagten) Byomdannelsesselskaber (baseret på L548) 4. Centrale udfordringer og problemer i f. m. byomdannelse og hvordan de løses vha. ovenstående virkemidler (belyst ved en række case-eksempler) 2

3 Begrebet byomdannelse Byomdannelse Byudvikling Byfornyelse 3

4 Problemer og udfordringer i f. m. byomdannelse Kompleks ejerstruktur Forurening Blanding af nedlagte og igangværende virksomheder Støj, lugt, støv og andre gener Offentlighedens adgang til vandet Planlægning på vand i havne Tilstrækkeligheden af virkemidlerne i Planloven Omkostningsfordeling ved byomdannelse Samarbejde mellem kommune og private ejendomsudviklere Nabohensyn ( omvendt naboret og potentielle nabokonflikter ) 4

5 Byomdannelsesreglerne i Planloven - virkemidlerne i hovedpunkter (1) Udpegning af byomdannelsesområder i kommuneplanlægningen: ( 11 b, stk. 1, nr. 4) byomdannelsesområder, hvor anvendelsen af bebyggelse og ubebyggede arealer til erhvervsformål, havneformål eller lignende aktiviteter skal ændres til boligformål, institutionsformål, centerformål, rekreative formål eller erhvervsformål, der er forenelige med anvendelse til boligformål, (Forudsætning jf. 11 d) Et byomdannelsesområde, jf. 11 b, stk. 1, nr. 4, skal afgrænses således, at det kun omfatter et område, hvor anvendelsen til miljøbelastende erhvervsformål, havneformål eller lignende aktiviteter i den langt overvejende del af området er ophørt eller under afvikling. 5

6 Byomdannelsesreglerne i Planloven - virkemidlerne i hovedpunkter (2) Regulering af byomdannelsesområder i lokalplaner ( lokalplankataloget, PL 15, stk. 2): vha. de eksisterende bestemmelser om areal- og bygningsanvendelse, bebyggelsens udformning, veje, stier etc. (nr. 13) oprettelse af grundejerforeninger for nye haveboligområder, erhvervsområder, områder for fritidsbebyggelse eller byomdannelsesområder, herunder om medlemspligt og om foreningens ret og pligt til at forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg. (nr. 21) isolering mod støj af ny boligbebyggelse i eksisterende boligområder eller områder for blandede byfunktioner, jf. 11 b, stk. 1, nr. 2, (nr. 23) anvendelsen af vandområder i et byomdannelsesområde, jf. 11 d, inden for eller i tilknytning til en havns dækkende værker, (nr. 24) udformningen af anlæg på vandområder i et byomdannelsesområde, jf. 11 d, inden for eller i tilknytning til en havns dækkende værker, herunder inddæmning og opfyldning, etablering af faste anlæg og anbringelse af faste eller forankrede indretninger eller genstande samt anbringelse af fartøjer, der agtes anvendt til andet end sejlads, uddybning eller gravning m.v. 6

7 Byomdannelsesreglerne i Planloven - virkemidlerne i hovedpunkter (3) Forudsætninger for regulering af byomdannelsesområder i lokalplaner: (Forudsætning jf. 15, stk. 9) En lokalplan for et byomdannelsesområde med havnearealer skal indeholde bestemmelser, der sikrer offentlighedens adgang til vandet. (Forudsætning jf. 15 a, stk. 1) En lokalplan må kun udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, hvis planen med bestemmelser om etablering af afskærmningsforanstaltninger m.v., jf. 15, stk. 2, nr. 12, 18 og 21, kan sikre den fremtidige anvendelse mod støjgener. Stk. 2. Lokalplaner, der tilvejebringes for arealer i et område, som i kommuneplanen er fastlagt som et byomdannelsesområde, kan uanset stk. 1 udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, når kommunalbestyrelsen har sikkerhed for, at støjbelastningen er bragt til ophør i løbet af en periode, der ikke væsentligt overstiger 8 år, efter at den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort. (Forudsætning jf. 16, stk. 7) Redegørelsen til en lokalplan som nævnt i 15 a, stk. 2, skal indeholde oplysning om, hvordan det sikres, at støjbelastningen bringes til ophør. En redegørelse, der forudsætter gennemførelse af støjdæmpende foranstaltninger på eksisterende virksomheder, skal indeholde nærmere oplysninger om grundlaget for vurderingen af de enkelte virksomheder, og oplysningerne skal så vidt muligt være tilvejebragt i dialog med virksomhederne. 7

8 Byomdannelsesreglerne i Planloven - virkemidlerne i hovedpunkter (4) Udbygningsaftaler om infrastruktur (jf. PL 21 b) med henblik på at: 1) opnå en højere kvalitet eller standard af den planlagte infrastruktur i et område, 2) fremrykke lokalplanlægningen for et område, der i kommuneplanens rammebestemmelser er forudsat lokalplanlagt for bebyggelse, herunder byomdannelse, men hvor lokalplanlægning vil være i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser, eller 3) ændre eller udvide de byggemuligheder, der fremgår af kommuneplanens rammebestemmelser eller lokalplanen for det pågældende område, på betingelse af, at grundejeren kun skal bidrage til at finansiere infrastrukturanlæg, som det ikke vil påhvile kommunen at etablere. 8

9 Byomdannelsesreglerne i Planloven - virkemidlerne i hovedpunkter (5) Forudsætninger for indgåelse af udbygningsaftale: (Forudsætning jf. 21 b, stk. 1) På opfordring fra en grundejer kan kommunalbestyrelsen indgå en udbygningsaftale med grundejeren for områder, der i kommuneplanen er udlagt til byzone, jf. 11 a, nr. 1. (Forudsætning jf. 21 b, stk. 3) Udbygningsaftalen kan kun indeholde bestemmelser om, at grundejeren helt eller delvis skal udføre eller afholde udgifterne til de fysiske infrastrukturanlæg, som skal etableres i eller uden for området for at virkeliggøre planlægningen. Aftalen kan endvidere bestemme, at omkostningerne til udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplan afholdes af grundejeren. (Forudsætning jf. 21 b, stk. 4 og 5) Udbygningsaftaler skal offentliggøres og vedtages parallelt med lokalplanen (Forudsætning jf. 16, stk. 8) Redegørelsen til lokalplanforslag, der har tilknytning til indgåelsen af en udbygningsaftale, jf. 21 b, skal indeholde oplysninger om, hvordan lokalplanforslagets indhold og udformning af bestemmelser har sammenhæng med udbygningsaftalen. 9

10 Byomdannelsesreglernes baggrund og udvikling del 1 (frem til 2003) Erhvervs- og Bypolitisk Udvalg blev nedsat af by- og boligministeren i juni måned 1999 som opfølgning på regeringens bypolitiske redegørelse. Udvalgets opgave har været at vurdere, hvordan byerne kan blive en attraktiv ramme for fremtidens erhvervsudvikling. 10

11 Byomdannelsesreglernes baggrund og udvikling del 1 (frem til 2003) Udvalgets anbefalinger i hovedpunkter: Mulighed for udpegning af byomdannelsesområder i kommuneplanlægningen Mulighed for at pålægge investorer at bidrage til finansiering af nødvendige infrastrukturomkostninger i byomdannelsesområder Overgangsordning for støj, midlertidig overskridelse af Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser Mulighed for at oprette byomdannelesesselskaber Lov nr. 440 af 10/06/2003 om ændring af lov om planlægning (Byomdannelse): Mulighed for udpegning af byomdannelsesområder i kommuneplanlægningen Overgangsordning for støj, midlertidig overskridelse af Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser 11

12 Byomdannelsesreglernes baggrund og udvikling del 1 (frem til 2003) Investorbidrag? Justitsministeriet, sagde med henvisning til grundlovens 43, at der er tale om en skat, og at en sådan kun kan fastlægges ved lov. Det betyder, at kriterierne for investorbidrag skal fremgå entydigt af loven. Lovforslaget fremsættes uden infrastrukturdelen, idet regeringen/ministeren ikke har ønsket at medvirke til et forslag, som kan betragtes som en skat. 12

13 Byomdannelsesreglernes baggrund og udvikling del 1 (frem til 2003) Byomdannelsesselskaber? Lov nr. 548/2006 om kommuners udførelse af opgaver for andre offentlige myndigheder og kommuners og regioners deltagelse i selskaber (og tidl. L 384/1992) giver allerede hjemmel for kommuner til at deltage i byomdannelsesselskaber, når: Deltagelsen skal ske i selskaber med begrænset ansvar Kommunen må ikke have bestemmende indflydelse ( 3, stk. 4) Private ejere skal besidde mindst 25% af selskabet kapital og stemmerettigheder ( 4, stk. 1) 25%-reglerne ( 5) iagttages Udbudsreglerne iagttages 13

14 Byomdannelsesreglernes baggrund og udvikling - del 2 (videre frem til 2007) Projekt Fornyelse af planlægningen kvalitet i bydels- og lokalplanlægningen er et partnerskab mellem Realdania og Miljøministeriet ved Skov- og Naturstyrelsen. Det overordnede formål har været: at identificere barrierer for, at planloven anvendes som et instrument, der kan medvirke til en større kvalitet af det byggede miljø i forbindelse med byudvikling og byomdannelse, at fokusere på sammenhængen mellem bydelsplanlægningen og lokalplanlægningen samt på muligheden for at knytte lokalplanlægningen og byggesagsbehandlingen tættere sammen, at pege på nye måder at anvende loven på med henblik på at sikre en bedre kvalitet en ændret plankultur, samt at pege på områder, hvor en ændring af loven kan medvirke til sikring af en øget kvalitet i udformningen af det byggede miljø. Delprojekter Projektets problemstillinger er belyst i seks delprojekter udarbejdet af konsulentteams: Delprojekt 1: Planlovens muligheder for aktiv regulering og samspillet med partnerskaber og byudviklingsselskaber - projektet vurderer, om planloven er tidssvarende i forhold til at sikre en tættere kobling mellem planlægning og realisering af planerne 14

15 Byomdannelsesreglernes baggrund og udvikling - del 2 (videre frem til 2007) Udvalgte anbefalinger fra rapporten i hovedpunkter: Udbygningsaftaler (efter norsk forbillede) Planlægning for vandområder i havne o.l. Lov nr. 537 af 06/06/2007 om ændring af lov om planlægning (Bypolitik m.v.) Udbygningsaftaler om infrastruktur (jf. PL 21 b) Regulering af byomdannelsesområder i lokalplaner ( lokalplankataloget, PL 15, stk. 2): (nr. 23) anvendelsen af vandområder (nr. 24) udformningen af anlæg, herunder inddæmning og opfyldning, etablering af faste anlæg og anbringelse af faste eller forankrede indretninger eller genstande samt anbringelse af fartøjer, der agtes anvendt til andet end sejlads, uddybning eller gravning m.v. 15

16 Ej skat! Forslag til Lov om ændring af lov om planlægning (Bypolitik m.v.) (2006/1 LSF 204) Fremsat den 28. marts 2007 af miljøministeren (Connie Hedegaard) Justitsministeriet har overvejet, om de udgifter, som en grundejer i henhold til den foreslåede ordning vil kunne komme til at afholde som en del af en udbygningsaftale, vil udgøre en skat i grundlovens 43 s forstand. Efter forslaget er det en betingelse for, at der kan indgås en udbygningsaftale, at vedkommende grundejer har opfordret kommunalbestyrelsen til at indgå aftalen. Ordningen bygger således på, at grundejeren frivilligt påtager sig at afholde udgifterne. Særligt i forhold til de typer udbygningsaftaler, der er omfattet af den foreslåede 21 b, stk. 2, nr. 1 og 3, vil der endvidere ifølge forslaget ikke være tale om, at grundejeren påtager sig at finansiere infrastrukturprojekter, som det ellers aktuelt eller på et senere tidspunkt ville påhvile kommunalbestyrelsen at finansiere. Med hensyn til den form for udbygningsaftaler, som omfattes af forslaget til 21 b, stk. 2, nr. 2, skabes der ifølge lovforslaget alene mulighed for at indgå aftaler om i forvejen fastsatte og sagligt (planmæssigt) begrundede hindringer for udbygningen af det pågældende område. Endvidere vil der i forhold til denne type udbygningsaftale bortset fra en eventuel fremrykning af tidspunktet for udnyttelse af en byggetilladelse, som den pågældende grundejer i alle tilfælde vil kunne få ikke ske nogen ændringer i indholdet af en byggetilladelse, som den pågældende grundejer har eller vil kunne få. I hvert fald under disse omstændigheder er det Justitsministeriets opfattelse, at de udgifter, som en grundejer i henhold til den foreslåede ordning vil kunne komme til at afholde som en del af en udbygningsaftale, ikke vil udgøre en skat i grundlovens 43 s forstand. 16

17 Den gældende retstilstand/ Planlovens virkemidler (resumé) Kommuneplanlægningen giver mulighed for at udpege byomdannelsesområder Lokalplanen giver mulighed for i byomdannelsesområder at udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse enten ved at dispensere fra de almindelige støjkrav i ca. 8 år, eller ved at kræve afskærmningsforanstaltninger/støjisolering, samt at planlægge for arealer og anlæg på vandområder samt at regulere etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg via grundejerforeninger Udbygningsaftaler giver mulighed for privat medfinansiering af fysisk infrastruktur for at: 1) opnå en højere kvalitet eller standard af den planlagte infrastruktur i et område, 2) fremrykke lokalplanlægningen for et område, der i kommuneplanens rammebestemmelser er forudsat lokalplanlagt for bebyggelse, herunder byomdannelse, men hvor lokalplanlægning vil være i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser, eller 3) ændre eller udvide byggemuligheder 17

18 Lovgivningen lader en række spørgsmål stå åbne (1) PL 15 a, stk. 1 En lokalplan må kun udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, hvis planen med bestemmelser om etablering af afskærmningsforanstaltninger m.v., jf. 15, stk. 2, nr. 12, 18 og 21, kan sikre den fremtidige anvendelse mod støjgener. Kan omkostningerne til støjreduktion væltes over på de nye naboer? PL 15, stk. 2. I en lokalplan kan der optages bestemmelser om: [..] 21) isolering mod støj af ny boligbebyggelse i eksisterende boligområder eller områder for blandede byfunktioner, jf. 11 b, stk. 1, nr. 2, [..] 18

19 Ekskurs ad. (1) Tillæg til vejledning nr. 5/1984: Ekstern støj fra Virksomheder - Juli 2007 Helt klart ja! selvom det bryder med traditionen om at forureneren betaler, jf. miljøbeskyttelseslovgivningen, og selvom det bryder med traditionen om at geneforvolder betaler, jf. naboretten Men støjisolering kan formentlig kun løse en del af problemet (indendørs støjniveau). Det udendørs støjniveau vil sædvanligvis stadig være en udfordring 19

20 Virksomhed A Virksomhed B C Boliger Kontorer somhed Kajområde Virksomhed Kajområde Virk- C 20

21 Lovgivningen lader en række spørgsmål stå åbne (2) PL 15 a, stk. 2 Lokalplaner, der tilvejebringes for arealer i et område, som i kommuneplanen er fastlagt som et byomdannelsesområde, kan uanset stk. 1 udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, når kommunalbestyrelsen har sikkerhed for, at støjbelastningen er bragt til ophør i løbet af en periode, der ikke væsentligt overstiger 8 år, efter at den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort. PL 16, stk. 7. Redegørelsen til en lokalplan som nævnt i 15 a, stk. 2, skal indeholde oplysning om, hvordan det sikres, at støjbelastningen bringes til ophør. En redegørelse, der forudsætter gennemførelse af støjdæmpende foranstaltninger på eksisterende virksomheder, skal indeholde nærmere oplysninger om grundlaget for vurderingen af de enkelte virksomheder, og oplysningerne skal så vidt muligt være tilvejebragt i dialog med virksomhederne. 21

22 Lovgivningen lader en række spørgsmål stå åbne (2) (fortsat) Hvor sikker skal denne sikkerhed være? Hvad nu hvis virksomheden ikke kan eller kommunen efter de 8 år ikke kan få sig til at tvinge virksomheden til at reducere støjbelastningen? Hvorledes er de nye naboer hhv. virksomheden så stillet naboretligt hhv. offentligretligt? Og hvem er (i givet fald) erstatningspligtig? Hvad nu, hvis kommunen ikke har taget virksomhederne ordentligt i ed? Kan kommunen ekspropriere sig ud af problemerne? Kan den presse en virksomhed ud af et byomdannelsesområde vha. Miljøbeskyttelsesloven og erstatningsfrit? 22

23 Ekskurs ad. (2) Hvordan har sikkerhed for? Planlægning (grænser for planlægning og regulering!) Miljøbeskyttelsesloven trods KFE (forbud mod minkfarms drift) har næppe stor rækkevidde overfor sunde igangværende virksomheder i et byomdannelsesområde (dvs. beskyttelsen af virksomhederne rækker reelt udover de 8 år) Aftale sig frem med virksomheden Andre virkemidler? Lukke og slukke virksomheden Aftale og kommunalt jordkøb (hvor miljøbeskyttelseslovens regler ikke kan anvendes, Hald Søsagen, se Revsbech 2005, s. 189) Ekspropriation? Hvis forkert prognose om at MBL kan løse problemet kan ekspropriation så anvendes som redningsplanke (nødvendighedskravet)? 23

24 Ekskurs ad. (2) (fortsat) Offentligretligt erstatningsansvar? U H (Hasle, Århus passivitet/ulempeerstatning, planskade/værditab) Det naboretlige erstatningsansvar? Hovedreglen U V (4 vindmøller forskel ml. naboret og off. ret) MAD /TfL U H (Holte Midtpunkt dispensation, naboret, kommunens engagement) NB! Husk klageadgang Om kommunalbestyrelsen har sikkerhed for, at støjbelastningen er bragt til ophør i løbet af en periode, der ikke væsentligt overstiger 8 år er et retligt spørgsmål 24

25 Lovgivningen lader en række spørgsmål stå åbne (3) PL 21 b, stk. 1 På opfordring fra en grundejer kan kommunalbestyrelsen indgå en udbygningsaftale med grundejeren for områder, der i kommuneplanen er udlagt til byzone, jf. 11 a, nr. 1. Hvad nu, hvis kommunen forlanger eller lægger pres på en grundejer for at få - en udbygningsaftale? Er det så ulovlig skatteopkrævning? 25

26 Lovgivningen lader en række spørgsmål stå åbne (5) PL 21 b, stk. 2 Udbygningsaftaler kan indgås med henblik på at 1) opnå en højere kvalitet eller standard af den planlagte infrastruktur i et område, 2) fremrykke lokalplanlægningen for et område, der i kommuneplanens rammebestemmelser er forudsat lokalplanlagt for bebyggelse, herunder byomdannelse, men hvor lokalplanlægning vil være i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser, eller 3) ændre eller udvide de byggemuligheder, der fremgår af kommuneplanens rammebestemmelser eller lokalplanen for det pågældende område, på betingelse af, at grundejeren kun skal bidrage til at finansiere infrastrukturanlæg, som det ikke vil påhvile kommunen at etablere. Hvad nu, hvis kommunen ønsker mere og andet? 26

27 Offentligt-privat samarbejde - flere muligheder Aftalebaserede partnerskaber Udbygningsaftaler (jf. Planloven) Kommunalt grundkøb og salg mv. Selskabsbaserede partnerskaber Byomdannelsesselskaber (baseret på kommunalfuldmagten) Byomdannelsesselskaber (baseret på L548) 27

28 Offentligt-privat samarbejde hvorfor? Højkonjunktursituationen I vækstperioder såvel som i vækstområder resulterer byomdannelse ofte i store (grundværdi)stigninger Det kan synes og mange kommuner synes faktisk, at det er rimeligt, at investorerne/private udbyggere er med til at betale de betydelige omkostninger, der er forbundet med udbygningen af infrastrukturen Lavkonjunktursituationen I lavvækstperioder såvel som i lavvækstområder er det ofte vanskeligt at få investorer/private udbyggere til at deltage i byudvikling og byomdannelse. Det kan synes og mange kommuner synes faktisk, at det er rimeligt, at kommunen agere som fødselshjælper for at få igangsat eller katalyseret byomdannelses- og byudviklingsprojekter, om nødvendigt vha. støtte 28

29 Udbygningsaftaler (jf. Planloven) Forslag til Lov om ændring af lov om planlægning (Bypolitik m.v.) (2006/1 LSF 204) Fremsat den 28. marts 2007 af miljøministeren (Connie Hedegaard) Loven omfatter alene muligheden for bidrag til fysiske infrastrukturanlæg som f.eks. etablering af infrastrukturanlæg til veje, vand og afløb inden for byområdet ved større byggeprojekter, eller anlæg uden for byområdet som f.eks. omlægning af en vej eller etablering af en broforbindelse til området i det omfang, det har betydning for det aktuelle områdes udbygning. Udbygningsaftaler kan derimod ikke omfatte bygninger og anlæg, som er et led i de offentlige tjenesteydelser, som skal bekostes af det offentlige. Det gælder f.eks. opførelse af skoler, børnehaver og andre institutioner m.v. Fysisk infrastruktur = teknisk infrastruktur; IKKE social infrastruktur! 29

30 Kommunalt grundkøb og salg mv. Virkemidlerne: Grundkøb på det fri marked Grundsalg på det fri marked Indgåelse af aftaler før videresalg af kommunal jord (herunder indføjelse af klausuler i skøde ved salg, eller lysning af servitutter) Bemyndigelsen følger navnlig af tre forhold: Det kommunale selvstyre (under statens tilsyn), jf. Grundlovens 82 Den kommunale skatteudskrivningsret, og Traditionen (for at stille forskellige ydelser til rådighed for borgerne fx parker, medborgerhuse, etc.) 30

31 Kommunalt grundkøb og salg mv. Legalitetsprincippet Udbudsbekendtgørelsens procedurekrav om, at salg af kommunens faste ejendomme som hovedregel kun må ske efter forudgående offentligt udbud Reguleringslovgivningen: lovhjemmel til at løse fx et forureningsproblem udelukker kommunen fra at betale for en forurenende virksomheds flytning (Jf. bl.a. Indenrigsministeriets skr. af 16. juni 1984, j.nr. 112/1500-3/84) De kommunalretlige grundsætninger Almennyttekriteriet, der indebærer et krav om at kommunens økonomiske midler anvendes med et generelt sigte (fælles behov og interesse hos kommunen som samfund); forbud mod begunstigelse af enkeltpersoner/-virksomheder (favoritisme, forskelsbehandling, vilkårlighed, magtfordrejning) Lokalitetsprincippet, der afgrænser kommunens opgaver og interesseområde udadtil, dels territorialt i forhold til andre kommuner, dels til andre administrative niveauer, navnlig staten Forbud mod berigelse af kommunen, der indebærer en formodning om, at kommuner som offentlige, almennyttige enheder - og dermed bundet af krav om at forfølge saglige (herunder ikke-finansielle) hensyn normalt ikke må præstere ydelser, herunder købe og sælge jord, med det hovedformål at tjene penge Kravet om økonomisk forsvarlighed, der navnlig skal sikre imod, at kommunalbestyrelsen sætter skatteborgernes penge over styr, og Intensitetskriteriet, der går på tværs, og som navnlig udtrykker en formodning imod, at varetagelse af et kommunalt formål sker på bekostning af konkurrencen i den private sektor og på bekostning af andre kommuner. 31

32 Kommunalt grundkøb og salg mv. Særligt vægtige kommunale interesser antages at være: Byplanmæssige interesser (pga. kommunens rolle som byplanmyndighed). Fx er der fortilfælde for, at en kommune yder støtte til en retsbygnings facade (trods lokalitetsprincippet) Miljømæssige interesser (pga. kommunens rolle som miljømyndighed). Fx er det muligt, at anvende kommunale ydelser til løsning af miljøproblemer, der ikke er lovhjemmel i miljølovgivningen til at løse, eller som miljøbeskyttelsesloven ikke rækker til at løse i et omfang, så kommunens formål kan nås (se fx omtalen af Hald Sø i Revsbech 2005, s. 189) Interesser i infrastruktur (pga. kommunens traditionelle rolle med at forsyne borgerne med veje og anden teknisk infrastruktur). Fx er der fortilfælde for billigsalg af byggegrund til fragtmandscentral trods almennytte- og intensitetskriteriet. Varetagelse af en saglig kommunal interesse kan endvidere begrunde, at en kommune sælger fast ejendom til en tilbudsgiver, der ikke har afgivet det højeste købstilbud i en offentlig udbudsrunde, jf. udbudsbekendtgørelsens (bkg. 472/1991) 6, stk. 2. Parallelt hertil kan en saglig kommunal interesse under visse omstændigheder begrunde: Kommunalt grundkøb på det fri marked (og måske i helt særlige tilfælde købe til en pris, der afviger fra markedsprisen), fx for at løse et miljø- eller byplanproblem én gang for alle, Kommunalt grundsalg/videresalg på det fri marked (og måske i helt særlige tilfælde til en pris, der afviger fra markedsprisen) for at formå en bestemt ejer til at flytte sin virksomhed og således løse et miljø- eller byplanproblem én gang for alle. Her ligger givet vis mange uudnyttede muligheder! 32

33 Byomdannelsesselskaber (baseret på kommunalfuldmagten) En kommune kan (sagtens) indgå i et byomdannelsesselskab enten med apportindskud af jord eller med kapitalindskud sammen med private partnere Men kommunen er bundet af fuldstændigt de samme kommunalretlige regler, som når den agerer på grundlag af kommunalfuldmagten i andre sammenhænge (jf. forrige sider), lige som reglerne i L548/2006 (jf. de næste sider) giver en effektiv guideline for, hvilke forhold, der skal påses for at selskabet er lovligt Specielt omkring udbudsreglerne (gælder for både selskaber baseret på kommunalfuldmagten og L548/2006): Kommunen er som hovedregel bundet af krav om offentligt udbud, når jord indskydes i selskabet, men der kan søges om dispensation fra tilsynsmyndigheden Byomdannelsesselskabet er undtaget fra udbudsreglerne, når selskabet sælger jord (fx til den private partner i byomdannelsesselskabet) 33

34 Byomdannelsesselskaber (baseret på L548/2006) Der er i dag reelt ingen forskel på mulighederne i byomdannelsesselskaber baseret på kommunalfuldmagten hhv. L548/2006 Før L548/2006 var der en grænse på 10 mio. kr. for kommunalt kapitalindskud (jf. L384/1992 3) De væsentligste betingelser for at indgå i et byomdannelsesselskab baseret på L548/2006 er som tidligere nævnt: Deltagelsen sker i selskaber med begrænset ansvar Kommunen ikke har bestemmende indflydelse ( 3, stk. 4) Private ejere skal besidde mindst 25% af selskabet kapital og stemmerettigheder ( 4, stk. 1) 25%-reglerne ( 5) iagttages Udbudsreglerne skal iagttages 34

35 Case 1 Aftalebaseret partnerskab Kommunalt grundkøb og salg mv. Lindholm Brygge i Aalborg Dansk Andels Cement S.m.b.A. (DAC) ejer arealet ved igangsætningen sidst i 1990 erne Der foreligger intet formelt aftalegrundlag, men i lokalplanen fra 2000 er de forskellige aftaler mellem Aalborg Kommune og DAC indarbejdet 35

36 Mål Der er ikke noget klart defineret officielt mål for dette uformelle partnerskab. Virkemidler I byomdannelsesprocessen havde kommunen og DAC hver især forpligtet sig til opgaver, og kommunen har tilladt forskellige ting gennem planforhandlingerne. Kommunen har forpligtet sig til: At bygge 100 almenboliger At ændre plangrundlaget Kommunen har tilladt: Deponering af forurenet jord på friarealer At bygge i højden ved Siemens bygningen DAC har forpligtet sig til: At genanvende industribygninger Silo og Katedral At anlægge al infrastruktur inden for området, også offentlige stier, rundkørsel mv. At anvende landskabsarkitekt og følge en udarbejdet designmanual At tænke bæredygtighed ind områdets bebyggelse (Kilde: Nina Ullvit og Astrid Stigaard Nielsen, 2007) 36

37 Case 2 Selskabsbaseret partnerskab Byomdannelsesselskaber (baseret på kommunalfuldmagten) Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S Lokalplan for omdannelsen af den del af Sydhavnen, der betegnes Teglværkshavnen, herunder også Sluseholmen, tilvejebringes i 1999 Københavns Havn og Københavns Kommune stifter et byggemodningsselskab, der skulle erhverve, byggemodne og sælge arealerne d. 6/ Selskabet har gennemført størstedelen af sine opgaver - bebyggelsen er pt. ved at blive realiseret, og de første beboere er flyttet ind i området. 37

38 Mål Selskabets formål blev defineret til at være at»medvirke til omdannelse af Sydhavn gennem køb, byggemodning og videresalg af arealer på Sluseholmen og i den øvrige del af Sydhavnen«Den planlagte bebyggelse på den nordlige del Sluseholmen omfattede etagekvadratmeter, hvoraf højst 30 % måtte være til erhverv, resten skulle være til boliger Virkemidler Kommunen og havnen indskød hver 10 mio. kr. og stillede herudover 40 mio. kr. hver i ansvarlig lånekapital For at opfylde ovenstående formål blev selskabets opgaver i aktionæroverenskomsten fastsat til at være at: Købe Købehavns Havns arealer på Sluseholmen Forestå oprensning og byggemodning Videresælge arealer på nærmere anførte vilkår Arbejde for udviklingen af byggesystem og reduktion af byggeomkostninger Indstille om byggemodningsselskabet skal fortsættes i øvrige Sydhavn Vilkårene i forbindelse med videresalg skulle angå arkitektonisk kvalitet, blandede ejerformer til boligerne, miljøorienteret nybyggeri samt helårsboliger med bopælspligt 38

39 Case 3 Selskabsbaseret partnerskab Byomdannelsesselskaber (baseret på L548) Sønderborg Havneselskab A/S Sønderborg Havneselskab A/S blev dannet d. 10. november 2006 med kommunen og Bitten og Mads Clausens Fond som aktionærer. Derudover har Fonden Realdania valgt at slutte op som aktionær, og er indtrådt i selskabets bestyrelse pr. 1. april Til sammen har aktionærerne skudt 30,7 mio. kr. i selskabet, heraf 9,9 mio. fra kommunen og 10,4 mio. fra hver af de to andre aktionærer. Tilsynsrådet for Sønderjylland mv. havde givet samtykke til, at der kunne ske salg af de kommunale grunde til selskabet uden offentligt udbud, og selskabet har købt ca. 5 ha arealer på havneområdet fra kommunen d. 20/ Masterplanen skal udarbejdes i løbet af Sidst i 2008 skulle det første byggeri gerne kunne påbegyndes, mens den sidste aftale angående udbygning gerne skulle være underskrevet i

40 Mål Visionen for områdets omdannelse er, at den nye anvendelse af havnen skal bidrage til at gøre Sønderborg til en levende by med høj bykvalitet og stor tiltrækningskraft. Det er målet for selskabet at realisere denne vision. Virkemidler Masterplan Detailplaner som grundlag for Lokalplanlægning Designguide (lyses servitutstiftende) Salg af kommunalt havneareal (anslået værdi mio. kr.) til selskabet Videresalg af selskabets grunde til planrealisering (Kilde: Nina Ullvit og Astrid Stigaard Nielsen, 2007) 40

41 Yderligere læsning Nina Ullvit og Astrid Stigaard Nielsen, Offentlig-private partnerskaber i byomdannelse - Muligheder og begrænsninger (afgangsprojekt), Landinspektørstudiet,, 2007 ( =application/pdf) Michael Tophøj Sørensen, Offentlige-private partnerskaber og byomdannelse, s i: Lars Ramhøj (red.), Fast ejendoms ret Synsvinkler og synspunkter (Festskrift til Orla Friis Jensen), Jurist- og Økonomforbundets Forlag