Fokus på erhvervsejendomme

Transkript

1 Fokus på erhvervsejendomme ejendomsvurderingen og ejendomsskatter 2008 TAX

2

3 Fokus på erhvervsejendomme ejendomsvurderingen og ejendomsskatter 2008 TAX a m e m b e r f i r m o f t h e K P M G n e t w o r k o f i n d e p e n d e n t m e m b e r f i r m s a f f i l i a t e d w i t h K P M G I n t e r n a t i o n a l, a Swiss cooperative. All rights reserved. KPMG and the KPMG logo are registered trademarks of KPMG International.

4

5 Indhold Fokus på ejendomsskatter 5 Klage og genoptagelse af ejendomsvurderingen 6 Fejl i ejendomsvurderingen 6 Klage over ejendomsvurderingen 6 Genoptagelse af ejendomsvurderingen 6 Hvorfor fokus på den offentlige ejendomsvurdering 8 Ejendomsvurderingen og ejendomsskatter kort om reglerne 10 Myndighed 10 Tidspunkt for vurdering 10 Principper for vurderingen 10 Grundværdien 11 Nogle ejendomme er fritaget for grundskyld 11 Fradrag i grundværdi 12 Dækningsafgift 12 Ejendomsvurderingens betydning for værdiansættelse 15 Ved generationsskifte 15 Ejendomsvurderingens betydning ved værdiansættelse af aktier/anparter i et unoteret selskab 16

6 4 Fokus på erhvervsejendomme

7 Fokus på ejendomsskatter Det er KPMG s erfaring, at der kan være betydelige besparelser for ejere og lejere af erhvervsejendomme ved en gennemgang af ejendomsvurderingen. KPMG har erfaret, at der ofte er faktuelle fejl eller væsentlige fejlskøn i vurderingerne af erhvervsejendomme fra SKAT. Det er vigtigt, at ejendomsvurderingen gennemgås særdeles kritisk. Klage over ejendomsvurderingen skal ske til SKAT senest 1. juli i året efter vurderingsåret. Endvidere er der mulighed for genoptagelse uden for klagefristen. KPMG har med succes ført flere vurderingsklagesager og genoptagelsessager og fået nedsat ejendomsvurderinger i væsentligt omfang, og sikret tilbagebe taling af den for meget betalte ejendomsskat/dækningsafgift inklusiv rentegodt gørelse. KPMG bistår gerne med en proces- og klagevurdering af grundlaget for, hvorvidt en klage og genoptagelse er mulig. Hans Henrik Bonde Eriksen Telefon Mobil Fax [email protected] Fokus på erhvervsejendomme 5

8 Klage og genoptagelse af ejendomsvurderingen Fejl i ejendomsvurderingen Ud over selve stigningen i ejendomsvurderingen kan registergrundlaget på den enkelte ejendom være forkert, hvilket medfører, at der betales ejendomsskat/dækningsafgift på et forkert grundlag. Følgende fejlkilder forekommer ofte: Manglende fradrag for grundforbedringer Forkerte arealangivelser Manglende tilbageførsel af værdisætning af igangværende arbejder efter færdiggørelse Manglende iagttagelse af ejendommens karakter, kvalitet og vedligeholdelsesmæssige tilstand Manglende iagttagelse af, at den pågældende ejendom alene kan tjene speciel benyttelse og/eller ikke har en almindelig god anvendelsesmulighed At der ikke er taget højde for miljøforhold m.v. At udlejningsværdierne i det geografiske område rent faktisk ikke er så høje, som SKAT antager. Klage over ejendomsvurderingen Den almindelige ejendomsvurdering kan påklages. Klagen skal indgives til SKAT senest 1. juli året efter vurderingsåret. KPMG har stor erfaring i at klage over ejendomsvurderinger og bistår gerne med en proces- og klagevurdering. Genoptagelse af ejendomsvurderingen For at få genoptaget ejendomsvurderingen for tidligere år kræver det, at man kan fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring af ejendomsvurderingen, jf. skatteforvaltningslovens 33. Ekstraordinær genopta 6 Fokus på erhvervsejendomme

9 gelse kræver mere proces og dokumentation m.v. end ordinær genoptagelse. Se reglerne: Ordinær genoptagelse 33 Stk. 2. En klageberettiget..der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, skal senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen. Ekstraordinær genoptagelse Stk. 3. Skatterådet kan efter forelæggelse af told- og skatteforvaltningen, jf. 2, stk. 2, foretage eller ændre en vurdering af en fast ejendom efter udløbet af fristerne i stk. 1 og 2. Skatterådet kan bestemme, fra hvilket tidspunkt ændringen skal følges ved beregningen af indkomstskat, ejendomsværdiskat og kommunal ejendomsskat. Per Nedergaard Nielsen Telefon Mobil Fax [email protected] Fokus på erhvervsejendomme 7

10 Hvorfor fokus på den offentlige ejendomsvurdering Den offentlige ejendomsvurdering udgør grundlaget for beskatning efter den kommunale ejendomsskattelov. Alle kommuner opkræver grundskyld og visse kommuner dækningsafgift. Hovedformålet med den offentlige ejendomsvurdering er, at den skal danne grundlag for ejendomsbeskatningen. Ejendomsvurderingen bliver også anvendt bredt inden for skatteretten i ejendomsværdiskatteloven, boafgiftsloven, dødsboskatteloven, ejendomsavancebeskatningsloven, virksomhedsskatteloven, fondsbeskatningsloven, frigørelsesafgiftsloven og ved beregning af stempelafgift. Hverken grundskylden eller dækningsafgiften er omfattet af regeringens skattestop. Grundskylden kan dog ikke overstige 34, og der er loft over beregningsgrundlaget på 4,7 % (2009-tal). Dækningsafgiften kan ikke overstige 10, men der er ikke noget loft over beregningsgrundlaget. Dækningsafgiften stiger proportionalt i takt med højere ejendomsvurderinger. Såvel ejere som lejere af erhvervsejendomme bør løbende have fokus på fastsættelse af en korrekt ejendomsvurdering. I de fleste erhvervslejekontrakter overvæltes ejendomsskatterne helt eller delvist til lejer. Ofte stiller ejere og lejere af erhvervsejendomme ikke spørgsmålstegn ved ejendomsvurderingen og de afledte ejendomsskatter. Det er imidlertid KPMG s erfaring, at man skal gennemgå ejendomsvurderingen særdeles kritisk. Er den offentlige ejendomsvurdering højere end ejendommens værdi i handel og vandel, kan der være store penge at spare i ejendomsskatter ved en klage- eller genoptagelsessag. 8 Fokus på erhvervsejendomme

11 Endvidere anvendes den offentlige ejendomsvurdering i en lang række andre skatte- og afgiftsmæssige sammenhænge. F.eks. kan den offentlige ejendomsvurdering have betydning for værdiansættelsen af et ikke-børsnoteret selskab ved generationsskifte, eller ved overdragelse af en ejendom inden for gaveafgiftskredsen efter reglerne i boafgiftsloven. Claus Pedersen Telefon Mobil Fax [email protected] Fokus på erhvervsejendomme 9

12 Ejendomsvurderingen og ejendomsskatter kort om reglerne Myndighed Det er SKAT, der er vurderingsmyndighed, men det er kommunen, der opkræver grundskyld og eventuel dækningsafgift. Kommunen opkræver ejendomsskatterne 2 år forskudt, dvs. ejendomsskatterne i 2008 bliver beregnet på grundlag af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober Tidspunkt for vurdering SKAT foretager vurderingen hvert andet år og for erhvervsejendomme i lige år. Det er ejendommens og grundens værdi pr. 1. oktober det givne år, der bliver lagt til grund for ansættelsen af ejendomsvurderingen. Næste vurderingstermin for erhvervsejendomme er pr. 1. oktober 2008, og vurderingerne forventes offentliggjort i februar/marts Med virkning fra indkomståret 2007 er vurderingslovens 3A om årsregulering af ejendomsvurderingen ophævet. Principper for vurderingen Den offentlige ejendomsvurdering skal udtrykke ejendommens værdi i handel og vandel under den forudsætning, at købesummen betales kontant. Ved vurderingen af ejendommen fastsætter SKAT følgende værdier: Ejendomsværdien, der er værdien af den samlede ejendom Grundværdien, der er værdien af ejendommens grundareal i ubebygget stand 10 Fokus på erhvervsejendomme

13 Forskelsværdien, der er bygningsværdien, og som danner grundlag for eventuel beregning af dækningsafgift Fradrag i grundværdien for forbedringer. Vurderingen er et skøn, som SKAT foretager på grundlag af den officielle statistik over ejendomspriserne for tilsvarende ejendomme i området, dog således at der skal tages hensyn til individuelle forhold for den enkelte ejendom. Ejendomsværdien er den samlede værdi af bygninger og grund. Værdien bestemmes ved at tage udgangspunkt i den årlige bruttolejeindtægt, som ejendommen skønnes at kunne indbringe ved sædvanlige udlejningsforhold. Bruttolejeindtægten ganges med en lejefaktor for at nå frem til handelsværdien for ejendommen. Grundens værdi er indeholdt i beregningen. Lejeværdifaktoren varierer i praksis fra faktor 5 for ældre og vanskeligt tilgængelige ejendomme og op til faktor 20 for nye ejendomme med særligt gode anvendelsesmuligheder, jf. SKATs Vurderingsvejledning Grundværdien Ved den afgiftspligtige grundværdi forstås den laveste af følgende: 1. Ejendommens grundværdi, jf. den offentlige ejendomsvurdering, efter fradrag for grundforbedringer efter vurderingslovens principper og nedslag for reduktion eller fritagelser for grundskyld efter ejendomsbeskatningslovens 7 og 8 2. Den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligningen af grundskyld det foregående skatteår, forhøjet med en reguleringsprocent. Kommunalbestyrelsen fastsætter grundskylden, der udgør mellem 16 og 34. Nogle ejendomme er fritaget for grundskyld Ifølge ejendomsskattelovens 7 og 8 kan bl.a. følgende ejendomme blive fritaget for grundskyld: fredede ejendomme, en række statslige ejendomme, ejendomme Fokus på erhvervsejendomme 11

14 der ejes af almengørende stiftelser/institutioner, skoler, sports- og idrætsanlæg tilhørende foreninger m.fl. Grundværdien er grundens værdi i ubebygget stand. Det betyder, at man ser bort fra eksisterende bebyggelse. Til gengæld tages der hensyn til de fremtidige bebyggelsesmuligheder, der kunne være på ejendommen, hvis den eksisterende bygning blev fjernet. Dvs. at der tages hensyn til en økonomisk gunstig anvendelse. Endvidere sker værdiansættelsen under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed, således at der tages hensyn til, om der f.eks. er tale om en forurenet ejendom. Endelig tages der hensyn til de rettigheder, der er tilknyttet grunden, og eventuelle byrder af offentlig retslig karakter, der måtte ligge. For erhvervsejendomme beliggende i byzone, der er udlagt til etagebebyggelse i henhold til byplanvedtægt, lokalplan eller kommuneplan, er grundens værdi afhængig af den tilladte udnyttelse, og grundværdien stiger i takt med, at den tilladte bebyggelsesprocent øges. Fradrag i grundværdi Det er muligt at opnå fradrag for forbedringer i grundværdien. Formålet med fradraget er at friholde de værdistigninger fra beskatning, som er resultat af ejerens egne grundforbedringer. Fradraget bliver fastsat ved den første vurdering, efter at arbejdet er udført og gælder i 30 år, men uden pristalsregulering. Dækningsafgift Kommunalbestyrelsen i de enkelte kommuner kan bestemme, at der skal svares dækningsafgift af forskelsværdien. Dækningsafgiften skal anses som bidrag til dækning af de merudgifter, der påføres kommunen i forbindelse med bl.a. følgende ejendomme: kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed. 12 Fokus på erhvervsejendomme

15 Ejendomsskatteloven giver ikke en udtømmende opremsning af, hvilke erhvervsmæssige formål, der er omfattet af dækningsafgiftspligten. Det er Indenrigsministeriet, der fastsætter afgræsningen for, hvilke ejendomme, der er dækningsafgiftspligtige. F.eks. er banker, sparekasser, biografer, teatre, restaurationer, slagterier, mejerier, pelsberederier, skibsværfter, teglværker, kraftværker, varmeværker, vaskerier, servicestationer og dyrehospitaler ifølge Indenrigsministeriets opfattelse omfattet af bestemmelsen. Derimod kan der ikke opkræves dækningsafgift af f.eks. boligejendomme, landsbrugsejendomme og kursusejendomme. Man beregner forskelsværdien ved at trække grundværdien fra ejendomsværdien. Dækningsafgiften kan kun opkræves, hvis ejendommen bliver anvendt til et af de erhvervsmæssige formål, der er anført ovenfor. Der kan ikke opkræves dækningsafgift af ejendomme, der er fritaget for grundskyld efter ejendomsbeskatningslovens 7. Dækningsafgiften kan højst udgøre 10. Dækningsafgiften svares alene af den del af den afgiftspligtige forskelsværdi, der overstiger kr. Hvis en ejendom, som følge af ændring i anvendelsen, overgår til eller ophører med at skulle svare dækningsafgift, sker det ved udgangen af det kvartal, hvor ændringen har fundet sted. Hvis en ejendom kun bliver anvendt til dækningsafgiftspligtige formål en del af året, skal der kun svares forholdsmæssig dækningsafgift rundet op til nærmeste kvartal i året. Bliver hele ejendommen brugt til erhverv, skal der betales afgift af hele forskelsværdien. Bliver ejendommen kun delvist brugt til erhverv, fordeles forskelsværdien på den del, der bruges til afgiftspligtige formål, og den del, der bruges til ikke afgiftspligtige formål. Det er kun i de tilfælde, hvor mere end halvdelen af ejendommen bliver brugt til afgiftspligtige formål, at kommunen kan opkræve afgift. Fokus på erhvervsejendomme 13

16 En anmodning om en hel eller delvis fritagelse for afgift skal sendes til kommunalbestyrelsen, der typisk har udlagt kompetencen til teknisk forvaltning. Fordelingen af den samlede forskelsværdi på den del, der bruges henholdsvis til afgiftspligtige formål og ikke afgiftspligtige formål, sker efter et skøn over, hvilken værdi ejendommens enkelte arealer repræsenterer. Lejeværdien kan ikke anvendes som fordelingsnøgle. Det skyldes, at lejeværdien relaterer sig til hele ejendommens værdi og ikke til forskelsværdien (bygningsværdien) alene. SKAT har fastsat følgende vejledende, procentvise vægtning: Bolig 100 Kontor Butik Værksted Lager Garage Vægtningen tager hensyn til de gennemsnitlige byggeomkostninger ved byggeri til de forskellige formål. Er der væsentlig forskel på kvaliteten af ejendommens boligdel og de arealer, der anvendes til dækningsafgiftspligtige formål, må der anlægges et konkret skøn over det indbyrdes forhold. Bente Riis Telefon Mobil Fax Fokus på erhvervsejendomme

17 Ejendomsvurderingens betydning for værdiansættelse Ud over at danne grundlag for beregning af ejendomsskatter anvendes den offentlige ejendomsvurdering i en lang række andre skatte- og afgiftsmæssige sammenhænge. Ved generationsskifte har ejendomsvurderingen stor betydning for værdiansættelse af fast ejendom og unoterede aktier. Ved generationsskifte I praksis har den offentlige ejendomsvurdering stor betydning i forhold til fastsættelsen af en aktuel handelsværdi af en given ejendom. Der findes eksempler, hvor den offentlige vurdering har ligget langt fra den formodede faktiske handelsværdi, men dette ændrer ikke ved, at vurderingen i langt de fleste tilfælde er en udmærket rettesnor for handelsværdien. Ifølge cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. kan den seneste ejendomsvurdering +/- 15 % lægges til grund ved en overdragelse mellem interesseforbundne parter. Dette betyder, at SKAT som udgangspunkt skal acceptere en overdragelsespris svarende til seneste vurdering +/- 15 % ved salg af fast ejendom mellem nærtstående, f.eks. handler mellem forældre og børn. Cirkulæret gælder kun ved overdragelse mellem personer inden for gaveafgiftskredsen, herunder ved dødsboer. Ejendomspriserne, der har været stærkt stigende i en lang periode sammenholdt med en ofte stor forskel på en fast ejendoms handelspris og den offentlige vurdering, har øget de skatte- og afgiftsmæssige fordele og dermed den praktiske betydning af den såkaldte +/- 15 %-regel. Fokus på erhvervsejendomme 15

18 I perioder med stigende ejendomspriser har reglen endvidere den fordel, at en ejendom, der overdrages lige inden en ny offentlig vurdering, kan overdrages til en værdi fastsat ved sidste vurdering, dvs. en værdi der er ca. 2 år gammel. Det kan i praksis betyde, at ejendommen kan overdrages til en pris, der ligger lavere, end bestemmelsen tilsiger. Herved bliver fordelen ved +/- 15 %-reglen endnu større. Ejendomsvurderingens betydning ved værdiansættelse af aktier/anparter i et unoteret selskab Når man skal værdiansætte aktier i et ikke-børsnoteret selskab, er det praksis ved mangel på en objektiv fastsat handelsværdi, at man tager udgangspunkt i selskabets regnskabsmæssige indre værdi. Dette medfører, at selskabets ejendomme i den forbindelse værdiansættes til den seneste offentlige vurdering dog tillagt eventuelle ombygningsudgifter, hvis disse ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen, jf. SKATs regler om værdiansættelse af aktier og anparter. Dorthe Frost Høegsberg Telefon Mobil Fax [email protected] 16 Fokus på erhvervsejendomme

19 Esbjerg Havnegade 33 Postboks Esbjerg Telefon Faaborg Bygmestervej 6 Postboks Faaborg Telefon [email protected] Frederikssund Torvet Frederikssund Telefon [email protected] Give Torvegade 51 Postboks Give Telefon [email protected] Haderslev Jomfrustien Haderslev Telefon [email protected] Herning Industrivej Nord 9 Postboks Herning Telefon [email protected] Hillerød Søndre Jernbanevej 18D 3400 Hillerød Telefon [email protected] Holstebro Vestergade Holstebro Telefon [email protected] Horsens Holmboes Allé 1, 6. etage Postboks Horsens Telefon [email protected] Juelsminde Ringvejen Juelsminde Telefon [email protected] Kolding Pakhustorvet 16 Postboks Kolding Telefon [email protected] København Borups Allé 177 Postboks Frederiksberg Telefon [email protected] Nyborg Baggersgade Nyborg Telefon [email protected] Næstved Slagelsevej Næstved Telefon [email protected] Odense Englandsgade 25 Postboks Odense Telefon [email protected] Randers Niels Brocks Gade 12 Postboks Randers C Telefon [email protected] Ringkøbing Havnepladsen 3 Postboks Ringkøbing Telefon [email protected] Roskilde Maglekildevej Roskilde Telefon: Telefax [email protected] Svendborg Mølmarksvej 198 Postboks Svendborg Telefon [email protected] Sønderborg Sundsmarkvej Sønderborg Telefon [email protected] Vejle Brummersvej 2 Postboks Vejle Telefon [email protected] Aabenraa Skibbrogade 27 Postboks Aabenraa Telefon [email protected] Aalborg Vestre Havnepromenade 1A Postboks Aalborg Telefon [email protected] Århus Værkmestergade 25 Postboks Århus C Telefon [email protected] Net Source Stationsparken Glostrup Telefon [email protected] kpmg.dk

20 kpmg.dk KPMG er et globalt netværk af firmaer, der leverer ydelser inden for revision, skat og rådgivning. KPMG er repræsenteret i 144 lande og har på verdensplan mere end medarbejdere. De selvstændige medlemsfirmaer i KPMG-netværket er tilknyttet KPMG International, der er et schweizisk indregistreret kooperativ. KPMG International yder ikke professionelle services m.v. til kunder. I Danmark er vi omkring medarbejdere KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International, a Swiss cooperative. All rights reserved. KPMG and the KPMG logo are registered trademarks of KPMG International. Denne publikation indeholder alene en generel gennemgang af et emne, som KPMG efter aftale kan yde nærmere rådgivning om. Selvom fejl og mangler i publikationen er forsøgt undgået, kan KPMG ikke påtage sig noget ansvar for dispositioner, som foretages uden vores forudgående rådgivning. B08049