Sammen om energi-modernisering Gå sammen i grundejerforeningen om projekter, der gør jeres boliger mere energieffektive, forbedrer komforten og øger værdien. Furesø Kommune og Go Energi gør det nemmere at gøre din bolig energieffektiv
Sammen om energimodernisering! I Furesø Kommune finder vi løsninger sammen. Det gælder også på området med energibesparelser. Vi ved, at mange boligejere er interesserede i at vide, hvordan deres boliger kan blive mere energieffektive. Det har vi taget til os, og vores vision er, at det skal være nemt og overskueligt for boligejere, at gå sammen i grundejerforeningerne og skabe mere energieffektive og fremtidssikrede boliger. Derfor søsætter vi nu i samarbejde med Go Energi Sammen om energimodernisering, som du kan læse mere om i denne brochure. Jeg håber, at mange medlemmer i grundejerforeningerne i Furesø Kommune, vil gå sammen om energimodernisering, sådan at vi fremover kan glæde os over, at vi er en kommune med et stort antal energieffektive og - moderne boliger, og at vi i fællesskab medvirker til at løfte klimaudfordringen. Med venlig hilsen Ole Bondo Christensen Borgmester 2
Indhold: Når flere går sammen om energimodernisering Side: 4 Professionelle rådgivere sikrer kvaliteten Side: 5 Sådan kommer I i gang trin for trin Side: 6 Sådan kommer I videre Side: 10 De juridiske dokumenter Side: 11 Case: Energiforbedringer, der virker Side: 12 3
Når flere går sammen om energimodernisering Der er mange gode grunde til at tænke på energieffektivisering, der giver besparelser her og nu, men det øger samtidig boligens komfortzone og klimaet bliver forbedret. Kan effektiviseringen kombineres med anden vedligeholdelse, om- og tilbygning, øger det glæden ved boligen endnu mere, samtidig med at et godt energimærke øger boligens værdi og gør den mere attraktiv, hvis den skal sælges. Men det kan være svært at vide præcis, hvad der vil have den største effekt, hvad der er muligt: Kan det f.eks. betale sig, at installere solceller på taget, efterisolere loftet og udskifte ruderne? Hvad betyder det for indeklimaet at få automatisk ventilation med varmegenvinding? Skal den gamle hulmursiso lering erstattes af nyt højisolerende isoleringsmateriale? Hvilken varmeforsyning er mest omkostningseffektiv? Hvad betyder det for bygningens udtryk og arkitektur? Og hvordan finder man tid i en travl hverdag til at styre et bygge projekt med alt, hvad det indebærer af valg af løsninger, koordinering af håndværkere, tilbudslister, tilsyn med byggeriet og meget mere? En samlet pakke til jer i grundejerforeningen Nu er der en plan for, hvordan du og andre boligejere i din grundejerforening kan gå sammen om at gennemføre energi-moderniseringer i jeres huse. Vi kalder projektet Sammen om energi-modernisering. Projektet handler kort fortalt om, at vi sammen med Go Energi har lavet en samlet energimoderniserings-pakke til jer, som sikrer, at I sparer tid og ressourcer, samtidig med at I får bedst mulig sikkerhed for høj kvalitet i de konkrete arbejder, I måtte vælge at gennemføre i jeres bolig. Fordele ved at gå sammen Når en sammenslutning af grundejere vælger at gennemføre energimodernisering, vil I få en række konkrete forslag til energimoderniseringsløsninger, og I kan hver især vælge dem, der passer jeres økonomi. Når I har valgt løsninger, finansieringen er på plads, og aftalen er underskrevet, kan I læne jer tilbage og overlade styringen til holdet af professionelle byggesagkyndige. De styrer og koordinerer hele projektet fra start til slut, og de sikrer, at håndværkerne efter endt modernisering efterlader et helt færdigt byggeri til jer. Til tiden og uden ubehagelige overraskelser undervejs. Det vil sige at alt bliver ordnet, lige fra opmåling, energiberegninger og arbejdstegninger, over byggeriet, til fjernelse af affald og rengøring I skal ikke gøre andet end at glæde jer, til forbedringerne er gennemført. Sammen om Energi-modernisering sikrer en god proces De konkrete fordele er: Økonomien. Jo flere boligejere, der går sammen, jo flere er man om at dele udgiften til rådgivning og byggestyring, og jo mere effektivt og tidsbesparende kan håndværkerne gennemføre arbejdet: Fordi der laves en samlet plan for et større antal relativt ens huse i et koncentreret område, kan alle faggrupper (tømrer, murer, maler, blikkenslager, elektriker mv.) tilrettelægge og gennemføre deres del af arbejdet effektivt og uden tidsspilde. Fordi I kan forvente mængderabatter på bygningskomponenter og håndværkerregninger. Kvaliteten i arbejdet er i top. Arbejdet kan systematiseres, fordi boligerne i en grundejerforening ofte ligner hinanden, så der udføres mange ensartede opgaver, og man arbejder efter best practice. Nemt og overskueligt. Når man samler opgaven i en samlet entreprise, er hver enkelt boligejer fri for selv at styre byggeriet, og planlægningen bliver mere effektiv. 4
Professionelle rådgivere sikrer kvaliteten De professionelle rådgivere er en vigtig del af Sammen om energimodernisering. Det er dem, der i samarbejde med sammenslutningen af grundejere udpeger de moderniseringer, som vil være de mest hensigtsmæssige for netop jeres boliger - med henblik på skabe energieffektive, moderne hjem. Det er også dem, der helt konkret udformer entreprisen, vælger håndværkerne og har ansvar for byggeriet hele vejen fra A til Å. Kort sagt: Rådgiverne er garanter for, at energimoderniseringen bliver en god proces og giver et godt resultat. Bygherrerådgiveren Bygherrerådgiveren har stor erfaring med projektledelse i byggebranchen. Det er typisk bygningskonstruktører, rådgivende ingeniører og arkitekter. Bygherrerådgiveren vælges ud fra kompetence, referencer og pris. Bygherrerådgiveren antages af jer grundejere med afsæt i Sammen om energimodernisering. Først forventningsafstemmer I med hinanden, i hvilket omfang I ønsker at få energimoderniseret. Ud fra en helhedsbetragtning, laver bygherrerådgiver et konkret idéoplæg til jer, med beskrivelse af de løsninger, der vil være optimale for jeres boliger, og i hvilken rækkefølge de med fordel bør prioriteres. Prioriteringen skal sikre de økonomiske, energimæssige og udførelsesmæssige fordele og at de bedste løsninger vælges. Når det er på plads, skriver bygherrerådgiveren et detaljeret udbudsmateriale, som bliver anvendt til at indhente tilbud fra en række totalrådgivere. Endelig forhandler bygherrerådgiveren aftalen på plads med den totalrådgiver, I vælger. Totalrådgiveren Totalrådgivere er bygningsingeniører, -konstruktører eller arkitekter, sandsynligvis fra en lokal tegnestue. De har stor erfaring med at gennemføre byggesager, og de konkretiserer jeres ønsker til energimoderniseringen. De skønner, hvad de forskellige løsninger vil koste, og hvad det konkrete energisparepotentiale er og samler dem i et katalog. Med jeres accept videreudvikler totalrådgiveren jeres endelige ønsker valgt fra kataloget og udbyder dem i hovedentreprise. Han tager sig også af kontakten til kommunen, hvis det er nødvendigt. Totalrådgiveren fører tilsyn med hovedentreprenørens og håndværkernes arbejde, så I kan være sikre på, at I får den aftalte kvalitet til tiden. Hovedentreprenøren Hovedentreprenøren kan være et firma i byggebranchen, f.eks. et lokalt, større tømrer-, elinstallatør-, murerfirma eller et konsortie af firmaer, eller et af de større regionale eller landsdækkende entreprenørfirmaer. Entreprenøren planlægger, tilrettelægger og styrer alle forhold på byggepladsen, og gennemfører de arbejder, total rådgiveren har projekteret, og som hver enkelt grundejer har valgt. 5
Sådan kommer I i gang trin for trin Sådan gennemfører I Sammen om energimodernisering trin for trin Jo flere grundejere, der slutter sig sammen om at få energimoderniseret deres bolig, des større bliver de økonomiske fordele. Udgifterne til bygherrerådgiver og totalrådgiver er en ydelse, som grundejerne er fælles om. Men ellers er der ingen solidarisk hæftelse, Hver enkelt grundejer vælger og betaler for de energimoderniseringsønsker de har valgt, ud fra det katalog, som totalrådgiveren har lavet. Som grundejer forpligter man sig kun for et trin ad gangen i processen. Her er hele forløbet skitseret, sammen med et overblik over de juridiske dokumenter, der skal anvendes, og hvad grundejerens opgaver er gennem forløbet. Dag 1 Grundejerforeningens formand eller lokale ildsjæle modtager denne brochure eller henter materialet om Sammen om energi-modernisering på kommunens hjemmeside og sender materiale ud til alle foreningens medlemmer. Tal med dine naboer om energimodernisering og om hvordan I med fordel kan bruge hinanden til at gøre det nemt og enkelt at energimodernisere. Drøft også hvilke visioner og drømme, I hver især har for jeres bolig. Som grundejere holder I et møde, hvor I drøfter, om I vil gå sammen om energimoderisering. Hvis I vil gå videre, skal I udpege nogen, f.eks. grundejerforeningens bestyrelse, til at indhente tilbud om bygherrerådgivning. Giv dine naboer et uforpligtende tilsagn om at være med i energimoderniseringsprojektet. Sammen vurderer I de indkommende tilbud og vælger en bygherrerådgiver. Grundejerforeningen indgår en uforpligtende rammeaftale med bygherrerådgiveren. Udfyld og underskriv aftalesedlen (Se punkt 2 under juridiske dokumenter). Med den indgår du forpligtende tilsagn om at være med. Dermed har du en aftale med bygherrerådgiveren. 6
Bygherrerådgiveren udvikler ideer til energimoderniseringer, der passer til jeres ejendomme. Bygherrerådgiveren afstemmer jeres forventninger. Bygherrerådgiveren indhenter tilbud fra totalrådgivere. Den totalrådgiver, som bliver valgt, skal stå for det konkrete, byggetekniske projekt. Find hvis muligt Udbudsbrev dit energimærke, tegninger tilbudsliste og dokumentati- sendes og onsmateriale til over 5-7 bygherre- huset, samt tilstandsrapporter. rådgivere Efter bygherrerådgiverens anbefaling indgår du aftale med totalrådgiver. Har du behov for at søge finansiering, er det nu, du bør mødes med din bankrådgiver. Der skal endnu ikke underskrives lånepapirer, men det er en god idé at få et forhåndstilsagn. Kontakt din bankrådgiver og aftal et møde, hvor I kan drøfte de mulige økonomiske rammer for energimodernisering, Forbered, efter aftale med din bank, hvilken relevant information om boligen, energiforbrug og privatbudget, de har behov for se for at kunne give tilsagn om finansiering. Totalrådgiveren videreudvikler ideerne til et katalog med konkrete beskrivelser, og budgetterer disse. Kun de løsninger, du beslutter dig fo, bliver detaljeret til et endeligt byggeprojekt til dig, og totalrådgiveren indhenter priser fra hovedentreprenører. Diskutér dine ønsker om energimodernisering med totalrådgiveren og afklar, hvor meget du er villig til at betale. Totalrådgiveren indhenter tilbud, og du ved nu, hvad de enkelte ting vil koste. 7
Dag x Mange energimoderniseringer vil betyde, at dine udgifter til energi falder. Det betyder, at du fra dag ét har mulighed for at få et større rådighedsbeløb. Investeringen i energimoderniseringer kan måske opleves stor, men besparelsen på energiforbruget - afhængigt af sammensætningen af løsninger og boligens energimæssige tilstand - kan reelt resultere i, at du netto får et større rådighedsbeløb. I stedet for at betale for et unødigt stort varmetab, betaler du i stedet afdrag på et evt. lån. Samtidig høster du alle øvrige fordele ved energimoderniseringen. Totalrådgiveren foreslår en hovedentreprenør, som du indgår en aftale med. Håndværkere udfører de tiltag, du har ønsket på din bolig. Totalrådgiveren fører tilsyn, mens arbejdet står på, og sørger for, at tidsplanen holder. Gør plads til håndværkerne - og læn dig så ellers bare tilbage i stolen Når arbejdet er udført, afleverer hovedentreprenøren det færdige byggeri. Dvs. affald bliver fjernet, og der bliver gjort rent. Du betaler først håndværkerne, når din totalrådgiver har sagt, at tingene er færdige og udført i aftalt kvalitet og tid. Med oversigten over de enkelte tiltag for energimodernisering og deres priser kan du nu lave en konkret aftale om lån og finansiering med din bank. 8
9
Sådan kommer I videre Når alle grundejere i foreningen har modtaget brochuren Sammen om energi-modernisering, bør Grundejerforeningens bestyrelse indkalde til et møde, hvor man drøfter sagen. Hvis du som grundejer er interesseret i projektet, men ikke indkaldes til møde, kan du evt. selv kontakte din grundejerforenings formand. Har du og din husstand allerede nu taget beslutning om, at I ønsker at deltage i projektet, kan I kontakte grundejerforeningens formand. 10
De juridiske dokumenter 1. Udbudsmateriale Bygherrerådgivning Furesø Kommune & Go Energi har samlet et standardiseret udbudsmateriale til grundejerforeningen. Med dette materiale beder du om et tilbud til det arbejde, der skal udføres. Materialet består af en grundig ydelsesbeskrivelse, så du ved, hvad du får. Endvidere ligger der en standardiseret rammeaftale og en tilbudsliste, som bygherrerådgiveren skal udfylde. På den måde kan du sammenligne de indkommende tilbud på samme grundlag. En følgeskrivelse har vi også udarbejdet, så det bliver nemt at sende udbuddet ud. 2. Aftale om Bygherrerådgivning Grundejerforeningen indgår en rammeaftale uden forpligtelse for mængde eller betaling. På den måde sikrer I jer som fællesskab en pris for rådgivningen, der betales i lige dele af alle grundejerne, der er med i fælleskabet. Grundejerforeningen skal ikke håndtere pengene. Selve aftalen er en enkel aftaleseddel, som grundejerne hver især indgår med bygherrerådgiveren. Dermed betaler hver grundejer direkte til bygherrerådgiveren. 3. Aftale om Totalrådgivning Hver grundejer indgår en aftale med totalrådgiveren og afregner direkte med totalrådgiveren. Totalrådgiveren er forpligtet til at styre økonomi og tid og skal høre grundejerne, om de vil stoppe projektet eller fortsætte og i givet fald - i hvilken retning. På den måde er du sikker på, at totalrådgiveren ikke udvikler løsninger, du ikke har behov for. 4. Hovedentreprisekontrakt Hver grundejer indgår en aftale med hovedentreprenøren. Med aftalen skal hovedentreprenøren stille garantier og sikkerhed. Dermed er du sikret, at arbejdet bliver færdigt og udført i aftalt kvalitet. De juridiske standard dokumenter kan rekvireres elektronisk via kommunens hjemmeside 11
Energiforbedringer der VIRKER Thomas Baarup og Susanne Krøgh Rasmussen ville gerne ud af byen Væk fra lejligheden på Østerbro, så de kunne boltre sig med deres snart to-årige datter Ida Elisabeth og hunden Emil. Derfor købte de en villa på Skodsborgvej nær ved Holte og flyttede ind i december 2011. Desværre var huset ikke lige så sundt, som det var charmerende. Der var simpelthen pivkoldt ovenpå, og i gangen var der er ingen radiator, så den blev noget, man skulle forcere. Hvis jeg gik rundt nedenunder i T-shirt, tog jeg mere tøj på for at komme igennem gangen, fortæller Thomas Baarup, 42, der arbejder som analytiker for teleselskabet 3. Kulden kunne mærkes af hele familien og skar nærmest en etage af huset. FØR EFTER isolering En energivejleder opdagede, at første sal var uden isolering. Nu har skunk og skråvægge fået 200-250 mm ekstra isolering, så villaen fra 1927 næsten lever op til nutidens krav. Det kan betale sig at være gøre det ordentligt, når alligevel er i gang, og isoleringen har gjort det langt mere behageligt at være ovenpå i huset. Kolde mure og skimmelsvamp Familien fik en energivejleder til at gennemgå huset for at finde ud af, hvad der kunne gøres. En hel del, viste det sig. Vi vidste på forhånd, at huset var energimærke G det dårligste. Men energivejlederen fandt ud af, at der næsten ikke var isoleret på førstesalen overhovedet. Så var det pludselig ikke så mærkeligt, at man kunne mærke kuldestrålingen fra væggene, ligegyldigt hvor man var, siger Thomas Baarup. Med kolde vægge følger kondens, skimmelsvamp og en tårnhøj varmeregning, og pludselig lignede første sal i drømmeboligen lidt af et mareridt. Men energivejlederen udarbejdede en liste over energiforbedringer, og så valgte familien at tage tyren ved hornene. Det viste sig at være en god forretning. 12
Flere penge mellem hænderne Thomas Baarup og Susanne Krøgh Rasmussen valgte at gennemføre næsten alle de forbedringer, der blev foreslået otte i alt. Det mest krævende var at efterisolere hele første sal. Væggene blev åbnet, skimmelsvampen fjernet, og der blev lagt 250 mm ny højeffektiv isolering ind. De åbne vægge gjorde det nemt at installere solvarme og effektiv ventilation til huset ved samme lejlighed. Forbedringerne kunne mærkes med det samme, fortæller Thomas Baarup. Pludselig kunne jeg gå rundt ovenpå i T-shirt og underbukser uden varmen tændt. Det er, som om huset har fået en god, varm overfrakke på, siger Susanne Krøgh Rasmussen. Så energiforbedringerne var som at få et større hus. I hvert fald et større brugbart hus. Men faktisk var det udsigten til en årlig varmeregning på omkring 30.000 kroner, der satte projektet i gang. Der var ingen tvivl den skulle bare ned, siger Thomas Baarup og glæder sig over resultatet. Vi kommer kun til at betale det halve, og måske endnu mindre. Prisen på omkring 250.000 kroner i alt tjener sig hjem i energibesparelser i løbet af 12-14 år. Men familien får flere penge mellem hænderne fra dag ét. Vi sparer flere penge på energi, end vi skal betale af på lånet. Så det er en virkelig god investering: Vi får et langt bedre hus og tjener samtidig penge på det, siger Thomas Baarup. Vi sparer flere penge på energi, end vi skal betale af på lånet. Så det er en virkelig god investering Råd til andre: Bare gør det Med forbedringerne gennemført er det nemmere at nyde drømmehuset. Det er bare et rart hus at komme hjem til, siger Susanne Krøgh Rasmussen. Hun råder andre boligejere til at komme i gang med forbedringer, hvis huset trænger. Thomas Baarup tilføjer: Det er forholdsvis simpelt at gøre noget ved, hvis man får hjælp fra nogen, der tænker på tværs af de enkelte håndværksfag f.eks. en energivejleder. Vi er virkelig glade for, at vi fik det gjort. Både at vi gjorde det hurtigt, da vi flyttede ind, og at vi gjorde det ordentligt. Nu har jeg ikke længere nogen nagende tvivl om, hvor godt huset er. Vi kan bare nyde at være i det, siger han. Forbedringerne kwh Ton CO2 Kr Skunk isoleret (1.sal) 1850 0,4 1450 Skråvægge isoleret (1. sal) 1800 0,4 1400 Solvarme til varmt vand installeret 2350 0,5 1850 Ventilationsanlæg med varmegenvinding 4700 1,0 3700 etableret Gammel gaskedel udskiftet til 5300 1,1 4200 kondenserende kedel Varmerør, ventiler mv. isoleret 2000 0,4 1600 Varmeanlæg med termostater indreguleret 2200 0,5 1750 Nye lavenergiruder og ny balkondør på 1. sal 2000 0,4 1600 * Når flere energiløsninger realiseres på samme bygning, kan der være en indbyrdes afhængighed. Derfor kan den samlede besparelse ikke beregnes ved simpel sammentælling af besparelserne for de enkelte energiløsninger. Kilde: Teknologisk Institut. 13
Folderen er udarbejdet af Furesø Kommune og Go Energi i samarbejde med de rådgivende ingeniører Alectia og dialogbureauet RelationshusetGekko. Furesø Kommune Rådhustorvet 2 3520 Farum Tlf.: 7235 4000 Fax.: 7235 4010 E-mail: furesoe@furesoe.dk