SKØNSERKLÆRING J. nr

Transkript

1 Besigtigelse foretaget den: SKØNSERKLÆRING J. nr Ejendommen: Klager: Beskikket bygningskyndig: Ansvarsforsikringsselskab: Til stede ved mødet: Bilag: d. Navn: Aalborg den:

2 Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: 1. Der er manglende græs på taget og derved utæt tag. 2. Tagkonstruktion trykker samtlige vinduer ned. Klagers påstand: Den byggesagkyndiges forklaring: I vinteren 2010 skete der vandskade på ejendommen på grund af vand, der kom ned gennem taget. Der blev i den forbindelse konstateret manglende græs på taget. Dette har medført, at den dug der ligger mellem asbestpladerne og græsset er forvitret, hvorved der er trængt vand ned gennem taget. Endvidere har den bygningssagkyndige overset, at tagkonstruktionen trykker på stort set samtlige vinduer i huset. Udbedringsomkostninger er af et byggefirma opgjort til ca. kr Efter min bedste erindring var der ved udarbejdelse af tilstandsrapporten ikke manglende græstørv på taget, som skulle give anledning til omtalte skadebeskrivelse. Endvidere er der ikke faglig årsagssammenhæng mellem manglende græstørv og et utæt tag. Eternitbølgepladerne er en tæt og almindelig tagbelægning. Der henvises til Sælgeroplysninger og Tilstandsrapportens pkt Der blev ikke konstateret utætheder i taget eller tegn på dette. Der er under pkt. 5.1 beskrevet om skævheder i loftet. Vejret på besigtigelsespunktet: Let skyet, vind ca. 6 sek./m. Temperatur ca. 0 gr. C. Øvrige forhold: Klager har tegnet ejerskifteforsikring ifølge klageskemaet. Se Eventuelt sidst i skønserklæringen.

3 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad.1. Manglende græstørv og utæt tag: Fotos: 13 stk. Der kunne konstateres følgende: Ejendommen er et sommerhus fra Taget består af græstørv nedlagt på pvc-folie og bølgeeternitplader type B5. Tagfald er målt til 20 grader jf. foto nr. 11. Ved besigtigelsen kunne det konstateres, at der manglede græstørv på hovedfløjens tagrygning og underliggende pvcfolie er forvitret bort. Det samme på vinkelfløjens tagrygning, men i mindre omfang. Græstørvene vurderes at være fra opførelsestidspunktet og viser tegn på nedslidning, idet tørvene er stærkt mosbegroede. Se fotos nr. 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, og 10. Klager har via ejendomsmægleren fremskaffet fotos, det er taget i forbindelse med salgsopstillingen cirka et halvt år før tilstandsrapporten blev udarbejdet. Se fotos nr. 3 og 4. Af disse fotos kan det konstateres, at der manglede en del græstørv på tagrygningen, specielt mod syd. Ejendomsmægler har bekræftet nævnte fotos oprindelse. Klageren har via sin advokat anført, at manglerne på græstørv og pvc-folie er årsag til, at vand er trængt ned gennem taget og derved medført vandskader indvendigt i huset. Klager har taget fotos sidste vinter, som viser fugtskader i indvendig bræddebeklædning og kokostæppe til højre for brændeovn samt istapper hængende ned gennem udhæng i vinkelbygning ud for brændeovnen. Se fotos nr. 15 og 16. Ad.1. Konklusion: Ud fra fotos nr. 3 og 4, taget før tilstandsrapporten blev udarbejdet, vurderes det med stor sandsynlighed, at der har været skader på græstørv og derved også pvc-folien over tagrygning, men ikke i samme omfang som nu. Skader på græstørv er ikke omtalt i tilstandsrapporten. Der er ifølge klager ikke foretaget udbedringer på taget. Der skal i den forbindelse henvises til Bilag 1: BYG-ERFA Erfaringsblad nr. (27) sidste afsnit i Indledning, bl.a. om årlige eftersyn og evt. vedligeholdelse af tage med græstørv. Vand ned gennem tag og udhæng er ifølge klager første gang konstateret i vinteren Det skal også nævnes, at i Sælgers oplysninger om ejendommen pkt. 8.2 er der oplyst, at taget er eller har været utæt ved brændeovn. Der er i tilstandsrapporten nævnt, at tagrendeløsningen ikke er hensigtsmæssigt udført, hvilket kan give risiko for overløb af vand m.m. Karakter K3.

4 Ad.1. Fejl og forsømmelser: Ad.1. Overslag over udbedringsudgifter incl. moms: Ud fra det foreliggende må det skønnes, at indklagede har udvist fejl og forsømmelse ved ikke at omtale tagets ringe tilstand ved tagrygningen. Der i mod vurderes det, at indklagede ikke har haft mulighed for at konstatere vandgennemtrængning ned gennem tag og udhæng. Indklagede har omtalt den ikke hensigtsmæssige udførte tagrendeløsning samt misfarvet kokostæppe omkring brændeovn efter tidligere vandskade. Klagers påstand om, at utæthederne ved ydervæg og udhæng skyldes manglende græstørv og pvc-folie ved tagrygning vurderes lille. Der i mod er der stor risiko for at smeltevand vil dæmme sig op over udhæng og ydervæg, når sne på taget tør op. Derfor vurderes ingen fejl og forsømmelse, hvad dette forhold angår. Reparation af græstørv og pvc-folie over tagrygninger vurderes overslagsmæssigt til kr ,00 Ad.1. Forbedringer: Ad.1. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad.2. Tagkonstruktionen trykker vinduerne: Fotos: 3 stk. Ad.2. Konklusion: Forbedringerne er ud fra tagets alder og kystnære placering vurderet til ,00 Vurderes ikke muligt. Det kunne konstateres at tagkonstruktionen trykker på overkarme i de 3 vinduer i facade mod øst ind mod den lukkede gård. Vindueskarme har nedbøjning over de faste vinduesfelter. Se fotos nr. 12, 13 og 14. Der kunne ikke konstateres nævneværdige nedbøjninger over andre vinduer. Ud fra det konstaterede er der ingen tvivl om, at det skyldes trykket fra tagkonstruktionen, der regnes som et tungt tag, der i våd tilstand vejer kg/m 2, jf. Bilag 1: BYG-ERFA Erfaringsblad (27) , afsnit Bærende underlag. Hertil skal medregnes tryk fra snelast, svarende til ca. 75 kr./m 2. Tagets vægt har over tid medført nedbøjning på ydervægspartier over vinduerne, hvorved overkarme i de faste vinduesfelter buer ned. Dermed er der risiko for skader på termoruderne.

5 Ad.2. Fejl og forsømmelser: Indklagede har under pkt. 5.1 Lofter/etageadskillelser nævnt følgende med karakter K1: Mellem skrå lofter og ydervægge er der flere steder ujævnheder ved skyggelister. Derved har indklagede konstateret nedbøjningerne ved udarbejdelse af tilstandsrapporten, men har ikke oplyst noget om årsagen til ujævnhederne. Karakteren burde have været K3, idet der er risiko for skader på termoruderne. Indklagede har derfor udvist forsømmelse ved ikke at beskrive forholdet korrekt. Ad.2. Overslag over Ved en forstærkning med limtræsbjælker over vinduerne samt udbedringsudgifter incl. moms: nødvendig hævning af tagkonstruktionen med kiler vil udgiften overslagsmæssigt være ca. kr ,00. Beløbet er oplyst og tilbudt af et Byggefirma og fundet i orden. Ad.2. Forbedringer: Forbedringer vurderes ud fra husets alder til kr. 3000,00 Ad.2. Eventuelle forligsdrøftelser: Eventuelt: Vurderes ikke muligt. Indklagede har anmeldt skaden til ejerskifteforsikringsselskabet, som i brev har afvist at dække skaderne, idet der henvises til tagets alder og den udsatte beliggenhed. Der er henvist til, at taget ikke afviger væsentligt fra andre af samme alder og stand samt at sædvanlig levetid for græstørvstage er omkring 30 år.