LANDIC PROPERTY BONDS VIII (SVERIGE II) Årsrapport for 2008 Offentliggjort på NASDAQ OMX Copenhagen d. 2. april 2008 Resume: Utilfredsstillende resultat for Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S Koncernens resultatopgørelse udviser et resultat på DKK -157,5 mio. (2006/07: DKK -6,5 mio.) og koncernens balance pr. 31. december 2008 udviser en egenkapital på DKK -146,6 mio. (2006/07: DKK 3,8 mio.). Periodens resultat er påvirket af værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater på netto DKK -180,2 mio. (2006/07: DKK -54,6 mio.), samt kursregulering på gælden til det danske moderselskab på DKK -68 mio. som følge af en svækkelse af den svenske krone. Periodens resultat før værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater, netto og skat udgør et underskud på DKK -18,1 mio., hvilket er lavere end forventet (2006/07: DKK 37,7 mio.) som følge af ovennævnte kursregulering. Regnskabsperioden udgør 12 måneder. Sidste år udgjorde regnskabsperioden 15 måneder. I regnskabsperioden er der planmæssigt indgået lejeindtægter fra ejendommene. Moderselskabet Landic Property Bonds VIII A/S har i 2008 givet tilsagn om aktieejertilskud på SEK 120 mio. til Landic Property Bonds VIII AB. Ledelsen vurderer resultatet som utilfredsstillende. Spørgsmål vedrørende denne meddelelse kan rettes til Company Secretary Klaus T.W.Lund på telefon +45 3378 4000. DoubleClick [here] to insert a picture in this frame DoubleClick [here] to insert a picture in this frame DoubleClick [here] to insert a picture in this frame Fondsbørsmeddelelse nr. 35 Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S Fanøgade 15 2100 København Ø CVR nr. 29213364 Info@landicproperty.com www.landicproperty.com T (+45) 3378 4000 F (+45) 3378 4001
Indholdsfortegnelse Oplysninger om selskabet 1 Hoved og nøgletal for koncernen 2 Ledelsesberetning 3 Aktionærinformation 7 Ledelsespåtegning 9 Den uafhængige revisors påtegning 10 Resultatopgørelse 12 Balance 13 Pengestrømsopgørelse for koncernen 15 Noteoversigt 16 Noter 17
Oplysninger om selskabet Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S c/o Landic Property Fanøgade 15 2100 København Ø Telefon: 3378 4000 Telefax: 3378 4001 www.landicproperty.com info@landicproperty.com CVR-nr.: 29 21 33 64 Stiftet: 7. oktober 2005 Hjemsted: København Bestyrelse Gunnar Petersen (formand) Michael Sheikh Klaus T. W. Lund Direktion Michael Sheikh Revisor Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Birkerød Kongevej 25 C 3460 Birkerød Ordinær generalforsamling afholdes den 30. april 2009. 1
Hoved og nøgletal for koncernen 2008 2006/07 2005/06 12 mdr. 15 mdr. 16 mdr. DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 Nettoomsætning 254,445 326,534 159,423 Andre eksterne omkostninger -95,825-120,363-42,242 Værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og derivater, netto -180,204-54,551-39,680 Realiseret fortjeneste ved salg af investeringsejendomme 4,183 235 0 Bruttoresultat -17,402 151,855 77,501 Administrationsomkostninger -2,838-3,341-9,654 Finansielle poster, netto -178,102-165,340-105,271 Resultat før skat -198,341-16,826-37,424 Skat af årets resultat 40,851 10,283 7,131 Årets resultat -157,491-6,543-30,293 Anlægsaktiver 1,788,997 2,258,143 2,362,318 Omsætningsaktiver 127,223 111,402 57,113 Aktiver i alt 1,916,220 2,369,545 2,419,431 Aktiekapital 40,000 40,000 40,000 Egenkapital -146,601 3,796 9,843 Gældsforpligtelser 2,062,820 2,365,749 2,409,588 Passiver i alt 1,916,220 2,369,545 2,419,431 Pengestrømme fra driftsaktivitet 38,226 111,058 68,976 Pengestrømme fra investeringsaktivitet 6,363-10,172-2,387,477 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -33,652-41,888 2,359,962 Pengestrømme i alt 10,937 58,998 41,461 Nøgletal Egenkapitalforrentning (efter skat) N/A -95.9% -307.8% Soliditet Neg. 0.2% 0.4% Indre værdi Neg. 0.1 0.2 Aktieudbytte 0% 0% 0% Antal ansatte ultimo 0 0 0 Nøgletallene er beregnet efter Finansanalytiskerforeningens Anbefalinger og Nøgletal 2005. Der henvises til definitioner og begreber under anvendt regnskabspraksis. Hoved og nøgletal for 2005/2006 er beregnet i forhold til ÅRL. Overgang til IFRS har ikke medført ændringer i indregning og måling. 2
Ledelsesberetning Idegrundlag Selskabets formål er, via kapitalandele i andre selskaber, at eje og drive udlejningsvirksomhed med en svensk ejendomsportefølje på i alt 76 ejendomme samt at fremskaffe fornøden finansiering til koncernens virksomhed. Økonomisk målsætning Målsætningen er at opnå et årligt driftsafkast før renter på ca. 6,4 % af ejendommenes oprindelige anskaffelsesværdi. Selskabet har endvidere en målsætning om at generere tilstrækkelig likviditet fra driften til at kunne tilbagebetale obligationslånene ved udløb uden optagelse af anden finansiering. Koncernstruktur Koncernen består pr. 31. december 2008 af følgende selskaber (100 % ejerandel): Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S Landic Property Bonds VIII AB Landic Property VIII Eskilstuna AB Landic Property VIII PD AB Landic Property VIII Nordrköbing AB Landic Property VIII SK AB Landic Property VIII Haninge Landic Property VIII O AB Landic Property VIII Sollentuna AB Aktiviteter I koncernen er der 9 selskaber, der ejer i alt 76 ejendomme, som hovedsageligt består af en erhvervsportefølje. Hovedparten af ejendomsporteføljen er udlejet til offentlige institutioner (ca. 80%) mens en større privat virksomhed tegner sig for ca. 15%. Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S fungerer udelukkende som moderselskab for Landic Property Bonds VIII AB. Landic Property Bonds VIII AB ejer - og fungerer som moderselskab for - de underliggende ejendomsselskaber i koncernen. 3
Ledelsesberetning Kapitaltab Koncernen har tabt hele sin egenkapital. For at undgå en afvikling af de svenske enheder er der udarbejdet et restruktureringsforslag for Landic Property Bonds VIII (Sverige II) koncernen, som blev fremsat på obligationsmøde d. 26. marts 2009 hos HSH Nordbank jf. afsnittet om Begivenheder efter balancedagen. Kapitalberedskab og likviditet Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S har udstedt ejendomsobligationer for i alt DKK 410 mio. Landic Property Bonds VIII AB har optaget lån i RBS (Royal Bank of Scotland) hvor saldo i dag omregnet til statusdagens kurs er ca. DKK 1.389 mio. eksklusiv renter (oprindelig nominelt SEK 2.200 mio.), samt optaget lån gennem sælgerpantebrev hvor saldo i dag omregnet til statusdagen kurs og tillagt renter er ca. ca. DKK 75 mio. (oprindelig nominelt SEK 95 mio.). Herudover er der en kassekredit med begrænsning i antallet af ind- og udbetalinger i en given periode, hvor saldo i dag omregnet til statusdagens kurs er ca. DKK 64 mio. eksklusiv renter (oprindelig nominelt SEK 95 mio.). Koncernens långivere til prioritetsgælden har i forbindelse med det væsentlige fald i markedsværdien på investeringsejendommene erklæret, at betingelser for finansieringen ikke er opfyldt, da belåningsprocenten (Loan to value) væsentligt overstiger det forudsatte. Ledelsen arbejder sammen med långiverne på løsning af de aktuelle udfordringer, som ligeledes har medført, at Senior långiverne har blokeret for frigivelse af likviditet til koncernens betaling af renter til obligationsejerne. Se afsnittet Begivenheder efter balancedagen for det videre forløb med Senior långiverne. Perioden i hovedtræk Koncernens resultatopgørelse udviser et resultat på DKK -157,5 mio. (2006/07: DKK -6,5 mio.) og koncernens balance pr. 31. december 2008 udviser en egenkapital på DKK -146,6 mio. (2006/07: DKK 3,8 mio.). Periodens resultat er påvirket af værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater på netto DKK -180,2 mio. (2006/07: DKK -54,6 mio.), samt kursregulering på gælden til det danske moderselskab på DKK -68 mio. som følge af en svækkelse af den svenske krone. Driftsresultat før værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater, netto og skat udgør et overskud på DKK -18,1 mio., hvilket er lavere end forventet (2006/07: DKK 37,7 mio.) som følge af ovennævnte kursregulering. Regnskabsperioden udgør 12 måneder. Sidste år udgjorde regnskabsperioden 15 måneder. I regnskabsperioden er der planmæssigt indgået lejeindtægter fra ejendommene. Moderselskabet Landic Property Bonds VIII A/S har i 2008 givet tilsagn om aktieejertilskud på SEK 120 mio. til Landic Property Bonds VIII AB. Ledelsen vurderer resultatet som utilfredsstillende. Risikofaktorer Selskabets ledelse vil løbende overvåge de risici, som koncernen står overfor, og søge at sikre en afdækning heraf, under hensyntagen til selskabets overordnede målsætning omkring driftsafkast. Nedenfor opridses en række af de risikofaktorer, som selskabets ledelse vurderer, kan have særlig betydning og ledelsens aktuelle vurdering af den konkrete risiko: 4
Ledelsesberetning Eksterne risikofaktorer: Investeringsejendomme og obligationsgæld Den globale finanskrise har i 2008 haft stor negativ indflydelse på bl.a. markedet for investeringsejendomme og ejendomsobligationer med ingen eller meget få handler i markedet og faldende priser. Dette har vanskeliggjort fastsættelsen af værdierne på selskabets investeringsejendomme og obligationsgæld i nærværende årsrapport. Der henvises til afsnit i note 2, hvor værdifastsættelsen af investeringsejendomme og ejendomsobligationer er nærmere beskrevet. Som følge af de usikre og negativ markeder må de indregnede værdier på investeringsejendommene og ejendomsobligationerne betragtes som værende behæftet med usikkerhed. Lejeindtægter Der er identificeret 2 usikkerheder, som kan påvirke lejeindtægterne væsentligt. For det første ledigheden i ejendomsporteføljen og for det andet udviklingen i lejeindtægtsniveauet. Usikkerhed vedrørende ledighed vurderes at være fortsat lav. Lejeindtægtsniveauet afhænger af prisindeksreguleringen, og usikkerheden vurderes på sigt fortsat at være lav. Finansieringsrisiko og kapitalberedskab Den aktuelle finanskrise indebærer, at der er øget usikkerhed knyttet til selskabets finansieringsrisiko er øget. Ledelsen vurderer at det vil være muligt at gennemføre de planlagte tiltag der skal sikre koncernens og moderselskabets kapitalberedskab og likviditet. Renteniveauet Koncernens prioritetsgæld er knyttet til en variabel rente. Selskabet har indgået aftale om rentesikring via finansielt instrument i form af en renteswap. Ved et stigende renteniveau er renterisiko derved minimeret. Aktuelt er renteniveau i Sverige faldet markant, hvorfor markedsværdi af renteswap er reduceret væsentligt og heraf påvirker regnskabet negativt. Valutakurs: Da koncernens indtægter er i svenske kroner har den aktuelle væsentlige svækkelse af den svenske krone i forhold til den danske betydet en mindre indtægt til at betale renter på obligationsgælden, der er optaget i danske kroner. Regnskabet er negativt påvirket heraf. Interne risikofaktorer: Lejer betaler alle vedligeholdelsesomkostninger, indvendige som udvendige. En eventuel manglende løbende vedligeholdelse kan forringe koncernens investeringsejendomme, idet lejeniveauet kan falde i en eventuel genudlejningssituation. Der er i koncernens langtidsbudget afsat midler til løbende vedligeholdelse samt ikke uvæsentlige omkostninger til forbedringer og omkostninger ved genudlejning. Aktuelt ønsker koncernens långivere ikke at medvirke til finansiering heraf. Ledelsen varetager løbende drøftelser herom med långiverne. 5
Ledelsesberetning Begivenheder efter balancedagen Seniorlånet er i teknisk default, da værdien af selskabets ejendomsportefølje i henhold til ekstern vurdering indhentet af banksyndikatet ikke overholder loan-to-value bestemmelsen i seniorlåneaftalen. Obligationsrenterne DKK 32,8 mio. med forfald d. 9. februar 2009 blev derfor ikke betalt. På baggrund af den manglende betaling af renter og på begæring af selskabet, afholdtes der d. 26. marts 2009 obligationsejermøde. Obligationsejermødet var indkaldt af HSH Nordbank som repræsentant for obligationsejerne og CorpNordic Denmark A/S som Special Servicer. På mødet blev fremsat et restruktureringsforslag for Landic Property Bond VIII (Sverige II) A/S koncernen. Obligationsejerne besluttede på mødet ikke at opsige obligationerne, ligesom det blev besluttet ikke at søge ejendommene tvangsrealiseret. På mødet mødte kun 57% af obligationsejerne op og der kunne ikke tages en endelig beslutning om restruktureringsforløbet, idet flere af beslutningerne kræver, at repræsentanter for minimum 2/3 af obligationslånet er til stede. Et nyt obligationsmøde indkaldes snarest herefter. For yderligere information henvises til fondsbørsmeddelelse nr. 31, 32 og 33. Det fremgår af restruktureringsforslaget jf. fondsbørsmeddelelse nr. 31 Beslutningsforslag og restruktureringsforslag, at nuværende sælgerfinansiering konverteres til aktiekapital, ligesom der åbnes mulighed for, at obligationsejerne får ejerskab til selskabet. Landic Property A/S koncernen har stillet sit ejerskab af selskabet til rådighed for denne restrukturering. Selskabets ledelse forventer, at der på et nyt obligationsejermøde i april 2009 vil opnås det fornødne flertal til gennemførelse af rekonstruktionsforslaget. På baggrund af ovennævnte er årsrapporten aflagt med fortsat drift for øje. Såfremt den nødvendige accept til gennemførelse af rekonstruktionsforslaget ikke opnås, er det ledelsens vurdering at selskabets aktiviteter ikke vil kunne videreføres uden yderligere kapitaltilførsel eller finansiering. Forventninger til 2009 Selskabets ledelse forventer, at der på et nyt obligationsejermøde vil opnås det fornødne flertal. Det fremgår af restruktureringsforslaget, at nuværende sælgerfinansiering konverteres til aktiekapital, ligesom der åbnes mulighed for, at obligationsejerne får ejerskab til selskabet. Landic Property koncernen har stillet sit ejerskab af selskabet til rådighed for denne restrukturering. Såfremt der ikke opnås tilslutning til restruktureringen, er det ledelsens vurdering, at kapitaltabene i Sverige nødvendiggør en likvidation af selskabet. For regnskabsperioden 2009 forventer koncernen et resultat før skat og værdireguleringer af investeringsejendomme, derivater og gæld, netto på ca. DKK 37 mio. Lejesituationen er positiv på trods af markedssituationen, da hovedparten af porteføljen er udlejet til offentlige institutioner og den gennemsnitlige lejeperiode for porteføljen er på 3,6 år pr. 31. december 2008. 6
Aktionærinformation Aktiekapital Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S har en aktiekapital på i alt 40.000.000 kr. fordelt på 40.000.000 stk. aktier á nominelt 1 kr. Udbytte Hele periodens resultat skal overføres til selskabets konsolidering i overensstemmelse med betingelserne i obligationsprospektet. Aktionærsammensætning pr. 31. december 2008 (navn og hjemsted): Antal aktier % af kapital Keops Properties A/S, København 32.000.000 80,00% Keops Properties II A/S, København 8.000.000 20,00% I alt 40.000.000 100,00% Politik vedrørende egne aktier Selskabets vedtægter åbner ikke mulighed for anskaffelse af egne aktier. Aktie- og udbyttenøgletal Se hoved- og nøgletal. Fondsbørsmeddelelser i perioden 1. januar 2008 31. marts 2009 Nr. Dato Emne 34. 33. 32. 31. 30. 29. 28. 27. 31. marts 2009 31. marts 2009 25. marts 2009 23. marts 2009 23. marts 2009 25. februar 2009 31. januar 2009 23. januar 2009 Årsregnskabsmeddelelse. Forsinkelse. Referat fra obligationsmøde d. 26. marts Redegørelse fra udsteder Beslutningsforslag og restruktureringsforslag Udateret agende for obligationsmøde d. 26. marts 2009 Indkaldelse til obligationsmøde d. 26. marts 2009 Finanskalender for 2009 Meddelelse om ikke betalte obligationer med forfald d. 6. februar 2009 Halvårsrapport for perioden 1. januar 30. juni 2008 Speciel service meddelelse vedrørende Corp. Nordic Denmark A/S 26. 25. 29. august 2008 13. maj 2008 24. 30. april 2008 Referat fra ordinær generalforsamling d. 30. april 2008 23. 30. april 2008 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 22. 31. marts 2008 Årsrapport for perioden 1. oktober 2006 31. december 2007 21. 30. marts 2008 Referat fra ekstraordinær generalforsamling d. 30. marts 2008 20. 30. marts 2008 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling d. 30. marts 2008 19. 31. januar 2008 Finanskalender for 2008 Finanskalender for 2009: Nr. Dato Emne 31. marts 2009 Meddelelse om foreløbig årsrapport for regnskabsåret 1. januar 31. december 2008 30. april 2009 Ordinær generalforsamling 31. august 2009 Halvårsmeddelelse for perioden 1. januar 30. juni 2009 7
Aktionærinformation Oplysninger om udstedte obligationer Selskabet har udstedt følgende obligationer, der er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen: 8,0% Obligationslån, 410.000.000 kr., løbetid 2006-2016, fondskode DK0030021449 Renter tilskrives en gang årligt den 9. februar, første gang 9. februar 2007. Lånebeløbene og rentesatserne er faste i hele løbetiden. Kontaktpersoner På Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S hjemmeside www. Landicproperty.com findes yderligere informationer. Forespørgsler vedrørende relationer til investorer og aktiemarkedet kan endvidere rettes til Company Secretary Klaus T. W. Lund: Telefon 3378 4000 Telefax 3378 4001 E-mail ktl@landicproperty.com 8
Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapport for koncernen og Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S for regnskabsperioden 1. januar 31. december 2008. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporten for selskaber, der har børsnoterede obligationer. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 31. december 2008. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af koncernens og moderselskabets finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 2. april 2009 Direktion Michael Sheikh Bestyrelse Gunnar Petersen (formand) Klaus T. W. Lund Michael Sheikh 9
Den uafhængige revisors påtegning Til aktionærerne i Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S Vi har revideret årsrapporten for Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S for perioden 1. januar - 31. december 2008 omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, resultatopgørelse, opgørelse over indregnede indtægter og omkostninger, balance, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som moderselskabet. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som er godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for selskaber, der har børsnoterede obligationer. Ledelsens ansvar for årsrapporten Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for selskaber med børsnoterede obligationer. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlige fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlige fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Fortsættes 10
Den uafhængige revisors påtegning Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 31. december 2008 i overensstemmelse International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for selskaber, der har børsnoterede obligationer Supplerende oplysning vedrørende forhold i årsrapporten Uden at tage forbehold, skal vi henvise til ledelsesberetningen, hvor ledelsen omtaler de usikkerheder der knytter sig til værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme og moderselskabets obligationsgæld, samt den usikkerhed der knytter sig til selskabets kapitalberedskab og likviditet. Der fremgår heraf, at selskabets fortsatte drift er betinget af, at der opnås accept til det fremlagte rekonstruktionsforslag der skal sikre selskabets og koncernens kapitalberedskab og likviditet. Ledelsen har ved regnskabsaflæggelsen forudsat, at selskabets långivere og obligationsindehavere accepterer den foreslåede rekonstruktionsplan og har derfor aflagt regnskabet med fortsat drift for øje. Vi har ikke fundet grundlag for at anlægge en anden vurdering heraf. København, den 2. april 2009 Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Anders O. Gjelstrup statsautoriseret revisor René H. Christensen statsautoriseret revisor 11
Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 2008 Koncern Moderselskab Note 2008 2006/07 2008 2006/07 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 12 mdr. 15 mdr. 12 mdr. 15 mdr. Nettoomsætning 3 254,445 326,534 0 0 Andre eksterne omkostninger -95,825-120,363-715 0 Værdiregulering af 4 investeringsejendomme, derivater og gæld, netto -180,204-54,551 518 30,761 Realiseret fortjeneste ved salg af investeringsejendomme 4,183 235 0 0 Bruttoresultat -17,402 151,855-197 30,761 Administrationsomkostninger 5-2,838-3,341-333 -1,223 Resultat før finansielle poster -20,239 148,514-531 29,538 Nedskrivning kapitalandele, dattervirksomheder 0 0-135,483 0 Finansielle indtægter 6 17,210 1,712 49,531 42,630 Finansielle udgifter 7-195,312-167,052-44,989-51,420 Resultat før skat -198,341-16,826-131,472 20,748 Skat af årets resultat 8 40,851 10,283-15,032-65 Årets resultat -157,491-6,543-146,504 20,683 Opgørelse af indregnede indtægter og omkostninger: Valutakursreguleringer ved omregning af udenlandske enheder 7,094 496 0 0 Nettoindtægt indregnet direkte i egenkapitalen 7,094 496 0 0 Årets resultat -157,491-6,543-146,504 20,683 Samlede indregnede indtægter og omkostninger -150,397-6,047-146,504 20,683 12
Balance 31. december 2008 Aktiver Koncern Moderselskab Note 2008 2007 2008 2007 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 Investeringsejendomme 9 1,738,764 2,179,841 0 0 Materielle anlægsaktiver 1,738,764 2,179,841 0 0 Kapitalandele i dattervirksomheder 10 0 0 0 39,939 Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 11 0 0 357,484 409,500 Derivater 12 0 60,836 0 0 Udskudt skatteaktiv 15 50,233 17,466 0 0 Finansielle anlægsaktiver 50,233 78,302 357,484 449,439 Anlægsaktiver 1,788,997 2,258,143 357,484 449,439 Omsætningsaktiver Tilgodehavender hos lejere 2,122 202 0 0 Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0 0 30,478 30,417 Andre tilgodehavender 22,130 8,769 0 0 Periodeafgrænsningsposter 17 4,090 535 0 0 Tilgodehavender 28,342 9,506 30,478 30,417 Likvide beholdninger 13 98,881 101,896 6,882 688 Omsætningsaktiver 127,223 111,402 37,360 31,105 Aktiver 1,916,220 2,369,545 394,844 480,544 13
Balance 31. december 2008 Egenkapital og forpligtelser Koncern Moderselskab Note 2008 2007 2008 2007 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 Aktiekapital 40,000 40,000 40,000 40,000 Overført resultat -186,601-36,204-138,180 8,324 Egenkapital 14-146,601 3,796-98,180 48,324 Langfristet gældsforpligtelser Prioritetsgæld 16 0 1,610,462 0 0 Obligationsgæld 16 0 401,800 0 401,800 Sælgerpantebrev 16 61,520 83,045 Udskudt skat 15 0 0 15,032 42 Derivater 12 30,772 0 0 0 Langfristet gældsforpligtelser 92,292 2,095,307 15,032 401,842 Kortfristet gældsforpligtelser Kortfristet del af langfristet gæld 16 1,746,991 44,274 357,484 1,121 Bankgæld 64,638 76,209 0 0 Varekreditorer 17,742 10,630 0 0 Gæld til tilknyttede virksomheder 578 0 91,229 0 Periodeafgrænsningsposter 63,228 70,052 0 0 Anden gæld 18 77,352 69,277 29,279 29,257 Kortfristet gældsforpligtelser 1,970,529 270,442 477,992 30,378 Gældsforpligtelser 2,062,821 2,365,749 493,024 432,220 Egenkapital og gældsforpligtelser 1,916,220 2,369,545 394,844 480,544 14
Pengestrømsopgørelse for koncernen 1. januar - 31. december Koncern Moder Note 2008 2006/07 2008 2006/07 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 12 mdr. 15 mdr. 12 mdr. 15 mdr. Årets resultat før skat -198,341-16,826-131,472 20,748 Regulering for ikke-likvide driftsposter samt nettorenter 20 372,679 219,656 154,017-11,710 Ændringer i driftskapital 21-13,576 51,702 31 30,157 Pengestrømme fra drift før finansielle poster 160,762 254,532 22,576 39,195 Renteindbetalinger og lignende 1,629 1,712 34,155 42,629 Renteudbetalinger og lignende -124,121-145,186-44,999-51,420 Betalt skat (sambeskatningsbidrag) -43 0-43 0 Pengestrømme fra driftsaktivitet 38,226 111,058 11,689 30,404 Investeringer i ejendomme -22,912-14,486 0 0 Investeringer i datterselskaber 0 0-95,544 0 Salg af ejendomme 29,275 4,314 0 0 Pengestrømme fra investeringsaktivitet 6,363-10,172-95,544 0 Tilbagebetaling af gæld til kreditinstitutter -34,229-41,888 0 0 Ændring i gæld til tilknyttede selskaber 578 0 90,047-30,351 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -33,652-41,888 90,047-30,351 Ændringer i likvider 10,937 58,998 6,192 53 Likvider ved årets begyndelse 101,896 41,461 688 635 Valutakursregulering -13,952 1,437 0 0 Likvider ved periodens slutning 98,881 101,896 6,880 688 15
Noteoversigt Sidetal 1. Anvendt regnskabspraksis 17 2. væsentlige skøn og regnskabmæssige estimater 23 3. Nettoomsætninger 24 4. Værdiregulering af investeringsejendom og gæld, netto 24 5. Administrationsomkostninger 24 6. Finansielle indtægter 24 7. Finansielle udgifter 25 8. Skat af årets resultat 25 9. Investeringsejendomme 25 10. Kapitalandele i dattervirksomheder 27 11. Tilgodehavende hos dattervirksomheder 27 12. Derivater 28 13. Likvide midler 28 14. Egenkapital 28 15. Udskudt skat 29 16. Langfristet gældsforpligtelser 30 17. Periodeafgrænsningsposter 30 18. Anden gæld 30 19. Andre forpligtelser 31 20. Regulering for ikke-likvide driftsposter 31 21. Ændring i driftskapital 31 22. Finansielle risici og finansielle instrumenter 31 23. Nærstående parter 38 24. Bestyrelse og direktion 38 16
1. Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for 2008 for Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, aflægges i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder (IFRS), som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til regnskabsaflæggelse for årsrapporter for regnskabsklasse D, der har obligationer til notering på børsen og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S er et aktieselskab med hjemsted i Danmark. Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB). Årsrapporten aflægges i tusind danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet. Som følge af afrunding kan summen af de enkelte poster afvige fra totalerne. Nærværende årsrapport er den første, der aflægges efter IFRS. IFRS er valgt anvendt både i årsregnskabet for moderselskabet og i koncernregnskabet. Ved overgangen er anvendt overgangsbestemmelser i IFRS 1, Førstegangsanvendelse af IFRS. I henhold til denne er åbningsbalancen pr. 1. oktober 2006 og sammenligningstallene for 2006/07 udarbejdet i overensstemmelse med de standarder og fortolkningsbidrag, der er gældende pr. 31. december 2008 og godkendt af EU på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Åbningsbalancen pr. 1. oktober 2006 er udarbejdet som om disse standarder og fortolkningsbidrag altid havde været anvendt. Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, finansielle gældsforpligtelser og afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Overgang til aflæggelse af koncernregnskabet i henhold til IFRS har ikke medført ændring i anvendt regnskabspraksis med hensyn til indregning og måling samt ændringer i klassifikation og præsentation. Sammenligningstal Sammenligningstallene er i overensstemmelse med kravene i IFRS, herunder overgangsbestemmelserne indeholdt i IFRS 1. Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, ikke indarbejdet i årsrapporten. Koncernen har planlagt at implementere standarder efterhånden, som disse bliver obligatoriske. Den potentielle effekt af implementeringen af ovennævnte standarder på årsrapporten er endnu ikke vurderet, men har primært påvirket omfanget af supplerende oplysninger. Anvendt regnskabspraksis er i hovedtræk følgende: Koncernregnskabet Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S samt dattervirksomheder, hvori Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S direkte eller indirekte besidder mere end 50% af stemmerettighederne eller på anden måde har bestemmende indflydelse. 17
1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Konsolideringsprincipper Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Landic Property Bonds VIII (Sverige II) A/S og dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Omregning i fremmed valuta Ved indregning af udenlandske datterselskaber, der aflægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitskurs og balanceposterne til balancedagens valutakurser. Kursdifferencer opstået ved omregning af udenlandske dattervirksomheders egenkapital ved periodens begyndelse til balancedagens valutakurser samt ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser indregnes direkte på egenkapitalen. Transaktioner i anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet. Derivater Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til dagsværdi på afregningsdatoen. Direkte henførbare omkostninger, der er forbundet med købet eller udstedelsen af det enkelte finansielle instrument (transaktionsomkostninger) tillægges dagsværdien ved første indregning, medmindre det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse måles til dagsværdi med indregning af dagsværdireguleringer i resultatopgørelsen. Efter første indregning måles de afledte finansielle instrumenter til dagsværdien på balancedagen. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, indregnes i resultatopgørelsen under værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og derivater, netto. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Lejeindtægter på investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede kontrakter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets nettoomsætning, herunder omkostninger i forbindelse med drifts af ejendommene. 18