Om ejerbolig CVR-nr , København. Trykt af Herrmann & Fischer, Rødovre

Transkript

1 Om ejerbolig

2 Om ejerbolig 11. udgave Redaktionen afsluttet august 2012 I serien er også udkommet: - Om at planlægge sin økonomi - Om tryghed og pension - Om at investere - Om forsikring ISBN xx-x Trykt på Edixion

3 Indhold Hjem, kære hjem Kapitel 1: Køb af bolig...9 Den rette bolig et svært, men spændende valg...10 Hvad er der råd til?...11 Købe eller bygge selv? Kærlighed ved første blik? Sikkerhed for livet Indflydelse på fremtiden...14 Indkomst Renteudgifter Boligpriser Køb af fritidshus Brug for rådgivning Rådgivning i banken Rådgivning hos advokaten...18 Rådgivning hos ejendomsmægleren Rådgivning hos en bygningssagkyndig Hvad står der i salgsopstillingen? Lidt om brutto- og nettoudgift Finansiering af boligen Lån med fast rente, variabel rente eller renteloft? Lån i danske kroner eller i euro Hvilken låntype skal du vælge? Sådan betales lånet tilbage Valg af obligationsrente eller 12 terminer? Valg af afdragsfrihed Banklån eller pantebrev? Prioritetslån Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring Energimærkning Lokalplan Bygge og ibrugtagningstilladelser

4 Købsaftalen Finansieret eller kontant handel? Hvem bærer den finansielle risiko? Forløbet i en bolighandel Når du overtager boligen Gem de vigtige papirer Forældrekøb Kapitel 2: Bygge selv...51 Rådgivning i banken Rådgivning hos advokaten...52 Tag en bygningssagkyndig med på råd...52 Hvem skal bygge boligen? Finansiering i byggeperioden Fastlås kursen Betalinger til byggefirmaet i byggeperioden Entreprisekontrakt...57 Du har ret til at fortryde Jordbundsundersøgelser Forsikringer Kapitel 3: Bygge om eller bygge til...59 Hvad kan du selv lave? Lån til om- eller tilbygning Kapitel 4: Pleje af boliglån...63 Fastforrentet lån eller rentetilpasningslån Kursgevinstbeskatning Hvad sker der, når du konverterer ned? Fastlås kursen på det nye lån Obligationsrenten på det nye lån Hvad sker der, når du konverterer op? Hvad betyder det for ydelsen? Fastlås kursen på det gamle lån Optagelse af det nye lån

5 Andre panthavere Belåning af friværdi og konvertering...74 Lån med fradragskonto Papirer og omkostninger Hold øje med boliglånene Fastforrentede lån Rentetilpasningslån Renteloft Kapitel 5: Salg af bolig...79 Hvem skal sælge boligen? Ejendomsmæglerens rolle Formidlingsaftalen...81 Salæret Salgsbudgettet Ansvarsregler og mæglerforsikring Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring Energimærkning Lånetilbuddet Fastlås kursen Indfrielse af private pantebreve...86 Indfrielse af realkreditlån Indfrielse af ejerpantebrev Hvis du både køber og sælger på samme tid...87 Forløbet i en bolighandel

6 Hjem, kære hjem Hjemmets fire vægge er for mange indbegrebet af tryghed. Boligen betragtes som rammen om familiens liv, og det gør valget af bolig til en stor og vigtig beslutning. Ikke mindst hvis man selv vil eje sin bolig, hvor også økonomien spiller en vigtig rolle mange år frem i tiden. I dag vælger seks ud af ti danskere at købe ejerbolig og det er flere end i de lande, Danmark normalt sammenligner sig med. I denne bog kan du læse om at købe bolig, om at bygge selv, om at omlægge lån og om at sælge bolig med hovedvægten lagt på det økonomiske. Du finder ikke svar på alle juridiske og økonomiske spørgsmål. Men bogen kan være god at have ved hånden, hvis du vil læse om tingene, før du søger rådgivning i banken, hos ejendomsmægleren eller hos advokaten. Brug bogen som opslagsværk. Eller læs den fra ende til anden. 7

7 Kapitel 1 Køb af bolig

8 Den rette bolig et svært, men spændende valg Et boligkøb er en beslutning for hele familien. Derfor er det en god ide at få talt om, hvilke ønsker og behov der er og skrive dem ned før I tager ud og ser på bolig. Hvor mange værelser skal der mindst være? Skal boligen ligge tæt på daginstitution og skole? Skal boligen være indflytningsklar? Eller har I lyst og overskud til at gå i gang med et håndværkertilbud? Brug listen over ønsker og behov, når du sammenligner boligannoncer i avisen, hos ejendomsmæglerne eller på mæglernes hjemmesider på internettet. På boligsiden.dk kan du søge hos langt de fleste ejendomsmæglere samtidig. Du kan søge på fx beliggenhed, kontantpris og størrelse, og du kan bestille en salgsopstilling. Du kan blive skrevet op i et køberkartotek hos en eller flere ejendomsmæglere. Når du står registreret i et køberkartotek, kan du være heldig at komme først, når en bolig sættes til salg, fordi du som regel får oplysningerne før alle andre. Men da der kan være andre med samme ønsker, som du har, gælder det stadig om at handle hurtigt uden at økonomien og den sunde fornuft af den grund sættes over styr. 10

9 Hvad er der råd til? Før du ser på bolig, er det vigtigt, at du gør dig klart, hvor meget du har råd til at sidde for om måneden, og hvad boligen må koste. Det er forskelligt, hvor meget der skal være tilovers, når de faste udgifter er betalt. Udgifterne til fx mad og tøj varierer fra familie til familie. Desuden prioriterer nogle boligen og dens beliggenhed meget højt, mens andre lægger vægt på, at der fortsat skal være plads til fx ferie. Inden du for alvor går i gang med at se på bolig, er det en god ide at tage din bank med på råd. Banken hjælper med at finde ud af, hvad der er råd til, hvilken finansieringsform der passer bedst til din økonomi, og hvordan et boligkøb forløber. Få banken til at lave et budget, så du har overblik over økonomien. Og tag højde for alle de ændringer, som boligkøbet fører med sig, fx forsikringspræmier, transportudgifter, daginstitutionssatser, el-, vand- og varmeudgifter, skattesatser og rentefradrag. Købe eller bygge selv? Har du særlige krav til boligens indretning og størrelse, kan du overveje at bygge selv. At en ny bolig ikke kræver samme vedligeholdelse som en ældre og ofte 11

10 har lavere varmeudgifter kan også være en afgørende faktor, hvis du fx beslutter at bygge selv. Du skal sikre dig, at der er en egnet byggegrund til salg i det område, du gerne vil bo i. Du skal undersøge, hvad det koster at bygge selv, hvem du vil have til at bygge huset, og om du selv ønsker at deltage i byggeriet. Desuden bør du undersøge, om der er krav i lokalplanen, fx til valg af byggematerialer. I kapitel 2 kan du læse mere om at bygge selv. Finder du området, hvor du ønsker at bo, men kan du ikke finde drømmeboligen, kan du se, om der er muligheder for fx om- og tilbygning på ejendommene, der er til salg. En om- eller tilbygning kan måske gøre, at en bolig kan opfylde familiens behov. Du kan eventuelt alliere dig med en arkitekt. Kærlighed ved første blik? Når du finder en bolig, der ser ud til at opfylde alle ønsker og behov, bør du alligevel gå hjem og sove på det og gerne tage en bygningssagkyndig med ud at se boligen. Der kan være vigtige detaljer, som du har overset under den første besigtigelse. Eller detaljer, du måske har lagt for meget vægt på. 12

11 Der kan være rift om de gode boliger. Måske er boligen solgt, inden du får set den igen. Det er naturligvis ærgerligt. På den anden side er et boligkøb en investering, der har stor betydning for familiens trivsel og økonomi mange år fremover. Derfor er det fornuftigt at bruge tid for at være sikker på, at boligen er den helt rigtige og få et overblik over boligens fejl og mangler, før du slår til. Jo bedre du har undersøgt boligen, desto lettere er det også at vurdere udgifterne til vedligeholdelse og reparationer. Sikkerhed for livet Det er vigtigt at have overblik over, hvordan ens tilværelse vil se ud, hvis uheldet sker. Specielt ved køb af bolig. Ved køb af forsikringer kan du sikre familien økonomisk, hvis du eller din ægtefælle/samlever mister erhvervsevnen eller dør. I bogen Om tryghed og pension kan du læse mere om, hvilke forsikringer det er godt at have, hvis uheldet er ude. Bogen fås i alle Nordeas filialer, men kan også bestilles eller hentes på nordea.dk 13

12 Indflydelse på fremtiden Det er svært at spå om sin egen fremtid og om hvilke skattemæssige og økonomiske indgreb den nuværende og de kommende regeringer kommer med. Fem overordnede faktorer, der har indflydelse på økonomien, når du køber bolig, er: Indkomst Renteudgifter Skat Boligpriser Lånemuligheder Indkomst Selvom du regner med at stige i løn med tiden, bør du tilrettelægge boligkøbet efter din økonomi i dag. Har du besluttet dig for at gå på pension om fx fem eller ti år, bør du også tage højde for det. Jo mere plads der er i budgettet, desto mindre er risikoen for, at du bliver nødt til at sælge, hvis noget uforudset sker. Renteudgifter Da du som regel låner til køb af boligen, bliver renteudgifterne en stor post på budgettet. På lånetilbuddet fra realkreditinstituttet kan du se, hvor meget renten er på lånet, og hvor stor din ydelse bliver. 14

13 Skat Værdien af rentefradraget er i 2012 ca. 32,7 pct. Har du renteudgifter på kr., skal du selv betale de 663 kr. Fra 2012 til 2019 nedsættes værdien af rentefradraget hvert år med ét procentpoint. I 2019 vil værdien derfor være ca. 25,7 pct., og har du renteudgifter på kr., skal du selv betale 743 kr. Ændringen gælder dog kun for renteudgifter over kr. for enlige og kr. for gifte. Det er derfor langtfra alle boligejere, der bliver ramt af det lavere rentefradrag. I tabellen kan du se, hvor meget du skal skylde for at blive berørt af ændringen. Hvis du er gift, og renten på jeres lån er 4 pct., skal I fx skylde mere end 2,5 mio. kr. for at blive berørt af ændringen. Rente 2 pct. 3 pct. 4 pct. 5 pct. 6 pct. Enlige Renteudgifter Lånestørrelse Gifte Renteudgifter Lånestørrelse Beregningen forudsætter, at du ikke har andre renteudgifter end til dit boliglån. 15

14 Boligpriser Ingen kan vide, hvordan priserne på ejerboliger udvikler sig. I perioden fra midten af 1990 erne og ca. ti år frem oplevede vi store prisstigninger. Priserne er siden da faldet de fleste steder, dog med store geografiske forskelle. I figur 1 kan du se udviklingen i boligpriserne i Danmark siden Køb af fritidshus Mange fritidshuse har den fordel, at de kan lejes ud i en del af året. Nogle huse udbydes til salg med en aftale om udlejning. Derved kan fritidshuset selv tjene en del af udgifterne ind. 16

15 Udgifterne ved at eje et fritidshus kan derfor umiddelbart se lave ud. Men du skal være opmærksom på to forhold, der kan gøre boligen dyrere end forventet: Selvom der er en kontrakt på, at fx et bureau udlejer fritidshuset i en del af året, er det ikke sikkert, at huset rent faktisk lejes ud i hele perioden. I mange tilfælde er det en selv, der bærer risikoen for manglende udlejning. Læs derfor kontrakten grundigt igennem gerne sammen med en advokat. Overvej også, hvad der kan ske, hvis det bureau, der har skrevet under på kontrakten, går konkurs. Et fritidshus, der lejes ud, skal have en vis standard, og der kan forekomme en del slitage, når du lejer det ud. Udgifterne til vedligeholdelse er derfor højere, end hvis det kun er familien selv, der bruger huset. Du skal være opmærksom på, at der er særlige skatteregler for indtægt, når du lejer fritidshuset ud. Du kan finde vejledning om skat ved udlejning af sommerhuse på SKATs hjemmeside. Vi anbefaler, at du taler med en revisor eller anden økonomisk rådgiver. 17

16 Brug for rådgivning Når du har fundet den rette bolig, er det en god ide at hente hjælp hos en rådgiver. Her er en gennemgang af, hvad de enkelte rådgivere kan hjælpe dig med. Rådgivning i banken Banken har en stor interesse i, at din økonomi hænger sammen, også efter boligkøbet. Når du får rådgivning i banken, er du sikker på, at boligfinansieringen ses i sammenhæng med familiens øvrige planer. Du får hjælp til og rådgivning om: Hvor meget du har råd til at købe for. Hvordan du deponerer udbetaling/købesum og stiller en garanti. Hvordan du finansierer købesummen og omkostningerne. Hvilke forsikringer du skal tegne. Rådgivning hos advokaten Advokaten kan rådgive dig om alle juridiske aspekter i bolighandlen, og han/hun kan udarbejde de juridiske dokumenter, fx digitalt skøde og refusions- og reguleringsopgørelse samt tinglyse dokumenter og frigive købesummen. 18

17 Du er bedst stillet, hvis du kontakter advokaten for at få rådgivning, før du underskriver købsaftalen. Så er du sikker på, at købsaftalen er udformet på en betryggende måde for dig. Men under alle omstændigheder, er det vigtigt, at din underskrift på købsaftalen gøres betinget af advokatens godkendelse af handlen i sin helhed. Der er flere grunde til at kontakte advokaten, før du underskriver købsaftalen. Der kan fx være tvivl om betydningen af tinglyste servitutter i boligen, om konsekvenserne af fejl og mangler og om forbehold i købsaftalen. Ønsker du at købe en bolig med et specielt ejerforhold som fx anpart, ideel anpart, aktielejlighed eller bolig kombineret med erhverv, kan advokaten fortælle, hvad du skal være særlig opmærksom på. Køber du en bolig af et dødsbo eller på tvangsauktion, er det især vigtigt, at der er en advokat med, da du sjældent får erstatning for fejl og mangler, der først viser sig senere. Advokaten kan også rådgive dig om arv og testamente i forbindelse med dit boligkøb. 19

18 Nogle steder i landet er sælger også repræsenteret af en advokat, som gennemgår de dokumenter, der laves af ejendomsmægleren. Rådgivning hos ejendomsmægleren Det er ikke tilladt for ejendomsmæglere at være rådgiver for både køber og sælger. Selvom ejendomsmægleren overvejende er sælgers rådgiver, betyder det ikke, at mægleren ikke hjælper dig. Mægleren skal tilgodese begge parter i handlen, så derfor bør du kunne få svar på spørgsmål om en konkret sag eller om bolighandel i almindelighed. Mange mæglere samarbejder med et realkreditinstitut. Som køber skal du derfor være opmærksom på, at mægleren kan have en interesse i, at lån formidles gennem det pågældende institut. Men da der altid findes flere måder at finansiere boligen på, skal du bede din egen rådgiver regne på, om lånet i salgsopstillingen er det rigtige for dig. Rådgivning hos en bygningssagkyndig Hos en bygningssagkyndig en ingeniør eller en arkitekt bliver du rådgivet om ejendommens byggetekniske stand og indholdet i tilstandsrapporten. I kapitel 5 kan du læse mere om salg af bolig. 20

19 Hvad står der i salgsopstillingen? I salgsopstillingen finder du oplysninger om boligen, fx boligens størrelse, opførelsesår, byggematerialer, ejendoms- og grundværdi, lokalplaner, nuværende forsikringer og eventuelt konkret tilbud på fremtidig forsikring. Du finder også en række vigtige økonomiske oplysninger, som fx kontantpris, brutto- og nettoudgifter og udbetaling. Kontantprisen er den pris, det koster at købe boligen kontant. Typisk bliver der handlet kontant, hvor køber selv sørger for at få finansieringen på plads. Det er også muligt at handle finansieret, hvor finansieringen i første omgang optages i sælgers navn. Se også side 41. En salgsopstilling indeholder et standardfinansieringsforslag og eventuelt alternative finansieringsforslag. Brutto- og nettoudgifterne er beregnet ved både kontant og finansieret handel. Hvis du vælger en anden finansiering end den i salgsopstillingen, vil brutto- og nettoudgifterne ændre sig afhængigt af dit behov for finansiering, og hvilken låntype du vælger. I udgifterne er der hverken taget højde for lån til udbetaling eller alle omkostningerne ved handlen. Du kan læse mere 21

20 om beregningen af brutto- og nettoudgifterne i næste afsnit. Det skal stå i salgsopstillingen, hvis der er byrder og gæld på ejendommen eller personlig gæld, som skal overtages uden for købesummen. Det samme gælder, hvis der er lån i ejendommen, som sælger betinger sig, at du skal overtage, således at du ikke kan købe boligen kontant. Ud over udbetaling og kontant købesum vil der løbe omkostninger på ved købet. Det drejer sig fx om udgifter til tinglysning, til advokat og eventuelt betaling af ejerskifteforsikring. Tinglysnings- og registreringsafgiften afhænger af købesummen og af lånenes størrelse. Advokaten skal have penge for sit arbejde. Nogle købere vælger ikke at bruge advokat for at spare salæret. Her skal du gøre op med dig selv, om du vil løbe den risiko, der er ved at undvære den juridiske bistand under bolighandlen for at spare penge. Lidt om brutto- og nettoudgift Brutto- og nettoudgifterne består bl.a. af ydelsen på realkreditlån, boliglån, ejendomsskat, ejendomsværdiskat, forsikring, kloak og renovation. Beregnin- 22

21 gen af brutto- og nettoudgifterne svarer til første års boligudgifter før og efter skat. Skatten har især betydning for rentefradraget. Fra 2012 reduceres rentefradraget med 1 pct. årligt til 25,7 pct. frem til Reduktionen gælder dog kun for renteudgifter på mere end kr. for enlige og mere end kr. for gifte. Renteudgifterne falder, i takt med at du betaler af på dine boliglån. Det betyder, at skatteværdien af fradrag for renteudgifterne også falder. Flytter du til en anden kommune før 5. september, betaler du skat i den gamle bopælskommune resten af året, men i din nye bopælskommune i det følgende kalenderår. Sker flytningen efter 5. september, betaler du også i det følgende kalenderår skat i din gamle bopælskommune. Ejendomsværdiskatten, som beregnes af den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar i indkomståret, udgør 1 pct. af ejendomsværdien op til kr. og 3 pct. af ejendomsværdien over dette beløb. Der er fastsat grænser for, hvor meget ejendomsværdiskatten kan stige fra år til år. 23

22 Har du købt din bolig senest 1. juli 1998, er der to nedslag i ejendomsværdiskatten på hhv. 0,2 og 0,4 pct. af ejendomsværdien. Nedslaget på de 0,4 pct. kan højst udgøre kr. og gælder ikke ejerlejligheder og fredede ejendomme. Eksempel på ejendomsværdiskat for ejerlejlighed og parcelhus: Ejere under 65 år Ejerlejlighed Parcelhus Ejendomsværdi * Årlig ejendomsværdiskat 1 pct. af ejendomsværdien op til kr. plus 3 pct. af ejendomsværdien over dette beløb Nedslag på 0,2 pct. af ejendomsværdien (købt senest 1. juli 1998) Nedslag på 0,4 pct., maks kr. for parcel- og sommerhuse (købt senest 1. juli 1998) Ejendomsværdiskat for ejendomme, købt senest 1. juli 1998 Ejendomsværdiskat for ejendomme, købt efter 1. juli 1998 Kr. Kr * Skattestoppet betyder, at ejendomsværdien ikke kan blive beregnet af en højere værdi end den laveste af tre værdier: den aktuelle skatteværdi, værdien i 2001 plus 5 pct. eller værdien i Er du fyldt 65 år, er der nogle særregler i form af et ekstra nedslag i ejendomsværdiskatten på 0,4 pct. (højst kr.) for helårshuse og ejerlejligheder og 24

23 et nedslag på op til kr. for fritidshuse. Nedslaget reduceres, hvis du har personlig indkomst, aktieindkomst og positiv nettokapitalindkomst på over kr. Er du gift, er grænsen kr. (2012-satser). Ejendomsværdiskatten indgår ikke i indkomstopgørelsen, men opkræves sammen med den almindelige indkomstskat. Finansiering af boligen Beregningen af brutto- og nettoudgiften sker i salgsopstillingen på baggrund af et standardfinansieringsforslag, som altid består af: En udbetaling på 5 pct., oprundet til nærmeste kr., dog mindst kr. Maksimal realkreditbelåning med det fastforrentede obligationslån, som er tættest på kurs med en løbetid på 30 år og med afdrag. Restfinansiering bestående af et 30-årigt sælgerpantebrev til kurs 100 og med en rente svarende til den effektive rente på realkreditlånet plus 1,5 pct. og oprundet til nærmeste 0,25 pct. Kurserne, som er anvendt i salgsopstillingen, må ikke være mere end 14 dage gamle. 25

24 Hvis der ikke kan opnås maksimal realkreditbelåning, og/eller sælgerpantebrevet ikke kan omsættes til kurs 100, skal det oplyses i salgsopstillingen. For hvert lån er oplyst rentesats, restgæld/hovedstol, første års ydelse, afdrag og skattefradrag. Desuden er angivet restløbetid og årlige omkostninger i procent (ÅOP). De årlige omkostninger i procent svarer til, hvad lånet koster, når stiftelsesomkostninger, offentlige afgifter, kurstab og administrationsbidrag regnes om til en årlig rentesats. ÅOP kan bruges til at sammenligne forskellige lån med samme løbetid. Vær opmærksom på, at ÅOP ikke tager højde for skattefradraget. Oplysningerne gør det nemmere for dig og din rådgiver at afgøre, hvilke af lånene der kan overtages, og i givet fald, om det er en fordel for dig. Skal du låne til køb af helårsbolig, kan du låne op til 80 pct. af kontantprisen gennem et realkreditinstitut. For fritidshuse er grænsen 60 pct., og for grunde 40 pct. I de fleste banker og realkreditinstitutter kan du få et forhåndstilsagn eller lånebevis på lån til køb af bolig. Lånebeviset er udstedt på baggrund af et skøn over mulige udgifter på en ny bolig. 26

25 Med lånebeviset i hånden kan du se på bolig med sikkerhed for, hvor meget du kan låne, hvis udgifterne på boligen svarer til det skønnede. Valg af låntype og løbetid Som tidligere nævnt er der flere måder at finansiere boligkøbet på. I realkreditinstituttet kan du vælge lån med fast rente, variabel rente eller renteloft. Lån med fast rente optages typisk som obligationslån, men kan også optages som kontantlån. Der er forskellige muligheder for, hvordan lånet kan betales tilbage. I de næste afsnit gennemgår vi en række sammenligninger af de forskellige lån. Uanset om du køber grund, hus, fritidshus eller ejerlejlighed, tilbyder realkreditinstitutterne normalt at finansiere en del af købesummen. Løbetiderne på realkreditlån er mellem 10 og 30 år. Alle lån i realkreditinstitutter ydes på baggrund af obligationer. Når du får lånet, sælges obligationerne på fondsbørsen til den aktuelle kurs. Kursen afhænger af flere forhold, men især spiller renteniveauet og løbetiden på obligationen en væsentlig rolle. Det er i princippet den, der køber obligationerne, som du låner pengene af. Realkreditinstituttet står som formidler. 27

26 Siden 2007 har realkreditinstitutter og pengeinstitutter med loven om særligt dækkede obligationer haft mulighed for at udbyde lån med længere løbetid og en længere afdragsfri periode end på traditionelle realkreditlån. Lån med fast rente, variabel rente eller renteloft? Med et fastforrentet lån kender du på forhånd dine renteudgifter i hele lånets løbetid. Der er ingen risiko for, at huslejen stiger på grund af en rentestigning i samfundet. Fastforrentede lån udstedes oftest i konverterbare obligationer. Det betyder, at du altid kan indfri lånet til kurs 100. På et rentetilpasningslån er der ingen sikkerhed for ydelsernes størrelse. Her kan ydelsen falde eller stige gennem lånets løbetid på grund af renteændringer i perioden. Med renteloft er renten på dit lån variabel, men du får en sikkerhed for, at renten aldrig overstiger det aftalte loft. Rentetilpasningslånet er baseret på obligationer med kort løbetid. Løbetiden på obligationerne varierer fra 1 til 10 år, afhængigt af hvilken type du vælger. Rentetilpasningen sker, når obligationerne udløber. 28

27 Realkreditinstituttet udsteder så nye obligationer, hvor renten og dermed ydelsen fastsættes frem til næste rentetilpasning. Rentetilpasningslån er udstedt i inkonverterbare obligationer. En obligation er inkonverterbar, når du som debitor ikke kan indfri restgælden til kurs 100, når du ønsker det, men må opkøbe obligationerne til den aktuelle børskurs, som kan være over 100. I det år, hvor lånet skal refinansieres, giver de fleste realkreditinstitutter mulighed for at vælge mellem indfrielse til kurs 100 eller opkøb. Ønsker du at få glæde af det lave renteniveau, men vil du samtidig gerne have sikkerhed for, at eventuelle fremtidige rentestigninger påvirker din økonomi mindst muligt, kan du vælge renteloft. Renteloft kombinerer fordelene ved et rentetilpasningslån og et fastforrentet lån. Du får fordel af den lave rente, et loft over den maksimale ydelse og har stadig mulighed for at tjene på din restgæld. Ydelsen på lån med renteloft vil typisk være højere end ydelsen på et rentetilpasningslån, men lavere end ydelsen på et fastforrentet lån. 29

28 I figur 2 kan du se renteudviklingen fra 2000 til Figur 2: Renteudvikling Pct. Rente Den blå kurve viser renteudviklingen på lange realkreditobligationer, som bestemmer prisen på lån med fast rente i 30 år. Den røde kurve er renteudviklingen på korte realkreditobligationer, som afgør prisen på lån med variabel rente (F1-lån, der får ny rente hvert år). Derudover skal du betale et bidrag til realkreditinstituttet alt efter, hvordan lånet er placeret i bidragsintervallerne ift. vurderingen af ejendommen. Figuren viser rentespændet mellem den korte og den lange rente og renteudsvingene siden Der er ingen, der med sikkerhed kan forudsige renteudviklingen. Renten påvirkes af en lang række forskellige faktorer, fx den økonomiske udvikling i Danmark og i udlandet samt af perioder med uro rundt om i verden. 30

29 Lån i danske kroner eller i euro Realkreditinstitutterne tilbyder lån i euro. Renten på lån i euro vil typisk være lavere end på lån i danske kroner. Rentegevinsten på eurolån skal afvejes mod valutakursrisiko og skattemæssige forhold. Der er ikke de samme muligheder for aktiv gældspleje med lån i euro. Opkonverteringer er mindre fordelagtige, da du bliver beskattet efter kursgevinstlovgivningens regler om fordringer i fremmed valuta. Kursgevinster bliver beskattet, og kurstab kan trækkes fra. Det gælder både valutakurs- og obligationsrentereguleringer. Hvilken låntype skal du vælge? Ved valg af lån fokuseres der ofte på ydelsen efter skat, mens afdragenes størrelse og udviklingen i restgældens værdi kommer i anden række. Men det er de færreste, der beholder det samme lån i hele afviklingsperioden. Det er derfor en god ide at sammenligne, hvor meget gælden afvikles de første år, og hvordan kursværdien af restgælden påvirkes, når renten ændrer sig. Fastforrentede lån er baseret på obligationer med lang løbetid. Derfor påvirkes kursen og derved værdien af restgælden mere, hvis renten ændrer sig. Rentetilpasningslån er baseret på obligationer med kort løbetid, og kursværdien påvirkes derfor ikke nævneværdigt ved 31

30 renteændringer. Renteloft er baseret på en kort referencerente, men obligationen og derved loftet har op til 10 års løbetid. Derfor er renteloft også kursfølsomme. Dog ikke i så høj grad som fastforrentede lån. Vælger du fastforrentet lån eller renteloft, kan du efter en eventuel rentestigning indfri dit lån til en lavere værdi og få en lavere restgæld på et nyt lån. På nordea.dk/bolig kan du beregne, hvad det koster at låne. Du kan også gennemgå Låneguiden og se, hvilken type boliglån der passer bedst til dig. Når du indfrir et rentetilpasningslån, beskattes du af en eventuel kursgevinst. Du bliver ikke beskattet, hvis indfrielsen sker i forbindelse med refinansiering, salg af boligen eller bodeling. Sådan betales lånet tilbage Et realkreditlån betales tilbage som annuitetslån, dvs. med samme ydelse hver termin gennem hele lånets løbetid. 32

31 Rentedelen af ydelsen og dermed også rentefradraget er stor i begyndelsen, men lille i slutningen af lånets løbetid. Lige omvendt forholder det sig med afdragsdelen af ydelsen. Et annuitetslån bliver altså langsomt dyrere efter skat gennem lånets løbetid. Du kan i hele lånets løbetid eller i en kortere periode vælge kun at betale rente og bidrag. Det kaldes afdragsfrihed. Hvis du kun betaler renterne i hele lånets løbetid, kaldes det et stående lån. Når lånet skal indfris, betales hele hovedstolen (lånebeløbet) plus den sidste termins rente. 33

32 Figur 4: Stående lån Ydelse Afdrag Renter Valg af obligationsrente Obligationerne, der ligger til grund for realkreditlånet, udstedes i serier med forskellige obligationsrenter, fx 4 eller 5 pct. Obligationsrenten er på grund af kurstabet forskellig fra den rente, du reelt betaler på lånet. Hvilken obligationsrente du skal vælge, kommer an på dine forventninger til den fremtidige renteudvikling. Den rente, du reelt betaler på et lån den effektive rente er lavere, desto lavere obligationsrente du vælger. Alligevel kan det være en fordel at vælge en højere obligationsrente, fordi obligationskursen er tættere på 100. Derved får du et mindre kurstab, når lånet udbetales. Det kan vise sig at være en fordel, hvis lånet indfris før udløb, fordi du kan gøre det til kurs 100 ved konverterbare obligationer. Du har også mulighed for at udnytte eventuelle rentefald til at omlægge lånet til et 34

33 lån med lavere rente. Det kan give dig en lavere ydelse og dermed en lavere månedlig boligudgift. I kapitel 4 kan du læse mere om konvertering. 4 eller 12 terminer? På de fleste realkreditlån betales ydelsen hvert kvartal. I enkelte realkreditinstitutter kan ydelsen også betales hver måned. Valg af afdragsfrihed Det er muligt at få afdragsfrihed i op til 30 år. Det giver dig mulighed for at udskyde betalingen af afdragene på dit lån. Afdragsfrihed kan være praktisk i perioder til fx orlov, uddannelse, afvikling på dyrere gæld, pensionsopsparing, nedsparring mv. Afdragsfrihed kan fås til alle låntyper. Når den afdragsfri periode ophører, vil ydelsen stige, eller hele lånet skal indfris. Ønsker du at have helt fleksibel afdragsfrihed, hvor du fx selv vælger din ønskede afdragsfrie periode, kan du vælge et prioritetslån. 35

34 Banklån eller pantebrev? I de fleste salgsopstillinger foreslås boligkøbet finansieret med et realkreditlån, en kontant udbetaling og enten et pantebrev eller et banklån. Selv hvis renten på et banklån er højere end på pantebrevet, er det i mange tilfælde alligevel en fordel at vælge banklånet. Du kan som regel indfri pantebrevet til en lavere værdi, end det lyder på. Samtidig kan låneomkostningerne medfinansieres i et banklån, hvor omkostningerne på et pantebrev skal betales kontant. Banklånet er mere fleksibelt end pantebrevet. Du er selv med til at bestemme løbetiden, om du vil afdrage på lånet i starten, og om renten skal være fast eller variabel. Du kan eventuelt nøjes med ét samlet lån i stedet for både et banklån og et pantebrev. Skal du på et tidspunkt bygge om eller til eller lægge realkreditlånet om, er det lettere, når du har et banklån. Prioritetslån Et prioritetslån er en kombination af et pantebrevslån og en indlånskonto. Fordelen er, at renten er den samme på lån og indlån. Du betaler altså kun rente af den del, du bruger på samme måde som en kassekredit. Det betyder, at du kan sætte penge ind og trække dem ud igen, hvis du får brug for dem. Renten på prioritetslånet er variabel, og du kan få afdragsfrihed. 36

35 Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring Sælger kan lade en bygningssagkyndig foretage en byggeteknisk gennemgang og lave en tilstandsrapport. Rapporten beskriver de synlige fejl og mangler, som blev fundet under gennemgangen under hensyn til bygningens tilstand i forhold til tilsvarende bygninger af samme alder. Sælger kan endvidere lade en autoriseret elinstallatørvirksomhed udarbejde en elinstallationsrapport, der beskriver, i hvilket omfang bygningens elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige iht. offentlige forskrifter. Endelig kan sælger indhente oplysning om ejerskifteforsikring fra et forsikringsselskab. Oplysningen kan enten indeholde forsikringsselskabets tilbud på tegning af ejerskifteforsikring eller selskabets begrundelse for, at der ikke kan tegnes en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker dels fejl, som ikke er beskrevet i tilstandsrapporten, og dels manglende eller nedsat funktion af og ulovlige forhold ved bygningens elinstallationer. Såfremt du som køber, inden købsaftalens indgåelse og inden du har afgivet købstilbud, fra sælger har modtaget: 37

36 1. en tilstandsrapport 2. en elinstallationsrapport 3. oplysning om ejerskifteforsikring 4. skriftligt tilbud om betaling af halvdelen af præmien på den tilbudte ejerskifteforsikring 5. orientering om retsvirkningerne af at have modtaget oplysningerne kan du ikke rejse krav mod sælger, fordi bygningens fysiske tilstand viser sig at være mangelfuld, eller fordi bygningens el- varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer viser sig ikke at være funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter. Selvom ejerskifteforsikring konkret ikke kan tegnes, eller du undlader at tegne den tilbudte eller en anden ejerskifteforsikring, er sælger fri for sit mangelsansvar. Sælger er dog altid ansvarlig for forhold, der strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om, at en el- varme-, ventilationseller sanitetsinstallation er ulovlig i henhold til offentligretlige forskrifter. Sælger er ligeledes ansvarlig for forhold, som sælger har ydet garanti for, eller hvis sælger har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt. 38

37 Energimærkning Når du køber en bolig, skal sælger kunne fremvise et energimærke og en energiplan. Energimærkningen er gyldig i syv eller ti år. Fritidshuse skal kun energimærkes, hvis de er nyopførte. Er der ikke et energimærke og en energiplan, kan du bede om, at de bliver lavet for sælgers regning. Energimærket er en oversigt over boligens beregnede forbrug af el, vand og varme, mens energiplanen er en oversigt over besparelsesmuligheder og et skøn over udgifterne ved at gennemføre dem. Lokalplan Hos kommunen kan du få en lokalplan eller andre planer for det område, boligen ligger i. I lokalplanen kan du se, hvilke bestemmelser der er for den fremtidige anvendelse eller bebyggelse i området. Planen kan også indeholde begrænsninger i muligheden for at bygge om eller til på en eksisterende bolig. Ligesom boliger i et bestemt område kan være pålagt at blive tilsluttet fjernvarme eller naturgas. Bygge- og ibrugtagningstilladelser Sælger står inde for, at bygninger og installationer er lovlige, og det kan du bede om dokumentation for. 39

38 Nogle mindre om- og tilbygninger, der er foretaget efter 1985, kræver ingen byggetilladelse. Hvis du er i tvivl, kan du spørge hos kommunens tekniske forvaltning. Købsaftalen Når du har besluttet dig for en bolig, laver ejendomsmægleren et forslag til en købsaftale. Når du underskriver købsaftalen, giver du et tilbud til sælger om at købe boligen på de vilkår, der står i aftalen. Købsaftalen indeholder alle betingelser for handlen, lige fra overtagelsesdato, oversigt over medfølgende løsøre, kontantpris, udbetaling og eventuelt finansiering. Salgsopstillingen skal være en del af købsaftalen. I finansierede handler skal det også fremgå af købsaftalen, at du har mulighed for at træde tilbage fra handlen uden omkostninger, hvis kontantværdien på ejerskiftelånet afviger med mere end 12 pct. af kontantprisen, uden at det skyldes dine økonomiske forhold. Det er ikke sikkert, at sælger accepterer betingelserne, selvom de svarer til vilkårene i salgsopstillingen. Som køber har du nemlig ikke krav på at købe boligen til den annoncerede pris. 40

39 Både du og sælger skal være opmærksomme på, at købsaftalen er bindende, når I begge har skrevet under. Godt nok kan du fortryde handlen i op til seks hverdage, efter at du og sælger har skrevet under, men så skal du som regel betale sælger en godtgørelse på 1 pct. af handelsprisen. Når du og sælger underskriver købsaftalen, kan I begge gøre aftalen betinget af fx bankens eller advokatens godkendelse af handlen i sin helhed. Handlen er først endeligt på plads, når I begge har underskrevet, fortrydelsesfristen er udløbet, og eventuelle betingelser er faldet på plads. Derefter kan vilkårene kun ændres, hvis der er enighed om det. Finansieret eller kontant handel? I nogle handler aftaler du og sælger den fremtidige belåning i købsaftalen. Det kaldes en finansieret handel, og formelt betyder det, at sælger i første omgang optager det nye realkreditlån, hvorefter du gældsovertager lånet. De fleste vælger at købe boligen kontant. Fordelen er, at du selv sørger for finansieringen sammen med din låneformidler, som derefter betaler sælger kontant på overtagelsesdagen. Dette kræver en garantistillelse, som afløses af en deponering i sælgers pengeinstitut 41

40 på overtagelsedagen. Nogle pengeinstitutter tilbyder denne garanti gratis. Hvem bærer den finansielle risiko? Som køber bærer du den fulde finansielle risiko fra aftalens indgåelse, medmindre andet er aftalt i købsaftalen. Du har mulighed for at minimere risikoen ved allerede på forhånd at have gjort dig klart, hvilken låntype du ønsker i din bolig, og herefter fastlåse kursen på lånet straks efter købsaftalens indgåelse. Forløbet i en bolighandel Første deponering Når købsaftalen er underskrevet, deponeres første del af udbetalingen, som regel hos ejendomsmægleren. At pengene er deponeret, betyder, at de ikke udbetales til sælger, før skødet er tinglyst uden retsanmærkninger. Fastlåsning af kursen Der er en kursrisiko, fra købsaftalen underskrives, til realkreditlånet hjemtages. Kursændringer kan medføre, at de fremtidige boligudgifter ikke bliver som forventet. Derfor tilbyder nogle banker og realkreditinstitutter at sikre de fremtidige ydelser på realkreditlånet, allerede når du underskriver købsaftalen. På den måde slipper du for ubehagelige 42

41 overraskelser på grund af ændringer i obligationskurserne. Den finansielle risiko Som udgangspunkt er det køber, som har kursrisikoen fra købsaftalens indgåelse, dvs. når den er underskrevet af både køber og sælger. I mange tilfælde vil du dog efter købsaftalens tekst have risikoen allerede fra udfærdigelsen af købsaftalen, altså inden du og sælger underskriver købsaftalen. Tinglysning af pantebrev Som sikkerhed for realkreditlånet laver realkreditinstituttet et pantebrev i ejendommen. Pantebrevet tinglyses i første omgang med retsanmærkninger, hvis der er andre lån. Det betyder, at lånet ikke kan få den plads i prioritetsrækkefølgen, som er nævnt i pantebrevet. Det skyldes, at de gamle lån endnu ikke er indfriet. Når de gamle lån er indfriet, bliver pantebrevet tinglyst igen for at få slettet retsanmærkningerne. I nogle tilfælde vil der være mulighed for at udnytte tinglysningsafgifter på tidligere tinglyste pantebreve ved tinglysning af nye pantebreve. Det kan din bankrådgiver rådgive dig om. 43

42 Ejerskiftelån I kontanthandler indhenter din bank et lånetilbud, som efterfølgende kan kurssikres. I finansierede handler indhenter ejendomsmægleren som regel et lånetilbud i sælgers navn fra det realkreditinstitut, du har valgt. Du er berettiget til at kurssikre det nye lån, senest første bankdag efter at du har fået besked om, at et lånetilbud foreligger. Skødet Det elektroniske skøde tinglyses. Efter overgangen til digital tinglysning kan du selv lave skødet. De fleste vil dog vælge at få en advokat eller en ejendomsmægler til at lave skødet. Skødet skrives på baggrund af den underskrevne købsaftale. Skødet kan indeholde en oversigt over de lån, der er i boligen efter overtagelsen. Skødet kan ligesom pantebrevet i første omgang få en retsanmærkning, der slettes, når de gamle lån indfris. Overtagelse af gæld fra sælger Du får en kopi af realkreditinstituttets lånetilbud sammen med en gældsovertagelseserklæring fra din advokat eller bank. Ved at underskrive erklæringen på det nye lån og eventuelle gamle lån har du bundet dig til at overtage lånene, på betingelse af at skødet bliver tinglyst anmærkningsfrit i dit navn. Du får 44

43 besked fra realkreditinstituttet, når gælden er overgået til dig fra sælger. Anden deponering Anden del af udbetalingen deponeres som regel i sælgers bank. Når sælgers gamle lån er indfriet, omkostningerne er betalt og skødet er tinglyst uden retsanmærkninger, udbetales beløbet til sælger. Prioritetslån, boliglån og ejerpantebrev Når du vil låne den sidste del af købesummen i banken, beder de normalt om at få pant i boligen som sikkerhed for lånet. Typisk udsteder banken et direkte pantebrev i ejendommen til sikkerhed for lånet. Det giver stor fleksibilitet, da der ofte er knyttet en indlånskonto til lånet med samme indlånsrente, som du skal betale for lånet, jf. afsnittet om prioritetslån. Bruger du fx indlånskontoen som lønkonto, sparer du renteudgiften for det beløb, du har stående som indlån. I stedet for direkte pantebrev kan banken få pant ved brug af et ejerpantebrev. Et ejerpantebrev kan være sikkerhed for et boliglån i banken og kan senere genbruges som sikkerhed for andre lån. Tinglysning af skøde og pantebreve Skødet og pantebrevene tinglyses elektronisk, og det 45

44 sker i den overvejende del af tilfældene umiddelbart efter tinglysning. Hvis der indgår et sælgerpantebrev i finansieringen, sørger advokaten for alt det praktiske. Sælger vælger som regel at videresælge pantebrevet for at få pengene i hånden og for at undgå at have et økonomisk mellemværende med køber de næste mange år. Refusionsopgørelsen Refusionsopgørelsen udarbejdes af advokat eller ejendomsmægler den samme, som også tilbyder at lave skødet. Det er en opgørelse over de udgifter, som sælger og køber har betalt for deres respektive ejerperiode. Det er typisk ejendomsskat, varmeudgifter m.m. Hvis sælgers udgifter er større end dine, skal du betale sælger og omvendt. Opgørelsen skal være udfærdiget senest 30 dage efter overtagelsen, og den skal godkendes af både dig og sælger. Refusionssaldoen reguleres over den kontante udbetaling. Reguleringsopgørelsen Reguleringsopgørelsen udfærdiges også af advokat eller ejendomsmægler. Det er en opgørelse over 46

45 den kontante købesum, som sikrer, at det er den kontante pris for ejendommen, du betaler. Forsikringer Du skal sikre dig, at de bestående forsikringer kan overtages, eller at du selv kan købe nye forsikringer. Realkreditinstitutterne kræver som minimum, at boligen er brandforsikret. Du skal også tage stilling til, om du vil tage imod tilbuddet om at købe en ejerskifteforsikring. Læs mere om den på side 37. Når du overtager boligen Den dag du overtager boligen, skal du og sælger aflæse el, varme og vand til brug for refusionsopgørelsen. Gem de vigtige papirer Før eller senere kan du få brug for nogle af de mange papirer fra bolighandlen, fx hvis du senere ønsker at omlægge lån. Derfor bør du gemme købsaftale, forsikringspolicer, tilbagebetalingsplan fra realkreditinstituttet, låneafregning fra banken, tilstandsrapport, energimærke, bygningstegning og matrikelkort. Forældrekøb Når du som forælder køber en bolig og udlejer den til dit barn, er der tale om forældrekøb. 47

46 Det er typisk en fordel med forældrekøb, når barnet starter en videregående uddannelse i en by, hvor det er vanskeligt at finde en lejebolig. Som forælder kan du hjælpe ved at købe en bolig og leje den ud til dit barn. Inden du køber en bolig til udlejning, er der flere forhold, du skal være opmærksom på: Når en bolig købes til udlejning, belåner realkreditinstituttet normalt efter en rentabilitetsberegning, der ofte betyder, at det tilbudte lån bliver mindre. Når det drejer sig om udlejning til egne børn, belåner de fleste realkreditinstitutter dog op til 80 pct. Som udlejer bliver du beskattet af lejeindtægten. Du kan vælge mellem privatskatteordning, kapitalafkastordning og virksomhedsskatteordning. Ved senere salg er der særlige regler for beskatning af tab eller gevinst efter loven om ejendomsavancebeskatning. Skal boligen sælges til dit barn, kan beskatningen af avancen i nogle tilfælde mindskes ved at sælge til dit barn til ejendomsværdien minus 15 pct. Lejen bør fastsættes ud fra markedslejen i det pågældende område, så du undgår at blive beskattet af højere leje end den, der faktisk betales. Råd om, hvor stor markedslejen er i området, kan du få hos fx 48

47 huslejenævnet eller ved at få en forhåndstilkendegivelse fra de lokale skattemyndigheder. Hvis du hjælper dit barn med økonomien, bør det ikke være som direkte huslejetilskud, men gennem en pengegave. Forældre, stedforældre og bedsteforældre har hver især mulighed for at give en årlig, afgiftsfri gave. Når der foreligger en skriftlig lejekontrakt mellem dig og barnet, kan barnet søge kommunen om boligsikring, som er skattefri. Banken kan rådgive dig om lån til boligkøbet. Du bør altid kontakte en revisor, som kan rådgive dig om de skattemæssige konsekvenser ved valg af skatteordning, både i udlejningsperioden og ved salg. 49

48 Kapitel 2 Bygge selv

49 Vælger du at bygge din bolig selv, skal du tage stilling til stort set de samme ting, som hvis du køber en bolig. Derudover skal du vurdere, hvem der skal bygge huset, og hvordan du finansierer byggeriet. Derfor er det en god ide at hente hjælp hos de rette rådgivere. Rådgivning i banken I banken kan du bl.a. få rådgivning om: Hvor stor en boligudgift kan familiens økonomi klare? Hvordan kan projektet finansieres under byggeriet? Hvordan skal boligen finansieres, når den er bygget færdig? Hvad er behovet for forsikringer under og efter byggeriet? Rådgivning hos advokaten Advokaten spiller en stor rolle, da formuleringen af entreprisekontrakten er meget vigtig. Det skal specificeres ned til mindste detalje, hvad du køber af byggefirmaet. Der skal fastlægges en tidsplan, hvor der også er taget højde for, hvad der skal ske, hvis planen ikke holder. Og du skal sikre dig, at du ikke betaler, før det er sikkert, at du får huset, sådan som det er aftalt. Tag en bygningssagkyndig med på råd Ud over at søge rådgivning i banken og hos en advokat 52

50 er det en god ide at kontakte en bygningssagkyndig, når du har fået et tilbud fra et byggefirma. Den bygningssagkyndige kan således hjælpe dig, hvis der skulle opstå tvister mellem dig og byggefirmaet. Når du tager stilling til et tilbud fra byggefirmaet, hjælper den bygningssagkyndige med at vurdere, om projektet hænger sammen rent byggeteknisk, og han/hun kan komme med forslag til ændringer og forbedringer. I byggeperioden kan den bygningssagkyndige holde øje med byggeriet og sikre, at aftalen mellem dig og byggefirmaet overholdes, og at de byggetekniske standarder i øvrigt følges. På den måde mindskes risikoen for fejl og mangler ved den færdige bolig. Hvem skal bygge boligen? Der er mange byggefirmaer på markedet. Det er godt at få oplysninger om det eller de firmaer, du overvejer at få til at bygge. Bed fx om at få en liste over de huse, som firmaet har bygget. Besøg et eller flere af dem, og hør, om ejerne er tilfredse med byggefirmaet. Sammen med byggefirmaet eller en arkitekt finder du ud af, hvordan boligen skal se ud: Hvor mange kvadratmeter skal der være? I hvor mange plan? Hvor mange værelser vil du have? Hvordan skal rumfor- 53

51 delingen være? Og har du særlige ønsker til boligens udformning? Alle dine krav og ønsker sammenfattes i et tilbud. Ud fra hovedtallene i tilbuddet kan du og din rådgiver afgøre, om projektet passer til din økonomi. Har du ikke fra starten en byggegrund, skal du lægge den forventede købspris til byggesummen måske må du også regne med udgifter til byggemodning og tilslutningsafgifter. Husk også at sætte penge af til de løbende udgifter som strømforbrug til byggeprojektet i byggeperioden. Hvis byggefirmaet vil give en fast pris på byggeriet, undgår du som regel økonomiske overraskelser undervejs. Finansiering i byggeperioden Normalt er den billigste måde at finansiere et byggeri på ved at optage et forhåndslån i et realkreditinstitut. Banken indhenter tilbud på forhåndslån hos realkreditinstituttet, inden byggeriet går i gang, eller imens byggeriet står på. Lånet bruges til at finansiere udgifterne i byggeperioden. Når byggeriet er færdigt, og boligen er vurderet, ændres forhåndslånet til det endelige realkreditlån, hvis boligens værdi svarer til den forventede i låneansøgningen. 54

52 Når du skal have forhåndslånet udbetalt, stiller banken en garanti for lånet over for realkreditinstituttet. Forhåndslånet sættes ind på en konto, hvorfra betaling sker til byggefirmaet. Fordelene ved et forhåndslån: Du bestemmer selv tidspunktet for udbetaling af lånet. Omkostningerne til kurssikring er lave. Ulemperne ved et forhåndslån: Størrelsen på lånet ligger fast fra starten. Opstår der ændringer undervejs, skal du selv betale for dem enten ud af din egen lomme eller ved at få et boliglån. Store ændringer kan dog efterfølgende finansieres med et tillægslån. Lånet er foreløbigt. Så hvis handelsværdien af det færdige byggeri er lavere end forventet, kan realkreditinstituttet bede dig om at nedbringe lånet. Alternativet til forhåndslån er et kreditmaksimum på en byggekonto. Du kan læse om den endelige finansiering på side

53 Fastlås kursen Du kan altid kurssikre, når byggeprojektet er vurderet af en vurderingssagkyndig, eller når du har fået et lånetilbud fra et realkreditinstitut. Aftalen om kurssikring løber til den dag, hvor du regner med at kunne hjemtage lånet. I det øjeblik du har kurssikret, ved du, hvor stort et lån du får udbetalt. Kurssikrer du ikke lånet, er der risiko for, at det beløb, du får fra salget af obligationerne, ikke er stort nok, så det manglende beløb skal finansieres på en anden måde. Eller du risikerer, at renten stiger. I begge tilfælde er der risiko for, at den fremtidige husleje stiger så meget, at budgettet for byggeriet ikke holder. Betalinger til byggefirmaet i byggeperioden Ratefordelingsplanen viser, hvornår de forskellige delbetalinger til byggefirmaet skal falde. De forskellige byggefirmaer har deres egen ratefordelingsplan, men du bør ikke acceptere en plan, hvor udbetalingerne ikke svarer til byggeriets reelle værdi. Det er et faresignal, når halvdelen af byggesummen er betalt, allerede når fundamentet er støbt, hvor den reelle værdi måske er 10 pct. 56

54 Du kan få den bygningssagkyndige og advokaten til at hjælpe med at vurdere ratefordelingsplanen. Entreprisekontrakt Hvis du har fået udleveret en entreprisekontrakt fra byggefirmaet, vil det være en god ide at lade advokaten sammenligne den med standardbestemmelserne ABT 93 eller AB 92. Standardbestemmelserne sikrer en ligeværdig aftale, som tager hensyn til både dine og byggefirmaets forhold. Skal du lave en om- og tilbygning, som koster op til 1 mio. kr., og vælger du et firma, der er tilknyttet BYGs garantiordning, har du mulighed for at klage til Byggeriets Ankenævn, hvis der opstår uoverensstemmelser under byggeriet. Går firmaet konkurs, eller vil det ikke acceptere en afgørelse fra Ankenævnet, træder BYGs garantiordning i kraft. Ordningen, der sikrer, at du får udbedret eventuelle fejl og mangler, dækker op til kr. i en byggesag, hvor entreprisesummen ikke må være mere end 1 mio. kr. Du har ret til at fortryde Du har ret til at fortryde opførelsen af en bolig inden for de første seks hverdage, efter at entreprisekontrakten er indgået. Hvis entreprisekontrakten er indgået efter licitation, kan du ikke fortryde. 57

55 Ved nybyggeri skal du ikke betale fortrydelsesgebyr på 1 pct. Jordbundsundersøgelser Du bør ikke købe en byggegrund, før jordbunden er undersøgt. Eller før du har sikkerhed for, at handlen kan annulleres, hvis jordbunden indeholder miljøskadelige materialer, eller den ikke kan bære. Det kan få betydning for, hvor dyr byggemodningen bliver. Forsikringer Entreprenøren skal sørge for, at hans ansvarsforsikring dækker dit byggeri. Desuden er det en fordel, hvis entreprenøren køber en forsikring mod tyveri og hærværk på byggepladsen. Du bør selv købe en husforsikring, der mindst dækker skader som følge af brand og storm. Når byggeriet er færdigt, fortsætter forsikringen som en almindelig husforsikring, som du så kan udvide med relevante tilvalg. 58

56 Kapitel 3 Bygge om eller bygge til

57 Hvis du allerede bor i ejerbolig og overvejer at flytte på grund af pladsmangel eller uhensigtsmæssig indretning, er der også mulighed for at bygge om eller bygge til. Især hvis du er glad for boligens beliggenhed, og familien trives i området. Der er store omkostninger forbundet med at flytte fra én ejerbolig til en anden. Både køb, salg og flytning koster penge. Afhængigt af boligens pris og finansiering kan det koste kr. Det er en god ide at lade din bank eller et realkreditinstitut vurdere byggeprojektet, før du går i gang. Se kapitel 2. Går du med ombygningsplaner, kan du drøfte dem med en arkitekt i dit eget hjem. Det er vigtigt, at du ved første møde fortæller, hvor mange penge du vil bruge på ombygningen, så arkitekten straks kan vurdere, om der er overensstemmelse mellem ønsker og økonomi. Nogle om- og tilbygninger kræver en tilladelse fra kommunens tekniske forvaltning. Spørg kommunen, hvis du er i tvivl. 60

58 Hvad kan du selv lave? Der er ikke noget i vejen for selv at stå for en del af arbejdet. Det er dog ikke alt, du selv må lave. Fx må meget vvs- og elarbejde kun udføres af autoriserede håndværkere. Vil du have en håndværker eller et byggefirma til at lave om- eller tilbygningen, så indhent mere end et tilbud. For det er ikke sikkert, at den første, du henvender dig til, også er den bedste og billigste. Lån til om- eller tilbygning Skal du finansiere en om- eller tilbygning ved at få et tillægslån i boligen, kan du få din bank til at vurdere, om det betaler sig at konvertere de nuværende boliglån. Får du et tillægslån, samtidig med at du konverterer, sparer du en række omkostninger. Har du plads i økonomien til at betale fx kr. mere om måneden, kan du få et tillægslån med fast rente på mellem kr. 61

59 Kapitel 4 Pleje af boliglån

60 Det er almindeligt at konvertere realkreditlån i boligen. Det kan du gøre, både når renten på realkreditobligationer stiger, og når den falder. Når renten falder, kan du skifte realkreditobligationerne i boligen ud med andre, som har en lavere rente, og på den måde få en lavere husleje (du konverterer ned). Når renten stiger, skifter du obligationerne ud med andre, som har en højere rente, for derved at skære toppen af obligationsrestgælden (du konverterer op). For så igen at konvertere ned, hvis renten falder. Før du beslutter dig for at konvertere, bør du overveje: Hvilke forventninger har du til dine fremtidige indtægter og udgifter? Er dit mål at spare op nu og forbruge senere eller omvendt? Hvilken vej tror du, renten bevæger sig? Hvornår går du på pension? Ønsker du at blive boende i boligen? Vil du fortsætte med at konvertere? Hver gang renten ændrer sig væsentligt, kan det betyde en ny mulighed for at konvertere. Det er svært at forudsige renteudviklingen, men erfaringerne viser, at renten svinger meget. 64

61 Fastforrentet lån eller rentetilpasningslån Du har ikke de samme muligheder for aktiv gældspleje ved valg af rentetilpasningslån. Det skyldes den korte løbetid på obligationen. Gældspleje af rentetilpasningslån kan bruges til at vurdere, om du bør skifte til et fastforrentet lån. Tror du, at renten vil stige inden for en kort tidshorisont, kan du sikre dig mod en rentestigning ved at omlægge til et fastforrentet lån, der giver dig en fast ydelse i hele lånets løbetid. Samtidig har du et bedre udgangspunkt for at omlægge senere. Du kan læse mere om valg mellem fastforrentet lån og rentetilpasningslån på side 28. Kursgevinstbeskatning På side 31 kan du læse om forskellige låntyper. Selvom et rentetilpasningslån er billigere end et obligationslån, har obligationslånet de største fordele, når det gælder konvertering. Du bliver beskattet af en eventuel kursgevinst på rentetilpasningslån, der er optaget efter 1. januar 1996, hvis lånet indfris som følge af en konvertering. Rentetilpasningslån, der er optaget inden 1. januar 1996, er der ingen kursgevinst på. Er et sådant lån overtaget efter 65

62 1. januar 1996, kommer der kursgevinst på, da det betragtes som et nyt lån. Hvad sker der, når du konverterer ned? Du skifter realkreditlånet med høj obligationsrente ud med et nyt lån, der har en lavere obligationsrente. Det er svært at sige, hvornår det er en fordel at konvertere ned. Lånet skal have en vis størrelse og restløbetid, for at omkostningerne ikke spiser hele besparelsen op. Få din bank eller dit realkreditinstitut til at regne på, hvad en nedkonvertering vil betyde for dig. Du indfrir et realkreditlån ved at opkøbe og aflevere de obligationer, der ligger til grund for lånet, eller ved at indfri lånet kontant til kurs 100 (pari). Når du konverterer ned, indfris obligationerne altid til kurs 100 (gælder konverterbare obligationer). Da kursen på de nye obligationer, du sælger, er under 100, bliver obligationsrestgælden større på det nye lån. Renten og den samlede ydelse er til gengæld lavere, og det kan mærkes på huslejen. Hvis du forlænger løbetiden på lånene, når du konverterer ned, får du en endnu lavere husleje her og nu, fordi afdragene på lånet fordeles over en længere periode. 66

63 Reelt får du først glæde af den lavere rente på obligationerne fra næste termin. Det skyldes, at der skal betales rente til obligationsejerne frem til terminen, hvor obligationerne bliver udtrukket. Selvom du kan indfri lånet med det samme, betaler du en såkaldt differencerente som kompensation til obligationsejerne. Differencerenten er forskellen mellem obligationsrenten på det gamle lån og den rente, realkreditinstituttet giver for indfrielsesbeløbet i perioden frem til det tidspunkt, hvor obligationerne kan indfris. Fastlås kursen på det nye lån Sådan kan du sikre kursen på det nye lån: Hjemtag lånet med det samme. Det betyder, at der stilles en garanti over for realkreditinstituttet for, hvornår det tinglyste pantebrev leveres. Aftal med banken eller realkreditinstituttet, hvilken kurs obligationerne skal sælges til på et senere tidspunkt. Det kaldes en kurskontrakt, en fastkursaftale eller en fastrenteaftale. Hjemtages lånet med det samme, er der omkostninger til garantien. Indgår du en kurskontrakt, er der normalt et fradrag i kursen i forhold til dagskursen. Hvilken måde der er bedst, afhænger af den tid, tinglysningen tager. 67

64 Vær opmærksom på, at fordelen ved nedkonverteringen først er sikret, når lånet er udbetalt eller kurssikret. Er det gamle lån opsagt til indfrielse, er der en betydelig risiko ved ikke at kurssikre. Hvis renten stiger i den mellemliggende periode, kan det påvirke huslejen i de næste 30 år. Obligationsrenten på det nye lån Når du skal konvertere, har du forskellige muligheder. Men som regel vil du få den laveste ydelse ved at vælge obligationsserien med den laveste obligationsrente. Det skyldes, at investorerne indregner et fradrag i kursen for obligationer med høj obligationsrente. Fradraget skal dække risikoen for, at obligationerne bliver indfriet til kurs 100 før tid. Det betyder ikke, at du nødvendigvis altid skal vælge den laveste obligationsrente: Jo lavere kursen er på obligationerne, desto mere kan gældens værdi stige. Skal boligen sælges, før lånene udløber, kan det være en fordel, at gælden ikke stiger for meget. Hvis du vil have mulighed for igen at konvertere, når renten har ændret sig tilstrækkelig meget, skal du vælge et lån med høj obligationsrente. 68

65 Du kan få din bank til at regne på, om det kan betale sig at konvertere her og nu. Og kan det ikke det, kan du aftale med banken, hvad der skal til, for at du ønsker at konvertere. Hvad sker der, når du konverterer op? Når du konverterer op, får du en lavere restgæld, fordi kursen på lånets bagvedliggende obligationer er faldet. Det er en fordel, når du skal optage det nye lån, fordi du skylder mindre. Kan du senere lægge lånet om til et lån med en lavere rente, har du både fået reduceret din restgæld og din ydelse. Det er svært at sige, hvornår det betaler sig at konvertere op. Du må sammen med din bank vurdere, om lånet er stort nok (og har en tilstrækkelig lang løbetid) til, at fordelene ved konverteringen opvejer omkostningerne. Ved en opkonvertering sker indfrielsen ved at opkøbe de underliggende obligationer til en kurs under 100 (har du konverterbare obligationer, kan du til enhver tid indfri obligationslånet til kurs 100). Hvis renten er steget, siden lånet blev optaget, er gældens værdi blevet mindre. Lånet kan derfor indfris med et mindre beløb, end det du oprindeligt lånte. 69

66 Omkostningerne ved at konvertere op er normalt lavere, end når du konverterer ned, fordi du ikke betaler differencerente. Der kan være to grunde til at konvertere op: Du vil have mulighed for at konvertere ned, hvis renten falder. Du ønsker lavest mulig restgæld. Eksempel på en opkonvertering Familien Jensen har købt et hus. I forbindelse med huskøbet optog familien et realkreditlån. Lånet var et 30-årigt obligationslån med lav rente. Året efter deres boligkøb er renten steget. Familien Jensen vælger nu at konvertere deres lavtforrentede obligationslån til et nyt obligationslån med højere rente og med samme løbetid. Ved at gøre det skærer familien et beløb af deres gæld, så de nu skylder mindre i huset. Konverteringen stiller ikke familien bedre her og nu. De skal faktisk betale lidt mere hver måned. Fordelen består i, at værdien af gælden nu maksimalt kan beløbe sig til den lavere gæld i huset. Vælger familien at sælge boligen, før realkreditlånet udløber, kan det derfor være en fordel at have konverteret. Familien er samtidig bedre stillet, hvis renten senere falder. Så kan de konvertere ned igen og dermed opnå en lavere husleje. Hvad betyder det for ydelsen? Ydelsen vil normalt blive lidt højere. En opkonvertering nedbringer lånets restgæld. Til gengæld bliver renten højere. Afdragene på lånet bliver derimod lidt mindre, fordi restgælden er reduceret. 70

67 Alt i alt giver det som nævnt en lidt højere ydelse både før og efter skat. Derfor må du vurdere, om den højere nettoydelse står i rimeligt forhold til de fordele, du opnår ved at konvertere. Og hvor sandsynligt det er, at renteniveauet igen falder da det jo er en forudsætning for, at du senere kan konvertere ned og opnå en endnu lavere ydelse end før opkonverteringen. Få eventuelt din bank til at hjælpe dig. Så får du samtidig et overblik over, hvor stor den samlede ekstraudgift ved en opkonvertering vil være, hvis det viser sig, at det aldrig bliver fordelagtigt at konvertere ned igen. Måske beslutter du ud fra dette, at risikoen ved at konvertere er for stor. Har du en fradragskonto, der stammer fra konverteringen af et kontantlån, som er optaget før 1986, skal du i forbindelse med konverteringen sikre, at det nye lån har samme eller længere løbetid i forhold til det, der indfris. Ved at gøre det kan du få fradragskontoen overført til det nye lån. Du får hele fradragskontoen overført, hvis det nye lån er mindst lige så stort som det, der indfris. Se også side 73. Fastlås kursen på det gamle lån Det gamle lån indfris ved at opkøbe obligationerne til den aktuelle dagskurs. Tilsvarende skal obligationerne fra det nye lån også sælges. Der er altså en dobbelt kursrisiko, og derfor er det vigtigt, at begge kurser bliver fastlåst på samme tid. 71

68 Som regel fastlåses kursen på begge obligationsbeløb til udløb på samme tidspunkt. På det tidspunkt bliver det nye lån udbetalt, og obligationerne bliver købt og overført til realkreditinstituttet. Optagelse af det nye lån Et realkreditinstitut kan kun låne penge ud, hvis lånet er sikret ved et tinglyst pantebrev i boligen. Ved tinglysningen kommer der ofte retsanmærkninger på pantebrevet. Det vil sige, du får oplyst, om der er anden gæld i boligen (gæld, der er lyst på ejendommen), hvilket forhindrer, at det nye lån i første omgang kan få den plads i prioritetsrækken, der står i pantebrevet. Det kan være de lån, der skal indfris, og andre lån, som skal respektere det nye lån. Banken garanterer over for realkreditinstituttet, at retsanmærkningerne senere bliver slettet. Det sker, ved at de gamle pantebreve betales ud eller får en påtegning om, at de respekterer det nye lån. Konverteringsgarantien stilles, hvis lånet udbetales med det samme dvs. samtidig med at det nye pantebrev tinglyses. Du betaler en løbende provision for garantien. Til gengæld udbetales lånet straks, så du på forhånd kender både renten og kursen på det nye lån og dermed den fremtidige husleje. 72

69 Indfrielse af lån Når du konverterer ned, indfris det gamle lån normalt til kurs 100 enten ved at straksindfri lånet eller ved at opsige lånet til den kommende termin. Vælger du at straksindfri lånet, skal du betale differencerente fra indfrielsestidspunktet og frem til det tidspunkt, hvor lånet kunne være opsagt. Desuden betaler du obligationsrente fra sidste termin og frem til opsigelsestidspunktet. Du kan læse om differencerenter på side 65. Vælger du at opsige lånet til kurs 100, indfris det til næste termin. Du betaler derfor terminsydelsen frem til den dag. Når du konverterer op, indfris det gamle lån, ved at du køber de obligationer, der ligger til grund for lånet. Normalt indfris disse ved at overføre obligationerne til realkreditinstituttet. Andre panthavere Der vil ofte være andre lån end realkreditlånene i en bolig, og de vil som regel stå efter realkreditlånene i prioritetsrækkefølgen. I de fleste pantebreve er der en omprioriteringsklausul, der forpligter panthaveren 73

70 til at acceptere, at realkreditlånene konverteres. Men efterstående panthavere er ikke forpligtet til at acceptere, at der udbetales et kontant overskud til boligejeren. Er den efterstående panthaver sikret ved et sælgerpantebrev, og er der ikke en omprioriteringsklausul, kan du få rådgivning i banken om mulighederne for at konvertere alligevel. Konverteringer vil ofte være i panthaverens interesse, fordi risikoen ved pantebrevet kan reduceres. Desuden kan du overveje at indfri pantebrevet. Belåning af friværdi og konvertering Ønsker du at belåne friværdien i din bolig, er der penge at spare, hvis det samtidig kan betale sig at konvertere. Lovgivningen stiller ikke krav til, hvad tillægslånet bruges til. Så du bestemmer selv, om lånet skal bruges til en om- eller tilbygning, om du vil sætte pengene ind på din pensionsopsparing, eller om du vil gøre noget helt tredje. Lån med fradragskonto Fra og med 19. maj 1993 til udgangen af 1995 kunne man indfri kontantlån fra før 1986 og fortsat bevare kontantlånets særlige skattefordel. Det kurstab, der 74

71 var ved indfrielsen, kunne føres videre i form af en såkaldt fradragskonto. Konverterer du et lån, der er tilknyttet en fradragskonto, kan du beholde fradragskontoen på følgende betingelser: Det nye lån skal have mindst samme løbetid som restløbetiden på det indfriede lån. Det nye lån skal være mindst lige så stort som det lån, der indfris. Optager du et mindre lån, falder fradragskontoen ikke bort, men reduceres tilsvarende. Der må højst være et år mellem indfrielses- og optagelsestidspunktet. Fordelen ved at beholde fradragskontoen er, at du kan føre skattefradraget videre til det nye lån. Papirer og omkostninger For at vurdere besparelsen ved en konvertering har banken brug for din årsopgørelse fra realkreditinstituttet og de seneste terminskvitteringer. Der er brug for flere papirer om boligen for at gennemføre konverteringen. Hvilke papirer det præcis drejer sig om, afhænger bl.a. af, hvor meget aktuelt materiale banken eller realkreditinstituttet har i forvejen. 75

72 Omkostningerne ved selve konverteringen består typisk af: lånesagsgebyr til realkreditinstituttet udgifter til den faste tinglysningsafgift udgifter til tinglysningsafgift, hvis du optager et tillægslån ekspeditionsgebyr til efterstående panthavere, som skal acceptere konverteringen betaling for ekspedition af sagen hos bank, realkreditinstitut eller advokat. Når din bank regner på, om det kan betale sig for dig at konvertere, tager den højde for omkostningerne i beregningen. Hold øje med boliglånene Både banker og realkreditinstitutter tilbyder at holde øje med realkreditlånene i boligen. Når du beder din bank om at holde øje med lånene, undersøger banken, om det kan betale sig for dig at konvertere med det samme. Kan det ikke det, aftaler du og banken, hvad der skal til, for at det er interessant at konvertere. Fastforrentede lån For fastforrentede lån kan det aftales, hvor meget ydelsen efter skat skal kunne reduceres. Ofte er første 76

73 års ydelse efter skat blevet brugt som kriterium for at konvertere. Men da du måske skal leve med det nye lån de næste mange år, bør du også se på ydelserne efter skat i hele lånets restløbetid. Ved at regne ydelserne om til nutidsværdi har du et godt beslutningsgrundlag for, hvornår du bør konvertere. Ved opkonvertering er det ikke helt så enkelt. Du og banken kan aftale, hvor meget restgælden skal kunne reduceres. Men også hvor meget du er villig til at betale mere i husleje (nettoydelse) for at reducere obligationsrestgælden. Rentetilpasningslån Har du rentetilpasningslån, kan du få besked, hvis renten ved næste refinansiering vil overstige et aftalt niveau, eller hvis du kan få et fastforrentet lån med en obligationsrente og en kurs, som du har ønsket. Renteloft Har du et lån med renteloft, kan du få besked, når din kursværdi af restgælden er faldet til et niveau, hvor du gerne vil låse den. Det gør du ved at omlægge lånet til et nyt lån. Hvis du vælger at omlægge dit lån har du mulighed for at vælge en anden låntype end dit nuværende lån. Har du fx i dag et fastforrentet lån, men vil gerne udnytte, 77

74 at de korte renter typisk har et lavere niveau end de lange, kan du vælge et rentetilpasningslån eller et lån med renteloft. Har du i dag et lån med variabel rente, kan du vælge et fastforrentet lån, hvis du vil kende din ydelse i hele lånets løbetid og have mulighed for at tjene på restgælden. Når det kan betale sig at konvertere, får du automatisk besked fra banken eller realkreditinstituttet og du kan så tage stilling til, om konverteringen skal gennemføres. 78

75 Kapitel 5 Salg af bolig

76 Der kan være mange grunde til at sælge sin bolig. Måske har du fået et nyt job i en anden del af landet. Eller måske er boligen blevet for lille eller for stor. Hvem skal sælge boligen? Det mest almindelige er at sælge sin bolig gennem en ejendomsmægler, men også advokater kan optræde som ejendomsformidlere. Når du vælger ejendomsmægler, bør du som minimum stille krav om, at mægleren er lokalkendt. Til gengæld skal du ikke nødvendigvis vælge den ejendomsmægler, der giver dig den højeste salgspris. Den tid, det tager at sælge boligen, er ofte lige så vigtig. En urealistisk høj salgspris kan medføre, at boligen ikke bliver solgt - eller at prisen må sættes ned. Du kan vælge selv at stå for salget af boligen. På den måde sparer du selvfølgelig penge. Men det kræver, at du har viden om alle aspekter af en ejendomshandel, og at du sætter dig ind i og løser de problemer, der opstår undervejs. Selvom du selv står for salget, kan du godt få hjælp af en mægler eller advokat til det juridiske. Nogle tilbyder således sælg selv-koncepter. 80

77 Ejendomsmæglerens rolle Mæglerens rolle ved et boligsalg er at vurdere boligen, fastsætte en salgspris, udarbejde en salgsopstilling og et salgsbudget hvoraf det fremgår, hvad du kan forvente at få ud af salget markedsføre boligen, vise boligen frem og udfærdige en købsaftale, når der er fundet en køber. Mægleren skal også rådgive og vejlede dig. Formidlingsaftalen Inden salgsarbejdet begynder, skriver du og mægleren under på en formidlingsaftale, som indeholder betingelserne for salget. I aftalen er der oplysninger om skønnet kontantværdi, mæglerens forpligtelser og samarbejdspartnere, fx bank eller realkreditinstitut, omkostninger ved salget og vilkårene for mæglerens salær. En formidlingsaftale løber typisk i op til seks måneder. Salæret Salæret aftales individuelt med ejendomsmægleren. Der kan aftales salær efter regning eller efter solgt eller gratisprincippet. Derfor er det vigtigt, at du på forhånd er orienteret om, hvornår og hvordan ejendomsmæglerens salær skal betales. 81

78 Det er et krav, at mægleren annoncerer med kontantprisen, når boligen sættes til salg, således at alle boliger er sammenlignelige - uanset finansieringen. Salgsbudgettet Ejendomsmægleren laver et salgsbudget, som indeholder forudsætninger for de budgetterede indtægter og udgifter, fx obligationskurser og pantebreve og omkostninger i forbindelse med salget. Obligationskurser og pantebreve kan ændre sig og derved påvirke det beløb, der er tilbage til dig, når alle udgifter er betalt. Ejendomsmægleren laver en beregning, der viser, hvor meget du kan forvente at få ud af salget. Det er ikke sikkert, at tallene holder. Hvis fx boligen er svær at sælge, kan du måske blive nødt til at gå ned i pris. Når købsaftalen skal underskrives, laver mægleren derfor en ny beregning på baggrund af købsaftalen. Ansvarsregler og mæglerforsikring Alle ejendomsmæglere har en forsikring, der dækker et bredt udsnit af de krav, der måtte blive rejst mod dem, hvis mægleren fx har lavet en forkert beregning af, hvor meget en kunde får ud af handlen. Det er yderst sjældent, at der er brug for forsikringen, men den er naturligvis med til at give tryghed. 82

79 Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring Du kan som sælger lade en bygningssagkyndig foretage en byggeteknisk gennemgang af dit hus med henblik på at afklare, i hvilket omfang bygningens fysiske tilstand er ringere end tilstanden af tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Resultatet beskrives i en tilstandsrapport, som også beskriver bygningens synlige fejl og mangler. Du kan endvidere lade en autoriseret elinstallatørvirksomhed udarbejde en elinstallationsrapport, der beskriver, i hvilket omfang bygningens elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige iht. offentlige forskrifter. Endelig kan du fra et forsikringsselskab indhente oplysning om ejerskifteforsikring. Oplysningen kan enten indeholde forsikringsselskabets tilbud på tegning af ejerskifteforsikring, der i mindst fem år og med mulighed for forlængelse til ti år, dækker dels fejl ved bygningens fysiske tilstand, som ikke er beskrevet i tilstandsrapporten, dels manglende eller nedsat funktion af og ulovlige forhold ved bygningens elinstallationer. Alternativt kan oplysningen indeholde forsikringsselskabets meddelelse om, hvilke særlige forhold ved den fysiske bygning der medfører, at der ikke kan tegnes en ejerskifteforsikring. 83

80 Såfremt du, inden købsaftalens indgåelse og inden køber har afgivet købstilbud, giver køber: 1. en tilstandsrapport 2. en elinstallationsrapport 3. oplysning om ejerskifteforsikring 4. skriftligt tilbud om betaling af halvdelen af præmien på den tilbudte ejerskifteforsikring 5. orientering om retsvirkningerne af at have modtaget oplysningerne kan køber ikke rejse krav mod dig som sælger, fordi bygningens fysiske tilstand måtte vise sig at være mangelfuld, eller fordi bygningens el- varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer måtte vise sig ikke at være funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter. Selvom ejerskifteforsikring konkret ikke kan tegnes, eller køber undlader at tegne den tilbudte eller en anden ejerskifteforsikring, er du som sælger fri for dit mangelsansvar. Du er dog altid ansvarlig for forhold, der strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om, at en el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallation er ulovlig i henhold til offentligretlige forskrifter. Du er ligeledes ansvarlig for forhold, 84

81 som du har ydet køber garanti for, eller hvis du har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt. Energimærkning Som sælger skal du kunne fremvise et energimærke og en energiplan. Energimærkningen er gyldig i syv eller ti år. Fritidshuse skal kun energimærkes, hvis de er nyopførte. Energimærket er en oversigt over boligens beregnede forbrug af el, vand og varme, mens energiplanen er en oversigt over besparelsesmuligheder og et skøn over udgifterne ved at gennemføre dem. Lånetilbuddet Når købsaftalen er underskrevet, aftaler køber finansieringen med sin bank. I finansierede handler får ejendomsmægleren et lånetilbud med et pantebrev fra realkreditinstituttet. Tilbuddet sendes til din bank, der går i gang med at tinglyse pantebrevet på det nye ejerskiftelån. Fastlås kursen Normalt er der en kursrisiko fra købsaftalens udfærdigelse, til realkreditlånet hjemtages. Køber har kursrisikoen fra det øjeblik, han/hun har underskrevet købsaftalen. 85

82 Banken rådgiver dig om mulighederne for at indfri private pantebreve og om, hvordan du kurssikrer og indfrir de gamle realkreditlån. Indfrielse af private pantebreve Nogle pantebreve kan til enhver tid indfris, mens andre har opsigelsesfrist. Normalt kan du få pantebrevet udleveret før opsigelsesperiodens udløb, hvis du betaler indfrielsesbeløbet med renter frem til den rettidige indfrielsesdato. Indfrielse af realkreditlån Lån i realkreditinstitutter kan indfris på flere måder, afhængigt af om obligationskursen er over eller under 100. Det kan du læse mere om på side 71. I finansierede handler skal du overveje, hvornår det er optimalt at optage købers nye lån. Hvis det nye lån er større end dit nuværende lån, vil renteudgifterne som regel også være større. Derfor kan det være en fordel at vente med at hjemtage det nye lån, til køber overtager boligen. Så undgår du at betale renter af lånet fra hjemtagelsestidspunktet og frem til overtagelsesdagen. Indfrielse af ejerpantebrev Du kan ikke selv bruge ejerpantebrevet, derfor er det aftalt i købsaftalen, at det overdrages til køber. 86

83 Hvis du både køber og sælger på samme tid Det er mest sikkert at sælge sin bolig, før du køber en ny. Det kan godt være, at ejendomsmægleren vurderer, at boligen er let at sælge. Men derfor er det ikke sikkert, at det går som forventet, og de færreste har økonomi til at sidde med to huslejer på samme tid. Hvis du alligevel er i gang med at købe og sælge på samme tid, har du i en periode økonomiske forpligtelser to steder. Der er udgifter ved købet, som kommer før indtægterne fra salget også selvom aftalen om salget er indgået, før den nye bolig er købt. Derfor kan du få brug for en midlertidig finansiering. Opstiller du sammen med din bank et fornuftigt budget for hele boligskiftet, kan du få en kredit en mellemfinansiering der sikrer en problemfri overgang fra den gamle til den nye bolig. Forløbet i en bolighandel Første deponering Når købsaftalen er underskrevet, deponeres første del af udbetalingen, som regel hos ejendomsmægleren. At pengene er deponeret, betyder, at de ikke udbetales, før salget er endeligt afsluttet. 87

84 Kontanthandel Ved kontanthandel skal køber deponere resten af købesummen i din bank senest på overtagelsesdagen. Finansieret handel I en finansieret handel kommer der sammen med lånetilbuddet et pantebrev fra realkreditinstituttet. Når pantebrevet er underskrevet, skal det tinglyses. I første omgang kan det blive tinglyst med retsanmærkninger. Det betyder, at lånet ikke kan få den plads i prioritetsrækkefølgen, som er nævnt i pantebrevet. Det skyldes, at de gamle lån endnu ikke er indfriet. Når de gamle lån er indfriet, bliver pantebrevet tinglyst igen for at få slettet retsanmærkningerne. Ejerskiftelånet Ved finansierede handler indhenter ejendomsmægleren som regel et lånetilbud fra det realkreditinstitut, køber har valgt. I kontanthandler sørger køber selv for at indhente lånetilbud. Når lånetilbuddet ligger klar, kan du og/eller køber vælge at kurssikre det nye lån. Ved obligationslån bør lånet altid kurssikres. 88

85 Skødet Købers advokat eller ejendomsmægleren skriver et skøde på baggrund af den underskrevne købsaftale. Skødet kan indeholde en oversigt over de lån, der er i boligen efter overtagelsen. Skødet vil ligesom pantebrevet i første omgang få en retsanmærkning, der slettes, når de gamle lån indfris. Købers gældsovertagelse Køber får en kopi af realkreditinstituttets lånetilbud sammen med en gældsovertagelseserklæring fra advokaten eller banken. Ved at underskrive erklæringen på det nye lån og eventuelle gamle lån har køber bundet sig til at overtage lånene, på betingelse af at skødet bliver tinglyst anmærkningsfrit. Anden deponering Anden del af udbetalingen skal som regel deponeres, når skødet underskrives, dog senest på overtagelsesdagen. Beløbet deponeres som regel i din bank. Når dine gamle lån er indfriet, og omkostningerne er betalt, udbetales beløbet (eller det, der er tilbage) til dig, forudsat at skødet er tinglyst uden retsanmærkninger. Tinglysning af skøde og pantebreve Skødet og pantebrevene tinglyses elektronisk. 89

86 Hvis det er en finansieret handel, og der indgår et sælgerpantebrev i finansieringen, sørger advokaten for alt det praktiske. Du kan vælge at videresælge pantebrevet for at få pengene i hånden og for at undgå at have et økonomisk mellemværende med køber de næste mange år. Refusionsopgørelsen Refusionsopgørelsen udfærdiges af advokat eller ejendomsmægler. Det er en opgørelse over de udgifter, som du og køber har betalt for jeres respektive ejerperiode. Det er typisk ejendomsskat, varmeudgifter m.m. Hvis dine udgifter er større end købers, skal køber betale dig og omvendt. Opgørelsen skal være udfærdiget senest 30 dage efter overtagelsen, og den skal godkendes af både dig og køber. Refusionssaldoen reguleres normalt over den kontante udbetaling. Reguleringsopgørelsen Reguleringsopgørelse udfærdiges også af advokaten. Refusionssaldoen reguleres over den kontante udbetaling. 90

87 CVR-nr , København. Trykt af Herrmann & Fischer, Rødovre