Dette notat indeholder alene reglerne for selve støtten og forholder sig ikke til de bygningstekniske regler.

Transkript

1 NOTAT Dato Borgmestersekretariatet Notat til Økonomiudvalget om regler for opførelse og finansiering af almene boliger/støttet byggeri Køge Rådhus Torvet Køge Økonomiudvalget har bedt om at få udarbejdet et notat om kommunens retningslinjer for kontrol med støttet byggeri dels via reglerne for selve støtten (skema A, B og C) og dels via byggesagsbehandlingen. Dette notat indeholder alene reglerne for selve støtten og forholder sig ikke til de bygningstekniske regler. Byrådssekretariatet har derfor nedenfor skitseret reglerne om: 1. Støttet byggeri generelt og finansieringen heraf 2. Støttesagsbehandlingen (skema A, B og C) efter almenboliglovens og støttebekendtgørelsens bestemmelser. Notatet er udarbejdet med udgangspunkt i, hvad vi som kommune henholdsvis skal og har mulighed for at gøre i relation til eventuelle kommende byggerier. Tlf Kontakt: Jette Jensen Tlf Mail jette.jensen@koege.dk 1. Støttet byggeri generelt og finansieringen heraf Det overordnede formål med den almene boligsektor er at løse boligsociale opgaver ved at stille passende boliger til rådighed for alle med behov herfor - til en rimelig husleje - samt give beboerne indflydelse på egne boligforhold. Almene boliger kan, afhængig af den målgruppe, som boligerne henvender sig til, etableres som: Almene familieboliger Ungdomsboliger Ældreboliger. Siden 1. januar 1994 har det almene byggeri ikke været kvotebelagt, og det er således alene Byrådet, der beslutter omfanget af det støttede byggeri i kommunen. Byrådets beslutning om fordeling af støtte til almene boliger skal ske på baggrund af en samlet vurdering af situationen på det lokale boligmarked og behovet for nyt boligbyggeri i kommunen. Side 1 / 6

2 Når vi taler støttet byggeri er der ikke tale om en særlig form for byggeri, men en særlig finansiering. Ved tilsagn, der gives efter 1. januar 2013 og indtil udgangen af 2016, sker finansieringen på følgende måde: 88 % lån fra realkredit/kommunekredit 2 % beboertilskud 10 % kommunal grundkapital. Støttet byggeri er først og fremmest kendetegnet ved, at staten yder løbende støtte til delvis betaling af ydelserne på de lån, som optages til finansiering af byggeriet. Det vil sige, at når kommunen giver et tilsagn (godkender skema A) til opførelse af byggeri, så forpligter kommunen staten til at yde den løbende støtte til byggeriets opførelse. Samtidig forpligter kommunen sig til at yde grundkapitallånet. Lånet er rente- og afdragsfrit i indtil 50 år efter ejendommens ibrugtagelse. Grundkapitallånet tilbagebetales, når ejendommens økonomi (efter Landsbyggefondens skøn) tillader det. De nuværende regler om grundkapitallån er fra 1975 og Landsbyggefonden har indtil videre ikke vurderet, at der skulle ske tilbagebetaling af grundkapitallån før de 50 år. Efter 50 år skal tilbagebetaling påbegyndes. Ligeledes indeholder tilsagnspakken en kommunal garanti, som ydes for den del af lånet, der får sikkerhed ud over 60 % af ejendommens markedsværdi. De garantier, der ydes med hjemmel i almenboligloven, medregnes ikke til kommunens långivning efter lånebekendtgørelsen. Garantien ved støttetilsagn er obligatorisk. Kommunen kan kun vælge den samlede tilsynspakke og ikke dele heraf. Endelig er det er en forudsætning for kommunens tilsagn, at beboerne i almene boliger indbetaler 2 % af anskaffelsessummen i indskud. 2. Støttesagsbehandlingen Byggeprojekter udvikles af kommunen selv eller sammen med bygherren - enten fordi der er et politisk ønske herom, eller det kan være på initiativ af bygherren selv. Efter anbefaling fra Konkurrencestyrelsen bør kommunen skabe de bedst mulige rammer for konkurrence mellem boligorganisationerne og opstille objektive kriterier for tildeling af grundkapital. Dette af hensyn til at opnå den bedst mulige husleje for beboerne. Side 2/6

3 Inden den egentlige støttesagsbehandling eventuelt sættes i gang, bør Økonomiudvalget og Byrådet træffe en beslutning om forhåndsgodkendelse af projektet, og de krav, som skal indgå i skema A, bør så vidt muligt afklares så tidligt som muligt Skema A (tilsagn) Når Byrådet giver et tilsagn sker det ved en formel godkendelse af skema A, hvor Byrådet giver tilsagn om: Driftsstøtte (på statens vegne) Grundkapitallån Garanti for den del af lånet, der får sikkerhed ud over 60 % af ejendommens markedsværdi Betingelser for tilskud efter almenboliglovens og støttebekendtgørelsens bestemmelser a. Maksimumbeløb Det er en betingelse for Byrådets tilsagn om etablering af almene boliger, at anskaffelsessummen ikke overstiger maksimumbeløbet. Maksimumbeløbet er et centralt fastsat beløb pr. kvadratmeter boligareal. Der er ikke noget krav om, at Byrådet skal give tilsagn svarende til maksimumbeløbet. Byrådet kan overveje at differentiere den anskaffelsessum der godkendes eventuelt under hensyntagen til byggeriets geografiske beliggenhed. Byrådet vil også kunne stille som et vilkår, at den på skema B godkendte anskaffelsessum ikke overskrides. b. Kommunen som grundsælger Hvis kommunen er grundsælger, forudsættes den pris, som kommunen har krævet for grunden at være den pris, der oplyses i skema A. c. Lejlighedernes størrelse Familie- og ældreboliger må være indtil 110 m2 i gennemsnit pr. bolig. Boligarealet i den enkelte bolig må ikke overstige 115 m2. Størrelsen på ungdomsboliger må ikke overstige 50 m2. d. Husleje Ved tilsagnet skal Byrådet tage hensyn til lejens størrelse for de pågældende boliger og de udlejningsmuligheder, der vil være som følge af den fastsatte husleje. e. Plangrundlag Det nødvendige plangrundlag (normalt en lokalplan) skal være godkendt og registreret, før der kan gives tilsagn. f. Udbud, pris og tid, ansvar, kvalitetssikring m.v. Byrådet skal stille som betingelse for tilsagnet, at bygherren i sine aftaler om teknisk rådgivning og i sine entrepriseaftaler lægger ABR og AB (i totalentreprise ABT) til grund uden fravigelser. Side 3/6

4 Byrådet skal stille som betingelse for tilsagnet, at gældende bestemmelser om udbud, pris og tid, ansvar, kvalitetssikring, indsamling af nøgletal, bygningsdrift og eftersyn m.v., gælder for tilsagnet. Byggearbejderne skal udbydes efter reglerne i tilbudsloven (om indhentning af tilbud på visse offentlige og offentligt støttede kontrakter) eller udbudsdirektivet (om samordning af fremgangsmåderne ved indgåelse af offentlige vareindkøbskontrakter, offentlige tjenesteydelseskontrakter og offentlige bygge- og anlægskontrakter). g. Byggeskadefondens eftersyn Byrådet skal stille som betingelse for tilsagnet, at bygherren til brug for Byggeskadefondens eftersyn af byggeriet afleverer oplysninger om mangler ved byggeriet. h. Bærende og stabiliserende konstruktioner Byrådet skal stille som betingelse for tilsagnet, at bygherren skal vedlægge beregninger, der efterviser projektets overholdelse af gældende normer for bærende og stabiliserende konstruktioner (skal foreligge senest samtidig med skema B eller senest inden der gives byggetilladelse) Vilkår stillet af kommunen Byrådet kan ved tilsagnet opstille alle de relevante vilkår, som det konkrete projekt måtte give anledning til. Dette gælder både i forhold til byggeriets udformning samt byggeriets gennemførelse. a. Sociale klausuler Byrådet har mulighed for, 1. at stille krav om, at arbejdet skal foregå under normale danske lønog arbejdsvilkår (arbejdsklausul) det vil sige, at man kan sikre sig mod social dumpning. Byrådet vil eksempelvis kunne stille som et vilkår, at de arbejdsklausuler, som kommunen anvender ved egne byggerier, også skal være gældende i forbindelse med opførelse af et støttet byggeri, 2. at fastsætte som et vilkår for den offentlige støtte, at den almene boligorganisation skal anvende en social klausul om uddannelses- og praktikaftaler i forbindelse med boligorganisationens udbud af arbejder og leverancer i den konkrete sag. 2.2 Skema B (godkendelse af anskaffelsessum før påbegyndelse af byggeri) Efter tilsagnet (skema A) udarbejder bygherren det færdige projekt og indberetter senest 9 måneder efter tilsagnet et skema B til kommunen. Inden godkendelsen af en anskaffelsessum før byggeriets påbegyndelse skal kommunen sikre, at de stillede betingelser samt øvrige myndighedskrav er overholdt: Side 4/6

5 a. Maksimumbeløb Det gældende maksimumbeløb skal være overholdt ved godkendelse af skema B. b. Plan over logistik på arbejdspladsen Bygherren skal samtidig med indberetning af skema B fremsende en plan for styring af logistik på byggepladsen. Planen skal indeholde principper for løbende ajourføring og justering af planen i byggeperioden. c. Tinglyst skøde Bygherren skal have tinglyst skøde på grunden eller ejendommen, hvor det støttede byggeri skal opføres, senest ved byggeriets påbegyndelse. d. Stabilitetsberegninger Beregninger for projektets overholdelse af gældende normer for bærende og stabiliserende konstruktioner skal fremsendes sammen med skema B. e. Byggetilladelse Skema B godkendes med forbehold for byggetilladelse. f. Godkendelse af skema B er et forpligtende tilsagn Ved godkendelse af skema B bliver tilsagnet forpligtende for kommunen. g. Støttesagsgebyr Ved fremsendelse af skema B opkræver kommunen støttesagsgebyr til dækning af udgifter til støttesagsbehandlingen. 2.3 Byggeriets gennemførelse Byrådet skal, efter påbegyndelsen af byggeriet, godkende alle væsentlige projektændringer inden iværksættelsen. Under byggeriets gennemførelse fører kommunen tilsyn med, at betingelserne og de særlige vilkår for støttetilsagnet overholdes. I praksis er det sådan, at tilsynet med byggeriet efter almenboligloven og støttebekendtgørelsen i udgangspunktet er et papirtilsyn medmindre forvaltningen bliver opmærksom på, at den gældende lovgivning og de stillede betingelser ikke overholdes. 2.4 Skema C (byggeregnskab) Ved skema C godkendes de endelige udgifter og pengene bliver frigivet. Hvis der ikke er nogen økonomisk ændring i skema C i forhold til skema B kan skema C godkendes administrativt. jf. Køge Byråds delegationsplan. Hvis der er økonomiske ændringer i forhold til skema B forelægges sagen for Økonomiudvalg og Byråd. Side 5/6

6 Følgende forhold gælder i forbindelse med godkendelse af skema C: a. Anskaffelsessum Den anskaffelsessum, som blev godkendt ved påbegyndelsen (skema B) er bindende for bygherren. Byrådet kan dog godkende merudgifter under hensyntagen til lejens størrelse. b. Maksimumbeløb Det gældende maksimumbeløb skal være overholdt ved godkendelse af byggeregnskab på grundlag af skema C. Eventuelle overskridelser af det fastsatte maksimumbeløb afholdes af bygherren. c. Husleje Det fremsendte skema C anvendes til godkendelse af den endelige leje. Side 6/6