Bæredygtighed & Bevaringsværdier

Transkript

1 10. december 2015 Bæredygtighed & Bevaringsværdier Bygherres Erfaringer v/morten Juul Heding Andersen projektchef, Drost Fonden Arup & Hvidt Nørre Voldgade 88, 1358 København K

2 Kan Bæredygtighed & Bevaringsværdier kombineres. Det er altid bæredygtigt at bevare værdier Og at tilføre nye Udvendig værdi Indvendig værdi Komfortværdi 1

3 Mange Værdier er bare omhyggelighed, omhu og omtanke Gennemtænkt Byggeri uden fejl og i gode materialer er værdi i sig selv Den samme bygning. Djævlen ligger i de detaljer der er beboernære her kommer besparelser tydeligt til udtryk 2

4 Drost Fonden Erhvervsdrivende velgørende fond Vedtægten har betydning for investeringsstrategien og afkastkravet Forretning baseret på: Forretning baseret på drift og udvikling af fast ejendom. Balance cirka 500 mio. Egenkapital 80% af aktiverne placeret i fast ejendom Hovedfokus privat boligudlejning i Kbh. Fondens formål er at yde støtte til: Forskning indenfor byggeindustrien Fremme af den Danske byggeindustris anseelse i Danmark og i udlandet Fremme af By- og Landskabsplanlægning Støtte til den Danske scenekunst Støtte til Opførelse og Drift af institutioner for sindslidende pt. drives 9 Drost Huse for svært psykisk syge unge i samarbejde med kommunerne Socialpsykiatrisk botilbud for yngre voksne mennesker, der har behov for støtte i hverdagen Ryesgade 25 & 30 Forretning med fokus på forskning og udvikling 3

5 For enhver Bygherre (Investor) starter ALT med at regne det er investeringsteori pengene skal op af lommen kan det betale sig Investor laver en nutidsværdiberegning der tager højde for værdien af de fremtidige indbetalinger: Merindtægt som følge af højere markedsværdi Produktet bliver mere værd Opretholdelse af indtægt som følge af undgået værdiforringelse Produktet bevarer sin værdi År Total Pengestrøm Akkumuleret Diskontering Akkumuleret Nutidsværdi - Beregnet =NUTIDSVÆRDI(Kalkulationsrente;Periodens indbetalinger)+investeringen Investor laver en nutidsværdiberegning der beregner de fremtidige indbetalinger under hensyn til: Forventet inflationsudvikling Finansieringsomkostningen (Husk afdragsprofil på finansieringen) Investeringens forventede levetid (Genetableringsomkostning?) Såfremt der stadig er penge tilbage kan der (måske) også være et afkast til investor Det sidste kaldes Investors forrentningskrav Summen af alle 4 er Kalkulationsrenten 4

6 Hvis vi overfører teorien til virkeligheden ser er renoveringsprojekt for Drost Fonden som Build and Hold Investor ud som følger Drost Fonden - Ryesgade 30A-C - 4 nye taglejligheder Ny tagkonstruktion og 4 tagterrasser Oprettelse af 4 pultertum i kælder Vinduer/Vinduespartier Forlængelse af hovedtrapper Badeværelser - DEBA Præfab VVS installationer EL Aptering (Gulv, Vægge, Maling, køkkener, skabe) Stillads Byggeplads Håndværkerudgifter i alt Teknikerhonorar Håndværkerudgifter og teknikerhonorar Moms Byggelånsrenter Byggesagsadministration Moms af byggesagsadministration Samlede ombygningsudgifter

7 Men en ejendom skal ikke kun bygges den skal også drives Når begge regnestykker er lavet kan vi se om det er Bæredygtigt Drost Fonden - Ejendommen Ryesgade 30A-C - DCF Beregning af investeringsafkast - 4 nye taglejligheder Alle tal i kr. Driftsår Terminalår År Investeringsafkast % 3,85 Inflation % 2,00 Diskonteringsrente % 5,85 0,94 0,89 0,84 0,80 0,75 0,71 0,67 0,63 0,60 0,57 Forrentning deposita % 3,00 Måneders deposita for bolig 6,00 Lejeindtægt taglejligheder Lejeregulering ved genudlejning Renteværdi af deposita Bruttoleje Driftsudgifter Administration - Normtal Løbende vedl Planlagt vedl Udgifter i alt Driftsresultat / cash flow DCF-metode NV årlig cash flow NV cash flows NV terminalværdi Omkostning overført fra Byggeregnskab

8 Ryesgade 25 Privat udlejningsejendom opført i 1906 Bevaringsværdi SAVE 3 Totalrenovere i Perioden Før: 42 lejemål m2. Gennemsnitsleje kr. 777,- pr. m2. Efter: 46 lejemål 7 taglejligheder 3 styk 2 & 3 værelses lejligheder sammenlægges til 5 værelser m2. Gennemsnitsleje 1.460,- pr. m2. (Budgetteret leje pr. 2017). 7

9 Ejendommen skal analyseres for Problemer og Muligheder Hvor er der værdi der skal bevares Hvor skal/kan den tilføres 8

10 Hvorfor valgte vi at certificere Ryesgade 25 projektet kunne kr ,- til rådgivere ikke havde givet mere værdi andet steds? Det korte svar NEJ Via Matrixen (DGNB beregningsarket) tvinges både bygherre og rådgivere til at tænkte i et helt projekt Levetid Økonomi Miljøpåvirkning Kvalitetssikring Drift Udemiljø Indemiljø OG det er ikke nok at love man SKAL også holde det er investeringsteori i praksis Det er en udfordring for ALLE parter men er det så slemt at skulle analysere, planlægge og til sidst levere med ansvar for drift og funktion 9

11 Vi holdt mange beboermøder det holdt hårdt men projektet blev bedre rådgivere og bygherrer har godt af at møde beboere 10

12 Vi opførte løbende prøver og lavede dem om når det ikke virkede, vi bygger det der virker Ventilation kører på 3 forsøg Prøv ideerne af 11

13 Energistrategi og almindelig strategi skal integreres for at kunne bidrage med værdi i byggeri kan fokus på miljø være god forretning SLUTBRUGER SKAL OPLEVE KVALITET Energibesparelser skal give merværdi på beboerniveau Grønne løsninger skal bidrage til komfort og kvalitet Der skal fokuseres på holdbarhed og slidstyrke i materialer Energibesparelser kontra Bevaringsværdier Kombiner dem Lavt energiforbrug har alene ikke stor merværdi For meget fokus på forbrugsbesparelser Beregnede For lidt fokus på komfortforøgelse og holdbarhed i løsninger ALT for lidt fokus på totaløkonomi Grøn omtanke der IKKE virker Grøn omtanke der virker Ryesgade 25 - MÅLSÆTNING NÅR GOD ENERGI OG GODT BYGGERI KAN FORENES = GODE BOLIGER EN EJENDOMS TESLA 12

14 I Ryesgade 30 opnåede vi at reducere energiforbruget (beregnet ) med 73% gennem betydelige isoleringstiltag, solceller mv. Kilderne til energireduktionen og resultatet af renoveringen Udvendig isolering Indvendig isolering Isolering mod kælder Isolering tag med tagboliger Vinduer Ventilation Isolering vandrør Solceller Årligt energibehov efter renovering 27% 5% 7% 13% 7% 14% 13% 12% 2% Energibehov før renovering 162,5 KWh/m2/år Isolering indvendig -21,6 KWh/m2/år Isolering udvendig (Gavl) -11,5 KWh/m2/år Isoleret tag (med tagboliger) -19,6 KWh/m2/år Isolering af vandrør -10,8 KWh/m2/år Isolering mod kælder -3,8 KWh/m2/år Vinduer - 3 lags. Energiruder -22 KWh/m2/år Ventilation m. varmegenvinding -21,7 KWh/m2/år Solceller -8 KWh/m2/år Energibehov efter renovering 43,5 KWh/m2/år 73% reduktion Brugeradfærd vil blive afgørende for både de realiserede energibesparelser og for indeklimaet begge dele måles i samarbejde med DTU frem til medio

15 De efterfølgende målinger viste et fin besparelse men ikke på niveau med den beregnede Simuleret med IDA ICE på resultat i 2014 Energibesparelse i.f.t. før renovering og målt Energibesparelse det første år: ca. 50% ~ beregnet ved temperatur som også er den gns. temperatur der er registreret 14

16 Bæredygtighed kan kun betale sig såfremt begrebet udvides I byggeri kan kvalitet og fokus på miljø være god forretning SLUTBRUGER SKAL OPLEVE KVALITET Høj synbar kvalitet på armaturer og beboernære installationer Massive materialer med kvalitetsfølelse Energibesparelser skal give merværdi Grønne løsninger skal bidrage til komfort Gulve og installationer skal gennemtænkes Pæne opgange og fællesarealer er vigtige Lavt energiforbrug Der er ingen synbar merværdi 15

17 En ting er god arkitektur noget er andet er løsninger der dur, begge dele skal opfyldes førend vi er Bæredygtige er branchen klar? Jeg har måtte se mig nødsaget til at dække ventilationsudgangen til i mit soveværelse, da det bliver for koldt pga. træk. Jeg håber, at der kommer en løsning på det meget snart og inden det bliver endnu koldere i vejret Louise Heibrock Mortensen, beboer, Ryesgade 30A Vi har desværre et alvorligt og akut problem, da vi får pumpet tobaksrøg ind i lejligheden via ventilationssystemet. Det kommer ind i soveværelset, hvor vi og vores lille barn sover. Er det muligt at få lukket for ventilationen? Ida Willinger Tapager, beboer, Ryesgade 30B 16

18 Tak for i dag Morten Juul Heding Andersen, Projektchef, cand. jur. Drost Fonden Advokaterne Arup & Hvidt Tlf ma@aruphvidt.dk Q&A 17

19 Investors erfaringer til Bæredygtige Projekter 1. Tekniske rådgivere har sjældent indsigt i en ejendoms udlejnings og driftspotentiale, det er investors ansvar at et projekt udføres så det passer optimalt til ejendommens potentielle brugere 2. Lav analysearbejdet inden den tekniske rådgiver kontaktes, på denne måde er investor foran 3. Ventilation virker til at være det svageste led, der mangler udvikling, fornyelse og kvalitet 4. Såfremt investor har fokus på bygningsdele forbedrer det kvaliteten husk ventilationen 5. Rådgivere vil ofte gerne bygge til sig selv husk at det er investors projekt til brugerne 6. Tag ikke et nej for et nej, både myndigheder og rådgivere kan flyttes for den gode ide 7. Brug ikke flere penge end ejendommen/brugerne kan bære - pas på overambitiøse rådgivere 8. Hold fokus på forrentning og slidstyrke - det udførte arbejde skal kunne tåle at blive brugt 9. Energirenovering skal kobles sammen med ægte forbedringer for at sikre værditilførsel 10. Paradoksproblem med energirenovering Lejerne skal via stigninger betale mere for det samme 18