Om ejerbolig CVR-nr , København. Trykt af Herrmann & Fischer, Rødovre

Transkript

1 Om ejerbolig

2 Om ejerbolig 11. udgave Redaktionen afsluttet august 2012 I serien er også udkommet: - Om at planlægge sin økonomi - Om tryghed og pension - Om at investere - Om forsikring ISBN xx-x Trykt på Edixion

3 Indhold Hjem, kære hjem Kapitel 1: Køb af bolig...9 Den rette bolig et svært, men spændende valg...10 Hvad er der råd til?...11 Købe eller bygge selv? Kærlighed ved første blik? Sikkerhed for livet Indflydelse på fremtiden...14 Indkomst Renteudgifter Boligpriser Køb af fritidshus Brug for rådgivning Rådgivning i banken Rådgivning hos advokaten...18 Rådgivning hos ejendomsmægleren Rådgivning hos en bygningssagkyndig Hvad står der i salgsopstillingen? Lidt om brutto- og nettoudgift Finansiering af boligen Lån med fast rente, variabel rente eller renteloft? Lån i danske kroner eller i euro Hvilken låntype skal du vælge? Sådan betales lånet tilbage Valg af obligationsrente eller 12 terminer? Valg af afdragsfrihed Banklån eller pantebrev? Prioritetslån Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring Energimærkning Lokalplan Bygge og ibrugtagningstilladelser

4 Købsaftalen Finansieret eller kontant handel? Hvem bærer den finansielle risiko? Forløbet i en bolighandel Når du overtager boligen Gem de vigtige papirer Forældrekøb Kapitel 2: Bygge selv...51 Rådgivning i banken Rådgivning hos advokaten...52 Tag en bygningssagkyndig med på råd...52 Hvem skal bygge boligen? Finansiering i byggeperioden Fastlås kursen Betalinger til byggefirmaet i byggeperioden Entreprisekontrakt...57 Du har ret til at fortryde Jordbundsundersøgelser Forsikringer Kapitel 3: Bygge om eller bygge til...59 Hvad kan du selv lave? Lån til om- eller tilbygning Kapitel 4: Pleje af boliglån...63 Fastforrentet lån eller rentetilpasningslån Kursgevinstbeskatning Hvad sker der, når du konverterer ned? Fastlås kursen på det nye lån Obligationsrenten på det nye lån Hvad sker der, når du konverterer op? Hvad betyder det for ydelsen? Fastlås kursen på det gamle lån Optagelse af det nye lån

5 Andre panthavere Belåning af friværdi og konvertering...74 Lån med fradragskonto Papirer og omkostninger Hold øje med boliglånene Fastforrentede lån Rentetilpasningslån Renteloft Kapitel 5: Salg af bolig...79 Hvem skal sælge boligen? Ejendomsmæglerens rolle Formidlingsaftalen...81 Salæret Salgsbudgettet Ansvarsregler og mæglerforsikring Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring Energimærkning Lånetilbuddet Fastlås kursen Indfrielse af private pantebreve...86 Indfrielse af realkreditlån Indfrielse af ejerpantebrev Hvis du både køber og sælger på samme tid...87 Forløbet i en bolighandel

6 Hjem, kære hjem Hjemmets fire vægge er for mange indbegrebet af tryghed. Boligen betragtes som rammen om familiens liv, og det gør valget af bolig til en stor og vigtig beslutning. Ikke mindst hvis man selv vil eje sin bolig, hvor også økonomien spiller en vigtig rolle mange år frem i tiden. I dag vælger seks ud af ti danskere at købe ejerbolig og det er flere end i de lande, Danmark normalt sammenligner sig med. I denne bog kan du læse om at købe bolig, om at bygge selv, om at omlægge lån og om at sælge bolig med hovedvægten lagt på det økonomiske. Du finder ikke svar på alle juridiske og økonomiske spørgsmål. Men bogen kan være god at have ved hånden, hvis du vil læse om tingene, før du søger rådgivning i banken, hos ejendomsmægleren eller hos advokaten. Brug bogen som opslagsværk. Eller læs den fra ende til anden. 7

7 Kapitel 1 Køb af bolig

8 Den rette bolig et svært, men spændende valg Et boligkøb er en beslutning for hele familien. Derfor er det en god ide at få talt om, hvilke ønsker og behov der er og skrive dem ned før I tager ud og ser på bolig. Hvor mange værelser skal der mindst være? Skal boligen ligge tæt på daginstitution og skole? Skal boligen være indflytningsklar? Eller har I lyst og overskud til at gå i gang med et håndværkertilbud? Brug listen over ønsker og behov, når du sammenligner boligannoncer i avisen, hos ejendomsmæglerne eller på mæglernes hjemmesider på internettet. På boligsiden.dk kan du søge hos langt de fleste ejendomsmæglere samtidig. Du kan søge på fx beliggenhed, kontantpris og størrelse, og du kan bestille en salgsopstilling. Du kan blive skrevet op i et køberkartotek hos en eller flere ejendomsmæglere. Når du står registreret i et køberkartotek, kan du være heldig at komme først, når en bolig sættes til salg, fordi du som regel får oplysningerne før alle andre. Men da der kan være andre med samme ønsker, som du har, gælder det stadig om at handle hurtigt uden at økonomien og den sunde fornuft af den grund sættes over styr. 10

9 Hvad er der råd til? Før du ser på bolig, er det vigtigt, at du gør dig klart, hvor meget du har råd til at sidde for om måneden, og hvad boligen må koste. Det er forskelligt, hvor meget der skal være tilovers, når de faste udgifter er betalt. Udgifterne til fx mad og tøj varierer fra familie til familie. Desuden prioriterer nogle boligen og dens beliggenhed meget højt, mens andre lægger vægt på, at der fortsat skal være plads til fx ferie. Inden du for alvor går i gang med at se på bolig, er det en god ide at tage din bank med på råd. Banken hjælper med at finde ud af, hvad der er råd til, hvilken finansieringsform der passer bedst til din økonomi, og hvordan et boligkøb forløber. Få banken til at lave et budget, så du har overblik over økonomien. Og tag højde for alle de ændringer, som boligkøbet fører med sig, fx forsikringspræmier, transportudgifter, daginstitutionssatser, el-, vand- og varmeudgifter, skattesatser og rentefradrag. Købe eller bygge selv? Har du særlige krav til boligens indretning og størrelse, kan du overveje at bygge selv. At en ny bolig ikke kræver samme vedligeholdelse som en ældre og ofte 11

10 har lavere varmeudgifter kan også være en afgørende faktor, hvis du fx beslutter at bygge selv. Du skal sikre dig, at der er en egnet byggegrund til salg i det område, du gerne vil bo i. Du skal undersøge, hvad det koster at bygge selv, hvem du vil have til at bygge huset, og om du selv ønsker at deltage i byggeriet. Desuden bør du undersøge, om der er krav i lokalplanen, fx til valg af byggematerialer. I kapitel 2 kan du læse mere om at bygge selv. Finder du området, hvor du ønsker at bo, men kan du ikke finde drømmeboligen, kan du se, om der er muligheder for fx om- og tilbygning på ejendommene, der er til salg. En om- eller tilbygning kan måske gøre, at en bolig kan opfylde familiens behov. Du kan eventuelt alliere dig med en arkitekt. Kærlighed ved første blik? Når du finder en bolig, der ser ud til at opfylde alle ønsker og behov, bør du alligevel gå hjem og sove på det og gerne tage en bygningssagkyndig med ud at se boligen. Der kan være vigtige detaljer, som du har overset under den første besigtigelse. Eller detaljer, du måske har lagt for meget vægt på. 12

11 Der kan være rift om de gode boliger. Måske er boligen solgt, inden du får set den igen. Det er naturligvis ærgerligt. På den anden side er et boligkøb en investering, der har stor betydning for familiens trivsel og økonomi mange år fremover. Derfor er det fornuftigt at bruge tid for at være sikker på, at boligen er den helt rigtige og få et overblik over boligens fejl og mangler, før du slår til. Jo bedre du har undersøgt boligen, desto lettere er det også at vurdere udgifterne til vedligeholdelse og reparationer. Sikkerhed for livet Det er vigtigt at have overblik over, hvordan ens tilværelse vil se ud, hvis uheldet sker. Specielt ved køb af bolig. Ved køb af forsikringer kan du sikre familien økonomisk, hvis du eller din ægtefælle/samlever mister erhvervsevnen eller dør. I bogen Om tryghed og pension kan du læse mere om, hvilke forsikringer det er godt at have, hvis uheldet er ude. Bogen fås i alle Nordeas filialer, men kan også bestilles eller hentes på nordea.dk 13

12 Indflydelse på fremtiden Det er svært at spå om sin egen fremtid og om hvilke skattemæssige og økonomiske indgreb den nuværende og de kommende regeringer kommer med. Fem overordnede faktorer, der har indflydelse på økonomien, når du køber bolig, er: Indkomst Renteudgifter Skat Boligpriser Lånemuligheder Indkomst Selvom du regner med at stige i løn med tiden, bør du tilrettelægge boligkøbet efter din økonomi i dag. Har du besluttet dig for at gå på pension om fx fem eller ti år, bør du også tage højde for det. Jo mere plads der er i budgettet, desto mindre er risikoen for, at du bliver nødt til at sælge, hvis noget uforudset sker. Renteudgifter Da du som regel låner til køb af boligen, bliver renteudgifterne en stor post på budgettet. På lånetilbuddet fra realkreditinstituttet kan du se, hvor meget renten er på lånet, og hvor stor din ydelse bliver. 14

13 Skat Værdien af rentefradraget er i 2012 ca. 32,7 pct. Har du renteudgifter på kr., skal du selv betale de 663 kr. Fra 2012 til 2019 nedsættes værdien af rentefradraget hvert år med ét procentpoint. I 2019 vil værdien derfor være ca. 25,7 pct., og har du renteudgifter på kr., skal du selv betale 743 kr. Ændringen gælder dog kun for renteudgifter over kr. for enlige og kr. for gifte. Det er derfor langtfra alle boligejere, der bliver ramt af det lavere rentefradrag. I tabellen kan du se, hvor meget du skal skylde for at blive berørt af ændringen. Hvis du er gift, og renten på jeres lån er 4 pct., skal I fx skylde mere end 2,5 mio. kr. for at blive berørt af ændringen. Rente 2 pct. 3 pct. 4 pct. 5 pct. 6 pct. Enlige Renteudgifter Lånestørrelse Gifte Renteudgifter Lånestørrelse Beregningen forudsætter, at du ikke har andre renteudgifter end til dit boliglån. 15

14 Boligpriser Ingen kan vide, hvordan priserne på ejerboliger udvikler sig. I perioden fra midten af 1990 erne og ca. ti år frem oplevede vi store prisstigninger. Priserne er siden da faldet de fleste steder, dog med store geografiske forskelle. I figur 1 kan du se udviklingen i boligpriserne i Danmark siden Køb af fritidshus Mange fritidshuse har den fordel, at de kan lejes ud i en del af året. Nogle huse udbydes til salg med en aftale om udlejning. Derved kan fritidshuset selv tjene en del af udgifterne ind. 16

15 Udgifterne ved at eje et fritidshus kan derfor umiddelbart se lave ud. Men du skal være opmærksom på to forhold, der kan gøre boligen dyrere end forventet: Selvom der er en kontrakt på, at fx et bureau udlejer fritidshuset i en del af året, er det ikke sikkert, at huset rent faktisk lejes ud i hele perioden. I mange tilfælde er det en selv, der bærer risikoen for manglende udlejning. Læs derfor kontrakten grundigt igennem gerne sammen med en advokat. Overvej også, hvad der kan ske, hvis det bureau, der har skrevet under på kontrakten, går konkurs. Et fritidshus, der lejes ud, skal have en vis standard, og der kan forekomme en del slitage, når du lejer det ud. Udgifterne til vedligeholdelse er derfor højere, end hvis det kun er familien selv, der bruger huset. Du skal være opmærksom på, at der er særlige skatteregler for indtægt, når du lejer fritidshuset ud. Du kan finde vejledning om skat ved udlejning af sommerhuse på SKATs hjemmeside. Vi anbefaler, at du taler med en revisor eller anden økonomisk rådgiver. 17

16 Brug for rådgivning Når du har fundet den rette bolig, er det en god ide at hente hjælp hos en rådgiver. Her er en gennemgang af, hvad de enkelte rådgivere kan hjælpe dig med. Rådgivning i banken Banken har en stor interesse i, at din økonomi hænger sammen, også efter boligkøbet. Når du får rådgivning i banken, er du sikker på, at boligfinansieringen ses i sammenhæng med familiens øvrige planer. Du får hjælp til og rådgivning om: Hvor meget du har råd til at købe for. Hvordan du deponerer udbetaling/købesum og stiller en garanti. Hvordan du finansierer købesummen og omkostningerne. Hvilke forsikringer du skal tegne. Rådgivning hos advokaten Advokaten kan rådgive dig om alle juridiske aspekter i bolighandlen, og han/hun kan udarbejde de juridiske dokumenter, fx digitalt skøde og refusions- og reguleringsopgørelse samt tinglyse dokumenter og frigive købesummen. 18

17 Du er bedst stillet, hvis du kontakter advokaten for at få rådgivning, før du underskriver købsaftalen. Så er du sikker på, at købsaftalen er udformet på en betryggende måde for dig. Men under alle omstændigheder, er det vigtigt, at din underskrift på købsaftalen gøres betinget af advokatens godkendelse af handlen i sin helhed. Der er flere grunde til at kontakte advokaten, før du underskriver købsaftalen. Der kan fx være tvivl om betydningen af tinglyste servitutter i boligen, om konsekvenserne af fejl og mangler og om forbehold i købsaftalen. Ønsker du at købe en bolig med et specielt ejerforhold som fx anpart, ideel anpart, aktielejlighed eller bolig kombineret med erhverv, kan advokaten fortælle, hvad du skal være særlig opmærksom på. Køber du en bolig af et dødsbo eller på tvangsauktion, er det især vigtigt, at der er en advokat med, da du sjældent får erstatning for fejl og mangler, der først viser sig senere. Advokaten kan også rådgive dig om arv og testamente i forbindelse med dit boligkøb. 19

18 Nogle steder i landet er sælger også repræsenteret af en advokat, som gennemgår de dokumenter, der laves af ejendomsmægleren. Rådgivning hos ejendomsmægleren Det er ikke tilladt for ejendomsmæglere at være rådgiver for både køber og sælger. Selvom ejendomsmægleren overvejende er sælgers rådgiver, betyder det ikke, at mægleren ikke hjælper dig. Mægleren skal tilgodese begge parter i handlen, så derfor bør du kunne få svar på spørgsmål om en konkret sag eller om bolighandel i almindelighed. Mange mæglere samarbejder med et realkreditinstitut. Som køber skal du derfor være opmærksom på, at mægleren kan have en interesse i, at lån formidles gennem det pågældende institut. Men da der altid findes flere måder at finansiere boligen på, skal du bede din egen rådgiver regne på, om lånet i salgsopstillingen er det rigtige for dig. Rådgivning hos en bygningssagkyndig Hos en bygningssagkyndig en ingeniør eller en arkitekt bliver du rådgivet om ejendommens byggetekniske stand og indholdet i tilstandsrapporten. I kapitel 5 kan du læse mere om salg af bolig. 20

19 Hvad står der i salgsopstillingen? I salgsopstillingen finder du oplysninger om boligen, fx boligens størrelse, opførelsesår, byggematerialer, ejendoms- og grundværdi, lokalplaner, nuværende forsikringer og eventuelt konkret tilbud på fremtidig forsikring. Du finder også en række vigtige økonomiske oplysninger, som fx kontantpris, brutto- og nettoudgifter og udbetaling. Kontantprisen er den pris, det koster at købe boligen kontant. Typisk bliver der handlet kontant, hvor køber selv sørger for at få finansieringen på plads. Det er også muligt at handle finansieret, hvor finansieringen i første omgang optages i sælgers navn. Se også side 41. En salgsopstilling indeholder et standardfinansieringsforslag og eventuelt alternative finansieringsforslag. Brutto- og nettoudgifterne er beregnet ved både kontant og finansieret handel. Hvis du vælger en anden finansiering end den i salgsopstillingen, vil brutto- og nettoudgifterne ændre sig afhængigt af dit behov for finansiering, og hvilken låntype du vælger. I udgifterne er der hverken taget højde for lån til udbetaling eller alle omkostningerne ved handlen. Du kan læse mere 21

20 om beregningen af brutto- og nettoudgifterne i næste afsnit. Det skal stå i salgsopstillingen, hvis der er byrder og gæld på ejendommen eller personlig gæld, som skal overtages uden for købesummen. Det samme gælder, hvis der er lån i ejendommen, som sælger betinger sig, at du skal overtage, således at du ikke kan købe boligen kontant. Ud over udbetaling og kontant købesum vil der løbe omkostninger på ved købet. Det drejer sig fx om udgifter til tinglysning, til advokat og eventuelt betaling af ejerskifteforsikring. Tinglysnings- og registreringsafgiften afhænger af købesummen og af lånenes størrelse. Advokaten skal have penge for sit arbejde. Nogle købere vælger ikke at bruge advokat for at spare salæret. Her skal du gøre op med dig selv, om du vil løbe den risiko, der er ved at undvære den juridiske bistand under bolighandlen for at spare penge. Lidt om brutto- og nettoudgift Brutto- og nettoudgifterne består bl.a. af ydelsen på realkreditlån, boliglån, ejendomsskat, ejendomsværdiskat, forsikring, kloak og renovation. Beregnin- 22

21 gen af brutto- og nettoudgifterne svarer til første års boligudgifter før og efter skat. Skatten har især betydning for rentefradraget. Fra 2012 reduceres rentefradraget med 1 pct. årligt til 25,7 pct. frem til Reduktionen gælder dog kun for renteudgifter på mere end kr. for enlige og mere end kr. for gifte. Renteudgifterne falder, i takt med at du betaler af på dine boliglån. Det betyder, at skatteværdien af fradrag for renteudgifterne også falder. Flytter du til en anden kommune før 5. september, betaler du skat i den gamle bopælskommune resten af året, men i din nye bopælskommune i det følgende kalenderår. Sker flytningen efter 5. september, betaler du også i det følgende kalenderår skat i din gamle bopælskommune. Ejendomsværdiskatten, som beregnes af den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar i indkomståret, udgør 1 pct. af ejendomsværdien op til kr. og 3 pct. af ejendomsværdien over dette beløb. Der er fastsat grænser for, hvor meget ejendomsværdiskatten kan stige fra år til år. 23

22 Har du købt din bolig senest 1. juli 1998, er der to nedslag i ejendomsværdiskatten på hhv. 0,2 og 0,4 pct. af ejendomsværdien. Nedslaget på de 0,4 pct. kan højst udgøre kr. og gælder ikke ejerlejligheder og fredede ejendomme. Eksempel på ejendomsværdiskat for ejerlejlighed og parcelhus: Ejere under 65 år Ejerlejlighed Parcelhus Ejendomsværdi * Årlig ejendomsværdiskat 1 pct. af ejendomsværdien op til kr. plus 3 pct. af ejendomsværdien over dette beløb Nedslag på 0,2 pct. af ejendomsværdien (købt senest 1. juli 1998) Nedslag på 0,4 pct., maks kr. for parcel- og sommerhuse (købt senest 1. juli 1998) Ejendomsværdiskat for ejendomme, købt senest 1. juli 1998 Ejendomsværdiskat for ejendomme, købt efter 1. juli 1998 Kr. Kr * Skattestoppet betyder, at ejendomsværdien ikke kan blive beregnet af en højere værdi end den laveste af tre værdier: den aktuelle skatteværdi, værdien i 2001 plus 5 pct. eller værdien i Er du fyldt 65 år, er der nogle særregler i form af et ekstra nedslag i ejendomsværdiskatten på 0,4 pct. (højst kr.) for helårshuse og ejerlejligheder og 24

23 et nedslag på op til kr. for fritidshuse. Nedslaget reduceres, hvis du har personlig indkomst, aktieindkomst og positiv nettokapitalindkomst på over kr. Er du gift, er grænsen kr. (2012-satser). Ejendomsværdiskatten indgår ikke i indkomstopgørelsen, men opkræves sammen med den almindelige indkomstskat. Finansiering af boligen Beregningen af brutto- og nettoudgiften sker i salgsopstillingen på baggrund af et standardfinansieringsforslag, som altid består af: En udbetaling på 5 pct., oprundet til nærmeste kr., dog mindst kr. Maksimal realkreditbelåning med det fastforrentede obligationslån, som er tættest på kurs med en løbetid på 30 år og med afdrag. Restfinansiering bestående af et 30-årigt sælgerpantebrev til kurs 100 og med en rente svarende til den effektive rente på realkreditlånet plus 1,5 pct. og oprundet til nærmeste 0,25 pct. Kurserne, som er anvendt i salgsopstillingen, må ikke være mere end 14 dage gamle. 25

24 Hvis der ikke kan opnås maksimal realkreditbelåning, og/eller sælgerpantebrevet ikke kan omsættes til kurs 100, skal det oplyses i salgsopstillingen. For hvert lån er oplyst rentesats, restgæld/hovedstol, første års ydelse, afdrag og skattefradrag. Desuden er angivet restløbetid og årlige omkostninger i procent (ÅOP). De årlige omkostninger i procent svarer til, hvad lånet koster, når stiftelsesomkostninger, offentlige afgifter, kurstab og administrationsbidrag regnes om til en årlig rentesats. ÅOP kan bruges til at sammenligne forskellige lån med samme løbetid. Vær opmærksom på, at ÅOP ikke tager højde for skattefradraget. Oplysningerne gør det nemmere for dig og din rådgiver at afgøre, hvilke af lånene der kan overtages, og i givet fald, om det er en fordel for dig. Skal du låne til køb af helårsbolig, kan du låne op til 80 pct. af kontantprisen gennem et realkreditinstitut. For fritidshuse er grænsen 60 pct., og for grunde 40 pct. I de fleste banker og realkreditinstitutter kan du få et forhåndstilsagn eller lånebevis på lån til køb af bolig. Lånebeviset er udstedt på baggrund af et skøn over mulige udgifter på en ny bolig. 26

25 Med lånebeviset i hånden kan du se på bolig med sikkerhed for, hvor meget du kan låne, hvis udgifterne på boligen svarer til det skønnede. Valg af låntype og løbetid Som tidligere nævnt er der flere måder at finansiere boligkøbet på. I realkreditinstituttet kan du vælge lån med fast rente, variabel rente eller renteloft. Lån med fast rente optages typisk som obligationslån, men kan også optages som kontantlån. Der er forskellige muligheder for, hvordan lånet kan betales tilbage. I de næste afsnit gennemgår vi en række sammenligninger af de forskellige lån. Uanset om du køber grund, hus, fritidshus eller ejerlejlighed, tilbyder realkreditinstitutterne normalt at finansiere en del af købesummen. Løbetiderne på realkreditlån er mellem 10 og 30 år. Alle lån i realkreditinstitutter ydes på baggrund af obligationer. Når du får lånet, sælges obligationerne på fondsbørsen til den aktuelle kurs. Kursen afhænger af flere forhold, men især spiller renteniveauet og løbetiden på obligationen en væsentlig rolle. Det er i princippet den, der køber obligationerne, som du låner pengene af. Realkreditinstituttet står som formidler. 27

26 Siden 2007 har realkreditinstitutter og pengeinstitutter med loven om særligt dækkede obligationer haft mulighed for at udbyde lån med længere løbetid og en længere afdragsfri periode end på traditionelle realkreditlån. Lån med fast rente, variabel rente eller renteloft? Med et fastforrentet lån kender du på forhånd dine renteudgifter i hele lånets løbetid. Der er ingen risiko for, at huslejen stiger på grund af en rentestigning i samfundet. Fastforrentede lån udstedes oftest i konverterbare obligationer. Det betyder, at du altid kan indfri lånet til kurs 100. På et rentetilpasningslån er der ingen sikkerhed for ydelsernes størrelse. Her kan ydelsen falde eller stige gennem lånets løbetid på grund af renteændringer i perioden. Med renteloft er renten på dit lån variabel, men du får en sikkerhed for, at renten aldrig overstiger det aftalte loft. Rentetilpasningslånet er baseret på obligationer med kort løbetid. Løbetiden på obligationerne varierer fra 1 til 10 år, afhængigt af hvilken type du vælger. Rentetilpasningen sker, når obligationerne udløber. 28

27 Realkreditinstituttet udsteder så nye obligationer, hvor renten og dermed ydelsen fastsættes frem til næste rentetilpasning. Rentetilpasningslån er udstedt i inkonverterbare obligationer. En obligation er inkonverterbar, når du som debitor ikke kan indfri restgælden til kurs 100, når du ønsker det, men må opkøbe obligationerne til den aktuelle børskurs, som kan være over 100. I det år, hvor lånet skal refinansieres, giver de fleste realkreditinstitutter mulighed for at vælge mellem indfrielse til kurs 100 eller opkøb. Ønsker du at få glæde af det lave renteniveau, men vil du samtidig gerne have sikkerhed for, at eventuelle fremtidige rentestigninger påvirker din økonomi mindst muligt, kan du vælge renteloft. Renteloft kombinerer fordelene ved et rentetilpasningslån og et fastforrentet lån. Du får fordel af den lave rente, et loft over den maksimale ydelse og har stadig mulighed for at tjene på din restgæld. Ydelsen på lån med renteloft vil typisk være højere end ydelsen på et rentetilpasningslån, men lavere end ydelsen på et fastforrentet lån. 29

28 I figur 2 kan du se renteudviklingen fra 2000 til Figur 2: Renteudvikling Pct. Rente Den blå kurve viser renteudviklingen på lange realkreditobligationer, som bestemmer prisen på lån med fast rente i 30 år. Den røde kurve er renteudviklingen på korte realkreditobligationer, som afgør prisen på lån med variabel rente (F1-lån, der får ny rente hvert år). Derudover skal du betale et bidrag til realkreditinstituttet alt efter, hvordan lånet er placeret i bidragsintervallerne ift. vurderingen af ejendommen. Figuren viser rentespændet mellem den korte og den lange rente og renteudsvingene siden Der er ingen, der med sikkerhed kan forudsige renteudviklingen. Renten påvirkes af en lang række forskellige faktorer, fx den økonomiske udvikling i Danmark og i udlandet samt af perioder med uro rundt om i verden. 30

29 Lån i danske kroner eller i euro Realkreditinstitutterne tilbyder lån i euro. Renten på lån i euro vil typisk være lavere end på lån i danske kroner. Rentegevinsten på eurolån skal afvejes mod valutakursrisiko og skattemæssige forhold. Der er ikke de samme muligheder for aktiv gældspleje med lån i euro. Opkonverteringer er mindre fordelagtige, da du bliver beskattet efter kursgevinstlovgivningens regler om fordringer i fremmed valuta. Kursgevinster bliver beskattet, og kurstab kan trækkes fra. Det gælder både valutakurs- og obligationsrentereguleringer. Hvilken låntype skal du vælge? Ved valg af lån fokuseres der ofte på ydelsen efter skat, mens afdragenes størrelse og udviklingen i restgældens værdi kommer i anden række. Men det er de færreste, der beholder det samme lån i hele afviklingsperioden. Det er derfor en god ide at sammenligne, hvor meget gælden afvikles de første år, og hvordan kursværdien af restgælden påvirkes, når renten ændrer sig. Fastforrentede lån er baseret på obligationer med lang løbetid. Derfor påvirkes kursen og derved værdien af restgælden mere, hvis renten ændrer sig. Rentetilpasningslån er baseret på obligationer med kort løbetid, og kursværdien påvirkes derfor ikke nævneværdigt ved 31

30 renteændringer. Renteloft er baseret på en kort referencerente, men obligationen og derved loftet har op til 10 års løbetid. Derfor er renteloft også kursfølsomme. Dog ikke i så høj grad som fastforrentede lån. Vælger du fastforrentet lån eller renteloft, kan du efter en eventuel rentestigning indfri dit lån til en lavere værdi og få en lavere restgæld på et nyt lån. På nordea.dk/bolig kan du beregne, hvad det koster at låne. Du kan også gennemgå Låneguiden og se, hvilken type boliglån der passer bedst til dig. Når du indfrir et rentetilpasningslån, beskattes du af en eventuel kursgevinst. Du bliver ikke beskattet, hvis indfrielsen sker i forbindelse med refinansiering, salg af boligen eller bodeling. Sådan betales lånet tilbage Et realkreditlån betales tilbage som annuitetslån, dvs. med samme ydelse hver termin gennem hele lånets løbetid. 32

31 Rentedelen af ydelsen og dermed også rentefradraget er stor i begyndelsen, men lille i slutningen af lånets løbetid. Lige omvendt forholder det sig med afdragsdelen af ydelsen. Et annuitetslån bliver altså langsomt dyrere efter skat gennem lånets løbetid. Du kan i hele lånets løbetid eller i en kortere periode vælge kun at betale rente og bidrag. Det kaldes afdragsfrihed. Hvis du kun betaler renterne i hele lånets løbetid, kaldes det et stående lån. Når lånet skal indfris, betales hele hovedstolen (lånebeløbet) plus den sidste termins rente. 33

32 Figur 4: Stående lån Ydelse Afdrag Renter Valg af obligationsrente Obligationerne, der ligger til grund for realkreditlånet, udstedes i serier med forskellige obligationsrenter, fx 4 eller 5 pct. Obligationsrenten er på grund af kurstabet forskellig fra den rente, du reelt betaler på lånet. Hvilken obligationsrente du skal vælge, kommer an på dine forventninger til den fremtidige renteudvikling. Den rente, du reelt betaler på et lån den effektive rente er lavere, desto lavere obligationsrente du vælger. Alligevel kan det være en fordel at vælge en højere obligationsrente, fordi obligationskursen er tættere på 100. Derved får du et mindre kurstab, når lånet udbetales. Det kan vise sig at være en fordel, hvis lånet indfris før udløb, fordi du kan gøre det til kurs 100 ved konverterbare obligationer. Du har også mulighed for at udnytte eventuelle rentefald til at omlægge lånet til et 34

33 lån med lavere rente. Det kan give dig en lavere ydelse og dermed en lavere månedlig boligudgift. I kapitel 4 kan du læse mere om konvertering. 4 eller 12 terminer? På de fleste realkreditlån betales ydelsen hvert kvartal. I enkelte realkreditinstitutter kan ydelsen også betales hver måned. Valg af afdragsfrihed Det er muligt at få afdragsfrihed i op til 30 år. Det giver dig mulighed for at udskyde betalingen af afdragene på dit lån. Afdragsfrihed kan være praktisk i perioder til fx orlov, uddannelse, afvikling på dyrere gæld, pensionsopsparing, nedsparring mv. Afdragsfrihed kan fås til alle låntyper. Når den afdragsfri periode ophører, vil ydelsen stige, eller hele lånet skal indfris. Ønsker du at have helt fleksibel afdragsfrihed, hvor du fx selv vælger din ønskede afdragsfrie periode, kan du vælge et prioritetslån. 35

34 Banklån eller pantebrev? I de fleste salgsopstillinger foreslås boligkøbet finansieret med et realkreditlån, en kontant udbetaling og enten et pantebrev eller et banklån. Selv hvis renten på et banklån er højere end på pantebrevet, er det i mange tilfælde alligevel en fordel at vælge banklånet. Du kan som regel indfri pantebrevet til en lavere værdi, end det lyder på. Samtidig kan låneomkostningerne medfinansieres i et banklån, hvor omkostningerne på et pantebrev skal betales kontant. Banklånet er mere fleksibelt end pantebrevet. Du er selv med til at bestemme løbetiden, om du vil afdrage på lånet i starten, og om renten skal være fast eller variabel. Du kan eventuelt nøjes med ét samlet lån i stedet for både et banklån og et pantebrev. Skal du på et tidspunkt bygge om eller til eller lægge realkreditlånet om, er det lettere, når du har et banklån. Prioritetslån Et prioritetslån er en kombination af et pantebrevslån og en indlånskonto. Fordelen er, at renten er den samme på lån og indlån. Du betaler altså kun rente af den del, du bruger på samme måde som en kassekredit. Det betyder, at du kan sætte penge ind og trække dem ud igen, hvis du får brug for dem. Renten på prioritetslånet er variabel, og du kan få afdragsfrihed. 36