A / B G u d e n å Ordinært repræsentantskabsmøde Torsdag den 20. marts 2014 Bestyrelsens beretning.
Beretning til Repræsentantskabsmødet 20. marts 2014. Denne gang starter vi et helt andet sted, end vi gjorde sidst. De fleste af jer var også med sidste år, hvor der opstod en utilsigtet debat om beretningen. Ikke om indholdet, men om begrebet Beretning. Vi har IKKE udsendt og har heller ingen planer om det en skriftlig beretning. Vi gjorde det engang i forrige århundrede med det resultat, at repræsentantskabet sad med fingeren i beretningen og bagefter sagde: Du læste ikke det, der stod skrevet! Forsøget blev aldrig gentaget. Der har efterfølgende KUN været mundtlige beretninger. Til gengæld har nogle få medlemmer grundet dybere interesse i teksten fået lov at se den mundtlige beretning i forvejen, så man kunne forberede evt. spørgsmål og kommentarer til mødet. Denne venlige gestus har fungeret udmærket indtil sidste år, hvor der gik lidt panik i det. Derfor har ingen i år set beretningen i forvejen, ligesom der heller ikke fremover vil ligge kopier fremme til afhentning. Ligesom den vil kunne ses på vor hjemmeside. To emner, som gav anledning til både debat og afstemning sidste år var spørgsmålene om fusion mellem de fire fra Fælleskontoret, og om udmeldelse af RandersBolig. Debatten blev så ophedet, at kun en enkelt stemme i afstemningen skilte vandene. Heldigvis blev afstemningen en forkastelse af forslaget. Lad os derfor tage en debat her i stedet for at lukke øjnene for kendsgerninger og kolde facts. En fusion mellem de fire organisationer, som tidligere var administreret af Fælleskontoret vil være en god ting. Det vil være en fordel for alle parter, fordi vi vil stå stærkere i forhold til omgivelserne, end vi gør ved at blive hver for sig. Debatten har kørt, og stemningen har været der for år tilbage i Fælleskontorets bestyrelse. Dengang skete det, at man pludselig måtte skifte formand i AB Andelsbo, og det gjorde man også ved næste repræsentantskabsmøde i Vorup Boligforening. Derfor blev snakken sat på vågeblus i en periode. Efter oprettelsen af RandersBolig havde vi igen startet debatten, og vi har også haft et fælles møde herom, hvor der egentlig ikke var saglige argumenter imod en fusion. Så skete der som bekendt det, at lavinen omkring Randersegnens Boligforening begyndte at rulle, og den fik jo også sine følgevirkninger ind i RandersBolig s ledergruppe. Selvom vi fire i bestyrelsen for Fælleskontoret er enige om, at vi skal fusioneres, er der altså nogle repræsentantskaber, som skal sige ja, og det er nok ikke tiden endnu. Debatten har været så intens, at formand Allan Rasmussen fra AB Andelsbo kun genopstillede som formand, hvis han fik mandat til at arbejde for en fusion. Det fik han. En af parthaverne i RandersBolig ynder at udsprede urigtige udsagn omkring administration og økonomi i RandersBolig. Det har selvfølgelig en negativ virkning på de af vore beboere, som læser avisernes læserbreve. Desuden har journalister umådelig svært at holde tingene adskilt. Ikke mindst fordi navnene minder meget om hinanden. Lad os bare indrømme, at skriverier og kommende retssager omkring Randersegnens Boligforening er en gevaldig klods om benet for os, som gerne vil videre. Udskrevet 20-03-2014 Side 2
Lad os lige benytte lejligheden til her at slå fast, at genopretningen af RandersBolig s økonomi er ved at bære frugt, takket være en stærk ledelse fra DAB. Årets regnskab kommer ud med et overskud på op imod tre millioner Kroner. Næste år vil man kunne påbegynde tilbagebetalingen af de driftslån, som alle parter har givet RandersBolig som såkaldt tålmodig lånekapital. Men lad os så lige se på, hvad det egentlig var, vi skulle stemme om på sidste møde. Der var to elementer i spil: 1. Udmeldelse af RandersBolig. 2. Fusion mellem de fire i Fælleskontoret. Desværre var de to elementer blandet sammen i beslutningsforslaget, og som man sikkert husker, var resultatet af afstemningen så skarp, at en enkelt stemme kunne have ændret det fra nej til ja. Der var så meget forvirring, at nogle bagefter ikke var klar over, om de havde stemt for eller imod fusion. Udmeldelse af RandersBolig var ikke, og er stadig ikke et forsvarligt økonomisk alternativ. Dels er der aftalemæssige bindinger omkring opsigelse af samarbejde, og dels er der det faktum, at vi ikke selv har en administration til at tage over, for Fælleskontoret eksisterer ikke længere som administration. Der er ingen lokaler og intet personale. Det er udelukkende et interessefællesskab omkring medlemskabet af RandersBolig, da der i dettes stiftelsesdokument var indbygget en klausul om, at man skulle have en vis størrelse for at blive administreret der, og det opfylder ingen af os alene. Derfor eksisterer der en skyggebestyrelse, som snarere har karakter af et samarbejdsudvalg bestående af de fire organisationers formænd. I øvrigt er administrationsbidraget til RandersBolig lavere, end det ville have været, hvis Fælleskontoret var fortsat som vor administration, så ad den vej er det billigere at blive. Derfor er en udmeldelse slet ikke realistisk. For at gennemføre en fusion er rækkefølgen her, at der først skal være en bestyrelse, der som udgangspunkt er enige om målet, eller af deres repræsentantskab er blevet pålagt at blive det. Dernæst skal man have et repræsentantskab, som også er enige om samme mål. Det kan I så stemme om under dagsordenens pkt. 4, Indkomne forslag. Der skal ikke herske tvivl om, at en fusion vil være en fordel for os alle fire, uanset vi igen skal være os selv, eller vi skal fortsætte i RandersBolig. Vi skal bare overbevise de tre andre organisationer om, at det er det bedste for os alle. Det har i det sidste år eller to været et fremherskende punkt Fælleskontorets bestyrelsesmøder, hvordan vi skal få sat gang i fusionsforhandlingerne. Nu kan I så starte med at give os mandat til at undersøge mulighederne. Vi her i forsamlingen er missionærerne. Vi skal overbevise vore beboere om, at det er løsningen, uanset hvad de kommende retssager omkring Randersegnens Boligforening vil bringe for RandersBolig. Der var i A/B Gudenå s bestyrelse sidste år et knebent flertal for fusionen, og der er lige nu et ligeledes knebent flertal derfor. Lad os benytte det! Udskrevet 20-03-2014 Side 3
Hele konstruktionen i Randersbolig skal på repræsentantskabsmødet i juni ændres, og nye vedtægter skal godkendes. Vedtægter som er tilpasset de faktiske forhold, og på sigt kan de fire organisationer være selvstændige medlemmer. Der er både politik og jura i den proces, så den vil vi ikke gå dybere ind i nu. Lovgivningen indførte for et par år siden såkaldte styringsdialogmøder mellem boligorganisationerne og de respektive tilsynskommuner. Vi har derfor ligesom forrige år igen i 2013 været indkaldt til et sådant møde 22. oktober, hvor vi kunne konstatere, at der var taget hånd om de problemer, som den lange rapport kommunen havde fået udarbejdet af Århus Kommune, tidligere havde afdækket. Selv forvaltningsrevision er blevet iværksat og indkørt i processerne. Objektivt set arbejder A/B Gudenå fornuftigt. Problemerne med de manglende henlæggelser i afdelingerne er der budgetmæssigt taget hånd om, og I, der har været i Budgetcaféen den 20. februar er orienteret herom. Dispositionsfonden er også på vej mod normal størrelse, men som også nævnt sidste år tager ting altså en vis tid, når de er budgetafhængige. Politisk afsnit fra Lone! Er det foreninger eller forretninger vi driver? Det kan være vanskeligt at skelne imellem efterhånden. Rent juridisk kan vi sidestilles med en forretning, selvom vi reelt er konstrueret som en forening. De gode gamle dage, hvor man i kolonihaveforeningen, drak en kold øl og blev enige om højden på hækken, og hvem der lige havde tid til at lappe hullet ude i vejen og hvor flagstangen skulle stå, er uigenkaldeligt forbi. Næsten dagligt bliver beboerne, bestyrelsen og administrationen, mødt af direktiver, forskrifter og nye love, der skal følges. De sidste nye tiltag fra Borgen drejer sig om, ommærkning af boliger, nye lånetyper til opførelse af almene boliger, grøn byfornyelse, nye definitioner af "ghetto"-områder, energi-mærkning, og der kunne nævnes mange, mange flere tiltag. En ting kan vi være sikre på. Alle tiltag bliver sikkert lavet med gode intentioner. Virkeligheden viser sig dog oftest som en anden, med fordyrende og besværlige arbejdsgange, som det tager tid at indarbejde, og 'ups bedst som de er lært, finder de dygtige politikere da bare på noget nyt. En anden politisk betragtning, er den forskel, der gøres på lejere og ejere, det er som om lejerne altid kommer sidst. Eksempler på dette: - Skat s fejl i ejendomsvurderingerne. - Den frie tilslutning til fælles antenneanlæg. - Håndværker-fradraget. Oveni er der kommunens krav og forventninger til os. En almen boligorganisation som A/B Gudenå, bærer et stort socialt ansvar, alligevel mener kommunen, at vi skal påtage os, nogle af deres pligter. Det kan være, at huse meget psykisk syge, utilpassede unge mennesker, ældre med pasningsbehov, personer af anden etnisk ophav. Dette gør vi naturligvis med glæde, for den almene sektor er stedet, hvor der skal være plads til alle. Der, hvor kæden hopper af, er, når vi ikke kan få hjælp og bistand fra kommunens side, når der opstår problemer, med netop alle disse blandede sociale problematikker. Selv politiet er begyndt at have forventninger om, at vi selv kan løse evt. kriminalitet i vore afdelinger. Forslag om oprettelse af vagtværn bestående af beboere, oprydning efter hærværk af beboere, anmeldelse af naboer osv. Enkelte boligforeninger er begyndt, med disse tiltag, fordi de føler sig svigtet af politiet. Udskrevet 20-03-2014 Side 4
Denne politiske del af beretningen har prøvet at beskrive nogle af de udfordringer, vi har, og som vi kan forvente i fremtiden. Vigtigheden for fremtiden må dog være, at vi skal stå sammen, og udøve pres på politikerne og myndighederne via vor brancheorganisation BL. Ligeså vigtigt er det, at vi står fast på retten til beboerdemokrati, og at de enkelte afdelinger bevarer deres små oaser. En sidste "lille" sag der lige må nævnes. Randersegnens Boligforening, vi kunne næsten ikke få armene ned, da det første slag blev vundet over Østjysk Bank. Østjysk Bank har dog anket sagen, og alle, der har fulgt denne sag, må blot vente på den videre udvikling. En ting er sikkert, vi kommer til at høre om dette emne igen og igen. Skal vi finde noget positivt i det, må det være, at så længe sagen kører ved domstolene, vil RandersBolig stadig få administrationsbidrag fra alle de berørte boligafdelinger. Også de, som ligger i andre kommuner. Sidste år omtalte vi lidt fra afdelingerne, men denne gang er alle de ordinære afdelingsmøder henlagt til sidste halvdel af april. Også for vore 6 afdelinger i Langå, Stevnstrup og Laurbjerg. Et af de punkter, vi nævnte, var afstemningen om nye vinduer og døre i afdeling 15. Sagsbehandlingen har været længe undervejs, ikke mindst i kommunen. Ingen i administrationen kunne forventes at have mistanke om, at der i en eller anden sagsmappe lå et stykke papir, som var et pantebrev fra afdelingens opførelse i 1985. Det blev først opdaget, da de nye lån skulle tinglyses, og så gik der en hulens tid med at vente på, at det nu kunne lovformelig aflyses. Til gengæld skulle der så ikke være mere til hinder for at vinduerne kunne bestilles hos leverandøren. Så kan vi kun håbe på, at priserne stadig holder. Til gengæld har vi haft møder med Vejdirektoratet omkring etablering af en støjskærm ud mod motorvejen ved afdeling 15. Alle lodsejerne langs motorvejen har sagt ja, og støjskærmen bliver nu etableret af Vejdirektoratet uden udgift for afdelingen. Det er noget bedre end sidste gang. Da var det udvalgsformand Mogens Nyholm, som ville have, at afdelingen selv skulle betale for en støjskærm. I afdeling 2 har udenoms arealerne undergået en gevaldig forandring efter at det nye kloaksystem med vandseparering er blevet taget i brug. Nu kan det grønne område leve op til Arbejdstilsynets krav om tilgængelighed for ejendomsfunktionærer. Det bliver spændende at se den nye beplantning blomstre til foråret. Generelt skulle alle afdelinger for 3 år siden på et ekstraordinært afdelingsmøde vælge fremtidig leverandør af TV signaler. Det er, eller rettere var, planen at kontrakterne skal fornyes hvert andet, eller hvert tredje år, så valgene fremover kan foregå på de ordinære afdelingsmøder. Det bliver først næste år, man igen skal vælge. Konkurrencen har givet YouSee blod på tanden, idet man har indført flere valgmuligheder for internetaftaler. Nu kan man selv skifte up- og download hastigheden efter behov. Desuden er der nu kommet mulighed for mobiltelefoni indbygget i abonnementet. Det ville også være rart, om de af jer, som nu har fået Fibernet, også vil delagtiggøre resten af repræsentantskabet i jeres erfaringer med Verdo sammenlignet med YouSee. Så afdeling 8, 12 og 18, fortæl, fortæl.... Udskrevet 20-03-2014 Side 5
Ungdomsboligerne i Langå er nu blevet et projekt, som skal omdanne de to huse med hver fire boliger á 25 kvm. til hver to 2.rums boliger á 50 kvm. med direkte udgang til stor terrasse i niveau som er både kørestols- og rollatorvenlige. Vi er spændte på at se resultatet. Har vi glemt noget? Det har vi sikkert, men vi har forhåbentlig fået det vigtigste med for denne gang. En opfordring på falderebet. Snak sammen afdelingsbestyrelserne indbyrdes. Der burde være muligheder for sammenlægning af afdelinger. Vi har nævnt det før, men det blev overskygget af andre ting. Tak til alle involverede blandt RandersBolig s personale, for velvillig bistand og tålmodighed. Tak til personale udlånt fra DAB, for deres yderst engagerede indsats i genopretningen. Og tak til Jer, repræsentantskabet, fordi I gav jer tid til at komme her i aften. En stor tak også til organisationsbestyrelsen for godt samarbejde og gode debatter i det forgangne år. At vi ikke altid har været enige på møderne, er heldigvis ikke ensbetydende med, at vi har været uvenner, når vi er gået hjem. Det er livet trods alt for kort til! KNUD SPANGSØ KURT TIMMERMANN PEDERSEN LILLIAN STRANGHOLT Formand Næstformand LARS KØLLER KARLSON LARS BALLE CHRISTENSEN LONE JAKOBSEN INGRID BIRKESKOV Udskrevet 20-03-2014 Side 6