Investeringsejendomme

Transkript

1 Kandidatafhandling Erhvervsøkonomisk institut Cand.merc.aud. Forfatter: Louise Hedegård Sørensen Vejleder: Henrik Trangeled Kristensen Investeringsejendomme En vurdering af om reglerne i ÅRL og IAS indenfor den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme er hensigtsmæssige i forhold til regnskabsbrugeren samt en analyse af konsekvenserne ved at kunne udlodde af nettoopskrivningen på investeringsejendomme. Handelshøjskolen, Århus Universitet Maj 2011

2 Executive summary As a consequence of the financial crisis, the value of property has decreased drastically during the past years resulting in a huge effect on the recognition and measurement of investment companies properties. Concurrently, the request for a binding of the net revaluation on equity according to the Danish Financial Statements Act was repealed enabling major shareholders to distribute dividend based on it. Both issues have increased focus on the assessment of property and the treatment in the financial statements. Based on this, I have answered the following question: Are the rules in ÅRL and IAS in the accounting treatment of investment properties appropriate for the user and what the consequences of the possibility for are distributed by net revaluation of investment properties? The main purpose of the financial statements is to give value for the user of the financial statements including the necessary basis for the decision to distribute and manage the company s resources. The conceptual framework defines a number of criteria which has to be fulfilled in order to present the financial statements with the maximum utility value for the user of the financial statements and hereby also indicates guidelines as to whether current rules are appropriate and present the necessary information. The two central criteria as to whether the information gives value are if the information is relevant and reliable. In other words, if the information has an impact on the decision of the user of the financial statements and if the user of the financial statements can trust the validity of the information. There have not been many adjustments to the rules on recognition and measurement of investment properties since 2001 when the new Danish Financial Statements were prepared. The major change came in 2008 when it became possible to distribute the net revaluation. It appears from the analysis that companies who have distributed dividend have experienced that the value of their properties has decreased and that they have lost their equity resulting in a bad situation for the lender. This despite the fact that corporate law rules are respected. There may thus be questioned whether the change of rules has been useful to the reader. The Danish code of practice in relation to investment property has been prepared according to international rules, and because very few adjustments have been made, they are largely similar. Investment properties are recognized when the definition of an asset has been fulfilled and is subsequently measured at market value or cost price less accumulated depreciations. The most significant difference between the two sets of practice are the request for main activity, that may be complied with by additional or rejection of choice in a way that the same rule is applied regardless of the election of practice. It seems, however, inconvenient for the user of the financial statements that Danish practice makes it

3 impossible to recognize adjustments to the investment property to the income statement, if it does not constitutes the main activity, as relevant information in the form of continuing return on capital fail to occur. Internationally, market value has become more and more acceptable and is applied to a larger extent than earlier. In relation to investment properties, market value also gives the highest degree of value for the user of the financial statements, because the purpose of investing in properties like that is to obtain a return on the invested capital in the form of rental income or capital gain at resale. The optimal base for assessing the market value of investment properties is comparable prices from sale of corresponding properties. In practise, this is not always possible and a method based on return on investment is used instead. The disadvantages by using the methods based on return on investment are management s subjective assessments which are part of determining the request for return on investment and thereby a weakening of the reliability. These assessments may and should be supported by a comparison with average requests for return on investment for the market. Therefore, a method based on return on investment should not stand alone but should be compared with the market wherever possible, which is also the conclusion of the Danish Commerce and Companies Agency. Nevertheless, it appears from the analysis in relation to the assessment of properties that individual companies return on properties is far from the market or the development, and I must conclude that continuing intensified focus should be made to the issues which exist in relation to assessment that is the assessments that companies managements perform and the incentives that management may have to increase the value of the properties.

4 1. INDLEDNING PROBLEMBAGGRUND PROBLEMSTILLING PROBLEMFORMULERING METODE KILDEANVENDELSE METODISK TILGANG ANVENDTE FORKORTELSER OPGAVENS OPBYGNING AFGRÆSNING BEGREBSRAMME GRUNDLÆGGENDE FORMÅL FOR REGNSKABSAFLÆGGELSEN Formål, anvendelse og omfang Brugere og deres informationsbehov KVALITETSKRAV Opsamling kvalitetskrav DEFINITION AF ELEMENTER INDREGNING OG MÅLING AF ELEMENTER I ÅRSREGNSKABET KLASSIFIKATION GRUNDLÆGGENDE FORUDSÆTNINGER DELKONKLUSION BEGREBSRAMMEN REGNSKABSMÆSSIG BEHANDLING AF INVESTERINGSEJENDOMME DEFINITION OG KLASSIFIKATION Investeringsejendomme IAS ÅRL Domicilejendomme Handelsejendomme Ejendomme under opførelse INDREGNING OG MÅLING AF INVESTERINGSEJENDOMME IAS og ÅRL Indregning og måling af tilhørende forpligtelse Omklassifikation OPLYSNINGER OG PRÆSENTATION Oplysninger Præsentation OPSUMMERING AF VÆSENTLIGE FORSKELLE SAMT ÆNDRINGER MELLEM IAS OG ÅRL Krav om hovedaktivitet Behandling af nettoopskrivning af investeringsejendomme DELKONKLUSION VÆRDIANSÆTTELSESMETODER KOSTPRIS DAGSVÆRDI Vurdering baseret på ekstern vurderingsmand Normalindtjeningsmodellen Ejendommens driftsafkast... 31

5 Fastsættelse af forrentningskrav Tillæg og fradrag for særlige forhold Opsamling normalindtjeningsmodellen Discounted Cash Flow (DFC) model Bestemmelse af cash flowet i budgetperioden Tilbagediskontering af cashflowet fra budgetperioden til i dag Bestemmelse af terminalværdien Tilbagediskontering af terminalværdi Bestemmelse af ejendommens værdi som summen af de tilbagediskonterede værdier Opsamling DCF-modellen Sammenholdelse af Normalindtjeningsmodellen og DCF-modellen HVAD ER MEST HENSIGTSMÆSSIGT KOSTPRIS ELLER DAGSVÆRDI? Relevans Pålidelighed Dagsværdi eller kostpris DELKONKLUSION BETYDNINGEN AF, AT DER KAN UDLODDES AF NETTOOPSKRIVNINGEN JF. ÅRL ANALYSE: KONKURSRAMTE SELSKABER ANALYSE: SELSKABER MED LILLE ELLER NEGATIV EGENKAPITAL ANALYSE: VÆRDIANSÆTTELSEN AF EJENDOMME KONKLUSION ANALYSE ANALYSE AF VÆRDIANSÆTTELSE ANALYSE KLASSE D VIRKSOMHEDER Delkonklusion ANALYSE KLASSE C VIRKSOMHEDER Delkonklusion ANALYSE AF KLASSE B VIRKSOMHEDER Kgs. Nytorv APS Holberg Fenger Invest A/S Forstædernes Ejendomsaktieselskab PBU Bolig A/S MP Ejendomme A/S DELKONKLUSION KONKLUSION LITTERATURLISTE BILAGSOVERSIGT... 68

6 1. Indledning 1.1 Problembaggrund Hele verdenen har de seneste år været ramt af en finanskrise. En finanskrise, som ikke har været set magen til tidligere. I perioden fra 2003/04 og nogle år frem, steg priser på fast ejendom med raketfart i både USA, Europa og Danmark, hvilket blandt andet skyldes den lave rente, der var på boliglån, hvorfor flere havde råd til at låne. Samtidig blev der foretaget mere og mere usikre investeringer i jagt på større afkast. Alle havde følelsen af, at intet kunne gå galt og tab var en ikke eksisterende mulighed. Også bankerne blev overmodige og udlånte stort til hvad som helst uden den store sikkerhed. I 2007/08 vendte markedet markant, da bankerne i USA begyndte at hæve renten på boliglån, hvilket betød, mange pludselig ikke kunne betale deres bolig- eller forbrugslån 1. Lige så hurtigt som ejendomspriserne steg, lige så hurtigt faldt de igen. Vi så det ene bankkrak efter det andet og til sidst måtte statskassen hjælpe bankerne med deres gæld, for at kunne holde renten på et acceptabelt niveau, således der stadig kunne holdes gang i økonomien. 1.2 Problemstilling I Danmark toppede markedet for ejendomshandler i slutningen af 2007 og starten af 2008 og dermed også prisniveauet for ejendomsværdien 2. Dette betød, at der for ejendomsselskaber blev foretaget store opskrivninger i denne periode. I den efterfølgende periode, hvor priserne faldt, medførte dette således en negativ effekt på dagsværdien. I et notat fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen påpeges problematikken vedrørende værdiansættelse af ejendomme i denne periode, da Styrelsen fandt at mange ejendomsselskaber havde værdiansat deres ejendomme for højt og dermed ikke tilpasset sig markedet 3. Yderligere blev kravet om binding af opregulering ved anvendelse af ÅRL 38 ophævet d. 3. juni 2008 med virkning fra 1. september I lighed de internationale regler, blev det nu muligt at udlodde af de eventuelle tidligere og fremtidige indtjening på investeringsejendomme jf. den danske årsregnskabslov, hvilket stemmer overens med Årsrapport 2010 Jeudan s E&S: Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme. 1

7 det øget fokus der gennem en årrække har været på harmonisering med de internationale regnskabsstandarder Problemformulering Med baggrund i ovenstående problemstilling opstilles følgende problemformulering: Er reglerne i ÅRL og IAS indenfor den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme hensigtsmæssige for regnskabsbrugeren og hvilke konsekvenser har det, at der kan udloddes af nettoopskrivningen på investeringsejendomme. For at besvare overordnede spørgsmål skal følgende besvares: Hvad er kriterierne for at bedømme hensigtsmæssighed Hvordan har reglerne udviklet sig, og er udviklingen hensigtsmæssig Hvordan er reglerne for investeringsejendomme i henhold til IAS Hvordan er reglerne for investeringsejendomme i henhold til ÅRL Hvor er de væsentligste forskelle mellem ÅRL og IAS Hvilke fordele/ulemper er der ved de generelle modeller: dagsværdimodel i forhold til kostprismodel. Hvilke problemstillinger er der ved værdiansættelsen 2. Metode 2.1 Kildeanvendelse Opgaven vil tage udgangspunkt i teorien omkring indregning af aktiver, herunder investeringsejendomme samt måling og klassifikation af disse. Både de danske regler i henhold til ÅRL og de internationale regler i henhold til IAS vil blive gennemgået. Udover direkte anvendelse af lovtekst, vil der blive anvendt bøger af anerkendte forfattere, publikationer af anerkendte revisionsfirmaer, samt artikler skrevet af rådgivere, revisorer mv. som har kendskab til branchen. Validiteten af datamaterialet vurderes derfor at være høj. 4 Deloitte, IFRS Introduktion til de internationale regnskabsstandarder.. regnskab 2009 s. 7 2

8 Der er to former for analyser i opgaven. Første analyse er udarbejdet til at belyse de gældende reglers hensigtsmæssighed, herunder udlodning af nettoopskrivning på investeringsejendomme. Udvælgelse af datamateriale til denne analyse, er foretaget på baggrund af udtræk fra WEB KOB, hvor der er foretaget to udtræk ud fra følgende kriterier: Kriterier for første udtræk: Selskaber med branchekode: o , Anden udlejning af boliger o , Udlejning af erhvervsejendomme Anparts- og Aktieselskaber Både inaktive og aktive selskaber o Efterfølgende er der foretaget søgning på inaktive selskaber Inaktive selskaber omfatter både selskaber der er opløst ved spaltning, fusion og konkurs. Af selskaber der i seneste aflagte regnskab havde grunde og bygninger med værdi over t.kr , er der udvalgt 131 selskaber for årsag til ophør 5. Kriterier for andet udtræk: Selskaber med branchekode: o , Anden udlejning af boliger o , Udlejning af erhvervsejendomme Anparts- og Aktieselskaber Alle aktive selskaber, hvor følgende regnskabstal er specificeret o Egenkapital o Grunde og bygninger Herefter er der foretaget analyse af selskaber med en egenkapital på mindre end t.kr , og med grunde og bygninger større end t.kr. 50 mio. Afgrænsningen er foretaget 5 Se bilag 4, oversigt selskaber udvalgt for grund til ophør 3

9 på baggrund af væsentlighed og det faktum, at et aktieselskab som minimum skal indskyde en kapital på t.kr Anden analyse er udarbejdet for at belyse, hvorvidt investeringsselskaber værdiansætter deres ejendomme korrekt. Der er udvalgt selskaber fra regnskabsklasse B, C og D. Det er antaget, at selskaber i henholdsvis regnskabsklasse C og D har en størrelse, hvor det forventes, at kravene i henhold lovgivning er opfyldt, både set i forhold til de ressourcer selskabet besidder, samt at rådgivere, herunder revisorer, besidder de nødvendige kompetencer, for at kunne revidere denne type virksomheder. Der er således kun valgt et selskab i regnskabsklasse D og et selskab for store virksomheder i regnskabsklasse C til at belyse, at værdiansættelsen for disse selskaber er foretaget korrekt. For regnskabsklasse B er der udtaget en stikprøve på 5 selskaber. Der er ikke foretaget en statistisk udvælgelse, men ud fra en søgning i WEB KOB er de 5 selskaber med højest værdi på grunde og bygninger, der indregnes til dagsværdi udvalgt og som ikke indirekte er gennemgået i forbindelse med værdiansættelse af Jeudan A/S koncernen eller Essex Koncernen. Stikprøven vurderes at repræsentere det danske ejendomsmarked 6. Følgende selskaber er udvalgt: Regnskabsklasse Selskab Grunde og CVR-nr: bygninger t.kr. D Jeudan A/S C Essex Invest Holding ApS B 1. Kgs. Nytorv ApS 2. Holdberg Fenger Invest A/S 3. Forstædernes Ejendomsaktieselskab 4. PBU Bolig A/S 5. MP Ejendomme A/S Metodisk tilgang Opgavens problemformulering vil blive besvaret ud fra den gældende teori, som efterfølgende vil blive illustreret ved praktiske eksempler, samt analyse af aktuelle forhold. Overordnet set, tager metodevalget derfor udgangspunkt i en deduktiv proces, 6 Selskabet M. Goldschmidt Ejendomme A/S burde være gennemgået, da den har grunde og bygninger for t.kr , men pga. selskabet har omlagt regnskabsperiode i den periode der analyseres, er selskabet fravalgt, da det ikke er muligt at sammenligne ejendommens driftsafkast over en 3-årig periode. 4

10 hvor afhandlingen opbygges ud fra en normativ vinkel, da teorien belyser, hvad der er rigtigt og forkert. Artikler mv. vil blive inddraget i det omfang det findes relevant, både til at belyse teorien og til vurdering af konklusioner i den analytiske del. 2.3 Anvendte forkortelser ÅRL Årsregnskabsloven RV Danske regnskabsvejledninger IAS International Accounting Standards FASB Finansiel Accounting Standards Board IASB International Accounting Standards Board SEL Selskabsloven DCF Discounted Cash Flow 4. direktiv Rådets fjerde selskabsdirektiv af 25. juli 1978 om årsregnskaberne for visse selskabsformer (78/660/EØF) med senere ændringer 2.4 Opgavens opbygning Til at danne et overblik over opgavens indhold, er opgavens opbygning illustreret nedenfor. Kapitel 1 Indledning Indledning m.v. Kapital 2 Metode Kapitel 3 Afgrænsning Kapitel 4 Begrebsrammen Overordnet teori Kapital 5 Regnskabsmæssigt behandling af investeringsejendomme Gennemgang af værdiansættelsesmetoder Kapitel 6 Værdiansættelsesmetoder Analyse Kapitel 7 Analyse af udlodning af nettoopskrivning Kapitel 8 Analyse af værdiansættelse Konklusion Kapitel 9 Konklusion 5

11 Indledningsvis præsenteres opgavens formål, indhold og struktur. Dernæst belyses den grundlæggende teori, herunder hvilke kriterier der skal være til stede, for at en årsrapport giver det optimale udbytte for regnskabsbrugeren, samt de regnskabsmæssige regler for investeringsejendomme. Forskelle mellem de danske og internationale regler, samt hensigtsmæssigheden af regelsættene vil blive gennemgået. Næste step er gennemgang af de metoder, der anvendes til værdiansættelse af investeringsejendomme, herunder hvilke metoder der bedst opfylder kriterierne i henhold til teoriafsnittet. Til sidst foretages en analyse af henholdsvis hensigtsmæssigheden af, at der kan udloddes af nettoopskrivningen samt hvorvidt investeringsejendomme, ved hjælp af de gennemgåede metoder og kriterier, indregnes korrekt. 3. Afgræsning Besvarelsen vil primært omhandle behandlingen af investeringsejendomme, herunder indregning og måling heraf. Der afgrænses derfor for en dybere gennemgang af domicilejendom i henhold til IAS 16 og handelsejendomme i henhold til IAS 2. Disse typer ejendomme behandles kun i forbindelse med overgang fra og til investeringsejendom jf. afsnit 5.1 definition og klassifikation. Den tilhørende forpligtelse vil kun blive behandlet overordnet i sammenhæng med investeringsejendomme. Der er kommet ny standard, IFRS 9, som træder i kræft i 2013, men da der ikke er ændringer i forhold til gældende standard for indregning af tilhørende forpligtelse for investeringsejendomme, foretages der ikke yderligere gennemgang. Herudover afgrænses der desuden for: Materielle anlægsaktiver i øvrigt Leasing i det omfang det behandles i forhold til investeringsejendomme Udskudt skat i forbindelse med indregning af investeringsejendomme Behandling af investeringsejendomme i koncernsammenhæng Oplysningskrav i ledelsesberetningen der behandles kun de generelle oplysningskrav til årsrapporten. Skattemæssige behandling af investeringsejendomme. 6

12 4. Begrebsramme I 1980 erne udviklede FASB den generelle struktur i begrebsrammen, hvor formålet både internationalt og nationalt set, var at ensarte den information, regnskabet giver, både i forhold til de forskellige opfattelser der var og er af behov i forhold til et regnskab, herunder opfattelsen af de forskellige elementer i regnskabet fra land til land, men også de forskellige interesser der var og er mellem ledelsens og de eksterne beslutningstagere. Det er forskelligt fra land til land, hvordan aktiver, gæld, egenkapital, indtægter og omkostninger defineres, indregnes, måles samt oplyses i regnskabet 7. Derudover har ledelsen forskellige interesser i forhold til den eksterne bruger, hvorfor det er nødvendigt at have et regelsæt, som sikrer, at den eksterne bruger får de nødvendige oplysninger. Med andre ord, kan begrebsrammen betragtes som den finansielle rapporterings grundlov. Årsregnskabsloven bygger på EU s 4. og 7. regnskabsdirektiv og har således implementeret elementer af begrebsrammen fra de internationale regnskabsstandarder, Framework, udarbejdet af IASC 8, hvilket danner et godt grundlag for at udfylde lovens generelklausul om et retvisende billede jf. ÅRL IASC begrebsramme 8 Årsrapporten s

13 Begrebsrammen kan inddeles i flere niveauer, hvor hvert overliggende niveau er bestemmende for de underliggende niveauer: Målsætning Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 Grundlæggende formål for regnskabsaflæggelsen/ Brugerens beslutningsformål Kvalitative egenskaber Regnskabets elementer Indregning- og målingskriterier Målsystemer Niveau 4 Klassifikation Niveau 5 Grundlæggende forudsætninger Figur 1: Begrebsrammen 5 niveauer Udarbejdet efter inspiration fra KPMG indsigt i årsregnskabsloven s. 54 Begrebsrammen gennemgås nedenfor med henblik på at belyse den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme i årsregnskabet, samt til belysning af, hvilke kriterier der skal være til stede, for at kunne bedømme hensigtsmæssigheden af regelsættene. 4.1 Grundlæggende formål for regnskabsaflæggelsen Formål, anvendelse og omfang Begrebsrammen fastlægger de begreber, der ligger til grund for udarbejdelse og præsentation af regnskaber til eksterne brugere. Hvor begrebsrammen allerede er indarbejdet i den danske lovgivning, er den i forhold til de internationale standarder blot en vejledning, hvilket betyder, at såfremt der er uoverensstemmelse mellem standarderne og begrebsrammen, er det standarderne som er gældende 9. 9 IASC begrebsramme Afsnit 1-4 8

14 4.1.2 Brugere og deres informationsbehov De eksterne regnskabsbrugere træffer beslutninger, der vedrører deres egne interesser. Eksempler på eksterne regnskabsbrugere er 10 : Investorer Medarbejdere Långivere Leverandører Kunder Konkurrenter Offentlige myndigheder Offentligheden Virksomhedens daglige ledelse Revisorer Jf. ÅRL 12 stk. 2 skal årsrapporten udarbejdes således, at den støtter regnskabsbrugerne i deres økonomiske beslutninger. De omhandlede beslutninger vedr.: 1. Placering af regnskabsbrugerens egne ressourcer 2. Ledelsens forvaltning af virksomhedens ressourcer 3. Fordeling af virksomhedens ressourcer. Da opgaven omhandler investeringsejendomme, vil kun investorers informationsbehov blive gennemgået. Investorerne anses som den primære regnskabsbruger, hvorfor det antages, at såfremt deres informationsbehov dækkes, vil informationsbehovet for øvrige regnskabsbrugere være tilstrækkeligt, herunder långivere, som ligeledes er en væsentlig interessent 11. Investorerne i mange mindre virksomheder vil være identisk med virksomhedens indehavere, mens investorer i børsnoterede virksomheder vil være mange og forskellige regnskabsbrugere. Derved er der væsentlig forskel på den regnskabsinformation de forskellige regnskabsbrugere har behov for 12. For at en investor er i stand til at sandsynliggøre, hvorledes en virksomhed forvalter og udvikler den samlede 10 Virksomhedens årsregnskab s. 18 samt IASC begrebsramme s Finansiel rapportering s Årsrapporten 2003 s

15 økonomiske effektivitet fra virksomhedens drift, samt udnyttelse af den kapital der stilles til rådighed, skal investoren benytte sig af prognose-, kontrol- og fordelingsopgaven 13. Prognoseopgaven Prognoseopgaven ser fremad med henblik på, at investorer skal kunne udarbejde prognoser, som kan fortælle om og analysere virksomhedens fremtidige indtjening. De anvender årsrapporten som en del af et fundament, der skal indgå i en detaljeret værdiansættelse af virksomheden. Kontrolopgaven I modsætning til prognoseopgaven, ser kontrolopgaven tilbage. Det primære er her, at investorerne kan kontrollere, hvorvidt ledelsen har formået at skabe værdi og vækst for virksomheden i den pågældende regnskabsperiode. Fordelingsopgaven Virksomhedens ledelse og bestyrelse skal ofte træffe beslutning om, hvordan virksomhedens indtjening skal fordeles. Fordelingsopgaven foregår i tre kategorier; udbytte til investorerne, tantieme til bestyrelsen samt overskudsdelingsordninger for ledelse og ansatte. Dvs. at der udover værdiskabelse til investorerne også skal lægges vægt på, hvorvidt vederlag til bestyrelse, ledelse og ansatte er hensigtsmæssig i forhold til den indsats der ydes. Fordelingsopgaven afhænger altså meget af det, der nævnes under kontrolopgaven om, hvorvidt bestyrelsen, ledelsen og medarbejderne i det hele taget har evne til at kunne skabe merværdi for virksomheden og herunder investorerne. 4.2 Kvalitetskrav Med de kvalitative egenskaber, forstås de karakteristika, der gør regnskabets information nyttig for brugere samtidig med, at de giver et retvisende billede af regnskabet. Følgende kriterier skal være opfyldt, for at være nyttig for regnskabsbrugeren 14 : 13 Finansiel rapportering s IASC begrebsramme afsnit

16 Relevant Informationen er relevant når den øver indflydelse på brugeres økonomiske beslutninger. Relevansen af information påvirkes af dens art og væsentlighed. Arten af information kan være relevant, uden den beløbsmæssig har nogen betydning, f.eks. ved information om nyt segment. Væsentlighed af information gør sig gældende, såfremt udeladelse eller fejl af et beløb ville få indflydelse på brugerens økonomiske beslutninger. Pålidelighed Information er pålideligt når den er fri for væsentlige fejl samt når den er neutral, hvilket vil sige, at informationen ikke må blive påvirket i særlig retning. Informationen skal præsenteres i overensstemmelse med dens indhold og økonomiske realitet og ikke blot i overensstemmelse med dens juridiske form. F.eks. kan virksomheden afhænde et aktiv, som juridisk er overgået til ny part, men hvor virksomheden gennem en anden aftale stadig har fuldt udbytte af de til aktivet knyttede fremtidige økonomiske aftaler. Realiteten er her, at selvom virksomheden ikke har ejendomsret over aktivet, opfylder den stadig definitionen herfor og bør derfor stadig indregnes som aktiv. Til sidst skal informationen være fuldstændig inden for rammerne af væsentlighed og omkostninger. En udeladelse kan gøre informationen falsk eller misvisende. Forståelighed Den information, der indeholdes i regnskabet, skal være let forståelig for regnskabsbrugeren. Det forudsættes, at brugeren har et rimeligt kendskab til forretningsmæssige og økonomiske forhold og til regnskabsvæsen. Sammenlignelighed Mange af regnskabsbrugerne har et behov for at kunne sammenligne årsrapporter for samme virksomhed i en årrække, for at kunne følge udviklingen. 11

17 4.2.1 Opsamling kvalitetskrav Der kan opstå en konflikt mellem relevante informationer og pålidelige informationer. Det kan tage tid for at kunne opnå pålidelige informationer samtidig med at, informationen kan miste sin relevans, jo længere tid der går. Ledelsen må derfor foretage en afvejning mellem rettighed og nøjagtighed. 4.3 Definition af elementer Årsregnskabet er opbygget i elementer, hvor alle poster i årsregnskabet er indplaceret under et element. Definitionen af disse elementer har således stor betydning for årsrapportens opbygning og regnskabsbrugerens nytteværdi af årsrapporten 15. De centrale regnskabselementer er jf. ÅRL og IFRS: Aktiv Forpligtelse De sekundære elementer er: Indtægter Omkostninger Definitionen af opgavens emne investeringsejendomme foretages i afsnit 5.1.1, Investeringsejendomme, i forbindelse med den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Definitioner af balancens resterende elementer bliver ikke gennemgået i henhold til opgavens emne og afgrænsning. 4.4 Indregning og måling af elementer i årsregnskabet Det næste step er, hvornår transaktioner, hændelser, begivenheder mv. skal indregnes og ikke mindst, hvordan disse bør måles. For at kunne indregne transaktioner, hændelser, begivenheder mv. skal følgende kriterier være opfyldt 16 : Det er sandsynligt, at en eller anden form for fremtidig økonomisk fordel, der er forbundet med posten, vil flyde til eller fra virksomheden, og 15 Finansiel rapportering d IASC begrebsramme afsnit

18 Posten har en anskaffelsespris eller værdi, der kan opgøres på en pålidelig måde. For en dybere gennemgang af indregning og måling af investeringsejendomme, henvises til afsnit 5.2, indregning og måling af investeringsejendomme. 4.5 Klassifikation Til sidst klassificeres de informationer samt elementer og transaktioner, som er identificeret i ovenstående niveauer. Følgende 2 kriterier skal være opfyldt 17 : 1. Relevante kriterier eller egenskaberne til afdækning af regnskabsbrugerens informationsbehov.. 2. Transaktioner og begivenheder skal kunne klassificeres så der dannes homogene klasser. Klassifikation af investeringsejendomme vil blive gennemgået i afsnit Investeringsejendomme. 4.6 Grundlæggende forudsætninger For at opfylde formålet med regnskabet, opererer IASCs begrebsramme med to grundlæggende forudsætninger - periodisering og going concern. Disse er ligeledes en af de opstillet grundlæggende forudsætninger, der er at finde i årsregnskabsloven 13, som er den danske rammebestemmelse, der skal være opfyldt i forbindelse med udarbejdelse af regnskab. Klarhed Årsrapporten skal udarbejdes på en klar og overskuelig måde, som i tråd med kravet om forståelighed i begrebsrammens niveau 2. Substans Indhold frem for formalier Fuldstændighed Er i tråd med begrebsrammen niveau 2 for pålidelighed. Væsentlighed Alle relevante forhold skal indgå Going Concern Driften af virksomheds aktivitet formodes at fortsætte. 17 Finansiel rapportering s

19 Neutralitet Enhver værdiændring skal vises uanset påvirkning af virksomhedens finansielle stilling, som i tråd med kravet om pålidelighed i begrebsrammen niveau 2. Periodisering Indregning i relevant periode uanset betaling Konsistens Ensartet anvendelse af indregningsmetoder og målegrundlag. Dette er i tråd med kravet om sammenlignelighed i begrebsrammen niveau 2. Bruttoværdi Der må ikke modregnes. Det vil sige forpligtelser må ikke modregnes i tilhørende aktiv og omkostninger må ikke modregnes i indtægter. Formel kontinuitet Sidste års ultimobalance er lig med primobalance året efter. 4.7 Delkonklusion begrebsrammen Til at bedømme hensigtsmæssigheden med regnskabsreglerne, er begrebsrammen et godt værktøj. Hvis begrebsrammen er opfyldt, imødekommes regnskabsbrugerens behov for information, og dermed grundlaget for beslutningstagen, som er formålet med regnskabsaflæggelsen. Med andre ord, udviser regnskabet et retvisende billede. I forhold til investeringsejendomsselskaber er investorer og långivere de primære regnskabsbrugere, hvorfor det er deres informationsbehov, der bør imødekommes, herunder er især information omkring ejendommens afkast vigtig, da det er et udtryk for, hvorvidt investeringen er lønsom. Der er derfor helt essentielt for at reglerne er hensigtsmæssige, at afkastet udtrykker det reelle billede, da investorerne på baggrund heraf skal kunne træffe økonomiske beslutninger, så som placering og forvaltning af ressourcer fremadrettet og dermed fortsat kunne generere indtjening til virksomheden. 5. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme I 2001 blev der vedtaget ny årsregnskabslov, som var tilpasset de daværende internationale regnskabsstandarder samtidig med, at danske regnskabsvejledninger, udstedt af FSR, var baseret på de tilsvarende IFRS/IAS standarder. Siden da, er der sket få ændringer, hvorfor der tages udgangspunkt i reglerne jf. IAS og hvor det findes nødvendigt, beskrives reglerne i henhold til ÅRL og til sidst diskuteres forskellene. Reglerne omkring investeringsejendomme fremgår af IAS 40 og ÅRL

20 Indledningsvis defineres fælles begreber for begge regelsæt: Aktiver Ressourcer, der er under virksomhedens kontrol, som et resultat af tidligere begivenheder, og hvorfra fremtidige økonomiske fordele forventes at tilflyde virksomheden. Anlægsaktiver Aktiver, der er bestemt til vedvarende eje eller brug for virksomheder. Kostpris Aktiv: Det beløb, der er ydet som vederlag for aktivet, uanset dette er anskaffet fra en ekstern part eller internt fremstillet Forpligtelse: Det beløb, der er modtaget som vederlag for forpligtelsen. Dagsværdi af investeringsejendomme: Det beløb, en ejendom kan omsættes til ved en handel mellem kvalificerede, villige, indbyrdes uafhængige parter 18. Hvor anvendte begreber defineres som følgende 19 : Kvalificerede: Både den villige køber og den villige sælger er rimeligt informeret om investeringens art og egenskaber, den faktiske anvendelse og andre anvendelsesmuligheder og markedsforholdene på balancedagen. En villig køber Er interesseret i, men ikke tvunget til at købe. Det vil sige at sådanne køber hverken er forhastet eller fast besluttet på at købe til enhver pris. En villig sælger Er interesseret i at sælge investeringsejendommen på markedsvilkår til den bedst mulige pris. Det vil sige at sælger ikke er forhastet eller tvunget til at sælge. Transaktion mellem Er en transaktion mellem parter, som ikke har et særligt forhold, der kvalificerede, villige gør, at transaktionspriserne adskiller sig fra markedsforholdene i parter øvrigt. Som følge af finanskrisen, har der været et langt større antal konkurser end tidligere. Af figur 2 under afsnit 5.4.2, behandling af nettoopskrivning af investeringsejendomme ses det, at der fra og med 2008 er sket en markant stigning af konkurser for ejendomsselskaber. Som følge heraf har der været gennemført et større antal forcerede handler, da det har været nødvendigt at afhænde ejendommen, for at kunne gøre 18 IAS ÅRL bilag 1D 19 IAS

21 konkursboet op. Med andre ord er handler af sådanne karakter ikke et udtryk for dagsværdi, da handlen ikke er sket mellem en villig køber og en villig sælger jf. definitionen ovenfor. Dog kan forcerede handler alligevel afspejle dagsværdien på kort sigt, idet det høje udbud af forcerede handler modsvarer købernes efterspørgsel på markedet, således at betingelserne for disse handler i det pågældende marked må betragtes som normale omstændigheder Definition og Klassifikation Der findes flere typer af ejendomme, hvor der for hver type skal tages stilling til, hvad formålet med ejendommen er, for at kunne bestemme, hvordan ejendommen skal klassificeres og dermed, hvordan ejendommen skal indregnes og måles. Først beskrives reglerne for investeringsejendomme, derefter beskrives kort øvrige typer af ejendomme Investeringsejendomme IAS Jf. de internationale standarder defineres investeringsejendomme som følgende: En virksomheds investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af lejeindtægter og/eller kapitalgevinst ved videresalg 21. Ejendomme, der benyttes af virksomheden selv eller besiddes med salg for øje som led i virksomhedens normale aktivitet, er ikke investeringsejendomme jf. efterfølgende afsnit. Såfremt dele af ejendommen anvendes til udlejning med henblik på at opnå kapitalgevinst over en længere tidshorisont, jf. definition, kan virksomheden indregne denne del som investeringsejendom, hvis denne del kan frasælges enkeltvis, eller hvis kun en uvæsentlig del af ejendommen anvendes af virksomheden selv. I praksis ses ofte en grænse på 5% 22. Det er frivilligt, hvorvidt det vælges at behandle en ejendom som opfylder kriterierne for en investeringsejendom efter IAS 40, indregning til dagsværdi eller efter reglerne i 20 Værdiansættelse af ejendomme i et illikvidt marked 21 Regnskabshåndbogen 2009 s IAS 40.8 samt Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder s

22 IAS 16, indregning til kostpris, dog skal samme regelsæt anvendes på samme type af ejendomme ÅRL I ÅRL er der ikke en egentligt definition på investeringsejendomme. Derimod skal reglerne vedrørende investeringsejendomme som hovedregel behandles efter samme regelsæt, som materielle anlægsaktiver, se definition af aktiver og anlægsaktiver ovenfor. ÅRL definerer ikke materielle anlægsaktiver, men af balanceskemaerne fremgår det, at materielle anlægsaktiver omfatter grunde, bygninger, produktionsanlæg, maskiner, andre anlæg, driftsmateriel, inventar og lignende aktiver. Bygninger omfatter således investeringsejendomme Domicilejendomme Domicilejendomme er karakteriseret ved at de i væsentligt omfang anvendes i virksomheden til administration, produktion eller i forbindelse med handel med varer eller tjenesteydelser med videre og behandles regnskabsmæssigt efter de generelle regler for materielle anlægsaktiver Handelsejendomme Kendetegnet for handelsejendomme er at de er opført eller anskaffet med videresalg for øje inden for en kortere årrække, som ikke nærmere præciseret, men anvendes primært af virksomheder, der løbende køber og sælger ejendomme. Handelsejendomme præsenteres regnskabsmæssigt under varebeholdninger Ejendomme under opførelse Regnskabsteknisk er en ejendoms formål først fastlagt når denne er færdigopført og klar til ibrugtagen. Det vil sige indtil færdiggørelse klassificeret selvfremstillede ejendomme som materielt anlægsaktiv efter IAS 16. Ejendomme under opførelse for fremmed regning, behandles efter reglerne for igangværende arbejder for fremmed arbejde, såfremt kriterier herfor er opfyldt. Samme regler følger af årsregnskabsloven RV16 pkt. 5a 24 Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder s. 744 og Indsigt i årsregnskabsloven s

23 5.2 Indregning og måling af investeringsejendomme IAS og ÅRL Investeringsejendomme indregnes når definitionen på et aktiv er opfyldt jf. ovenfor samt når kostprisen kan måles pålideligt 25. For ejendomme er det typisk ved overtagelsestidspunktet. Første indregning sker til kostpris, hvorefter den måles enten til dagsværdi jf. IAS 40 eller til kostpris med fradrag af akkumulerende afskrivninger jf. IAS 16. Kostprisen opgøres som købspris for ejendommen tillagt eventuelle direkte tilknyttede omkostninger, som f.eks. honorarer for juridisk bistand, ejerskifteafgifter og andre transaktionsomkostninger. Når en metode er valgt, skal denne anvendes for alle af virksomhedens investeringsejendomme. Der må kun ændres målemetode, hvis den nye målemetode fører til et mere retvisende billede. JF. IAS udtrykkes det tydeligt, at en ændring fra måling til dagsværdi til måling til kostpris med stor sandsynlighed ikke fører til et mere retvisende billede. Med andre ord vil det sige, at såfremt en virksomhed en gang har valgt at måle til dagsværdi, vil der altid skulle indregnes til dagsværdi. Eneste forskel til den danske lovgivning, er jf. ÅRL 38, at det kun er virksomheder som driver investeringsvirksomhed som hovedaktivitet, der frivilligt efter første indregning kan vælge løbende at indregne investeringsejendomme og tilhørende forpligtelse til dagsværdi. Har virksomheden mere end én hovedaktivitet, skal lovens almindelige regler vedrørende materielle anlægsaktiver anvendes 26. For en nærmere gennemgang af opgørelse af kostpris og dagsværdi henvises til kapitel 7, værdiansættelsesmetoder. Vedligeholdelse og forbedringer Når en ejendom sættes i bedre stand end på erhvervelsestidspunktet, vil ejendommens værdi stige, hvorfor omkostninger til sådanne forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi. En forbedring foreligger, når den eksempeltvist giver grundlag for at opkræve højere huslejeindtægter. Øvrige omkostninger, der anses som vedligeholdelse og reparation indregnes i resultatopgørelsen i den periode de opstår. 25 IAS Regnskabshåndbogen 2009, s

24 Såfremt det er virksomhedens praksis at indregne investeringsejendomme til dagsværdi, har sondringen mellem forbedringer og vedligeholdelse ikke den store betydning, udover præsentation af resultatopgørelse og specifikationen i anlægsnoten 27. Op- og nedskrivninger Vælger selskabet at måle investeringsejendomme til dagsværdi, skal ændringerne løbende indregnes i resultatopgørelsen som en del af virksomhedens ordinær drift, i de perioder de opstår både i henhold til ÅRL og IAS. I modsætning til tidligere skal nettoopskrivningen ikke længere bindes som en særskilt reserve på egenkapitalen 28. Det betyder her, at aktionærer kan vælge at udlodde af en urealiseret nettoopskrivning 29, mere herom nedenfor. Afhændelse Investeringsejendom skal udgå af balancen ved afhændelse, eller når investeringsejendommen ikke længere anvendes, og ingen fremtidige økonomiske fordele forventes ved dens afhændelse. En investeringsejendom kan afhændes ved salg, som er, når fordele og risici overgår til køber. Gevinst eller tab ved afhændelse af en investeringsejendom, skal indregnes i resultatopgørelsen, som en del af den ordinære drift 30. Denne opgøres som forskellen mellem salgsprisen med fradrag af omkostninger, direkte knyttet til afhændelsen og den regnskabsmæssige værdi på afhændelsestidspunktet. I tilfælde af, at investeringsejendomme indregnes til dagsværdi, vil gevinsten eller tabet dog være begrænset, da den regnskabsmæssige værdi bør afspejle salgsværdien Indregning og måling af tilhørende forpligtelse Når et selskab investerer i en ejendom, skal denne typisk finansieres ved f.eks. optagelse af et realkreditlån, og der opstår således en finansiel forpligtelse. Den finansielle forpligtelse tilknytter sig således direkte til ejendommen. Definitionen på finansiel forpligtelse er jf. IAS 39 og ÅRL: 27 Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder s L100 Forslag til lov om ændring af årsregnskabsloven, afsnit Regnskabshåndbogen 2009 s IAS

25 1. aftalt pligt til at afgive likvider eller andre finansielle aktiver til tredjemand eller 2. aftalt pligt til at udveksle finansielle aktiver eller forpligtelser med tredjemand på vilkår, der kan være ugunstige Ved første indregning skal den finansielle forpligtelse måles til dagsværdi med fradrag af transaktionsomkostninger. Efterfølgende skal finansielle forpligtelser som hovedregel måles til amortiseret kostpris. I henhold til ÅRL 13 kræves der konsistens i indregning og måling for samme kategori af aktiver og forpligtelser i årsregnskabet, hvorfor den finansielle forpligtelse som tilknytter sig investeringsejendommen, skal måles til dagsværdi over resultatopgørelse jf. ÅRL 38, såfremt det er valgt at måle investeringsejendommen efter denne bestemmelse. Der foretages ikke samme regulering i henhold til de internationale regnskabsstandarder, hvor det i henhold til IAS 39 er valgfrit, hvorvidt den tilhørende forpligtelse måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Der opstår dermed et såkaldt mitchmach, og kravet om konsistens er ikke opfyldt. Fra international side er der i øjeblikket ved at ske en revurdering, og opdatering af de IAS standarder som på nuværende tidspunkt er gældende. Til erstatning af IAS 39, som vedrører indregning og måling af finansielle instrumenter, kommer der en IFRS 9, som træder i kræft 1. januar Der er dog kun foretaget få ændringer, hvilket primært vedrører klassifikation og måling af dagsværdioption og specifikke derivater, som er linket til unoterede egenkapitalinstrumenter 32. Dermed vil der fremadrettet fortsat være dette mitchmach mellem indregning af investeringsejendomme til dagsværdi, og indregning af den tilhørende forpligtelse Financial-instruments.aspx 32 Financial-instruments.aspx 20

26 Som nævnt under afsnit 4.1.1, formål anvendelse og omfang, går en regnskabsstandard forud for begrebsrammen, hvorfor denne heller ikke regulerer mitchmachet, hvilket er tilfældet efter dansk lovgivning. Regnskabsbrugeren skal derfor være opmærksom på, hvilket regelsæt der anvendes, da det kan påvirke sammenligneligheden mellem to forskellige virksomheder. Hensigtsmæssigheden af disse regler kan derfor godt diskuteres Omklassifikation I henhold til IAS skal der udelukkende foretages en overførsel til eller fra investeringsejendomme ved ændring i ejendommens anvendelse. Nedenfor er listet de overgange op, som bliver behandlet i IAS. Fra investeringsejendomme til domicilejendomme Investeringsejendom målt til dagsværdi som omklassificeres til domicilejendom, der skal dagsværdien på overførelsesdagen anvendes, som den nye kostpris for domicilejendommen og herefter måles efter reglerne jf. IAS 16. Fra investeringsejendomme til handelsejendomme Når en investeringsejendom i væsentligt omfang ombygges eller renoveres med henblik på at skulle overføres til handelsejendom, skal dagsværdien på overførelsesdagen anvendes som den nye kostpris for handelsejendommen og herefter måles efter reglerne jf. IAS 2. Sættes investeringsejendommen til salg uden nogen form for ombygning eller renovering, forbliver den som investeringsejendom jf. IAS 40. Fra domicilejendom til investeringsejendom Overførelsen fra domicilejendom til investeringsejendom skal på overførelsestidspunktet ske til dagsværdi. Forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og dagsværdien på overførelsestidspunktet skal opdeles i to dele, henholdsvis forskellen mellem oprindelig kostpris og dagsværdien samt de afskrivninger, som er foretaget i perioden. Såfremt den oprindelige kostpris er lavere end dagsværdien, skal opskrivningen indregnes direkte på egenkapitalen som bunden kapital. I modsatte tilfælde, dér hvor den oprindelige kostpris er højere end dagsværdien, skal 21

27 nedskrivningen indregnes i resultatopgørelsen. De afskrivninger, der er foretaget i perioden, hvor ejendommen har fungeret som domicilejendom, kan tilbageføres over virksomhedens frie egenkapital. Herefter måles ejendommen efter reglerne jf. IAS Fra handelsejendom til investeringsejendom Overgår en ejendom fra værende handelsejendom til investeringsejendom, indregnes forskellen mellem den regnskabsmæssig værdi for handelsejendommen og dagsværdien på overførselsdagen i resultatopgørelsen. Herefter måles ejendommen efter reglerne jf. IAS Fra ejendom under opførelse til investeringsejendom Når en virksomhed færdiggør en ejendom, hvor hensigten er at anvende den til investeringsejendom, indregnes forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og dagsværdien i resultatopgørelsen. Herefter måles ejendommen efter reglerne jf. IAS I tilfælde, hvor det ikke er muligt at fastsætte en pålidelig dagsværdi, skal ejendommen måles til kostpris i henhold til IAS 16. Dette er selvom selskabets øvrige investeringsejendomme måles til dagsværdi og dermed brud på kravet om konsistens i henhold til begrebsrammen. Efter årsregnskabsloven er det ikke muligt at indregne ejendomme forskelligt, hvorfor alle ejendomme ville skulle indregnes til kostpris, såfremt dagsværdien ikke er mulig at opgøre pålideligt. 5.3 Oplysninger og præsentation Oplysninger I henhold til IAS 40, er der en lang række krav til oplysning, som især vedrører dagsværdimodellen og kostprismodellen afhængigt af, hvilken målemetode virksomheden har valgt. De samme oplysningskrav gør sig gældende efter ÅRL 36. I nedenstående oversigt er oplysningskravene skematiseret: 33 Indsigt i årsregnskabsloven s Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder s Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder s ÅRL 53, stk. 2 b og KPMG, Indsigt i årsregnskabsloven s

28 Fælles for begge modeller Beskrivelse af anvendt metode for opgørelse af dagsværdi Beskrivelse af kriterier for klassifikation af ejendomme som investeringsejendomme Beløb indregnet i resultatopgørelsen f.eks. lejeindtægter og driftsomkostninger på investeringsejendomme, ændring af dagsværdi Anlægsnote Dagsværdimodel Metoder og væsentlige forudsætninger for at opgøre dagsværdien f.eks. afkastbaseret model. Hvorvidt der er benyttet en ekstern vurderingsmand ved opgørelsen. Kostprismodel Afskrivningsmetode og periode Dagsværdi af investeringsejendomme. Såfremt dagsværdien ikke kan opgøres pålideligt, skal følgende oplysninger angives: En beskrivelse af ejendommen Årsagen til, at dagsværdien ikke har kunnet fastsættes pålideligt. Indikationer af inden for hvilket interval værdien må formodes at ligge. Indregnet gevinst ved afhændelse af sådanne ejendomme. Overordnet set skal de almindelige kvalitetskrav i årsregnskabsloven 12 opfyldes, hvilket vil sige, at alle relevante oplysninger for regnskabsbrugeren skal oplyses. Udover allerede nævnte forhold, kan det være relevant at give oplysninger om følsomhed og usikkerhed ved måling. Dette er særligt relevant for regnskabsklasse C virksomheder, hvor der er krav om at oplyse om eventuelle usikkerheder ved indregning og måling i ledelsesberetningen, jf. ÅRL Præsentation Både i henhold til IAS 1 og ÅRL skal investeringsejendomme klassificeres som anlægsaktiver og præsenteres særskilt i balancen 37. Det står ikke direkte i ÅRL, men da investeringsejendomme kun kan indregnes til dagsværdi, såfremt de udgør en hovedaktivitet, vurderes de altid for væsentlige for årsregnskabet og bør derfor oplyses særskilt i balancen. Lejeindtægter og øvrige ejendomsrelaterede indtægter indregnes som omsætning, hvis dette er en del af virksomhedens ordinære drift jf. IAS 18.7: 37 Årsrapport efter internationale regnskabsstandarder s

29 Omsætning er bruttotilgangen af økonomiske fordele i regnskabsåret, der opstår som led i en virksomheds ordinære drift, når disse tilgange resulterer i vækst i egenkapitalen, bortset fra forøgelser som følge af indbetalinger fra ejere. Da dagsværdiregulering ikke falder ind under definitionen af omsætning, placeres den som en særskilt post i forlængelse af nettoomsætningen. Jf. ÅRL 88 skal virksomheder i regnskabsklasse C og D vise anlægsnoter for investeringsejendomme. 5.4 Opsummering af væsentlige forskelle samt ændringer mellem IAS og ÅRL Forskelle I henhold til ÅRL er der krav om hovedaktivitet for at kunne indregne investeringsejendomme til dagsværdi. Ændringer I 2008 blev kravet om binding af nettoopskrivning efter ÅRL ophævet Krav om hovedaktivitet Hvorvidt der er tale om hovedaktivitet eller ej, har ikke den store betydning i forhold til den regnskabsmæssige værdi for aktivet, da det i henhold til ÅRL 41, jf. afsnit 6.1, kostpris er muligt at opskrive til dagsværdi, såfremt kravet om hovedaktivitet ikke er opfyldt. Forskellen ligger primært i indregning af reguleringen. Såfremt investeringsejendomme ikke udgør hovedaktiviteten, skal reguleringen indregnes direkte på egenkapitalen jf. ÅRL, hvor den efter IAS skal føres over resultatopgørelsen. Jf. nedenfor kan der også vælges indregning og måling til kostpris for begge regelsæt. Spørgsmålet er her, om begrebsrammen, herunder ÅRL 11 vedrørende retvisende billede og ÅRL 12 vedrørende den mest nyttige information for regnskabsbrugeren, er opfyldt. Mere herom under afsnit 6.3, hvad er mest hensigtsmæssigt kostpris eller dagsværdi Behandling af nettoopskrivning af investeringsejendomme I 2008 blev der gennemført en del mindre ændringer til årsregnskabsloven, som følge af de større forskelle der internationalt set er mellem små og store virksomheder, herunder 24