Søren Kjær Ho Bugt Vej Billum. Sags nr Landzonetilladelse til opførelse af et enfamiliehus med integreret garage

Transkript

1 Søren Kjær Ho Bugt Vej Billum Varde Kommune Teknik og Miljø Bytoften Varde Tlf Fax vardekommune@varde.dk 25. januar 2017 Direkte tlf.: Landzonetilladelse til opførelse af et enfamiliehus med integreret garage Sags nr Adresse: Ho Bugt Vej 53, 6852 Billum Matr.nr. 12 c, Kjelst By, Billum. Varde Kommune modtog den din ansøgning om landzonetilladelse til et revideret projekt i forhold til tilladelsen givet tidligere i Afgørelse Varde Kommune meddeler på det foreliggende grundlag landzonetilladelse til opførelse af et enfamiliehus på ca. 274 m2 bolig og med sammenbygget garage på 65 m2 og 40 m 2 fritliggende udhus. Enfamiliehuset med tilhørende integreret garage er med ensidig taghældning og placeres syd for den eksisterende bolig i en afstand af ca. 30 m og udhuset ca. 8 m øst for boligen. Byggeriet må ikke påbegyndes før, der er givet byggetilladelse. Vi vurderer, at det ansøgte er i overensstemmelse med kommuneplanen og planlovens landzonebestemmelser. Med denne tilladelse bortfalder tilladelse af 15. marts 2016 til opførelse af bolig, garage, overdækning og udhus. Vilkår Tilladelsen er givet på betingelse af: At det ansøgte udføres som vist i ansøgningsmaterialet modtaget 12. december At den nuværende bolig nedrives senest ved ibrugtagning af ny bolig. At der ikke anvendes reflekterende materialer. Det skal dokumenteres, at solfilm vil medføre, at lys i boligen vil fremstå meget dæmpet set fra Ho Bugt Mod syd/ho Bugt stilles der følgende skærpede krav: Vinduerne skal ikke reflektere sollys, som det kan være tilfældet med coated glas. Der ikke etableres udendørs belysning, som vender mod Ho Bugt Postadresse: Varde Kommune, Bytoften 2, 6800 Varde

2 Der ikke anvendes reflekterende materialer inkl. tagmaterialer At udendørs lyskilder udføres som følgende: o Udendørs lyskilder skal være afskærmet mod opad rettede lysstråler, så lysforurening af nattehimlen undgås. o Ligeledes må udendørs lyskilder ikke være synlige fra Ho Bugt. o Lyskilder ikke være til gene for trafikanter eller naboer. At der vedrørende beplantning skal overholde følgende: o Der stilles umiddelbart ingen vilkår for beplantning såfremt de øvrige vilkår for bygning og belysning følges. o Såfremt der ansøges om dispensation for de ovenstående vilkår, vil der blive fremsat vilkår som skal tjene det formål at afskærme huset visuelt fra Ho Bugt. Redegørelse for sagen Ejendommen er registreret som et fritliggende enfamiliehus i det åbne land med et samlet areal på 1187 m 2. Der er ikke landbrugspligt på ejendommen. Det ansøgte byggeri ligger på en placering der tidligere er taget stilling og meddelt tilladelse til, umiddelbart syd for den eksisterende bolig. Beliggenheden af ejendommen gør, at der er udsyn over Ho Bugt og omvendt fra Ho Bugt og op mod huset. Byggeriet kræver landzonetilladelse og grundet byggeriets udformning, har der været dialog mellem Varde kommune og bygherre. Det er bygherres ønske, at opføre en tidssvarende og moderne bolig som erstatning for den nuværende bolig. Med baggrund i den unikke placering kun 320 m Ho Bugt, er udformningen af boligen søgt tilpasset, således at grundplan i kote ca. 9 ikke kommer til at virke dominerende for omgivelserne. Dette er søgt indarbejdet i det ansøgte projekt ved en ensidig taghældning der dels giver en lav totalhøjde af byggeriet (er sænket fra ca. 4,6 m til 4 m, ligesom længde er reduceret m 6m til ca 31 m) i forhold til traditionel saddeltag med udnyttet tagetage (ca. 8 m), ligesom det giver et tilsvarende træk som ved den bevaringsværdige lade bygning på Ho Bugt Vej 21 og Ho Bugt Vej 27, hvor bygningerne er integreret i terrænet. Taget udføres som liste tækning med pap og ydermure opføres i en jordfarvet blødstrøgen teglsten. Projektets unikke beliggenhed og udsigt udnyttes bedst muligt ved at få så meget lys og udsigt som muligt ind i boligen. Således installeres glaspartier med farvet glas, der reducerer genskæret fra glasset betydeligt, og sikrer, at farveforskellen mellem vinduer og øvrig facade på afstand bliver minimeret. I forhold til glasareal i eksisterende tilladelse er det reduceret med 7,3 m2. Ejendommen er beliggende i et område, det i kommuneplanen er udpeget som naturområde. Naturområder skal ifølge kommuneplanens retningslinjer herom friholdes for byggeri mv., som ikke er foreneligt med de naturmæssige interesser. Ho Bugt Vej 53 ligger inden for kystnærhedszone, værdifuldt kystlandskab og bevaringsværdigt kulturmiljø. Kystnærhedszone og værdifuldt kystlandskab Jævnfør Kommuneplan 2013 (og planloven) skal områder i kystnærhedszonen friholdes for bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængige af en kystnær placering. 2

3 Natura 2000 Ejendommen indgår i et Natura 2000-område, der har status som Ramsarområde, fuglebeskyttelsesområde og habitatområde. Det betyder i medfør af bekendtgørelse nr af 16. dec om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (habitatbekendtgørelsen), at der kun kan meddeles tilladelse til projektet, såfremt det ikke vil påvirke Natura området væsentligt, - herunder at det ikke vil forringe bevaringsstatus eller muligheden for at opfylde bevaringsmålsætningen for de arter og naturtyper, området er udpeget for. Anlægsarealet er agerjord og eksisterende have areal beliggende i den nordlige udkant af Natura 2000-området. Mod nord støder det op til Ho Bugt Vej og på de øvrige sider til dyrket agerjord. Nybyggeriet opføres på linje med en række øvrige byggerier langs Ho Bugt Vej, og syd for denne række byggerier ligger en anden række byggerier, som adskiller anlægsarealet fra Natura 2000-områdets egentlige naturarealer langs Ho Bugt. Ramsarområde nr. 27, Vadehavet, indgår i Natura 2000-området. Ramsarområder er vådområder med så mange vandfugle, at de har international betydning og skal beskyttes. Fuglebeskyttelsesområde nr. 49, Engarealer ved Ho Bugt, er udpeget for ynglende hedehøg, engsnarre og blåhals samt for trækkende klyde. På baggrund af beskrivelsen ovenfor af anlægsarealet og dettes omgivelser vurderes det, at projektet ikke påvirker arealer, der har relevans for de nævnte fuglearter. Habitatområde nr. 78, Vadehavet med Ribe Å, Tved Å og Varde Å vest for Varde er udpeget for en række fiske- og pattedyrarter, der er tilknyttet vandløb og Vadehavet samt for en lang række naturtyper. Anlægsarealet har ikke relevans for arterne på udpegningsgrundlaget, og den nærmeste naturtype fra udpegningsgrundlaget er strandengen ca. 160 m mod sydvest. På den baggrund vurderer Varde Kommune sammenfattende, at projektet ikke vil påvirke Natura 2000-området. Baggrund for afgørelse Efter planlovens 35 stk. 1 (lovbekendtgørelse nr af 23. november 2015) må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning, opførelse af ny bebyggelse eller ske ændringer i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, jævn før dog Nødvendige bygninger og anlæg skal tilpasses landskabets karakter, særligt med hensyn til beplantning, placering, udformning og materialevalg. Arealet ligger desuden inden for værdifuldt kystlandskab, som skal friholdes for bebyggelse og anlæg med undtagelse af bebyggelse, der erhvervsmæssigt er nødvendigt for driften af en landbrugs- eller skovejendom. Det ansøgte ligger inden for overgangslandskabet, hvor det på baggrund af en konkret vurdering kan være nødvendigt at opstille vilkår, der sikrer, at bebyggelsen ikke vil medføre en negativ påvirkning af landskabet. Nye bygninger og anlæg, der visuelt vil opleves fra dal- eller kystlandskaber, skal tilpasses landskabets karakter, særligt med hensyn til beplantning, placering, udformning og materialevalg. Da der er tale om nedrivning og opførelse af en ny bolig med omtrent samme placering, ligesom at bygningen til dels skjules af de mange bebyggelser i 5 meter kurven tættere på havet slører bygningen, vurderes det, at der kan opføres en ny bolig det pågældende sted, da det vurderes at være af helt underordnet betydning i 3

4 forhold til det værdifulde kystlandskab og de nationale planlægningsinteresser i kystnærhedszonen. Der skal dog stilles vilkår til udformning mv., som sikrer, at bebyggelsen tilpasses landskabet i området. Bevaringsværdigt kulturmiljø Ho Bugt Vej 53 ligger inden for det i kommuneplanen udpegede bevaringsværdige kulturmiljø Varde Ådal. Kommuneplanens retningslinjer siger, at bevaringsværdige kulturmiljøer skal friholdes for byggeri, anlæg m.v., som ikke er foreneligt med de kulturhistoriske interesser. De grundlæggende bevaringsværdige træk ved bebyggelsen i og langs Varde Ådal relaterer sig til bygningernes placering i forhold til vandet samt bygningernes udformning. Byggeri som fraviger disse principper skal undgås, hvis ådalen skal beholde sin åbne og harmoniske karakter. Der har inden for kulturmiljøet været tradition for at placere bygninger på eller lige over højdekote 5,0. Højdeplacering har historisk set givet tryghed i forbindelse med oversvømmelser, men samtidig sikret en nærhed til ådals engen. På dette punkt lever det ansøgte byggeri op til kulturmiljøets tradition da den ligger inde bagved i kote 8,5. Kulturmiljøet er kendetegnet ved sine egnstypiske gårde. Bygningstypen er kendetegnet ved sine grundmurede længe huse med ½ eller ¾ valm. Facaderne fremstår i blank mur af røde, egnstypiske teglsten eller hvidkalkede. Bygningerne har saddeltag med høj tagrejsning. De fleste gårde har stråtag, mens enkelte huse har teglhængte tage med røde danske vingetegl. Konklusion Det vurderes, at den nye ansøgning dateret 12. december 2016 er bedre tilpasset landskabet og kulturmiljøet ved Ho Bugt grundet den mindskede højde, kortere bygning og mindskede vinduesflade m syd end eksisterende tilladelse af 15. marts Det vurderes samlet set, at der kan meddeles tilladelse til det ansøgte under forudsætning af, at ovenstående vilkår overholdes. Andre tilladelser Du skal være opmærksomme på, at du først må gå i gang med det ansøgte, når du har modtaget en byggetilladelse. Varde Kommune har modtaget din ansøgning om byggetilladelse. Øvrige oplysninger Der er ikke fortaget naboorientering, idet ændringen ikke vurderes at være væsentlig i forhold til naboer, men nærmeste naboer vil modtage den ny tilladelse i kopi. Tilladelsens gyldighed Hvis der ikke bliver klaget over tilladelsen, er tilladelsen gyldig, når klagefristen udløber den 22. februar 2017, som er 4 uger fra tilladelsen bliver offentliggjort på kommunens hjemmeside ( Hvis der bliver klaget over tilladelsen, skal sagen afgøres endeligt af Natur- og Miljøklagenævnet. Du må derfor ikke udnytte tilladelsen, medmindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer andet. Du får omgående besked, hvis der bliver klaget over tilladelsen. Tilladelsen bortfalder, hvis du ikke udnytter den inden 3 år fra i dag. 4

5 Lovgrundlag Tilladelsen er givet efter 35, stk. 1 i lov om planlægning, jævnfør lovbekendtgørelse nr af 23. november Klagebestemmelser og klagefrist Vedlagt klagevejledning på sidste side forklarer, hvad du skal gøre, hvis du ønsker at klage. Hvis du har spørgsmål eller bemærkninger, er du velkommen til at ringe til mig. Venlig hilsen Keld Richard Roed Sagsbehandler Bilag Oversigtskort 1: Kopi Erhvervsstyrelsen erst@erst.dk ARKVEST Arkæologi Vestjylland, Lundvej 4, 6800 Varde post@arkvest.dk Danmarks Naturfredningsforening Varde afdelingen v/ Merete V. Hansen, Frøstrupvej 200, 6830 Nr. Nebel dnvarde-sager@dn.dk Bodil Dietzel, Ho Bugt Vej 52, 6852 Billum Henning Kirkegaard, Ho Bugt Vej 48, 6852 Billum 5

6 Klagevejledning Tilladelsen kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet af - Erhvervs- og Vækstministeren - Enhver med retlig interesse i sagens udfald, herunder en nationalparkfond oprettet efter lov om nationalparker - Landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, når foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af Klageportalen ligger på og Du logger på ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til Varde Kommune, klagefristen er 4 uger fra modtagelse af en afgørelse. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for Varde Kommune i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr på kr Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Natur- og Miljøklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til Varde Kommune, Teknik og Miljø, Bytoften 2, 6800 Varde eller på til vardekommune@varde.dk. Varde Kommune videresender herefter anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Klagefristen Klagefristen er 4 uger fra tilladelsen bliver offentliggjort på kommunens hjemmeside ( Tilladelsen må ikke udnyttes, før klagefristen er udløbet. Rettidig klage har opsættende virkning, medmindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer andet. Hvis afgørelsen ønskes indbragt for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra afgørelsen er bekendtgjort af kommunen eller i forbindelse med klage af Natur- og Miljøklagenævnet. 6