Delårsrapport for 2. halvår 2009/ juli juni (Del af en 18 måneders periode)

Transkript

1 31. august 2010 Selskabsmeddelelse nr. 40 / 2010 Delårsrapport 2009/10 TOWER GROUP A/S CVRnr Delårsrapport for 2. halvår 2009/10 1. juli juni 2010 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 CVRnr

2 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse... 1 Selskabsoplysninger... 2 Resumé... 3 Hoved og nøgletal for koncernen... 5 Ledelsesberetning... 6 Ledelsespåtegning Resultatopgørelse Totalindkomstopgørelse Balance Egenkapitalopgørelse Pengestrømsopgørelse Noter Koncernoversigt Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 1 af 36

3 Selskabsoplysninger Selskab Tower Group A/S Strandvejen 102E 2900 Hellerup CVRnr Hjemsted: Gentofte, Danmark Telefon Telefax Internet Bestyrelse Jens Erik Christensen, formand Derk Stikker, næstformand Anton Aksic Petr Skrla Bence Katai Jette Jakobsen Direktion Michael Brag, adm. direktør Revisor Ernst & Young, Godkendt Revisionspartnerselskab Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 2 af 36

4 Resumé Bestyrelsen har i dag godkendt delårsrapporten for perioden 1. juli juni Som tidligere meddelt har selskabet ændret regnskabsår til at følge kalenderåret med en overgangsperiode på 18 måneder, der løber fra 1. juli 2009 til 31. december Resultatet efter skat for de første 12 måneder af 2009/10 blev DKK 443,4 mio., hvilket er en forøgelse på DKK 701,3 mio. i forhold til samme periode sidste år på DKK 257,9 mio. Resultatet for perioden er væsentligt påvirket af nedskrivning af værdien af koncernens investeringsejendomme samt resultateffekten af selskabets finansielle rekonstruktion i februar Nedskrivningen på værdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 76,2 mio. og resultateffekten af selskabets rekonstruktion bidrager med netto DKK 648,1 mio. Årets skat udgør samlet DKK 24,4 mio. Selskabets resultat før skat, værdireguleringer af investeringsejendomme og rekonstruktion er DKK 104 mio. sammenlignet med DKK 238,9 mio. for samme periode sidste år. Resultatet før værdireguleringer af investeringsejendomme og rekonstruktion anses af ledelsen som værende utilfredsstillende, men et resultat som er forventeligt i forhold til den rekonstruktionsproces Tower Group har været igennem de første 12 måneder af regnskabsåret 2009/10. Hovedpunkter Den planlagte rekonstruktion af Tower Group A/S blev realiseret med en kontant kapitalforhøjelse og kapitalforhøjelse ved konvertering af gæld. Selskabets kapitalbase er styrket med ca. DKK 900 mio. hvoraf DKK 162,0 mio. er i likvider. Den nye hovedaktionær i selskabet er BXR Tower B.V. som stillede tegningsgaranti til kurs DKK 1,69 per aktie i forbindelse med den kontante fortegningsretsemission. Gæld til banker med anden prioritetspant blev delvist konverteret til aktiekapital og 99,9% af obligationsgælden på nominelt DKK 300 mio. blev frivilligt konverteret til aktiekapital. Endvidere er der opnået 3årige stabiliseringsaftaler med tyske førsteprioritetsbanker, hvilket giver fleksibilitet i forhold til de nuværende covenant tests og dermed er der opnået tid til at få normaliseret driften i ejendomsporteføljen. Efter rekonstruktionen i februar har Tower Group fortsat fokus på at professionalisere og styrke organisationen. Der er implementeret en ny og mere enkel organisation med fokus på den tyske del af organisationen i forhold til det danske hovedkontor. Der bliver overført hovedarbejdsområder fra Danmark til Tyskland med henblik på at sikre et bedre samarbejde og en mere effektiv drift. Arbejdsområderne indenfor forvaltning, udlejning og økonomi er blevet styrket gennem ansættelse af nøglepersoner. Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 3 af 36

5 Administrationen af porteføljen i NRW er blevet insourcet pr. 1. april 2010, hvilket gør selskabet i stand til at højne kvaliteten og øge effektiviteten. Sideløbende har selskabet fokuseret på at højne kvaliteten af den interne databehandling, datasystemer og interne processer i forhold til tidligere. Tower Group kæmper fortsat med datakvaliteten fra perioden hvor administrationen var outsourcet. Datakvaliteten bliver behandlet gennem en række projekter med datavask. Tower Group har identificeret behovet for at styrke selskabets likviditet med henblik på at fortsatte de positive forbedringer der opnået det seneste år. De reviderede budgetter er afhængige af den nævnte yderligere kapitaltilførsel. Going concern er afhængig af at de aktuelle budgetter bliver gennemført, såvel som den forestående rettede emission. Bestyrelsen har modtaget en ikke bindende positiv indikation fra hovedaktionæren BXR Tower B.V. om tilførsel af kapital i en rettet emission i størrelsesordenen DKK 6075 mio. Hellerup, den 31. august 2010 Michael Brag Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 4 af 36

6 Hoved og nøgletal for koncernen Koncern Hele året Hele året / /09 Resultatopgørelse Nettoomsætning Bruttoresultat Resultat af primær drift Resultat af finansielle poster, netto Resultat af fortsættende aktiviteter Resultat af ophørte aktiviteter Årets resultat Aktiver Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Aktiver i alt Egenkapital Aktiekapital Egenkapital Forpligtelser Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Forpligtelser i alt Passiver i alt Pengestrømme Pengestrøm fra driften Pengestrømme til investeringer, netto Heraf til investering i materielle aktiver Pengestrømme fra finansiering Pengestrøm i alt Nøgletal Bruttomargin 57,7% 61,1% 27,2% 55,6% Overskudsgrad 521,0% 46,8% 250,0% 36,7% Afkast af investeret kapital (ROIC) 16,3% 1,5% 15,7% 2,4% Egenkapitalforrentning efter skat 107,6% 44,2% 78,6% 49,5% Selvfinansieringsgrad 18,2% 5,4% 18,2% 5,4% Aktiver/Egenkapital 5,5 18,5 5,5 18,5 Nettorentebærende gæld/egenkapital 3,9 16,0 3,9 15,8 Resultat pr. aktie Resultat pr. aktie (EPS) 4,2 19,9 5,9 33,0 Resultat pr. aktie, udvandet (EPSD) 4,2 19,9 5,9 33,0 Indre værdi pr. nom. 1,50 DKK aktie (BVPS) 5,0 31,8 5,0 31,8 Indre værdi pr. nom. 1,50 DKK aktie, udvandet (BVPS D) 5,0 31,8 5,0 31,8 Aktiekurs Børskurs pr. aktie 1,81 5,0 1,81 19,0 Kurs/indre værdi (PBV) 0,36 0,46 0,36 0,60 Markedsværdi (DKK mio.) 312,4 40,2 312,4 152,7 Udbytte pr. aktie (DKK) Antal udestående aktier ultimo Gennemsnitligt antal aktier (ekskl. egne aktier) Resultat og udvandet resultat pr. aktie er beregnet i overensstemmelse med IAS 33 "Indtjening pr. aktie". Øvrige nøgletal er beregnet efter Finansanalytikerforeningens "Anbefaling & Nøgletal 2005". Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 5 af 36

7 Ledelsesberetning Tower Group har i løbet af de første 12 måneder af regnskabsåret 2009/10 arbejdet fokuseret på at implementere styrkelsen af selskabets kapitalstruktur med henblik på at sikre selskabets fortsatte drift. Rekonstruktionen af Tower Group A/S blev realiseret med kontant kapitalforhøjelse og kapitalforhøjelse ved konvertering af gæld. Selskabets kapitalbase er styrket med ca. DKK 900 mio. hvoraf DKK 162,0 mio. er i likvider. Den nye hovedaktionær i selskabet er BXR Tower B.V. som stillede tegningsgaranti til kurs DKK 1,69 per aktie i forbindelse med den kontante fortegningsretsemission. Ejerskabet fra BXR Tower B.V. er i henhold til storaktionærmeddelelse offentliggjort 4. februar 2010 på 57,41%. BXR Tower B.V. har opnået dispensation fra Finanstilsynet fra pligten til at fremsætte overtagelsestilbud til øvrige aktionærer i Tower Group A/S. Der er i perioden registreret to kapitalnedsættelser og to kapitalforhøjelser: nedsættelse af selskabets aktiekapital med nominelt DKK 68,3 mio. ved ændring af stykstørrelse fra nominelt DKK 10 til nominelt DKK 1,50. nedsættelse af selskabets aktiekapital med yderligere nominelt DKK 0,5 mio ved annullering af selskabets beholdning af egne aktier. forhøjelse af selskabets aktiekapital med nominelt DKK 103,6 mio. ved konvertering af gæld. forhøjelse af selskabets aktiekapital ved kontant indbetaling med nominelt DKK 143,8 mio., svarende til stk. aktier à nominelt DKK 1,50. Efter registrering af kapitalnedsættelser og kapitalforhøjelser i perioden udgør selskabets aktiekapital nominelt DKK 258,9 mio. fordelt på styk aktier à nominelt DKK 1,5, svarende til stemmer. Selskabet har i rekonstruktionen blandt andet opnået: Nye 3årige stabiliseringsaftaler med de tyske 1. prioritetsbanker, hvor covenant tests suspenderes. Det giver selskabet den fornødne tid og fleksibilitet til at forbedre ejendomsdriften uden at udløse misligholdelsesklausuler. Nye 5årige låneaftaler og delvis konvertering af gæld hos de finansierende 2. prioritetsbanker, hvilket forbedrer selskabets kapitalstruktur. 99,9% accept fra obligationsejerne af bestyrelsens tilbud om konvertering til aktier. Beslutningen om ændring af vilkår på selskabets obligationer fondskode DK var betinget af selskabets rekonstruktion. Obligationsvilkårene er ændret på følgende punkter: Hovedstolen nedskrives med 90%. Løbetiden forlænges til år Rentesatsen nedsættes til 0%. Forbuddet mod kapitalnedsættelse, tilbagekøb af egne aktier og lån til aktionærer bortfalder. Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 6 af 36

8 Afkald på rentebetaling med forfald 23. november 2009 og fremadrettet. Den resterende mængde obligationer på nominelt DKK er opsagt ekstraordinært i perioden i henhold til obligationsprospektets punkt 5.16 om førtidig indfrielse til kurs 105, svarende til en udtrækning på kontant DKK Udtrækningen fandt sted 30. juni Selskabets noterede aktier fondskode DK blev af Nasdaq OMX Copenhagen A/S tilbageført fra observationslisten den 10. marts 2010 efter selskabets planlagte rekonstruktion blev realiseret. På grund af Tower Groups ændrede strategi fra fokus på ejendomsindkøb til ejendomsforbedringer har Tower Group pr. 1. juli 2009 overtaget ejendomsadministrationsopgaver fra den tidligere administrator i Berlin Alpha Immobilien GmbH omfattende i alt lejemål. Tower Group valgte pr. 1. november 2009 at afbryde samarbejdet med en af de eksterne forvaltere i Nordrhein Westfalen, som følge af manglende performance. Tower Group har via forvaltningskontoret i Wuppertal insourcet denne ejendomsportefølje i egen forvaltning. Efter insourcing af administrationen i Berlin og seneste overtagelse i Wuppertal udgør antal lejemål i egen forvaltning enheder svarende til 83,3 % af porteføljen. Som led i overtagelsen af ejendomsadministrationen i Berlin har Tower Group arbejdet på nyt udlejningskoncept primært med egne ansatte. Tower Group vil fremover markedsføre udlejningsejendommene under navnet Tower Wohnen og der er oprettet ny hjemmeside hvor koncernens ledige lejemål annonceres. Selskabets organisering Der blev den 11. februar 2010 foretaget en ændring i ledelsen ved at COO Jan Procida udtrådte af direktionen. Direktionen består herefter alene af CEO Michael Brag. På selskabets ekstraordinære generalforsamling den 22. marts 2010 blev der valgt ny bestyrelse. Bestyrelsen består herefter af formand Jens Erik Christensen (genvalgt), næstformand Allerd Derk Stikker (nyvalgt), Anton Aksich (nyvalgt), Bence Katai (nyvalgt), Petr Skrla (nyvalgt) samt Jette Jakobsen (nyvalgt). Jesper Bo Hansen, Niels. B. Thuesen og Svend J. Heineke udtrådte af bestyrelsen ved samme lejlighed. På den ekstraordinære generalforsamling 22. marts 2010 blev der vedtaget en række ændringer til selskabets vedtægter i kraft af ændringer som følge af den nye selskabslovgivning samt en række ændringer foreslået af bestyrelsen, herunder blandt andet ændring af regnskabsår til kalenderår med en omlægningsperiode på 18 måneder fra 1. juli 2009 til 31. december Selskabets organisering i Tyskland er tilpasset de nye fokusområder markant, nemlig økonomi, udlejning, forvaltning og støttefunktioner. Endvidere er alle funktioner centraliseret i Berlin, som bliver hovedkvarteret i Tyskland. Selskabets drift i Wuppertal er strømlinet til en filial udelukkende med opgaverne udlejning og ejendomsforvaltning. Tower Group har valgt pr. 1. april at overtage opgaver med lejeopkrævning og bogføring fra Preussag Immobilien GmbH, som er i tråd med selskabets ønske om fortsat insourcing og Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 7 af 36

9 optimering af driften. Det betyder at selskabet nu har insourcet størsteparten af ejendomsforvaltningen helt i tråd med ønsket om at have større kontrol med selskabets aktiver. Efter insourcing af regnskabs og forvaltningsfunktioner står det klart, at kvaliteten og pålideligheden af visse aspekter af de regnskabsmæssige data og basale ejendomsdata skal kvalitetssikres og bekræftes. Desuden foretager økonomiafdelingen en detaljeret gennemgang af bogførings og rapporteringssystemer i selskabet og er ved at gennemføre ændringer for at forbedre kvaliteten og pålideligheden i datagrundlaget. Øvrige forhold Tower Group A/S blev af Erhvervs og Selskabsstyrelsen udtaget til regnskabskontrol for regnskabsåret 2008/09 ved høringsbrev af 27. november Selskabet har endvidere modtaget henvendelse om yderligere spørgsmål den 26. januar 2010 som følge af regnskabskontrollen. I samme skrivelse har Erhvervs og Selskabsstyrelsen meddelt at selve regnskabskontrollen er afsluttet. Selskabet har besvaret Erhvervs og Selskabsstyrelsen henholdsvis den 2. december 2009 og den 29. januar Sagen afventer pr. d.d. afklaring fra Fondsrådet. Det er ledelsens opfattelse at regnskabskontrolsagen ikke vil føre til beløbsmæssige ændringer af selskabets årsrapport 2008/09. Tower Group har stævnet den tidligere administrator Curanis Wohnimmobilien GmbH med et krav fra selskabets side på EUR 7,2 mio. Retssagen er iværksat og parallelt har selskabet accepteret en mediationsproces med henblik på at vurdere muligheden for en eventuel hurtigere afslutning af sagen. I selskabsmeddelelse nr. 81 af 3. december 2008 oplyste selskabets bestyrelse, at bestyrelsen havde skrevet til Finanstilsynet om mulig kursmanipulation i selskabets aktier i perioden 15. juli 2008 til 23. september Selskabet blev i juni 2010 formelt sigtet for kursmanipulation. Samtidig har politiets efterforskningsenhed for Særlig Økonomisk Kriminalitet foretaget sigtelser mod en række personer, herunder tidligere ledende medarbejdere i selskabet. Selskabet har under ny ledelse siden 2009 søgt afklaring på denne sag og bistår politiet i efterforskningen i enhver henseende. Politiet har fået fuld adgang til selskabets arkiver. Selskabet har ikke afsat noget beløb til eventuel retsproces eller bøder ved en domsfældelse, som måtte gå imod selskabet, idet selskabet ikke mener at have udført strafbare forhold. Koncernens resultat for perioden Koncernens nettoresultat for de første 12 måneder af 2009/10 blev et overskud på DKK 443,4 mio. sammenlignet med et nettoresultat på DKK 257,9 mio. for samme periode 2008/09. Koncernen har realiseret en samlet nettoomsætning på DKK 274,7 mio. for årets første 12 måneder af 2009/10 sammenlignet med DKK 282,1 mio. for 2008/09, svarende til et fald på DKK 7,4 mio. der kan henføres til lavere realiseret omsætning fra koncernens erhvervsejendomme. Nettoomsætningen er faldet i forhold til samme periode sidste år som følge af at antallet af tomme lejemål har været stigende over en periode, og ikke har været fuldt kompenseret af, at Tower Group i gennemsnit genudlejer tomme lejemål til en højere pr. kvadratmeterpris. Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 8 af 36

10 Koncernen har realiseret et bruttoresultat på DKK 74,7 mio. for årets første 12 måneder i 2009/10, hvilket er et fald på DKK 82,1 mio. sammenlignet med samme periode for 2008/09 på DKK 156,8 mio. Omkostninger til ejendomsadministration er øget til DKK 94,5 mio. sammenlignet med DKK 82,2 mio. samme periode sidste år, hvilket blandt andet skyldes det forhold, at Tower Group i perioden har anvendt ekstra ressourcer på insourcing af ejendomsadministrationen, herunder etablering af itsystemer, kontorfaciliteter mv. Tower Group forventer at kunne rationalisere ejendomsadministrationsdriften efter afslutning af implementeringen af ejendomsforvaltningen. Tower Group har i årets første 12 måneder af 2009/10 foretaget nedskrivning af værdien af lejetilgodehavender med DKK 28,8 mio., svarende til 10,5 % af nettoomsætningen. Udviklingen i lejetilgodehavender har de første 12 måneder af 2009/10 været utilfredsstillende. Tower Group har i forbindelse med insourcing af administrationsdriften haft særlig fokus på implementering af mere effektive processer for debitoropfølgning. Dette arbejde har været hæmmet af datakvaliteten vedrørende den tidligere outsourcede administration, som nævnt i periodemeddelelsen for 1. kvartal Værdiansættelse af investeringsejendomme bidrager med en nedskrivning på DKK 76,2 mio. i 2009/10 mod en opskrivning på DKK 1,0 mio. i 2008/09. Øvrige administrationsomkostninger beløber sig til DKK 36,1 mio. sammenholdt med DKK 41,7 mio. sidste år. Styrkelsen af kapitalstrukturen tidligere på året har bidraget positivt til årets resultat med netto DKK 648,1 mio. som er skilt ud separat i resultatopgørelsen under effekt af rekonstruktion. Finansielle poster beløber sig til DKK 218,9 mio. sammenlignet med DKK 341,5 mio. sidste år, hvilket er en konsekvens af en udgiftsførsel af aktiverede finansieringsomkostninger i 2008/09 samt effekterne af stand still aftalerne. Værdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af koncernens ejendomme udgør DKK 76,3 mio. for periodens første 12 måneder af 2009/10 sammenlignet med en opskrivning på DKK 1,0 mio. for 2008/09. Koncernen måler investeringsejendomme til dagsværdi og indregner værdireguleringer i resultatopgørelsen, når de opstår. Værdireguleringerne sammensættes af samlede opskrivninger på DKK 452,4 mio. og samlede nedskrivninger på DKK 528,6 mio. Værdien af koncernens investeringsejendomme blev i regnskabsårets første 6 måneder værdireguleret med DKK 76,9 mio. og den aktuelle værdiansættelse har bidraget med en værdiregulering på DKK 0,6 mio. Værdiforringelsen er sammensat af et lidt svagere cash flow, som følge af den seneste udvikling, men indeholder samtidig også en effekt fra de faldende renter på lånemarkedet. Den af koncernen anvendte gennemsnitlige diskonteringsfaktor udgør pr. 30. juni ,75 % sammenholdt med 6,87 % den 31. december 2009 og 6,74 % pr. 30. juni Stigningen i diskonteringsfaktoren skyldes en forhøjet betaværdi, baseret på den af Tower Group anvendte peergruppe. Den højere betaværdi er ikke fuldt ud modsvaret af et faldende renteniveau i forhold Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 9 af 36

11 til 30. juni Udover parameter justeringer efter aktuelle markedsforhold, har selskabet ikke anlagt andre kriterier. Egenkapital Koncernens andel af egenkapitalen udgør pr. 30. juni 2010 DKK 892,6 mio. sammenholdt med DKK 255,4 mio. pr. 30. juni Forøgelsen af egenkapitalen består af årets overførte overskud på DKK 473,9 mio., såvel som nettoeffekten af rekonstruktionen. Omkostninger på DKK 12,6 mio. relaterer sig direkte til kapitalforhøjelsen. Pengestrømme Pengestrømme fra driftsaktiviteten udgør for periodens første 12 måneder af 2009/10 DKK 67,4 mio. mod DKK 106,6 mio. for samme periode 2008/09. Den negative likviditetspåvirkning fra driftsaktiviteter skyldes fortsat den høje tomgangsprocent og dermed reducerede huslejeindtægter og øgede tomgangsomkostninger til følge samt manglende indbetalinger fra lejere. Pengestrømme fra investeringsaktiviteten udgør for årets første 12 måneder af 2009/10 DKK 6,5 mio. mod DKK 289,5 mio. for samme periode 2008/09. Det lavere investeringsniveau for 2009/10 hænger sammen med at der i perioden ikke er indkøbt investeringsejendomme, men alene udført forbedringer på eksisterende ejendomsportefølje samt en ejendom under nyopførelse. Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten udgør for årets første 12 måneder af 2009/10 DKK 12,2 mio. mod DKK 345,8 mio. for samme periode 2008/09. Det negative likviditetsbidrag fra finansieringsaktiviteten er en kombination af provenuet fra kapitalforhøjelsen, omkostninger relateret hertil samt afdrag på lånemassen. De samlede pengestrømme for perioden udgør for 2009/10 DKK 85,5 mio. mod DKK 50,5 mio. for samme periode 2008/09. Kapitalberedskab / going koncern I forhold til de aftalte budgetter fra restruktureringen af kapitalstrukturen i Tower Group har der været et højere likviditetstræk end forventet. Det skyldes primært forhold omkring insourcingen af den eksterne administration af NRW porteføljen til egenforvaltning, hvor der har været en række forhold omkring praktikken i insourcingen og afklaring af forhold omkring lejetilgodehavender og restanter. Sideløbende er istandsættelse af tomme lejemål bygget op til et niveau der vil resultere i hurtigere færdiggørelse over de næste 1218 måneder, hvilket også vil medføre et større likviditetstræk end budgetteret. I denne sammenhæng har bestyrelsen besluttet at arbejde for en rettet emission i størrelsesordenen DKK 6075 mio. hen over de næste 68 måneder for at understøtte de reviderede budgetter. Bestyrelsen har modtaget en ikke bindende positiv indikation fra hovedaktionæren BXR Tower B.V. om tilførsel af kapital i en rettet emission. Usikkerheder og væsentlige risici Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse regnskabsposter er der poster, som ikke kan måles med sikkerhed, men alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 10 af 36

12 baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Denne information opsamles både internt i form af erfaringer/historik samt eksternt i form af markedsundersøgelser mv. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder. I forbindelse med udarbejdelse af delårsrapporten for 2009/10 har Tower Group i lighed med udarbejdelsen af årsrapport 2008/09, identificeret en række usikkerheder i forbindelse med indregning og måling. Tower Group er bevidst om, at finanskrisen har skabt større usikkerhed omkring værdiansættelse af koncernens ejendomme som følge af et illikvidt investeringsmarked i Tyskland. Det er Tower Groups vurdering, at der knytter sig betydelige usikkerheder til måling af investeringsejendomme til dagsværdi, idet parametre, der indgår i tilbagediskonteringsfaktoren (WACC), ikke kan fastsættes med samme pålidelighed som tidligere regnskabsår. Faktorer som Tower Group skønner er behæftet med usikkerhed er investorernes afkastningskrav, der er tillagt en illikviditetspræmie ud over et normalt afkastningskrav. Under rekonstruktionsfasen blev der givet fornøden opmærksomhed på ikke at udløse tysk grunderhvervelsesskat. (RETT, Real Estate Transfer Tax). Efter rekonstruktionen i løbet af 2010 blev der vedtaget et nyt regelsæt om RETT, som med tilbagevirkende kraft kan anlægge et andet synspunkt om specifikke forhold af selskabets rekonstruktion. Som konsekvens heraf er det således en mulighed at der i kraft af det ændrede syn med tilbagevirkende kraft skal afholdes RETT. Selskabets ledelse blev opmærksom på dette forhold i juli 2010 og er i gang med at undersøge og analysere validiteten af det nye regelsæt som trådte i kraft efter rekonstruktionen. Effekten af det nye regelsæt om RETT, såfremt den rammer selskabet er i omegnen af EUR 15 mio. Med de nuværende analyser af de specifikke forhold, er det vurderingen at det nye regelsæts formulering efter alt at dømme ikke rammer selskabets ejendomsportefølje med betaling af RETT. Økonomisk udvikling i segmenter Udvikling i segmentet Berlin Lejeindtægten beløb sig til DKK 116,7 mio., hvilket er et fald på DKK 2,1 mio. eller 1,6 % sammenholdt med sidste år. Denne udvikling hidrører fra en svag stigning i tomgangen. Nedskrivninger af lejetilgodehavender beløber sig til DKK 7,9 mio. hvilket svarer til 6,8 % i af lejeindtægten, sammenholdt med nedskrivninger på 8,5 % eller DKK 10 mio. sidste år. Andre driftsudgifter steg til DKK 38,2 mio. sammenholdt med DKK 26,3 mio. forrige år. Den primære del af stigningen skyldes egen andel af forbrugsafregninger, som stammer tilbage fra tidligere administrators behandling af disse. Værdien af porteføljen i Berlin blev opskrevet med DKK 2,6 mio. sammenholdt med en nedskrivning på DKK 51,8 mio. sidste år. Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 11 af 36

13 Udvikling i segmentet NRW Lejeindtægten beløb sig til DKK 158,0 mio., hvilket er et fald på DKK 7,7 mio. eller 4,6 % sammenholdt med sidste år. Denne udvikling hidrører fra en stigning i tomgang, hvilket stadig er en udfordring. Nedskrivninger af lejetilgodehavender beløber sig til DKK 20,9 mio. svarende til 13,2 % af lejeindtægten, sammenholdt med 36,5 mio. eller 22,0 % sidste år. Som følge af et faldende cash flow blev NRW porteføljen nedskrevet med DKK 78,8 mio. sammenholdt med en opskrivning på DKK 52,9 mio. sidste år. Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 12 af 36

14 Aktionærinformation Stamdata pr. 30. juni 2010 Fondsbørs: NASDAQ OMX Copenhagen A/S Fondskode: DK Antal noterede aktier: Nominel stykstørrelse: 1,50 kr. Aktieklasser: En Ihændehaverpapir: Ja Antal stemmer pr. aktie: En Stemmeretsbegrænsning: Ingen Aktionærer pr. 30. juni 2010 Pr. 30. juni 2010 havde Tower Group A/S navnenoterede aktionærer med en samlet ejerandel på 22,87 % af den samlede aktiekapital. Følgende aktionærer har pr. 30. juni 2010 over for Tower Group A/S meddelt at de ejer mere end 5 % af aktiekapitalens stemmerettigheder eller pålydende værdi: Selskab Andel BXR Tower Real Estate B.V. 57,41 % Finansiel Stabilitet A/S 7,82 % Alm. Brand A/S 7,52 % EIK Bank A/S 5,30 % Heraf er aktionærerne BXR Tower Real Estate B.V. og EIK Bank A/S registreret som ikke navnenoterede aktionærer. Aktionærfordelingen pr. 30. juni 2010 Roskilde Bank; 7,3% Alm. Brand Bank; 6,3% Andre navnenoterede; 9,4% Ikke navnenoterede; 77,1% Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 13 af 36

15 Udviklingen i aktiekapitalen Der er i løbet af regnskabsårets første 12 måneder foretaget følgende ændringer i aktiekapitalen: Dato Transaktion Antal aktier Ændring Aktiekapital , Kapitalnedsættelse fra nominel kurs 10 til 1, , , Kapitalnedsættelse ved annullering af egne aktier , , Kapitalforhøjelse ved gældskonvertering , , Kontant kapitalforhøjelse , , Kontant kapitalforhøjelse , ,5 IR ansvarlig Alle henvendelser vedrørende Tower Group bedes rettet til den administrerende direktør. Kontaktoplysninger findes på koncernens hjemmeside Incitamentsprogrammer Aktionærerne har på selskabets ordinære generalforsamling den 29. oktober 2009 godkendt det af bestyrelsen fremlagte incitamentsprogram for direktionen. Bestyrelsen har ikke tildelt yderligere aktieoptioner til direktionen i de første 12 måneder af 2009/10 og baseret på strikekursen på tildelingstidspunktet og før justering for eventuelle kapitalændringer udgør det samlede antal udestående aktieoptioner stk. pr. 30. juni Incitamentsprogrammet er ikke blevet udnyttet af direktionen, idet strikekursen har været højere end markedskursen. Det nuværende incitamentsprogram for direktionen består af en kontant årlig bonus, som opfyldes i henhold til de specifikke mål der skal opfyldes, som ligger indenfor rammerne godkendt af den ordinære generalforsamling 29. oktober Forventninger til regnskabsåret 2009/10 Som tidligere offentliggjort i periodemeddelelsen af 18. maj 2010 forventer selskabet et koncernresultat af fortsættende aktiviteter før værdireguleringer, justeringer på egenkapitalen, som følge af rekonstruktionen, og skat i niveauet DKK 115 mio. til 125 mio. for omlægningsåret der strækker sig fra 1. juli 2009 til 31. december Baseret på delårsrapporten for de første 12 måneder af 2009/10 ændres forventningen til DKK 125 til 135 mio., som følge af ændringer til dagsværdiopgørelsen af gæld efter rekonstruktionen, som skyldes ændret periodisering af renterne. Efterfølgende begivenheder Der er indgået forlig med tidligere direktør Jan Procida omkring bonusforhold for 2009 og 2010 til selskabets tilfredshed. Enkelte betingelser i henhold til stabiliseringsaftalerne er endnu ikke opfyldt, idet noget dokumentation fortsat udestår. I et enkelt tilfælde kan dette skade opretholdelsen af denne Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 14 af 36

16 konkrete stabiliseringsaftale og dermed også de øvrige stabiliseringsaftaler. Den manglende dokumentation forventes snarligt at komme fra den eksterne part og Tower Group forventer den manglende dokumentation bliver opfyldt, således stabiliseringsaftalen med banken vil bestå. Finanskalender Halvårsmeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (1/ /62010) Periodemeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (3. kvartal 2010) Årsregnskabsmeddelelse 2009/10 (1/ /122010) Årsrapport for regnskabsåret 2009/10 (1/ /122010) Ordinær generalforsamling for regnskabsåret 2009/10 Udsendte selskabsmeddelelser i 2009/10 Efter offentliggørelse af årsrapporten 2008/09 har Tower Group udsendt følgende selskabsmeddelelser: Igangværende forhandlinger om styrkelse af kapitalstrukturen Årsregnskabsmeddelelse 2008/ Årsrapport 2008/ Indkaldelse til ordinær generalforsamling Referat fra ordinær generalforsamling Vedtægter for Tower Group A/S af 29. oktober Indkaldelse til obligationsejermøde Periodemeddelelse af 12. november Erklæring fra special servicer Præsentation på obligationsejermøde Nye vilkår for obligationer og tilbud om konvertering af obligationer til aktier Status på forhandlinger om styrkelse af kapitalstruktur Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling Storaktionærmeddelelse fra Skælskør Bank Selskabsmeddelelse af 28. januar Resumé fra ekstraordinær generalforsamling af 28. jan Storaktionærmeddelelse fra Alm. Brand A/S Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 15 af 36

17 Storaktionærmeddelelse fra EIK Bank A/S Storaktionærmeddelelse fra Finansiel Stabilitet A/S Revideret finanskalender Offentliggørelse af prospekt Storaktionærmeddelelse fra BXR Tower B.V Rettelse af storaktionærmeddelelse fra BXR Tower B.V Storaktionærmeddelelse fra Finansiel Stabilitet A/S Storaktionærmeddelelse fra EIK Bank A/S Storaktionærmeddelelse fra Alm. Brand A/S Vedtægter for Tower Group A/S af 28. januar Storaktionærmeddelelse fra Skælskør bank Ny fondskode til noterede tegningsretter Meddelelse fra BXR Tower B.V Storaktionærmeddelelse fra Jan Procida Ændring i ledelsen Usikkerhed omkring storaktionærmeddelelse Offentliggørelse af halvårsrapport Tillægsprospekt Tillægsprospekt nr Ændringer i aktiekapital og stemmer Tower Group A/S gennemfører fortegningsretsemission Ikrafttrædelse af nye obligationsvilkår og ekstraordinær indfrielse Nye vedtægter Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling Ledende medarbejderes handel med aktier Referat fra ekstraordinær generalforsamling Vedtægter for Tower Group A/S af 22. marts 2010 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 16 af 36

18 Ændringer i aktiekapital og stemmer Revideret finanskalender Periodemeddelelse Storaktionær meddelelse Sigtelse i tidligere oplyst sag om mulig kursmanipulation Forlig med Jan Procida Revideret finanskalender Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 17 af 36

19 Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt halvårsrapporten for de første 12 måneder af regnskabsåret 2009/10 for perioden 1. juli 2009 til 30. juni 2010 for Tower Group A/S. Halvårsrapporten, der ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisor, aflægges i overensstemmelse med IAS 34 "Præsentation af halvårsregnskaber" som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til halvårsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at halvårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2010 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. juli 2009 til 30. juni Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og af koncernens finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen står overfor. Hellerup, den 31. august 2010 Direktion: Michael Brag adm. direktør Bestyrelse: Jens Erik Christensen formand Derk Stikker næstformand Anton Aksic Petr Skrla Bence Katai Jette Jakobsen Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 18 af 36

20 Resultatopgørelse DKK Koncern mdr. 12 mdr. Note / /09 Nettoomsætning Driftsomkostninger Nedskrivninger lejetilgodehavender Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Bruttoresultat Andre driftsindtægter Salgs og administrationsomkostninger Revision, advokat og andre konsulenter Resultat af primær drift før rekonstruktion Effekt af rekonstruktion Resultat af primær drift Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat Skat af årets resultat Periodens resultat af fortsættende aktiviteter Årets resultat af ophørte aktiviteter Periodens resultat Minoriteters andel af periodens resultat Moderselskabets aktionærers andel af periodens resultat Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 19 af 36

21 Totalindkomstopgørelse DKK Koncern mdr. 12 mdr / /09 Årets resultat Anden totalindkomst Valutakursregulering udenlandske dattervirksomheder Værdiregulering finansielle instrumenter Udskudt skat på værdiregulering af finansielle instrumenter Anden totalindkomst efter skat Totalindkomst i alt Fordeles således: Aktionærer i Tower Group A/S Minoritetsinteresser Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 20 af 36

22 Balance Aktiver DKK Koncern Langfristede aktiver Investeringsejendomme Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Indretning af lejede lokaler Forudbetaling investeringsejendomme Andre kapitalandele og værdipapirer Udskudt skatteaktiv 0 0 Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver Lejetilgodehavender Selskabsskat Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Likvide beholdninger Aktiver bestemt for salg Kortfristede aktiver i alt AKTIVER I ALT Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 21 af 36

23 Balance Passiver DKK Koncern Egenkapital Aktiekapital Henlæggelse til særlig fond Reserve for dagsværdiregulering af investeringsejendomme Reserve for valutakursregulering Reserve overkurs ved emission Reserve for rentesikring Overført resultat Aktionærerne i Tower Group A/S' andel af egenkapitalen Minoritetsinteresser Egenkapital i alt Langfristede forpligtelser Udskudt skat Bank og kreditinstitutter Obligationsgæld Rentesikring Langfristede forpligtelser i alt Kortfristede forpligtelser Banker og kreditinstitutter Forudbetaling fra lejere Leverandørgæld Selskabsskat Hensatte forpligtelser Anden gæld Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg Kortfristede forpligtelser i alt Forpligtelser i alt PASSIVER I ALT Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser 9 Nærtstående parter 10 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 22 af 36

24 Egenkapitalopgørelse pr. 30. juni 2010 DKK Koncern 2009/10 Aktiekapital Særlig fond Reserve for dagsværdiregulering af investeringsejendomme Overkurs ved emission Reserve for rentesikring Overført resultat Reserve for valutakursregulering Minoritetsinteresser Egenkapital i alt Egenkapital pr. 1. juli Årets resultat Værdiregulering investeringsejendomme Valutakursregulering udenlandske dattervirksomheder Værdiregulering finansielle instrumenter Udskudt skat på egenkapitalbevægelser Total indkomst i alt Korrektion minoriteter Nedsættelse af stykstørrelse Annulering egne aktier Kapitaludvidelse ved gældskonvertering Reduktion af overkurs til dagsværdi af aktier Kapitaludvidelse ved kontant indbetaling Omkostninger ved kapitalforhøjelser Aktionærer i alt Egenkapitalbevægelser i alt Egenkapital pr. 30. juni Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 23 af 36

25 Egenkapitalopgørelse pr. 30. juni 2009 DKK Koncern 2008/2009 Aktiekapital Særlig fond Reserve for dagsværdiregulering af investeringsejendomme Overkurs ved emission Reserve for rentesikring Overført resultat Reserve for valutakursregulering Minoritetsinteresser Egenkapital i alt Egenkapital pr. 1. juli Årets resultat Værdiregulering investeringsejendomme Valutakursregulering udenlandske dattervirksomheder Værdiregulering finansielle instrumenter Udskudt skat på egenkapitalbevægelser Total indkomst i alt Tilgang ved køb af selskaber Kapitaludvidelse ved kontant indbetaling Omkostninger ved kapitalforhøjelser Medarbejderaktier Køb af egne aktier Aktionærer i alt Egenkapitalbevægelser i alt Egenkapital pr. 30 Juni Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 24 af 36

26 Pengestrømsopgørelse DKK Koncern 12 mdr. 12 mdr. 2009/ /09 Pengestrømme fra driftsaktivitet Periodens resultat før skat Ikkelikvide driftsposter Hensatte forpligtelser Pengestrømme fra driftsaktivitet før ændring i driftskapital Ændring i driftskapital Renteindbetalinger Renteudbetalinger Gældseftergivelse Betaling af selskabsskat 0 0 Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt Køb af investeringsejendomme Køb af driftsmateriel og inventar Køb af dattervirksomheder Køb af egne aktier Salg af dattervirksomheder 0 50 Salg af finansielle aktiver Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt Aktionærer: Provenu ved kapitaludvidelse Transaktionsomkostninger, kapitaludvidelse Ekstern finansiering: Provenu ved låneoptagelse Transaktionsomkostninger, gældseftergivelse Afdrag på låneforpligtelser Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra ophørte aktiviteter Periodens pengestrømme Likvide beholdninger ved periodens begyndelse Kursregulering af likvider Periodens pengestrømme Likvide beholdninger ved periodens udgang Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 25 af 36

27 Noter Note 1 Anvendt regnskabspraksis Delårsrapporten aflægges i overensstemmelse med IAS 34 "Præsentation af delårsrapporter" som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Årsrapporten for 2008/09 indeholder den fulde beskrivelse af anvendt regnskabspraksis. Implementering af nye regnskabsstandarder Tower Group har siden aflæggelse af årsrapporten 2008/09 implementeret IFRS 8 "Driftssegmenter", der erstatter den hidtidige regnskabsstandard IAS 14. IFRS 8 kræver, at koncernens segmentrapportering baseres i de interne driftssegmenter, hvor aktiviteternes overvåges på geografiske områder, større kunder eller større dattervirksomheder. Driftssegmenter, er de segmenter, som præsenteres i ledelsesrapporteringen, som den øverste operationelle ledelse anvender til ressourceallokering og resultatopfølgning. I modsætning hertil krævede IAS 14 opdeling på forretningsmæssige og geografiske segmenter. Tower Groups driftssegmenter er efter implementering af IFRS 8 fortsat baseret på geografiske områder, idet ledelsesrapporteringen fokuserer på resultatopfølgningen på driftssegmenterne Berlin, NRW og Øvrige byer, hvor der ikke er forskel på ydelser der sælges samt der ikke er noget enkeltstående større kundeforhold. Note 2 Regnskabsmæssige skøn og estimater Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse regnskabsposter er der poster, der ikke kan måles med sikkerhed, men alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Denne information opsamles både internt i form af erfaringer/historik samt eksternt i form af eksempelvis markedsundersøgelser mv. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder. I forbindelse med anvendelsen af den i note 1 beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget nedenstående regnskabsmæssige skøn, som ledelsen vurderer forsvarlige, og som har haft betydelig indflydelse på halvårsrapporten. Alle andre regnskabsmæssige skøn er bibeholdt. Værdiansættelse af investeringsejendomme Tower Group har foretaget værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme baseret på samme metode som ved udarbejdelsen af årsrapporten 2008/09. Koncernens investeringsejendomme er pr. 30. juni 2010 værdiansat til en gennemsnitlig afkastkrav på 6,75 % (6,74 % pr. 30. juni 2009) baseret på WACC. Regnskabsmæssig værdi investeringsejendomme pr. 30. juni 2010 er DKK (30. juni DKK ) Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 26 af 36

28 Rekonstruktion Tower Group har i forbindelse med selskabets rekonstruktion pr. 28. januar 2010 blandt andet fået eftergivet finansielle forpligtelser mod udstedelse af nye aktier i selskabet. Ifølge IFRS foretages indtægtsførelse af gældseftergivelse efter modregning af dagsværdien på de udstedte aktier. Selskabet har derfor foretaget et skøn på værdien af aktierne. Da rekonstruktionen er foretaget som en samlet ordning med flere elementer, er det ledelsens vurdering, at den forhandlede kurs på 1,69 pr. aktie (svarende til kursen på tegningsgarantien og den kontant indbetalte kapitalforhøjelse) er udtryk for dagsværdien på aktien pr. 28. januar Den samlede værdi af de nyudstedte aktier ved gældskonvertering udgør dermed DKK Yderligere har selskabets ledelse foretaget et skøn over markedsrenten for koncernens resterende gæld overfor juniorbanker på 5,5 %. Skønnet er anvendt til en dagsværdiberegning af den efter rekonstruktion tilbageværende gæld og har medført en samlet reduktion af den resterende juniorbankgæld på DKK For yderligere oplysninger om rekonstruktionen, se ledelsesberetningens første punkt og note 4. Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 27 af 36

29 Note 3 Segmentoplysninger Tower Group har i forbindelse med implementering af IFRS 8 Driftssegmenter ændret segmentnoten til alene at indeholde to rapporteringssegmenter og har i forhold til tidligere aflagte årsrappporter og halvårsrapporter fjernet segmentet "ikkefordelt" da dette ikke er defineret som en rapporteringsenhed. Segmenterne er opdelt ud fra hvilket kontor ejendommene geografisk bliver administreret fra. Indtægtsgrundlaget på begge segmenter indeholder de samme typer af lejeindtægter. Som følge af den ændrede rapportering om segmentering har koncernen tilpasset sammenligningstallene til den nye rapportering. DKK Berlin NRW Wuppertal Total Lejeindtægter Reparation og Vedligeholdelse Nedskrivninger lejetilgodehavender Øvrige Driftsomkostninger Bruttoresultat eks. Dagsværdiregulering ejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Salgs og administrationsomkostninger Andre driftsindtægter Resultat af primær drift før rekonstruktionsomkostninger DKK Berlin NRW Wuppertal Total Lejeindtægter Reparation og Vedligeholdelse Nedskrivninger lejetilgodehavender Øvrige Driftsomkostninger Bruttoresultat eks. Dagsværdiregulering ejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Salgs og administrationsomkostninger Andre driftsindtægter Resultat af primær drift før rekonstruktionsomkostninger Nettoomsætning Danmark Tyskland Polen (ejd. til salg) Total Lejeindtægter Øvrige indtægter Total Langfristede aktiver Danmark Tyskland Polen (ejd. til salg) Total Indretning af lejede lokaler Investeringsejendomme Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Total Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 28 af 36

30 DKK Halvår Helt år Segmenteret omsætning Omsætning administration og eliminering 163 Total omsætning Segmenteret vedligehold og nedskrivning af lejetilgodehavender Segmenterede øvrige driftsomkostninger Segmenterede driftsomkostninger total Segmented Bruttoresultat før dagsværdiregulering Total øvrige driftsomkostninger, administration & eliminering Bruttoresultat administration & eliminering Total bruttoresultat eks. Dagsværdiregulering ejendomme Segmenteret dagsværdiregulering af ejendomme Dagsværdiregulering ejendomme, administration & eliminering 0 0 Total dagsværdiregulering af ejendomme Segmenterede salgs og administrationsomkostninger Salgs & Administrationsomkostninger, Administration & eliminering Total salgs og administrationsomkostninger Segmenteret resultat før rekonstruktion Resultat før rekonstruktion, administration & eliminering Samlet resultat før rekonstruktion Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli juni 2010 Side 29 af 36