Vedligeholdelsesstandard. og Reglement for boliglejemål

Transkript

1 Kollektivbyen Grantoften Ballerup almennyttige Boligselskab Vedligeholdelsesstandard og Reglement for boliglejemål Baggrund for denne vedligeholdelsesstandard Vedligeholdelsesstandarden er udarbejdet efter reglerne i lov om leje af almene boliger - lov nr. 968 af 17. december 1997, og bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger - bekendtgørelse nr. 371 af 19. juni Normalistandsættelse med NI-beløb (A-ordning) Ordningen - kort fortalt Lejeren sørger i boperioden for boligens indvendige vedligeholdelse med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling. Lejeren afholder alle udgifter i forbindelse med denne vedligeholdelse. Lejeren er forpligtet til at vedligeholde så ofte, at boligen ikke forringes, bortset fra almindeligt slid og ælde. Ved fraflytning beregner udlejeren et normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb), der gennem udlejer stilles tilrådighed for den tilflyttende lejer til nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Der skal ikke betales NI-beløb for lofter og vægge, som ved fraflytningssynet fremtræder håndværksmæssigt forsvarligt nyistandsat. Lejeren betaler NI-beløbet, men udlejeren overtager gradvist denne udgift - i forhold til boperiodens længde. Lejeren afholder alle udgifter til istandsættelse som følge af misligholdelse.

2 I Generelt 2 Reglernes ikrafttræden 1. Med virkning fra den 23. april 2015 erstatter dette vedligeholdelsesreglement tidligere gældende reglementer Ændring af lejekontrakten 2. Vedligeholdelsesreglementet gælder uanset eventuelle modstående kontraktbestemmelser. Det træder i stedet for eller supplerer de bestemmelser om vedligeholdelse og istandsættelse, som står i lejekontrakten Beboerklagenævn 3. Uenighed om henholdsvis udlejerens og lejerens opfyldelse af pligten til at vedligeholde og istandsætte boligen kan af hver af parterne indbringes for beboerklagenævnet. II Overtagelse af boligen ved indflytning Boligens stand 1. Ved indflytning skal vægge og lofter fremtræde nyistandsatte. I det omfang vægge og lofter ikke fremtræder nyistandsatte stiller udlejer et beløb til lejerens disposition. Lejeren kan få dækket sine dokumenterede udgifter indenfor det fastsatte normalistandsættelsesbeløb til istandsættelse af vægge og lofter samt rengøring. Syn ved indflytning 2. I tilknytning til lejemålets begyndelse foretager udlejeren et indflytningssyn, hvor det konstateres, om boligens vedligeholdelsesstand er i overensstemmelse med den gældende standard i afdelingen og for denne type bolig. Lejeren indkaldes til synet. Indflytningsrapport 3. Ved indflytningssynet udarbejder udlejeren en indflytningsrapport, hvor lejeren kan få indføjet eventuelle bemærkninger. Kopi af indflytningsrapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter, såfremt denne ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af kopi af rapporten. Fejl, skader og mangler skal påtales inden 2 uger 4. Hvis lejeren ved overtagelsen konstaterer fejl, skader og mangler, skal lejeren senest 2 uger efter lejemålets begyndelse skriftligt påtale disse over for udlejeren. 5. Udlejeren kan vurdere, at en eller flere af de påtalte fejl, skader og mangler er uvæsentlige og derfor ikke skal udbedres. Lejeren hæfter ikke for sådanne fejl, skader og mangler ved fraflytning.

3 III Vedligeholdelse i boperioden 3 Lejerens vedligeholdelsespligt 1. Lejeren sørger for boligens indvendige vedligeholdelse med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling. Lejeren afholder alle udgifter i forbindelse med denne vedligeholdelse. 2. Lejeren skal vedligeholde så ofte, at boligen ikke forringes, bortset fra almindeligt slid og ælde. Særlig udvendig vedligeholdelse 3. Det vil i vedligeholdelsesreglementets afsnit V være bestemt, om lejeren vedligeholder og renholder nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer, udvendigt træværk og lignende i umiddelbar tilknytning til boligen. 4. Udlejeren kan indgå individuel skriftlig aftale med lejeren om særlig udvendig vedligeholdelse, hvis der ikke i øvrigt er fastsat sådanne bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet. Udlejerens vedligeholdelsespligt 5. Det påhviler udlejer at holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige. Udlejeren vedligeholder og foretager nødvendig udskiftning af ruder, vand- og gashaner, elafbrydere, wckummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende, der er installeret af udlejeren eller af en lejer som led i dennes råderet. 6. Konstateres sårbare bygningsdele inden/uden for boligen, som kræver en særlig opmærksomhed og behandling for at imødegå uforholdsmæssige store vedligeholdelsesudgifter, vil det blive tilstræbt at lade sådanne bygningsdele inspicere så vidt muligt hvert andet år eller så ofte det er nødvendigt. Forud for besøget vil lejeren modtage et passende varsle herom. 7. Lejer sørger for vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler. Lejer afholder alle udgifter i denne forbindelse. 8. Udlejeren kan beslutte at foretage indvendig vedligeholdelse i boligerne ud over det, der fremgå af pkt. 5. Anmeldelse af skader 9. Opstår der skader i eller omkring boligen, skal lejeren straks meddele dette til udlejeren. Undlades sådan meddelelse, hæfter lejeren for de eventuelle merudgifter, som måtte følge af den manglende anmeldelse.

4 4 IV Ved fraflytning Normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb) ved fraflytning 1. Ved fraflytning beregner udlejeren et normalistandsættelsesbeløb, der gennem udlejer stilles til rådighed for den tilflyttende lejer til nødvendig hvidtning eller maling af lofter og overvægge maling eller tapetsering af vægge rengøring. Eventuel afrensning af gammelt tapet for ny tapetsering betales af udlejeren, medmindre opsætningen ikke er udført fagligt forsvarligt, eller lejeren har udført anden vægbehandling end foreskrevet i vedligeholdelsesreglementets afsnit VI. 2. Lejeren betaler NI-beløbet, men udlejeren overtager gradvist denne udgift med 1 % pr. måned regnet fra lejemålets begyndelse og til lejemålets ophør. Når der er gået 100 måneder, vil udlejeren således helt have overtaget udgiften til NI-beløbet. 3. Der skal ikke betales NI-beløb for lofter og vægge, som ved fraflytningssynet fremtræder håndværksmæssigt forsvarligt nyistandsatte. Misligholdelse 4. Lejeren afholder alle udgifter til istandsættelse som følge af misligholdelse. 5. Misligholdelse foreligger, når boligen eller dele heraf er nikotintilsværtet, forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af lejeren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til boligen. Ekstraordinær rengøring 6. Hvis der er behov for ekstraordinær rengøring af hårde hvidevarer, inventar, sanitetsgenstande m.v., betragtes dette også som misligholdelse. Syn ved fraflytning 7. Udlejeren foretager syn af boligen senest 2 uger efter at være blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted. Lejeren indkaldes skriftligt til dette syn med mindst 1 uges varsel. Fraflytningsrapport 8. Ved synet udarbejder udlejeren en fraflytningsrapport, hvor at det fremgår, hvilke istandsættelsesarbejder, der skal udføres som normalistandsættelse og hvilke der er misligholdelse eller betales af udlejeren. 9. Kopi af fraflytningsrapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter, såfremt denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af kopien af rapporten.

5 Oplysning om istandsættelsesudgifter 10. Senest 14 dage efter synsdatoen giver udlejeren lejeren skriftlig oplysning om lejerens andel af NI-beløbet og den anslåede udgift til eventuelle istandsættelsesarbejder som følge af misligholdelse. Endelig opgørelse 11. Udlejeren sender den endelige opgørelse over istandsættelsesudgifterne til lejeren uden unødig forsinkelse, med angivelse af lejerens andel af NI-beløbet og hvilke eventuelle istandsættelsesarbejder som følge af misligholdelse, der er udført og hvad de har kostet, specificeret og sammentalt. 12. I den endelige opgørelse kan lejerens samlede andel af eventuelle overskridelser ikke overstige 10 % i forhold til den først anslåede istandsættelsesudgift. Arbejdets udførelse 13. Istandsættelsesarbejdet udføres på udlejerens foranledning. Istandsættelse ved bytning 14. Ved bytning af boliger gælder samme bestemmelser som ved øvrige fraflytninger. 5

6 Vedligeholdelsesregler Ved flytninger bedømmes vedligeholdelsen, og der tages stilling til hvilken istandsættelse, der skal foretages - og hvem der skal betale for det. Bedømmelsen sker på grundlag af et vedligeholdelsesgrundlag, besluttet af afdelingsbestyrelsen. I efterfølgende skemaer er grundlaget for boliglejemålenes vedligeholdelsesstandard anført. 6 V Særlig udvendig vedligeholdelse Haver A B C Mangelfuld pasning, fx. manglende hækklipning, græsslåning, ukrudt m.v Det er ikke tilladt at plante klatreplanter op ad de nye facader i Grantofteparken Afskalninger af maling på plankeværk, skur o.lign Maling af plankeværk skal udføres i henhold til Råderetskataloget Udhuse, drivhuse og plankeværker, der ikke er i overensstemmelse med retningslinierne i Råderetskataloget, vil blive forlangt nedrevet ved fraflytning. VI Særlig indvendig vedligeholdelse Lofter A B C Farveændringer, hvis de er udført i lyse pastelfarver. Skal kunne dækkes med 2 strygninger Afskalning samt borehuller i lofter efter lamper og lign Opsætning af glasvæv, glasfilt og træbeklædning på baderumslofter Strukturmaling og glasvæv Glasfilt på lofter, dog ikke baderum Andre beklædninger.* *Fx. flamingo, gipsplader, træ o. lign. er ikke tilladt at opsætte.

7 Nedsænkede lofter A B C Afskalning samt borehuller efter lamper og lign Malevedligholdte Gulve A B C Lakering uden om tæpper eller møbler Krakeleret/opkogt gulvlak Gennemslidning af laklag.* * Hvor der ikke er mørke pletter/misfarvninger eller tæppemærker Gennemslidning af laklag.* * Ved misfarvning og mørke pletter Gennemslidning af laklag på dørtrin Ikke håndværksmæssig korrekt lakering "gardiner", helligdage & lign Farveforskelle i laklag efter tæpper Ludbehandlede gulve Anden belægning på oprindelige trægulve Malede gulve Små ridser i laklag Gulvbelægning i køkken, kork, vinyl, linoleum, laminat.* * Forudsat hel og vel vedligeholdt

8 03.00 Vægge A B C Tapetsering på oprindelig malet overflade Malet savsmuldstapet Maling af tapetserede eller glasfiltbeklædte vægge.* *Tapet skal være korrekt opsat, og fastsiddende. Ved normalistandsættelse skal overflader være nyistandsat, d.v.s. dækkende maling, huller, skjolder eller lign Glasvæv og hessianbeklædte vægge Træbeklædning på oprindelig beton/tapet-behandlede vægge Glasvævs/filtbeklædte vægge i baderum Tapetserede eller glasvævs/filtbeklædte vægge i køkken samt vindfang Strukturmaling Vægge i badeværelser - flisebeklædninger. A B C Limrester fra opsatte holdere og lign Opsat udstyr udover standard.* * Fx. sæbeholdere og lignende, hvis stand er hel og velvedligeholdt Borehuller i fuger og fliser Borehuller i fuger og fliser i brusehjørnet Klæbe eller klistermærker på fliser Maling af fliser eller fuger Kalkbelægninger.

9 Gardinkasser A B C Eksisterende overflader med skruehuller efter persienner, gardinstænger o.lign Hjemmemalede overflader, "løbere, helligdage og lign." Dørflader, skabslåger - malede A B C Mindre skrammer og ridser.* Kun 2-3 små ridser/skrammer - fx. ved dør- og lågegreb "Hjemmemalede" Fx. med løbere, helligdage og striber Nedslidt men intakt malingslag.* * Må ikke være gennemslidt til rå træværk Ridser i større omfang Skader efter klæbemærker, herunder farveændring Plet og rep. maling.* *I mindre omfang 2-3 pletter hvis farve er korrekt Farveændringer.* Dørfarve skal være ens på/mod samme rum, låger max. 3 forskellige farver incl. korpus Maling af laminerede døre eller låger, f.eks. i nye køkkener Plasttapet "selvklæbende".

10 07.00 Indfatninger plast/træ. A B C Malede overflader Malede kanter Flækkede eller revnede plastindfatninger Fodlister, dør- og vindueskarme og rammer, lakerede eller malede Små ridser og skrammer. A B C Farveskift til grå og hvid "Hjemmemalede" Fx. med løbere, helligdage og striber Ridsede eller snavsede efter støvsugning, eller lign Nedslidt men ikke gennem slidt malingslag Skader efter klæbemærker, herunder farveændringer Snavsede/fedtede Borehuller Skabe indvendig. A B C Ridsede overflader på hylder, skabsbunde, sider eller indvendige låger* * Hylder og skabsbunde, bør beskyttes med hyldepapir Plet og rep. maling af sider, kanter og skabe* * Hvis samme farvenuance Fede kanter eller ikke skarpt optrukkede kanter Hyldepapir. * Hvis dette er helt og fastsiddende

11 Køkkenbordsplader - vægplader og plastbelægninger. A B C Malede overflader Brune eller mørke ringe efter varme genstande.* * Gælder ikke for oprindelige gamle bordplader Mindre skæremærker i belægning Dybe skæremærker i belægning Huller i belægninger Manglende laminatkanter Brandmærker eller lignende El-komfurer. A B C Skader på udvendige overflader.* * Små emaljeskader Fastbrændt misfarvning af emalje Skader på indvendige ovnflader.* * Små ridser og skrammer Fastbrændte mærker i selvrensende ovnbund Skader på bageplader, riste eller bradepander, som skyldes mangelfuld rengøring Manglende inventar.* * Til komfur hører mindst 2 bageplader og 1 bradepande med rist Rusttæringer på kogezoner Manglende eller mangelfuld rengøring.* * Ovn, plader, ovnsværte, plader m.v. skal være rengjorte. Der må ikke benyttes skurepulver og lignende i ovnrummet. Benyt kun produkter der er anbefalet af fabrikant Defekte børnesikringer eller tætningslister.

12 11.10 Knækkede håndtag Manglende lys i ovn Emhætter og emfang. (Platanbuen og Baltorpvej) A B C Skader på udvendige overflader.* *Små emaljeskader Mangelfuld eller manglende rengøring Rensning af filter Misfarvning efter klæbemærker Manglende lys Køleskabe/fryseskabe. A B C Små skader i udvendige eller indvendige flader.* * Fx. små buler/ridser Skader i indvendige overflader. * Gummilister, riste skuffer, sider, plastbokse m.v Manglende inventar.* * I køleskab minimum 4 plastbokse i låge, heraf 1 æggeboks samt 2 frugtskuffer i bund Ødelagt/revnet inventar Defekte tætningslister der ikke skyldes slid og ælde Lugt i køle eller fryseskab selvforskyldt.* * Fx. på grund af manglende strøm/køling, fordærvede madvarer eller lignende Manglende lyskilder.

13 14.00 Trapper i lejemål. A B C Gennemslidning af laklag Ikke korrekt lakering.* * Fx. gardiner, helligdage o.lign Farveforskelle i laklag Malede trin Kork, vinyl eller linoleumsbelægning.* *Skal være hel og velholdt samt korrekt pålagt Tæpper* skal være helt og velholdt samt korrekt pålagt. * Kun ved nyindflytters skriftlige accept af overtagelse Terrazzo/stiftmosaikgulv samt oprindelige vinylgulve på baderum Kalkbelægninger. A B C Sorte kanter/mærker.* * Fx. under vaskemaskiner eller andet faststående udstyr Syrebehandlet eller forkert behandlet Malet Terrazzo- eller vinylgulv Håndvask/wc-kummer/cisterner. A B C Beskadiget overflade ved manglende renholdelse, herunder misfarvning Beskadiget overflade fx. syrepåvirkning eller lignende Skader i overflader Revner der ikke skyldes krakelering.

14 16.05 Skader der ikke er rapporteret til kontoret inden udflytning Krakeleret overflade Tæret rist/bundventil i håndvask.* * Udskiftes evt. af boligafdelingen, hvis dette skønnes nødvendigt Malede afløbsrør fra håndvask. Hvid eller lys grå Stoppede afløb eller toiletter.* * Hvis forstoppelsen skyldes fremmedlegemer i afløb/toiletter, skal rensning bekostes af lejer selv Koldt & varmtvandshaner, blandingsbatterier og brusere Manglende vedligeholdelse/rengøring. A B C Forkert rengøring - syre eller lign Bruserhoved ikke afkalket Slange eller holder utæt eller i stykker Løstsiddende eller defekt svingtud Utætte pakninger eller lign.* * Skal meddeles kontoret når dette bemærkes El-installationer. A B C Uautoriserede ændringer af el-installation Beskadigede, herunder overmalede kontakter eller dæksler Løse kontakter på grund af forkert brug.* * Knækkede underlag eller tangentrammer o.l Udskiftning af defekte kontakter.

15 Radiatorer. A B C Fastsiddende radiatorventiler Knækkede termostater.* * Påspændingskrave ej ved ælde Skader grundet manglende rapportering til ejendomskontor Maling af radiator.* * Såfremt malet i originalfarve. (Hvid eller lys grå radiatormaling) Nøgler, låse og dørgreb. A B C Afleveres med minimum 2 nøgler, samt udleverede nøgler til kælderrum Låsecylinder med tilhørende nøgler.* * Fx. ekstralåse Mellemdørslåse defekte.* * Ikke på grund af hærværk/misligholdelse Plasticdørgreb knækkede Altaner. A B C Maling på ikke tidligere behandlet vægoverflade Afskalninger af maling Manglende rengøring Maling af gulve er ikke tilladt. Som grundlag ved bedømmelse af flyttesager og udarbejdelse af udflytningsrapporter, indgår indflytningsrapporten og den ved indflytningen fremsendte og af boligselskabet påtegnede og besvarede mangelliste. Godkendt på afdelingsmøde den