2015/16 (1.2.2015-31.10.2015)

FOTO: SHOPPINGCENTER GALERIA NOWY RYNEK JELENIA GÓRA, POLEN TK DEVELOPMENT A/S CVR-NR. 24256782 VESTRE HAVNEPROMENADE 7 9000 AALBORG DANMARK SELSKABSMEDDELELSE NR. 21/2015 17. DECEMBER 2015 D E L Å R S R A P P O R T 1. - 3. K VA R TA L 2015/16 (1.2.2015-31.10.2015)

RESUMÉ RESULTATER I DE FØRSTE NI MÅNEDER 2015/16 Resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, udgør DKK -96,0 mio.* ) mod DKK 8,6 mio. i samme periode. Resultat efter skat udgør DKK -212,1 mio. mod DKK -39,3 mio. i de første ni måneder. der opførelse. Hertil kommer nedskrivning af en anden polsk grund med DKK 7,5 mio. hvor der aktuelt forhandles om et delsalg af grunden. At koncernen ikke længere vil rapportere særskilt på afviklingsaktiviteter, og der er foretaget nedskrivninger på DKK 78,0 mio. til afdækning af de særlige risici herpå. I resultatet indgår nedskrivninger af projekter, grunde, goodwill og skatteaktiver med DKK 217,3 mio., jf. nedenfor. Balancen udgør DKK 2.811,2 mio. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.301,1 mio. og svarer til en soliditet på 46,3 %. At grunde og udviklingsprojekter i de lande hvori koncernen på sigt ikke ønsker at være aktiv, fremadrettet indgår i koncernens rapportering under asset management. At nedskrive goodwill og skatteaktiver med DKK 56,0 mio. STRATEGISK FOKUS 2018 TK Developments bestyrelse har fastlagt en række strategiske mål og tiltag frem mod 2018. Disse skal resultere i at TK Development bliver en rendyrket developer-virksomhed med en attraktiv værdiskabelse for selskabets aktionærer. Det strategiske fokus for koncernen er fremadrettet development i Danmark, Sverige og Polen. Egenkapitalafkastet fra dette område forventes at udgøre 15-20 % p.a. før skat fra og med regnskabsåret 2017/18. Koncernens asset management-aktiviteter skal driftsmæssigt modnes og optimeres med henblik på et salg inden for en 3-5-årig periode, og den frigjorte egenkapitalbinding planlægges udloddet til aktionærerne. Der vil fortsat være kraftig fokus på at nedbringe grundbeholdningen væsentligt. Den fremadrettede fokuserede strategi vil frem mod 2018 betyde løbende reduktioner i koncernens kapacitetsomkostninger. Som en del af strategien har ledelsen besluttet: At igangsætte en salgsproces af de tjekkiske aktiviteter, og der er nedskrevet DKK 35,0 mio. på de tjekkiske grunde til afdækning af risici ved salget. At igangsætte tredje ud af i alt fire etaper af et større boligprojekt i Polen. De aktuelle budgetforventninger medfører behov for at nedskrive DKK 37,8 mio. på disse grunde, og værdien udgør herefter DKK 189,1 mio. Grundene vil i takt med igangsætning af de to etaper overgå til projekter un- FORVENTNINGER TIL 2015/16 OG 2016/17 Den hidtidige forventning for 2015/16 til resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, nedjusteres med DKK 140 mio. til nu at udgøre i niveauet DKK -100 mio. Der er realiseret et resultat af de hidtidige afviklingsaktiviteter for perioden 1.-3. kvartal 2015/16 på DKK -84,8 mio. hvorefter rapporteringen på dette segment ophører. Der forventes et samlet koncernresultat i 2015/16 i niveauet DKK -190 mio. før skat. Der forventes et samlet koncernresultat i 2016/17 på DKK 10-30 mio. før skat. FINANSIELLE FORHOLD TK Development har efter regnskabsperiodens udløb indgået aftale med PKA om en 5-årig refinansiering af Sillebroen i Frederikssund, Danmark, med DKK 500 mio. TK Developments engagement om drifts- og projektfinansiering med sin hovedbankforbindelse er i tredje kvartal 2015/16 forlænget frem til 30. september 2017. DEVELOPMENT TK Development har i de første ni måneder af 2015/16 bl.a. realiseret følgende salg, alle i Danmark: Salg af ejerandel af ca. 1.500 m² ungdomsboliger på Frederiksberg. Salg af ca. 3.700 m² butikker i Randers. Salg af et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg. * ) Korrigeret for skat indeholdt i Indtægter af kapitalandele i joint ventures. 2/27 TK DEVELOPMENT A/S DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 Resumé

RESUMÉ Salg af et byggefelt på ca. 13.000 m² på Amerika Plads hvoraf TK Developments ejerandel udgjorde 50 %. Salg af knap 9.000 m² byggeretter i Køge til Køge Kommune. ASSET MANAGEMENT Porteføljen af færdigopførte ejendomme i dette forretningsområde består af 155.600 m² og udgør pr. 31. oktober 2015 DKK 1.568,9 mio., inklusive projekter i joint ventures. Større igangværende udviklingsprojekter: Byggeriet af det nye shoppingcenter BROEN i Esbjerg, Danmark, blev påbegyndt i maj 2015. Ca. 65 % af arealet er nu udlejet. 65 % af projektet blev i maj 2015 solgt til CapMan Real Estate der deltager i færdigudviklingen af projektet. Koncernens projekt Strædet i Køge, Danmark, omfatter både retail, offentlige funktioner og boliger. Hertil kommer parkering. Byggeriet blev påbegyndt i marts 2015. Retailprojektet er 75 % udlejet og er sammen med parkeringsdelen betinget solgt til finske Citycon. I Bielany i Warszawa, Polen, forløber byggeriet af anden etape af boligprojektet planmæssigt. Anden etape består af 297 boligenheder og servicearealer, og 78 % af enhederne er forhåndssolgt til salgspriser i overensstemmelse med det budgetterede. Det estimerede regnskabsmæssige resultat på projektet i forbindelse med aflevering til køberne er som forventet. Samlet set er TK Development involveret i igangværende byggerier på mere end 80.000 m², og der er god fremdrift på en række af de øvrige projekter i porteføljen. Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 4,3 %. Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 6,2 %. AFVIKLINGSAKTIVITETER I Vilnius, Litauen, har TK Development besluttet at udvikle og gennemføre tredje og sidste etape af DomusPro. Denne del af projektet er efter regnskabsperiodens udløb betinget solgt til BPT Baltic Opportunity Fund der også er køber af de to første etaper af projektet. Koncernens grund i Finland er efter regnskabsperiodens udløb solgt, og TK Development har, bortset fra enkelte garantier på tidligere solgte projekter, nu ingen aktiviteter i Finland. De forventninger der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet Risikoforhold i koncernens årsrapport, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje som omtalt under Forretningsmæssige risici og Risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen. Spørgsmål til denne meddelelse kan rettes til Frede Clausen, adm. direktør, tel. +45 8896 1010. BROEN, shoppingcenter, Esbjerg, Danmark - forventet åbning i foråret 2017 Resumé DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 TK DEVELOPMENT A/S 3/27

HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN DKK mio. 3. kvt. 2015/16 3. kvt. 2015/16 Hele året HOVEDTAL Nettoomsætning 106,4 44,0 274,5 238,3 854,7 Værdiregulering investeringsejendomme, netto -25,0-0,4-25,0-0,4-3,5 Bruttoresultat -116,4-13,8-85,6 35,0 93,3 Resultat af primær drift (EBIT) -169,9-32,4-179,6-23,4 12,3 Indtægter af kapitalandele i joint ventures 2,1 2,7 29,3 28,6 30,1 Finansiering, m.v. -10,0-14,2-31,2-44,6-57,9 Resultat før skat og nedskrivninger, m.v. 15,1-19,1 13,9-9,7 42,1 Resultat før skat -177,5-48,8-180,7-44,0-25,2 Periodens resultat -204,9-46,3-212,1-39,3-37,7 Periodens totalindkomst -208,9-50,3-208,3-50,2-44,4 Samlet balance - - 2.811,2 3.168,7 2.845,2 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar - - 0,9 0,9 1,0 Investeringsejendomme - - 53,3 81,0 78,1 Projektportefølje - - 1.977,7 2.229,9 2.121,7 Egenkapital - - 1.301,1 1.503,6 1.509,4 Periodens pengestrøm -4,9-1,9-19,4 2,4 17,4 Netto rentebærende gæld, ultimo - - 985,9 1.357,5 1.000,4 NØGLETAL Egenkapitalforrentning (ROE)* ) - - -20,1 % -3,4 % -2,5 % Soliditetsgrad (egenkapital) - - 46,3 % 47,5 % 53,1 % Indre værdi i DKK pr. aktie - - 13,3 15,3 15,4 Kurs/indre værdi (P/BV) - - 0,6 0,6 0,6 Antal aktier ultimo - - 98.153.335 98.153.335 98.153.335 Resultat i DKK pr. aktie (EPS) -2,1-0,5-2,2-0,4-0,4 Udbytte i DKK pr. aktie - - 0 0 0 Børskurs i DKK pr. aktie - - 8 9 9 NØGLETAL KORRIGERET FOR WARRANTS Egenkapitalforrentning (ROE)* ) n/a n/a n/a -3,4 % -2,5 % Soliditetsgrad (egenkapital) n/a n/a n/a 47,5 % 53,1 % Indre værdi i DKK pr. aktie n/a n/a n/a 15,3 15,4 Resultat i DKK pr. aktie (EPS-D) n/a n/a n/a -0,4-0,4 * ) Omregnet til helårsbasis. Ved beregning af nøgletal er Finansforeningen i Danmarks vejledning 2015 anvendt. 4/27 TK DEVELOPMENT A/S DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 Hoved- og nøgletal for koncernen

STRATEGISK FOKUS 2018 TK Developments bestyrelse har fastlagt en række strategiske mål og tiltag frem mod 2018. Disse skal resultere i at TK Development bliver en rendyrket developer-virksomhed med en attraktiv værdiskabelse for selskabets aktionærer. Development Det strategiske fokus for koncernen vil fremadrettet være development. Ledelsen vurderer at development fortsat vil kunne skabe en tilfredsstillende indtjening hvilket underbygges af de aktuelle markedsforhold i form af grundpriser, byggepriser, lejeniveau og investorers afkastkrav. Den markedsmæssige fokusering indsnævres yderligere til fremadrettet at være Danmark, Sverige og Polen. På koncernens nuværende hovedmarkeder vurderes markeds- og forretningspotentialet størst i Danmark og Sverige. Den risikomæssige eksponering er aktuelt størst mod Polen, og fokus er at nedbringe denne eksponering. Det segmentmæssige fokus er shoppingcentre, retailparker og i stigende grad boligprojekter og der vil blive redegjort yderligere herfor sammen med markedsforventninger i koncernens årsrapport 2015/16. blive redegjort for de lagte planer i årsrapporten for 2015/16. Målet er at sælge aktiverne inden for en 3-5-årig periode, og den frigjorte egenkapitalbinding planlægges udloddet til aktionærerne. Balancen for dette forretningsområde udgør pr. 31. oktober 2015 DKK 1.611,5 mio., og egenkapitalbindingen udgør DKK 582,0 mio. Reduktion af kapitalbindinger i grunde Koncernens nuværende egenkapitalbinding i ikke-igangsatte projekter (grunde) er betydelig og hindrer en optimal kapitalallokering og skabelsen af et tilfredsstillende afkast. Der vil således fortsat være kraftigt fokus på at nedbringe grundbeholdningen væsentligt. Koncernens aktiviteter i Tjekkiet søges solgt. Der er en risiko forbundet med salg af projekterne, og der er derfor nedskrevet DKK 35,0 mio. på grunde i Tjekkiet. De tjekkiske aktiviteter vil med virkning fra 31. oktober 2015 blive overført til asset management. Afviklingen af de tjekkiske aktiviteter vil medføre en besparelse i kapacitetsomkostningerne på minimum DKK 8,0 mio. p.a., svarende til ca. 10 % af koncernens kapacitetsomkostninger. Egenkapitalafkastet fra dette forretningsområde forventes at udgøre 15-20 % p.a. før skat fra og med regnskabsåret 2017/18, og der vil fra regnskabsåret 2016/17 blive foretaget en fordeling af kapacitetsomkostninger til forretningsområderne development og asset management. Balancen for dette forretningsområde udgør pr. 31. oktober 2015 DKK 1.108,0 mio., og egenkapitalbindingen udgør DKK 656,2 mio. Asset management Koncernens asset management-aktiviteter omfatter driften af koncernens færdigopførte ejendomme samt grunde og udviklingsprojekter på de markeder hvorpå koncernen ikke på sigt ønsker at være aktiv. Boligprojektet i Bielany i Polen igangsættes med den tredje ud af i alt fire etaper til foråret 2016. Projektet omprojekteres til mindre enheder som følge af større efterspørgsel efter denne type. Det indebærer samtidig at det samlede projekt indeholder et færre antal m². Derudover er salgspriserne pr. m² lidt lavere end tidligere forventet. De aktuelle budgetforventninger medfører således behov for en nedskrivning af grundværdierne i projektet med samlet DKK 37,8 mio. til DKK 189,1 mio. pr. 31. oktober 2015. Grundene vil i takt med igangsætning af tredje og fjerde etape overgå til projekter under opførelse, og blandt de ikke-igangsatte projekter (grunde) udgør disse grundarealer koncernens største enkeltaktiv. En anden af de polske grunde er nedskrevet med DKK 7,5 mio. hvor der aktuelt forhandles et delsalg af grunden til en investor. Den aktuelle nettoleje målt i forhold til bogført værdi af porteføljen af færdigopførte ejendomme udgør 4,3 % p.a.* ) hvilket ikke er tilfredsstillende. Nettolejen forventes ved fuld udlejning at udgøre 6,2 % p.a. Aktiverne skal driftsmæssigt modnes og optimeres, og der vil Ophør af afviklingsaktiviteter som segment Begrebet Afviklingsaktiviteter udgår med virkning fra 31. oktober 2015. Ledelsen har løbende markeret en større risiko knyttet til timing og forløb for afvikling af disse aktiviteter, og der er foretaget en nedskrivning med DKK 78,0 mio. til afdækning af disse særlige risici. Balancen for afviklingsaktiviteter udgør *) Før preferenceafkast til joint venture-partner vedrørende polske projekter. Ledelsesberetning DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 TK DEVELOPMENT A/S 5/27

STRATEGISK FOKUS 2018 pr. 31. oktober 2015 DKK 165,8 mio., og aktiviteterne vurderes herefter at være forbundet med en sædvanlig risikoprofil. Der rapporteres driftsmæssigt på afviklingsaktiviteterne for perioden 1.-3. kvartal 2015/16, og aktiverne overgår med virkning fra 31. oktober 2015 til asset management. Øvrige forhold Den fremadrettede fokuserede strategi vil frem mod 2018 betyde løbende reduktioner i koncernens kapacitetsomkostninger. Beslutningen om salg af de tjekkiske aktiviteter og en forventet lav indtjening i de polske aktiviteter de nærmeste år har medført at ledelsen har nedskrevet goodwill på DKK 33,3 mio. knyttet til de centraleuropæiske aktiviteter til DKK 0. Herefter er der ikke bogført goodwill i koncernen. Ligeledes er skatteaktiver på DKK 22,7 mio. vedrørende Polen og Tjekkiet udgiftsført. Koncernens indregnede skatteaktiver vedrører herefter alene de danske aktiviteter. Amerika Plads, felt C, København, Danmark - forventet færdiggørelse i foråret 2017 6/27 TK DEVELOPMENT A/S DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 Ledelsesberetning

RESULTATER 1.-3. KVARTAL 2015/16 OG FORVENTNINGER RESULTAT Resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, udgør DKK -96,0 mio.* ) mod DKK 8,6 mio. i samme periode. Koncernens samlede resultat efter skat udgør DKK -212,1 mio. mod DKK -39,3 mio. i de første ni måneder. I periodens bruttoresultat og resultat af joint ventures indgår resultateffekten af afleverede projekter i forretningsområdet development, drift af koncernens hel- og delejede færdigopførte ejendomme, honorarindtægter og nedskrivninger af enkelte projekter. Koncernens resultat før skat er påvirket af nedskrivninger af goodwill og projekter med i alt DKK 194,6 mio. hvoraf DKK 25,0 mio. er negativ værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendom, og DKK 56,0 mio. er nedskrivninger af grunde og projekter under afviklingsaktiviteter. De øvrige nedskrivninger er nærmere omtalt under Forventninger til 2015/16 og 2016/17. Nettofinansieringsudgifterne udgør DKK 31,2 mio. mod DKK 44,6 mio. i samme periode. Faldet skyldes primært effekten af salg af flere grunde og større færdigopførte projekter. Skat af periodens resultat udgør DKK 31,4 mio. Heri indgår en nedskrivning af skatteaktiver vedrørende koncernens centraleuropæiske aktiviteter med DKK 22,7 mio. BALANCE Balancen udgør DKK 2.811,2 mio. mod DKK 2.845,2 mio. pr. 31. januar 2015. Nettoinvesteringer i og tilgodehavender hos joint ventures udgør DKK 454,1 mio. mod DKK 296,1 mio. pr. 31. januar 2015. Stigningen vedrører bl.a. koncernens 35-% ejerandel af BRO- EN, Esbjerg, der efter salg af 65 % af projektet til CapMan Real Estate indgår under joint ventures. Den samlede projektbeholdning udgør DKK 1.977,7 mio. mod DKK 2.121,7 mio. pr. 31. januar 2015. Faldet er en kombination af en stigning i projektbeholdningen vedrørende koncernens igangværende projekter, herunder Strædet i Køge, et fald som følge af salg af projekter og grunde, herunder BROEN i Esbjerg der efter delsalg af projektet nu indgår som en nettoinvestering under Kapitalandele i joint ventures, og endelig de i tredje kvartal 2015/16 foretagne nedskrivninger af grunde og projekter. Udviklingen i den samlede portefølje af færdigopførte projekter og investeringsejendomme, eksklusive projekter og investeringsejendomme i joint ventures, sammenholdt med udviklingen i netto rentebærende gæld ses nedenfor. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.301,1 mio. og svarer til en soliditet på 46,3 % (31.1.15: 53,1 %). Ledelsen vægter soliditeten i koncernen højt og har som målsætning at soliditeten til stadighed skal udgøre minimum 40 %. De kortfristede forpligtelser er siden 31. januar 2015 forøget med DKK 172,1 mio. til DKK 1.488,1 mio. Stigningen vedrører primært gæld til kreditinstitutter og leverandørgæld. PENGESTRØMME Periodens pengestrømme udgør DKK -19,4 mio. mod DKK 2,4 mio. for samme periode året før. Pengestrømmene fra driftsaktivitet er positive med DKK 30,1 mio. (Q1-Q3 : negative med DKK 33,6 mio.). Pengestrømme fra investeringsaktivitet er negative med DKK 125,8 mio. (Q1-Q3 : positive med DKK 180,8 mio.) og består primært af investeringer i og udlån til joint ventures, bl.a. som en konsekvens af at koncernens projekt BROEN, Esbjerg, efter salg af 65 % til Cap- Man Real Estate nu behandles under joint ventures. Pengestrømme fra finansieringsaktivitet er positive med DKK 76,3 Færdigopførte projekter/investeringsejendomme og rentebærende gæld 1.800 1.600 Egenkapital og soliditet 2.000 1.500 1.400 1.200 1.000 1.000 500 45 % 40 % 46 % 59 % 53 % 46 % 800 31.1.12 31.1.13 31.1.14 31.1.15 31.10.15 Færdigopførte projekter og investeringsejendomme, DKK mio. Netto rentebærende gæld, DKK mio. 0 31.1.12 31.1.13 Egenkapital, DKK mio. Soliditet 31.1.14 31.1.15 31.10.15 * ) Korrigeret for skat indeholdt i Indtægter af kapitalandele i joint ventures. Ledelsesberetning DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 TK DEVELOPMENT A/S 7/27

RESULTATER 1.-3. KVARTAL 2015/16 OG FORVENTNINGER mio. som en kombination af optagelse af projektfinansiering og nedbringelse af mellemværender med kreditinstitutter (Q1-Q3 : negative med DKK 144,8 mio.). Netto rentebærende gæld udgør DKK 985,9 mio. mod DKK 1.000,4 mio. pr. 31. januar 2015. FORVENTNINGER TIL 2015/16 OG 2016/17 Med baggrund i de vedtagne tiltag ændres de hidtidige forventninger til resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, for 2015/16 med DKK -140 mio. fra DKK i niveauet DKK 40 mio. til nu i niveauet DKK -100 mio. I denne resultatforventning indgår: Nedskrivninger på grunde i Polen med DKK 45,3 mio. Nedskrivninger på grunde i Tjekkiet med DKK 35,0 mio. Nedskrivning af goodwill med DKK 33,3 mio. Periodeforskydninger på DKK 19,2 mio. af de budgetterede indtægter fra regnskabsåret 2015/16 til nu 2016/17. Der er realiseret et resultat af de hidtidige afviklingsaktiviteter for perioden 1.-3. kvartal 2015/16 på DKK -84,8 mio. før skat hvor nedskrivninger på de omtalte DKK 78,0 mio. er indeholdt, og hvorefter rapporteringen på disse aktiviteter ophører. Udviklingen i salgspriser pr. m² fremgår nedenfor. PLN/m 2 7.500 7.000 6.500 6.000 Dec. '13 Jan. '14 Feb. '14 Mar. '14 Apr. '14 Maj '14 Jun. '14 Jul. '14 Aug. '14 Sep. '14 Okt. '14 Nov. '14 Dec. '14 Jan. '15 Feb. '15 Mar. '15 Apr. '15 Maj '15 Jun. '15 Jul. '15 Aug. '15 Sep. '15 Okt. '15 Nov. '15 Dec. 15 (indtil nu) Derfor påbegyndes forhåndssalget af etape tre så igangsætning af dette byggeri kan ske i foråret 2016. Med en byggeperiode på 24 måneder forventes lejlighederne at være klar til aflevering i foråret 2018. Den sidste etape forventes igangsat i umiddelbar forlængelse heraf. Med en byggeperiode på ca. 18 måneder vurderes det at det fulde projekt kan være afsluttet inden udgangen af 2019. Projektet omprojekteres så det indeholder mindre lejligheder i overensstemmelse med den nuværende efterspørgsel i markedet. Det betyder at grunden ikke kan udnyttes fuldt ud, og denne arealændring medfører en budgetforringelse. Herudover er salgspriserne pr. m² i det nuværende marked lavere end de estimerede salgspriser i det tidligere budget. Resultatforventningerne vil fremover blive baseret på det samlede koncernresultat før skat. Der forventes for regnskabsåret 2015/16 et samlet koncernresultat i niveauet DKK -190 mio. før skat. Koncernens resultater påvirkes af timingen af gennemførte projektsalg og -overdragelser, og med de kendte aktiviteter for 2016/17 forventes for 2016/17 et resultat på DKK 10-30 mio. før skat. Grunden er derfor nedskrevet med DKK 37,8 mio. Grunden til brug for etape tre og fire er før den foretagne nedskrivning bogført til DKK 226,9 mio. og efter nedskrivningen til DKK 189,1 mio. en nedskrivning på knap 17 %. Nedskrivningen svarer til knap 10 % af den budgetterede salgssum på de to etaper. Grundværdien forventes at være realiseret gennem udvikling inden udgangen af 2019. Koncernens samlede grundbeholdning vil herefter være nedbragt med 33 % fra DKK 570 mio. til DKK 381 mio. Der henvises til side 11 for nærmere omtale af grundbeholdningen i koncernen. Resultatændringen kan nærmere forklares som følger: Nedskrivninger af grunde i Polen, DKK -45,3 mio. Ledelsen har besluttet at igangsætte den tredje ud af i alt fire etaper af boligprojektet i Bielany i Warszawa. Salget af anden etape af boligprojektet er forløbet positivt. Der er aktuelt solgt 78 % af lejlighederne, og det forventes at de resterende lejligheder vil blive solgt hen over den tilbageværende byggeperiode. Herudover er en anden af de polske grunde nedskrevet med DKK 7,5 mio. idet en andel af grunden søges solgt til en investor med henblik på nedbringelse af grundbeholdningen frem for en mere langsigtet projektudvikling. Nedskrivninger af grunde i Tjekkiet, DKK -35,0 mio. Som omtalt foran søges koncernens tjekkiske aktiviteter solgt. Afviklingen kan ske som salg af enkeltaktiver, herunder grundsalg frem for projektgennemførelse. Afviklingen er forbundet med usikkerhed, og der er ud fra en konkret vurdering af de enkelte grunde nedskrevet i alt DKK 35,0 mio. til imødegåelse af denne usikkerhed. 8/27 TK DEVELOPMENT A/S DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 Ledelsesberetning

RESULTATER 1.-3. KVARTAL 2015/16 OG FORVENTNINGER Nedskrivning af goodwill, DKK -33,3 mio. Den i koncernbalancen tidligere indregnede goodwill på DKK 33,3 mio. vedrørte koncernens aktiviteter i Polen og Tjekkiet. Som en konsekvens af ledelsens beslutning om salg af de tjekkiske aktiviteter og en forventet lav indtjening i de polske aktiviteter de nærmeste år er goodwill nedskrevet med DKK 33,3 mio. til DKK 0. Periodeforskydninger, DKK -19,2 mio. Periodeforskydninger på DKK -19,2 mio. vedrører værdiregulering af investeringsejendomme under opførelse i joint ventures hvor den udskudte værdiregulering forventes indhentet over den resterende projektperiode, og to udskudte salg der begge forventes realiseret i 2016/17. De forventninger der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet Risikoforhold i koncernens årsrapport, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje som omtalt under Forretningsmæssige risici og Risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen. MARKEDSFORHOLD Ledelsens overordnede vurdering af markedsforholdene for ejendomsbranchen er uændret i forhold til koncernens senest offentliggjorte vurdering. For nærmere beskrivelse heraf henvises til TK Developments delårsrapport for første halvår 2015/16. BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb indtrådt væsentlige begivenheder der kan påvirke selskabets finansielle stilling ud over hvad der er nævnt i ledelsesberetningen. TRANSAKTIONER MED NÆRTSTÅENDE PARTER TK Development har i tredje kvartal 2015/16 solgt en ejendom til et privat ejendomsselskab hvori et af TK Developments bestyrelsesmedlemmer er deltager. Salget er foretaget som et led i koncernens normale drift. Nærtstående parters forholdsmæssige andel af salgssummen udgør DKK 8,1 mio. For øvrige transaktioner med nærtstående parter henvises til note 9. RISIKOFORHOLD De væsentligste risikoforhold for koncernen er beskrevet i årsrapporten for. FINANSIELLE FORHOLD TK Development har efter regnskabsperiodens udløb indgået aftale med PKA om en 5-årig refinansiering af Sillebroen, Frederikssund, med DKK 500 mio. TK Development har herefter ingen væsentlige projektkreditter med aftalt forfald i indeværende regnskabsår. TK Development har en overordnet aftale med sin hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet der sædvanligvis genforhandles årligt, er i tredje kvartal 2015/16 forlænget frem til 30. september 2017. Divisionsdirektør i Polen frikendt Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i 2006 sigtet og efterfølgende tiltalt for uregelmæssigheder i forbindelse med opnåelse af myndighedstilladelser til et polsk shoppingcenterprojekt. Sagen har pågået over længere tid, og koncernens divisionsdirektør blev i maj 2015 frikendt ved første instans. Anklagemyndigheden har valgt at anke sagen til næste instans. I et af koncernens delejede selskaber i Polen arbejdes der med en omlægning af lejerstrukturen i selskabets shoppingcenter med henblik på at opnå en mere optimal lejersammensætning og et mere optimalt kundeflow. Det har betydet en midlertidig nedgang i udlejningsgrad og nettoleje, og der forhandles som tidligere oplyst om en løsning med den kreditgivende bank. Ledelsesberetning DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 TK DEVELOPMENT A/S 9/27

SEGMENTRESULTATER BALANCESTRUKTUR PR. 31.10.15 (DKK MIO.) Balance 31.10.15 Development Aktiver Asset management RESULTAT Q1-Q3 2015/16 (DKK MIO.) Resultat Q1-Q3 2015/16 Development Asset management Afviklingsaktiviteter Ikke fordelt Omsætning 274,5 230,9 41,7 1,9 - Bruttoresultat -85,6-38,0 34,1-81,7 - Omkostninger, ekskl. afskrivninger 60,3 - - 2,2 58,1 Resultat af primær drift -179,6-38,0 34,1-83,9-91,8 Indtægter af kapitalandele i joint ventures* ) 29,3 27,1 2,1-0,1 Finansiering, netto -31,2 2,0-28,9-0,9-3,4 Resultat før skat** ) -180,7-8,1 7,3-84,8-95,1 Skat af periodens resultat 31,4 Periodens resultat -212,1 *) Indtægter af kapitalandele i joint ventures er i henhold til IFRS opgjort efter skat. For at få den rigtige segmentfordeling og et brugbart resultat før skat i forhold til koncernens resultatforventninger til 2015/16 som er opgjort før skat, er skatten af resultatet af joint ventures medtaget i kolonnen Ikke fordelt. **) Resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, på DKK -96,0 mio. er opgjort som resultat før skat på DKK -180,7 mio. korrigeret for underskud af afviklingsaktiviteter på DKK 84,8 mio. og skat af resultatet af joint ventures på DKK -0,1 mio. Afviklingsaktiviteter *) Ikke fordelt Investeringsejendomme 53,3-53,3 - - Kapitalandele i joint ventures 258,2 106,7 151,5 - - Tilgodehavender, langfristede 200,5 94,6 105,9 - - Øvrige langfristede aktiver 104,4 2,5 14,4-87,5 Igangværende og færdige projekter 1.977,7 725,9 1.251,8 - - Tilgodehavender, kortfristede 113,3 93,4 19,9 - - Likvider, deponeringskonti, m.v. 103,8 84,9 14,7-4,2 Aktiver 2.811,2 1.108,0 1.611,5-91,7 Passiver Egenkapital 1.301,1 656,2 582,0-62,9 Kreditinstitutter 1.271,7 275,0 996,7 - - Gældsforpligtelser i øvrigt 238,4 176,8 32,8-28,8 Passiver 2.811,2 1.108,0 1.611,5-91,7 Soliditet 46,3 % 59,2 % 36,1 % - 68,6 % *) Rapportering på afviklingsaktiviteter er ophørt med virkning fra 31. oktober 2015. Grunde og projekter i de lande hvori koncernen på sigt ikke ønsker at være aktiv, indgår nu i rapporteringen under asset management. DEVELOPMENT Koncernens primære forretningsområde er udvikling af fast ejendom, benævnt development. Det strategiske fokus for koncernen er fremadrettet development i Danmark, Sverige og Polen. Development Lande: DKK mio. Danmark, Sverige, Polen og indtil 31.10.15 også Tjekkiet 2015/16 Omsætning 230,9 100,7 Bruttoresultat -38,0 34,2 Resultat af joint ventures 27,1 1,5 Resultat før skat -8,1 32,2 31.10.15 31.1.15 Balancesum (ekskl. Tjekkiet) 1.108,0 1.077,3 Resultat før skat udgør DKK -8,1 mio. mod DKK 32,2 mio. for samme periode året før. I resultatet indgår bl.a. avancer fra salg af projekter, honorarindtægter, drift af færdigopførte ejendomme der ikke er klassificeret som asset management, og nedskrivninger af projekter og grunde med i alt DKK 80,3 mio., jf. omtale foran. Afleverede projekter Der er i de første ni måneder af 2015/16 bl.a. afleveret følgende projekter: Boliger, Smallegade, Frederiksberg, Danmark TK Development har i et joint venture med bl.a. en entreprenør udviklet ca. 1.500 m² ungdomsboliger på Frederiksberg. Boligerne var klar til indflytning i december 2014. I første kvartal 2015/16 solgte TK Development med avance sin ejerandel af joint venturet til en af de øvrige ejere. Retailpark, Marsvej, Randers, Danmark På Marsvej i Randers har koncernen udviklet et projekt på ca. 10/27 TK DEVELOPMENT A/S DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 Ledelsesberetning

SEGMENTRESULTATER 3.700 m² butikker. Første etape på ca. 1.550 m² er udlejet til jem & fix og Petworld. Anden etape på ca. 2.150 m² er udlejet til Harald Nyborg. Petworld-delen er overdraget til en privat investor i første kvartal 2015/16. Salgssummen svarer til bogført værdi. I tredje kvartal 2015/16 er byggeriet af anden etape afsluttet og projektet afleveret til køberne. Dette salg har positiv resultateffekt i tredje kvartal 2015/16. Samlet set er TK Development involveret i igangværende byggerier på mere end 80.000 m² hvoraf 15.000 m² er igangsat i tredje kvartal 2015/16, og der er god fremdrift på en række af de øvrige projekter i porteføljen. Udviklingen i koncernens projektportefølje, inklusive projekter i joint ventures, kan skitseres således: Alfa Laval, Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark TK Development har via et joint venture med Frederikshavn Maritime Erhvervspark overdraget et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg, udviklet til den internationale Alfa Laval-koncern, til PensionDanmark som har købt projektet for en samlet pris på DKK 126,1 mio. Byggeriet blev afsluttet i april 2015, og det færdige projekt blev som planlagt overdraget til investor i juni 2015. Indtjeningen fra salget er indregnet i andet kvartal 2015/16. Amerika Plads, felt A, København, Danmark Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling som ejes ligeligt af Udviklingsselskabet By & Havn I/S og TK Development, har i juni 2015 overdraget byggefelt A på ca. 13.000 m² til A.P. Møller - Mærsk A/S. Salgsprisen udgør DKK 97,5 mio., og avancen fra salget er dermed indregnet i andet kvartal 2015/16. Strædet, Køge, Danmark Som et led i det samlede projekt Strædet har TK Development som aftalt overdraget knap 9.000 m² byggeretter til Køge Kommune til brug for opførelse af bl.a. rådhus og genoptræningscenter. Avancen fra salget er indregnet i tredje kvartal 2015/16. Herudover er der realiseret enkelte mindre grundsalg og opnået honorarindtægter på enkelte projekter. DKK mio. 31.1.13 31.1.14 31.1.15 31.10.15 Solgte Færdigopførte 15 2 0 0 Under opførelse 17 10 94 189 Ikke påbegyndte 6 0 44 0 Total 38 12 138 189 Øvrige Færdigopførte 38 6 49 31 Under opførelse 198 206 183 72 Ikke påbegyndte 901 887 739 452 Total 1.137 1.099 971 555 Projektportefølje, netto 1.175 1.111 1.109 744 Forward funding 370 59 5 66 Projektportefølje, brutto 1.545 1.170 1.114 810 Forward funding i % af bogført værdi af solgte projekter, brutto 90,7 % 83,1 % 3,5 % 25,9 % Som tidligere oplyst har ledelsen fortsat kraftig fokus på at nedbringe den samlede grundbeholdning i koncernen væsentligt, enten ved salg af grunde eller ved igangsætning af projekter. Udviklingen i grundbeholdningen over de seneste år fremgår nedenfor. Grundbeholdning Projektporteføljen Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. oktober 2015 30.000 m² solgte projekter og 256.000 m² øvrige projekter, i alt 286.000 m² mod 351.000 m² pr. 31. januar 2015. Udviklingspotentialet er faldet med netto 65.000 m², bl.a. som følge af omklassifikation af Amerika Plads, p-kælder, København, og Galeria Nowy Rynek, Jelenia Góra, Polen, til asset management og aflevering af projekter til investorer. 1.200 1.000 800 600 400 200 0 31.1.13 Development 31.1.14 31.1.15 31.10.15 Grunde i asset management Geografisk segmentering af udviklingspotentialet i projektporteføljen (m²): Danmark Grundbeholdningen vil ved igangsætning af de sidste to etaper af boligprojektet i Bielany, Warszawa, blive nedbragt med yderligere DKK 189 mio. til DKK 381 mio. Polen Sverige Ledelsesberetning DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 TK DEVELOPMENT A/S 11/27

SEGMENTRESULTATER Projektoverblik Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projektporteføljen inden for development. Oversigten indeholder projekter i såvel 100-%-ejede selskaber som i joint ventures. Projekt By Land Segment TKD s ejerandel af areal (m²) TKD s ejerandel Byggestart/forventet byggestart Åbning/forventet åbning Færdigopførte Ahlgade Holbæk DK Mix 1.200 100 % Oktober 2013 Oktober 2014 Under opførelse Strædet Køge DK Mix 25.300 100 % Marts 2015 Forår 2017 BROEN, shoppingcenter Esbjerg DK Butik 10.430 35 % Maj 2015 Forår 2017 Amerika Plads, felt C København DK Mix 3.125 25 % September 2015 Forår 2017 Residential Park, Bielany, etape 2 Warszawa PL Boliger/service 14.850 100 % Juni 2014 Forår 2016 Ikke påbegyndte Vasevej Birkerød DK Boliger 1.900 100 % - - Aarhus Syd, etape 2 Aarhus DK Butik 2.800 100 % 2016 2017 Ejby Industrivej København DK Kontor 12.900 100 % - - Østre Havn/Stuhrs Brygge Aalborg DK Mix 33.000 1) 50 % Løbende Løbende Handelskvarteret Kulan Gøteborg SE Mix 55.000 100 % 2017 2019 Retailpark, Söderhamn Söderhamn SE Butik 10.000 100 % 2016 2017 Residential Park, Bielany, etape 3 Warszawa PL Boliger/service 15.650 100 % Forår 2016 Forår 2018 Residential Park, Bielany, etape 4 Warszawa PL Boliger/service 13.650 100 % Forår 2018 Efterår 2019 Bytom Retail Park Bytom PL Butik 21.400 100 % Løbende Løbende Development, totalt areal ca. 221.000 1) Avanceandel på udvikling udgør 70 %. Væsentlige projekter under opførelse Udvikling af centrum, Strædet, Køge, Danmark Projektet omfatter ca. 34.300 m², ekskl. parkering, og opføres i umiddelbar tilknytning til Køge Station og butiksområdet i bymidten. Det samlede projekt der opføres i etaper, omfatter et retailprojekt på ca. 19.000 m², knap 9.000 m² offentlige funktioner, herunder rådhus og genoptræningscenter, og ca. 6.300 m² boliger. Hertil kommer ca. 13.000 m² parkering. Retailprojektet på ca. 19.000 m² vil bestå af ca. 11.700 m² butikker, ca. 2.900 m² kontorer/fitness og ca. 4.400 m² service/ restauranter og biograf og er sammen med de ca. 13.000 m² parkering betinget solgt til finske Citycon. Salget til Citycon forventes at få en væsentlig positiv resultateffekt i regnskabsåret 2017/18 i forbindelse med aflevering af det færdige byggeri til investor. Salgsprisen forventes at udgøre i niveauet DKK 560 mio. og er baseret på et afkast på 6,25 %. Byggeretterne til rådhus og genoptræningscenter er solgt til Køge Kommune. Der opleves god interesse fra lejere for retailprojektet. En række lejekontrakter med ankerlejere er på plads, bl.a. Irma, Fakta og en lejekontrakt med Nordisk Film Biografer om etablering af en biograf med seks sale. Aktuel udlejningsgrad for det samlede retailprojekt udgør 75 % (Q2 2015/16: 59 %). Byggeriet af første etape er påbegyndt i marts 2015, og byggeriet af de øvrige etaper igangsættes løbende. BROEN, shoppingcenter, Esbjerg, Danmark I Esbjerg opfører TK Development et nyt shoppingcenter, BRO- EN, på ca. 29.800 m² ved Esbjerg Station. Centret forventes at bestå af ca. 70 butikker. Koncernen har oplevet stor interesse fra lejerne og har indgået lejekontrakter på ca. 65 % af arealet (Q2 2015/16: mere end 60 %). Ankerlejerne er bl.a. Kvickly, H&M, Bahne, Fona, Imerco, Sportmaster og Gina Tricot. TK Development opnåede i maj 2015 CSM-godkendelse af projektet, og første spadestik blev taget ultimo maj 2015. Byggeriet forløber planmæssigt, og centret forventes færdigopført i foråret 2017. 65 % af projektet blev i maj 2015 solgt til CapMan Real Estate der deltager i færdigudviklingen af projektet. Salget gav her og nu ingen resultateffekt for koncernen. Indtjeningen på projektet relaterer sig til indtjeningspotentialet på den resterende 35-% ejerandel og løbende fee-indtjening for udlejning og ud- 12/27 TK DEVELOPMENT A/S DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 Ledelsesberetning

SEGMENTRESULTATER vikling. Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen I Warszawa udvikler TK Development et boligprojekt på ca. 52.000 m². Første etape på 7.850 m² er færdigopført og solgt til private brugere. De resterende ca. 44.150 m² planlægges opført i tre etaper. Projektets anden etape består af 297 boligenheder og servicearealer. 78 % af enhederne (Q2 2015/16: 67 %) er forhåndssolgt til salgspriser i overensstemmelse med det budgetterede. Byggeriet forløber planmæssigt, og lejlighederne forventes afleveret til køberne i foråret 2016. Det estimerede regnskabsmæssige resultat på projektet i forbindelse med aflevering til køberne er som forventet. Boligerne sælges som ejerlejligheder til private brugere. Som omtalt foran er det besluttet at påbegynde forhåndssalg af tredje etape så igangsætning af byggeriet af denne etape kan ske i foråret 2016. Amerika Plads, felt C, København, Danmark Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes ligeligt af Udviklingsselskabet By & Havn I/S og TK Development, udvikler i et 50/50-ejet joint venture med AP Pension et projekt på Amerika Plads. Projektet omfatter ca. 12.000 m² boliger og ca. 500 m² publikumsorienteret erhverv i stueplan. Der opføres ca. 120 kvalitetslejligheder med henblik på salg til private købere. Byggeriet er påbegyndt i september 2015. Forhåndssalg af lejlighederne påbegyndes primo 2016. Den forventede avance ved projektets udvikling, opførelse og salg vil blive indregnet på tidspunktet for lejlighedernes overdragelse til de respektive købere, forventeligt fra foråret 2017. ASSET MANAGEMENT Koncernens asset management-aktiviteter omfatter drift af koncernens færdigopførte ejendomme samt grunde og udviklingsprojekter på de markeder hvorpå koncernen ikke på sigt ønsker at være aktiv. Asset management Lande: DKK mio. Danmark, Sverige, Polen, Tjekkiet og fra 31.10.15 også Tyskland, Finland, Baltikum og Rusland 2015/16 Omsætning 41,7 52,0 Bruttoresultat 34,1 39,6 Resultat af joint ventures 2,1 32,0 Resultat før skat 7,3 40,5 31.10.15 31.1.15 Balancesum 1.611,5 1.595,0 Ansatte på centrene 13 13 Resultat før skat udgør DKK 7,3 mio. i de første ni måneder af 2015/16 mod DKK 40,5 mio. for tilsvarende periode året før. Bruttoresultatet er faldet bl.a. som følge af øget tomgang og ydede lejerabatter i enkelte af centrene. Samtidig er resultat af joint ventures faldet, dels da første halvår indeholder avancen fra salget af Fashion Arena Outlet Center, og dels da den løbende drift er faldet som en naturlig konsekvens af effektuerede salg af to tjekkiske projekter, Fashion Arena Outlet Center og Futurum Hradec Králové, i regnskabsåret. Residential Park, Bielany, etape 2, Warszawa, Polen - forventet færdiggørelse i foråret 2016 Ledelsesberetning DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 TK DEVELOPMENT A/S 13/27

SEGMENTRESULTATER Koncernens færdigopførte ejendomme i forretningsområdet asset management omfatter pr. 31. oktober 2015 følgende: Projekt Land Type TKD s ejerandel Projektareal m² Aktuel udlejningsgrad Projekter i joint ventures Investeringsejendomme Galeria Tarnovia, Tarnów Polen Shoppingcenter 30 % 16.500 79 % Galeria Nowy Rynek, Jelenia Góra Polen Shoppingcenter 30 % 24.400 95 % Øvrige færdigopførte projekter Ringsted Outlet Danmark Outletcenter 50 % 13.200 84 % Amerika Plads, p-kælder Danmark P-kælder 50 % 32.000 n/a Projekter i 100-%-ejede selskaber Investeringsejendomme Tysk investeringsejendom Tyskland Mix 100 % 14.000 50 % Øvrige færdigopførte projekter Sillebroen, Frederikssund Danmark Shoppingcenter 100 % *) 26.400 95 % Galeria Sandecja, Nowy Sącz Polen Shoppingcenter 100 % 17.300 97 % Most Retail Park Tjekkiet Retailpark 100 % 6.400 69 % Aabenraa Danmark Retailpark 100 % 4.200 71 % Brønderslev Danmark Butiksejendom 100 % 1.200 100 % I alt 155.600 *) inklusive aftalt 4-sals biograf til Nordisk Film på ca. 1.400 m 2 Den samlede portefølje af færdigopførte ejendomme under asset management, inklusive ejendomme i joint ventures, udgør pr. 31. oktober 2015 DKK 1.568,9 mio. mod DKK 1.256,1 mio. pr. 31. januar 2015. Stigningen vedrører bl.a. Amerika Plads, p-kælder, København, idet dette projekt i andet kvartal 2015/16 er omklassificeret fra forretningsområdet development til asset management, Galeria Nowy Rynek, Jelenia Góra, Polen, der efter shoppingcentrets åbning i tredje kvartal 2015/16 også er omklassificeret fra development til asset management, og endelig koncernens tyske investeringsejendom der med virkning fra 31. oktober 2015 er overført fra afviklingsaktiviteter til asset management. Den del af Amerika Plads, p-kælder, som TK Development ejer ligeligt sammen med Udviklingsselskabet By & Havn I/S, er færdigopført, men udnyttes aktuelt ikke fuldt ud. P-kælderens belægning og drift vil blive optimeret ved udvikling af projekter på de to resterende byggefelter A og C. P-kælderen forventes først solgt efter færdiggørelsen af disse to projekter. Ledelsen valgte derfor i andet kvartal 2015/16 at omklassificere projektet fra development til asset management. svært. Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 6,2 % (Q2 2015/16: 6,2 %). Den aktuelle udlejning er fortsat påvirket af tomgang, korterevarende rabataftaler med lejere og forbedringstiltag som endnu ikke har materialiseret sig. GALERIA NOWY RYNEK, SHOPPINGCENTER, JELENIA GÓRA, POLEN Åbning Oktober 2015 Udlejningsareal 24.400 m², heraf ca. 2.400 m² supermarked Udlejningsgrad 95 % (Q2 2015/16: 93 %) I Jelenia Góra har TK Development udviklet og opført et shoppingcenter på ca. 24.400 m 2. Projektet er gennemført i et joint venture med Heitman, og koncernens ejerandel udgør 30 %. Projektet omfatter en ca. 2.400 m 2 dagligvareenhed og ca. 22.000 m 2 butikker, restauranter og serviceenheder. Centret åbnede som planlagt i oktober 2015. TK Development har modtaget honorarindtægter fra det fællesejede selskab for udvikling, udlejning og byggestyring af projektet. Den årlige nettoleje på den samlede portefølje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 4,3 %* ) (Q2 2015/16: 4,1 %) og dækker over en stor spredning i afkastet på de enkelte centre hvor især de lokale lejere generelt har det * ) Før præferenceafkast til joint venture-partner vedrørende polske projekter. 14/27 TK DEVELOPMENT A/S DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 Ledelsesberetning

SEGMENTRESULTATER RINGSTED OUTLET, DANMARK SILLEBROEN, SHOPPINGCENTER, FREDERIKSSUND, DANMARK Åbning Marts 2008 Udlejningsareal 13.200 m² Udlejningsgrad 84 % (Q2 2015/16: 80 %) Kundetal 2014 1,3 mio. Åbning Marts 2010 Udlejningsareal *) 26.400 m², heraf ca. 5.000 m² dagligvareenheder Udlejningsgrad 95 % (Q2 2015/16: 91 %) Kundetal 2014 3,1 mio. *) inklusive aftalt 4-sals biograf til Nordisk Film på ca. 1.400 m 2 Ringsted Outlet der er udviklet i et 50/50-ejet joint venture med Miller Developments, har over de seneste år vist en fin fremgang med pæn vækst i både omsætning og antal besøgende. I 2014 lykkedes det at øge udlejningsgraden betydeligt. Ligeledes er flere nye lejere kommet til i 2015, bl.a. har OBH Nordica, Peak Performance og The Body Shop åbnet butikker i centret. Udlejningsgraden udgør nu 84 % af arealet. Der er herudover indgået aftale med Hugo Boss om en længerevarende lejekontrakt og samtidig en udvidelse af lejemålet. Udvidelsen kræver en mindre tilbygning, og byggeriet heraf er igangsat. Der er fortsat god interesse fra nye, potentielle lejere, og den positive udvikling for centret forventes at fortsætte de kommende år. Indkørings- og modningsfasen siden åbningen har taget længere tid end forventet og flere, særligt lokale, lejere har haft det svært. Udlejningsgraden har siden centrets åbning ligget omkring 90-92 %, men er efter indgåelse af lejekontrakter med bl.a. Imerco, Normal og Søstrene Grene forøget til 95 %. TK Development indgik tidligere på året en aftale med Nordisk Film Biografer om etablering af en ca. 1.400 m 2 biograf i Sillebroen. Ledelsen ser dette som et vigtigt tiltag til at øge kundeflowet og styrke omsætningen i det øvrige center. Udbygning af centret til brug for biografen er i gang. Biografen forventes at åbne i efteråret 2016. 130 120 110 100 90 80 70 Omsætning, ÅTD 2013 2014 2015 (2013=indeks 100) Kundetal, ÅTD 130 120 110 100 90 80 70 Omsætning, ÅTD 2013 2014 2015 (2013=indeks 100) Kundetal, ÅTD Strædet, Køge, Danmark - forventet aflevering til investor i foråret 2017 Ledelsesberetning DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 TK DEVELOPMENT A/S 15/27

SEGMENTRESULTATER GALERIA TARNOVIA, SHOPPINGCENTER, TARNÓW, POLEN GALERIA SANDECJA, SHOPPINGCENTER, NOWY SĄCZ, POLEN Åbning November 2009 Udlejningsareal 16.500 m², heraf ca. 2.000 m² supermarked Udlejningsgrad 79 % (Q2 2015/16: 76 %) Kundetal 2014 1,9 mio. Åbning Oktober 2009 Udlejningsareal 17.300 m², heraf ca. 5.000 m² hypermarked Udlejningsgrad 97 % (Q2 2015/16: 99 %) Kundetal 2014 2,2 mio. Udlejningsgraden udgør 79 %. Det generelle billede er at kædebutikkerne klarer sig tilfredsstillende og at de lokale lejere har det svært. Ledelsen har fokus på at sikre en højere udlejningsgrad og udskifte svage lejere med stærkere lejere for derved at øge både antal besøgende og omsætningen i centret til gavn for lejerne. Lejeniveauet er generelt under pres. Der arbejdes med en omlægning af lejerstrukturen i centret, herunder etablering af en biograf. Der er indgået lejekontrakt med biografen der forventes at åbne i efteråret 2016. 130 120 110 100 90 80 70 Omsætning, ÅTD 2013 2014 2015 (2013=indeks 100) Kundetal, ÅTD Driften af Galeria Sandecja er påvirket af et konkurrerende center som åbnede i byen i efteråret 2013. Ændringen i konkurrencesituationen har medført at lejeniveauet er under pres. Der arbejdes med en langsigtet plan for centret så der inden for en kortere årrække igen kan opnås en tilfredsstillende kundetilstrømning og omsætning i centret. I første omgang har fokus været at skabe et stærkt lejermix i stueplan. Stueplan er nu fuldt udlejet, og der arbejdes med udskiftning af enkelte svage lejere. Herudover arbejdes der med en relancering af førstesalen med discountbutikker med henblik på at sikre et bedre kundeflow. En del af førstesalen er udlejet til dette formål. Der er senest indgået lejekontrakt med en sportskæde til et større areal på førstesalen, og butikken er åbnet i december 2015. 130 120 110 100 90 80 70 Omsætning, ÅTD 2013 2014 2015 (2013=indeks 100) Kundetal, ÅTD 16/27 TK DEVELOPMENT A/S DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 Ledelsesberetning

SEGMENTRESULTATER AFVIKLINGSAKTIVITETER Afviklingsaktiviteter Lande: DKK mio. Tyskland, Finland, Litauen, Letland og Rusland 2015/16 Omsætning 1,9 85,6 Bruttoresultat -81,7-38,8 Resultat før skat -84,8-47,7 TK Development har modtaget tilbud på en af sine tyske grunde og har valgt at acceptere dette. Grunden er i tredje kvartal 2015/16 nedskrevet til den accepterede pris. Salget forventes effektueret i foråret 2016. Resultat før skat af afviklingsaktiviteter udgør DKK -84,8 mio. mod DKK -47,7 mio. i de første ni måneder af. I resultatet indgår nedskrivninger af projekter med DKK 81 mio. Ledelsen har løbende markeret en større risiko knyttet til timing og forløb for afvikling af disse aktiviteter, og der er ud fra en konkret vurdering af de enkelte aktiver nedskrevet i alt DKK 81,0 mio. til afdækning af disse særlige risici. Af nedskrivningen udgør DKK 25 mio. en negativ værdiregulering af den tyske investeringsejendom. Afviklingsaktiviteterne der omfatter følgende: Finland: en mindre grund Baltikum: et retailprojekt og to grunde Tyskland: en investeringsejendom og to mindre grunde Rusland: et mindre projekt til udlejning ophører som rapporteringssegment med virkning fra 31. oktober 2015 og indgår herefter under asset management. Balancen for afviklingsaktiviteterne udgør pr. 31. oktober 2015 DKK 165,8 mio. før omfordeling. Koncernens grund i Finland er efter regnskabsperiodens udløb solgt til bogført værdi og overdraget til en privat investor. Bortset fra enkelte garantier i forbindelse med tidligere solgte projekter har koncernen nu ingen aktiviteter i Finland. I Vilnius, Litauen, opfører TK Development anden etape (ca. 3.800 m²) af en retailpark på i alt 11.300 m². Anden etape er fuldt udlejet. Byggeriet er påbegyndt i foråret 2015, forløber planmæssigt og overdrages til køber, BPT Baltic Opportunity Fund, i takt med færdiggørelse. TK Development har besluttet at udvikle og gennemføre en tredje etape bestående af yderligere ca. 850 m² retail og ca. 3.700 m² kontorer. Denne tredje og sidste etape er efter regnskabsperiodens udløb betinget solgt til BPT Baltic Opportunity Fund der også er køber af de to første etaper af projektet. Ledelsesberetning DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 TK DEVELOPMENT A/S 17/27

LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. februar 2015 31. oktober 2015 for TK Development A/S. Delårsrapporten, der ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er endvidere vores opfattelse at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultater og for koncernens finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer som koncernen står overfor. Det er vores opfattelse at delårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. oktober 2015 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. februar 2015 31. oktober 2015. Aalborg, 17. december 2015 DIREKTIONEN Frede Clausen Administrerende direktør Robert Andersen Direktør BESTYRELSEN Niels Roth Bestyrelsesformand Peter Thorsen Næstformand Arne Gerlyng-Hansen Kim Mikkelsen Morten E. Astrup Henrik Heideby 18/27 TK DEVELOPMENT A/S DELÅRSRAPPORT 1.-3. KVARTAL 2015/16 Ledelsespåtegning