N O R D I C O M 2002
2
INDHOLD SIDE Hoved- og nøgletal 2002 koncern 5 Ledelsens årsberetning for Nordicom koncernen 2002 6-11 Nordicom Ejendomme 12-15 Nordicom Bolig 16-21 Nordicom Finans 22-23 Nordicom Trevi 23 Nordicom Detail 24-25 Selskabsoplysninger 26 Ledelsespåtegning 27 Koncernens hoved- og nøgletal 28-29 Revisionspåtegning 30 Anvendt regnskabspraksis 31-32 Resultatopgørelse - koncernen 33-35 Resultatopgørelse - moderselskabet 36-38 Noter til årsrapporten 39-49 Noter hvortil der ikke henføres i årsrapporten 50-53 Bestyrelsens og direktionens ledelseserhverv i danske aktie- og anpartsselskaber 54 INDHOLD 3
4 NORDICOM A/S RESUME Nordicom A/S har i 2002 haft et godt år, hvor selskabet blandt andet har realiseret den højeste omsætning, og det bedste resultat før værdireguleringer, i selskabets historie. Det regnskabsmæssige resultat før skat udgør 82,3 mio. kr., hvilket er en fremgang på 6,8 mio. kr. (9%) i forhold til 2001. Det er et tilfredsstillende resultat, som opfylder de tidligere meddelte forventninger til året. Fremgangen kan i det væsentligste henføres til et højere aktivitetsniveau og indtjening indenfor forretningsområdet Nordicom Bolig. Forrentningen af koncernens egenkapital før skat i 2002 udgør 15,6 %, hvilket tilsvarer forrentningen i 2001. I slutningen af 2002 annoncerede Nordicom en ændret aktionærpolitik til udbyttebetalinger, der fremover ville udgøre ca. 50% af selskabets overskud efter skat, og fortsat opkøb af egne aktier. På selskabets generalforsamling den 24. april 2003 vil bestyrelsen i overensstemmelse hermed foreslå et udbytte på 9,27 kroner pr. aktie, svarende til et direkte afkast på 6,2%. Nordicoms aktier, som primo 2002 var noteret til kurs 147, er i årets løb steget 3 kurspoint til en ultimo kurs på 150. Børsværdien ultimo 2002 udgør herefter 469,2 mio. kr. svarende til en stigning i 2002 på 9,5 mio. kr. Nordicoms beholdning af egne aktier, som ultimo 2001 nominelt udgjorde 3,1 mio. kr., er i årets løb øget til 10,6 mio. kr., svarende til 3,4 % af selskabets aktiekapital. Nordicom s tidligere oplyste forventning om et resultat før skat i niveau 90-110 mio. kr. for regnskabsåret 2003 fastholdes. Den forventede fremgang er begrundet i en generel fortsat positiv udvikling i koncernens aktiviteter. WWW.NORDICOM.DK Vi har netop lanceret Nordicoms nye website en informationsbase og et arbejdsværktøj som indeholder en lang række nye faciliteter. Bl.a. udviklingen i nøgletal, aktiekurs og eksterne analyser. Her holdes al information løbende ajour f.eks. omkring IR politik og Corporate Governance.
NORDICOM A/S, HOVED OG NØGLETAL 2002-1998 NORDICOM KONCERNEN PR. 31/12-2002 2002 2001 2000 1999 1998 OMSÆTNING, I ALT 405,7 326,5 402,6 116,2 120,0 DRIFTSOMKOSTNINGER, I ALT -247,2-200,9-281,5-44,5-48,6 BRUTTORESULTAT 158,5 125,7 121,1 71,8 71,4 Urealiseret værdiregulering af ejendomme 22,3 40,1 33,8 8,7 15,8 RESULTAT FØR KAPACITETSOMKOSTNINGER OG FINANSIELLE POSTER 180,8 165,8 155,0 80,5 87,2 Kapacitetsomkostninger -34,3-25,2-19,5-14,9-11,3 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER 146,5 140,7 135,4 65,7 75,9 Finansieringsomkostninger -64,3-65,2-45,2-24,7-34,9 Ekstraordinære poster 0,0 0,0 0,0-0,6-1,7 NORDICOM KONCERNEN, I ALT FØR SKAT 82,3 75,4 90,2 40,4 39,3 Skat af årets resultat -24,2-23,6-27,0-10,7-6,7 NORDICOM KONCERNEN, I ALT EFTER SKAT 58,1 51,9 63,2 29,7 32,6 BALANCE PR. 31/12-2002 2002 2001 2000 1999 1998 AKTIVER Materielle anlægsaktiver 1.682,3 1.399,4 1.248,6 1.068,4 1.053,0 Finansielle anlægsaktiver 174,5 140,7 65,7 32,4 29,8 Tilgodehavender og andet 230,3 120,8 356,9 63,9 56,0 AKTIVER, I ALT 2.087,1 1.660,9 1.671,2 1.164,7 1.138,8 PASSIVER Egenkapital 546,3 507,2 460,8 455,8 449,8 Langfristet gæld 1.264,0 981,4 853,2 661,7 643,8 Kortfristet gæld 276,8 172,2 357,2 47,2 45,2 PASSIVER, I ALT 2.087,1 1.660,9 1.671,2 1.164,7 1.138,8 NØGLETAL FOR NORDICOM KONCERNEN 2002 2001 2000 1999 1998 Selskabskapital 312.785 312.785 312.785 312.785 347.540 Forrentning af egenkapital, før skat 15,6 15,6 19,9 9,1 10,7 Forrentning af egenkapital, efter skat 11,0 10,7 13,8 6,6 8,6 Soliditetsgrad % 26 31 28 38 39 Bruttomargin i % 39 39 30 62 60 Børskurs, ultimo 150 147 116 101 78 Aktiekursstigning i kurspoints 3 31 15 23-5 Indre værdi pr. aktie, ultimo 175 162 147 142 128 Resultat pr. aktie efter skat 19 17 20 9 11 Udbytte pr. aktie (kr.) 9 6 0 0 0 Direkte afkast Nordicoms aktier 6,2 4,1 0,0 0,0 0,0 Kurs/ indre værdi, ultimo 0,9 0,9 0,8 0,7 0,6 Price Earning 8 9 6 11 7 Cashflow pr. aktie -1,1 35,9 25,3 6,0 1,7 Antal medarbejdere 54 34 28 16 15 NORDICOM 2002 5
6 LEDELSENS ÅRSBERETNING FOR NORDICOM KONCERNEN 2002 N O R D I C O M N O R D I C O M N O R D I C O M E J E N D O M B O L I G F I N A N S T R E V I D E T A I L N O R D I C O M N O R D I C O M N O R D I C O M De opnåede resultater i 2002 underbygger selskabets strategi om at sprede aktiviteterne på flere forretningsområder. Samtidig er koncernens position blevet styrket inden for alle de igangværende områder, og det driftsmæssige grundlag for fremtiden har både perspektiv og potentiale. Spredningen inden for de fem forretningsområder giver større sikkerhed i driften, og de indbyggede synergier styrker de samlede indtjeningsmuligheder. Hver division opererer inden for sit eget forretningsområde, hvor det er målet at opbygge en stærk og synlig markedsposition, og generere en høj selvstændig værdi. På koncernniveau udgør årets omsætning 405,7 mio. kr., hvilket er en fremgang på 79,1 mio. kr. (24,2%) i forhold til 2001. Driftsomkostningerne, som udgør 247,2 mio. kr., er øget med 46,3 mio. kr. (23,1%), og dermed udgør bruttoresultat 158,5 mio. kr., hvilket er en tilfredsstillende fremgang på 32,8 mio. kr. (26,1%) i forhold til 2001. Fremgangen i omsætning og bruttoresultat skyldes primært et øget aktivitetsniveau i Nordicom Bolig, som er et resultat af Nordicoms strategi om at sprede koncernens aktiviteter, men også ejendomsdivisionen har haft pæn fremgang.
(mio. kr.) 2002 2001 2000 Ejendom 256,3 279,9 290,6 Bolig 115,9 24,3 99,3 Finans 11,3 6,4 2,8 Trevi Detail 22,1 16,0 9,9 OMSÆTNING I ALT 405,7 326,5 402,6 Nordicom Ejendom har i 2002 stået for 63,2% af koncernens samlede omsætning, hvor andelen i 2001 og 2002 var hhv. 85,7% og 72,2%. Ejendomsdivisionens faldende andel er et resultat af koncernens spredningsstrategi, som i 2003 forventes at medføre et yderligere fald i ejendomsdivisionens omsætningsandel. Omsætningen i Nordicom Ejendom var i 2002 fordelt med 105,0 mio. kr. i lejeindtægter fra divisionens udlejningsvirksomhed, og 151,3 mio. kr. i salg af ejendomme. Ved salg af nybyggede boliger har Nordicom Bolig stået for 28,6% af koncernens omsætning, mens renteindtægter fra pantebrevene i Nordicom Finans har bidraget med 2,8%. Inden for Nordicom s nyeste forretningsområde Trevi har der som ventet ikke været omsætning i 2002. Nordicom indgik i 2002 licensaftale med den italienske virksomhed Trevi Group om Nordicoms ret til opførelse og salg af Trevi s fuldautomatiske underjordiske parkeringsanlæg. Det er forventningen, at opførelsen af det første Trevi anlæg kan igangsættes i 2003. De sidste 5,5% af koncernens omsætning kommer fra salg af babyudstyr fra egne butikker i Nordicom Detail. TABEL 2. HISTORISK UDVIKLING I OMSÆTNING, BRUTTORESULTAT OG OVERSKUDSGRAD. (mio. kr.) 2002 2001 2000 Omsætning 405,7 326,5 402,6 Bruttoresultat 158,5 125,7 121,6 Overskudsgrad 39,1% 38,6% 30,2% Med henvisning til gældende regn- mio. kr. Der er ikke foretaget værdire- skabslovgivning har Nordicom ultimo gulering af koncernens projekter eller regnskabsåret vurderet selskabets akti- værdipapirer, men kun på koncernens ver, og taget stilling til eventuelle urea- ejendomme. Værdireguleringen af liserede værdireguleringer af ejendom- ejendomsværdierne sker i et ejendoms- me, projekter og værdipapirer. marked, hvor den stigende ledighed Nordicom vurderer aktiverne til en forsigtig markedsværdi, og det har i 2002 resulteret i opreguleringer på i alt 22,3 indenfor kontorsegmentet i København i øjeblikket skaber en smule usikkerhed, og Nordicom har derfor foretaget en forsigtig regulering. NORDICOM 2002 7
8 som i 2002 udgør 34,3 mio. kr., er steget med 9,1 mio. kr. i forhold til 2001. Det var forventet, at kapacitetsomkostningerne ville stige bl.a. som følge af organisationens udbygning, og meromkostningerne hertil udgør da også 3,9 mio. kr. De øvrige kapacitetsomkostninger er påvirket af en del ekstraordinære forhold, som ikke forventes at gentage sig i 2003. Herunder kan bl.a. nævnes udvikling af Nordicom s nye web-site, som lanceres samtidig med udsendelsen af selskabets trykte årsregnskab den 10. april. Resultat før finansielle poster udgør 146,5 mio. kr., og det er en fremgang i forhold til 2001 på 5,9 mio. kr., svarende til ca. 4,2 %. Når denne fremgang er mindre end fremgangen i omsætning og bruttoresultat, hænger det sammen med de lavere urealiserede værdireguleringer af aktiver i 2002 (-17,9 mio. kr.). De finansielle omkostninger, som udgør 64,3 mio. kr., er 0,9 mio. kr. lavere end året før. Koncernens gæld på 1.302,4 mio. kr. (gennemsnit for året) er imidlertid ca. 23,8% større end i 2001, og renteudgifterne burde således alt andet lige også have været større. Forklaringen er dels den faldende rente, men også at Nordicom i 2001 havde forholdsmæssige store kurstab på selskabets prioritetsgæld, som har været betydeligt mindre i 2002. Koncernens regnskabsmæssige resultat for 2002 udgør 82,3 mio. kr. før skat. Det er en fremgang i forhold til 2001 på 6,8 mio. kr. og opfylder de tidligere meddelte forventninger til året. Resultatet svarer til en egenkapitalforrentning på 15,6 %, og opfylder således også koncernens krav til en årlig forrentning af egenkapitalen på minimum 15%.
udgør 24,2 mio. kr., og resultatet efter skat i 2002 udgør således 58,1 mio. kr. De samlede aktiver udgør 2.087,1 mio. kr. ultimo 2002 mod 1.660,9 mio. kr. i 2001, svarende til en balancevækst på 25,7%. Øgede ejendomsinvesteringer og et højere aktivitetsniveau i Nordicom Bolig er forklaringen på stigningen. Nordicom opererer fortsat med et mål for balancen på 1,5 2 mia. kr. Ultimo regnskabsåret udgør koncernens samlede gæld 1.540,8 mio. kr. De samlede afholdte renteudgifter i 2002 på 59,3 mio. kr. svarer til en gennemsnitlig rentesats på 4,6%. Selskabet har realkreditlån for 873 mio. kr. svarende til 57 % af den samlede gæld. Af den øvrige gæld udgør banklån 460 mio. kr. og modtagne deposita 28 mio. kr. Koncernens egenkapital på 546,3 mio. kr. er steget 39,1 mio. kr. i forhold til 2001, og koncernens soliditet kan opgøres til 26%, mod 31% i 2001. NORDICOM 2002 9
10 Selskabets aktiekapital på 312,8 mio. kr. er uændret i forhold til 2001. Ultimo regnskabsåret udgjorde Nordicoms beholdning af egne aktier nom. 10,6 mio. kr. svarende til 3,4% af koncernens aktiekapital. Opkøb af egne aktier er målrettet til afsikring af koncernens forpligtelser i henhold til de udstedte optioner samt evt. nedskrivning af selskabets aktiekapital. Opkøb af egne aktier er fortsat efter statusdagen, og pt. udgør beholdningen af egne aktier 12,9 mio. kr. svarende til 4,1% af selskabets aktiekapital. Ultimo kursen 150 på Nordicoms aktier på Københavns Fondsbørs er en stigning på 3 kurspoint i regnskabsåret svarende til 2%. Nordicoms børsværdi kan på den baggrund ultimo opgøres til 469,2 mio. kr., svarende til en indre værdi for selskabets aktier på 175, set i forhold til den bogførte egenkapital på 546,3 mio. kr.
også var tilfældet i 2001, været præget af meget stor usikkerhed og tilbagegang. Set i det lys er den mindre stigning i Nordicoms aktiekurs tilfredsstillende. Totalindekset for Københavns Fondsbørs er i 2002 gået tilbage med 21,37 %. For regnskabsåret 2003 fastholdes de tidligere udmeldte forventninger om et resultat før skat i niveau 90-110 mio. kr., svarende til en forventet egenkapitalforrentning i niveau 16 20%. Det økonomiske mål for koncernen er fortsat at forrente egenkapitalen med minimum 15% p.a. før skat, som også ser ud til at kunne opfyldes i 2003. Det vil fremover være selskabets politik at oplyse om resultatforventningerne for det kommende regnskabsår samtidig med offentliggørelse af resultatet for 3 kvartal. ter på flere forretningsområder fortsætter Nordicom i 2003 med at kombinere de stabile og sikre indtægter fra udlejning og pantebreve med mere udviklingsorienterede indtægter fra salg af ejendomme og boliger. Et væsentligt bidrag til koncernens fremgang vil i 2003, som det også var tilfældet i 2002, komme fra forretningsområdet Nordicom Bolig, som forventer fortsat vækst i både omsætning og indtjening. På den ordinære generalforsamling den 24. april 2003 kl. 10 på Hotel D Angleterre, vil selskabet forslå et udbytte på 9,27 kr. pr. aktie, svarende til en samlet udbyttebetaling på 29,0 mio. kr., og et direkte afkast på 6,2%. Bestyrelsen vil desuden anmode generalforsamlingen om en fortsat bemyndigelse til køb af op til 10% af Nordicoms egne aktier. NORDICOM 2002 11
12 LEDELSENS ÅRSBERETNING FOR NORDICOMS DIVISIONER 2002 NORDICOM EJENDOM Nordicom Ejendomme er beskæftiget med investering i ejendomme, som værdiudvikles og videresælges inden for 5 år. Indtjeningen er baseret på udlejningen af lejemål og avancer ved ejendomssalg. Kernen i virksomheden er ejendomsporteføljen, som ultimo 2002 er opgjort til en værdi på 1.420,4 mio. kr. og består af 70 ejendomme. Nordicom Ejendomme har fokus på centralt beliggende byejendomme og ejendomme til butiksformål. Dette afspejles i ejendomsporteføljens velbeliggende mindre og mellemstore butikscentre og blandede butiks-, boligog kontorejendomme med strøgbeliggenhed i større danske byer. NORDICOM EJENDOM, RESULTAT PR. 31/12-2002 31/12-02 31/12-01 ÆNDRING Lejeindtægter 105,0 95,8 9,2 Ejendomssalg 151,3 184,1-32,8 OMSÆTNING, I ALT 256,3 279,9-23,6 Ejendommenes driftsomkostninger -16,2-18,1 1,9 Ejendommenes bogførte værdi ved salg -120,8-151,4 30,6 OMK. RELATERET TIL DRIFT OG SALG, I ALT -137,0-169,5 32,5 BRUTTORESULTAT 119,3 110,4 8,9 Urealiseret værdiregulering af ejendomme 22,3 40,1-17,9 RESULTAT FØR KAPACITETSOMK. OG FINANSIELLE POSTER 141,6 150,5-9,0 Personaleomkostninger -8,0-6,4-1,6 Lokaleomkostninger -0,6-0,2-0,4 Andre kapacitetsomkostninger -4,3-3,6-0,7 KAPACITETSOMKOSTNINGER, I ALT -12,9-10,3-2,7 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER 128,6 140,3-11,6 Finansieringsomkostninger, netto -60,2-63,7 3,5 NORDICOM EJENDOM, I ALT 68,4 76,5-8,1 AKTIVER Materielle anlægsaktiver 1.447,1 1.246,2 200,9 Finansielle anlægsaktiver 2,8 0,0 2,8 Tilgodehavender og andet 294,3 207,3 87,0 AKTIVER, I ALT 1.744,3 1.453,5 290,8 PASSIVER Egenkapital 372,5 357,7 14,8 Langfristet gæld 1.033,5 792,8 240,7 Hensættelse til udskudt skat 116,0 98,1 17,9 Kortfristet gæld 222,3 204,9 17,4 PASSIVER, I ALT 1.744,3 1.453,5 290,8
NØGLETAL FOR NORDICOM EJENDOMME 31/12-02 31/12-01 ÆNDRING Ejendomme (antal) 70 45 25 Samlet etageareal i m2 162.433 137.909 24.524 Bogført værdi ejendomme i mio. kr. 1.420 1.231 189 Ejendommenes afkast 7,7 7,5 0,2 Gennemsnitlig udlejningspris pr. m2 729 708 21 Gennemsnitlig investering pr. m2 etageareal 8.745 8.926-181 Forrentning af egenkapital (før skat), % 19 23-4 Afkastningsgrad i % 8 10-2 Driftsomkostninger i f.t. lejeindtægter i % 15 19-4 Solgte ejendommme i m2 12.288 16.187-3.899 Købte ejendomme i m2 32.225 22.888 9.337 Bruttomargin i % 47 40 7 Antal medarbejdere 21 14 7 EJENDOMME 13
14 udgør 256,3 mio. kr., fordelt med 105,0 mio. kr. på lejeindtægter (en fremgang på 9,2 mio. kr.) og 151,3 i ejendomssalg (en tilbagegang på 32,8 mio. kr.). Samlet set er omsætningen reduceret med 23,6 mio. kr. (8,4%). Bruttoresultatet udviser en fremgang på 8,9 mio. kr., som fremkommer ved et overskud fra udlejning på 88,8 mio. kr. mod 77,7 mio. kr. i 2001, og avancer fra ejendomssalg på 30,5 mio. kr. mod kr. 32,7 mio. kr. året før. I alt et bruttoresultat på 119,3 mio. kr. mod 110,4 mio. kr. i 2001. Ejendomsavancerne er realiseret ved salg af følgende otte ejendomme: - Smedegade 79/Tjørne Alle, Slagelse. - Stenhusvej 68, Holbæk. - Københavnsvej 70, Roskilde. - Vestergårdsvej 12-14, Næstved. - Skovalleen 44, Nykøbing Falster. - Muslingevej 10, Egå. - Nibevej 13, Ålborg. - Dania 13-15, Næstved. I regnskabsåret er der erhvervet 30 nye ejendomme for i alt 274,5 mio. kr. Ud over porteføljen med de 23 Tæppeland Jensen butiksejendomme, som inkl. købsomkostninger blev erhvervet for 199,1 mio. kr., er der erhvervet syv andre ejendomme for i alt 75,4 mio. kr.: - Smedegade 79/Tjørne Alle, Slagelse. - Løvegade 6, Slagelse. - Schweizerpladsen 3, Slagelse. - Hvedevænget 86, Næstved. - Dyrkøb 3, København. - Vestergade 33, København. - Nørregade 12, Ringsted. De urealiserede værdireguleringer er foretaget efter en vurdering af divisionens ejendomme til en forsigtig markedsværdi, og har ført til en samlet
40,1 mio. kr. i 2001. Samlet set er ejen- svarer til en forrentning af den allokere- dommene vurderet ud fra et kontant de egenkapital før skat på 19%. I forhold baseret startafkast på 7,7%, mens det i til 2001 er det en tilbagegang på 8,1 mio. 2001 udgjorde 7,5%. kr., som skyldes de lavere urealiserede værdireguleringer på ejendommene. Kapacitetsomkostningerne i ejendomsdivisionen udgør 12,9 mio. kr. i 2002 mod I 2003 er det forventningen, at lejeni- 10,3 mio. kr. året før. Stigningen på 2,7 veauet på kontorudlejningsmarkedet vil mio. kr. skyldes primært højere omkost- være svagt faldende, og at antallet af ninger til personale, som er en naturlig ledige kontorlokaler vil stige. Inden for følge af organisationens udvikling. butiks- og boligsegmentet forventes et uændret leje- og tomgangsniveau. Resultat før finansielle omkostninger udgør 128,6 mio. kr. og er en tilbage- Institutionelle investorer har i noget gang i forhold til 2001 på 11,6 mio. kr. omfang ultimo 2002 udvist en tilbage- (8,3%), som kan henføres til værdi- holdende tendens med ejendomsinve- reguleringer, der er 17,9 mio. kr. lavere steringer, hvilket primært vurderes at i 2002, end de var i 2001. hænge sammen med kursfald på aktier, som har medført en indirekte overeks- De finansielle udgifter på 60,2 mio. kr. ponering inden for ejendomme. Det vur- er reduceret med 3,5 mio. kr. i forhold deres derfor ikke at være udtryk for en til året før. Nedgang i omkostningerne generel markedstendens, og markedet er specielt bemærkelsesværdig, fordi for køb og salg af investeringsejendom- divisionens rentebærende gæld samti- me fungerer da også fortsat positivt. dig er øget. Forklaringen er dels den Nordicom Ejendom forventer i 2003 et faldende rente, men også at 2001 var overskud før skat i niveau 60 70 mio. belastet af ekstraordinært høje kurstab kr. Der vil fortsat være fokus på værdi- på realkreditlån, som ikke er gentaget i udvikling af divisionens ejendomme, samme omfang i 2002. ligesom det fortsat er forventningen, at Ejendomsdivisionens resultatet før skat i 2002 udgør 68,4 mio. kr. Det er et tilfredsstillende resultat, som ligger ca. ejendomme, som sælges i løbet af året, erstattes helt eller delvist af nye ejendomsinvesteringer. EJENDOMME 15
NORDICOM BOLIG 16 Nordicom Bolig er beskæftiget med opførelse og salg af nye boliger. Siden opstarten i 1999 har Nordicom Bolig udviklet og opført omkring 375 nye boliger i en kombination af nybyggeri og nyindretning af gamle produktionseller kontorejendomme. Boligdivisionen er fokuseret på gode kvalitetsboliger i segmentet lige under liebhaver boliger, hvor divisionens specielle kompetence ligger i at kombinere god arkitektur og bolig-kvalitet med et rationelt byggeri.
NORDICOM BOLIG, RESULTAT PR. 31/12-2002 31/12-02 31/12-01 ÆNDRING SALG AF BOLIGER 115,9 24,3 91,6 Produktionsomkostninger -96,2-21,2-75,0 BRUTTORESULTAT 19,7 3,1 16,6 Personaleomkostninger -2,2-1,2-0,9 Lokaleomkostninger -0,1 0,0-0,1 Andre kapacitetsomkostninger -1,4-0,9-0,5 KAPACITETSOMKOSTNINGER, I ALT -3,7-2,1-1,5 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER 16,0 0,9 15,1 Finansieringsomkostninger -0,1 0,1-0,2 NORDICOM BOLIG, I ALT 15,9 1,0 14,9 AKTIVER Materielle anlægsaktiver 228,8 152,1 76,7 Finansielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0 Tilgodehavender og andet 43,9 42,8 1,1 AKTIVER, I ALT 272,7 194,9 77,8 PASSIVER Egenkapital 89,7 78,1 11,6 Langfristet gæld 129,2 90,1 39,1 Hensættelse til udskudt skat 7,6 1,0 6,6 Kortfristet gæld 46,2 25,7 20,5 PASSIVER, I ALT 272,7 194,9 77,8 NØGLETAL FOR NORDICOM BOLIG Boligprojekter (antal): 11 stk. 7 stk. 4 stk. Samlet etageareal til opførelse af boliger i m2 60.780 48.000 12.780 Samlet antal boliger i igangværende boligprojekter 640 480 160 Solgte boliger i regnskabsåret (indtægtsført) 60 22 56 Forrentning af egenkapital (før skat), % 19 1 18 Afkastningsgrad i % 9 1 8 Bruttomargin i % 17 13 4 Antal medarbejdere 2,5 1,0 1,5 BOLIG 17
18 alt 171,0 mio. kr. En del af disse boliger er imidlertid blevet solgt før de er blevet færdigopført, og da boligdivisionens regnskabsprincip er baseret på produktionsstadeprincippet medfører det, at kun 60 af de solgte boliger, svarende til 115,9 mio. kr. i omsætning, medregnes i årsregnskabet for 2002. Med produktionsomkostninger på 96,2 mio. kr. har divisionen dermed opnået et bruttoresultat på 19,7 mio. kr., svarende til en bruttoavance på 17%. Omsætningen og avancen fra de solgte boliger, som ikke er medregnet i årsregnskabet for 2002, indtægtsføres efterhånden som byggeriet færdiggøres, hvilket hovedsagligt vil ske i løbet af 2003. øgede aktivitetsniveau i afdelingen. Medio året blev der indgået aftale om ansættelse af en ny projektudvikler i boligdivisionen og samtidig overtagelse af fire af dennes igangværende boligprojekter samt tre medarbejdere. Aftalen drejer sig om projekterne: Mariehøjgård i Hørsholm. Lundedalsvej, Emdrup. Gadekjærvej, Valby. Kjeldsbjerggård, Snekkersten. Herefter råder boligdivisionen over 11 projekter med mulighed for at opføre i alt 640 boliger på et samlet etageareal på 60.780 m2. De forskellige projekter har følgende status pr. 31.12.2002: Afdelingens kapacitetsomkostninger på 3,7 mio. kr. er en stigning på 1,5 mio. RØNNE ALLE, LYNGBY 44 lejligheder med et samlet etageareal på 4.256 m2 med dejlig beliggenhed i nærheden af Lyngby Sø. Projektet er 100% færdigt og alle 44 lejligheder er solgt. WHISKYHUSET, ROSKILDE (WWW.WHISKYHUSET.DK) 17 lejligheder med et samlet etageareal på 2.130 m2. En del af de gamle Spritfabrikker i Roskilde. Projektet er 100% færdigt og 3 lejligheder er solgt.
MARIEHØJGÅRD, HØRSHOLM 21 rækkehuse med et samlet etageareal på 2.675 m2 beliggende i Hørsholm. Projektet er 85% færdigt og 15 huse er solgt. MONTEBELLO, HELSINGØR 51 lejligheder med et samlet etageareal på 4.496 m2 beliggende i Helsingør. Projektet er 85% færdigt og 17 lejligheder er solgt. GADEKÆRVEJ, VALBY 18 rækkehuse med et samlet etageareal på 1.559 m2 beliggende i den gamle bykerne i Valby. Projektet er 60% færdigt og alle 18 lejligheder er solgt. LUNDEDALSVEJ, EMDRUP 60 lejligheder med et samlet etageareal på 5.539 m2 beliggende ved Emdrup Station. Projektet er 60% færdigt og 14 lejligheder er solgt. BOLIG 19
20 PLANTORAMA, EGÅ ÅRHUS 64 rækkehuse i 1 og 2 plan med et samlet etageareal på 6.995 m2. Salget er ikke påbegyndt. SILOEN I ROSKILDE Ca. 64 lejligheder i en 10 etagers bygning med et etageareal på 6.800 m2. Salget er ikke påbegyndt. HAVNESTADEN, KØBENHAVN 170 lejligheder med et etageareal på 13.541 m2 beliggende på Soyakagefabrikkens gamle arealer i København. Salget er ikke påbegyndt. KJELDSBJERGGÅRD, SNEKKERSTEN 16 villaer med et etageareal på 2.089 m2 i Snekkersten. Salget er ikke påbegyndt. HAMMERSHØJ, HELSINGØR Ca. 115 lejligheder med et samlet areal på 10.700 m2. Salget er ikke påbegyndt.
Boligdivisionen har i 2002 realiseret et ophørt med nye aktiviteter. Alt i alt vur- overskud før skat på 15,9 mio. kr., hvil- deres konkurrencesituationen at være ket er en væsentlig fremgang i forhold nogenlunde uændret. til 2001, hvor overskuddet var på 1 mio. kr. Resultatet ligger i niveau med det Det tager typisk 2 til 3 år at gennem- forventede, og svarer til en forrentning føre et boligudviklingsprojekt, og nye af den dedikerede egenkapital på 19%. sager, som afdelingen måtte igangsætte i 2003, vil derfor typisk først generere I 2003 er det forventningen, at bolig- omsætning i 2005-2006, og den for- markedet fortsat vil være velfungeren- ventede omsætning i Nordicom Bolig i de med en stabil efterspørgsel efter 2003 vil derfor komme fra de 11 sager, boliger, specielt i hovedstadsområdet, som divisionen allerede har i gang. Nordsjælland og i de større byer i Jylland. Det er dog samtidig forvent- Nordicom Bolig forventer i 2003 et ningen, at priserne på boliger i 2003 vil resultat før skat i niveau 26 33 mio. kr. være stagnerende eller svagt faldende, Med en allokeret egenkapital i bolig- ligesom tiden fra en bolig sættes til salg divisionen på 89,7 mio. kr. lever divisio- til den er solgt, forventes øget i 2003. nen herved op til målet om at forrente den dedikerede egenkapital med mini- Flere nye aktører meldte sig som boligudviklere i 2002, ligesom enkelte er mum 25% årligt før skat. BOLIG 21
22 NORDICOM FINANS I 2000 blev forretningsområdet Nordicom Finans opstartet med investeringer i erhvervspantebreve. Erhvervspantebreve er et naturligt supplement til Nordicoms aktiviteter inden for ejendomme og boliger, og muligheden for at kunne stille 2. prioritets finansiering til rådighed for købere af Nordicoms ejendomme er med til at styrke koncernens samlede forretningsmuligheder. Porteføljen er indtil videre udelukkende opbygget gennem egen avl, ved udstedte pantebreve i forbindelse med salg af ejendomme fra Nordicom Ejendomme og Nordicom Bolig. svarende til en fremgang på 5,0 mio. kr. Den gennemsnitlige rente på divisionens pantebreve udgør 8% i regnskabsåret. Ved årets udgang havde afdelingen samlede udlån på 171,7 mio. kr. med pant i 15 forskellige ejendomme, hvilket svarer til en stigning på 31,0 mio. kr. Nordicom Finans har i 2002 realiseret et overskud på 6,2 mio. kr. Det er et tilfredsstillende resultat, som ligger 1,6 mio. kr. over resultatet for 2001 og er i niveau med det budgetterede. Resultatet svarer til en forrentning af den allokerede egenkapital på 12%. Omsætningen i Nordicom Finans udgør 11,3 mio. kr. mod 6,4 mio. kr. i 2001, I 2002 forventes et overskud fra Nordicom Finans i niveau 6-8 mio. kr.
NORDICOM FINANS, RESULTAT PR. 31/12-2002 31/12-02 31/12-01 ÆNDRING RENTEINDTÆGTER 11,3 6,4 5,0 Personaleomkostninger 0,0-0,1 0,1 Lokaleomkostninger 0,0 0,0 0,0 Andre kapacitetsomkostninger -0,3-0,1-0,3 KAPACITETSOMKOSTNINGER, I ALT -0,3-0,2-0,2 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER 11,0 6,2 4,8 Finansieringsomkostninger -4,8-1,6-3,2 NORDICOM FINANS, I ALT 6,2 4,6 1,6 AKTIVER Materielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0 Finansielle anlægsaktiver 171,7 140,7 31,0 Tilgodehavender og andet 6,5 3,1 3,4 AKTIVER, I ALT 178,2 143,8 34,4 PASSIVER Egenkapital 54,3 48,8 5,5 Langfristet gæld 0,0 0,0 0,0 Kortfristet gæld 123,8 95,0 28,8 PASSIVER, I ALT 178,2 143,8 34,4 NØGLETAL FOR NORDICOM FINANS Pantebreve, restgæld i mio. kr. 172 141 31 Forrentning af egenkapital (før skat), % 12 10 2 Afkastningsgrad i % 8 7 1 Antal medarbejdere 0 0 0 NORDICOM TREVI Inden for Nordicom s nyeste forretningsområde Trevi har der som ventet ikke været omsætning i 2002. Nordicom indgik i 2002 licensaftale med den italienske virksomhed Trevi Group om Nordicoms ret til opførelse og salg af Trevi s fuldautomatiske underjordiske parkeringsanlæg. Det er forventningen, at opførelsen af det første Trevi anlæg kan igangsættes i 2003. TREVI 23
24 NORDICOM DETAIL Nordicom opstartede i 1996 detailhandelsdivisionen, som i dag er beskæftiget med udvikling og drift af en regional kæde af 450 700 m2 store babyudstyrsforretninger under navnet BabyBoom. Forretningerne fokuserer på varer for aldersgruppen 0-6 år, og sælger alt lige fra barne- og klapvogne, møbler og autosæder til sutter og tøj. Fokus ligger på udstyrsdelen, hvor sortimentet er både bredt og dybt. I 2002 udgør det realiserede dækningsbidrag 8,2 mio. kr. mod 5,9 mio. kr. i 2001, svarende til en fremgang på 2,3 mio. kr. eller 39%. Imidlertid er kapacitetsomkostningerne i samme periode øget med 2,9 mio. kr. Resultatet før skat i Nordicom Detail udgør -3,4 mio. kr. i 2002. Det er på niveau med det forventede efter nedjusteringen fra 3. kvartal 2002, men det er et højst utilfredsstillende resultat. I konsekvens af det dårlige resultat lukkede divisionen ultimo året de to butikker beliggende i henholdsvis Gladsaxe og Tåstrup og samlede dem i en ny butik på Fisketorvet i København. Desuden er butikken i Ringsted blevet lukket ultimo januar 2003. Herefter råder divisionen over fire butikker i hhv. Magasin i København, på Fisketorvet i København, i Roskilde og i Rungsted. I 2003 forventes et resultat i detailhandelsdivisionen i niveau -1 til -2 mio. kr.
NORDICOM DETAIL, RESULTAT PR. 31/12-2002 31/12-02 31/12-01 ÆNDRING BRUTTORESULTAT 8,2 5,9 2,3 Personaleomkostninger -5,5-5,2-0,3 Lokaleomkostninger -1,2-0,7-0,5 Andre kapacitetsomkostninger -5,1-2,9-2,2 KAPACITETSOMKOSTNINGER, I ALT -11,7-8,8-2,9 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER -3,5-3,0-0,6 Finansieringsomkostninger 0,1-0,2 0,3 NORDICOM DETAIL, I ALT -3,4-3,2-0,3 AKTIVER Materielle anlægsaktiver 1,3 1,1 0,2 Finansielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0 Tilgodehavender og andet 14,5 13,6 0,9 AKTIVER, I ALT 15,7 14,7 1,0 PASSIVER Egenkapital 10,2 12,0-1,8 Langfristet gæld 0,0 0,0 0,0 Kortfristet gæld 5,6 2,7 2,9 PASSIVER, I ALT 15,7 14,7 1,0 NØGLETAL FOR NORDICOM DETAIL Dækningsgrad i % 37 37 0 Forrentning af egenkapital (før skat), % -31-23 -8 Afkastningsgrad i % -26-25 -1 Antal medarbejdere 31 19 12 Antal butikker 5 6-1 DETAIL 25
26 SELSKABSOPLYSNINGER SELSKABET Nordicom A/S Kgs. Nytorv 21 DK-1050 København K CVR-nr.: 12 93 25 02 Hjemstedskommune: København BESTYRELSEN Henrik Nørkær Hansen (formand) Aksel Bjødstrup Andreasen Bent Vestergaard Christensen Peter Højland DIREKTION Gunnar Chr. Kristensen REVISION RevisionsFirmaet Edelbo Statsautoriseret revisionsvirksomhed Havnepladsen 3A, 3 5700 Svendborg Mazars A/S Statsautoriseret revisionsaktieselskab Øster Alle 42, 5, Postboks 855 2100 København Ø. GENERALFORSAMLING Selskabets generalforsamling afholdes den 24. april 2003 kl. 10.00. ØKONOMISKE RAPPORTER Der offentliggøres kvartalsmeddelelser i maj og november, halvårsregnskab i august og årsregnskab i marts. KØBENHAVN, DEN 10. MARTS 2003 AKTIEKAPITAL Aktiekapitalen består af 3.127.858 aktier á 100 kr. pr. stk. svarende til nominelt 312,8 mio. kr. Der er ikke sket ændringer i aktiekapitalen i 2002. Der er en aktieklasse, og selskabets aktier er noteret på Københavns Fondsbørs. DIREKTION Gunnar Chr. Kristensen
LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelse og direktion har dags dato aflagt årsrapporten for 2002 for Nordicom A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven, danske regnskabsvejledninger samt de krav Københavns Fondsbørs i øvrigt stiller til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. BESTYRELSE Henrik Nørkær Hansen, Peter Højland formand Aksel Andreasen Bent Vestergaard Christensen ÅRSREGNSKAB 27
28 KONCERNENS HOVED- OG NØGLETAL Alle beløb i 1000 kr. RESULTATOPGØRELSEN 2002 2001 2000 1999 1998 Omsætning 405.659 326.514 402.643 116.244 119.951 Driftsudgifter -247.144-201.187-281.498-44.464-48.588 BRUTTORESULTAT 158.515 125.326 121.145 71.780 71.363 Værdireguleringer ejendomme 22.283 40.140 33.808 8.737 15.844 RESULTAT FØR KAP.OMK. OG FINANSIELLE POSTER 180.798 165.466 154.952 80.518 87.207 Andre indtægter og udgifter 0 0-250 0 0 Personale og andre eksterne omk. -32.739-22.644-18.349-13.691-10.020 Afskrivninger -1.514-1.993-916 -1.162-1.293 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER 146.545 140.829 135.438 65.664 75.895 Finansielle poster -64.200-65.401-45.230-24.714-34.871 RESULTAT FØR SKAT OG EKSTRAORDINÆRE POSTER 82.346 75.429 90.208 40.950 41.024 Ekstraordinære poster 0 0 0-560 -1.735 RESULTAT FØR SKAT 82.346 75.429 90.208 40.390 39.289 Skat af årets resultat -24.219-23.568-26.982-10.680-6.700 RESULTAT EFTER SKAT 58.126 51.861 63.226 29.710 32.589 BALANCEN 2002 2001 2000 1999 1998 AKTIVER Materielle anlægsaktiver 1.682.271 1.399.385 1.248.551 1.068.424 1.052.013 Finansielle anlægsaktiver 174.538 140.689 65.726 32.862 29.624 Tilgodehavender og andet 230.269 120.798 356.900 63.438 57.152 AKTIVER I ALT 2.087.078 1.660.872 1.671.177 1.164.724 1.138.789 PASSIVER Egenkapital ultimo 546.300 507.205 460.774 455.807 449.824 Langfristet gæld 1.263.955 981.448 853.213 661.687 643.785 Kortfristet gæld 276.823 172.219 357.190 47.230 45.180 PASSIVER I ALT 2.087.078 1.660.872 1.671.177 1.164.724 1.138.789
MIO. KR. 90 70 2000 2001 2002 50 30 10-10 Nordicom Ejendom Nordicom Bolig Nordicom Finans Nordicom Detail Nordicom Ejendomme erhverver investeringsejendomme som værdiudvikles med henblik på videresalg. Nordicom Bolig opfører og sælger nye boliger. Nordicom Finans investerer i erhvervspantebreve. Nordicom Detail har en kæde af babyudstyrsforretninger under opbygning. NØGLETAL 2002 2001 2000 1999 1998 Selskabskapital 312.785 312.785 312.785 312.785 347.540 Forrentning af egenkapital før skat 15,6 15,6 19,9 9,1 10,7 Forrentning af egenkapital efter skat 11,0 10,7 13,8 6,6 8,6 Soliditetsgrad % 26 31 28 38 39 Bruttomargin % 39 39 30 62 60 Børskurs, ultimo 150 147 116 101 78 Aktiekursstigning i kurspoints 3 31 15 23-5 Indre værdi pr. aktie, ultimo 175 162 147 142 128 Resultat pr. aktie 19 17 20 9 11 Udbytte pr. aktie (kr.) 9 6 0 0 0 Direkte afkast Nordicoms aktier 6,2 4,1 0,0 0,0 0,0 Kurs/ indre værdi, ultimo 0,9 0,9 0,8 0,7 0,6 Price Earning 8 9 6 11 7 Cashflow pr. aktie -1,1 35,9 25,3 6,0 1,7 Antal medarbejdere i koncernen 54 34 28 16 15 Nøgletal er beregnet i henhold til Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning. ÅRSREGNSKAB 29
30 REVISIONSPÅTEGNING TIL AKTIONÆRERNE I NORDICOM A/S Vi har revideret årsrapporten for Nordicom A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2002, udvisende et resultat på t.kr. 58.126 efter skat og en egenkapital på t.kr. 546.300. Selskabets ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vort ansvar er på grundlag af vor revision at udtrykke en konklusion om årsrapporten. DEN UDFØRTE REVISION Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen omfatter stikprøvevis undersøgelse af information, der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger. Revisionen omfatter endvidere stillingtagen til den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, som ledelsen har udøvet, samt vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vor opfattelse, at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. KONKLUSION Det er vor opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2002 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2002 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, danske regnskabsvejledninger samt de krav Københavns Fondsbørs stiller til regnskabsaflæggelsen. København, den 10. marts 2003 RevisionsFirmaet Edelbo statsautoriseret revisionsvirksomhed Jan Ole Edelbo statsautoriseret revisor Eigil Rasmussen statsautoriseret revisor Mazars Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Carsten Ploug Thomsen statsautoriseret revisor Per Otto Bech statsautoriseret revisor
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for Nordicom A/S er af- lemværender, samt udligning af kapital- lagt i overensstemmelse med årsregn- andele i tilknyttede virksomheder. skabslovens bestemmelser for en klasse D-virksomhed, gældende danske regn- SKAT AF ÅRETS RESULTAT OG skabsvejledninger samt de krav UDSKUDTE SKATTER Københavns Fondsbørs i øvrigt stiller til Udskudt skat beregnes med den aktuel- regnskabsaflæggelse for børsnoterede le skatteprocent af alle forskelle mellem selskaber. regnskabsmæssige og skattemæssige dispositioner, som skyldes, at indtægter Den anvendte regnskabspraksis er og udgifter ikke indgår i resultatop- uændret i forhold til tidligere år. gørelsen og den skattepligtige indkomst i den samme periode. Den bereg- Generelt om indregning og måling i nede udskudte skat er afsat som en for- resultatopgørelsen indregnes indtægter pligtelse i balancen og reguleres over i takt med, at de indtjenes, herunder resultatopgørelsen. Skat af årets skatte- indregnes værdireguleringer af investe- pligtige indkomst fordeles mellem de ringsejendomme samt finansielle aktiver sambeskattede selskaber i forhold til og forpligtelser. I resultatopgørelsen disses skattepligtige indkomster. indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskriv- IMMATERIELLE ANLÆGSAKTIVER ninger. Immaterielle anlægsaktiver måles til kostpris. Af- og nedskrivninger indreg- Ved første indregning måles aktiver og nes i resultatopgørelsen. forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER beskrevet for de væsentlige regnskabs- Investeringsejendomme måles til dags- poster nedenfor. værdi og samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen. Årets Ved indregningen og måling tages hen- nettoregulering efter skat bindes via syn til forudsigelige tab og risici, der resultatdisponeringen på en særlig post fremkommer inden årsrapporten under egenkapitalen. Der foretages aflægges, og som be- eller afkræfter ikke afskrivninger på investeringsejen- forhold, der eksisterede på balance- domme. Dagsværdien opgøres med dagen. udgangspunkt i en systematisk vurdering af de enkelte ejendommes forven- KONCERNREGNSKABET tede afkast. Modervirksomheden og de tilknyttede virksomheders årsrapporter konsoli- Udviklingsprojekter, der omfatter ejen- deres linie for linie i koncernregnskabet. domme under opførelse, måles til kostpris. Avancer ved udviklingsprojekter De tilknyttede virksomheder, der indgår indregnes i resultatopgørelsen i takt i koncernregnskabet er aflagt i overens- med at ejendommene sælges, men stemmelse med modervirksomhedens under hensyn til det aktuelle stade for regnskabspraksis. I koncernregnskabet foretages eliminering af interne indtægter, udgifter, mel- byggeriet. ÅRSREGNSKAB 31
32 INVENTAR OG DRIFTSMIDLER Er optaget til anskaffelsessum med fradrag af afskrivninger, der er beregnet lineært ud fra aktivernes forventede brugstid. Brugstiden for inventar og driftsmidler forventes at udgøre 5-20 år. KAPITALINTERESSER I TILKNYTTEDE VIRKSOMHEDER Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder værdiansættes i modervirksomhedens balance til andelen i tilknyttede virksomheders indre værdi. Indtægt af kapitalandele i tilknyttede virksomheder omfatter resultatet før skat i den enkelte virksomhed efter regulering af intern avance/tab. Skat af årets resultat i tilknyttede virksomheder indgår i regnskabsposten skat af årets resultat. VAREBEHOLDNINGER Varebeholdninger måles til kostpris eller nettorealisationsværdi, hvor denne er lavere. TILGODEHAVENDER Tilgodehavender måles til kostpris med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering. EGNE AKTIER Egne aktier måles til anskaffelsessum på statusdagen. Endvidere reserveres et beløb svarende til aktiernes bogførte værdi som reserve under selskabets egenkapital. EGENKAPITAL Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. GÆLD Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme, indregnes til dagsværdi. Inkonvertible lån er målt til dagsværdi, dog maksimum kurs pari. Årets regulering af disse forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. PANTE- OG GÆLDSBREVE Pante- og gældsbreve måles til kostpris med fradrag af nedskrivninger på grund af varige værdiforringelser. Pantebreve, udstedt på kassekreditlignende vilkår måles og indregnes efter samme principper som investeringsejendomme. Andre gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.
RESULTATOPGØRELSE - KONCERNEN FOR TIDEN 1. JANUAR - 31. DECEMBER 2002 NOTE 2002 2001 Lejeindtægter 105.034.633 95.821.661 Ejendomssalg og anden aktivitet 300.623.987 230.691.887 OMSÆTNING I ALT 405.658.620 326.513.548 Ejendommenes driftsomkostninger -30.223.933-18.391.344 Ejendommenes bogførte værdi ved salg og andre omkostninger -216.919.700-182.795.004 DRIFTSOMKOSTNINGER I ALT -247.143.633-201.186.348 1 BRUTTORESULTAT 158.514.987 125.327.200 2 Investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi 22.283.428 40.139.649 RESULTAT FØR KAPACITETSOMKOSTNINGER OG FINANSIELLE POSTER 180.798.415 165.466.849 3 Personaleomkostninger -20.439.493-14.894.021 Andre eksterne omkostninger -12.299.827-7.749.728 4 Afskrivninger m.v. -1.513.749-1.992.985 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER OG SKAT 146.545.347 140.830.115 5 Finansieringsindtægter 2.159.861 4.579.409 6 Finansieringsudgifter -66.359.446-69.980.986 ÅRETS RESULTAT FØR SKAT 82.345.763 75.428.538 7 Skat af årets resultat -24.219.273-23.567.678 ÅRETS RESULTAT 58.126.490 51.860.861 FORSLAG TIL RESULTATDISPONERING Overført til næste år 4.396.829 41.455.776 Foreslået udbytte 29.025.729 18.767.100 Henlæggelse til reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi 13.972.853 16.793.945 Overført til reserve for egne aktier 10.731.078-25.155.960 58.126.490 51.860.861 ÅRSREGNSKAB 33
34 NOTE 2002 2001 AKTIVER ANLÆGSAKTIVER IMMATERIELLE ANLÆGSAKTIVER 8 Rettigheder 5.015.924 0 8 Indretning af lejede lokaler 1.143.221 0 6.159.145 0 MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER 9 Investeringsejendomme 1.667.672.147 1.390.669.714 9 Inventar og driftsmidler 8.439.266 8.715.371 1.676.111.413 1.399.385.085 11 FINANSIELLE ANLÆGSAKTIVER Pantebreve udstedt på kassekreditlignende vilkår 25.764.891 21.607.700 Pante- og gældsbreve 148.772.742 119.081.786 174.537.633 140.689.486 ANLÆGSAKTIVER I ALT 1.856.808.192 1.540.074.571 OMSÆTNINGSAKTIVER VAREBEHOLDNINGER 9.554.662 7.812.869 TILGODEHAVENDER Kortfristet del af finansielle anlægsaktiver 532.000 505.713 Tilgodehavende lejeindtægter 5.261.674 8.245.137 Tilgodehavende fra salg af ejendomme, herunder tilgodehavende refusionsopgørelser 91.713.776 17.935.747 Andre tilgodehavender 38.357.954 11.892.647 Periodeafgrænsningsposter 56.000 1.600.000 135.921.404 40.179.244 VÆRDIPAPIRER OG KAPITALANDELE 14 Egne aktier 15.104.530 4.373.451 Andre værdipapirer 1.816.482 1.096.500 16.921.012 5.469.951 24 LIKVIDE BEHOLDNINGER 67.872.338 67.335.787 OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT 230.269.416 120.797.851 AKTIVER I ALT 2.087.077.608 1.660.872.422
NOTE 2002 2001 PASSIVER EGENKAPITAL 12 Aktiekapital 312.785.000 312.785.000 13 Overkurs ved emission 4.657.916 5.085.348 14 Reserve for egne aktier 15.104.530 4.373.451 15 Reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi 107.691.729 93.718.876 Foreslået udbytte 29.025.729 18.767.100 17 Overført overskud 77.035.375 72.475.501 EGENKAPITAL I ALT 546.300.278 507.205.275 HENSÆTTELSER 18 Udskudt skat 122.268.173 101.045.280 GÆLD 19 LANGFRISTET GÆLD Prioritetsgæld 1.117.171.349 856.908.113 Deposita 21.292.586 20.892.039 Anden langfristet gæld 3.222.396 2.602.974 1.141.686.331 880.403.126 KORTFRISTET GÆLD Kortfristet del af langfristet gæld 20.154.382 11.036.145 Banklån 145.562.598 116.781.753 Selskabsskat 1.868.010 4.234.010 Anden gæld 109.237.835 40.166.832 276.822.825 172.218.740 GÆLD I ALT 1.418.509.156 1.052.621.866 PASSIVER I ALT 2.087.077.608 1.660.872.422 20 SIKKERHEDSSTILLELSER OG EVENTUALFORPLIGTIGELSER. Koncernens egenkapital udgør pr. 31/12-2002 546,3 mio. kr. sammenholdt med 507,2 mio. kr. pr. 31/12-2001. Udviklingen i koncernens egenkapital og forretningen af denne efter skat illustreres i nedenstående figur. EGENKAPITAL OG FORRENTNING AF EGENKAPITAL MIO KR. % 600 500 400 300 200 100 0 1998 1999 2000 2001 2002 22 Nærtstående parter. Egenkapital Forrentning af EK 25 20 15 10 5 0 ÅRSREGNSKAB 35
RESULTATOPGØRELSE - MODERVIRKSOMHED 36 FOR TIDEN 1. JANUAR - 31. DECEMBER 2002 NOTE 2002 2001 Lejeindtægter 92.593.354 81.534.345 Ejendomssalg og anden aktivitet 151.258.000 184.080.000 OMSÆTNING I ALT 243.851.354 265.614.345 Ejendommenes driftsomkostninger -20.793.989-18.532.187 Ejendommenes bogførte værdier ved salg -120.169.560-153.005.598 DRIFTSOMKOSTNINGER I ALT -140.963.549-171.537.785 1 BRUTTORESULTAT 102.887.805 94.076.560 2 Investeringsejd. opskrivning til dagsværdi 20.369.289 50.420.672 RESULTAT FØR KAPACITETSOMKOSTNINGER OG FINANSIELLE POSTER 123.257.094 144.497.232 3 Personaleomkostninger -7.247.202-5.290.146 Andre eksterne omkostninger -7.929.820-4.049.004 Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virks. 26.275.451-549.049 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER OG AFSKRIVNINGER 134.355.523 134.609.033 4 Afskrivninger m.v. -763.710-1.535.258 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER OG SKAT 133.591.813 133.073.775 5 Finansieringsindtægter 9.965.592 6.408.721 6 Finansieringsudgifter -61.211.641-64.053.956 ÅRETS RESULTAT FØR SKAT 82.345.763 75.428.540 7 Skat af årets resultat -24.219.273-23.567.678 ÅRETS RESULTAT 58.126.490 51.860.862 FORSLAG TIL RESULTATDISPONERING Overført til næste år -14.881.871 36.561.060 Foreslået udbytte 29.025.729 18.767.100 Henlæggelse til reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi 11.325.958 26.771.076 Overført reserve for opskrivning efter den indre værdis metode 21.925.595-5.082.414 Overført til reserve for egne aktier 10.731.078-25.155.960 58.126.490 51.860.862
BALANCE PR. 31. DECEMBER 2002 - MODERVIRKSOMHED NOTE 2002 2001 AKTIVER ANLÆGSAKTIVER MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER 9 Investeringsejendomme 1.274.978.926 1.079.089.729 9 Inventar og driftsmidler 4.766.866 4.764.305 1.279.745.791 1.083.854.034 FINANSIELLE ANLÆGSAKTIVER 10 Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder 106.300.282 80.140.564 11 Pante- og gældsbreve 57.017 58.817 106.357.299 80.199.381 ANLÆGSAKTIVER I ALT 1.386.103.090 1.164.053.415 OMSÆTNINGSAKTIVER TILGODEHAVENDER Tilgodehavende lejeindtægter 2.483.438 3.515.023 Tilgodehavende udbytte hos tilknyttede virks. 0 0 Tilgodehavender fra salg af ejendomme, herunder tilgodehavende refusionsopgørelser 109.962.646 34.468.949 Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 244.367.111 201.059.007 Andre tilgodehavender 22.149.048 4.059.716 Periodeafgrænsningsposter 0 1.421.232 378.962.242 244.523.927 VÆRDIPAPIRER OG KAPITALANDELE 14 Egne aktier 15.104.530 4.373.451 LIKVIDE BEHOLDNINGER 39.228.053 40.558.009 OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT 433.294.825 289.455.387 AKTIVER I ALT 1.819.397.915 1.453.508.802 ÅRSREGNSKAB 37
38 NOTE 2002 2001 PASSIVER EGENKAPITAL 12 Aktiekapital 312.785.000 312.785.000 13 Overkurs ved emission 4.657.916 5.085.348 14 Reserve for egne aktier 15.104.530 4.373.451 15 Reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi 94.947.853 83.621.895 16 Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode 24.616.168 2.690.573 Foreslået udbytte 29.025.729 18.767.100 17 Overført overskud 65.163.084 79.881.911 EGENKAPITAL I ALT 546.300.278 507.205.278 HENSÆTTELSER 18 Udskudt skat 89.999.867 73.677.328 GÆLD 19 LANGFRISTET GÆLD Prioritetsgæld 916.087.873 708.758.821 Deposita 18.042.993 17.753.202 Anden langfristet gæld 3.222.396 5.095.344 937.353.262 731.607.367 KORTFRISTET GÆLD Kortfristet del af langfristet gæld 17.089.923 7.163.621 Banklån 122.487.328 116.904.253 Anden gæld 106.167.256 16.950.955 245.744.508 141.018.829 GÆLD I ALT 1.183.097.770 872.626.196 PASSIVER I ALT 1.819.397.915 1.453.508.802 20 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtigelser. 22 Nærtstående parter
NOTER TIL RESULTATOPGØRELSEN 1 BRUTTORESULTAT - NØGLETAL I MIO. KR. 1998 1999 2000 2001 2002 Omsætning, i alt 120,0 116,2 402,6 326,5 405,7 Avance ved salg af ejendomme 4,5 8,8 46,4 35,7 50,2 Lejeindtægter, i alt 76,3 73,9 84,5 96,9 105,0 Ejendommenes driftsudgifter, i alt 10,1 12,0 15,1 19,1 16,2 Driftsudgifter i % af lejeindtægter 13,2% 16,3% 17,9% 19,7% 15,4% 2 INVESTERINGSEJENDOMMENES OPSKRIVNING TIL DAGSVÆRDI Koncernen Modervirksomhed 2002 2001 2002 2001 Årets opskrivninger, netto 39.856.884 49.196.426 37.659.443 46.522.164 Årets tilbageførte opskrivninger, netto -14.690.733-14.632.847-14.690.733-2.721.336 ÅRETS OPSKRIVNINGER I ALT 25.166.151 34.563.579 22.968.710 43.800.828 Årets nedskrivninger, netto -4.551.268-4.923.468-4.267.966-3.879.694 Årets tilbageførte nedskrivninger, netto 1.668.545 10.499.538 1.668.545 10.499.538 ÅRETS NEDSKRIVNINGER I ALT -2.882.723 5.576.070-2.599.421 6.619.844 IALT 22.283.428 40.139.649 20.369.289 50.420.672 Der henvises i øvrigt til note 15, hvor akkumulerede opskrivninger til dagsværdi er vist. 3 PERSONALEOMKOSTNINGER 2002 2001 Medarbejdere Direktion Bestyrelse I alt I alt Løn og gager 3.820.808 1.320.000 941.667 6.082.475 4.246.971 Sociale bidrag 127.978 2.400 0 130.378 273.782 Andre personaleomkostninger 1.015.849 18.500 0 1.034.349 769.393 Modervirksomhed i alt 4.964.635 1.340.900 941.667 7.247.202 5.290.146 Løn i tilknyttede virksomheder 13.192.291 0 0 13.192.291 9.603.875 KONCERNEN I ALT 18.156.926 1.340.900 941.667 20.439.493 14.894.021 Omregnet til heltidsbeskæftigede har koncernen i det forløbne år haft 54 ansatte, heraf 31 i detailhandelen. Virksomheden har stillet bil til rådighed for direktionen. Sidste år udgjorde antal af ansatte 39. Nordicom koncernen har i 2002 investeret i udvikling af organisationen indenfor de værdiskabende områder såvel som backoffice. Herunder er der oprettet hjemmearbejdspladser hos en stor del af personalet, således at Nordicom som arbejdsplads i højere grad tilpasses de individuelle behov. ÅRSREGNSKAB 39
40 4 AFSKRIVNINGER M.V. Koncernen Modervirksomhed 2002 2001 2002 2001 Indretning lejede lokaler 148.453 0 0 0 Inventar og driftsmidler 1.208.558 1.126.626 743.710 705.558 Tab ved salg af driftsmidler 75.518 626.149 0 626.149 Småanskaffelser i årets løb 81.219 240.210 20.000 203.551 1.513.749 1.992.985 763.710 1.535.258 5 FINANSIERINGSINDTÆGTER Koncernen Modervirksomhed 2002 2001 2002 2001 Renter af pante- og gældsbreve 11.346.798 0 0 Renter af bank- og girobeholdninger 1.213.258 1.814.964 708.495 1.352.335 Renter af tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 8.565.505 2.918.499 Renter obligationer 1.030.862 0 1.000.314 Renter selskabsskat 0 46.124 0 0 Kursgevinst obligationer 0 1.000.314 0 1.030.862 Kursregulering prioritetsgæld 0 77.400 0 0 Renter af andre tilgodehavender 948.634 609.745 691.592 106.711 13.508.689 4.579.409 9.965.592 6.408.721 6 FINANSIERINGSUDGIFTER Koncernen Modervirksomhed 2002 2001 2002 2001 Renter af udstedte konv. obligationslån 0 2.727.667 0 829.000 Renter af banklån 14.837.523 20.917.084 19.094.967 20.890.369 Renter obligationer 0 49.313 0 0 Prioritetsrenter 42.640.977 36.971.903 34.994.457 33.244.472 Urealiseret kurstab på prioritetsgæld 4.773.493 5.248.263 3.486.183 5.072.583 Realiseret kurstab på obligationer 0 84.136 0 77.691 Andre renter og gebyrer 1.199.821 1.068.710 1.530.652 1.032.332 Låneomkostninger 2.417.239 560.758 1.724.809 554.357 66.359.446 69.980.986 61.211.641 64.053.956