Navn Firma Adresse Telefon Tilstede ved kontrol. Industrivej Lemvig Granlunden 6, Vodskov

Transkript

1 TEKNISK REVISION AF TILSTANDSRAPPORTEN Forside Revisionsoversigt Kontroleftersyn Kriterium Afslutningsdato Afgørelse Gældende til Andet: Stikprøve 31. august 2015 Påtale 30. august 2018 H Stikprøve 11. juni 2014 Acceptabel H Hurtige besigtigelser 21. september 2012 Fejlbehæftet (uden sanktion) H Andet: 19. maj 2010 Retvisende Erstatningsrapport H Tidsforbrug 17. august 2009 Godkendt H Skrivebordskontrol 23. januar 2008 Godkendt H Andet 8. maj 2007 Godkendt Kontaktoplysninger Bygningssagkynd ig (BS) Syns- og skønsmand Navn Firma Adresse Telefon Tilstede ved kontrol Claus Pedersen Lars Balle Sagsbehandler i Modtagekontrolle Nævnssekretariat n et Lemvig Arkitektkontor Arkitekthuset Vodskov A/S Industrivej Lemvig Granlunden 6, Vodskov (Mobil) cp@lemvigarkitektkontor.dk (Mobil) lb@arkitekthuset vodskov.dk Delvist Ja Nej Ejendommen Navn Adresse Telefon Tilstede ved kontrol Ejer Svend Nøhr Thisted Stigårdvej 16, Houe 7620 Lemvig Ejendommens beliggenhed Stigårdvej Lemvig (Mobil) svendogmay@gmail.com Nej Billedtekst Oversigtsbilleder Boligen set fra nordvest - garagen ses til venstre. 1

2 Boligen set fra vest. Boligen set fra sydøst - garagen ses svagt (bag beplantningen) til højre. Garagen set fra syd. 2

3 Garagen set fra øst. Garagen, og boligen, set fra nordøst. Stalden (Bygn. C) set fra sydvest - en anden stald (Bygn. E) ses til venstre. 3

4 Stalden (Bygn. C) set fra sydøst. Stalden (Bygn. C) set fra vest - en anden stald (Bygn. E) ses til venstre. Laden (Bygn. D) set fra sydøst - stalden (Bygn. E) ses til højre. 4

5 Laden (Bygn. D) set fra øst - stalden (Bygn. E) anes til højre. Stalden (Bygn. E) set fra syd med Bygn. C til højre og Bygn. D til venstre. Maskinhuset (Bygn. F) set fra sydvest. 5

6 En overdækning (Bygn. G), mellem Bygn. D og F, set fra syd. Et drivhus på ca. 8 m² i haven øst for garage / bolig. Sagsforløb Dato Tid Sagsbehandling Bemærkninger 03-jun-15 14:33 Udtrukket til kontrol ScanJour journalnr. 03-jun-15 14:33 Bygningssagkyndig er tildelt syn- og skønsmand til kontrol 04-jun-15 12:50 Syn- og skønsmand har erklæret sig habil Habilitetserklæring fra bal 04-jun-15 12:50 Syn- og skønsmand har udvalgt en tilstandsrapport til kontrol 12-jun-15 10:00 Kontrolbesøg udført af Syn- og skønsmand 16-jun-15 21:50 Kontrolrapport udarbejdet 17-jun-15 16:51 Kontrolrapport udarbejdet 19-jun-15 15:16 Høring iværksat 22-jun-15 11:58 Bygningssagkyndig kommenteret høring 22-jun-15 15:01 Syn- og skønsmand kommenteret høringssvar 23-jun-15 13:45 Kontrolrapport godkendt af NS 01-jul-15 10:54 Indstilling til nævn 19-aug-15 09:42 Indkaldelse til nævnsmøde 31-aug-15 13:40 af Nævnssekretariatet Indledning 6

7 Tilstandsrapport for ejendommen Indrapporteret Ejendommen besigtiget Følgende materiale forelå BBR Tidligere tilstandsrapport nr. Fejlangivelse Bygningssagkyndig Energimærke Fejlangivelse Bygningssagkyndig Andre bygningsoplysninger Fejlangivelse Bygningssagkyndig Ja, 2005 og 2008 Beskrivelse af skade / mangel: De 2 forrige tilstandsrapporter er ikke nærmere identificeret med løbenumre. Fejlens vægt: Vægtes ikke, idet fejlen har begrænset betydning, og BS, trods alt, har benævnt at der forelå tidligere rappporter. Ja Beskrivelse af skade / mangel: Energimærket er ikke nærmere identificeret med løbenummer. Fejlens vægt: Vægtes ikke, idet fejlen har begrænset betydning, og BS, trods alt, har benævnt at der forelå et energimærke. Nej - Der foreligger ikke andre oplysninger der har relevans til besigtigelsen Beskrivelse af skade / mangel: BS forholder sig ikke til, at ejendommen er en blanding af bolig og erhverv (jf. BBR), og skal i følge HB kap vurdere om det i dette tilfælde er muligt at udarbejde en tilstandsrapport. Der kan benyttes "50-procent reglen" med følgende ordlyd: Der er ved nærværende tilstandsrapport anvendt "50-procent reglen", idet den seneste ejendomsvurdering fra 2014 viser, at ejendomsvurderingen for så vidt angår boligen, er større end halvdelen af den samlede ejendomsvurdering ekskl. grundværdien. Ejendomsvurderingen angiver stuehusets værdi til kr. og den samlede ejendomsværdi (ekskl. grundværdien) til kr. Fejlens vægt: Vægtes på niveau A, dog lempet, idet fejlen har begrænset betydning. 0 0 A1 7

8 Bygningsbeskrivelse Boligtype Stuehus til nedlagt landbrug Hustype Typehus Ejendommen Ejerbolig Tagets restlevetid Ifølge huseftersynsordningens tabel for restlevetider, kan bygningens tag (bygning A) forventes at holde 10 år eller længere. Note Tabelopslag for tagets enkelte dele viser følgende forventede restlevetider Tagbelægning 10 år eller længere Undertag taget er opført uden undertag Inddækning 10 år eller længere Nr Bygn Anvendelse År Etager ud over kælder og tagetage Bebygget areal m2 total Bebygget areal m2 kælder Udnyttet tagetage m2 Brutto etage areal m2 bolig Brutto etage areal m2 erhverv 1 A Beboelse B Garage C Stald D Lade E Stald F Maskinhus G Overdækning Fejlangivelse A3 Bygningssagkyndig Beskrivelse af skade / mangel: Et drivhus på ca. 8 m², opsat på randfundament, er ikke registreret eller benævnt i tilstandsrapporten. Jf. Håndbogen kap skal denne bygning medtages. Ydermere har BS ikke nævnt at Bygn. C, D, E og F, fremgår som erhvervsarealer jf. BBR meddelsen. Fejlens vægt: Drivhusets samlede værdi, skønnes ikke at overstige kr ,- og vægtes dermed på niveau A. Fejlen for de manglende arealoplysninger er uden stor betydning, og vægtes dermed ikke. 8

9 Bemærkninger 1. Bygningsdele der er gjort utilgængelige? 2. Bygningsdele, der ikke kunne besigtiges? 3. Bemærkninger til termoruder? Nej Nej Ja: A - Termoruder er kun nævnt i tilstandsrapporten, såfremt de er behæftet med åbenbar skade ved besigtigelsen.der gøres opmærksom på, at termoruder godt kan være behæftet med fejl uden åbenbar skade kan konstateres ved besigtigelsen, og at denne først kan afsløres ved en nærmere teknisk undersøgelse, som er udenfor undersøgelsens omfang. 9

10 4. Fravalg af sekundære bygninger? Ja: CDEFG - Bygningerne er ikke bearbejdet i tilstandsrapporten på grund af stand og konstruktion. 10

11 Fejlangivelse E25 11

12 12

13 Beskrivelse af skade / mangel: BS har fravalgt bygning C, D, E, F og G, grundet stand og konstruktion. Bygning G er en meget simpel overdækning, opbygget mellem bygning D og F, som med rette kan undtages. De resterende bygninger fremstår som fornuftige og brugbare lader, stalde og maskinhus, og kan ikke med god begrundelse fravælges. Der henvises i øvrigt til billeder i ejendomsoversigten - bemærk at det ikke var muligt at komme ind i bygning D (aflåst). En bygning kan kun undtages hvis følgende betingelser er opfyldt: Bygningen ikke er brugbar på grund af nedslidning, skader og/eller ustabilitet. Ved vurdering af om en sekundær bygning kan undtages fra besigtigelse skal den bygningssagkyndige lægge vægt på, om den kan antages at være anvendelig for potentielle købere, også selvom det kun vil gælde et mindretal. Den byggetekniske værdi er ubetydelig. Det vil typisk være en primitiv mindre konstruktion udført af forhåndenværende materialer, på kort tid og uden særlige omkostninger. Fejlens vægt: De anslåede byggetekniske dagsværdier (med hensyntagen til slid og ælde) for de enkelte bygninger vurderes til følgende: Bygning C m² a kr. / m² = ,- Bygning D m² a kr. / m² = ,- Bygning E m² a kr. / m² = ,- Bygning F m² a kr. / m² = ,- I det den samlede værdi for bygningerne overstiger kr. vægtes fejlen på niveau E, og skærpes, idet BS ukritisk har kopieret de samme undtagelser fra de to foregående tilstandsrapporter. BS forklarer at undtagelsen er foretaget med baggrund i, at der er tale om erhvervsbygninger (jf. BBR), og dermed er "fritaget" for at være en del af tilstandsrapporten. Dette er dog en fejlfortolkning af det gældende regelsæt. 13

14 Bygningssagkyndig Jeg (BS) har ikke nogen overhovedet god begrundelse for at have undladt udhuse/erhverv - Bygning C,D,E,F,G Aftalen med Sælger opstod ved en hurtig bestilling, hvor han oplyste om tidligere tilstandsrapport. Udhuse havde sælger fået oplyst af ejendomsmægler var erhverv, så de kunne undværes i tilstandsrapporten. Pris blev derfor kun for beboelse og garage. Tilbage står så jeg, som i dette enestående tilfælde lod mig gå ind i besigtigelsen uden at lave gennemgang på bygning C,D,E,F,G samt inden besigtigelsen at få undersøgt i "håndbog for beskikkede bygningssagkyndige" side 19 og 39 vedr udeladelse af bygninger. Til slut vil jeg gerne sige, at der ikke før har været undladelse af udhuse/andre bygninger i mine tidligere tilstandsrapporter, og at det bare er træls at jeg var i en for mig selv god tro i at det var ok at undlade disse bygninger som erhverv - især da det i rapporten er kommet med fra den tidl ældre tilstandsrapport at udhusene er udeladt pga ælde og mindre værdi. Det er bare en "ommer" Kommentarer og forklaring fra BS er modtaget - argumentation og pointgivning fastholdes. 5. Afvigelser fra BBR? Ja: BG - Garage på ca. 36 m2 og overdækning på ca. 6 m2 er ikke angivet i BBR-ejermeddelelse. Areal er skønnet. E25 14

15 Bygning A (Beboelse - 159m2) 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten i bygning A 1.1 Tagbelægning/rygning Fejlangivelse K2: Kip ses tilstoppet med mineraluld. Bør erstattes med tætningsklodser. Note: Mineraluld kan være fugtsugende, og afskyr ikke regnvand A1 Bygningssagkyndig Beskrivelse af skade / mangel: Der er tætnet med mineraluld langs rygning. Karakter: K1 Note: Mineraluld er ikke egnet til tætning, idet det dels kan være fugtsugende, og samtidig nedsætte tagrumsventilationen, som dog skønnes at være tilstrækkelig. Begrundelse for fejl: BS rådgiver i skadesteksten, og nævner i noten ikke risikoen for nedsat tagrumsventilation. Karakteren skønnes i dette tilfælde at være for høj. Såfremt der var tegn på at mineralulden enten gav fugtskader (hvilket der faktisk nævnes i pkt. 1.15) eller nedsatte ventilationen i tagrummet, burde den være K3. Fejlens vægt: Vægtes på niveau A, dog lempet, idet BS trods alt, har benævnt det væsentlige i skaden. 15

16 1.1 Tagbelægning/rygning K1: Der ses mindre mos- og algebegroning på tag- og rygningsflader. Inde i tagrummet ses en del tidligere begroning fra oprindelig facadebegroning. 16

17 Fejlangivelse A1 Beskrivelse af skade / mangel: Tag- og rygningsplader fremstår med mos- og algebegroning samt mindre afskalninger langs pladekanter - endvidere ses der lidt begroning inde i selve tagrummet, antageligt fra tidligere facadebegroning. Karakter: Som BS Note: Mos- og alger kan medvirke til nedbrydning af tagpladernes overflade, og kombineret med de mindre afskalninger vil der på sigt være risiko for utætheder. Der er dog ikke tegn på skader, og forholdene skønnes pt. at have begrænset betydning. Begrundelse for fejl: De synlige afskalninger på pladekanter, og rygninger, er ikke beskrevet. Disse 17

18 Bygningssagkyndig afskalninger er nok "forventlige" på disse tagplader, som skønnes at være uden asbest. Kombinationen af alger og afskalninger, er dog væsentlige, og kan udvikle sig til en skade. Fejlens vægt: Vægtes på niveau A, dog lempet, idet BS trods alt, har benævnt en stor, og væsentlig, del af skaden. 18

19 1.4 Hætter/Aftræk K1: Aftræksrør fra toiletrumsventilation er ikke tætsluttende ved tagventil, er interimistisk udført ved at zinkaftræksrør bare er ført løst op i tagventil. Note: Der ses desuden et eternitrør i tagrum som umiddelbart ikke anvendes længere, og som derfor ikke er tilsluttet taghætten. 19

20 Fejlangivelse 0 Beskrivelse af skade / mangel: Aftræksrør fra toilet / bad mod vest, er ført lidt interimistisk op i taghætten - endvidere ses et aftræksrør der ikke er ført til taghætten. Karakter: Som BS Note: Der er ikke tegn på skader over toilettet. Det andet nævnte aftræksrør skønnes ikke at være i brug, og der er heller ikke her tegn på skader. Begrundelse for fejl: Skadestekst og note er lidt uklar (noten skal ikke benyttes til observeringer, men til vurderinger), og det bør begrundes hvorfor skaden kun karakteriseres til K1. Fejlens vægt: Vægtes ikke, idet BS, trods alt, har benævnt skaden. 20

21 Bygningssagkyndig 21

22 1.5 Udvendigt træværk ved tag Fejlangivelse Ingen bemærkninger A1 Bygningssagkyndig Beskrivelse af skade / mangel: Stern og vindskeder, især mod nord og vest, fremstår med en del algevækst og mangelfuld malerbehandling. Karakter: K1 Begrundelse for fejl: Forholdet er ikke beskrevet. Fejlens vægt: Vægtes på niveau A, og lempes, idet skaderne har begrænset betydning. 22

23 1.6 Tagrender/tagnedløb K2: Der er utæthed ved 2 tagrendesamlemuffer på nordside. Nedløbsrør mod nord/vest er med enkelte huller. Rendejern er med rusttæring Isolering K1: Loftisolering er i mindre uorden Andet K2: Der ses fugtskjolder ved tagkiplægte, samt på gangbro. Enkelte brædder i tagrum med aktive borebiller. Fejlangivelse A1 Bygningssagkyndig Beskrivelse af skade / mangel: Der ses enkelte fugtskjolder langs de øverste lægter, samt på gangbro - endvidere har enkelte brædder i tagrummet angreb af borebiller. Karakter: Som BS Note: De nævnte fugtskjolder vurderes at stamme fra tidligere utætheder langs rygning. Borebilleangrebene skønnes at være aktive, men dog i et mindre omfang, hvorfor det ikke skønnes at have betydning for tagkonstruktionens stabilitet mv. Begrundelse for fejl: BS forholder sig ikke til hvorfor skjolderne er der. Samtidig bør et aktivt borebilleangreb vurderes, herunder om det har betydning eller ej. I dette tilfælde skønnes omfanget at være meget lille, og karakteren K1 kunne overvejes. Fejlens vægt: Vægtes på niveau A, dog lempet, idet BS trods alt, har benævnt det væsentlige i skaden. 23

24 1.16 Bemærkninger til skorsten Fejlangivelse K2: Manglende elastisk fuge ved inddækning omkring skorsten. 0 Bygningssagkyndig Beskrivelse af skade / mangel: Som BS. Karakter: K1 Note: Den manglende fuge skønnes ikke at medføre risiko for vandindtrængen, og har primært kosmetisk betydning. Begrundelse for fejl: Karakteren K2 er i overkanten - på dette sted, vil en manglende fuge som regel medføre skader på andre bygningsdele, derfor K3, men netop i dette tilfælde skønnes det at have begrænset betydning, hvorfor K1 bør anvendes. Fejlens vægt: Er vægtet under pkt Ydervægge i bygning A 2.1 Facader/gavle K2: Der ses vandret revne murværk over vestvinduets øverste hjørne og ud til facadegesims, samt revnede tegloverliggere over begge vinduer vestgavlen. Der er revnet tegloverligger på sydside hen over terrassedør. Facader har ellers kun mindre revner i murværk, partielt mindre fugeudfald samt enkelte mindre afskallede og revnede teglsten. 24

25 2.7 Andet K2: Der er løstsiddende vægventil fra stue på sydfacade. Fejlangivelse A1 Bygningssagkyndig Beskrivelse af skade / mangel: Som BS. Karakter: K1 Begrundelse for fejl: Karakteren K2 er i overkanten - klapventilen sidder helt oppe under udhænget, og er som sådan ikke defekt, men skal "bare" skubbes på plads. Fejlens vægt: Vægtes på niveau A (sammen med pkt. 1.16), idet BS, trods alt, har benævnt skaderne. 25

26 3. Vinduer og døre i bygning A 3.5 Andet K2: Der er manglende dørstop på værelsesdøre. Fejlangivelse A1 Bygningssagkyndig Beskrivelse af skade / mangel: Der forekommer enkelte løstsiddende håndtag på de indvendige døre - endvidere mangler der generelt dørstoppere. Karakter: K1 Begrundelse for fejl: Karakteren K2 er i overkanten, set i forhold til skadens omfang og art. De løse håndtag er ikke nævnt. Fejlens vægt: Vægtes på niveau A, dog lempet, idet BS, trods alt, har benævnt dele af skaden, og de ellers har en begrænset betydning. 26

27 4. Fundament/sokler i bygning A 4.2 Sokkel K1: Der ses mindre revne i sokkel på vestgavl under vindue til gulv. Fejlangivelse Beskrivelse af skade / mangel: Som BS Karakter: Som BS Note: Revnen vurderes at være en overfladerevne, uden betydning for bygningens stabilitet. Begrundelse for fejl: BS bør forholde sig til revnens art. Fejlens vægt: Vægtes på niveau A, dog lempet, idet BS, trods alt, har benævnt skaden korrekt. Bygningssagkyndig A1 4.3 Udvendige trapper K2: Trappetrin med skrukke og løse klinker samt løse og udfaldne fuger, en enkelt revnet klinke og mindre afskalning af sokkelpuds. 5. Kældre/krybekældre/terrændæk i bygning A 5.0 Kældre/krybekældre/terr ændæk IB: Ingen bemærkninger 27

28 6. Vådrum (badeværelse, toilet, bryggers) i bygning A 6.4 Gulvafløb K1: Gulvafløb i bryggers og lille toilet/bad er interimistisk udført med fliser og fri beton. Karakteren K1 er givet udfra den betragtning at der syntes at være fuld tæthed ved udførelsen. (men iht vådrum s normen er det ikke udført forskriftsmæssigt) 28

29 Fejlangivelse A2 Beskrivelse af skade / mangel: I badeværelset mod vest samt i bryggers, er der synligt beton i afløbsskålen. Karakter: K3 Note: Udstøbningen fremkommer noget ujævn og interimistisk, og løsningen er ikke håndværksmæssig korrekt. Der vil, specielt i badeværelset, være risiko for indtrængen af fugt, til de bagvedliggende konstruktioner. Begrundelse for fejl: Karakteren K1 er ikke korrekt, men kunne dog anvendes særskilt til gulvafløbet i bryggers, idet rummet her, har en meget begrænset vandbelastning. I badeværelset vil der være større risiko for fugtskader, grundet den ujævne og interimistiske betonudstøbning. 29

30 Bygningssagkyndig Fejlens vægt: Vægtes på niveau A, med mindre lempelse, idet BS, trods alt, har benævnt skaden, og beskrevet at løsningen ikke er korrekt (hvilket burde stå i en note). 6.7 Rumaftræk Ingen bemærkninger Fejlangivelse Beskrivelse af skade / mangel: Der er ikke udført rumaftræk i bryggers. Karakter: K1 Note: Der forefindes oplukkeligt vindue og dør. Begrundelse for fejl: Forholdet er ikke beskrevet. Fejlens vægt: Vægtes på niveau A, og lempes, idet skaden har begrænset betydning i det pågældende rum. Bygningssagkyndig A1 7. Gulvkonstruktion og gulve i bygning A 7.0 Gulvkonstruktion og gulve IB: Ingen bemærkninger 8. Indervægge/skillevægge i bygning A 8.0 Indervægge/skillevægge IB: Ingen bemærkninger 9. Lofter/etageadskillelser i bygning A 9.0 Lofter/etageadskillelser Fejlangivelse Bygningssagkyndig Ingen bemærkninger Beskrivelse af skade / mangel: Punktet er ikke nævnt i tilstandsrapporten - såfremt der ikke er skader til punktet, skal det udfyldes med "ingen bemærkninger". Fejlens vægt: Vægtes på niveau A, dog lempet, idet forholdet har begrænset betydning. Omfatter også det manglende IB under punkt 5.0 bygning B. A1 10. Indvendige trapper i bygning A 10.0 Indvendige trapper IB: Ingen bemærkninger 30

31 11. VVS-installationer i bygning A 11.0 VVS-installationer IB: Ingen bemærkninger 31

32 Bygning B (Garage - 36m2) 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten i bygning B 1.1 Tagbelægning/rygning Fejlangivelse Bygningssagkyndig 1.1 Tagbelægning/rygning 1.1 Tagbelægning/rygning 1.1 Tagbelægning/rygning 1.3 Skotrender/inddækninge r 1.5 Udvendigt træværk ved tag K3: Enkelt skadet tagplade repareret med beton. Manglende tagrende og nedløbsrør. Beskrivelse af skade / mangel: De manglende tagrender og nedløbsrør skal placeres under pkt Fejlens vægt: Omfatter fejlplaceringer under punkterne 1.1, 2.1, 2.1 og 7.1 for Bygning B. K1: Mos- og algebegroning på tagflader. K1: Tagpladebølger tilstoppet med mineraluld. K3: Garagetaget er med for lav taghældning, er oplagt svarende til 3-4 grader. Note: Der henvises til producentens oplægningsvejledning, som beskriver min. 14 graders taghældning for at kunne garantere tæthed for vandindtrængning. K3: Mangelfuld inddækning mellem beboelse og garage (elastiske fuger med revne og fugeslip). K2: Sternbeklædning mod øst og rem mod syd med nedbrydning og borebilleangreb. 1.8 Spær og lægter K3: Enkelte gamle tagbjælkespær er med råd og nedbrydningm i både ender samt midtpå bjælkerne. 1.9 Vindafstivning K2: Løse, rustne og defekte forankringsjern. A1 2. Ydervægge i bygning B 2.1 Facader/gavle K1: Støbt pladsbelægning er ført op mod nederste teglsten mod nord. Med risiko for opfugtning. Fejlangivelse Bør nævnes under pkt Udv. terrænfald. 0 Bygningssagkyndig 2.1 Facader/gavle K1: Enkelte manglende fuger i murværk mod øst. 2.1 Facader/gavle K1: Port- og stålbeklædning mod nord med buler og partielt rustangreb. Fejlangivelse Bør nævnes under afsnit 3.0 Vinduer og døre, evt. i underpunkt 3.5 "andet". 0 Bygningssagkyndig 3. Vinduer og døre i bygning B 3.1 Døre K2: Dør mod syd er med nedbrydning og manglende fuger. 4. Fundament/sokler i bygning B 4.2 Sokkel K1: Manglende udstøbning og sokkelpuds. 32

33 5. Kældre/krybekældre/terrændæk i bygning B 5.0 Kældre/krybekældre/terr ændæk Fejlangivelse Bygningssagkyndig Ingen bemærkninger Beskrivelse af skade / mangel: Punktet er ikke nævnt i tilstandsrapporten - såfremt der ikke er skader til punktet, skal det udfyldes med "ingen bemærkninger" - se i øvrigt afsnit 7.1. Fejlens vægt: Er vægtet under pkt. 9.0 for Bygning A Gulvkonstruktion og gulve i bygning B 7.1 Gulvkonstruktioner K1: Betongulv med enkelt revne og ru overflade. Fejlangivelse Bør nævnes under pkt. 5.1 Gulvkonstruktioner" - det bemærkes i øvrigt at afsnit 5.0 ikke er bearbejdet. Bygningssagkyndig 0 Sælgers oplysninger Sælgers oplysninger om ejendommen 0. Oplysninger om bestilling af tilstandsrapporten 0.1 Hvordan fandt du den bygningssagkyndige? Hvis på anden vis, angiv hvilken. Via en liste over bygningssagkyndige udleveret af min ejendomsmægler 0.2 Har du en ejendomsmægler til at bistå med salget af din ejendom? Ja, EDC Lemvig 1. Generelle oplysninger 1.1 Hvor mange år har du ejet ejendommen? 9 år I hvilken periode har du boet på ejendommen? Hele perioden 1.2 Er der foretaget tilbygninger, ombygninger eller større renoveringer (f.eks. Nej udskiftet tag, fjernet bærende konstruktioner eller foretaget indgreb heri, indretning af bad / toilet i rum, der ikke tidligere har været anvendt hertil, m.v.)? Er det sket med bygningsmyndighedernes tilladelse? Nej 1.3 Er bygninger eller dele af bygninger udført helt eller delvist som selvbyg? Nej 1.4 Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader i: - kælder / krybekælder / ventileret hulrum? Nej - yder- og indervægge / skillevægge? Nej - vinduer / døre? Nej - lofter / etageadskillelser? Nej - gulve? Nej - tage Nej 2. Tage 2.1 Er eller har taget været utæt (herunder ved skotrender eller inddækninger)? Nej 2.2 Er der, eller har der været, skader i / ved skorsten (f.eks. løbesod, revner, Nej utætheder eller afskallinger)? 2.3 Er der, eller har der været, utætte tagrender eller nedløb? Ja, Ja, mod nord ved samlemuffen er der utæt ved 2 muffer. 2.4 Er adgangen til skunkrum blokeret? Nej Hvis nej, hvor er adgangslemmene placeret? 2.5 Er adgangen til tagrum blokeret? Nej 3. Yder- og indervægge/skillevægge 33

34 3.1 Er der revner eller andre skader, som er dækket af møbler eller andet inventar? Nej 3.2 Er der fugtpletter eller mug / skimmel, som er dækket af møbler eller andet Nej inventar? 4. Fundamenter/sokler 4.1 Er huset piloteret eller ekstrafunderet i forbindelse med opførelsen? Ved ikke 4.2 Er huset efterfunderet (dvs. piloteret eller ekstrafunderet efter opførelsen)? Nej 4.3 Er der sætningsskader, som er udbedret? Nej Er der i den forbindelse udarbejdet geoteknisk rapport? Nej 5. Kælder / krybekælder / ventileret hulrum 5.1 Er der kælder / krybekælder / ventileret hulrum? Nej 5.2 Er adgangen til krybekælder blokeret? Nej 5.3 Har der været trængt vand gennem kælderydervægge eller op gennem gulvet Nej (ikke gulvafløb)? 5.4 Har der været konstateret fugtproblemer i kælderen / krybekælderen / Nej ventilerede hulrum? 5.5 Er der helt eller delvist dræn langs husets fundament? Ved ikke 5.6 Er der en grundvandspumpe? Nej 6. Gulve 6.1 Er der skader (f.eks. revner eller fugtskader) ved de gulve, som er dækket af Nej tæpper, møbler eller andet inventar? 6.2 Er der møbler eller andet inventar, som er klodset op som følge af skæve Nej gulve? 7. Vinduer og døre 7.1 Er der punkterede termoruder (dugruder)? Nej 7.2 Er der vinduer og døre, der ikke fungerer (f.eks. vinduer og døre som ikke kan Nej åbne og lukke uden at binde, som har defekte greb og låsetøj eller som er utætte over for nedbør)? 8. Lofter/etageadskillelser 8.1 Er der udført nedsænkede lofter (dvs. nyt loft opsat under det gamle)? Nej 9. Vådrum (badeværelse, toilet, bryggers) 9.1 Er der, eller har der været, problemer med afløb (f.eks. stoppede afløbsrør eller Nej opstigende kloakvand)? 9.2 Er der løse / revnede fliser på gulv eller vægge? Nej 10. VVS-installationer 10.1 Fyldes der vand på varmeanlægget mere end én gang årligt? Nej 10.2 Er dele af VVS-installationerne (dvs. vandinstallationer, varmeanlæg og afløb) Nej udført af personer uden autorisation? 10.3 Er der udført reparationer efter rørskader (vandskader)? Nej 10.4 Er der, eller har der været, rørskade på kloak / skjulte rør? Nej 10.5 Er der varmeinstallationer og / eller termostatventiler, der ikke virker? Nej 11. VVS-installationer Sælgers øvrige bemærkninger vedrørende fejl og mangler Bemærkninger Sælger var ikke tilstede Sælger havde udarbejdet sælgeroplysningerne før huseftersynet Sælgers oplysninger har ikke kunne fremskaffes på grund af Bemærkninger 34

35 Bygningskonstruktioner 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten A Sadeltag A Gitterspær A Taghældning grader A Tagbelægning - Fiberarmerede bølgeplader A Skorsten - Muret B Kommentar Taghældning under 10 grader. B Ensidigt fald B Bjælkespær B Taghældning grader B Tagbelægning - Fiberarmerede bølgeplader 2.0 Ydervægge A Hulmur A Formur - Tegl/kalksandsten A Bagmur - Letbeton B Massiv murværk B Formur - Tegl/kalksandsten 3.0 Vinduer og døre A Plast B Træ 4.0 Fundament/sokler A Beton B Beton 5.0 Kældre/krybekældre/terrændæk A Terrændæk A Støbt i beton B Terrændæk B Støbt i beton 6.0 Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers) A Vægkonstruktioner, uorganisk A Gulvkonstruktioner, uorganisk 7.0 Gulvkonstruktion og gulve A Trægulv på beton A Tæppe på beton A Klinkegulv på beton 8.0 Indervægge/skillevægge A Inder-/skillevægge - Letbeton 9.0 Lofter/etageadskillelser 10.0 Indvendige trapper 11.0 VVS-installationer A El-varme A Andet; Type: Pillebrændeovn i stue 35

36 Særlige forhold vedrørende vurderingen af tilstandsrapporten Sammentælling med reduktion for ejendommens kompleksitet Aktør Point Beregnet reduktion Ændret reduktion Begrundelse Resultat Syns- og Skønsmand 41 5% 5% Ejendommen er et "klassisk" typehus 38 fra 1980 erne, med en generel lav kompleksitet. Bygningssagkyndig 0 17% ikke angivet ikke angivet 0 Syns- og Skønsmand 41 5% 5% Ejendommen er et 38 "klassisk" typehus fra 1980 erne, med en generel lav kompleksitet. Revisionens usikkerhed Aktør Usikkerhed Kommentar Lav Idet der kun er gået knap 2 uger siden BS har besigtiget ejendommen, vurderes forholdene, og omfanget af skader, at være på samme niveau. Bygningssagkyndig Ikke angivet Lav Idet der kun er gået knap 2 uger siden BS har besigtiget ejendommen, vurderes forholdene, og omfanget af skader, at være på samme niveau. Andre forhold af betydning Aktør Bygningssagkyndig Øvrige forhold Det er en klar overskridelse af ordningens regelsæt, at de mange udhuse uberettiget er fravalgt, særligt med den begrundelse at de er fravalgt fordi det er erhversbygninger. Håndbogen beskriver tydeligt, dels hvordan en blanding af erhverv og bolig skal håndteres, men også hvornår bygningen kan og må fravælges. I begge tilfælde har BS ikke levet op til ordningens regelsæt. Det findes dog formildende, at BS har lavet en fornuftig tilstandsrapport for hhv. bolig og garage, hvor der ikke er fundet alvorlige fejl og mangler. Jeg har ikke yderligere kommentarer til Syns & Skønsmandens gennemgang, udover den allerede skrevne tilkendegivelse at have begået en umiskendelig fejl vedr udeladelse af erhvervsbygninger/udhuse. Men ellers er øvrige kommentarer taget til efterretning og som god læring for mine fremtidige tilstandsrapporter. Mvh Claus Pedersen 36

37 Nævnets afgørelse 37

38 Beskikket bygningssagkyndig HE 2378 Claus Pedersen Lemvig Arkitektkontor Industrivej Lemvig Dato: 31. august 2015 J. nr.: Afgørelse teknisk revision af tilstandsrapporten : Det er nævnets vurdering, at der i tilstandsrapporten er afvigelser fra retningslinjerne for huseftersyn i et sådant omfang, at den må betegnes som fejlbehæftet. Det er nævnets afgørelse, at beskikket bygningssagkyndig Claus Pedersen tildeles en påtale for fejl i en tilstandsrapport. Sagsfremstilling: Den reviderede tilstandsrapport er udarbejdet af bygningssagkyndig Claus Pedersen den 1. juni Claus Pedersen har afgivet kommentarer til den foreløbige kontrolrapport den 23. juni Kontrolrapporten er udarbejdet af syns- og skønsmand Lars Balle og afsluttet den 23. juni Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige har behandlet sagen på møde den 24. august Claus Pedersen mødte op under nævnets behandling af sagen og vedgik sin forsømmelse. Begrundelse: Det er nævnets vurdering, at de enkelte fejlangivelser i kontrolrapporten er veldokumenterede, og at afvejningen er foretaget i overensstemmelse med den vejledende vægtskala for alvoren af fejl i tilstandsrapporter, samt hidtidig praksis i den tekniske revision. Tilstandsrapporten vurderes samlet set at være fejlbehæftet, og den kan dermed være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til, at de anførte oplysninger er fyldestgørende. Der foreligger ikke på nuværende tidspunkt andre oplysninger, som efter nævnets vurdering kan påvirke konklusionen. Deltagere i nævnsmødet: Formand Landsdommer Norman E. Cleaver, Helen Amundsen og Jan Howardy fra Forbrugerrådet Tænk, Claus Seidel fra de bygningssagkyndiges organisationer, Karina Lindequist fra Forsikring og Pension, Henrik Høpner fra Advokatrådet, Eva Møller fra Statens Byggeforskningsinstitut, samt Lene Holten Petersen, Nicolai Thiesen-Barding, Maleha Ansari, Jens Kieldsen og Erik Tollstorff fra sekretariatet. Baggrund: 38

39 Det fremgår af 14, i bekendtgørelsen nr af 14. december 2012 om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Nævnet vurderer kvaliteten af de sagkyndiges arbejde gennem rutinemæssig kontrol af tilstandsrapporterne, jf. 12 i bekendtgørelsen nr. 20 af 12. januar 2011 om disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige, og kan, jf. 7, af egen drift indlede en disciplinærsag mod en beskikket bygningssagkyndig. Der er fastlagt retningslinjer for de sagkyndiges arbejde i "Håndbog for de beskikkede bygningssagkyndige" og i ordningens obligatoriske nyhedsbreve, jf. 11, nr. 1, i bekendtgørelse nr. 18. Fejl i tilstandsrapporterne vurderes i relation til de konsekvenser, der kan være for brugerne, i form af økonomiske fejldispositioner, personskaderisiko mv. Disciplinær- og klagenævnet har udarbejdet en vejledende vægtskala for fejlenes alvor. Skalaen kan ses på sekretariatets hjemmeside, Hvis en tilstandsrapport efter nævnets samlede vurdering af revisionsmaterialet findes fejlbehæftet, alvorligt fejlbehæftet eller uacceptabel, vil det som udgangspunkt medføre en sanktion overfor den sagkyndige, jf. 3, stk.1, eller 2, i lov nr af 21. december 2010 om beskikkede bygningssagkyndige m.v. I værste fald, jf. stk. 3, vil den sagkyndiges beskikkelse i huseftersynsordningen blive inddraget. Konsekvenser af afgørelsen: En påtale gælder i 3 år fra det tidspunkt den meddeles den bygningssagkyndige. Så længe påtalen er gældende, kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel. En tredje påtale kan derefter medføre, at den sagkyndiges beskikkelse i huseftersynsordningen inddrages, eller at den sagkyndige pålægges en bøde på maksimalt kr. Hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel, kan det ligeledes medføre, at beskikkelsen inddrages, eller at der pålægges en bøde på maksimalt kr. Efter en påtale udtages der yderligere en af den beskikkede bygningssagkyndiges tilstandsrapporter til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter, at påtalen er meddelt. Klagevejledning: Nævnets afgørelse om en påtale til en beskikket bygningssagkyndig kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 10 i lov om beskikkede bygningssagkyndige m.v. Afgørelsen kan, jf. 11 i lov om beskikkede bygningssagkyndige indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Indbringelsen skal i givet fald ske inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt den bygningssagkyndige. Norman E. Cleaver Formand jki 39