Årsrapport 2011/2012

Transkript

1 ANDELSBOLIGFORENINGEN HAVNEHAVEN II v/ Advice Ejendomsadministration ApS CVR nr Årsrapport 2011/2012 (4. regnskabsår) Årsrapporten er godkendt på andelsboligforeningens generalforsamling Vordingborg, den / 2012 dirigent R, s Algade 76, 4760 Vordingborg Tlf.: (+45) , Fax: (+45) [email protected], CVR-nr (Hjemsted: København) Afdelinger i: Aalborg, Holstebro, Kolding, København, Odense, Skærbæk, Vordingborg og Århus RSM plus er et selvstændigt medlem af RSM International, en uafhængig kæde af selvstændige revisions- og konsulentfirmaer med kontorer i mere end 70 lande

2 Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Ledelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors påtegning 3 Ledelsesberetning Foreningsoplysninger 5 Ledelsesberetning 6 Årsregnskab 1. juli juni 2012 Anvendt regnskabspraksis 7 Resultatopgørelse 9 Balance 10 Noter 12 Skattepligtig indkomst 18

3 2 Ledelsespåtegning Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for 1. juli juni 2012 for Andelsboligforeningen Havnehaven II. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver, finansielle stilling samt resultat. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Vordingborg, den 10. oktober 2012 Bestyrelse Ole Nielsen formand John Jacobsen næstformand Rasmus Lundberg Jensen bestyrelsesmedlem Birthe R. Pedersen bestyrelsesmedlem Annette Lind bestyrelsesmedlem Administrator administrator

4 3 Den uafhængige revisors påtegning Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Havnehaven II Påtegning på årsregnskab Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Havnehaven II for regnskabsåret 1. juli juni 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har givet anledning til følgende forbehold. Forbehold Vi tager forbehold for opgørelsen af værdien af andelskronen, opgjort til i note 10 i regnskabet. I forbindelse med opgørelsen af andelskronen er tilbageført den negative værdi af foreningens renteswap på Det er vores opfattelse, at den negative værdi af renteswappen skal medtages i forbindelse med opgørelsen af andelskronen, hvorved grundlaget for opgørelsen af værdien af andelskronen i stedet ville have været Vi skal dog i samme forbindelse gøre opmærksom på, at det er Erhvervsstyrelsens opfattelse, at den negative værdi af renteswappen ikke skal indregnes ved opgørelsen af andelskronen, hvis ejendommen optages til anskaffelsessummen, hvilket er tilfældet her. Der verserer på nuværende tidspunkt retssager vedrørende indregning af renteswapper i forbindelse med opgørelsen af andelskronen, men vi er på nuværende tidspunkt ikke bekendt med retslige afgørelser.

5 4 Den uafhængige revisors påtegning Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet, bortset fra det i ovennævnte forbehold anførte, giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2012 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. juli juni 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet Uden at det har påvirket vores konklusion, skal vi oplyse, at vores revision ikke omfatter budgettallene. Erklæring i henhold til anden lovgivning og øvrig regulering Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Vordingborg, den 10. oktober 2012 R s Ole Nørrelund Hansen statsautoriseret revisor

6 5 Foreningsoplysninger Navn Andelsboligforeningen Havnehaven II v/ Advice Ejendomsadministration ApS Valdalsvænge Vordingborg Tlf.nr.: CVR-nr Kommune: Vordingborg Bestyrelse Ole Nielsen (formand) John Jacobsen Rasmus Lundberg Jensen Birthe R. Pedersen Annette Lind Revision R s Algade Vordingborg Pengeinstitut Danske Bank Holmens Kanal København K

7 6 Ledelsesberetning Hovedaktiviteter Andelsboligforening bestående af 53 andelsboliger. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Ultimo 2011 forelå forhandlingsresultatet med Realkredit Danmark og Danske Bank. Andelshaverne vedtog på ekstraordinær generalforsamling den 8/ rekonstruktionsaftale, hvorefter der er sikkerhed for driften indtil regnskabsåret 2017/2018, idet Realkredit Danmark er garant for det budgetterede driftsunderskud mod tinglysning af rente og afdragsfrit reservefondspantebrev med udløb 30/ Aftalen indebar en fast aftalt boligafgift for perioden indtil 30/ samt en sletning af den personlige pro-rata hæftelse for foreningens kassekredit. Den endelige underskrift af aftalen med Realkredit Danmark og Danske Bank forelå den 26/ Beløbet til dækning af driftsunderskuddet indgik på driftskontoen i maj På grund af den sene indbetaling har det ikke været praktisk muligt at få udført al vedligeholdelsen ifølge vedligeholdelsesplanen udarbejdet af Peter Jahn. Restbeløbet er derfor hensat i årsregnskabet. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder, som væsentligt vil kunne påvirke foreningens finansielle stilling.

8 7 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Havnehaven II for 2011/2012 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder med tilvalg af enkelte regler fra klasse C. Der er anvendt følgende regnskabspraksis: Regnskabsmæssige skøn er ændret i forhold til tidligere år. I årsrapporten for 2011/2012 er værdien af rentesikringen (renteswap) pr. 30. juni 2012 indregnet med Konsekvensen af ændringen af det regnskabsmæssige skøn betyder, at egenkapitalen påvirkes negativt med Ændringen af det regnskabsmæssige skøn er ikke indregnet i beregningen af andelskronens værdi, jfr. note 10. Det er på nuværende tidspunkt uafklaret, hvorvidt renteswappen skal indgå i beregningen af andelskronen. Såfremt renteswappen skal indgå i beregningen af andelskronen, vil dette medføre, at andelsboligens maksimalpris skal reduceres væsentligt. Andelskronens værdi vil herefter blive negativ. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter takt med, at de indtjenes. Alle omkostninger indregnes ligeledes i resultatopgørelsen. Resultatopgørelsen Indtægter Indtægter indregnes løbende i resultatopgørelsen, med de beløb der vedrører regnskabsåret. Udgifter Udgifter indregnes løbende i resultatopgørelsen, med de beløb der vedrører regnskabsåret. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret.

9 8 Anvendt regnskabspraksis Balancen Materielle anlægsaktiver Grunde og bygninger måles til anskaffelsessum. Der afskrives ikke på grunde og bygninger. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter (forudbetalte omkostninger) Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Andelskronen Andelskronen er indregnet på baggrund af anskaffelsesværdien i forhold til andelskapitalen. Værdien af renteswap indgår ikke i beregningen. Gældsforpligtelser Prioritetsgæld er målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på lånoptagelsestidspunktet, reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursregulering på optagelsestidspunktet. Gæld i øvrigt er målt til amortiseret kostpris svarende til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter (forudbetalte indtægter) Periodeafgrænsningsposter indregnet under passiver omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år.

10 9 Resultatopgørelse 1/ / Realiseret Budget Realiseret Note 2011/ / /2011 Indtægter Andelsleje, heraf huslejeindtægt Ekstra opkrævning Rykkergebyrer Kompensation administrator mv Renteindtægter Indtægter i alt Udgifter Prioritetsydelser (renter) Renteswap, netto Endelig afslutning, reguleringsopgørelse Forsikringer Renholdelse/snerydning Ejendomsskat Ejendomsskat retur, tidligere år Elforbrug Forbrug og repr. af tomme lejligheder Elevatordrift Renovation Vedligeholdelse Småanskaffelser og gaver Administration Rekonstruktion, Advice Regnskabsmæssig assistance Advokat Kontorhold Kontingenter PBS-gebyrer mv Møder og generalforsamling Hensættelser til tab Hensættelse til fornyelse af energimærkning Tinglysningsomkostninger Renteomkostninger Udgifter i alt Årets resultat

11 10 Balance pr. 30. juni 2012 Note 2011/ /2011 AKTIVER ANLÆGSAKTIVER Materielle anlægsaktiver 6 Grunde og bygninger Anlægsaktiver i alt OMSÆTNINGSAKTIVER Tilgodehavender Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt AKTIVER I ALT

12 11 Balance pr. 30. juni 2012 Note 2011/ /2011 PASSIVER EGENKAPITAL 10 Andelskapital Ændring i dagsværdi rentesikring, (renteswap) Ekstraordinært afdrag på gæld 2011/ Overført resultat Egenkapital i alt HENSATTE FORPLIGTELSER Hensættelse til advokat, professionel rådgivning mv Hensættelse til vedligeholdelse Hensættelse til energimærkning Hensatte forpligtelser i alt GÆLDSFORPLIGTELSER Langfristede gældsforpligtelser Gæld til realkreditinstitutter Rentesikring (renteswap) Kortfristede gældsforpligtelser Kassekredit (maksimum ) Danton, reguleringsopgørelse inkl. beregnede renter Mellemregning med administrator 0 25 Anden gæld Gældsforpligtelser i alt PASSIVER I ALT Eventualposter mv. 14 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 15 Reservefondspantebrev Realkredit Danmark 16

13 12 Noter 2011/ /2011 Note 1 Endelig afslutning, reguleringsopgørelse Renter Advokatregning modregnet i reguleringsopgørelse Forskel endelig reguleringsopgørelse Note 2 Forbrug og repr. af tomme lejligheder Reparation og vedligeholdelse Forbrug tomme lejligheder Note 3 Vedligeholdelse Tømrer Murer Elektriker VVS Forsikringserstatning, vandskade Gartner Låsesmed Diverse vedligeholdelse Hensættelse til vedligeholdelse og reparationer Note 4 Advokat Advokat, rekonstruktion Realkredit Danmark Advokat, Danton Advokat, Codan retshjælp

14 13 Noter 2011/ /2011 Note 5 Hensættelser til tab Hensættelse til tab, beboer Hensættelse til tab, Danton Note 6 Materielle anlægsaktiver Grunde og bygninger Anskaffelsessum pr. 1/ Kurstab ved låneoptagelse Regnskabsmæssig værdi pr. 30/ Seneste offentlige vurdering / /2011 Note 7 Andre tilgodehavender Opkrævning advokat Andelshavere, boligafgift Danton, boligafgift Hensættelse til tab Note 8 Periodeafgrænsningsposter Periodiseret forsikringer 1/7-30/ Note 9 Likvide beholdninger Danske Bank

15 14 Noter Note 10 Egenkapital Forslag til årets 1/ resultatfordeling 30/ Andelskapital Ændring i dagsværdi rentesikring, (renteswap) Ekstraordinært afdrag på gæld 2011/ Overført resultat Forslag til værdiansættelse pr. 30. juni 2012 efter lov om andelsboligforening 5: Andelskronens værdi, reguleret for fratrukket rentesikring, renteswap Egenkapitalens værdi ultimo Dagsværdi rentesikring (renteswap) Andelskronen kan beregnes til ( / ) 1,190439

16 15 Noter Note 10 Egenkapital - fortsat Andelsboligforeningens bygninger er finansieret med et lån med renteswap. Ifølge Erhvervsstyrelsen skal renteswappen ikke medregnes ved opgørelse af andelskronen. Såfremt renteswappen skal indgå i beregningen af andelskronen, vil dette medføre, at andelsboligens maksimalpris skal reduceres væsentligt. Andelskronens værdi vil herefter blive negativ. 30/ / Indskud Værdi Værdi Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Transport

17 16 Noter 30/ / Indskud Værdi Værdi Note 10 Egenkapital, fortsat Transport Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Bolignr Note 11 Langfristede gældsforpligtelser / / Afdrag Restgæld Gæld i alt Gæld i alt næste år efter 5 år Gæld til Realkredit Danmark Gæld til Realkredit Danmark, reservefondspantebrev Rentesikring (renteswap), markedsværdi Kursværdi af prioritetsgæld pr. 30. juni

18 17 Noter 2011/ /2011 Note 12 Kassekredit Danske Bank Note 13 Anden gæld Skyldige omkostninger Skyldige renter Realkredit Danmark Deposita, lejligheder Forudbetalt leje, lejligheder Afsat revisor Note 14 Eventualposter mv. Eventualforpligtelser Markedsværdien af renteswap er Note 15 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, t , er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 30/ udgør t Til sikkerhed for udstedte reservefondspantbrev, t , er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 30/ udgør t Til sikkerhed for bankgæld i Danske Bank har andelsboligforeningen givet pant i grunde og bygninger for Note 16 Reservefondspantebrev Realkredit Danmark Der er i 2011/2012 indgået aftale med Realkredit Danmark, Danske Bank og Andelsboligforeningen Havnehaven II om sikring af fortsat drift frem til 30/ Danske Bank og Realkredit Danmark skal godkende foreningens årlige budget for hvert af regnskabsårene 2012/13 til 2017/18. Realkredit Danmark overfører det pågældende års budgetterede driftsunderskud til foreningens driftskonto. Til sikkerhed for de overførte beløb udsteder Realkredit Danmark et reservefondspantebrev, som er afdrags- og rentefrit, med udløb den 30. juni 2018.

19 18 Opgørelse af skattepligtig indkomst Boligtype Antal Areal (m 2 ) Andels- og lejeindtægter Andelsboliger Boliglejere /2012 Skattepligtig indtægtsfordeling Boliglejere (860 m 2 ) Boligafgift (3.980 m 2 ) regulering til lejeniveau x Skattepligtig omkostningsfordeling Boliglejere Andre indtægter 535 Omkostninger før finansielle poster Finansielle udgifter Tilbageførsel hensættelse til tab på debitorer Tilbageførsel øvrige hensættelser Omkostningsandel x Skattepligtig indkomst Beregnet selskabsskat heraf, 25% 0 Skattemæssig underskudssaldo Saldo primo 0 Tilgang