1 of 7 Notat til Randersegnens Boligforenings ansøgning om godkendelse af anskaffelsessummen skema A for opførelse af 24 plejeboliger i bofællesskab Marie Magdalene. Boligforeningen fremsendte den 1. november 2010 skema A vedrørende opførelse af bofællesskab i Marie Magdalene med 24 boliger til godkendelse. Fremsendelsen skete efter at bygherren havde indberettet projektet i BOSSINF. Byggeriet omfatter 24 2-rums boliger på 85 m 2 eller i alt 2.040 m 2. Det gældende rammebeløb udgør 20.110 kr. + tillæg for energiklasse 1 på 1.040 kr. eller i alt 21.150 kr./m 2. Ud fra byggeriets størrelse giver det en anskaffelsessum på 43.146.000 kr., som finansieres således Realkredit 91% 39.262.860 kr. Kommunelån 7% 3.020.220 kr. Beboerindskud 2% 862.920 kr. Der søges om godkendelse af en gennemsnitlig husleje på 740 kr./m 2. Der er vedlagt driftsbudget for 1. driftsår, samt totaløkonomiske vurderinger. I forbindelse med godkendelse af skema A anmoder boligforeningen om at administrationen bemyndiges til at godkende skema B, hvis anskaffelsessum og husleje er den samme som skema A. Regnskabsafdelingens gennemgang af skema A den økonomiske del: Skema A: Gennemgangen har givet anledning til enkelte spørgsmål, som er afklaret telefonisk med forretningsfører Svend Aage Nielsen. Ifølge tegning m.v. er den ene fløj ikke etagebyggeri, men bygning i et plan. Det er efterfølgende afklaret med Harry Thorsen i Team Ejendomme, at der er tale om etagebyggeri. I forbindelse med telefonsamtale med Svend Aage Nielsen er det aftalt, at realkreditinstitut rettes til Nykredit, desuden påføres ejendomsnummer for Vestergade 114A. Ifølge skema A udgør den foreløbige husleje 740 kr./m 2 i årlig husleje, hertil kommer udgifter til el, vand og varme med 127 kr/m 2 og fællesantenne på 60 kr/m 2. Til sammenligning er der af Ebeltoft Boligselskab afdeling 18 opført 55 ældreboliger i 2006, der ifølge driftsregnskab for 2009 havde en huslejen på 816 kr./m 2 I forbindelse med tilsagn skal kommunen kunne godtgøre, at det samlede antal ledige boliger i kommunen, der på tilsagnstidspunktet som følge af udlejningsvanskeligheder påfører de pågældende afdelinger og bebyggelser lejetab, ikke overtiger 2 pct.
2 of 7 Til dokumentation heraf er anvendt Landsbyggefondens udmeldinger måned for måned af boligorganisationernes indberetning af lejeledigheden i Syddjurs kommune, der har udviklet sig således: - 1. maj 2010 0,77% i alt 14 boliger - 1. juni 2010 0,82% i alt 15 boliger - 1. juli 2010 0,71% i alt 13 boliger - 1. september 2010 0,27% i alt 5 boliger - 1. oktober 2010 0,33% i alt 6 boliger - 1. november 2010 0,43% i alt 8 boliger Med en samlet ledighedsprocent det sidste halve år på 0,27%-0,82%, er kommunen ikke i nærheden af at have 2% lejeledighed som følge af udlejningsvanskeligheder, idet nogle boliger skyldes almindelig lediggang mellem fraflytning og ny indflytning. Ifølge skema A bygges 24 boliger på hver 85 m 2, dermed overholdes reglen om at ingen bolig må overstige 115 m 2 og gennemsnittet af boligerne overstiger ikke 110 m 2. Af oversigten for totaløkonomi fremgår, at byggeriets enkelte bestanddele udgør følgende: Køb af byggegrund 6 mio. kr. + grundudgifter i øvrigt i alt 8,5 mio. kr. svarende til 19,7% af den samlede anskaffelsespris, hvilket er acceptabel, idet anbefalingen går på højest 20%. Håndværkerudgifter er opført til 28,429 mio. kr., svarende til 65,9% af den samlede anskaffelsespris, hvilket er over minimumskravet på 60%. Omkostningerne er opført til 6,217 mio. kr., svarende til 14,4% af den samlede anskaffelsespris, hvilket holder sig under anbefalingen på max. 15%. Gennemgang af driftsregnskabet sammenlignet med gennemsnitstal pr. m 2 for regnskaber 2008 og 2009 for boligorganisationer i kommunen. Udgiftsart Driftstal for 24 ældreboliger Sammenlign.tal 2008-09 Ejendomsskatter 15 kr. 35 kr. Renovation 25 kr. 25 kr. Forsikringer 7 kr. 9 kr. Renholdelse 21 kr. 46 kr. Almindelig vedligehold 9 kr. 46 kr. Planlagt periodisk vedligehold 20 kr. 80 kr. Istandsættelse fraflytning 2 kr. 8 kr. De budgetterede udgifter er således lave. Det skal ses i forhold til at der som sammenligningsgruppe er valgt alle afdelinger i de 3 store boligorganisationer i kommunen, disse indeholder også mange gamle afdelinger og andre boligtyper, hvor udgifter til almindelig og planlagt vedligeholdelse må antages at være betydeligt højere end i et nybyggeri. Projektet er indberettet til BOSSINF-STB med foreløbig BOSSID 706 0000.4000.0000 01-0102-10 122 10 0 og har tilknyttet servicearealer med foreløbig BOSSID 706 5000.0000.0000 01-01-2010 120 10 0. Regnskabsafdelingen, den 24. november 2010 Leo Konradsen
3 of 7 I forbindelse med godkendelse af anskaffelsessummen skema A på 43.146 t.kr. skal kommunen i henhold til lovgivningen stille særlige vilkår som nævnt nedenfor. Særlige vilkår og betingelser: 31 bestemmelser om udbud, pris og tid, ansvar, kvalitetssikring, indsamling af nøgletal, 32 beregninger der efterviser projektets overholdelse af gældende normer for bærende og stabiliserende konstruktioner, 38 om totaløkonomiske beregninger, 39 plan for styring af logistik på byggepladsen Senest i forbindelse med fremsendelse af byggeregnskab fremsendes dokumentation for betalte udgifter til bidrag til Byggeskadefonden og statens promillegebyr. Inden endelig regnskabsopgørelse afregner boligforeningen kommunens gebyr for behandling af støttesagen. Dokumentation for ejerskab af grunden. Gennemgangen er foretaget i henhold til : 1. lov om almene boliger m.v. (almenboligloven) jf. lovbekendtgørelse nr. 1204 af 10. december 2009, med de ændringer, der følger af 2 i lov nr. 429 af 28. april 2010 og 2 i lov nr. 730 af 25. juni 2010. 2. bekendtgørelse nr. 1288 af 11. december 2009 om støtte til almene boliger m.v. I lov om almene boliger m.v. fremgår: 105, stk. 1 at, kommunalbestyrelsen drager omsorg for, at der i nødvendigt omfang tilvejebringes almene ældreboliger, der kan udlejes til ældre og personer med handicap, som har særligt behov for sådanne boliger. Stk. 2 at, regionerne eller kommunerne kan overlade til selvejende institutioner og almene boligorganisationer at være byg- og driftsherre af almene ældreboliger, der tilvejebringes med særligt henblik på at betjene personer med betydeligt og varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne. Stk. 3 at, boligerne kan tilvejebringes som almene ældreboliger efter denne lov eller som kommunalt finansierede boliger. 106 at, tilsagn om støtte kan kun gives, hvis byggearbejder, som omfattes af tilsagnet, ikke er påbegyndt. 109, stk. 1 at, almene familieboligers bruttoetageareal ikke må overstige 115 m 2. En del af boligernes areal kan indrettes som fælles boligareal for flere boliger. Stk. 2 at, i almene familieboliger, der opføres som tæt, lavt byggeri i én etage med et bruttoetageareal på 85 m 2 eller derover, skal der være mindst ét bade- og toiletrum med et frit manøvreareal med en diameter på mindst 1,5 m. 110, stk. 1 at, almene ældreboliger skal med hensyn til udstyr og udformning være særligt indrettet til brug for ældre og personer med handicap, herunder kørestolsbrugere. 109, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse.
4 of 7 Stk. 2 at, hver ældrebolig skal være forsynet med selvstændigt toilet, bad og køkken med indlagt vand og forsvarligt afløb for spildevand. Kommunalbestyrelsen eller regionsrådet kan dog i særlige tilfælde beslutte, at ældreboliger ikke forsynes med selvstændig køkken. Stk. 3 at, fra hver bolig skal der kunne tilkaldes hurtig bistand på ethvert tidspunkt af døgnet. Stk. 4 at, boligernes adgangsforhold skal være egnede for gangbesværede. 115 stk. 1 at, kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor boligerne agtes etableret, kan på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til en almen boligorganisation til etablering af almene boliger ved nybyggeri Stk. 7 at, hvis kommunalbestyrelsen meddeler tilsagn til nyt alment boligbyggeri, skal kommunalbestyrelsen på socialministeriets eventuelle forlangende kunne godtgøre, at det samlede antal ledige boliger i kommunen opgjort efter 2. pkt., der på tilsagnstidspunktet som følge af udlejningsvanskeligheder påfører de pågældende afdelinger og bebyggelser lejetab, ikke overstiger 2 pct. I opgørelsen medregnes det samlede antal ledige almene boliger, ungdomsboliger tilhørende en selvejende ungdomsboliginstitution og ældreboliger tilhørende en selvejende institution eller en pensionskasse, og hvortil der er meddelt tilsagn om offentlig støtte efter denne lov, tidligere love om boligbyggeri eller den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap. Stk. 9 at, kommunalbestyrelsen kan ikke give tilsagn efter stk. 1-6, hvis der er tinglyst en tilbagekøbsklausul på ejendommen. Stk. 10 at, socialministeren fastsætter maksimumsbeløb for anskaffelsessummen for alment byggeri. Den endeligt godkendte anskaffelsessum må ikke overstige det maksimumsbeløb, der gælder på tidspunktet for kommunalbestyrelsens godkendelse af anskaffelsessummen forud for påbegyndelsen. 118, stk. 1 at, anskaffelsessummen for nybyggeri af almene boliger efter 115 finansieres med 84 pct. lån, 14 pct. kommunal grundkapital og 2 pct. beboerindskud. Ved bekendtgørelse nr. 490 af 12. juni 2009 er finansieringen ændret for byggeri med tilsagn i perioden 1. juli 2009 til 31. december 2010, sådan at lån forhøjes til 91 pct. og kommunens grundkapital nedsættes til 7 pct. Af bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v. fremgår: Kapitel 1: 1, stk. 1 at, bekendtgørelsen gælder for etablering af almene familieboliger, ungdomsboliger og ældreboliger i henhold til 115 i lov om almene boliger m.v. 4, stk. 1 at kommunalbestyrelsen er forpligtet til at foretage indberetning til Indenrigs- og Socialministeriets informations- og forvaltningssystem BOSSINF-STB. Stk. 4 at, indberetning af tilsagn (ansøgningsskema A) skal for at være gældende ske i samme finansår, som tilsagnet er meddelt. Kapitel 3: 8, stk. 1, at i anskaffelsessummen for byggeriet eller de arbejder, der gennemføres, skal samtlige udgifter indgå, herunder udgifter til gennemførelse af støttesagen m.v. Stk. 3 at, anskaffelsessummens enkelte udgiftsposter skal hver især være rimelige i forhold til byggeriets udformning og indhold og skal kunne holdes inden for det maksimumsbeløb, der gælder for byggeriet.
5 of 7 10, stk. 1 at, købesummen for en ubebygget ejendom, der erhverves med henblik på etablering af almene boliger, opgjort kontant ikke må overstige prisen i handel og vandel. Kapitel 4: 14 stk. 1 at, det er en betingelse for kommunalbestyrelsens tilsagn til etablering af boliger efter 115 i lov om almene boliger m.v., at den endeligt godkendte anskaffelsessum ikke overstiger det maksimumsbeløb, der var gældende på påbegyndelsestidspunktet. Kapitel 5: 16, stk. 1 at boligarealet for almene familieboliger og almene ældreboliger inklusive eventuelle fælleslokaler kan udgøre indtil 110 m 2 i gennemsnit pr. bolig. Stk. 2 at, den enkelte boligs areal ikke kan overstige 115 m 2. Kapitel 6: 19, stk. 1 at, bygherren indberetter digitalt støtteansøgning (ansøgningsskema A) til kommunalbestyrelsen. Stk. 2 at, kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med tilsagn stille vilkår, herunder de særlige vilkår, som det konkrete projekt måtte give anledning til. Stk. 3 at, kommunalbestyrelsen kan kræve det materiale, der er nødvendigt til behandling af ansøgningen. 21, stk. 1 at, det nødvendige plangrundlag, herunder normalt en lokalplan, skal være tilvejebragt og planen registreret i Planregisteret, før tilsagn kan gives. 23, stk.1 at, tilsagnsmodtageren skal have skøde på ejendommen og skal stå som debitor for de lån, som optages til finansiering af byggeriet. Det skal dokumenteres overfor kommunalbestyrelsen, at der senest ved byggeriets påbegyndelse foreligger tinglyst endeligt skøde på ejendommen, jf. dog stk. 2. Stk. 2 at, den frist, der er nævnt i stk. 1, for tinglysning kan udskydes, hvis tinglysningen alene er betinget af udstykningsmyndighedernes samtykke og forudsat, at bygherren på tidspunktet for byggeriets påbegyndelse kan dokumentere, at der er opnået forhåndsgodkendelse fra disse myndigheder af, at udstykning vil kunne gennemføres. 24, stk. 1 at, kommunalbestyrelsen ved tilsagnet skal tage hensyn til lejens (boligafgiftens) størrelse for de pågældende boliger og de udlejningsmuligheder, der følger heraf. 25, stk.1 at, det skriftlige tilsagn til boliger først kan meddeles, når kommunalbestyrelsen har påset, at bestemmelserne i kapitel 3 og 5 samt dette kapitel er opfyldt. 31, stk. 1 at kommunalbestyrelsen skal stille som betingelse for tilsagnet, at de bestemmelser om udbud, pris og tid, ansvar, kvalitetssikring, indsamling af nøgletal, bygningsdrift og eftersyn m.v., der er nævnt i bilag 2, gælder for tilsagnet. Stk. 2 at, kommunalbestyrelsen skal stille som betingelse, at bygherren i sine aftaler om teknisk rådgivning og i sine entrepriseaftaler lægger ABR og AB (i totalentreprise ABT) til grund uden fravigelser. Kommunalbestyrelsen kan efter modtaget begrundelse i særlige tilfælde godkende fravigelser. Er der, forinden støtteansøgning fremsendes til kommunalbestyrelsen, indgået aftaler, som fraviger bestemmelserne i ABR, AB og ABTm skal fravigelser, som kommunalbestyrelsen ikke kan godkende, frafaldes, inden tilsagn gives. Stk. 3 at, kommunalbestyrelsen skal stille som betingelse for tilsagn efter 115 i lov om almene boliger m.v., at bygherren til brug for Byggeskadefondens eftersyn af byggeriet
6 of 7 afleverer oplysninger om mangler ved byggeriet, der omfatter en fordeling af manglerne på bygningsdele og en klassificering af manglerne efter alvor, til fonden i forbindelse med afleveringen af byggeriet og senest 2 måneder efter afleveringen. Bygherren indberettet oplysningerne digitalt til Byggeskadefonden på baggrund af et særligt skema, der udarbejdes af Byggeskadefonden. 32, stk. 1 at, kommunalbestyrelsen skal stille som betingelse for tilsagnet, at bygherren skal vedlægge beregninger, der efterviser projektets overholdelse af gældende normer for bærende og stabiliserende konstruktioner. Kommunalbestyrelsen skal på grundlag heraf tage stilling til, om projektet opfylder kravene i byggeteknisk henseende. Stk. 2 at, de beregninger, der er nævnt i stk. 1, skal foreligge samtidig med ansøgningsskema B. Er hovedprojektet ikke udarbejdet på skema B-tidspunktet, skal bygherren dog fremsende beregningerne efter stk. 1, inden meddelelse af byggetilladelse. Bilag 2: Bestemmelser, som kommunalbestyrelsen i henhold til denne bekendtgørelses 31 skal påse overholdt: Bekendtgørelse nr. 995 af 6. oktober 2006 om bygge- og anlægsarbejder i perioden 1. november til 31. marts. Bekendtgørelse nr. 169 af 15. marts 2004 om kvalitetssikring af byggearbejder. Lov nr. 338 af 18. maj 2005 om indhentning af tilbud i bygge- og anlægssektoren (tilbudsloven). Europa-Parlamentets og Rådets direktiv nr. 2004/18/EF af 31. marts 2004 om samordning af fremgangsmåderne ved indgåelse af offentlige vareindkøbskontrakter, offentlige tjenesteydelseskontrakter og offentlige bygge- og anlægskontrakter (udbudsdirektivet). Bekendtgørelse nr.623 af 23. juni 2005 om bygningsdrift. Bekendtgørelse nr. 635 af 15. juni 2006 om eftersyn af byggeri under Byggeskadefonden. Cirkulære nr. 152 af 7. oktober 1996 om kommunalt og amtskommunalt tilsyn med udbud af byggearbejder i det offentlige støttede byggeri, udgivet af den tidligere Bygge- og Boligstyrelse. Bekendtgørelse nr. 624 af 23. juni 2005 om skadedækning fra Byggeskadefonden. Cirkulære nr. 174 af 10. oktober 1991 om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder, med senere tillæg, udgivet af den tidligere Bygge- og Boligstyrelse. Bekendtgørelse af 15. december 2009 om nøgletal for alment byggeri mv. Kapitel 8: 38, stk. 1 at, bygherrens ansøgning om kommunalbestyrelsens godkendelse af anskaffelsessummen forud for byggeriets påbegyndelse (ansøgningsskema B) skal indeholde en totaløkonomisk vurdering baseret på anvendelse af Landsbyggefondens totaløkonomimodel, jf. stk. 2. Stk. 2 at, den totaløkonomiske vurdering skal indeholde en nutidsværdiberegning til opgørelse af den årlige omkostning for hver af bygningsdelene tag, facade og vinduer. Der skal endvidere foretages en tilsvarende totaløkonomisk vurdering for mindst ét relevant alternativ for hver bygningsdel, som er nævnt i 1. pkt. Andre bygningsdele kan indgå i projektets totaløkonomiske vurdering.
Stk. 4 at, bygherren samtidig med ansøgning efter 39, stk. 1, digitalt skal indberette det samlede beregningsgrundlag herunder alternative beregninger for den endelige totaløkonomiske vurdering til Landsbyggefonden. 39, stk. 1 at bygherren skal senest 9 måneder efter tilsagnsdatoen digitalt indberette de oplysninger, som danner grundlag for godkendelse af en anskaffelsessum før byggeriets påbegyndelse (ansøgningsskema B) til kommunalbestyrelsen. Stk. 2, at bygherren skal samtidig med indberetningen af oplysninger efter stk. 1 fremsende en plan for styring af logistik på byggepladsen. Planen skal indeholde principper for løbende ajourføring og justering af planen i byggeperioden 7 of 7