TEKNISK REVISION AF TILSTANDSRAPPORTEN Fors ide Revisionsoversigt Kontroleftersyn Kriterium Afslutningsdato Afgørelse Gældende til Stikprøve 27. maj 2013 Påtale 26. maj 2016 Skrivebordskontrol 8. maj 2008 Godkendt Kontaktoplysninger Bygningssagkynd ig (BS) Syns- og skønsmand Navn Firma Adresse Telefon E-mail Tilstede ved kontrol Ja Ja Sagsbehandler Modtagekontrolle Nej Nævnssekretariat n et Ejendommen Ejer Navn Adresse Telefon E-mail Tilstede ved kontrol Ja Ejend om mens beliggenhed Billedtekst Bygning A set fra nord. Oversigtsbilleder 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket
BYgning A set fra nord-øst Bygning A set fra øst. Bygning A set fra syd-øst 30. maj 2013 15:43 sagen lukket 2
Bygning A set fra syd. Bygning B set fra syd. Bygning B set fra syd-vest. Genereret lie-nr Kontrolrapport status Side 30. niaj 2013 15;43 Sagen lukket 3
Bygning C set fra nord. Bygning C set fra syd. Bygning C set oppefra. 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 4
Bygning C set fra nord. Bygning C set fra nord 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 5
Brændeskuret Ca. 2 m2 på bygning A s nordgavl. Sag sfo ri øb Dato Tid Sagsbehandling Bemærkninger 01-nov-12 08:24 Udtrukket til kontrol ScanJourjournalnr. 01-nov-12 08:24 Bygningssagkyndig er tildelt syn- og skønsmand til kontrol 26-nov-12 18:38 Syn- og skønsmand har erklæret sig inhabil Habilitetserklæring frajac 27-nov-12 09:36 Bygningssagkyndig er tildelt syn- og skønsmand til kontrol 16-jan-13 09:21 Syn- og skønsmand har erklæret sig habil Habilitetserklæring fra ysb 16-jan-13 09:21 Syn- og skønsmand har udvalgt en tilstandsrapport til kontrol 28-jan-13 14:58 Kontrolbesøget blev aflyst 28-jan-13 14:58 Udtrukket til kontrol ScanJourjournalnr. 28-jan-13 14:58 Bygningssagkyndig er tildelt syn- og skønsmand til kontrol 28-jan-13 15:02 Syn- og skønsmand har erklæret sig habil Habilitetserklæring fra ysb 28-jan-i 3 15:02 Syn- og skønsmand har udvalgt en tilstandsrapport til kontrol 29-jan-13 09:00 Kontrolbesøg udført af Syn- og skønsmand Vejret påvirkede kontrollen: Vejrlig: Overskyet. Sne på tage og terræn. 30-jan-13 15:09 Kontrolrapport udarbejdet 01-feb-13 12:51 Kontrolrapport udarbejdet 04-feb-13 16:29 Kontrolrapport udarbejdet 05-feb-13 15:08 Høring iværksat 20-feb-13 04:00 Bygningssagkyndigs tidsflrst udløb 21-feb-13 12:35 Søgt ny deadline: 28. feb. 2013 21-feb-13 12:35 Ny deadline for BS kommentar: 28. feb. 2013 21-feb-13 12:36 Høring iværksat 26-feb-13 10:04 Bygningssagkyndig ønskede ikke at kommentere 26-feb-13 10:55 Kontrolrapport godkendt af NS 09-apr-13 15:46 Indstilling til nævn 13-maj-13 08:45 Indkaldelse til nævnsmøde 27-maj-13 13:36 Sagen lukket af Nævnssekretariatet Indledning 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 6
Manglende Kun Tilstandsrapport for ejendommen Indrapporteret 2012-11-02 Ejendommen besigtiget 2012-09-28 Følgende materiale forelå BBR Tidligere tilstandsrapport nr. Energimærke L2o12-lo-o4 Fejlangivelse Beskrivelse: I henhold til håndbogen 5.04.6.3. er energimærket en fast del at Al Syns- og Skønsmand Bygningssagkyndig Andre bygningsoplysninger baggrundsmaterialet og punktet skal altid besvares. Et svar kan være: Ejendommen er ikke_energimærket. Den sagkyndige har afvist at kommentere. Myndighedstegning. Byg ningsbeskrivelse Boligtype Enfamilieshus Hustype 1950er-villa/1% plan Ejend om men Tagets restlevetid Ifølge huseftersynsordningens tabel for restlevetider, kan taget forventes at holde 10 år eller længere. Note Tabelopslag for tagets restlevetid er baseret på tagbelægningen Nr Etager ud over kælder og Bygn Bebygget areal m2 total Anvendelse Bebygget areal m2 kælder Ar Udnyttet tagetage m2 Brutto etage areal m2 bolig Brutto etage areal m2 erhverv tagetage i A Beboelse 1952 1 106 106 63 169 0 2 B Havestue/udestue 1976 1 25 0 0 0 0 3 C Garage/udhus 1956 1 30 0 0 0 0 Bemærkninger 1. Bygningsdele der er Nej gjort utilgængelige? 2. Bygningsdele, der Ja: A - gangbro på loft - loft er besigtiget fra loftlem. Tagafslutning (med undertag) og ikke kunne besigtiges? tagrende er ikke besigtiget pga. for stor højde over terræn. Tagflader er besigtiget fra terræn. 3. Bemærkninger til Ja: A - synligt punkterede termoruder er registreret i gennemgangen. Det udelukker ikke at der kan termoruder? forekomme ikke synligt punkterede termoruder. 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 7
Bygning 4. Fravalg af sekundære Ja: BC - B, havestuen, er ikke tilstandsvurderet pga. materialer og konstruktion. Bygning C, bygninger? garage/udhus er ikke tilstandsvurderet pga. uegnet til formål som følge af manglende sikring mod indtrængende fugt. Bygningen er bygget ind i skrænt. 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 8
Fejlangivelse Syns- og Skønsmand D18 30. maj 2013 15;43 Sagen lukket 9
30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 10
Arstal Beskrivelse: Bygning C garage-udhus er ikke vurderet, hvilket ikke er rimeligt, både på grund af værdien og brugsmuligheden. Bygning B udestuen, er ikke vurderet, hvilket ikke er rimeligt, både på grund at værdien og brugsmuligheden. Begge de to ovennævnte bygninger bruges, der er ikke tale om nedstyrtningsfare. Se venligst nyhedsbrev 22/10-09. Brændeskuret på Ca. 2m2 er, med rette, ikke vurderet, men burde have været nævnt. Bygningssagkyndig Den sagkyndige har afvist at kommentere. 5. Afvigelser fra BBR? Ja: BC - for opførelse divergerer fra ejers oplysninger. Ejers oplysninger er indskrevet i rapporten. 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 11
Bygning A (Beboelse - 169m2) 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten i bygning A 1.10 K3: Flere undertag-plader er bøjet ned og ligger på isolering som følge at mangelfuld vedhæftning til Undertage/understrygnin afstandslister. Note: Risiko for fugt hvis tag er utæt. g Fejlangivelse Beskrivelse: Ejer oplyste, at forholdet er rettet nu. 0 Syns- og Skønsmand Bygningssagkyndig Den sagkyndige har afvist at kommentere. 1.11 Ventilation K3: Mangelfuld fastgørelse af undertag i loftrum har flere steder medført at der er mangelfuld ventilation af isolering under skråtag fordi undertag hænger ned mod isolering og blokerer for ventilation. Note: Risiko for opfugtning af spær og lægter over skråtag. Fejlangivelse Beskrivelse: Ejer oplyste, at forholdet er rettet nu. 0 Syns- og Skønsmand Bygningssagkyndig Den sagkyndige har afvist at kommentere. 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 12
1.15 Andet Ingen bemærkninger 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 13
Fejlangivelse Syns- og Skønsmand A3 :zjzi r \V r.-. 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 14
Bygningssagkyndig Beskrivelse: Stor spalte mellem facade og tagudhæng uden fuglegitter, giver adgang for fugle, der bygger reder i tagkonstruktionen. Karakter: K3. Begrundelse for fejl: Overset forhold. Den sagkyndige har afvist at kommentere. 2. Ydervægge i bygning A 2.1 Facader/gavle Kl: Fremskudtvinduesramme om sydvendt vindue i stue: Pudsafskalning i øverste højre hjørne samt udfor sålbænk. 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 15
2.3 Læmure Fejlangivelse Syns- og Skønsmand A3 Bygningssagkyndig Beskrivelse: Lodret bevægelsesrevne mellem læmuren og hovedhuset. Karakter: K2. Begrundelse for fejl: Overset forhold. Den sagkyndige har afvist at kommentere. 30. maj 2013 15-43 Sagen lukket 16
2.7 Andet Ingen bemærkninger 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 17
Fejlangivelse Syns- og Skønsmand A3 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 18
-.,-,,,. -I II Bygningssagkyndig Beskrivelse: Afdækning at stort vindue i opholdsstuen mod syd er af beton. Der er revne, der giver adgang for skadelig opfugtning, vand. Karakter: K3. Beqrundelse for feb: Overset forhold. Den sagkyndige har afvist at kommentere. 3. Vinduer og døre i bygning A 3.1 Døre K3: Altandør i nordvendt soveværelse på 1. sal er utæt. Der ses fugtskader på gulv. Fugt presses antageligt gennem bundfals, muligvis pga. defekte gummilister. Ejer oplyser at døren kun er utæt under orkanagtig slagregn. Note: Risiko for fugtskader på gulv under altandør. 3.2 Vinduer Kl: To vindueskarme i værelser mod sydgavl på 1. sal har fugtskjolder, der begynder under vinduer. Vinduer holder sandsynligvis ikke helt tæt. Gummilister bør efterses/udskittes. 3.4 Sålbænke I Kl: Sålbænk under store stuevindue mod syd er med knækket hjørne. 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 19
4. Fundamentlsokler i bygning A 4.3 Udvendige trapper K2: Revner i kældertrappevange samt revner i overgang mellem trin og trappevange. Revner i trappeafsatsen mod kældertrappen. Udfaldne fuger og klinker med manglende vedhæftning i klinkeafdækning på trappevange. Det anbefales at udføre en ny afdækning. Note: Risiko for fugt og frostskader. 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 20
Fejlangivelse Syns- og Skønsmand Al 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 21
30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 22
Beskrivelse: OK, men der skulle have været nævnt, at betonen er gennemkabonatiseret og ikke mere giver rustbeskyttelse af armeringen og rækværn af jern. Karakter: K2. Begrundelse for fejl: Beskrivelsen er ikke fyldestgørende. Bygningssagkyndig Den saakvndiae har afvist at kommentere. 4.3 Udvendige trapper Kl: Enkelt flise på hovedtrappe er med skår. 4.4 Udvendiae lvskasser K2: Enkelte lvskasser er med revner. Note: Risiko for fuat- oa frostskader. Fejlangivelse Beskrivelse: Der er tale om generelt forhold. Syns- og Skønsmand Karakter: K2. Begrundelse for fejl: Manglende præcisering. Bygningssagkyndig Den saakvndiae har afvist at kommentere. Al 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 23
navnlig 5. Kældre/krybekældre/terrændæk i bygning A 5.1 Gulvkonstruktion Kl: Enkelte pudsrevner på kælclergulv i tidligere tyrkælder. 5.2 Vægge Kl: Løs og udfalden puds samt salpeterudslag forekommer på kælderydervægge - i syd-østl. kælderrum, hvilket muligvis kan skyldes at tagnedløbets afvanding via rensebrønd ved hushjørne. Note: Løs og udfalden puds samt salpeterudslag er almindeligt forekommende i huse fra perioden. 5.7 Andet Ingen bemærkninger - Fejlangivelse Syns- og Skønsmand A3 Bygningssagkyndig Beskrivelse: Indvendig kældertrappe uden håndliste. Karakter: K3. Begrundelse for fejl: Personrisiko. Den sagkyndige har afvist at kommentere. 30. mai 2013 15:43 Sagen lukket 24
6. Vådrum (badeværelse, toilet, bryggers) i bygning A 6.1 Gulvkonstruktion/- K3: Toilet/bad i stueetage, vådrumszone: Mosaikgulv har stedvis fliser med manglende vedhæftning til belægning underlag.(hul lyd!) Note: Risiko for fugtvandringer i bagvedliggende konstruktion. 6.2 Vægkonstruktion/- K3: Badeværelse i stueetage, vådrumszone: Enkelte vægfliser over badekar mangler vedhæftning til belægning underlag. (Hul lyd!) Note: Risiko for fugtvandringer i underliggende konstruktion. 7. Gulvkonstruktion og gulve i bygning A 7.2 Belægninger Kl: Gulv under altandør i nordvendt soveværelse på 1. sal har spor efter fugtskade, (Sælger oplyser at dør ikke holder tæt i under orkanagtig slagregn, så fugt presses gennem altandørens bundfals.) 7.2 Belægninger i KO: Gulv i stue knirker enkelte steder. 7.2 Belægninger Kl: Forstue ved hovedindgang: Enkelte gulvfliser med manglende vedhæftning til underlag. (Hul lyd!) 8. Indervægge/skillevægge i bygning A 8.0 IB: Ingen bemærkninger Indervægge/skillevægge 9. Lofter/etageadskillelser i bygning A 9.0 IB: Ingen bemærkninger Lofter/etageadskillelser 10. Indvendige trapper i bygning A LlO.o Indvendige trapper IB: Ingen bemærkninger II 1 1. VVS-installationer i bygning A 11.2 Varmeinstallationer Kl: Der mangler enkelte steder isolering af varmerør efter rør-reparationer. 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 25
11.3 Afløbsinstallationer Ingen bemærkninger Fejla ngivelse Syns- og Skønsmand B8 I Bygningssagkyndig Beskrivelse: Gennemtæret faldstamme. Karakter: K2. Begrundelse for fejl: Overset forhold. Den sagkyndige har afvist at kommentere. 30, maj 2013 15:43 Sagen lukket 26
Sammenfatning af huseftersyn - for beboelsesdelen Bygningsdel / installation IB KO Kl K2 K3 UN NOTE i Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 2 2 Ydervægge i 3 Vinduer og døre 2 x 4. FundamenUsokter i 2 x 5 Kældre/krybekældre/terræridæk 2 x 6. Vddrum (badeværelse, toilet, bryggers) 2 x 7 Gulvkonstruktiori og gulve i 2 8 Iridervægge/skillevægge x g Lofter/etageadskillelser 10 Indvendige trapper s 11 VVS-installationer Generelle kommentarer til bygningernes tilstand Beskrivelse Ejendommen fremstår i middelgod stand med indretning af 1. sal fra 1987. Skader på ejendommen bør udbedres som del af normal vedligeholdelse. Sælgers oplysninger Sælgers oplysninger om ejendommen 0. Oplysninger om bestilling af tilstandsrapporten 0.1 Hvem har bestilt tilstandsrapporten? Dig selv 0.2 Har du en ejendomsmægler til at bistå med salget af din ejendom? Ja - 1. Generelle oplysninger I hvilken periode har du boet på ejendommen? Hele tiden. 1.1 Hvor mange år har du ejet ejendommen? 29 år Er det sket med bygningsmyndighedernes tilladelse? 1.2 Er der foretaget tilbygninger, ombygninger eller større renoveringer (feks. Ja, Indretning af 1. sal.(1 985-1988) udskiftet tag, fjernet bærende konstruktioner eller foretaget indgreb heri, indretning af bad / toilet i rum, der ikke tidligere har været anvendt hertil, mv.)? 1.3 Er bygninger eller dele af bygninger udført helt eller delvist som selvbyg? Ja, 1. sal. 1.4 Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader i: 2. Tage -tage -gulve? - lofter I etageadskillelser? Nej - vinduer / døre? Nej - yder- og indervægge / skillevægge? Nej - kælder I krybekælder / ventileret hulrum? Nej 2.1 Er eller har taget været utæt (herunder ved skotrender eller inddækninger)? Nej i 2.2 Er der, eller har der været, skader / ved skorsten (f.eks. løbesod, revner, Nej utætheder eller afskallinger)? 2.3 Er der, eller har der været, utætte tagrender eller nedløb? Ja, Er repareret. Hvis nej, hvor er adgangslemmene placeret? 2.4 Er adgangen til skunkrum blokeret? Nej 2.5 Er adgangen til tagrum blokeret? Nej 3. Yder- og indervæggelskillevægge 3.1 Er der revner eller andre skader, som er dækket af møbler eller andet inventar? Nej 3.2 Er der fugtpletter eller mug I skimmel, som er dækket af møbler eller andet Nej inventar? 4. Fundamenterlsokler Ja Nej Nej 30. maj 2013 15.43 Sagen lukket 27
i 4.1 Er huset piloteret eller ekstrafunderet i forbindelse med opførelsen? Ved ikke 4.2 Er huset efterfunderet (dvs. piloteret eller ekstrafunderet efter opførelsen)? Ved ikke Er der i den forbindelse udarbejdet geoteknisk rapport? 4.3 Er der sætningsskader, som er udbedret? Nej 5. Kælder! krybekælder I ventileret hulrum 5.1 Er der kælder / krybekælder / ventileret hulrum? Ja 5.2 Er adgangen til krybekælder blokeret? Ikke relevant! i 5.3 Har der været trængt vand gennem kælderydervægge eller op gennem gulvet Ja, I et enkelt kælderrum kan der (ikke gulvafløb)? optræde fugt støbeskel mellem gulv og væg i regnperioder. 5.4 Har der været konstateret fugtproblemer i kælderen / krybekælderen / Ja, Problemer med kondens om ventilerede hulrum? sommeren. Der er etableret ventilation. 5.5 Er der helt eller delvist dræn langs husets fundament? Nej 5.6 Er der en grundvandspumpe? Nej 6. Gulve 6.1 Er der skader (feks. revner eller fugtskader) ved de gulve, som er dækket af Nej tæpper, møbler eller andet inventar? 6.2 Er der møbler eller andet inventar, som er klodset op som følge at skæve Nej gulve? 7. Vinduer og døre 7.1 Er der punkterede termoruder (dugruder)? Nej 7.2 Er der vinduer og døre, der ikke fungerer (f.eks. vinduer og døre som ikke kan Nej åbne og lukke uden at binde, som har defekte greb og låsetøj eller som er utætte over for nedbør)? 8. Lofterletageadskillelser i 8.1 Er der udført nedsænkede lofter (dvs, nyt loft opsat under det gamle)? Ja, Entre og badeværelse stueetage. 9. Vådrum (badeværelse, toilet, bryggers) 9.1 Er der, eller har der været, problemer med afløb (f.eks. stoppede afløbsrør eller Nej opstigende kloakvand)? 9.2 Er der løse I revnede fliser på gulv eller vægge? Nej 10. VVS-installationer 10.1 Fyldes der vand på varmeanlægget mere end én gang årligt? Nej, Efterfyldning varer mindre en et minut. 10.2 Er dele afvvs-installationerne (dvs. vandinstallationer, varmeanlæg og afløb) Nej udført at personer uden autorisation? 10.3 Er der udført reparationer efter rørskader (vandskader)? Nej 10.4 Er der, eller har der været, rørskade på kloak / skjulte rør? Ja, Bunden på samlebrønd har været stykker. Er repareret at autoriseret kloakmester. 10.5 Er der varmeinstallationer og / eller termostatventiler, der ikke virker? Nej Sælgers øvrige bemærkninger vedrørende fejl og mangler Bemærkninger Sælger var tilstede Sælger havde ikke udarbejdet sælgeroplysningerne før huseftersynet Sælgers oplysninger har ikke kunne fremskaffes på grund af Bemærkninger 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 28
Cl, -I. - 0 CD -I CCG) 0 CD 3m B w CD LO CD CO 0 m WO CD CD DB c 0 DC DC 0 DC r JcI, CD
Særlige forhold vedrørende vurderingen af tilstandsrapporten Sammentælling med reduktion for ejendommens kompleksitet Aktør Point Beregnet reduktion Ændret reduktion Begrundelse Resultat Syns- og 41 7% ikke angivet ikke angivet 38 Skønsmand Bygningssagkyndig 0 7% ikke angivet ikke angivet 0 Bygningssagkyndig 0 7% ikke angivet ikke angivet 0 Syns- og 0 7% ikke angivet ikke angivet 0 Skønsmand Revisionens usikkerhed Aktør Usikkerhed Kommentar Syns- og Skønsmand Lav Der er tale om almindeligt husbyggeri. Bygningssagkyndig Ikke angivet Bygningssagkyndig Ikke angivet Syns- og Skønsmand Ikke angivet Andre forhold af betydning Aktør Syns- og Skønsmand Bygningssagkyndig Bygningssagkyndig Syns- og Skønsmand øvrige forhold Ingen; der er tale om almindeligt husbyggeri. 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 30
Nævnets afgørelse 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 31
Endelig afgørelse Dato: 27. maj 2013 J. nr.: Afgørelse teknisk revision af tilstandsrapporten Det er nævnets vurdering, at der i tilstandsrapporten er afvigelser fra retningslinjerne for huseftersyn i et sådant omfang, at den må betegnes som fejibehæftet. Det er nævnets afgørelse, at beskikket bygningssagkyndig tildeles en påtale for fejl i en tilstandsrapport. Sagsfremstilling: Den reviderede tilstandsrapport er udarbejdet afbygningssagkyndig den 2. november 2012. har afvist at kommentere den foreløbige kontrolrapport den 26. februar 2013. Kontrolrapporten er udarbejdet af syns- og skønsmand og afsluttet den 5. februar 2013. Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige har behandlet sagen på møde den 17. maj 2013. der var underrettet om muligheden for fremmøde, var ikke mødt. Begrundelse: Det er nævnets vurdering, at de enkelte fejlangivelser i kontrolrapporten bortset fra nedenstående er veldokumenterede, og at af vejningen er foretaget i overensstemmelse med den vejledende vægtskala for alvoren af fejl i tilstandsrapporter, samt hidtidig praksis i den tekniske revision. Nævnet har revurderet følgende fejlangivelser: Under punkt 1.15 bygning A frafaldes A3, da der ikke kan forventes fuglegitter ved en over 60 år gammel ejendom, og konkret ik ke skønnes reelt skadespotentiale ved det manglende fuglegitter. Under punkt 4.3 bygning A frafaldes Al, da skadesbeskrivelsen ikke skønnes at være mangelfuld. Under punkt 5.7 bygning A frafaldes A3, da den manglende håndliste ved kældertrappen ikke skønnes at medføre risiko for per sonskade. Tilstandsrapporten vurderes samlet set at være fejlbehæftet, og den kan dermed være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til, at de anførte oplysninger er fyldestgørende, Der foreligger ikke på nuværende tidspunkt andre oplysninger, som efter nævnets vurdering kan påvirke konklusionen. 30. maj 2013 15:43 Sagen lukket 32
30. maj 2013 1543 Sagen lukket 33