SKØNSERKLÆRING J.nr.: 16023 Besigtigelsesdato: 11. juli 2016 Ejendommen: xx Klager: (I det følgende betegnet som klager / K.L.) xx Beskikket bygningskyndig: (I det følgende betegnet som indklagede / B.S xx Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab / F.S.) xx Tilstede ved skønsmødet: (Hvis andre end sagens parter deltager anføres i hvilken relation de deltager). (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Indklagedes tømrer yy) xx Bilag (herunder relevante tilbud): Datering, navn og underskrift: x
Oversigt over klagepunkter: Klagers påstand: Den bygningssagkyndiges forklaring: 1. Vægkonstruktionen i garagen fejlkonstrueret. 2. Nedbøjning og skade i samlinger på tagkrydsfiner (OSB plader) i garagen. 3. Mangelfuld ventilation i tagrummet på garagen. 4. Manglende inddækning mellem tag over cykelskur og garage. 5. Mangelfuld ventilation i tagrum på beboelse. 6. Fugtskjolde indvendig på terrassedør i soveværelse* 7. Der er misfarvning/fugtskjolde på væg mellem soveværelse og bad/toilet* Forholdene burde have været anført i tilstandsrapporten. M.h.t. pkt. 3 er forholdet nævnt i tilstandsrapport, dog som et mindre alvorligt forhold, hvilket ikke er dækkende. Klager ønsker at dækning af udgifterne til udbedring af de forhold som ikke dækkes af ejerskifteforsikringsselskabet. Pkt. 1 kunne ikke konstateres uden destruktive indgreb. Pkt. 2 3 er vurderet som værende mindre alvorligt. Pkt. 4 overset. Pkt. 5 ventilation er vurderet tilstrækkelig. Pkt. 6 7 var ikke synlige/tilstede på besigtigelsestidspunktet. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Overskyet, svag vind, 10⁰ Øvrige forhold: *Pkt. 6 og 7 er tilføjet i forbindelse med syn og skønsforretningen.
Ad 1. Der kunne konstateres følgende: Ad 1. Konklusion: Ad 1. Fejl og forsømmelser: Ad 1. Overslag over udbedringsudgifter Der kunne konstateres misfarvning på vægge ved gulv i sydvest hjørne, foto 7. Der kunne dog ikke konstateres forhøjet fugtindhold i vægbeklædning. Misfarvning på vægge har med overvejende sandsynlighed været konstaterbare, og vurderes uændret siden BS besigtigelse, hvorimod fejlkonstruktion i vægopbygningen ikke kunne konstateres uden forudgående demontering af beklædning. Misfarvning på vægge skønnes grundet tidligere opfugtning. Forholdet vurderes mindre alvorligt og kunne/skulle, hvis det blev nævnt i tilstandsrapporten, karakteriseres K1. Vægkonstruktionens opbygning kunne ikke konstateres i forbindelse med BS besigtigelse hvorfor dette forhold ikke kunne vurderes/medtages i tilstandsrapporten. Ingen omkostninger. Ad 1. Forbedringer: Ingen forbedringer. Ad 1. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen. Ad 1. Eventuelt:
Ad 2. Der kunne konstateres følgende: Ad 2. Konklusion: Ad 2. Fejl og forsømmelser: Der kunne i garage ved nordgavl, konstateres opfugtning i tagkrydsfiner, fugtmål 63%, foto 8. Herudover kunne konstateres udvidelsesskader samt tegn på opfugtning/fugtindtrængning i en stor del af pladesamlinger i tagkrydsfiner, foto 9. Forholdene skønnes grundet manglende tagpap og/eller skillelag mellem krydsfiner og zinkbeklædningen, til bortledning af fugt/kondens, evt. kombineret med manglende/mangelfulde udvidelsesfuger mellem krydsfinerplader. Forholdene har med overvejende sandsynlighed været konstaterbare, og vurderes ikke ændret nævneværdigt siden BS besigtigelse. Forholdene er ikke registreret/omtalt i tilstandsrapporten, hvilket det burde da området/konstruktionen er let tilgængelig. Ad 2. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms, stillads, bortkørsel/afskaffelse af byggematerialer. For at kunne afmontere zinkbeklædning er det nødvendigt at demontere solcellepaneler, som er monteret på de stående zinkfalse på taget, hvilket i øvrigt ikke vurderes at være en tilstrækkelig/forsvarlig fastgørelse. Demontering af solcellepaneler. Afmontere zinkbelægning og tagkrydsfiner. Oplægning af nyt tagkrydsfiner Montering af ny zinkbeklædningen, inkl. tagpap og skillelag. Genmontage af solcelleanlæg. Bortskaffelse af affald m.m. I alt Ad 2. Forbedringer: Forbedringsværdien vurderes at udgøre 25% 4.000 8.000 12.000 110.000 6.000 5.000 145.000 Ad 2. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen. Ad 2. Eventuelt:
Ad 3. Der kunne konstateres følgende: I tagrum over garage kunne, der ved tagfod, konstateres at loftisolering er presset helt ud mod underside tagkrydsfiner, hvorved ventilation af tagrummet er blokeret. Ved tagfod kunne samtidig konstateres misfarvning, foto 10. Ved kip vurderes ventilationsåbning/spalte ligeledes utilstrækkelig, foto 11. Ad 3. Konklusion: Ad 3. Fejl og forsømmelser: Ad 3. Overslag over udbedringsudgifter Forholdene har været konstaterbare, og vurderes uændret siden BS besigtigelse. Forholdene er dog også delvis registreret/noteret i tilstandsrapporten, karakteriseret K1. Manglende ventilation af tagrummet er alvorligt og medfører risiko for fugtskade på træværk, hvilket der ses tydelige tegn på. Forholdet burde være karakteriseret K3 med tilhørende vurdering af skadeårsag, eller UN hvis BS ikke har været i stand til at vurdere skadeårsagen. Da der udvendig ikke er etableret tilstrækkelig ventilationsspalte mellem lodret zinkbeklædning og facadebeklædning vurderes en justering af loftisoleringen alene, ikke at tilføre tilstrækkelig ventilation af tagrummet. Det vurderes derfor nødvendigt at ændre udformning af zinkbeklædning ved kip og tagfod, - alternativet er ændring af zink ved tagfod og montering af ventilationsstudse i facade ved kip, denne løsning vil dog medføre ændring af facadeudformningen. Demontering af zinkinddækning/tagrende ved tagfod, samt zinkinddækning ved kip. Etablering af ventilationsspalte ved kip og tagfod, og montering af zinkinddækning/tagrende Tilretning af isolering i tagrum. Bortskaffelse af affald m.m. I alt 4.000 15.000 1.000 2.500 22.500 Ad 3. Forbedringer: Forbedringsværdien vurderes at udgøre 10% Ad 3. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen Ad 3. Eventuelt: -
Ad 4. Der kunne konstateres følgende: Inddækning mellem tag på cykelskur og facade på garage kunne konstateres mangelfuld, foto 12. Ad 4. Konklusion: Forholdene har med overvejende sandsynlighed været konstaterbare, og vurderes uændret siden BS besigtigelse. Ad 4. Fejl og forsømmelser: Ad 4. Overslag over udbedringsudgifter Forholdet medfører risiko for fugtindtrængning/nedbrydning i underliggende træværk, hvorfor forholdet burde være registreret i tilstandsrapport og karakteriseret K3. Montering af zinkindskud som skæres/føres op bag facadebeklædning. 3.500 Ad 4. Forbedringer: Udbedring af et manglende zinkindskud medfører ingen forbedringsværdi. Ad 4. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen Ad 4. Eventuelt: -
Ad 5. Der kunne konstateres følgende: Ad 5. Konklusion: Ad 5. Fejl og forsømmelser: I tagrum over beboelse kunne der, ved tagfod, konstateres udført vindbræt med ventilationsspalte mellem tagkrydsfiner. Der kunne dog kun i meget begrænset omfang ses lysindfald, hvilket ofte skyldes manglende/mangelfuld ventilationsspalte langs ydervæg, foto 13, Det var dog ikke muligt at kontrollere spaltehøjde udvendig på grund af tagrendes placering, foto 14. På underside af tagkrydsfiner kunne konstateres lettere misfarvning/skimmelafsætning, - omfanget vurderes dog ikke at overstige hvad der ofte forekommer på grund af uhensigtsmæssig produktion og/eller opbevaring af materialer. I krydsfiner kunne konstateres lettere forhøjet fugtindhold (fugtmål 17 19%), hvilket dog ikke overstiger hvad der periodevis kan forekomme i vinterhalvåret. Forholdene har med overvejende sandsynlighed været konstaterbare, og vurderes uændret siden BS besigtigelse. Manglende/mangelfuld ventilation af tagrum er alvorligt og medfører risiko for fugtskade på træværk, hvilket der dog ikke er indikationer på. Da lysindfald langs tagfod er meget begrænset burde BS dog have noteret at ventilationsforholdene ikke vurderedes at være optimale, hvilket kunne karakteriseret K1, med tilhørende note om at forholdet er uændret siden opførelsen, uden tegn på skader, hvorfor forholdet er vurderet som værende mindre alvorligt. Alternativet er K3 eller UN, hvis BS ikke har været i stand til at vurdere ventilationsforholdene. Ad 5. Overslag over udbedringsudgifter Demontering af zinkinddækning/tagrende ved tagfod. Etablering af ventilationsspalte ved tagfod, og montering af zinkinddækning/tagrende Bortskaffelse af affald m.m. I alt Ad 5. Forbedringer: Forbedringsværdien vurderes at udgøre 25% 4.000 30.000 2.500 36.500 Ad 5. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen Ad 5. Eventuelt: -
Ad 6. Der kunne konstateres følgende: Ad 6. Konklusion: Ad 6. Fejl og forsømmelser: Der kunne konstateres misfarvning/fugtskjolde på indvendig side af terrassedør i soveværelse, foto 15. Udvendig kunne konstateres vandret revnedannelse i fuge over døren, foto 16, samt en lodret revne i murværk tv. for dør (samme side som misfarvning indvendig) Da BS har registreret revnedannelser i murværk bla. over køkkenvindue og det faktum at der i forbindelse med skønsforretningen ligeledes kunne konstateres revnedannelser i murværk over indgangsparti, vurderes forholdet, med overvejende sandsynlighed, at have været konstaterbart, og vurderes uændret siden BS besigtigelse. Revnedannelser over vinduer/døre er ikke registreret/omtalt i tilstandsrapporten, hvilket de burde da forholdet medfører risiko for fugtindtrængning. Ad 6. Overslag over udbedringsudgifter Reparation af murværk over terrassedør 3.500,- Ad 6. Forbedringer: Reparation af revner medfører ingen forbedrings - værdi. Ad 6. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen Ad 6. Eventuelt: -
Ad 7. Der kunne konstateres følgende: Ad 7. Konklusion: Ad 7. Fejl og forsømmelser: Der er misfarvning/fugtskjolde på væg mellem soveværelse og bad/toilet, foto 17. Ved fugtmåling kunne konstateres opfugtning i murværk ved gulv i soveværelse, foto 18. Forholdet skyldes sandsynligvis utæthed eller kondensdannelse i/ved indbygget cisterne. BS oplyser at der på besigtigelsestidspunktet var placeret inventar foran væggen, hvilket KL ligeledes mener er tilfældet. Forholdet var sandsynligvis ikke tilgængeligt hvorfor BS ikke har begået fejl. Ad 7. Overslag over udbedringsudgifter Rep. af cisterne/utæthed Malerarbejder I alt 1.000 1.500 2.500 Ad 7. Forbedringer: Reparation medfører ingen forbedringsværdi. Ad 7. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen Ad 7. Eventuelt: -
Fotos Foto 1 Facade mod nord/vest - beboelse Foto 3 - Facade mod øst - beboelse Foto 5 - Facade mod nord/øst - garage Foto 7 misfarvning på vægge i garage. Foto 9 fugt/trykskade i krydsfinersamlinger. Foto 11 mangelfuld ventilationsspalte mellem zink og facadebeklædning. Foto 13 vindbræt langs tagfod Foto 15 - misfarvning/fugtskjolde på dør Foto 17 misfarvning på væg i soveværelse Foto 2 Facade mod syd/vest - beboelse Foto 4 Facade mod syd/øst - garage Foto 6 - Cykelskur Foto 8 fugtmål ved nordgavl Foto 10 - blokeret ventilation/fugtskjolde ved tagfod Foto 12 manglende zinkindskud mellem cykelskur og garage. Foto 14 begrænset åbning bag tagrende Foto 16 revnedannelse i murværk over dør Foto 18 opfugtning i væg mod bad/toilet