Sammenlægning af kommunalt ejede almene ældreboliger i Frederikssund Kommune

Transkript

1 Sammenlægning af kommunalt ejede almene ældreboliger i Frederikssund Kommune 1. Opgave I forbindelse med godkendelse af budget og husleje for kommunalt ejede almene ældreboliger (beslutning i Velfærdsudvalget den , sag, nr. 90) ønskede udvalget undersøgt mulighederne for at sammenlægge alle kommunens egne almene ældreboliger til en samlet afdeling med henblik på at få lejen udjævnet. Der er tale om lejen pr. kvadratmeter, og ikke lejen for den enkelte bolig udjævnet, idet forskelle som følge af størrelse og øvrige forhold i huslejefordelingen opretholdes. Alternativt ønskes belyst mulighederne for en sammenlægning til flere afdelinger fx geografisk afgrænset. 2. Reglerne om sammenlægning af kommunalt ejede almene ældreboliger Kommunen kan beslutte at sammenlægge kommunalt ejede ældreboligafdelinger. Kommunen kan som ejer vurdere, at det vil give en driftsøkonomisk fordel at sammenlægge mindre afdelinger bestående af få boliger. Ved kommunale almene ældreboliger, som sammenlægges, finder bestemmelsen i driftsbekendtgørelsens 25 ikke anvendelse, og beboerne kan således ikke modsætte sig en sammenlægning, men må orienteres herom. Når kommunen, som ejer af de kommunale almene ældreboliger, beslutter, at en eller flere afdelinger skal lægges sammen, skal lejen udlignes over maksimalt 10 år, se 80 i driftsbekendtgørelsen, hvoraf det fremgår, at 77, stk. 2, gælder for kommunalt ejede almene ældreboliger. Lejeudligningen kan eksempelvis gennemføres ved fraflytning, men dette kræver, at der sker en forholdsvis hyppig fraflytning. Udlejer (det vil sige konkret kommunen) kan vælge at se bort fra kapitaludgifterne ved en udligning. Om dette vil forenkle beregningen for huslejeudligningen, afhænger af størrelsen og sammnesætningen af de øvrige driftsudgifter. 3. Fordele og ulemper ved sammenlægning af almene boligafdelinger Ulemper for afdelingernes vedkommende: - For den økonomisk stærkeste afdeling kan en sammenlægning være en ulempe, fordi en afdeling med stor opsparing kommer til at dele med afdelinger, der ikke har en sådan. I det konkrete tilfælde har fx De Tre Ege og Solgården ikke en opsparing (konto 401) af samme omfang som de øvrige. Pedershave er i denne sammenhæng forholdsvis ny, men opsparingen på konto 401 er minimal. En sammenlægning betyder således, at de nævnte afdelinger vil nyde godt af de øvrige afdelingers opsparing Fordele for afdelingernes vedkommende: - En større afdeling er mindre følsom for tab og uforudsete omkostninger. - Større muligheder for opnåelse af rabat ved større vedligeholdelses- og 1

2 forbedringsarbejder. - Bedre rekrutteringsmuligheder af afdelingsbestyrelsesmedlemmer. - Mulighed for at afholde fællesarrangementer i en større afdeling. Ulemper for administrationens vedkommende: - Arbejde ved en sammenlægning. Det må undersøges, om fx serviceniveauet er forskelligt i afdelingerne, eller om dette er ens. - Beregning og styring af huslejeudligning over 10 år. Fordele for administrationens vedkommende: - Færre møder med afdelingsbestyrelser og beboere - Færre budgetter og regnskaber (færre posteringsmuligheder) - Færre drifts- og vedligeholdelsesplaner 4. Vurdering af de almene ældreboligafdelinger i kommunen Til brug for denne vurdering er fremsendt de budgetter, som var fremsendt til Velfærdsudvalgets godkendelse den Hovedtal fra budgetterne er vist i bilag 1. I bilag 1 er afdelinger vist i geografisk rækkefølge. Tabellen skal læses således, at alle de afdelinger, der har en udgift, som er mindre end den nu beregnede samlede udgift, vil over max 10 år eller kortere, hvis man beslutter dette skulle have en lejestigning. Selvom der ikke direkte er krav om en lejergodkendelse af afdelingssammenlægninger, må det anbefales, at der ikke godkendes sammenlægninger af kommunen, som lejerne ikke selv ville have godkendt. Der skal således helst ikke være mærkbare huslejestigninger i vente efter en sammenlægning. Det betyder, at det ikke kan anbefales, at man godkender en sammenlægning af alle afdelinger med de nuværende forskelle. Alternativt skal udligningen finde sted, når en lejer fraflytter, således at de nuværende lejere ikke berøres af udligningen. Dette kræver dog en forholdsvis høj fraflytningsprocent for de afdelinger, som sammenlægges. Har man eksempelvis en botid på 5 år eller mere i en afdeling, er det ikke den løsning, man skal gå efter. Man kan i stedet arbejde med udligning af de poster, som lejerne normalt har indflydelse på (det vil sige renholdelse, almindelig vedligeholdelse mv.). Når dette foreslås, skyldes det kravet om huslejeudligning over 10 år. Det vil alt andet lige være mest hensigtsmæssigt at sammenlægge afdelinger, der økonomisk ligner hinanden så meget som muligt. Dette vil forenkle beregninger og styringen af huslejeudligningen. 2

3 Det forhold at kapitaludgifterne har forskellig størrelse kan man som nævnt ovenfor vælge at se bort fra. Det betyder, at man kan vælge (som udlejer) at undlade en udligning og derved opretholde de forskelle, som tabellen viser. Særligt for Nordhøj II s vedkommende skal man være opmærksom på, at indekslånet udløber om meget kort tid. Dette indebærer ikke, at kapitaludgiften bortfalder for denne afdeling, men at det opretholdes på det niveau, som den havde umiddelbart, før lånet var færdigbetalt (udamortiseret). Beløbet fremgår af Landsbyggefondens budgetbrev, som udsendes umiddelbart efter årets indberetning. Der vil skulle oprettes en henlæggelseskonto for alle de kommunalt ejede almene ældreboliger i kommunen, og denne henlæggelseskonto kan anvendes på samme måde, som en dispositionsfond i en almen boligorganisation, det vil sige til udlån eller tilskud til afdelinger (eller afdelingen) i kommunen samt betaling af forbrug ved tomgang. Man skal være opmærksom på, at der er forholdsvis store opsparede henlæggelser (konto 401). Dette er midler, som skal anvendes efter de vedligeholdelsesplaner, som er udarbejdet for hver afdeling, og som herefter ajourføres. Hvis der ikke foreligger planer for alle afdelinger, kan man ikke reelt vurdere, hvornår midlerne på disse konti skal bruges. Ser man på beløbet som et samlet beløb for alle kommunens almene ældreboliger, må dækningen vurderes at være i orden. Denne vurdering er foretaget ud fra, hvad kommunens almene boligorganisationer normalt har opsparet på denne konto. Kommunens almene ældreboliger har et opsamlet overskud på i alt godt 5 % af budgetåret 2015 s udgifter. Hvis disse midler sammenlægges i en pulje, vil man ligesom tilfældet er for henlæggelserne (konto 401), komme til at dele dette med de øvrige lejere. Afviklingen af det opsamlede overskud vil således medvirke til, at lejestigningen bliver mindre. 5. Forslag Det foreslås, at man undersøges botiden nærmere i afdelinger, således, at man kan tage stilling til, om man vil forsøge at foretage udligningen af lejen ved fraflytning. Det må vurderes, at uanset hvilken model, der vælges enten en direkte udligning over 10 år eller ved fraflytning, vil der ressourcer forbundet med at styre opkrævningen. Der ses ikke at være de helt store umiddelbare fordele ved en geografisk sammenlægning af afdelingerne Det foreslås, at man arbejder med at udligne udgifterne i budgetterne, således at man allerede nu udgår de forholdsvis store udsving i øvrige driftsudgifter. 3

4 Bilag 1 Oversigt over økonomien i Kommunens kommunalt ejede almene ældreboliger Grøn = Frederikssund, Gul = Skibby, Blå = Jægerpris, Grå = Slangerup Fakta om afd. Tollleruphøj 38 boliger, 2476 m2, opført 1996/97 Haven 16 boliger, 976 m2 opført 2006 Pedershave, 60 boliger, 3900 m2, opført 2010 Udligning for 7352 m2 Nordhøj II 15 boliger, 753 m2 opført 1989 Nordhøj 60 boliger, 4220 m2 opført 2006 Udligning for 4973 m2 De Tre Ege 48 boliger, 3024 m2, opført 2003 Solgården 46 boliger, 3011 m2, opført 2005 Solhøjvej 12 boliger, 864 m2, opført 2006 Udligning for 3875 m2 samlet antal m2: kapital udgifter / m2 øvrig drift /m2 opspar. henlæggelser til vedligeh. opspar. henlæggel se til fraflytning opspar.e over/undersk ud Bemærknin g / / der er tale indekslån med min løbetid på 35 år / / / / / / / / indekslån med min. Løbetid på 20 år = tæt på udløb / / / / / / / / / / / / / 804 gns for kommunens almene boligorganisationer 2013: / 534 gns for kommunens almene boligorganisation er 2013: / (afvikles over de næste budgetår, hvilket betyder, at lejen forhøjes minimalt) Samtlige opsparede midler udgør:

5 Bilag 2: Uddrag af reglerne i driftsbekendtgørelsen Driftsbekendtgørelsen (bek 1540 af ) 25. Boligorganisationens øverste myndighed kan bestemme, at flere boligafdelinger, der ligger i samme kommune, skal sammenlægges til én afdeling. Stk. 2. Sammenlægning af afdelinger skal godkendes på et afdelingsmøde i hver af de berørte afdelinger. Har boligorganisationen i forbindelse med opførelse af nybyggeri truffet beslutning om, at to eller flere byggeafsnit tilsammen skal udgøre én afdeling, kan denne beslutning dog ikke omgøres på et afdelingsmøde i en eller flere af de berørte nye afdelinger. Stk. 3. Bebyggelser, der består af få boliger, kan indgå i samme afdeling, uanset at de ligger i to eller flere kommuner. Stk. 4. Boligorganisationen underretter kommunalbestyrelsen og Landsbyggefonden om sammenlægningen. Tilsvarende underrettes Statens Administration, hvis der i afdelingerne indestår statslån, statsgaranterede lån, eller hvis der ydes statslig ydelsesstøtte til afdelingerne. 26. Boligorganisationens øverste myndighed kan beslutte, at en boligafdeling skal opdeles i to eller flere afdelinger. Beslutningen skal godkendes på et afdelingsmøde. 25, stk. 4, finder tilsvarende anvendelse. 27. Selvejende institutioner, der indeholder almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger, kan kun have én boligafdeling. Stk. 2. Bestemmelserne i 22, stk. 1-4, anvendes tilsvarende på almene ældreboliger, som ejes af selvejende institutioner. Stk. 3. Bestemmelserne i 22, stk. 1, 2 og 4, anvendes tilsvarende på almene ungdomsboliger, som ejes af selvejende institutioner. 77. Boliglejen skal fordeles på afdelingens boliger under hensyn til disses indbyrdes brugsværdi. Lejen for hus eller husrum, der anvendes til andet end beboelse, fastsættes til den leje, der er sædvanlig for tilsvarende lejemål i kvarteret eller kommunen med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Stk. 2. Ved sammenlægning af afdelinger, jf. 25, tilpasses lejen under hensyntagen til boligernes indbyrdes værdi over en årrække på højst 10 år. Lejeforskelle, der skyldes forskellige kapitaludgifter i de tidligere afdelinger, kan dog opretholdes. Stk. 3. Lejen for almene ungdomsboliger, almene ældreboliger, bofællesskaber og byfornyede ejendomme, der er integreret i en afdeling af en almen boligorganisation, fastsættes under hensyntagen til den finansiering, der gælder for disse boliger. Det samme gælder lejen for boliger etableret ved udvidelse af en eksisterende afdeling efter 16, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. 78. Lejeforhøjelser som følge af stigninger i en afdelings driftsudgifter skal fordeles på boligerne med den samme procentsats, således at fordelingen af den samlede leje efter indbyrdes brugsværdi opretholdes. Er der i en afdeling integreret almene ungdomsboliger eller almene ældreboliger, skal der dog først foretages en fordeling på hver boligkategori efter det samlede bruttoetageareal, og derefter en fordeling som nævnt i 1. pkt. inden for hver boligkategori. Det samme gælder, hvis der er etableret boliger ved udvidelse af en eksisterende afdeling efter 16, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. Stk. 2. Lejeforhøjelser som følge af moderniserings- og forbedringsarbejder fordeles som nævnt i stk. 1, forudsat at arbejderne medfører den samme relative forøgelse af brugsværdien. Stk. 3. Lejeforhøjelser som følge af en afdelings frikøb af kommunale tilbagekøbsklausuler skal fordeles efter boligens bruttoetageareal. Stk. 4. Lejeforhøjelser som følge af en afdelings frikøb af kommunale tilbagekøbsklausuler skal fremgå særskilt af huslejeopkrævningen for den enkelte bolig. 79. Hvis en beboergruppe i en afdeling i medfør af 34, stk. 6, i lov om almene boliger m.v. træffer beslutninger, som kun vedrører en del af afdelingen, skal udgifterne hertil kun pålignes denne del af afdelingen. 80. Bestemmelserne i 76, 77, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, 78, stk. 1, 1. pkt. og stk. 2, samt 79 anvendes tilsvarende på almene ældreboliger, som ejes af kommuner eller regioner. 5

6 Stk. 2. Bestemmelserne i 76, 77, stk. 1, 1. pkt., og stk. 2, 78, stk. 1, 1. pkt. og stk. 2 samt 79 anvendes tilsvarende på almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger, som ejes af selvejende institutioner. 6