Råderet. Niels R. Poulsen Susanne H. Simonsen

Transkript

1 Råderet BOSJ

2 Råderet Niels R. Poulsen Susanne H. Simonsen

3 Råderet Mål for i aften Sætte fokus på råderetten og de muligheder og pligter der er forbundet hermed Individuel råderet Genopretning Gennemgang af principperne for den kollektive råderet

4 Råderet - dagsorden Lovgrundlag Hvordan håndteres individuel råderet v/susanne Hvad går pengene til Hvad skal vi sikre inden der gives grønt lys Hvilket rettigheder/pligter har lejer Genopretning Hvorfor genopretning Hvad er konsekvensen efterfølgende 4 eksempler der viser hverdagen omkring råderet Kollektiv råderet Hvad er forskellen Afd.bestyrelsen rolle Råderetskatalog Ændringer i råderetskataloget Hvad sker der hvis der ikke er et råderetskatalog Hvad er konsekvensen efterfølgende

5 Råderet - lovgivning Hvad siger lovgivningen om råderet Udgangspunktet er Bekendtgørelse af lov om drift af almene boliger m.v. Bekendtgørelse nr. 187 af 27 februar 2007 kapitel 18

6 Råderet - lovgivning 82. Lejeren har ret til at udføre forbedringer af boligen og ved fraflytning få økonomisk godtgørelse for de afholdte udgifter. Retten omfatter ikke hårde hvidevarer. Ud over at udføre forbedringer har lejeren ret til uden godtgørelse at flytte og fjerne ikke-bærende skillevægge og at opsætte skillevægge i sædvanligt omfang, jf. dog 88, stk. 1. Stk. 2. For arbejder, som gennemføres efter stk. 1, anvendes vedligeholdelsesreglementer fastsat i medfør af 25, stk. 2, i lov om leje af almene boliger tilsvarende

7 Råderet - lovgivning 83. Afdelingsmødet kan ved almindelig stemmeflerhed beslutte, at der kan gennemføres andre arbejder end de arbejder, der er nævnt i 82, stk. 1. Arbejderne skal vedrøre den del af det lejede, som ligger uden for selve boligen. Stk. 2. De arbejder, der er omhandlet i stk. 1, kan være forbedringsarbejder og arbejder, som ikke er forbedringer. Afdelingsmødet kan, for så vidt angår arbejder, der ikke er forbedringsarbejder, beslutte, om lejeren skal foretage reetablering ved fraflytning. Hvis lejeren skal foretage reetablering, skal lejeren betale et rimeligt depositum til sikkerhed for betaling af reetableringsudgifterne. Stk. 3. Afdelingsmødets beslutninger skal godkendes af boligorganisationens bestyrelse. 82, stk. 2, anvendes tilsvarende. Stk. 4. Boligorganisationen skal for hver afdeling udarbejde en fortegnelse over de arbejder, der kan udføres ifølge afdelingsmødets beslutninger efter stk. 1 (råderetskatalog). Boligorganisationen foranlediger, at lejerne får udleveret denne fortegnelse. Nye lejere skal have fortegnelsen udleveret i forbindelse med lejeaftalens indgåelse.

8 Råderet - lovgivning 84. Har afdelingsmødet ikke truffet beslutning efter 83, stk. 1, kan boligorganisationen indgå aftale med den enkelte lejer om udførelse af arbejder, som vedrører den del af det lejede, der ligger uden for selve boligen. Stk. 2. Boligorganisationen kan indgå aftale med den enkelte lejer om udførelse af andre arbejder i boligen end de arbejder, der er nævnt i 82, stk. 1.

9 Råderet - lovgivning 85. De arbejder, der udføres efter reglerne i dette kapitel, skal være rimelige og hensigtsmæssige. Arbejderne må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller dens eventuelle karakter af bolig, der er velegnet for ældre og personer med handicap. Medfører arbejderne særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, forhøjes lejerens leje tilsvarende.

10 Råderet - lovgivning 86. Aftaler efter 84 skal indgås skriftligt. Det skal fremgå af aftalen, hvilke arbejder lejeren kan udføre. Eventuelle vilkår, herunder om frister og reetablering ved fraflytning, skal ligeledes fremgå af aftalen. 82, stk. 2, og 83, stk. 2, 3. pkt., anvendes tilsvarende

11 Råderet - lovgivning 87. Inden lejeren iværksætter arbejder omfattet af 82, stk. 1, og 83, stk. 1, skal lejeren anmelde de pågældende arbejder til boligorganisationen, som påser, at lejeren har ret til at udføre arbejderne. Forudsætter arbejderne kommunalbestyrelsens godkendelse efter 28 i lov om almene boliger m.v. eller byggesagsbehandling efter byggeloven, meddeler boligorganisationen lejeren, at iværksættelse må afvente kommunalbestyrelsens afgørelse. Nødvendig byggesagsbehandling forestås af boligorganisationen og betales af lejeren.

12 Råderet - lovgivning 88. En lejer, der har gennemført forbedringer, jf. 82, stk. 1, 1. pkt., har ret til økonomisk godtgørelse. Det samme gælder en lejer, som har gennemført skillevægsarbejder, jf. 82, stk. 1, 3. pkt., i forbindelse med forbedringer. Det samme gælder endvidere en lejer, som har gennemført forbedringsarbejder omfattet af 83, stk. 1, og 84, stk. 1. Det er dog en forudsætning, at reglerne i 87 er iagttaget.

13 Råderet vedligeholdelse af råderet Vedligeholdelse af råderetsarbejder Et godkendt råderetsarbejde (forbedring) indgår i det fremtidige lejemål og skal derfor ikke reetableres ved fraflytning. Afdelingen overtager vedligeholdelsesforpligtigelsen i lighed med klimaskærmen. Hvis et råderetsarbejde giver særlige vedligeholdelsesudgifter, skal disse udgifter betales af lejeren. Udestuer, overdækkede terrasser, skure, hegn etc. vil derfor betyde en ekstra vedligeholdelse for lejemålet og skal løbende fornyes. Der beregnes en huslejestigning og pengene hensættes på langtidsbudgettet. (spec.konto)

14 Råderet lejers ret og pligt (resumé) Loven foreskriver følgende Lejer har ret til at ændre sin bolig Lejer har ret til økonomisk godtgørelse ved forbedringer Lejer skal følge rammerne i et råderetskatalog Lejer skal afstemme med vedlh. reglementet Lejer skal udføre det ansøgte håndværksmæssigt korrekt Lejer skal sikre en almen standard Lejer skal anmelde Lejer betaler for behandling og evt. vedlh.

15 Råderet individuel i praksis Susanne H Simonsen

16 Hvorfor er det vigtigt at registrere råderetten. Sikre af gældende love og regler følges. Vi skal sikre: at beboerne får mest muligt ud af råderetten. uden kompromis med lovgivning og BR Ved registrering kan vi informere om og sikre at arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt. Det forebygger uhensigtsmæssige løsninger. Sikre fraflytter, ny lejer, afdelingen for uventede udgifter. Sikre at beboer og ansatte i boligselskabet opfylder, deres ansvar, rettigheder og forpligtigelser.

17 ANMELDELSE / ANSØGNING ALLE arbejder under råderetten SKAL anmeldes skriftligt til Byg og Anlæg. Navn, adresse, afd. nr. bolig nr. evt. tlf. nr. Beskrivelse af forbedring/forandrings arbejdet. Tidspunkt for udførelsen. Materialeliste (Type, model, fabrikat, m.v.) Målfast tegning. Ansøger har måske gennemgået afdelingens råderetskatalog, husorden og vedligeholdelses reglementer.

18 Overdækket terrasse Materialefortegnelse: Dimensionering og samlingsdetaljer ifølge anvisninger i TOR 5. Alt træ skal males med det produkt og i den farve, som anvendes til udv. træværk i afdelingen. Tagdækning: Trapezplader som Jumbo fra Plastmo. Pladelængde 300 cm. Oplægges med 2 bølgers overlæg og i øvrigt iflg. anvisninger fra Plastmo. Tagrende: Nr. 10 og 75mm. tagnedløb i grå plast, Plastmo. Tagvand skal føres til nærmeste tagbrønd. Afløb i jord skal udføres af aut. mester. Taglægter: 38 x 56 mm pr. 56 cm. Udhæng: afdækkes med 22 x 150 mm bræt. Afsluttes med alu-løskant. Bjælkespær: 50 x 125 mm pr. 86,5 cm. Fastgørelse i rem: BMF-bjælkesko 51 x 105. Kamsøm 40/40. Remme: 50 x 125 mm Forankring i mur: Ankerbolte Forankring, stolper: ½ bolte Stolper: 100 x 100 mm impr. Nedgraves til 90 cm. dybde. Evt. brystning: 19 x 120 mm lodret beklædning som 1 på 2 (som på udhuse) Evt. beklædning: Lukning af gavl, af 19 x 120 mm lodret 1 på 2. Løsholter: 50 x 50 mm impr.

19

20 Brugerbetaling på råderetten. Oprettelses gebyr 500,00 kr. Skriftlig kvittering inden 8 uger. Sagsbehandling er en del af sagen, honoraret beregnes efter en timepris på kr. 690,00 eks. moms for afdelinger under Boligselskabet Sjælland. Afdelinger under omegnsselskaber, afregnes en timepris på 862,50 kr. inkl. Moms Honoraret afregnes i ½ timer. Gebyret og honoraret opkræves på ansøgerens husleje.

21 Oprettelsesgebyret kr. 500,00. Alt forarbejde inden den skriftlige tilladelse kan sendes. Gennemgang af ansøgning med tegninger og beskrivelse. Gennemgår afdelingens råderetskatalog, husorden, regler. Gennemgår arkiv tidligere systemer. Dialog med ansøger. Afklare med områdekontor evt. bestyrelse. Vurdering type forandring forbedring. Skriftlig kvittering på ansøgning, med information om procedure samt oplysende/afklarende, svar og spørgsmål. Afventer accept og afklarende korrespondance fra ansøger. Alle materialer scannes og journaliseres på lejemålet i boligsystemet.

22 Honorar efter timepris, opkræves fordi. Honoraret medregnes i de samlede udgifter på arbejder der kan give delvis godtgørelse ved fraflytning. Skriftlig tilladelsen udfærdiges og sendes Relevante bilag til tilladelsen: principgodkendte tegningermaterialeliste/beskrivelse. Opfølgning på sagen: fra ansøger bosj. Fysisk syn af det færdige arbejde. Endelige skriftlige godkendelse med beregning af nedskrivning på de samlede udgifter for delvis godtgørelse, ved fraflytning. VIGTIGE Notater registreres i boligsystemet, til brug for udlejning, økonomi, områdekontor. vedligehold/syn ved fraflytning. Sikre beboer og afdeling.

23 Administrativ registrering Journaliseres elektronisk i Systemet. Notater i systemet. Råderetsbeløb. Tillæg til husleje. Oplysninger til ny lejer, udlejningen, synsteam. Sikre uhensigtsmæssige forretningsgange. Forebygger ekstra udgifter for afdelingen.

24 Råderet henlæggelser til vedligehold

25 Råderetsarbejder betinget af love og regler. I et opdateret råderetskatalog er alle glædende regler for råderetsarbejder i pågældende afdeling samlet. Her er også godkendte tegninger og principper. Lokalplan Hegn/hæk i skel Facader Materialer/farver Arkitektur Hegnslov. Råderetska talog Råderet Bygnings reglement Ved ikke godkendt dækker forsikring ikke. Arbejdet skal opføres efter gældende regler i forhold til brand. Brand og forsikring Højde Afstand Dimensioner på byggematerialer.

26 Beskrivelse forbedringer/forandringer. Forbedringer Øger boligens værdi. Kan give delvis godtgørelse ved fraflytning. Godkendt arbejde overtager afd. vedligeholdelse. Der beregnes evt. tillæg til husleje til vedligeholdelse af udvendige arbejder. Forandringer Hvis råderetsarbejdet ikke er registreret og godkendt. Øger ikke boligens værdi. Giver ikke delvis godtgørelse ved fraflytning. Vedligeholdes af beboer for beboers regning. Kan kræves nedtaget senest ved fraflytning, for fraflytters regning. Udføres vedligeholdelses arbejdet af lejer for beboers regning. Arbejdet kræves reetableret senest ved fraflytning for fraflytters regning.

27 Forbedringsarbejde Øger boligens værdi. Kan give delvis godtgørelse ved fraflytning. Henlæggelse til løbende vedligeholdelse, beregning af tillæg til huslejen.

28 Indvendige forbedringsarbejder Helt eller delvist nyt køkken. Øger boligens værdi. Godtgørelse. OBS! Ingen godtgørelse på: Hvidevarer. Armaturer. Visse produkter af: Fliser Vaske Bordplader

29 RÅDERETSBELØB. Fra , kan maksimum for godtgørelsen iflg. driftsbekendtgørelsen 87 stk. højst udgøre: ,00 kr. Beløbet reguleres hvert år. Forbedringsarbejder økonomisk godtgørelse. Betingelse at arbejdet er synet og godkendt af Boligselskabet. Beregning af godtgørelsen ved evt. fraflytning. Der kan forekomme refusion på værdi af eksisterende installationer, bygningsdele. Pris fra håndværker. Relevant for ny lejer.

30 Forandring med depositum Øger ikke boligens værdi. Fjernes ved fraflytning. Depositum.

31 Forandring Øger ikke boligens værdi. Skal fjernes ved fraflytning. Areal reetableres.

32 Forandringsarbejde. Øger ikke boligens værdi Fjernes ved fraflytning. Fraflytters regning. Reetabler areal.

33 Forandringsarbejde/forbedring. Øger ikke boligens værdi. Skal ikke fjernes ved fraflytning. Hegnstype.

34 Husorden/haveregulativ, råderetskatalog, vedligeholdelses regler. Malede og lakerede overflader. Anvisning på håndværksmæssig korrekt udførelse. Kundecenter udlevere. Arbejdet synes/vurderes generelt ved fraflytning. Generelt ønske om godkendelse af færdigt arbejde. Behandling af gulve. Ny belægning Vedligholdelsesregl ement Husorden/Haveregulativ her snitflade råderetskataloget. Bur til dyr. Hække type og højde. Hegn- dyrehegn. Legeredskaber Nye arbejder til reglementerne. Reglementerne opdateres. Afdelingen har ikke råderetskatalog/etableres Referater fra afdelingsmøder/ beboermøder Installationsretten benyttes sammen med råderetten køkken og bad. Hvidevarer VVS installationer Elinstallationer Vaske og opvaskemaskiner Klimaænlæg.

35 Afsnit fra husorden. 12. HÆK OG HEGN Hæk i skel må ikke udskiftes med hegn (ifølge lokalplan 110) Højden på hæk må ikke overstige 1,8 m (hegnslovens bestemmelser). Trådhegn må opsættes op indvendig side af hæk i max. 1,5 m højde. Trådhegn skal være udført i grøn PVC-belægning. Stolper i træ eller grønne metalstænger (hensyn til ensartetheden). Træhegn kan opsættes ved og omkring terrasser/pergola max. 1,2 m. Farve: grøn/hvid.

36 Udsnit af råderetskatalog. Nedenfor kan du se regler for den udvendige råderet i din afdeling. Vedligehold/henlæggelse: Hvor forbedringen medfører, at afdelingen har øgede udgifter til vedligeholdelse og henlæggelse til fornyelse, betales disse omkostninger af dig via et huslejetillæg. Skal selv malerbehandle: Din afdeling kan have besluttet, at beboerne selv skal malerbehandle deres forbedringer. Hvis dette ikke sker, vil afdelingen overtage malerbehandlingen mod et huslejetillæg. Vejledning foreligger: Der foreligger tegningsmateriale eller anden vejledning på hjemmesiden til din ønskede forbedring. Vedligehold/ henlæggelse Skal selv malerbehandle Vejledning foreligger. Forbedringer ude: Udestue Ja ja ja Carport ja ja ja Skur Overdækket terrasse Ændring af boligens indgangsareal Ja Ja delvis Forandringer ude: Drivhus Nej Vedligehold af beboer. Nej Markise skal nedtages ved fraflytning. Ved opsætning på facaden opkræves et depositum. Depositum kr. 2500,00 Vedligehold af beboer Nej Hegn nej Ja Vedligehold reglement

37 Afsnit fra vedligeholdelsesreglement. V Særlig udvendig vedligeholdelse (jvf. III, 2) 4. Plankeværker, hegn og låger i skel Det påhviler AB99 at vedligeholde udvendige plankeværker, hegn og låger i skel. Farven er Sadolin Tinova VX hvid træbeskyttelse (sternbrædder m.m.) Sadolin Tinova VX grøn træbeskyttelse NCS nr G30Y 5. Øvrige hegn, pergolaer og låger Det påhviler lejeren at vedligeholde hegn og låger i egen have. Det påhviler AB99 at vedligeholde pergolaer (fra 2004). Farven er Sadolin Tinova VX hvid træbeskyttelse (sternbrædder m.m.) Sadolin Tinova VX grøn træbeskyttelse NCS nr G3

38 Råderet - genopretning Niels R. Poulsen

39 Råderet - genopretning Overtrædelse af lokalplaner Forhold der ikke er af byggeteknisk standard Ikke godkendt iht. eksisterende råderetskatalog Ikke vedligeholdt jf. retningslinjerne Det er til gene for naboen Hvem betaler for genopretning/fjernelse Forhold fra før 1. juli 2005, henlæggelser vedligeholdelse

40 Råderet eksempel 1 = ansøgning

41 Råderet eksempel 1 udført Ansøgt hos kommune der har godkendt fremsendt tegning iflg. råderetskatalog Færdigmelder for syn til B&A Ikke udført iht. til godkendelse ny flisebelægning ikke søgt Afvanding ikke iht. lovgivning

42 Råderet eksempel 2 - genopretning

43 Råderet parabol eksempel 3 Ulovlig opsat parabol Lovlig opsat parabol

44 Råderet eksempel 4 =ansøgning Kritianslund lukning af overdækning

45 Råderet genopretning Hvorfor genopretning Sikre at lovgivningen overholdes Lokalplaner Bygningsreglement Forsikring Almen tilstand af lejemålet Genudlejning

46 Råderet derfor genopretning!

47 Råderet - afslutning Spørgsmål? Tak for i aften og kom godt hjem