LANDIC PROPERTY BONDS VII (STOCKHOLM) Årsrapport for 2008

Transkript

1 LANDIC PROPERTY BONDS VII (STOCKHOLM) Årsrapport for 2008 Indberettet til NASDAQ OMX Copenhagen den 2. april 2009 Resume: Utilfredsstillende resultat for Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S Resultatet for regnskabsåret 2008 udgør DKK -238 mio. før skat. Årets resultat før skat og før værdireguleringer af investeringsejendomme, gæld og derivater, netto udgør et underskud på DKK -58 mio. hvilket ikke er på niveau med det forventede. Værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater, netto, påvirker årets resultat før skat med DKK -180 mio. Resultatet er endvidere påvirket af negative valutakursreguleringer med DKK 83 mio. Ultimo året udgør egenkapitalen udgør DKK -103 mio. mod DKK 81 mio. året før. Hele koncernens egenkapital er tabt. Ledelsen arbejder på løsning til reetablering af egenkapitalen. Driften i koncernen, som omfatter 11 ejendomme beliggende i Stockholm, Haninge, Huddinge, Rågsved, Sollentuna og Bromma, er generelt forløbet som forventet i Bestyrelsen betragter årets samlede resultat før skat for utilfredsstillende. For regnskabsperioden 2009 forventer koncernen et resultat før skat og værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater på ca. DKK 36 mio. samt en omsætning på DKK 192 mio. Spørgsmål vedrørende denne meddelelse kan rettes til Company Secretary Klaus T. W. Lund på telefon Double-Click [here] to insert a picture in this frame DoubleClick [here] to insert a picture in this frame DoubleClick [here] to insert a picture in this frame Fondsbørsmeddelelse nr. 33 Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S Fanøgade København Ø CVR nr Info@landicproperty.com T (+45) F (+45)

2 Indholdsfortegnelse Oplysninger om selskabet 2 Hoved og nøgletal for koncernen 3 Ledelsesberetning 4 Aktionærinformation 8 Ledelsespåtegning 10 Den uafhængige revisors påtegning 11 Resultatopgørelse 13 Balance 14 Pengestrømsopgørelse for koncernen 16 Noteoversigt 17 Noter 18 Side 1 af 40

3 Oplysninger om selskabet Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S c/o Landic Property Fanøgade København Ø Telefon: Telefax: CVR-nr.: Stiftet: 7. oktober 2005 Hjemsted: København Bestyrelse Gunnar Petersen (formand) Michael Sheikh Klaus T. W. Lund Direktion Michael Sheikh Revisor Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Birkerød Kongevej 25 C 3460 Birkerød Ordinær generalforsamling afholdes den 30. april Side 2 af 40

4 Hoved- og nøgletal for koncernen / /06 12 mdr. 15 mdr. 12 mdr. DKK DKK DKK Nettoomsætning Andre eksterne omkostninger Værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og derivater, netto Bruttoresultat Administrationsomkostninger Finansielle poster, netto Resultat før skat Skat af årets resultat Periodens resultat Anlægsaktiver Omsætningsaktiver Aktiver i alt Aktiekapital Egenkapital Gældsforpligtelser Passiver i alt Pengestrømme fra driftsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Pengestrømme i alt Nøgletal Egenkapitalforrentning (efter skat) N/A 30,7% 13,1% Soliditet Neg. 3,2% 2,2% Indre værdi Neg. 1,7 1,2 Aktieudbytte 0% 0% 0% Antal ansatte ultimo Nøgletallene er beregnet efter Finansanalytiskerforeningens Anbefalinger og Nøgletal Der henvises til definitioner og begreber under anvendt regnskabspraksis. Hoved- og nøgletal for 2005/2006 er beregnet i henhold til Årsregnskabsloven. Overgang til IFRS har ikke medført ændringer i indregning og måling. Side 3 af 40

5 Ledelsesberetning Idegrundlag Selskabets formål er, via kapitalandele i andre selskaber, at eje og drive udlejningsvirksomhed med en svensk ejendomsportefølje på i alt 11 ejendomme samt at fremskaffe fornøden finansiering til koncernens virksomhed. Økonomisk målsætning Målsætningen er at opnå et årligt driftsafkast før renter på ca. 5,4% af ejendommenes oprindelige anskaffelsesværdi. Selskabet har endvidere en målsætning om at generere tilstrækkelig likviditet fra driften til at kunne tilbagebetale obligationslånene ved udløb, uden optagelse af anden finansiering. Koncernstruktur Koncernen består pr. 31. december 2008 af følgende selskaber (100 % ejerandel): Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S Landic Property Bonds VII AB Landic Property Stockholm I AB Landic Property Stockholm II AB Landic Property Stockholm III AB Landic Property Hanninge I AB Landic Property Haninge II AB Landic Property Haninge III AB Landic Property Hanninge IV AB Landic Property Huddinge AB Landic Property Nacka AB Landic Property Sollentuna AB Side 4 af 40

6 Ledelsesberetning Aktiviteter I koncernen er der 12 selskaber, der ejer i alt 11 ejendomme, som hovedsageligt består af en erhvervsportefølje. Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S fungerer udelukkende som moderselskab for Landic Property Bonds VII AB. Landic Property Bonds VII AB ejer - og fungerer som moderselskab for - de underliggende ejendomsselskaber i koncernen. Kapitaltab Koncernen har tabt hele koncernens egenkapital. Ledelsen arbejder på en løsning til reetablering af egenkapitalen, som beskrevet i efterfølgende afsnit om kapitalberedskab og likviditet. Kapitalberedskab og likviditet Landic Property Bonds VII AB har optaget lån i RBS (Royal Bank of Scotland) for oprindelig SEK mio., som efter afdrag og omregning til statusdagens kurs er indregnet i balancen med DKK mio. ekskl. periodiserede renter. Endvidere har Landic Property Bonds VII AB oprettet kassekredit i RBS (Royal Bank of Scotland), hvoraf der pr. 31. december 2008 er trukket DKK 83 mio. omregnet til statusdagens kurs (oprindelig SEK 164 mio.) samt optaget lån gennem sælgerpantebrev på SEK 130 mio. som efter omregning til statusdagens kurs og regulering til dagsværdi er indregnet i balancen med DKK 35 mio. Obligationslånet og lånet i RBS har pant i ejendommene. Provenuet fra disse lån er udlånt til datterselskaberne til finansiering af ejendommene. Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S har udstedt ejendomsobligationer for i alt nominelt DKK 480 mio., som efter regulering til dagsværdi er indregnet i balancen med DKK 438 mio. På statustidspunktet er der overforfaldne renter på obligationer DKK 33,6 mio. Seniorlånet er i teknisk default, da værdien af selskabets ejendomsportefølje i henhold til ekstern vurdering indhentet af banksyndikatet ikke overholder loan-to-value bestemmelsen i seniorlåneaftalen. Obligationsrenterne DKK 33,6 mio. med forfald 30. november 2008 blev derfor ikke betalt. På baggrund af den manglende betaling af renter, afholdtes der d. 15. januar 2009 obligationsejermøde. Obligationsejermødet var indkaldt af HSH Nordbank som repræsentant for obligationsejerne og CorpNordic Denmark A/S som Special Servicer. Som konsekvens heraf er prioritetsgæld og obligationsgæld optaget som kortfristet gældsforpligtelser. Selskabets væsentligste udfordring på kort sig er den negative egenkapital og en begrænset likviditet. Som en følge af brud på loan-to-value bestemmelsen har seniorlångiverne indført restriktionen for selskabets adgang til de løbende driftsindtægter. På obligationsejermødet præsenterede selskabet en plan for restrukturering af selskabets egenkapital og tilvejebringelse af den likviditet, der er fornøden til fortsat drift af den underliggende ejendomsportefølje. Som et væsentligt element i planen arbejdes der på frasalg af ejendommen kaldet Medicinaren, hvilket på kort sigt vil tilføre likviditet. Herudover arbejder selskabet på planer for konvertering af gæld til egenkapital, hvilket vil styrke egenkapitalen. Obligationsejerne besluttede på mødet ikke at opsige obligationerne, ligesom det blev besluttet ikke at søge ejendommene tvangsrealiseret. Obligationsejerne besluttede samtidig at nedsætte en arbejdsgruppe med henblik på realisering af den fremlagte plan i samarbejde med udsteder. Side 5 af 40

7 Ledelsesberetning Obligationsejerne tog den fremlagte plan til efterretning og godkendte, at selskabet har mulighed for at sælge ejendomme udover den grænse på 25% af porteføljen, som er et vilkår i obligationsprospektet. Med obligationsejernes tilslutning til planerne for en restrukturering af selskabet herunder tålmodighed i forhold til den manglende betaling af likviditet, og såfremt selskabet gennemfører de igangsatte tiltag omkring frasalg af dele af porteføljen, er det ledelsens vurdering, at selskabet kan overholde sine forpligtelser i regnskabsåret På baggrund af ovennævnte er årsrapporten aflagt med fortsat drift for øje. Såfremt de oplistede tiltag ikke gennemføres som planlagt, vil selskabets aktiviteter ikke kunne videreføres uden yderligere kapitaltilførsel eller finansiering. Perioden i hovedtræk Koncernens resultatopgørelse udviser et resultat før skat på DKK -237,6 mio., (2006/07: DKK 36,9 mio.) og koncernens balance udviser en egenkapital pr. 31. december 2008 på -102,8 mio. (2006/07: DKK 81,1 mio.). Periodens resultat er væsentligst fremkommet som følge af negative værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater på netto DKK -180,1 mio. (2006/07: DKK 22,6 mio.). Resultatet er endvidere påvirket af valutakursreguleringer (tab) -82,5 mio. kr. Årets resultat før værdireguleringer af investeringsejendomme, gæld og derivater, netto og skat udgør DKK - 57,5 mio., hvilket er dårligere end forventet (2006/07: DKK 14,3 mio.). Regnskabsperioden udgør 12 måneder. Sidste år udgjorde regnskabsperioden 15 måneder. I regnskabsperioden er der planmæssigt indgået lejeindtægter fra ejendommene, og driften er forløbet som forventet. Ledelsen vurderer det samlede resultatet som utilfredsstillende. Risikofaktorer Selskabets ledelse vil løbende overvåge de risici, som koncernen står overfor, og søge at sikre en afdækning heraf, under hensyntagen til selskabets overordnede målsætning omkring driftsafkast. Nedenfor opridses en række af de risikofaktorer, som selskabets ledelse vurderer, kan have særlig betydning og ledelsens aktuelle vurdering af den konkrete risiko: Eksterne risikofaktorer: Værdiregulering af investeringsejendomme: Den globale finanskrise har i 2008 haft stor negativ indflydelse på bl.a. markedet for investeringsejendomme og ejendomsobligationer med ingen eller meget få handler i markedet og faldende priser. Dette har vanskeliggjort fastsættelsen af værdierne på selskabets investeringsejendomme og obligationsgæld i nærværende årsrapport. Der henvises til afsnit i note 2, hvor værdifastsættelsen af investeringsejendomme og ejendomsobligationer er nærmere beskrevet. Som følge af de usikre og negative markeder må de indregnede værdier på investeringsejendommene og ejendomsobligationerne betragtes som værende behæftet med betydelig usikkerhed Side 6 af 40

8 Ledelsesberetning Lejeindtægter: Der er flere faktorer, der kan påvirke lejeindtægterne væsentligt. Usikre markedsvilkår vil kunne påvirke selskabet negativt, såfremt genudlejnings etableres til reduceret markedsleje. Lejeindtægtsniveau kan endvidere påvirkes væsentligt af prisindeksregulering og aktuelle forventninger om beskeden inflation i Sverige Finansieringsrisiko og kapitalberedskab: Den aktuelle finanskrise indebærer, at der er øget usikkerhed knyttet til selskabets finansieringsrisiko. Ledelsen vurderer at det vil være muligt at gennemføre de planlagte tiltag, der skal sikre koncernens og moderselskabets kapitalberedskab og likviditet Renteniveauet: Koncernens prioritetsgæld er knyttet til en variabel rente. Selskabet har indgået en aftale om rentesikring via finansielt instrument i form af en renteswap. Ved et stigende renteniveau er renterisiko derved minimeret. Aktuelt er renteniveau i Sverige faldet markant, hvorfor markedsværdi af renteswap er reduceret væsentligt og heraf påvirker regnskabet negativt. Valutakurs: Da koncernens indtægter er i svenske kroner vil den aktuelle væsentlige svækkelse af den svenske krone i forhold til den danske betyde en mindre indtægt til at betale renter på obligationsgælden, der er optaget i danske kroner. Regnskabet er negativt påvirket heraf. Interne risikofaktorer: Efter svensk sædvane påhviler al vedligeholdelse af ejendommenes udlejer. En eventuel manglende løbende vedligeholdelse kan forringe koncernens investeringsejendomme, idet lejeniveauet kan falde i en eventuel genudlejningssituation. Der er i koncernens langtidsbudget afsat midler til en løbende vedligeholdelse samt ikke uvæsentlige omkostninger til forbedringer og omkostninger ved genudlejning. Aktuelt ønsker koncernens lånegivere ikke at medvirke til finansiering heraf. Ledelsen varetager løbende drøftelser herom med lånegivere. Begivenheder efter balancedagen Driften efter regnskabsperiodens udløb er forløbet tilfredsstillende. Der er ikke efter bestyrelsens skøn indtruffet begivenheder, der kan have væsentlig indflydelse på selskabets drift eller økonomiske stilling ud over nævnt ovenfor under afsnittet Perioden i hovedtræk. Der henvises til afsnittet under Kapitalberedskab og likviditet for en gennemgang af de tiltag, som ledelsen i samarbejde med obligationsbankerne har igangsat med henblik på retablering af egenkapital og tilvejebringelse af likviditet. En tilfredsstillende gennemførelse af disse tiltag er væsentlig for selskabets fortsatte levedygtighed. Forventninger til 2009 For regnskabsperioden 2009 forventer koncernen et resultat før skat og værdireguleringer på investeringsejendomme, gæld og derivater på ca. DKK 36 mio. samt en omsætning på DKK 192 mio. Side 7 af 40

9 Aktionærinformation Aktiekapital Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S har en aktiekapital på i alt kr. fordelt på stk. aktier á nominelt 1 kr. Udbytte Hele periodens resultat skal overføres til selskabets konsolidering i overensstemmelse med betingelserne i obligationsprospektet. Aktionærsammensætning pr. 31. december 2008: Antal aktier % af kapital Keops Properties A/S, København ,00% Keops Properties II A/S, København ,00% I alt ,00% Politik vedrørende egne aktier Selskabets vedtægter åbner ikke mulighed for anskaffelse af egne aktier. Aktie- og udbyttenøgletal Se hoved- og nøgletal. Fondsbørsmeddelser i perioden 1. januar marts 2009 Nr. Dato Emne marts 2009 Årsregnskabsmeddelelse forsinkelse januar 2009 Finanskalender januar 2009 Referat møde obligationsejere januar 2009 Speciel Service meddelelse december 2008 Speciel Service meddelelse vedrørende indkaldelse møde obligationsejere 15. januar november 2008 Meddelelse vedrørende manglende betaling af obligationsrenter august 2008 Halvårsregnskab for perioden 1. januar 30. juni maj 2008 Speciel Service meddelelse vedrørende CorpNordic Denmark A/S april 2008 Referat af ordinær generalforsamling april 2008 Indkaldelse til ordinær generalforsamling marts 2008 Årsrapport for perioden 1. oktober december marts 2008 Referat af ekstraordinær generalforsamling den 30. marts marts 2008 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling den 30.marts januar 2008 Finanskalender Finanskalender for 2009: Nr. Dato Emne 31. marts 2009 Årsrapport meddelelse for regnskabsåret 1. januar 31. december april 2009 Ordinær generalforsamling for regnskabsåret august 2009 Halvårsregnskab for perioden 1. januar 30. juni 2009 Side 8 af 40

10 Aktionærinformation Oplysninger om udstedte obligationer Selskabet har udstedt følgende obligationer, der er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen: 7,0% Obligationslån, kr., løbetid , fondskode DK ,0% Obligationslån, kr., løbetid , fondskode DK Renter tilskrives en gang årligt den 30. november. Lånebeløbene og rentesatserne er faste i hele løbetiden. Kontaktpersoner På Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S hjemmeside www. Landicproperty.com findes yderligere informationer. Forespørgsler vedrørende relationer til investorer og aktiemarkedet kan endvidere rettes til Company Secretary Klaus T. W. Lund: Telefon Telefax ktl@landicproperty.com Side 9 af 40

11 Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapport for koncernen og Landic Property Bonds VII (Stockholm)) A/S for regnskabsperioden 1. januar 31. december Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards, som er godkendt af EU samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporten for selskaber der har børsnoterede obligationer. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 31. december Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af koncernens og moderselskabets finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 2. april 2009 Direktion Michael Sheikh Bestyrelse Gunnar Petersen (formand) Klaus T. W. Lund Michael Sheikh Side 10 af 40

12 Den uafhængige revisors påtegning Til aktionærerne i Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S Vi har revideret årsrapporten for Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S for regnskabsåret 1. januar december 2008 omfattende ledelsespåtegning, ledelsesberetning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse og noter for såvel koncernen som moderselskabet. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som er godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for selskaber med børsnoterede obligationer. Ledelsens ansvar for årsrapporten Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som er godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for selskaber med børsnoterede obligationer. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Fortsættes Side 11 af 40

13 Den uafhængige revisors påtegning Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar december 2008 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som er godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for selskaber med børsnoterede obligationer. Supplerende oplysning vedrørende forhold i årsrapporten Uden at tage forbehold, skal vi henvise til ledelsesberetningen, hvor ledelsen omtaler de usikkerheder der knytter sig til værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme og moderselskabets obligationsgæld, samt den usikkerhed der knytter sig til selskabets kapitalberedskab og likviditet. Der fremgår heraf, at selskabet forventer at obligationsejerne vil have tålmodighed i forhold til den manglende betaling af renter samt at selskabet forventer at gennemføre frasalg af dele af porteføljen i 2009, til sikring af selskabets kapitalberedskab og likviditet. Ledelsen har ved regnskabsaflæggelsen forudsat, at de planlagte tiltag kan gennemføres som planlagt, og har derfor aflagt regnskabet med fortsat drift for øje. Vi har ikke fundet grundlag for at anlægge en anden vurdering heraf. København, den 2. april 2009 Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Anders O. Gjelstrup statsautoriseret revisor René H. Christensen statsautoriseret revisor Side 12 af 40

14 Resultatopgørelse 1. januar 31. december Koncern Moderselskab Note / /07 DKK DKK DKK DKK mdr. 15 mdr. 12 mdr. 15 mdr. Nettoomsætning Andre eksterne omkostninger Værdiregulering af investeringsejendomme gæld og derivater, netto Bruttoresultat Administrationsomkostninger Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle udgifter Nedskrivning kapitalandel i dattervirksomhed Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Opgørelse af indregnede indtægter og omkostninger: Valutakursreguleringer ved omregning af udenlandske enheder Nettoindtægt indregnet direkte i egenkapitalen Årets resultat Samlede indregnede indtægter og omkostninger Side 13 af 40

15 Balance 31. december Aktiver Koncern Moderselskab Note DKK DKK DKK DKK Investeringsejendomme Materielle anlægsaktiver Kapitalandele i dattervirksomheder Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder Derivater Udskudt skatteaktiv Finansielle anlægsaktiver Anlægsaktiver Omsætningsaktiver Tilgodehavender hos lejere Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver Side 14 af 40

16 Balance 31. december Egenkapital og forpligtelser Koncern Moderselskab Note DKK DKK DKK DKK Aktiekapital Overført resultat Egenkapital Langfristet gældsforpligtelser Prioritetsgæld Obligationsgæld Sælgerpantebrev Udskudt skat Derivater Langfristet gældsforpligtelser Kortfristet gældsforpligtelser Kortfristet del af langfristet gæld Bankgæld Varekreditorer Gæld til tilknyttede virksomheder Periodeafgrænsningsposter Anden gæld Kortfristet gældsforpligtelser Gældsforpligtelser Egenkapital og forpligtelser Side 15 af 40

17 Pengestrømsopgørelse 1. januar 31. december Koncern Moderselskab / Note DKK DKK DKK DKK mdr. 15 mdr. 12 mdr. 15 mdr. Årets resultat før skat Regulering for ikke-likvide driftsposter samt nettorenter Ændringer i driftskapital Pengestrømme fra drift før finansielle poster Renteindbetalinger og lignende Renteudbetalinger og lignende Selskabsskat, betalt Pengestrømme fra driftsaktivitet Investeringer i ejendomme Pengestrømme fra investeringsaktivitet Optagelse af gæld hos kreditinstitutter Tilbagebetaling af gæld til kreditinstitutter Ændring i tilgodeh./gæld til tilknyttede selskaber Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Ændringer i likvider Likvider ved årets begyndelse Valutakursregulering Likvider ved periodens slutning Side 16 af 40

18 Noteoversigt 1. Anvendt regnskabspraksis 2. Væsentlige skøn og regnskabmæssige estimater 3. Nettoomsætning 4. Værdiregulering af investeringsejendomme og gæld 5. Administrationsomkostninger 6. Finansielle indtægter 7. Finansielle udgifter 8. Skat af årets resultat 9. Investeringsejendomme 10. Kapitalandele i dattervirksomheder 11. Tilgodehavende hos dattervirksomheder 12. Derivater 13. Likvide midler 14. Egenkapital 15. Udskudt skat 16. Langfristet gældsforpligtelser 17. Periodeafgrænsningsposter 18. Andre forpligtelser 19. Regulering for ikke-likvide driftsposter 20. Ændring af driftskapital 21. Finansielle risici og derivater 22. Nærtstående parter 23. Bestyrelse og direktion Side 17 af 40

19 1. Anvendt regnskabspraksis Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for 2008 for Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, aflægges i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder (IFRS), som er godkendt af EU samt yderligere danske oplysningskrav til regnskabsaflæggelse for årsrapporter for regnskabsklasse D, der har obligationer til notering på børsen og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S er et aktieselskab med hjemsted i Danmark. Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB). Nærværende årsrapport er den første, der aflægges efter IFRS. IFRS er valgt anvendt både i årsregnskabet for moderselskabet og i koncernregnskabet. Ved overgangen er anvendt overgangsbestemmelser i IFRS 1, Førstegangsanvendelse af IFRS. I henhold til denne er åbningsbalancen pr. 1. oktober 2006 og sammenligningstallene for 2006/07 udarbejdet i overensstemmelse med de standarder og fortolkningsbidrag, der er gældende pr. 31. december 2008 og godkendt af EU på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Åbningsbalancen pr. 1. oktober 2006 er udarbejdet som om disse standarder og fortolkningsbidrag altid havde været anvendt. Årsrapporten aflægges i tusind danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet. Som følge af afrunding kan summen af de enkelte poster afvige fra totalerne. Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, finansielle gældsforpligtelser og afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Overgang til aflæggelse af koncernregnskabet i henhold til IFRS har ikke medført ændring i anvendt regnskabspraksis med hensyn til indregning og måling samt ændring i klassifikation og præsentation. Sammenligningstal Sammenligningstallene er i overensstemmelse med kravene i IFRS, herunder overgangsbestemmelserne indeholdt i IFRS 1. Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke trådt i kraft, ikke indarbejdet i årsrapporten. Koncernen har planlagt at implementere standarder efterhånden, som disse bliver obligatoriske. Den potentielle effekt af implementeringen af ovennævnte standarder på årsrapporten er endnu ikke vurderet, men har primært påvirkes omfanget af supplerende oplysninger. Anvendt regnskabspraksis er i hovedtræk følgende: Koncernregnskabet Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S samt dattervirksomheder, hvori Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S direkte eller indirekte besidder mere end 50% af stemmerettighederne eller på anden måde har bestemmende indflydelse. Side 18 af 40

20 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Konsolideringsprincipper Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Landic Property Bonds VII (Stockholm) A/S og dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Omregning i fremmed valuta Ved indregning af udenlandske datterselskaber, der aflægger regnskabet i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitskurs og balanceposterne til balancedagens valutakurser. Kursdifferencer opstået ved omregning af udenlandske dattervirksomheders egenkapital ved periodens begyndelse til balancedagens valutakurser samt ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser indregnes direkte på egenkapitalen. Transaktioner i en anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens og henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som vurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omregningstidspunktet. Derivater Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til dagsværdi på afregningsdatoen. Direkte henførbare omkostninger, der er forbundet med købet eller udstedelsen af det enkelte finansielle instrument (transaktionsomkostninger) tillægges dagsværdien ved første indregning, medmindre det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse måles til dagsværdi med indregning af dagsværdireguleringer i resultatopgørelsen. Efter første indregning måles de afledte finansielle instrumenter til dagsværdien på balancedagen. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter indregnes i resultatopgørelsen under værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og derivater, netto. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Lejeindtægter på investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede kontrakter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets nettoomsætning, herunder omkostninger i forbindelse med drift af ejendommene. Side 19 af 40

21 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Værdireguleringer investeringsejendomme og gæld, netto Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme og tilhørende gæld og afledte finansielle instrumenter/derivater indregnes i resultatopgørelsen i regnskabsposten Værdireguleringer investeringsejendomme og gæld, netto. Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af koncernen. Finansielle poster Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, afholdte transaktionsomkostninger ved låneoptagelser samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtelse, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på gældsforpligtelser, bortset fra dagsværdiregulering af gæld og afledte finansielle instrumenter tilhørende investeringsejendomme. Udbytte fra investeringer i kapitalandele indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyttet. Dette vil typisk sige på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab. Skat af årets resultat Moderselskabet er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning af Landic Property hfkoncernens danske dattervirksomheder. Dattervirksomheder indgår i sambeskatningen fra det tidspunkt, hvor de indgår i konsolideringen i koncernregnskabet, og frem til det tidspunkt, hvor de udgår fra konsolideringen. Landic Property A/S er administrationsselskab for sambeskatningen, og afregner som følge heraf alle betalinger af selskabsskat med skattemyndighederne. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud refusion for det skattemæssige underskud, som er udnyttet i sambeskatningen. Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Aktuel skat og udskudt skat Efter sambeskatningsreglerne overtager Landic Property A/S som administrationsselskab hæftelsen for dattervirksomhedernes selskabsskatter over for skattemyndighederne i takt med dattervirksomhedernes betaling af sambeskatningsbidrag. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under tilgodehavender hos eller gæld til tilknyttede virksomheder. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill samt andre poster, hvor midlertidige forskelle bortset fra virksomhedsovertagelser er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Side 20 af 40

22 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i dattervirksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres. Det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat i en overskuelig fremtid. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed og jurisdiktion. Der foretages regulering af udskudt skat vedrørende foretagne elimineringer af urealiserede koncerninterne avancer og tab. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelt direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende pr. ejendomsportefølje til dagsværdi. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cashflow-model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af investeringsejendommene tilbagediskonteres. Afkastkravet (tilbagediskonteringsfaktorerne) fastsættes ejendom for ejendom eller for porteføljer af ejendomme med samme karakteristika, såfremt det er muligt. Fastsættelsen af afkastkravet sker på grundlag af vurderinger fra uafhængige mægler- og vurderingsfirmaer i de lande, hvori ejendommene er beliggende. Ekstern vurdering foretages en gang årligt i forbindelse med årsafslutningen. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, omkostningsføres i resultatopgørelsen under andre eksterne omkostninger. Bygninger under opførelse, tilbygninger og ombygningsprojekter med henblik på fremtidig anvendelse som investeringsejendomme, måles til kostpris. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten Værdireguleringer investeringsejendomme og gæld, netto. Positive værdireguleringer af investeringsejendomme med fradrag af udskudt skat føres på Reserve for dagsværdiregulering under egenkapitalen. Ejendomme, som forventes solgt, er reklassifiseret til Investeringsejendomme til salg. Side 21 af 40

23 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets årsregnskab Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets årsregnskab. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. Kostprisen reduceres tillige, hvis der udloddes mere i udbytte end der samlet set er indtjent i virksomheden siden moderselskabets erhvervelse af kapitalandelene. Tilgodehavender Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau ved anvendelse af en hensættelseskonto. Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder måles til dagsværdi. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger samt indestående i pengeinstitutter. Udbytte Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Finansielle gældsforpligtelser Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles disse finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris. Gæld til realkreditinstitutter, obligationsgæld og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes ved låneoptagelsen til dagsværdi. Efterfølgende måles disse gældsposter til dagsværdi. Ændringen i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten Værdiregulering investeringsejendomme og gæld, netto. Regulering af prioritetsgæld, der er en nedskrivning, bindes under egenkapitalen på Reserve for dagsværdiregulering. Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser omfatter bankgæld, leverandørgæld og anden gæld til offentlige myndigheder mv. Andre finansielle forpligtelser måles ved første indregning til dagsværdi fratrukket eventuelle transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved at anvende den effektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel omkostning over låneperioden. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Side 22 af 40

24 1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning. Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i driftskapital samt betalte finansielle indtægter, finansielle omkostninger og selskabsskat. Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle aktiver. Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån samt afdrag på rentebærende gæld. Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko fratrukket eventuelle kassekreditter, der indgår som en integreret del af likviditetsstyringen. Segmentoplysninger Koncernens forretningsmæssig segment er udlejning af erhvervslejemål og koncernens geografiske segment er Sverige. Koncernens resultatopgørelse og balance afspejler i væsentlig grad begge segmenter, hvorfor der ikke giver yderligere segmentoplysninger udover, hvad der kan læses i resultatopgørelsen og balance. Nøgletal Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal 2005". De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: Egenkapitalforrentning (efter skat) Resultat efter skat x 100 (Omregnet til årsindkomst) Gennemsnitlig egenkapital Soliditet Egenkapital, ultimo x 100 Passiver i alt, ultimo Indre værdi, ultimo Aktieudbytte Egenkapital i alt, ultimo Aktiekapital ultimo Moderselskabets udbytteprocent Side 23 af 40

25 2. Væsentlige skøn og regnskabsmæssige estimater Udarbejdelse af årsrapporter kræver, at ledelsen foretager regnskabsmæssige skøn og estimater, som påvirker anvendelsen af regnskabspraksis og indregnede aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger. Faktiske resultater kan afvige fra disse skøn. Værdiansættelse af ejendomme I overensstemmelse med koncernens regnskabsprincipper, som er uændret i forhold til årsrapporten for 2007, værdiansættes investeringsejendomme til handelsværdi, ved anvendelse af discounted cash-flow modellen, som er baseret på fremtidige pengestrømme fra de ejede investeringsejendomme. Værdiansættelse af ejendommene pr. 31. december 2008 er fastsat internt. Værdiansættelsen af ejendomsportefølgen er foretaget ved at se på ændringer i fremtidig cash-flow, markedets afkastkrav samt øvrig relevant information, som påvirker værdiansættelsen af investeringsejendommene. Som følge af den generelle usikkerhed på ejendomsmarkedet har ledelsen endvidere indhentet eksterne vurderinger og ledelsens skøn er i stort omfang baseret på de eksterne vurderinger. Baseret på ovennævnte, har ledelsen estimeret den forventede handelsværdi på investeringsejendommene og værdien af Landic Property VII (Stockholm) A/S' portefølje. Værdiansættelse af obligationer For at kunne anvende den officielle kurs på markedet for ejendomsobligationer skal kurserne repræsentere faktiske markedstransaktioner, som jævnligt finder sted mellem kvalificerede, villige, indbyrdes uafhængige parter. Som følge af den nuværende finanskrise med meget få markedstransaktioner er det vurderet, at kurserne på markedet for ejendomsobligationer ikke længere afspejler obligationernes og dermed obligationsgældens fair-value, Obligationsgælden er som følge heraf målt ud fra obligationernes sikkerhed i ejendomsporteføljerne via den eksisterende pantsikring. Obligationsgælden er således målt til ejendommenes fair-value fratrukket foranstående pant dog som udgangspunkt maksimalt til kurs 100. Side 24 af 40

26 Koncern Moderselskab / /07 DKK DKK DKK DKK mdr. 15 mdr. 12 mdr. 15 mdr. 3 Nettoomsætning Lejeindtægter, investeringsejendomme Rabatter Andre indtægter Værdiregulering af investeringsejendomme, gæld og derivater, netto Regulering af investeringsejendomme Regulering tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Regulering af obligationer Regulering af sælgerpantebrev Regulering af derivater Regulering af obligationer, derivater og gæld mv Administrationsomkostninger Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor: Deloitte, ordinær revision Deloitte, andre ydelser Moderselskabet har ikke beskæftiget medarbejdere i den forløbne regnskabsperiode. Der er ikke i regnskabsårets løb udbetalt vederlag til bestyrelse eller direktion. Side 25 af 41

27 Koncern Moderselskab / /07 DKK DKK DKK DKK mdr. 15 mdr. 12 mdr. 15 mdr. 6 Finansielle indtægter Renteindtægter, bank Renteindtægter, tilknyttede selskaber Andre finansielle poster Kapitalgevinster på kapital og investeringsejendomme Kursreguleringer, urealiseret Finansielle indtægter vedrører aktiver, der ikke måles til dagsværdi. 7 Finansielle udgifter Renteomkostninger kreditforeninger *) Renteomkostninger, obligationer *) Renteomkostninger, tilknyttede virksomheder Amortiseringstillæg, obligationer mv *) Kursreguleringer, realiseret og urealiseret *) Renteomkostninger vedrører finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi med indregning af dagsværdiregulering i resultatopgørelsen. 8 Skat af årets resultat Udskudt skat af årets resultat Reguleringer til tidligere år Skat af periodens resultat kan forklares således: Beregnet 28%/25% skat af årets resultat Skatteværdi af permanente afvigelser Nedskrivning skatteaktiv Andre reguleringer Effektiv skatteprocent 28% 28% 23% 25% Side 26 af 41

28 Koncern Moderselskab DKK DKK DKK DKK Investeringsejendomme Kostpris 1. januar Korrektion 1. januar Valutakursregulering Tilgang Kostpris 31. december Værdiregulering 1. januar Korrektion 1. januar Valutakursregulering Årets værdiregulering Værdiregulering 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Afkastkrav Købsår m2 Regnskabs mæssig værdi ejendomme, Sverige 6,5% Årets regnskabsmæssige værdi på investeringsejendomme pr. 31. december 2008 er beregnet på baggrung af et afkastkrav på 6,5% (2006/07 5.8%). Beregningen er foretaget ved brug af diskonteret cashflow model. Det årlige driftsafkast før renter udgør 5,8% (2006/07: 5,9%) og er beregnet som bruttoresultat eksklusive værdiregulering af investeringsejendomme og gæld netto sat i forhold til anskaffelsessummen for investeringsejendommene. Til sikkerhed for koncernens prioritets- og obligationsforpligtelser er der stillet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2008 udgør tdkk (2007: tdkk ). Ejendomsporteføljen består af i alt 11 ejendomme, der er beliggende i Stockholm, Haninge, Huddinge, Rågsved, Sollentuna og Bromma på i alt m2, 53% kontorer, 36% undervisning og forskning og 11% andet (hotel, parkering, restaurant m.m.). Der er ingen offentlig vurdering af ejendommene. Side 27 af 41