FORBEDRINGER I PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME

Transkript

1

2

3 ,,

4

5 FORBEDRINGER I PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME

6 Lidt om Via kontorfællesskabet med ØENS Ejendomsadministration samarbejder vi om varetagelse af administrationskunderne, andels- og ejerforeningernes og beboernes løbende juridiske behov i forbindelse med byggesager, forsikringssager, bestyrelsesforhold samt salg af boliger. Søren Saaby Hansen Advokatfuldmægtig Tidligere koncernjurist hos De Københavnske Ejendomsselskaber

7 Aftenens indhold Hvad er en forbedring? Forøgelse af det lejedes værdi Forbedringstyper Beregning af lejeforhøjelse Sparret vedligeholdelse Håndværkerudgifter og følgeudgifter Reduktion ved begrænset lejeværdiforøgelse Spørgsmål er velkomne undervejs, i pausen og efter oplægget. Slides bliver tilsendt efter arrangementet.

8 Hvad er en forbedring? Forøger det lejedes værdi

9 Hvad er en forbedring? Typer af forbedringer Bedre eller udvidet benyttelse Lovpåbudte forbedringer Forøgelse af sikkerheden Ressource- eller energibesparende arbejder

10 Hvad er en forbedring? Typer af forbedringer Bedre eller udvidet benyttelse Øget elforsyning eller afløbskapacitet Lejelovens 58, stk. 7 Nyt bad Altan Elevator Gårdanlæg Nye installationer

11 Hvad er en forbedring? Typer af forbedringer Lovpåbudte forbedringer Påtvungne forbedringer Udlejere kan som hovedregel ikke tvinges til at udføre forbedringer Varmtvandsmålere Lejelovens 41, stk. 4, jf. stk. 1, 2. pkt.) Postkasser Postloven Renovationslifte, hvis de er påbudte

12 Hvad er en forbedring? Typer af forbedringer Forøgelse af sikkerheden Brandsikring HPFI-relæ Dørtelefoner Tyverisikring

13 Hvad er en forbedring? Typer af forbedringer Ressource- og energibesparende arbejder Isolering Energiruder- og døre Solceller Varmestyring

14 Hvad er en forbedring ikke? Ikke vedligeholdelse Genskaber og opretholder status quo Ikke udskiftning og fornyelse Den teknologiske udvikling ved f.eks. energiforbrug

15 Hvad er en forbedring ikke? Ikke driftsudgifter Tilbagevendende udgifter Leje af renovationslifte Leje af varmefordelingsmålere

16 Varsling af forbedringsforhøjelsen Varslet lejeforhøjelse Ensidigt fra udlejer Totaløkonomisk rentable energiforbedringer lejelovens 58, stk. 3 Ensidigt fra udlejer Aftalt forbedringsforhøjelse Med den enkelte lejer lejelovens 62 b Kun inde i lejligheden Med beboerrepræsentationen lejelovens 66 a 98 kr. pr. m 2 inden for de sidste 3 år

17 Varsling af forbedringsforhøjelsen Kort om varslingsprocessen almindelig lejeforhøjelse Udarbejdelse af projekt og budget Evt. forhåndsgodkendelse Evt. møde med beboerrepræsentationen (61 kr. pr. m 2 lejelovens 65, stk. 2) Evt. varsling af iværksættelse (98 kr. pr. m 2 boligreguleringslovens 23, stk. 1) Evt. tilbud om erstatningsbolig (194 kr. pr. m 2 boligreguleringslovens 26, stk. 1) Evt. varsling af adgang Evt. forvarsling af beboerrepræsentationen forud for varsling af foreløbig forbedringsforhøjelse Varsling af foreløbig forbedringsforhøjelse Gennemførelse af projekt Endeligt byggeregnskab Evt. forvarsling af beboerrepræsentationen forud for varsling af endelig forbedringsforhøjelse Varsling af endelig forbedringsforhøjelse

18 Varsling af forbedringsforhøjelsen Byfornyelse Støtteordning 30 år som omkostningsbestemt ejendom

19 Varsling af forbedringsforhøjelsen Totaløkonomiske rentable energiforbedringer Energiprojekt To udvalgte certificerede energimærkningsfirmaer Lejeforhøjelsen svarer til den dokumenterede energibesparelse ved at gennemføre energiforbedringerne. Intet fradrag for sparret vedligeholdelse Omfatter kun energiforbedringer

20 Beregning af forbedringsforhøjelsen Varslet forbedringsforhøjelse Materialer og arbejdsløn + moms - fradrag for sparret vedligeholdelse - reduktion i forhold forøgelsen af det lejedes værdi + følgeudgifter (administration, teknikerhonorar, finansieringsomkostninger) = forhøjelsesgrundlaget x passende forretning (ydelsen på sædvanligt annuitetslån) = lejeforhøjelse

21 Beregning af forbedringsforhøjelsen Sparret vedligeholdelse Sparret vedligeholdelse Udgift der skulle afholdes af vedligeholdelseskontoen Huslejenævnspraksis Konkret skøn Standardreduktioner

22 Beregning af forbedringsforhøjelsen Sparret vedligeholdelse Retspraksis Konkret bedømmelse Dog visse generelle retningslinjer: Udskiftninger af vinduer Enkeltlags til termovinduer 2/3 forbedring Forsatsvinduer til termovinduer 2/3 forbedring ved gamle vinduer 60 % forbedring ved normalt vedligeholdte og tætte vinduer Koblede rammer til termovinduer 1/6 forbedring ved misligholdte vinduer 2/3 forbedring ved normalt vedligeholdte vinduer

23 Beregning af forbedringsforhøjelsen Sparret vedligeholdelse Udskiftninger af vinduer Gamle termovinduer til nye termovinduer/energivinduer 5 % forbedring - termovinduer fra 1982 til nye vinduer i % forbedring termovinduer fra 1966 til nye vinduer i 2007 Syn og skøn konkret vurdering 3-lags glas Lydruder Friskluftsventiler

24 Beregning af forbedringsforhøjelsen Sparret vedligeholdelse Isolering Isolering af tidligere uisoleret areal forbedring Forøgelse af utidssvarende isolering Konkret skøn Isolering af tag ved indretning af nye boliger Tag, tagfod, etageadskillelse,

25 Beregning af forbedringsforhøjelsen Sparret vedligeholdelse Køkken Uden rumændringer % forbedring Oprindelig køkkens alder er underordnet 1930 erne til 1980 erne (standardiseret fradrag) Hvidevarer Nye hvidevarer Udskiftning/fornyelse Øget funktionalitet

26 Beregning af forbedringsforhøjelsen Sparret vedligeholdelse Bad % forbedring Ældre karbad til nyere brusebad 100 % forbedring Visse boligretsafgørelser taler for 50 % forbedring Konkret vurdering

27 Beregning af forbedringsforhøjelsen Sparret vedligeholdelse El-arbejder Uklar retspraksis % forbedring, dog oftest % Hensigtsmæssig placering af udtag Flere grupper Indfræsning af kabler Kapacitetsforøgelse I forbindelse med køkken 66 % til 75 % forbedring I forbindelse med bad: Typisk 100 % forbedring

28 Beregning af forbedringsforhøjelsen Sparret vedligeholdelse Opsætning af elevator Ingen forbedring for stueetagen Skraldesug Konkret vurdering eksempel på 75 % forbedring

29 Beregning af forbedringsforhøjelsen Følgeudgifter Nødvendige følgearbejder Reparationer Rydning af arealer (Byggesags)administration 2,5 % til 5 % af de faktiske udgifter Afhænger af arbejdernes omfang Varslingsprocessen er almindelig administraiton

30 Beregning af forbedringsforhøjelsen Følgeudgifter Teknikerhonorar Dokumenterede udgifter Op til ca. 20 % af de samlede udgifter Udokumenterede udgifter Oftest 10 % Ankenævnsafgørelser på op til 15 % + administration Omlægning af 1-strengs til 2-strengs varmeanlæg, sammen med etablering af bad

31 Beregning af forbedringsforhøjelsen Følgeudgifter Byggelånsrenter Faktiske udgifter i sædvanlig byggetid Finansieringsomkostninger Optagelse af realkreditlån Stiftelsesprovision og kurtage Tinglysningsafgift Særligt for uregulerede lejemål og småhuse Øvrige udgifter

32 Beregning af forbedringsforhøjelsen Ydelsen på et sædvanligt annuitetslån 20-årigt lån 6,9 % 10-årigt lån 11,3 % Underordnet hvorledes forbedringen finansieres Normtal Eksempelvis Aarhus Kommune (8 %)

33 Kontakt ØENS Advokatfirma Advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen Direkte telefon:

34