Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 Frodesgade 125 Postboks 200 6701 Esbjerg Telefon 79 12 84 44 Telefax 79 12 84 55 www.deloitte.dk Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård CVR-nr. 78514728 Årsrapport 2013 Godkendt på selskabets generalforsamling, den 30.05.2014 Dirigent Navn: Mads Dam Jensen Medlem af Deloitte Touche Tohmatsu Limited
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård Indholdsfortegnelse Side Virksomhedsoplysninger 1 Ledelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors erklæringer 3 Ledelsesberetning 5 Anvendt regnskabspraksis 8 Resultatopgørelse for 2013 15 Balance pr. 31.12.2013 16 Egenkapitalopgørelse for 2013 18 Noter 19 lischmidt/26.05.2014-10:35/w.2.0.5/mstc_e Excel BC 2014 19/E.2.0.2
Virksomhedsoplysninger Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 1 Virksomhedsoplysninger Virksomhed Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård Kongensgade 34, 4. 6700 Esbjerg CVR-nr.: 78514728 Hjemsted: Esbjerg Regnskabsår: 01.01.2013-31.12.2013 Bestyrelse Bo Ascanius, formand Sam Baroudy Mads Dam Jensen Eivind Dam Jensen Arne K. Olsen Direktion Eivind Dam Jensen Revisor Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Frodesgade 125 6701 Esbjerg
Ledelsespåtegning Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 2 Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2013-31.12.2013 for Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2013 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2013-31.12.2013. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Esbjerg, den 30.05.2014 Direktion Eivind Dam Jensen Bestyrelse Bo Ascanius Sam Baroudy Mads Dam Jensen formand Eivind Dam Jensen Arne K. Olsen
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 3 Den uafhængige revisors erklæringer Den uafhængige revisorserklæringer Til kapitalejerne i Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård for regnskabsåret 01.01.2013-31.12.2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion med forbehold. Forbehold Grundlag for konklusion med forbehold Selskabets ledelse har, jævnfør omtalen af anvendt regnskabspraksis side 8, valgt ikke at indregne værdien af urealiserede renteswaps i balancen. Den valgte regnskabspraksis er ikke i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Der er tale om renteswaps med fast rente i danske kr. tegnet for en periode på 30 år med en restløbetid på 24 år, der udløber med en saldo på 0 kr. Ikke indregnede renteswaps udgør en gældsforpligtelse på 100,1 mio.kr., heraf 11,6 mio.kr. vedrørende kortfristede gældsforpligtelser. Skatteeffekten på udskudt skat udgør 22,5 mio.kr., hvorfor egenkapitalen er påvirket positivt med 77,6 mio.kr. som følge af den manglende indregning af renteswaps. Årsregnskabet skal vurderes i lyset heraf. Konklusion med forbehold Det er vores opfattelse, at årsregnskabet, bortset fra indvirkningerne af det forhold, der er beskrevet i grundlag for konklusion med forbehold, giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2013 31.12.2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 4 Den uafhængige revisors erklæringer Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Esbjerg, den 30.05.2014 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Henrik Harbo Andersen statsautoriseret revisor Flemming Kühl statsautoriseret revisor
Ledelsesberetning Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 5 Ledelsesberetning 2013 2012 2011 Hoved- og nøgletal Hovedtal Bruttofortjeneste 55.574 53.346 48.243 Driftsresultat 21.748 26.178 21.068 Resultat af finansielle poster (22.677) (27.264) (31.901) Årets resultat 5.798 (2.402) (9.028) Samlede aktiver 856.062 852.435 844.201 Investeringer i materielle anlægsaktiver 4.158 4.310 2.747 Egenkapital 133.609 127.811 130.213 Gns. investeret kapital inklusive goodwill 767.638 778.083 776.419 Nøgletal Afkast af investeret kapital inklusive goodwill (%) 2,8 3,4 2,7 Soliditetsgrad (%) 15,6 15,0 15,4 Egenkapitalens forrentning % 0,1 (1,9) (8,2)
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 6 Ledelsesberetning Hovedaktivitet Selskabets aktivitet består i investering i og udlejning af fast ejendom samt hotel- og restaurationsvirksomhed (Hotel Britannia). Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat før finansielle poster viser et overskud på 21,7 mio. kr., mod et tilsvarende overskud i 2012 på 26,2 mio. kr. De finansielle udgifter udgør netto 24,1 mio. kr. før negativ værdiregulering af værdipapirer på 1,4 mio. kr., mod 26,9 mio. kr. i 2012. Årets drift resulterede i et underskud før skat på 0,9 mio.kr. mod et underskud på 1,1 mio.kr. i 2012. Resultatet før skat og før værdiregulering af ejendomme og prioritetsgæld til dagsværdi samt værdiregulering af værdipapirer blev et overskud på 4,6 mio.kr. mod et overskud på 0,4 mio.kr. i 2012. Ledelsens forventning til 2013 var et større positivt resultat før værdireguleringer end realiseret. Afvigelsen skyldes hovedsagelig et højere omkostningsniveau hidrørende fra renovering af ejendomme end forventet. Årets resultat efter skat blev et overskud på 5,8 mio. kr mod et underskud på 2,4 mio.kr. i 2012. Selskabets egenkapital udgør 134 mio.kr. pr. 31. december 2013 mod 128 mio.kr. primo året. Selskabet har indgået aftale om afdækning af risiko for rentestigninger på en del af selskabets variabelt forrentede prioritetsgæld. Der er tale om sikring af et fast renteniveau i danske kroner via swap-aftaler, der har en restløbetid på 24 år. Afdækning af renterisikoen via swapaftaler har en stor kursfølsomhed, der er yderligere følsom ved aftaler indgået med lange løbetider. Pr. 31. december 2013 udgjorde markedsværdien af renteswaps i danske kroner efter skat en negativ værdi på 78 mio. kr. mod en negativ værdi primo på 108 mio. kr. Selskabets ledelse vurderer renteafdækningen som en fornuftig disposition i forhold til sikring mod stigende renteniveauer på lang sigt. Som følge af de indgåede swap-aftaler er selskabets renterisiko forholdsvis lav. En rentestigning på 0,5% påvirker således kun resultatet før skat med 1,5 mio.kr. Ledelsen betragter årets resultat som utilfredsstillende. Investeringsejendomme Selskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres for de enkelte ejendomme på baggrund af en række forudsætninger, herunder de enkelte ejendommes budgetterede nettoindtjening samt fastsatte afkastkrav, jf. omtalen heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis side 11. Afkastkravene er
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 7 Ledelsesberetning fastsat, så de vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Der er usikkerhed forbundet med fastsættelsen af afkastkravene, jf. omtale heraf i regnskabets note 7. Investeringer Selskabet har i 2013 investeret 4,2 mio.kr. i ejendomme samt driftsmidler og inventar. Dette beløb består af mindre tilgange på den eksisterende portefølje. Selskabet har i 2013 afhændet ejendomme for 21 mio.kr. Hotel Britannia Hotel Britannia med tilhørende inventar indgår i regnskabet til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Forventet udvikling Ledelsen er fortsat i tæt dialog med selskabets finansielle samarbejdspartnere omkring den generelle økonomiske situation i samfundet samt selskabets drift med henblik på at sikre en positiv udvikling. Med baggrund heri og baseret på selskabets budget har selskabet sikret den fornødne likviditet til den daglige drift. En eventuel betydelig negativ budgetafvigelse vil medføre behov for genforhandling om yderligere likviditet. Som følge af den generelle økonomiske krise fra 2008 og fremefter har selskabets ledelse udarbejdet en plan for udviklingen af selskabets drift for 2014 2015. Planen skal sikre fokus på selskabets kerneforretning, som er drift og udvikling af selskabets investeringsejendomme samt drift af Hotel Britannia. Planen indeholder bl.a. målsætninger om større uafhængighed af eksterne finansieringskilder samt sikring af mere stabilt indtjeningsniveau. Ledelsen forventer et positivt resultat i 2014. Der er i forventningen ikke indregnet regulering af ejendomme og prioritetsgæld til dagsværdi. Begivenheder efter balancedagen Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 8 Anvendt regnskabspraksis Anvendt regnskabspraksis Regnskabsklasse Årsrapporten er, bortset fra indregning af afledte finansielle instrumenter, aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse C (mellem). Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt om indregning og måling Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter måles til dagsværdi og vises som eventualforpligtelse. Resultatopgørelsen Bruttofortjeneste eller -tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning, andre driftsindtægter, omkostninger til råvarer og hjælpematerialer, ejendomsomkostninger og andre eksterne omkostninger. Nettoomsætning Nettoomsætning ved salg af handelsvarer og færdigvarer indregnes i resultatopgørelsen, når levering og risikoovergang til køber har fundet sted. Nettoomsætning ved salg af tjenesteydelser indregnes i resultatopgørelsen, når levering til køber har fundet sted. Nettoomsætning indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter i forbindelse med salget og måles til dagsværdien af det fastsatte vederlag.
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 9 Anvendt regnskabspraksis Dagsværdiregulering af investeringsejendomme og dermed forbundne finansielle forpligtelser Dagsværdiregulering af investeringsejendomme og dermed forbundne finansielle forpligtelser omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme og forbundne finansielle forpligtelser til dagsværdi. Dagsværdiregulering af andre investeringsaktiver og dermed forbundne finansielle forpligtelser Dagsværdiregulering af andre investeringsaktiver og dermed forbundne finansielle forpligtelser omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsaktiver og forbundne finansielle forpligtelser til dagsværdi. Vareforbrug Vareforbrug omfatter regnskabsårets vareforbrug målt til kostpris, reguleret for sædvanlige lagernedskrivninger. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver. Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virksomhedens medarbejdere. Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger opgjort ud fra henholdsvis de fastsatte restværdier og brugstider for de enkelte aktiver og gennemførte nedskrivningstest og af gevinster og tab ved salg af materielle anlægsaktiver. Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af modtagne udbytter o.l. fra andre værdipapirer og kapitalandele, renteindtægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder, nettokursgevinster vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver samt godtgørelser under acontoskatteordningen mv.
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 10 Anvendt regnskabspraksis Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder, nettokurstab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv. Skat Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med moderselskabet. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). Saldi under selskabsskattelovens rentefradragsbegrænsningsregler fordeles mellem de sambeskattede selskaber. Udskudte skatteforpligtelser vedrørende disse saldi indregnes i balancen, mens udskudte skatteaktiver alene indregnes, hvis kriterierne for indregning af udskudte skatteakiver er opfyldt. Balancen Materielle anlægsaktiver Grunde og bygninger samt andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Der afskrives ikke på grunde. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Renteomkostninger på lån til finansiering af fremstilling af materielle anlægsaktiver indregnes i kostprisen, hvis de vedrører fremstillingsperioden. Alle øvrige finansieringsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Bygninger, domicilejendom Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 50 år 3-10 år Materielle anlægsaktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 11 Anvendt regnskabspraksis Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved anskaffelsen til kostpris. Efterfølgende måles ejendommene til dagsværdi, og værdiregulering foretages over resultatopgørelsen. Opgørelsen af dagsværdierne foretages af ledelsen. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen samt omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Renteomkostninger på lån til finansiering af investeringsejendomme indregnes i kostprisen, såfremt de vedrører opførelsesperioden. Alle øvrige finansieringsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen. Erhvervs- og boligejendomme måles individuelt på baggrund af en afkastbaseret dagsværdi. Princippet i målingen til dagsværdi indebærer, at der for hver enkelt ejendom opgøres en nettoindtægt forstået som ejendommens mulige indtægter, dvs. inkl. tomgang, fratrukket de til ejendommen knyttede drifts- og administrationsomkostninger. Målingen foretages med udgangspunkt i budgettet for det kommende år. Budgettet normaliseres således, at de enkelte budgetposter korrigeres for udsving, der har engangskarakter, herunder især omkostninger til reparation og vedligeholdelse, der normaliseres til en fastsat udgift pr. m 2 pr. ejendom. De enkelte ejendommes nettoindtægt kapitaliseres med et til ejendommen individuelt fastsat afkastkrav (jf. note 7), hvorefter deposita og forudbetalt leje tillægges. Værdien reduceres med en værdi svarende til et års husleje af tomgangslejemål. Ejendommenes beregnede dagsværdier vurderes herefter individuelt, og der foretages nedskrivning på ejendomme, hvor markedsværdien vurderes lavere end den beregnede dagsværdi. Omkostninger til reparationer og vedligeholdelse udgiftsføres i takt med afholdelsen. Omkostningsrefusioner (varmemellemværender) fra lejerne indregnes i balancen som mellemværender med lejere. Projektejendomme omfattende ejendomme under udvikling og ejendomme under opførelse måles til kostpris. Projektejendomme, hvor der er sket en konkret udvikling, eksempelvis i form af øget byggeret, ændret anvendelse og lignende, måles til en forsigtig opgjort markedsværdi. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 12 Anvendt regnskabspraksis Andre værdipapirer og kapitalandele Andre værdipapirer og kapitalandele omfatter børsnoterede værdipapirer, der måles til dagsværdi (børskurs) på balancedagen. Varebeholdninger Varebeholdninger måles til kostpris, opgjort efter FIFO-metoden, eller nettorealisationsværdi, hvor denne er lavere. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen med tillæg af hjemtagelsesomkostninger. Nettorealisationsværdi for varebeholdninger opgøres som forventet salgspris med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkostninger, der skal afholdes for at effektuere salget. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender. Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Andre hensatte forpligtelser Andre hensatte forpligtelser omfatter hensættelse til udvendig vedligeholdelse i henhold til Boligreguleringslovens 18b.
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 13 Anvendt regnskabspraksis Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles lån til finansiering af investeringsejendomme til dagsværdi, svarende til kursværdien på balancedagen. Lån til finansiering af domicilejendomme måles efterfølgende til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rentes metode. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode. Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Modtagne forudbetalinger fra kunder Modtagne forudbetalinger fra kunder omfatter beløb, der er modtaget fra kunder forud for leveringstidspunktet. Pengestrømsopgørelsen Der er ikke indarbejdet en pengestrømsopgørelse i årsrapporten, da den indgår i pengestrømsopgørelse i koncernregnskab aflagt af modervirksomheden. Hoved- og nøgletal Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings Anbefalinger & Nøgletal 2010. Nøgletal Beregningsformel Nøgletal udtrykker Afkast af investeret kapital inklusive goodwill (%) EBITA x 100 Gns. investeret kapital inkl. goodwill Det afkast, som virksomheden genererer af investorernes midler. Soliditetsgrad (%) Egenkapital x 100 Samlede aktiver Virksomhedens finansielle styrke. Egenkapitalens forrentning (%) Årets resultat x 100 Gns. egenkapital Virksomhedens forrentning af den kapital, som ejerne har investeret i virksomheden. EBITA (Earnings Before Interest, Tax and Amortisation) er defineret som driftsresultat tillagt årets af- og nedskrivninger på immaterielle anlægsaktiver inklusive goodwill.
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 14 Anvendt regnskabspraksis Investeret kapital inklusive goodwill er defineret som nettoarbejdskapital tillagt den regnskabsmæssige værdi af materielle og immaterielle anlægsaktiver samt akkumulerede afskrivninger på immaterielle anlægsaktiver inklusive goodwill og fratrukket andre hensatte forpligtelser og langfristede, driftsmæssige forpligtelser. Akkumulerede nedskrivninger af goodwill er ikke tillagt. Nettoarbejdskapital er defineret som varebeholdninger, tilgodehavender og øvrige driftsmæssige omsætningsaktiver fratrukket leverandørgæld og andre kortfristede, driftsmæssige forpligtelser. Tilgodehavende og skyldig selskabsskat samt likvide beholdninger indgår ikke i nettoarbejdskapitalen.
Resultatopgørelse for 2013 Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 15 Resultatopgørelse for 2013 Note 2013 2012 Bruttofortjeneste 55.574 53.346 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme (6.110) 0 Dagsværdiregulering af finansielle forpligtelser (828) (1.110) Personaleomkostninger 2 (23.188) (22.243) Af- og nedskrivninger 3 (3.700) (3.815) Driftsresultat 21.748 26.178 Andre finansielle indtægter 4 4.870 2.716 Andre finansielle omkostninger 5 (27.547) (29.980) Resultat af ordinære aktiviteter før skat (929) (1.086) Skat af ordinært resultat 6 6.727 (1.316) Årets resultat 5.798 (2.402) Forslag til resultatdisponering Overført resultat 5.798 (2.402) 5.798 (2.402)
Balance pr. 31.12.2013 Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 16 Balance pr. 31.12.2013 Note 2013 2012 Grunde og bygninger 102.174 104.495 Investeringsejendomme 659.283 680.981 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 5.508 6.537 Materielle anlægsaktiver 7 766.965 792.013 Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 58.972 50.054 Andre værdipapirer og kapitalandele 0 1.449 Andre tilgodehavender 2.713 2.333 Finansielle anlægsaktiver 8 61.685 53.836 Anlægsaktiver 828.650 845.849 Råvarer og hjælpematerialer 817 467 Varebeholdninger 817 467 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 4.986 4.355 Andre tilgodehavender 4.121 1.054 Periodeafgrænsningsposter 9 219 161 Tilgodehavender 9.326 5.570 Likvide beholdninger 10 17.269 549 Omsætningsaktiver 27.412 6.586 Aktiver 856.062 852.435
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 17 Balance pr. 31.12.2013 Note 2013 2012 Virksomhedskapital 25.000 25.000 Overført overskud eller underskud 108.609 102.811 Egenkapital 133.609 127.811 Udskudt skat 11 54.861 61.588 Andre hensatte forpligtelser 12 2.763 2.486 Hensatte forpligtelser 57.624 64.074 Gæld til realkreditinstitutter 460.436 474.499 Anden gæld 1.722 1.357 Langfristede gældsforpligtelser 13 462.158 475.856 Gæld til realkreditinstitutter 14.885 2.403 Bankgæld 169.208 163.987 Modtagne forudbetalinger fra kunder 191 360 Leverandører af varer og tjenesteydelser 6.211 3.348 Anden gæld 12.176 14.596 Kortfristede gældsforpligtelser 202.671 184.694 Gældsforpligtelser 664.829 660.550 Passiver 856.062 852.435 Going concern 1 Eventualforpligtelser 14 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 15 Ejerforhold 16
Egenkapitalopgørelse for 2013 Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 18 Egenkapitalopgørelse for 2013 Virksomhedskapital Overført overskud eller underskud I alt Egenkapital primo 25.000 102.811 127.811 Årets resultat 0 5.798 5.798 Egenkapital ultimo 25.000 108.609 133.609
Noter ### Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 19 Noter 1. Going concern Likviditet Ledelsen er fortsat i tæt dialog med selskabets finansielle samarbejdspartnere omkring den generelle økonomiske situation i samfundet, samt selskabets drift med henblik på at sikre en positiv udvikling. Med baggrund heri og baseret på selskabets budget har selskabet sikret den fornødne likviditet til den daglige drift. En eventuel betydelig negativ budgetafvigelse vil medføre behov for genforhandling om yderligere likviditet. Som følge af den generelle økonomiske krise fra 2008 og fremefter har selskabets ledelse udarbejdet en plan for udviklingen af selskabets drift for 2014 2015. Planen skal sikre fokus på selskabets kerneforretning, som er drift og udvikling af selskabets investeringsejendomme samt drift af Hotel Britannia. Planen indeholder bl.a. målsætninger om større uafhængighed af eksterne finansieringskilder samt sikring af mere stabilt indtjeningsniveau. 2013 2012 2. Personaleomkostninger Gager og løn 21.361 20.679 Pensioner 1.166 1.024 Andre omkostninger til social sikring 575 504 Andre personaleomkostninger 86 36 23.188 22.243 Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere 66 61 Ledelsesvederlag 2013 Ledelsesvederlag 2012 Samlet for ledelseskategorier 826 1.034 826 1.034 2013 2012 3. Af- og nedskrivninger Afskrivninger på materielle anlægsaktiver 3.700 3.815 3.700 3.815
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 20 Noter 2013 2012 4. Andre finansielle indtægter Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder 3.127 2.689 Renteindtægter i øvrigt 370 27 Dagsværdireguleringer 1.373 0 4.870 2.716 2013 2012 5. Andre finansielle omkostninger Renteomkostninger i øvrigt 27.456 29.573 Dagsværdireguleringer 0 380 Øvrige finansielle omkostninger 91 27 27.547 29.980 2013 2012 6. Skat af ordinært resultat Ændring af udskudt skat 744 1.316 Effekt af ændrede skattesatser (7.471) 0 (6.727) 1.316
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 21 Noter Grunde og bygninger Investeringsejendomme Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 7. Materielle anlægsaktiver Kostpris primo 119.630 482.093 18.775 Tilgange 0 3.809 349 Afgange 0 (19.297) (624) Kostpris ultimo 119.630 466.605 18.500 Opskrivninger primo 0 198.888 0 Årets opskrivninger 0 (4.258) 0 Tilbageførsel ved afgange 0 (1.952) 0 Opskrivninger ultimo 0 192.678 0 Af- og nedskrivninger primo (15.135) 0 (12.238) Årets afskrivninger (2.321) 0 (1.379) Tilbageførsel ved afgange 0 0 625 Af- og nedskrivninger ultimo (17.456) 0 (12.992) Regnskabsmæssig værdi ultimo 102.174 659.283 5.508 Indregnede renter 5.461 3.753 0 Selskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi ved anvendelse af den afkastbaserede model. Der er usikkerhed forbundet med fastsættelse af afkastkravene, idet der på de geografiske områder, hvor selskabets ejendomme er beliggende, er en meget begrænset omsættelighed af ejendomme. Målingen af ejendommene i 2013 har resulteret i nedskrivninger for netto 4 mio.kr. Ejendommene er pr. 31.12.2013 akkumuleret opskrevet netto med 193 mio.kr. Ejendommene er værdiansat til et gennemsnitligt afkast på 6,1% mod 6,2% i 2012. En forøgelse af afkastkravet med i gennemsnit 0,25%-point vil reducere den samlede dagsværdi med 23 mio.kr. Dagsværdiregulering er indregnet i resultatopgørelse netto efter fradrag af omkostninger ved salg af ejendom, 1852 Til brug for måling af selskabets investeringsejendomme foretages en opdeling i følgende kategorier: Afkastbaserede ejendomme Boligejendomme Blandede bolig- og erhvervsejendomme Erhvervsejendomme
Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 22 Noter Selskabet måler sine afkastbaserede investeringsejendomme til beregnet dagsværdi efter afkastkrav anført i nedenstående tabel. Dagsværdien fremkommer på baggrund af ejendommenes normaliserede nettoresultater (budgetteret bruttohusleje fratrukket driftsomkostninger, administration samt udgift til vicevært) og et til ejendommen individuelt fastsat afkastkrav. Den af afkastkravet afledte dagsværdi tillægges herefter deposita og forudbetalt leje og fratrækkes eventuel tomgangsleje (1 år) og individuel nedskrivning, der pr. 31.12.2013 udgør 19 mio.kr. For yderligere oplysninger henvises til beskrivelsen af den anvendte regnskabspraksis for investeringsejendomme. Der har ikke været anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelse af dagsværdierne. Projektejendomme Projektejendomme omfattende ejendomme under udvikling og ejendomme under opførelser måles til kostpriser. Færdigudviklede grunde måles til en forsigtig opgjort markedsværdi: Blandet I alt bolig- og afkast- I alt Bolig- erhvervs- Erhvervs- baserede Projekt- investeringsejendomme ejendomme ejendomme ejendomme ejendomme ejendomme Årets lejeindtægt 4.958 13.035 18.094 36.087 245 36.332 Driftsomkostninger 1.941 2.565 5.138 9.644 1.002 10.646 Heraf vedligeholdelse 623 755 896 2.274 7 2.281 Regnskabsmæssig værdi 64.380 206.072 344.779 615.231 44.052 659.283 Beliggenhed (fortrinsvis) Esbjerg City Esbjerg City Esbjerg Anvendt afkastkrav 5,5% 5,5-7,5% 5,5-8,5% - - - Vejet gennemsnit af anvendt afkastkrav 5,5% 5,8% 6,4% 6,1% - - Udlejningsprocent 97,3% 89,1% 70,4% - - -
### Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 23 Noter Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Andre værdipapirer og kapitalandele Andre tilgodehavender 8. Finansielle anlægsaktiver Kostpris primo 50.054 5.389 2.333 Tilgange 8.918 0 380 Afgange 0 (5.389) 0 Kostpris ultimo 58.972 0 2.713 Nedskrivninger primo 0 (3.940) 0 Årets nedskrivninger 0 3.940 0 Nedskrivninger ultimo 0 0 0 Regnskabsmæssig værdi ultimo 58.972 0 2.713 9. Periodeafgrænsningsposter ### Periodeafgrænsningsposter består af afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. 10. Likvide beholdninger Likvide beholdninger indeholder 16,9 mio.kr. deponeret i pengeinstitut i forbindelse med salg af ejendom. Heraf anvendes 10,5 mio.kr. til afvikling af prioritetsgæld. 2013 2012 11. Udskudt skat Materielle anlægsaktiver 77.185 88.018 Hensatte forpligtelser (265) (270) Gældsforpligtelser 22.538 36.435 Fremførbare skattemæssige underskud (44.597) (62.595) 54.861 61.588 12. Andre hensatte forpligtelser ### Andre hensatte forpligtelser består af hensættelse til Grundejernes Investeringsfond.
### Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 24 Noter Restgæld efter 5 år 2013 13. Langfristede gældsforpligtelser Gæld til realkreditinstitutter 395.282 395.282 14. Eventualforpligtelser Finansielle instrumenter Selskabet har indgået aftale om sikring af et fast renteniveau via swap-aftaler for en samlet værdi på 250 mio.kr. Aftalerne har en restløbetid på 24 år og en gennemsnitlig fast rente på 5,15%. Dagsværdien af aftalerne pr. 31.12.2013 er negativ med 100 mio.kr., heraf ca. 12 mio.kr. vedrørende kortfristede gældsforpligtelser. 15. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser ### Pantsætninger Prioritetsgæld med restgæld på 475 mio.kr. er sikret ved pant i ejendomme samt driftsmidler og inventar til en bogført værdi på 766.965 Til sikkerhed for selskabets nettogæld til pengeinstitut på 163 mio.kr. samt forpligtelse fra renteswap på 100 mio.kr., er stillet følgende sikkerheder: - Håndpant i ejerpantebreve på nom. 228 mio.kr. og skadesløsbreve på nom. 86,8 mio.kr. i ejendomme samt driftsmidler og inventar til bogført værdi 766.965 - Virksomhedspant nom. 5 mio.kr. i simple fordringer/varedebitorer, varelager, immaterielle rettigheder samt driftsmidler og inventar til bogført værdi 7.174 Ejerpantebreve, skadesløsbrev og virksomhedspant ligger sekundært til sikkerhed for A/S Eivind Dam Jensens mellemværende med pengeinstitut, som pr. 31.12.2013 udgør en nettogæld på 62 mio.kr. Selskabet har ubenyttede ejerpantebreve på nominel 1,1 mio.kr. Kaution Til sikkerhed for A/S Eivind Dam Jensens mellemværende med pengeinstitut, som pr. 31.12.2013 udgør en nettogæld på 62 mio.kr., har selskabet afgivet selvskyldnerkaution.
### Ejendomsaktieselskabet Bangs Gård 25 Noter 16. Ejerforhold Selskabet har registreret følgende aktionærer med mere end 5% af aktiekapitalens stemmerettigheder eller pålydende værdi: A/S Eivind Dam Jensen, Esbjerg