Gammelgårdsvej - information om medejerboliger Ordet medejerboliger antyder, at der er tale om en boform, hvor man er med til at eje boligen. Men det gælder i princippet alle almene boliger. I alle nyere almene boliger er der nemlig et beboerindskud på 2% af den samlede pris for byggeriet. I medejerboliger er der tale om et højere indskud. Her er den almene boligs fordele med hensyn til medindflydelse, fællesskab og fælles ansvar for udvendig vedligeholdelse kombineret med en overordentlig stor frihed til at sætte sit eget personlige præg på boligens indvendige indretning. Endelig er den økonomiske risiko ved at investere i en medejerbolig minimal. Gammelgårdsvej er en ny afdeling i Herlev Boligselskab, som administreres af KAB - Bygge- og Boligadministration. Afdelingen er det første byggeri med medejerboliger indenfor KAB-administrerede bebyggelser, og det er godkendt som et forsøg af By- og Boligministeriet. Medejerboligerne på Gammelgårdsvej bygger på et princip, hvor beboerne overtager et råhus og har helt frie hænder til at indrette køkken, badeværelse m.m. De bestemmer selv, hvor mange penge de vil bruge på indretningen og sørger selv for den indvendige vedligeholdelse. Investeringen reguleres hvert år efter et fastsat system, og den regulerede værdi udbetales ved fraflytning. På de følgende sider kan du læse mere om vilkårene for medejerboliger.
MEDEJERBOLIG - EN NY ALMEN BOFORM Råhus-modellen I afdeling Gammelgårdsvej er princippet i medejerboligerne, at beboeren overtager et råhus, som de selv skal gøre færdig. En beboer, der overtager en medejerbolig, skal selv indkøbe alle materialer og sørge for: malerarbejde afsluttende gulvbelægning på udlagt blændgulv (groft trægulv, hvorpå den endelige gulvbelægning lægges) montering af køkken samt vask og armaturer hårde hvidevarer - emhætte, komfur, køle/fryseskab og evt. opvaskemaskine, vaskemaskine, tørretumbler fliser på gulv og vægge samt sanitet og armaturer i badeværelset eventuel rumopdeling på 1. sal. Den enkelte beboer må gerne selv udføre arbejdet, men det skal være håndværksmæssigt korrekt udført, og arbejdet vil blive synet, når boligen er færdig. El- og vvs-arbejde skal dog udføres af autoriserede håndværkere. Eget arbejde tæller ikke, når værdien af investeringen skal gøres op. Kun udgifter, som kan dokumenteres med regninger fra momsregistrerede firmaer, indgår i beregningen af medejerindskuddet. Beboerdemokrati I alle almene boliger er der en meget høj grad af medindflydelse for beboerne. Det gælder også for medejerboligerne. Beboerdemokrati kaldes den organiserede indflydelse i almene boliger. Beboerdemokratiet er meget vidtrækkende. For eksempel skal driftsbudget og -regnskab godkendes af beboerne i afdelingen ved et fælles møde, og en afdelingsbestyrelse vælges blandt beboerne og træffer beslutninger for afdelingen i årets løb. Afdeling Gammelgårdsvej er en afdeling med både medejerboliger, almene familieboliger og ældreboliger. Når det gælder beboerdemokrati, er der ingen forskel på boligtyperne. Det indebærer, at der holdes fælles afdelingsmøde, og at alle beboere er valgbare til den fælles afdelingsbestyrelse samt til Herlev Boligselskabs bestyrelse og repræsentantskab. De fleste beslutninger i afdelingen vedrører alle beboere og træffes derfor i fællesskab. Dog kan der være beslutninger, som kun vedrører én boligtype og derfor træffes af beboerne i denne boligtype alene. For eksempel kan medejerne ikke deltage i en beslutning om udskiftning af køkken eller bad i de almene familieboliger og ældreboliger, da en sådan beslutning ikke har indflydelse på deres husleje. Medejerne står selv for alt omkring indretning og vedligeholdelse af køkken og bad i deres boliger. 2 Gammelgårdsvej
ØKONOMIEN Indskud i boligen* De penge, en beboer bruger på at gøre boligen færdig, kaldes et medejerindskud. Beboeren kan vælge at optage lån i banken eller betale kontant for det nye køkken, badeværelse m.v. Det er den enkelte medejers eget ansvar at bestille, montere og betale alle dele til færdiggørelse af boligen. KAB - Bygge- og Boligadministration eller Herlev Boligselskab stiller ikke garanti for et eventuelt banklån. Dog kan de interesserede medejere henvises til en bank, som på forhånd er orienteret om projektet. Alle regninger skal gemmes som dokumentation, og når boligen er færdig, opgør Herlev Boligselskab c/o KAB hvor højt et medejerindskud, der er investeret i boligen. KAB skønner, at medejerne kan gøre boligerne færdige for mellem 165.000-300.000 kr. Men der er ikke fastsat et loft for, hvor meget den enkelte må investere i sin bolig. Foruden medejerindskuddet skal medejerne også betale et beboerindskud på 2% af den samlede pris for byggeriet af boligerne. Det gør alle almene beboere, og beboerindskuddet er en del af den samlede finansiering af en almen bebyggelse. Beboerindskuddet i afdeling Gammelgårdsvej er beregnet til 31.800 kr. Huslejen* Huslejen er lidt lavere i medejerboliger end i de almene familieboliger, fordi medejerne selv indskyder penge til indretning af køkken, bad, gulve m.v. I Gammelgårdsvej er huslejen for de almene familieboliger 772 kr. pr. m 2, svarende til en husleje på 7.064 kr. om måneden. Huslejen for medejerboligerne er 711 kr. pr. m 2, svarende til en husleje på 6.506 kr. om måneden. Udover huslejen skal medejerne eventuelt betale afdrag på eget banklån til medejerindskuddet, medmindre udgifterne til køkken, bad, gulve m.v. er betalt kontant. Hvordan er huslejen sammensat?* Huslejen er sammensat af kapitaludgifter, bidrag til kreditforeningen og driftsudgifter. For medejerboligerne er huslejen på 711 kr. pr. m 2 fordelt på 493 kr. til kapitaludgifter, 33 kr. i bidrag til kreditforening og 185 kr. til driftsudgifter. Den del af huslejen, som går til den fælles drift af ejendommen, er lidt lavere for medejerboligerne end for de almene familieboliger, fordi medejerne selv står for den indvendige vedligeholdelse. Da indretningen af de 3 boligtyper er forskellig, vil driftsbudgettet også blive delt i 3, et for medejerboliger, et for de almene familieboliger og et for ældreboliger. Generelt lave driftsudgifter Driftsudgifterne er generelt lave i afdelingen. Det er blandt andet, fordi facaden er udført i cedertræ og mursten med vinduer i mahogni, som kræver begrænset vedligeholdelse. Afdelingen leverer heller ikke hårde hvidevarer. Det er alle beboeres egen opgave at medbringe eller indkøbe samt vedligeholde køleskab, komfur m.v. Hvad er investeringen værd om 5 år? Medejerindskudet, det beløb den enkelte medejer bruger på at færdiggøre boligen, opskrives en gang om året efter byggeretsværdien. Byggeretsværdien er prisen for retten til at bygge på grunden og indgår som et element i ejendomsvurderingen. Det er Told og Skat, der hvert år fastsætter byggeretsværdien. * Tal vedrørende indskud og husleje er anslået udfra det nuværende budget for byggeriet. Når udlejningsbudgettet er godkendt af Herlev Kommune, bliver de endelige huslejer fastsat. Der forventes ikke store udsving i forhold til de oplyste tal. 3 Gammelgårdsvej
Samtidig nedskrives investeringen i boligen hvert år. Nedskrivningen er fastsat ud fra, hvor længe et køkken og bad forventes at være tidssvarende. Badeværelsets levetid er sat til 30 år og nedskrives derfor over 30 år. Køkken, skabe, gulve m.v. nedskrives over 20 år. Med denne model vil medejerne være sikret en vis forrentning af deres investering, omvendt nedskrives værdien af køkken og bad også i takt med slid og ælde. Udviklingen i byggeretsværdien kendes ikke på forhånd, mens nedskrivningen er en kendt størrelse. Beboerens investering, medejerindskuddet, kan altså både falde og stige i værdi afhængig af, hvor høj byggeretsværdien bliver i de kommende år. Her er vist to eksempler på, hvordan investeringen i en medejerbolig kan udvikle sig. I begge eksempler investerer beboerne 200.000 kroner i en medejerbolig. Investeringen fordeler sig således: Badeværelse Køkken, skabe, gulve m.v. Investering i alt 75.000 kr. 125.000 kr. 200.000 kr. Nedskrivningen er på forhånd fastsat: Badeværelset nedskrives over 30 år med 2.500 kr./år Køkken, skabe mv. nedskrives over 20 år med 6.250 kr./år Nedskrivning i alt 8.750 kr./år I eksempel 1 varierer byggeretsværdien i de 5 første år (henhv. 5%, 8 %, 2%, 3% og 2%). Efter 5 år er investeringen på 200.000 kr. faldet til 196.671 kroner. I eksempel 2 opskrives investeringen efter en gennemsnitlig byggeretsværdi på 5% pr. år. Efter 5 år er investeringen på 200.000 kr. steget til en værdi af 206.907 kr. To eksempler på hvordan en investering af 200.000 kr. kan udvikle sig over 5 år med forskellige satser for regulering. Der er ikke tale om store udsving. Eksempel 1 Eksempel 2 År 1 Investering 200.000 Investering 200.000 Opskrivning 5% af 200.000 10.000 Opskrivning 5% af 200.000 10.000 Værdi efter 1 år 201.250 Værdi efter 1 år 201.250 År 2 Opskrivning 8% af 201.250 16.100 Opskrivning 5% af 201.250 10.063 Værdi efter 2 år 208.600 Værdi efter 2 år 202.563 År 3 Opskrivning 2% af 208.600 4.172 Opskrivning 5% af 202.563 10.128 Værdi efter 3 år 204.022 Værdi efter 3 år 203.941 År 4 Opskrivning 3% af 204.022 6.121 Opskrivning 5% af 203.941 10.197 Værdi efter 4 år 201.393 Værdi efter 4 år 205.388 År 5 Opskrivning 2% af 201.393 4.028 Opskrivning 5% af 205.388 10.269 Værdi efter 5 år 196.671 Værdi efter 5 år 206.907 4 Gammelgårdsvej
Investering i medejerbolig VEDLIGEHOLDELSE Vedligeholdelse inden døre Som medejer står beboeren selv for den indvendige vedligeholdelse af boligen. Det gælder både praktisk og økonomisk. Almindelig vedligeholdelse såsom maling, tapetsering og gulvbehandling er altså medejerens eget ansvar. Det er også medejerens ansvar at vedligeholde alt, der er omfattet af medejerindskuddet, dvs. køkken, badeværelse, skabe og gulve. Vedligeholdelsesordningen kaldes en A-ordning indenfor lovgivningen, når beboeren selv står for den indvendige vedligeholdelse i boperioden. For medejerboligerne er der dispenseret fra en bestemmelse i A-ordningen, der betyder, at beboerens pligt til at vedligeholde boligen ikke nedskrives over en årrække sådan, som det er tilfældet for de almene familieboliger. Til gengæld skal medejerboligerne ikke normalistandsættes ved fraflytning. Medejerne skal sørge for en løbende vedligeholdelse i boperioden, og boligen skal derfor ikke gøres særlig i stand ved fraflytning. Den nye beboer overtager boligen, som den er, og må selv male, hvis de ikke kan lide farverne på væggene osv. For afdeling Gammelgårdsvej udarbejdes et vedligeholdelsesreglement, hvoraf det fremgår, på hvilke punkter vilkårene for medejerboliger og de almene familieboliger er forskellige. Misligholdelse Misligholdelse betyder, at noget i boligen er ødelagt på grund af forkert brug, forkert vedligeholdelse eller uforsvarlig opførsel. Ejendomsmesteren foretager et syn af boligen ved fraflytning og registrerer, om der er sket misligholdelse af boligen. Man skal altid betale for reparation af dele i boligen, som er misligholdt. Nye forbedringer i boligen Hvis en medejer efter nogle år ønsker at udskifte for eksempel køkkenet, så skal dette anmeldes til boligorganisationen v/kab. Udgiften til det nye køkken skal dokumenteres med regninger. Værdien af medejerindskuddet vil så blive reguleret. Det gamle køkken nedskrives straks til 0 kr., og det nye lægges til medejerindskuddet med en ny nedskrivningsperiode. For den del af boligen, som ikke er omfattet af medejerindskuddet, gælder de almindelige regler for råderet. 5 Gammelgårdsvej
INDFLYTNING OG FRAFLYTNING Førstegangs-indflytning For førstegangs-indflytning gælder nogle særlige forhold, da boligen overtages som et råhus. Når den foreløbige lejekontrakt underskrives, skal en mindre del af beboerindskudet betales - 5.000 kr. Hvis medejerne opsiger den foreløbige kontrakt senere end 3 måneder før overdragelse af boligen, tilbagebetales de 5.000 kr. ikke. Resten af beboerindskudet betales, når boligen overdrages, dvs. ved udlevering af nøgler. Medejerne får overdraget boligen cirka 2 måneder før, de almene boliger er færdige til indflytning. Medejerne skal ikke betale husleje i de cirka 2 måneder, da boligen ikke er indflytningsklar, men der skal betales forbrugsafgifter som for eksempel varme, vand og el. Efter de 2 måneder skal huslejen betales, også selvom medejerne ikke er færdige og flyttet ind i boligerne. Medejerne skal være færdige med indretning af boligerne senest 6 måneder fra overdragelsen. Hvis en bolig ikke er færdig, eller arbejderne ikke er udført håndværksmæssigt korrekt, vil afdelingen sørge for at gøre boligen færdig. Udgiften vil blive lagt på boligens husleje. Hvis lejekontrakten opsiges, inden boligen er færdiggjort, og der således ikke kan opnåes ibrugtagningstilladelse fra Herlev Kommune, vil beboerindskuddet blive anvendt helt eller delvist til færdiggørelse af boligen. En medejer flytter En medejerbolig skal opsiges med 6 måneders varsel mod normalt 3 måneders varsel i en lejebolig. Det er for at sikre, at der er bedre tid til at finde en ny beboer til at overtage medejerboligen. Syn af boligen ved fraflytning foregår på normal vis, og medejerne hæfter for misligholdelse af boligen som øvrige lejere (se også afsnittet om vedligeholdelse). Ved fraflytning får medejerne værdien af investeringen tilbage efter regulering af beløbet som tidligere beskrevet. En ny medejer flytter ind En ny medejer skal som medejerindskud betale det, som fraflytteren har fået udbetalt, samt et beboerindskud på 2% af den samlede pris for byggeriet af boligerne. Beboerindskuddet i afdeling Gammelgårdsvej er beregnet til 31.800 kr. En situation kan opstå, hvor boligen ikke kan genudlejes efter ventelisten indenfor opsigelsesperioden. Det kan være, fordi boligen er for dyr, eller fordi boligen er for specielt indrettet. I sådan en situation er det første skridt, at afdelingen bestiller en uvildig taksator til at vurdere investeringen. Det er så vurderingsbeløbet, som udbetales til fraflytteren, og det, den nye beboer skal indskyde. Hvis det stadig ikke er muligt at leje boligen ud, er det næste skridt at leje boligen ud som almen familiebolig. Huslejen vil blive sat til det samme niveau som i de øvrige 7 almene familieboliger i afdelingen. Fraflytteren får også i denne situation vurderingsbeløbet udbetalt. Bytte, fremleje og overdragelse En medejer har de samme rettigheder og pligter, når det gælder bytte, fremleje og overdragelse, som øvrige beboere. Ved bytte er det dog en forudsætning, at den nye beboer er indstillet på at overtage boligen på de særlige vilkår, der gælder for medejerboliger. I fremlejesituationen må en beboer normalt ikke sætte en højere husleje for fremlejeren end den, beboeren selv betaler. Men for medejerboliger har KAB søgt dispensation på dette punkt, således at beboeren har ret til at tage et tillæg på 18% i husleje, fordi det er rimeligt, at fremlejeren også betaler et beløb for slid af køkken, bad m.v. i boperioden. 6 Gammelgårdsvej
MEDEJERBOLIGER I HERLEV KOMMUNE Aftale om udlejning Herlev Boligselskab /v. KAB har indgået aftale med Herlev Kommune om udlejning af boligerne på Gammelgårdsvej. Det betyder, at tildelingen af boliger sker efter følgende særlige kriterier: Unge familier som endnu ikke har fået børn, men som ønsker en bolig, hvor der er mulighed for at blive, selvom familien forøges. Midaldrende familier uden børn, som ønsker en almen bolig af en størrelse, som modsvarer dagens krav og forventninger. Ældre medborgere, som står overfor at forlade arbejdsmarkedet, kan have et ønske om at afhænde en eventuel ejerbolig. De får mulighed for at bo i en almen bolig, som i størrelse og indretning opfylder alle forventninger til en moderne bolig. Der stilles altså ingen særlige krav til familiestørrelse ved udlejning af boligerne. For familier uden børn åbner det mulighed for at få tildelt en stor 3-rums bolig. De personer, der opfylder kriterierne, vil blive tildelt en bolig efter deres anciennitet på ventelisten. Den interne oprykningsliste går som altid forud for den eksterne venteliste. Boligstøtte Der er mulighed for at søge boligstøtte til medejerboliger, dog kun til den del af udgiften, som er almindelig leje. Investeringen i køkken, bad m.v. er for egen regning og ikke mulig at søge boligstøtte til. 7 Gammelgårdsvej