PROPERTY BONDS VIII (SVERIGE II) A/S Årsrapport for 2009

Transkript

1 PROPERTY BONDS VIII (SVERIGE II) A/S Årsrapport for 2009 Resume: Resultat for Property Bonds VIII (Sverige II) A/S Offentliggjort på NASDAQ OMX Copenhagen d. 31. marts Koncernens resultatopgørelse udviser et resultat på MDKK 45,4 (2008: MDKK -157,5), og koncernens balance pr. 31. december 2009 udviser en egenkapital på MDKK -57,5 (2008: MDKK -146,6). Periodens resultat er påvirket af værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater på netto MDKK 67,6 (2008: MDKK -180,2). Resultat før skat udgør MDKK 78,7 (2008: MDKK -198,3). Reguleret for ovenstående værdireguleringer opnås et resultat på MDKK 11,0, hvilket er lavere end forventet, men højere end året før (2008: MDKK -18,1). I værdireguleringerne indgår en nedskrivning af obligationsgælden til den regnskabsmæssige værdi inklusiv skyldige renter svarende til kurs 59,36. Tomgangsprocenten i ejendomsporteføljen udgør 10% af lejeværdien. Koncernen har tabt hele sin egenkapital. For at undgå en afvikling af de svenske enheder blev der den 19. august 2009 gennemført en rekonstruktion af koncernens gæld således, at de koncerninterne lån, der ligger til sikkerhed for Selskabets obligationsgæld delvist blev konverteret til betinget kapitaltilskud. Det samme skete med en del af sælgerfinansieringen, så de svenske datterselskaber ikke længere havde negativ egenkapital. Koncernens egenkapital blev forbedret med de MSEK 60 (svarende til MDKK 44), der blev konverteret af sælgerfinansieringen. Den negative egenkapital forventes retableret via fremtidig drift. Regnskabsperioden udgør 12 måneder. Ledelsen vurderer resultatet som utilfredsstillende. Spørgsmål vedrørende denne meddelelse kan rettes til bestyrelsesformand Palle Gyldenløve på telefon DoubleClick [here] to insert a picture in this frame DoubleClick [here] to insert a picture in this frame DoubleClick [here] to insert a picture in this frame Fondsbørsmeddelelse nr. 58 Property Bonds VIII (Sverige II) A/S c/o Breinholt Consulting A/S Nørre Voldgade 11, 1. sal 1358 København K CVR nr T (+45) F (+45)

2 Indholdsfortegnelse Oplysninger om selskabet 1 Hoved og nøgletal for koncernen 2 Ledelsesberetning 3 Aktionærinformation 9 Ledelsespåtegning 12 Den uafhængige revisors påtegning 13 Totalindkomstopgørelse 15 Balance 16 Egenkapitalopgørelse 18 Pengestrømsopgørelse for koncernen 19 Noteoversigt 20 Noter 21 Property Bonds VIII

3 Oplysninger om selskabet Property Bonds VIII (Sverige II) A/S c/o Breinholt Consulting A/S Nørre Voldgade 11, 1. sal 1358 København K Danmark Telefon: Telefax: CVR-nr.: Stiftet: 7. oktober 2005 Hjemsted: København Bestyrelse Palle Gyldenløve (formand) Niels Peter Nielsen Ole Vagner Direktion Ole Vagner Revisor Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Weidekampsgade København S Ordinær generalforsamling afholdes den 28. april Property Bonds VIII 1

4 Hoved- og nøgletal for koncernen /07 12 mdr. 12 mdr. 15 mdr. DKK DKK DKK Nettoomsætning Andre eksterne omkostninger Værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og derivater, netto Realiseret fortjeneste ved salg af investeringsejendomme Bruttoresultat Administrationsomkostninger Finansielle poster, netto Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Årets totalindkomst Anlægsaktiver Omsætningsaktiver Aktiver i alt Aktiekapital Egenkapital Gældsforpligtelser Passiver i alt Pengestrømme fra driftsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Pengestrømme i alt Nøgletal Egenkapitalforrentning (efter skat) N/A N/A -95,9% Soliditet Neg. Neg. 0,2% Indre værdi Neg. Neg. 0,1 Aktieudbytte 0% 0% 0% Antal ansatte ultimo Nøgletallene er beregnet efter Finansanalytiskerforeningens Anbefalinger og Nøgletal Der henvises til definitioner og begreber under anvendt regnskabspraksis. 2

5 Ledelsesberetning Idegrundlag Selskabets formål er, via kapitalandele i andre selskaber, at eje og drive en svensk ejendomsportefølje på i alt 72 ejendomme samt at fremskaffe fornøden finansiering til koncernens virksomhed. Økonomisk målsætning Målsætningen var under de tidligere ejere at opnå et årligt driftsafkast før renter på ca. 6,4 % af ejendommenes oprindelige anskaffelsesværdi. Efter restruktureringen, der blev gennemført den 19. august 2009 er det målsætningen, at ved en afvikling af porteføljen over de næste 5-7 år, at opnå mest muligt provenu til obligationsejerne under hensyntagen til seniorbankens krav. Koncernstruktur Koncernen består pr. 31. december 2009 af følgende selskaber (100 % ejerandel). Selskaberne har siden 2008 skiftet navn således, at Landic ikke længere figurerer i selskabsnavnene. I datterselskaberne blev Municipalfastigheter desuden tilføjet. Property Bonds VIII (Sverige II) A/S (CVR no ) Municipalfastigheter Sweden AB (Org. no ) Municipalfastigheter Eskilstuna AB (Org. no ) Municipalfastigheter PD AB (Org. no ) Municipalfastigheter Norrköping AB (Org. no ) Municipalfastigheter SK AB (Org. no ) Municipalfastigheter Haninge AB (Org. no ) Municipalfastigheter O AB (Org. no ) Municipalfastigheter Sollentuna AB (Org. no ) Aktiviteter Koncernen består af 9 selskaber, der tilsammen ejer i alt 72 ejendomme, som hovedsageligt består af erhvervslejemål. Hovedparten af ejendomsporteføljen er udlejet til offentlige institutioner (ca. 77%) mens en større privat virksomhed tegner sig for 7%. Property Bonds VIII (Sverige II) A/S fungerer udelukkende som moderselskab for Municipalfastigheter Sweden AB. Municipalfastigheter Sweden AB ejer - og fungerer som moderselskab for - de underliggende ejendomsselskaber i koncernen. Property Bonds VIII 3

6 Ledelsesberetning Kapitaltab Koncernen har tabt hele sin egenkapital. For at undgå en afvikling af de svenske enheder blev der den 19. august 2009 gennemført en restrukturering af koncernens gæld således, at de koncerninterne lån, der ligger til sikkerhed for Selskabets obligationsgæld delvist blev konverteret til betinget kapitaltilskud. Det samme skete med en del af sælgerfinansieringen, så de svenske datterselskaber ikke længere havde negativ egenkapital. Koncernens egenkapital blev forbedret med de MSEK 60 (svarende til MDKK 44), der blev konverteret af sælgerfinansieringen. Det betingede kapitaltilskud indgår i egenkapitalen, men skal tilbagebetales, såfremt selskabet har positiv egenkapital og før aktionærerne kan modtage udbytte. Den negative egenkapital forventes retableret via fremtidig drift. Kapitalberedskab og likviditet Property Bonds VIII (Sverige II) A/S har udstedt ejendomsobligationer for i alt MDKK 410. Municipalfastigheter Sweden AB har optaget lån i RBS (Royal Bank of Scotland), der har syndikeret en del af lånet til andre banker, hvor saldo i dag omregnet til statusdagens kurs er ca. MDKK eksklusiv renter (oprindelig nominelt MSEK 2.200), samt optaget lån gennem sælgerpantebrev, hvor den ikke konverterede saldo i dag omregnet til statusdagen kurs og tillagt renter er ca. MDKK 40 (MSEK 55). Koncernens seniorlångivere erklærede i 2008 i forbindelse med det væsentlige fald i markedsværdien på investeringsejendommene, at betingelser for finansieringen ikke var opfyldt, da belåningsprocenten (loan-tovalue) væsentligt oversteg det forudsatte. Dette medførte, at seniorlångiverne blokerede for frigivelse af likviditet til koncernens betaling af renter til obligationsejerne. Dette forhold er fortsat gældende. Moderselskabet Property Bonds VIII A/S tilsagn fra 2008 om aktieejertilskud bortfaldt i forbindelse med konverteringen af de koncerninterne lån. Samtidig med den ovenfor beskrevne restrukturering blev det aftalt, at seniorbanken i den resterende del af lånets løbetid (februar 2011) ikke kan opsige lånet på grund af loan-to-value (test på, hvor stort lånet er i forhold til Ejendommenes værdi). Obligationsejerne har besluttet ikke at opsige obligationsgælden som følge af den manglende betaling af renter. Den 28. februar 2010 jf. nedenstående afsnit om Begivenheder efter balancedagen, blev en yderlig del af de koncerninterne lån konverteret. Perioden i hovedtræk Koncernens resultatopgørelse udviser et resultat på MDKK 45,4 (2008: MDKK -157,5), og koncernens balance pr. 31. december 2009 udviser en egenkapital på MDKK -57,5 (2008: MDKK -146,6). Periodens resultat er påvirket af værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater på netto MDKK 67,6 (2008: MDKK -180,2). Resultat før skat udgør MDKK 78,7 (2008: MDKK -198,3). Reguleret for ovenstående værdireguleringer opnås et resultat på MDKK 11,0, hvilket er lavere end forventet, men højere end året før (2008: MDKK - 18,1). I værdireguleringerne indgår en nedskrivning af obligationsgælden til den regnskabsmæssige værdi inklusiv skyldige renter svarende til kurs 59,36. Tomgangsprocenten i ejendomsporteføljen udgør 10% af lejeværdien. Regnskabsperioden udgør 12 måneder. Ledelsen vurderer resultatet som utilfredsstillende. Property Bonds VIII 4

7 Ledelsesberetning Risikofaktorer Selskabets ledelse vil løbende overvåge de risici, som koncernen står overfor, og søge at sikre en afdækning heraf, under hensyntagen til selskabets overordnede økonomiske målsætning. Nedenfor opridses en række af de risikofaktorer, som selskabets ledelse vurderer, kan have særlig betydning og ledelsens aktuelle vurdering af den konkrete risiko: Eksterne risikofaktorer: Investeringsejendomme og obligationsgæld Den globale finanskrise har også i 2009 haft negativ indflydelse på bl.a. markedet for investeringsejendomme og ejendomsobligationer med få handler i markedet og faldende priser. Dette har vanskeliggjort fastsættelsen af værdierne på selskabets investeringsejendomme og obligationsgæld i nærværende årsrapport. Der henvises til afsnit i note 2, hvor værdifastsættelsen af investeringsejendomme og ejendomsobligationer er nærmere beskrevet. Som følge af de usikre markeder må de indregnede værdier på investeringsejendommene og ejendomsobligationerne betragtes som værende behæftet med usikkerhed. Lejeindtægter Der er identificeret 2 usikkerheder, som kan påvirke lejeindtægterne væsentligt. For det første tomgangen i ejendomsporteføljen og for det andet udviklingen i lejeindtægtsniveauet. Usikkerhed vedrørende tomgangen vurderes på kort sigt at være fortsat lav. Lejeindtægtsniveauet afhænger af prisindeksreguleringen, og usikkerheden vurderes på sigt at være stigende fra et tidligere lavt niveau. Det svenske prisindeks er faldet hvilket påvirker de nugældende pristalsregulerede lejeindtægter negativt og det vil muligvis påvirke lejekontrakter, som indgås i fremtiden. I de følgende tabeller er vist lejekontrakternes udløb samt typer af lejemål sammenlignet med tilsvarende tal fra ejendomsporteføljens erhvervelse i 2006: Prospekt (6. februar 2006) * Udløb Areal m2 % af lejeværdi Areal m2 % af lejeværdi % % % % % % % % % % % 2013 og senere % % heraf i % heraf i % heraf i % heraf i % heraf i % heraf i % heraf i % heraf i % Ledigt % % Totalt % % *Tolv ejendomme er blevet solgt Property Bonds VIII 5

8 Ledelsesberetning Prospekt (6. februar 2006) Arealtype Areal m2 % af areal % af lejeindtægt Areal m2 % af areal % af lejeindtægt Kontor % 92% % 98% Andet kommercielt % 7% % 2% Beboelse % 0% % 0% Øvrigt % 1% - - 0% Totalt % 100% * 100% 100% * Tolv ejendomme er blevet solgt Finansieringsrisiko og kapitalberedskab Den aktuelle finanskrise indebærer, at usikkerhed knyttet til selskabets finansieringsrisiko er øget. Det har dog været muligt at gennemføre de planlagte tiltag, der har sikret koncernens og moderselskabets kapitalberedskab og likviditet frem til februar Renteniveauet Koncernens prioritetsgæld er knyttet til en variabel rente. Selskabet har indgået aftale om rentesikring via finansielt instrument i form af en renteswap. Ved et stigende renteniveau er renterisiko derved minimeret. Renteniveauet i Sverige er i 2009 faldet markant, hvorfor den negative markedsværdi af renteswappen er forøget. Valutakurs: Svækkelsen af den svenske krone i forhold til den danske krone har påvirket koncernen, idet indtægter og aktiver er i svenske kroner, mens obligationsgælden er i danske kroner. Interne risikofaktorer: Udlejer betaler som udgangspunkt alle vedligeholdelsesomkostninger, indvendige som udvendige. En eventuel manglende løbende vedligeholdelse kan forringe koncernens investeringsejendomme, idet lejeniveauet kan falde i en eventuel genudlejningssituation. I forbindelse med restruktureringen blev muligheden for finansiering af forbedringer forøget. Dels gav seniorbanksyndikatet tilsagn om finansiering af en større ombygning i ejendommen Presidenten 1 og dels blev obligationsvilkårene ændret, så der var øget mulighed for at provenu fra salg af ejendomme kan anvendes til forbedringer. Redegørelse om virksomhedsledelse Denne lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse dækker regnskabsperioden 1. januar 31. december Regnskabsaflæggelsesprocessen Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for koncernens kontrol- og risikostyring i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i forbindelse med regnskabsaflæggelsen. Koncernens kontrol- og risikostyringssystemer kan skabe en rimelig, men ikke absolut, sikkerhed for, at uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaflæggelsen undgås. Kontrolmiljø Bestyrelsen vurderer mindst én gang årligt koncernens organisationsstruktur, risikoen for besvigelser, samt tilstedeværelsen af interne regler og retningslinjer. Bestyrelsen og direktionen fastlægger og godkender overordnede politikker, procedurer og kontroller på væsentlige områder i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Centrale dele af koncernens daglige processer og kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen varetages af følgende uafhængige rådgivere: Property Bonds VIII 6

9 Ledelsesberetning ISS Facility Services AB, corporate identity no (the Property Manager ) Crown Property Management AB, corporate identity no (the Asset Manager ) Breinholt Consulting A/S, CVR-nr.: (Administrator) Bestyrelsen har fastlagt politikker, manualer, procedurer mv. for de væsentlige områder inden for regnskabsaflæggelsen, der er outsourcet til eksterne rådgivere. Overholdelse heraf overvåges løbende, ligesom bestyrelsen kontrollerer at de eksterne rådgivere har de nødvendige kvalifikationer og viden om koncernens ejendomme. Direktionen overvåger løbende overholdelsen af relevant lovgivning og andre forskrifter og bestemmelser i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporterer løbende herom til bestyrelsen. Risikovurdering Bestyrelsen foretager mindst én gang årligt en overordnet vurdering af risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Den interne kontrol af regnskabsaflæggelsen er et af de områder, som vurderes i den forbindelse. Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen stilling til risikoen for besvigelser og de foranstaltninger, der skal træffes, med henblik på at reducere og/eller eliminere sådanne risici. I den forbindelse drøftes ledelsens eventuelle incitament/motiv til regnskabsmanipulation eller anden besvigelse. Risikoområder med stor betydning for Property Bonds VIII (Sverige II) A/S gennemgås og vurderes af bestyrelsen på grundlag af redegørelser fra selskabets Asset Manager og Administrator. Gennemgangen forløber efter en plan således at alle risikoområder af stor betydning behandles mindst en gang om året. Revision Til varetagelse af aktionærernes og offentlighedens interesser vælges på den årlige ordinære generalforsamling et statsautoriseret revisionsfirma efter bestyrelsens indstilling. Revisorerne aflægger rapport til den samlede bestyrelse mindst én gang om året og derudover umiddelbart efter konstatering af eventuelle forhold, som bestyrelsen bør forholde sig til. Revisorerne deltager i bestyrelsesmøder i forbindelse med aflæggelse af rapporter til bestyrelsen. Forud for indstilling til valg på generalforsamlingen foretager bestyrelsen i samråd med direktionen en vurdering af revisors uafhængighed, kompetencer mv. Revisionsudvalg I henhold til ny revisorlov er selskabet pligtig til at etablere et revisionsudvalg. Selskabet har i 2009 nedsat et revisionsudvalg bestående af den samlede bestyrelse med Niels Peter Nielsen som regnskabskyndig og formand. Revisionsudvalget skal blandt andet sikre en effektiv styring af risici og sikre, at regnskabsrapportering og andre væsentlige finansielle rapporter samt andre oplysninger, der udsendes af selskabet, giver et retvisende billede af selskabets situation. Revisionsudvalget skal medvirke til at minimere finansielle og driftsmæssige risici samt manglende overholdelse af forskrifter og dermed øge regnskabsaflæggelsens kvalitet. Beretning om samfundsansvar Da koncernen har outsourcet dens aktiviteter har selskabet ikke formuleret særskilte politikker for samfundsansvar, dvs. Corporate Social Responsibility, udover hvad der fremgår af nærværende årsrapport. Selskabet har outsourcet Property Management af porteføljen til ISS Facility Services AB, som har en offentliggjort Code of Conduct der omfatter: At ISS respekterer FNs menneskerettighedskonvention. At ISS tager afstand fra bestikkelse og korruption og modarbejder dette. At ISS ikke tolererer diskrimination af de ansatte. Property Bonds VIII 7

10 Ledelsesberetning At ISS sikrer et godt arbejdsmiljø for de ansatte. At ISS ansatte har ret til at være med i fagforeninger. At ISS følger internationale overenskomster vedrørende børnearbejde. At ISS arbejder mod stadig at reducere miljøpåvirkningen. At ISS forventer, at deres medarbejdere følger selskabets værdier. Begivenheder i 2009 Seniorlånet var i 2009 stadig i teknisk default, da værdien af selskabets ejendomsportefølje i henhold til en ekstern vurdering indhentet af banksyndikatet i 2008 ikke overholder loan-to-value bestemmelsen i seniorlåneaftalen. Obligationsrenterne på MDKK 32,8, med forfald den 9. februar 2009, blev derfor ikke betalt. På baggrund af den manglende betaling af renter og på begæring af selskabet blev der den 26. marts 2009 og den 29. april 2009 afholdt obligationsejermøder. Obligationsejermøderne var indkaldt af HSH Nordbank som repræsentant for obligationsejerne og CorpNordic Denmark A/S som Special Servicer. På møderne blev et restruktureringsforslag for Property Bond VIII (Sverige II) A/S koncernen fremsat. Obligationsejerne besluttede på mødet den 26. marts 2009 ikke at opsige obligationerne, ligesom det blev besluttet ikke at søge ejendommene tvangsrealiseret. På mødet den 26. marts 2009 mødte kun 57,46% af obligationsejerne op og der kunne ikke tages en endelig beslutning om restruktureringsforløbet, idet flere af beslutningerne krævede, at repræsentanter for minimum 2/3 af obligationslånet var til stede. Et nyt obligationsmøde blev derfor afholdt den 29. april Her var over 2/3 af obligationerne repræsenteret. For yderligere information henvises til fondsbørsmeddelelse nr. 30, 31, 32, 33, 36, 38 og 40. Restruktureringen medførte at koncernens aktiviteter kunne videreføres. Crown Nordic Management blev valgt til asset manager. Det forventes, at porteføljen afvikles over de næste 5 7 år. Begivenheder efter balancedagen Obligationsrenterne med forfald den 9. februar 2010 med en værdi på MDKK 32,8 blev ikke betalt på grund af, at seniorlångiverne ikke frigiver likviditet jf. afsnittet Kapitalberedskab og likviditet. Den 28. februar 2010 blev der konverteret en yderlig del af de koncerninterne lån til betinget kapitaltilskud, så den nominelle hovedstol blev reduceret med MDKK 191,2 til MDKK 179,4. Forventninger til 2010 For regnskabsperioden 2010 forventer koncernen et mindre positivt overskud før skat og værdireguleringer af investeringsejendomme, derivater og gæld. Værdiregulering af investeringsejendomme, derivater og gæld kan få væsentlig betydning for koncernens samlede resultat. Lejesituationen er positiv på trods af markedssituationen, da hovedparten af porteføljen er udlejet til offentlige institutioner og den gennemsnitlige lejeperiode for porteføljen er på 3,4 år pr. 31. december Property Bonds VIII 8

11 Aktionærinformation Aktiekapital Property Bonds VIII (Sverige II) A/S har en aktiekapital på i alt kr. fordelt på stk. aktier á nominelt 1 kr. Udbytte Hele periodens resultat skal overføres til selskabets konsolidering i overensstemmelse med betingelserne i obligationsprospektet. Aktionærsammensætning pr. 31. december 2009 (navn og hjemsted): Antal aktier % af kapital Keops Properties A/S under konkurs, København (CVR no ) ,05% Keops Properties II A/S under konkurs København (CVR no ) ,00% Bond Investors VIII Handelsbolag, Sverige (Org. nr )* % Mindre aktionærer med under 5% % I alt ,00% * Ejes af en gruppe større obligationsejere. Aktiebogen føres af Computershare Ltd. Politik vedrørende egne aktier Selskabets vedtægter åbner ikke mulighed for anskaffelse af egne aktier. Aktie- og udbyttenøgletal Se hoved- og nøgletal. Property Bonds VIII 9

12 Aktionærinformation Fondsbørsmeddelelser i perioden : Nr. Dato Emne januar 2010 Finanskalender august 2009 Delårsrapport for perioden 1. januar -30. juni august 2009 Endelig gennemførelse af restruktureringen august 2009 Forløb af ekstraordinær generalforsamling valg af ny bestyrelse juli 2009 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling 19. august juli 2009 Tilbud til obligationsejerne juli 2009 Meddelelse fra aktionærerne juli 2009 Referat fra ekstraordinær generalforsamling juli 2009 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling juni 2009 Referat fra ekstraordinær generalforsamling 25. juni juni 2009 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling juni 2009 Invitation til informationsmøde for obligationsejere juni 2009 Selskabsmeddelelse maj 2009 Erklæring fra Special Servicer april 2009 Referat fra generalforsamling 30. april april 2009 Indkaldelse til generalforsamling april 2009 Referat af obligationsejermøde april 2009 Salg af to ejendomme april 2009 Restruktureringsprocessen april 2009 Selskabsmeddelelse april 2009 Obligationsejermøde 29. april april 2009 Årsrapport marts Årsregnskabsmeddelelse forsinkelse marts 2009 Referat af obligationsejermøde d. 26. marts marts 2009 Redegørelse fra udsteder marts 2009 Beslutningsforslag og restruktureringsforslag marts 2009 Opdateret agenda til obligationsejermøde d. 26. marts februar 2009 Indkaldelse til obligationsejermøde januar 2009 Finanskalender januar 2009 Meddelelse om ikke betalte renter Finanskalender for 2010: Dato Emne 31. marts 2010 Meddelelse om foreløbig årsrapport for regnskabsåret april 2010 Ordinær generalforsamling 31. august 2010 Halvårsmeddelelse for perioden Oplysninger om udstedte obligationer Selskabet har udstedt følgende obligationer, der er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen: 8,0% Obligationslån, kr., løbetid , fondskode DK Renter tilskrives en gang årligt den 9. februar, første gang 9. februar Lånebeløbene og rentesatserne er faste i hele løbetiden. Der er ikke betalt renter den 9. februar 2009 eller 9. februar De udeblivende rentebetalinger er hensat under posten anden gæld. Property Bonds VIII 10

13 Aktionærinformation Kontaktpersoner På Property Bonds VIII (Sverige II) A/S hjemmeside findes yderligere informationer. Forespørgsler kan endvidere rettes til formanden for bestyrelsen Palle Gyldenløve: Telefon Telefax Property Bonds VIII 11

14 Ledelsespåtegning Vi har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar december 2009 for Property Bonds VIII (Sverige II) A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for selskaber, der har børsnoterede obligationer. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2009 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar december Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og koncernens og moderselskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står overfor. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 31. marts 2010 Direktion Ole Vagner Bestyrelse Palle Gyldenløve (formand) Niels Peter Nielsen Ole Vagner Property Bonds VIII 12

15 Den uafhængige revisors påtegning Til aktionærerne i Property Bonds VIII (Sverige II) A/S Påtegning på koncernregnskab og årsregnskab Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Property Bonds VIII (Sverige II) A/S for regnskabsåret 1. januar december 2009 omfattende resultatopgørelse, opgørelse af totalindkomst, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som moderselskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav for selskaber, der har børsnoterede obligationer. Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav for selskaber med børsnoterede obligationer. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske og internationale revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at koncernregnskabet og årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2009 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar december 2009 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav for selskaber med børsnoterede obligationer. Property Bonds VIII 13

16 Den uafhængige revisors påtegning Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet. København, den 31. marts 2010 Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Anders O. Gjelstrup statsautoriseret revisor René H. Christensen statsautoriseret revisor Property Bonds VIII 14

17 Totalindkomstopgørelse 1. januar december 2009 Koncern Moderselskab Note DKK DKK DKK DKK mdr. 12 mdr. 12 mdr. 12 mdr. Nettoomsætning Andre eksterne omkostninger Værdiregulering af investeringsejendomme, derivater og gæld, netto Realiseret fortjeneste ved salg af investeringsejendomme Bruttoresultat Administrationsomkostninger Resultat før finansielle poster Nedskrivning kapitalandele, dattervirksomheder Finansielle indtægter Finansielle udgifter Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Valutakursreguleringer ved omregning af udenlandske enheder Anden totalindkomst Totalindkomst

18 Balance 31. december 2009 Aktiver Koncern Moderselskab Note DKK DKK DKK DKK Investeringsejendomme Materielle anlægsaktiver Kapitalandele i dattervirksomheder Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder Derivater Udskudt skatteaktiv Finansielle anlægsaktiver Anlægsaktiver Omsætningsaktiver Tilgodehavender hos lejere Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver

19 Balance 31. december 2009 Egenkapital og forpligtelser Koncern Moderselskab Note DKK DKK DKK DKK Aktiekapital Overført resultat Egenkapital Langfristet gældsforpligtelser Prioritetsgæld Obligationsgæld Sælgerpantebrev Udskudt skat Derivater Langfristet gældsforpligtelser Kortfristet gældsforpligtelser Kortfristet del af langfristet gæld Bankgæld Varekreditorer Gæld til tilknyttede virksomheder Periodeafgrænsningsposter Anden gæld Kortfristet gældsforpligtelser Gældsforpligtelser Egenkapital og gældsforpligtelser

20 Egenkapitalopgørelse Aktiekapital Koncern Overført resultat I alt DKK DKK DKK Egenkapital 1. januar Valutakursregulering 0 0 Konvertering af gæld til betinget kapitaltilskud Årets resultat Egenkapital 31. december Det betingede kapitaltilskud indgår i egenkapitalen for koncernen, men skal tilbagebetales, såfremt datterselskabet Municipalfastigheter Sweden AB har positiv egenkapital og før moderselskabet kan modtage udbytte. Egenkapital 1. januar Valutakursregulering af udenlandske datterselskabsaktier Årets resultat Egenkapital 31. december Aktiekapital Moderselskab Overført resultat I alt DKK DKK DKK Egenkapital 1. januar Årets resultat Egenkapital 31. december Egenkapital 1. januar Årets resultat Egenkapital 31. december

21 Pengestrømsopgørelse for koncernen 1. januar december 2009 Koncern Moderselskab Note DKK DKK DKK DKK mdr. 12 mdr. 12 mdr. 12 mdr. Årets resultat før skat Regulering for ikke-likvide driftsposter samt nettorenter Ændringer i driftskapital Pengestrømme fra drift før finansielle poster Renteindbetalinger og lignende Renteudbetalinger og lignende Betalt skat (sambeskatningsbidrag & ejendomsskat) Pengestrømme fra driftsaktivitet Investeringer i ejendomme Investeringer i datterselskaber Salg af ejendomme Pengestrømme fra investeringsaktivitet Netto tilbagebetaling af gæld Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Ændringer i likvider Likvider ved årets begyndelse Valutakursregulering Likvider ved periodens slutning

22 Noteoversigt Sidetal 1. Anvendt regnskabspraksis Væsentlige skøn og regnskabsmæssige estimater Nettoomsætning Værdiregulering af investeringsejendomme og gæld, netto Administrationsomkostninger Finansielle indtægter Finansielle udgifter Skat af årets resultat Investeringsejendomme Kapitalandel i dattervirksomhed Tilgodehavende hos dattervirksomheder Derivater Likvide midler Egenkapital Udskudt skat Gældsforpligtelser Periodeafgrænsningsposter Anden gæld Andre forpligtelser Regulering for ikke-likvide driftsposter Ændring i driftskapital Finansielle risici og finansielle instrumenter Nærstående parter Bestyrelse og direktion Begivenheder efter balancedagen 43 Property Bonds VIII 20

23 1. Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for 2009 for Property Bonds VIII (Sverige II) A/S, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, aflægges i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder (IFRS), som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til regnskabsaflæggelse for årsrapporter for regnskabsklasse D, der har obligationer til notering på Nasdaq OMX og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til Årsregnskabsloven. Property Bonds VIII (Sverige II) A/S er et aktieselskab med hjemsted i Danmark. Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB). Årsrapporten aflægges i tusind danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet. Som følge af afrunding kan summen af de enkelte poster afvige fra totalerne. Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, finansielle gældsforpligtelser og afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Implementering af nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag Nye og ændrede regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag, der gælder for regnskabsåret, der begynder 1. januar 2009, er implementeret i årsrapporten for Den ændrede IA 40, Investeringsejendomme, kræver, at investeringsejendomme under opførelse måles til dagsværdi. Kan dagsværdien ikke opgøres pålideligt, måles investeringsejendomme under opførelse til kostpris indtil dagsværdien kan opgøres pålideligt eller investeringsejendommen er færdigopført. Tidligere skulle investeringsejendomme under opførelse måles til kostpris. Den ændrede IAS 23 kræver at låneomkostninger skal indregnes i kostprisen for blandt andet investeringsejendomme. Måles investeringsejendomme til dagsværdi er dette dog ikke et krav. Da koncernen ikke har investeringsejendomme under opførelse eller udvikling har implementering af de ændrede standarder ingen effekt på koncernens eller moderselskabets resultat eller finansielle stilling. Derudover har implementering af nye og ændrede regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag medført krav om yderligere oplysninger i årsrapporten. Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, ikke indarbejdet i årsrapporten. Koncernen vil implementere standarderne efterhånden, som disse bliver obligatoriske. Den potentielle effekt af implementeringen af nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, forventes ikke at få betydning på koncernens eller moderselskabets resultat eller finansielle stilling. Anvendt regnskabspraksis er i hovedtræk følgende: Koncernregnskabet Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden Property Bonds VIII (Sverige II) A/S samt dattervirksomheder, hvori Property Bonds VIII (Sverige II) A/S direkte eller indirekte besidder mere end 50% af stemmerettighederne eller på anden måde har bestemmende indflydelse. Property Bonds VIII 21

24 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Konsolideringsprincipper Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Property Bonds VIII (Sverige II) A/S og dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Omregning i fremmed valuta Ved indregning af udenlandske datterselskaber, der aflægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitskurs og balanceposterne til balancedagens valutakurser. Kursdifferencer opstået ved omregning af udenlandske dattervirksomheders egenkapital ved periodens begyndelse til balancedagens valutakurser samt ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser indregnes i anden totalindkomst. Transaktioner i anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet. Derivater Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til dagsværdi på afregningsdatoen. Direkte henførbare omkostninger, der er forbundet med købet eller udstedelsen af det enkelte finansielle instrument (transaktionsomkostninger) tillægges dagsværdien ved første indregning, medmindre det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse måles til dagsværdi med indregning af dagsværdireguleringer i resultatopgørelsen. Efter første indregning måles de afledte finansielle instrumenter til dagsværdien på balancedagen. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, indregnes i resultatopgørelsen under værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og derivater, netto. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Lejeindtægter på investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede kontrakter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets nettoomsætning, herunder omkostninger i forbindelse med drift af ejendommene. Property Bonds VIII 22

25 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Værdireguleringer investeringsejendomme, derivater og gæld, netto Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme og tilhørende gæld og afledte finansielle instrumenter indregnes i resultatopgørelsen i regnskabsposten Værdireguleringer investeringsejendomme og gæld, netto. Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af koncernen. Finansielle poster Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, afholdte transaktionsomkostninger ved låneoptagelser samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtelse, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på gældsforpligtelser, bortset fra dagsværdiregulering af gæld og afledte finansielle instrumenter tilhørende investeringsejendomme. Udbytte fra investeringer i kapitalandele indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyttet. Dette vil typisk sige på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab. Skat af årets resultat Property Bonds VIII (Sverige II) A/S ophørte pr. 19. august 2009 med at være en del af Landic selskaberne og da der ikke indgår andre danske selskaber i koncernen, er koncernen ikke omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning. Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i anden totalindkomst eller direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis i anden totalindkomst og direkte på egenkapitalen. Valutakursreguleringer af udskudt skat indregnes som en del af årets reguleringer af udskudt skat. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler. Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat inden for en overskuelig fremtid. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudt skat måles ved at anvende de skattesatser og -regler i de respektive lande, der baseret på vedtagne eller i realiteten vedtagne love på balancedagen forventes at gælde, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser eller -regler indregnes i resultatet, medmindre den udskudte skat kan henføres til transaktioner, der tidligere er indregnet direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst. I sidstnævnte tilfælde indregnes ændringen ligeledes direkte på egenkapitalen henholdsvis i anden totalindkomst. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige Property Bonds VIII 23

26 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) indkomster. Det vurderes på hver balancedag, om det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes. Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelt direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende pr. ejendomsportefølje til dagsværdi. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cashflow-model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af investeringsejendommene tilbagediskonteres. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, omkostningsføres i resultatopgørelsen under andre eksterne omkostninger. Bygninger under opførelse, tilbygninger og ombygningsprojekter med henblik på fremtidig anvendelse som investeringsejendomme, måles til dagsværdi. Kan dagsværdien ikke opgøres pålideligt, måles investeringsejendomme under opførelse til kostpris indtil dagsværdien kan opgøres pålideligt eller investeringsejendommen er færdigopført. Værdireguleringer, positive som negative, indregnes i resultatopgørelsen under posten Værdireguleringer investeringsejendomme og gæld, netto. Positive værdireguleringer af investeringsejendomme med fradrag af udskudt skat føres på Reserve for dagsværdiregulering under egenkapitalen. Ejendomme, som forventes solgt, er reklassifiseret til Investeringsejendomme til salg. Kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets årsregnskab Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets årsregnskab. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. Tilgodehavender Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau ved anvendelse af en hensættelseskonto. Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder måles til dagsværdi. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger samt indestående i pengeinstitutter. Property Bonds VIII 24

27 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Udbytte Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Finansielle gældsforpligtelser Gæld til realkreditinstitutter, obligationsgæld og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes ved låneoptagelsen til dagsværdi. Efterfølgende måles disse gældsposter til dagsværdi. Ændringen i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten Værdiregulering investeringsejendomme og gæld, netto. Regulering af prioritetsgæld, der er en nedskrivning, bindes under egenkapitalen på Reserve for dagsværdiregulering. Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser omfatter bankgæld, leverandørgæld og anden gæld til offentlige myndigheder mv. Andre finansielle forpligtelser måles ved første indregning til dagsværdi fratrukket eventuelle transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved at anvende den effektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel omkostning over låneperioden. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning. Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i driftskapital samt betalte finansielle indtægter, finansielle omkostninger og selskabsskat. Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle aktiver. Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån samt afdrag på rentebærende gæld. Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko fratrukket eventuelle kassekreditter, der indgår som en integreret del af likviditetsstyringen. Segmentoplysninger Koncernen har kun et driftssegment, som er udlejning af investeringsejendomme. Nøgletal Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal 2005". Property Bonds VIII 25