10. december 2015 Bæredygtighed & Bevaringsværdier Bygherres Erfaringer v/morten Juul Heding Andersen projektchef, Drost Fonden Arup & Hvidt Nørre Voldgade 88, 1358 København K www.aruphvidt.dk
Kan Bæredygtighed & Bevaringsværdier kombineres. Det er altid bæredygtigt at bevare værdier Og at tilføre nye Udvendig værdi Indvendig værdi Komfortværdi 1
Mange Værdier er bare omhyggelighed, omhu og omtanke Gennemtænkt Byggeri uden fejl og i gode materialer er værdi i sig selv Den samme bygning. Djævlen ligger i de detaljer der er beboernære her kommer besparelser tydeligt til udtryk 2
Drost Fonden Erhvervsdrivende velgørende fond Vedtægten har betydning for investeringsstrategien og afkastkravet Forretning baseret på: Forretning baseret på drift og udvikling af fast ejendom. Balance cirka 500 mio. Egenkapital 80% af aktiverne placeret i fast ejendom Hovedfokus privat boligudlejning i Kbh. Fondens formål er at yde støtte til: Forskning indenfor byggeindustrien Fremme af den Danske byggeindustris anseelse i Danmark og i udlandet Fremme af By- og Landskabsplanlægning Støtte til den Danske scenekunst Støtte til Opførelse og Drift af institutioner for sindslidende pt. drives 9 Drost Huse for svært psykisk syge unge i samarbejde med kommunerne Socialpsykiatrisk botilbud for yngre voksne mennesker, der har behov for støtte i hverdagen Ryesgade 25 & 30 Forretning med fokus på forskning og udvikling 3
For enhver Bygherre (Investor) starter ALT med at regne det er investeringsteori pengene skal op af lommen kan det betale sig Investor laver en nutidsværdiberegning der tager højde for værdien af de fremtidige indbetalinger: Merindtægt som følge af højere markedsværdi Produktet bliver mere værd Opretholdelse af indtægt som følge af undgået værdiforringelse Produktet bevarer sin værdi År 0 1 2 3 4 Total Pengestrøm -5.000.000 1.390.000 1.330.000 1.240.000 2.015.000 975.000 Akkumuleret -5.000.000-3.610.000-2.280.000-1.040.000 975.000 Diskontering -5.000.000 1.323.810 1.206.349 1.071.159 1.657.745 259.063 Akkumuleret -5.000.000-3.676.190-2.469.841-1.398.683 259.063 Nutidsværdi - Beregnet 132.213 =NUTIDSVÆRDI(Kalkulationsrente;Periodens indbetalinger)+investeringen Investor laver en nutidsværdiberegning der beregner de fremtidige indbetalinger under hensyn til: Forventet inflationsudvikling Finansieringsomkostningen (Husk afdragsprofil på finansieringen) Investeringens forventede levetid (Genetableringsomkostning?) Såfremt der stadig er penge tilbage kan der (måske) også være et afkast til investor Det sidste kaldes Investors forrentningskrav Summen af alle 4 er Kalkulationsrenten 4
Hvis vi overfører teorien til virkeligheden ser er renoveringsprojekt for Drost Fonden som Build and Hold Investor ud som følger Drost Fonden - Ryesgade 30A-C - 4 nye taglejligheder Ny tagkonstruktion og 4 tagterrasser 4.710.256 Oprettelse af 4 pultertum i kælder 70.025 Vinduer/Vinduespartier 460.652 Forlængelse af hovedtrapper 200.068 4 Badeværelser - DEBA Præfab. 183.999 VVS installationer 481.952 EL 104.014 Aptering (Gulv, Vægge, Maling, køkkener, skabe) 1.381.114 Stillads 410.508 Byggeplads 512.254 Håndværkerudgifter i alt 8.514.842 Teknikerhonorar 1.979.435 Håndværkerudgifter og teknikerhonorar 10.494.277 Moms 2.623.569 Byggelånsrenter 431.939 Byggesagsadministration 437.133 Moms af byggesagsadministration 109.283 Samlede ombygningsudgifter 14.096.201 5
Men en ejendom skal ikke kun bygges den skal også drives Når begge regnestykker er lavet kan vi se om det er Bæredygtigt Drost Fonden - Ejendommen Ryesgade 30A-C - DCF Beregning af investeringsafkast - 4 nye taglejligheder Alle tal i kr. Driftsår 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Terminalår År 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Investeringsafkast % 3,85 Inflation % 2,00 Diskonteringsrente % 5,85 0,94 0,89 0,84 0,80 0,75 0,71 0,67 0,63 0,60 0,57 Forrentning deposita % 3,00 Måneders deposita for bolig 6,00 Lejeindtægt taglejligheder 602.400 614.448 626.737 639.272 652.057 665.098 678.400 691.968 705.808 719.924 734.322 Lejeregulering ved genudlejning 40.738 41.553 84.767 86.463 132.288 134.934 183.510 187.180 190.924 Renteværdi af deposita 9.036 9.217 10.012 10.212 11.052 11.273 12.160 12.404 13.340 13.607 13.879 Bruttoleje 611.436 623.665 677.487 691.037 747.877 762.834 822.849 839.306 902.657 920.711 939.125 Driftsudgifter 92.447 101.991 109.738 111.933 114.171 116.455 118.784 121.160 123.583 126.054 128.575 Administration - Normtal 11.200 11.600 12.000 15.000 15.300 15.606 15.918 16.236 16.561 16.892 17.230 Løbende vedl. 57.750 58.905 60.083 61.285 62.510 63.761 65.036 66.337 67.663 69.017 69.017 Planlagt vedl 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 46.180 Udgifter i alt 161.397 172.496 181.821 188.217 191.982 195.821 199.738 203.733 207.807 211.963 261.002 Driftsresultat / cash flow 450.039 451.169 495.666 502.819 555.895 567.013 623.111 635.573 694.850 708.747 678.122 DCF-metode NV årlig cash flow 425.181 402.704 417.984 400.595 418.417 403.212 418.628 403.415 416.679 401.536 NV cash flows 4.108.351 NV terminalværdi 9.987.850 17.629.437 Omkostning overført fra Byggeregnskab 14.096.201 6
Ryesgade 25 Privat udlejningsejendom opført i 1906 Bevaringsværdi SAVE 3 Totalrenovere i Perioden 2016-2017 Før: 42 lejemål 3.573 m2. Gennemsnitsleje kr. 777,- pr. m2. Efter: 46 lejemål 7 taglejligheder 3 styk 2 & 3 værelses lejligheder sammenlægges til 5 værelser. 4.270 m2. Gennemsnitsleje 1.460,- pr. m2. (Budgetteret leje pr. 2017). 7
Ejendommen skal analyseres for Problemer og Muligheder Hvor er der værdi der skal bevares Hvor skal/kan den tilføres 8
Hvorfor valgte vi at certificere Ryesgade 25 projektet kunne kr. 500.000,- til rådgivere ikke havde givet mere værdi andet steds? Det korte svar NEJ Via Matrixen (DGNB beregningsarket) tvinges både bygherre og rådgivere til at tænkte i et helt projekt Levetid Økonomi Miljøpåvirkning Kvalitetssikring Drift Udemiljø Indemiljø OG det er ikke nok at love man SKAL også holde det er investeringsteori i praksis Det er en udfordring for ALLE parter men er det så slemt at skulle analysere, planlægge og til sidst levere med ansvar for drift og funktion 9
Vi holdt mange beboermøder det holdt hårdt men projektet blev bedre rådgivere og bygherrer har godt af at møde beboere 10
Vi opførte løbende prøver og lavede dem om når det ikke virkede, vi bygger det der virker Ventilation kører på 3 forsøg Prøv ideerne af 11
Energistrategi og almindelig strategi skal integreres for at kunne bidrage med værdi i byggeri kan fokus på miljø være god forretning SLUTBRUGER SKAL OPLEVE KVALITET Energibesparelser skal give merværdi på beboerniveau Grønne løsninger skal bidrage til komfort og kvalitet Der skal fokuseres på holdbarhed og slidstyrke i materialer Energibesparelser kontra Bevaringsværdier Kombiner dem Lavt energiforbrug har alene ikke stor merværdi For meget fokus på forbrugsbesparelser Beregnede For lidt fokus på komfortforøgelse og holdbarhed i løsninger ALT for lidt fokus på totaløkonomi Grøn omtanke der IKKE virker Grøn omtanke der virker Ryesgade 25 - MÅLSÆTNING NÅR GOD ENERGI OG GODT BYGGERI KAN FORENES = GODE BOLIGER EN EJENDOMS TESLA 12
I Ryesgade 30 opnåede vi at reducere energiforbruget (beregnet ) med 73% gennem betydelige isoleringstiltag, solceller mv. Kilderne til energireduktionen og resultatet af renoveringen Udvendig isolering Indvendig isolering Isolering mod kælder Isolering tag med tagboliger Vinduer Ventilation Isolering vandrør Solceller Årligt energibehov efter renovering 27% 5% 7% 13% 7% 14% 13% 12% 2% Energibehov før renovering 162,5 KWh/m2/år Isolering indvendig -21,6 KWh/m2/år Isolering udvendig (Gavl) -11,5 KWh/m2/år Isoleret tag (med tagboliger) -19,6 KWh/m2/år Isolering af vandrør -10,8 KWh/m2/år Isolering mod kælder -3,8 KWh/m2/år Vinduer - 3 lags. Energiruder -22 KWh/m2/år Ventilation m. varmegenvinding -21,7 KWh/m2/år Solceller -8 KWh/m2/år Energibehov efter renovering 43,5 KWh/m2/år 73% reduktion Brugeradfærd vil blive afgørende for både de realiserede energibesparelser og for indeklimaet begge dele måles i samarbejde med DTU frem til medio 2014 13
De efterfølgende målinger viste et fin besparelse men ikke på niveau med den beregnede Simuleret med IDA ICE på resultat i 2014 Energibesparelse i.f.t. før renovering og målt Energibesparelse det første år: ca. 50% ~ beregnet ved temperatur 22-23 som også er den gns. temperatur der er registreret 14
Bæredygtighed kan kun betale sig såfremt begrebet udvides I byggeri kan kvalitet og fokus på miljø være god forretning SLUTBRUGER SKAL OPLEVE KVALITET Høj synbar kvalitet på armaturer og beboernære installationer Massive materialer med kvalitetsfølelse Energibesparelser skal give merværdi Grønne løsninger skal bidrage til komfort Gulve og installationer skal gennemtænkes Pæne opgange og fællesarealer er vigtige Lavt energiforbrug Der er ingen synbar merværdi 15
En ting er god arkitektur noget er andet er løsninger der dur, begge dele skal opfyldes førend vi er Bæredygtige er branchen klar? Jeg har måtte se mig nødsaget til at dække ventilationsudgangen til i mit soveværelse, da det bliver for koldt pga. træk. Jeg håber, at der kommer en løsning på det meget snart og inden det bliver endnu koldere i vejret Louise Heibrock Mortensen, beboer, Ryesgade 30A Vi har desværre et alvorligt og akut problem, da vi får pumpet tobaksrøg ind i lejligheden via ventilationssystemet. Det kommer ind i soveværelset, hvor vi og vores lille barn sover. Er det muligt at få lukket for ventilationen? Ida Willinger Tapager, beboer, Ryesgade 30B 16
Tak for i dag Morten Juul Heding Andersen, Projektchef, cand. jur. Drost Fonden Advokaterne Arup & Hvidt Tlf. 2688 8580 ma@aruphvidt.dk Q&A 17
Investors erfaringer til Bæredygtige Projekter 1. Tekniske rådgivere har sjældent indsigt i en ejendoms udlejnings og driftspotentiale, det er investors ansvar at et projekt udføres så det passer optimalt til ejendommens potentielle brugere 2. Lav analysearbejdet inden den tekniske rådgiver kontaktes, på denne måde er investor foran 3. Ventilation virker til at være det svageste led, der mangler udvikling, fornyelse og kvalitet 4. Såfremt investor har fokus på bygningsdele forbedrer det kvaliteten husk ventilationen 5. Rådgivere vil ofte gerne bygge til sig selv husk at det er investors projekt til brugerne 6. Tag ikke et nej for et nej, både myndigheder og rådgivere kan flyttes for den gode ide 7. Brug ikke flere penge end ejendommen/brugerne kan bære - pas på overambitiøse rådgivere 8. Hold fokus på forrentning og slidstyrke - det udførte arbejde skal kunne tåle at blive brugt 9. Energirenovering skal kobles sammen med ægte forbedringer for at sikre værditilførsel 10. Paradoksproblem med energirenovering Lejerne skal via stigninger betale mere for det samme 18