Ørbæk Bolig ApS Nørrevænget 7, 5672 Broby Årsrapport for 2017 CVR-nr. 36 91 88 45 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/05 2018 Christian Poulsen Dirigent
Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Ledelsespåtegning 1 Den uafhængige revisors erklæring om udvidet gennemgang af årsregnskabet 2 Selskabsoplysninger Selskabsoplysninger 4 Ledelsesberetning 5 Årsregnskab Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 6 Balance 31. december 7 Egenkapitalopgørelse 9 Noter til årsregnskabet 10
Ledelsespåtegning Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2017 for Ørbæk Bolig ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsregnskabet giver efter min opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2017 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2017. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Broby, den 31. maj 2018 Direktion Christian Poulsen direktør 1
Den uafhængige revisors erklæring om udvidet gennemgang af årsregnskabet Til kapitalejeren i Ørbæk Bolig ApS Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Ørbæk Bolig ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2017. Årsregnskabet, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR - danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Dette kræver, at vi overholder revisorloven og FSR - danske revisorers etiske regler samt planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Konklusion Baseret på den udførte udvidede gennemgang er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2017 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2017 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet 2
Den uafhængige revisors erklæring om udvidet gennemgang af årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Odense, den 31. maj 2018 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33 77 12 31 Mikael Johansen statsautoriseret revisor mne23318 Mette Plambech statsautoriseret revisor mne34162 3
Selskabsoplysninger Selskabet Ørbæk Bolig ApS Nørrevænget 7 5672 Broby CVR-nr.: 36 91 88 45 Regnskabsperiode: 1. januar - 31. december Hjemstedskommune: Broby Direktion Christian Poulsen Revisor PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Rytterkasernen 21 5000 Odense C 4
Ledelsesberetning Årsrapporten for Ørbæk Bolig ApS for 2017 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Væsentligste aktiviteter Selskabets aktivitet med opførelse af boliger til videresalg er afsluttet i 2015. De 10 boliger er ikke solgt. Alle 10 boliger udlejet, og selskabets primære aktivitet er herefter at udleje disse 10 boliger. Med henblik på at afspejle denne aktivitet måles de 10 boliger som investeringsejendomme. Udvikling i året Selskabets resultatopgørelse for 2017 udviser et underskud på 1.990.848, heraf værdireguleringer på -2.433.501, og selskabets balance pr. 31. december 2017 udviser en egenkapital på 108.456. Usikkerhed ved indregning og måling Investeringsejendomme optages til dagsværdi. Dagsværdien er opgjort på grundlag af diskonteringsmodeller. Der henvises til note 2 for en følsomhedsanalyse af usikkerhederne ved opgørelsen af dagsværdien. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten. 5
Resultatopgørelse 1. januar - 31. december Note 2017 2016 Bruttofortjeneste før værdireguleringer 581.107 681.406 Værdiregulering af investeringsaktiver og hermed forbundne finansielle forpligtelser -2.433.501 444.948 Bruttotab efter værdireguleringer -1.852.394 1.126.354 Finansielle indtægter 0 23 Finansielle omkostninger -184.415-115.649 Resultat før skat -2.036.809 1.010.728 Skat af årets resultat 1 45.961-220.161 Årets resultat -1.990.848 790.567 Resultatdisponering Forslag til resultatdisponering Overført resultat -1.990.848 790.567-1.990.848 790.567 6
Balance 31. december Aktiver Note 2017 2016 Investeringsejendomme 11.217.721 13.067.297 Materielle anlægsaktiver 2 11.217.721 13.067.297 Anlægsaktiver 11.217.721 13.067.297 Andre tilgodehavender 18.547 0 Periodeafgrænsningsposter 0 91.098 Tilgodehavender 18.547 91.098 Likvide beholdninger 0 19.652 Omsætningsaktiver 18.547 110.750 Aktiver 11.236.268 13.178.047 7
Balance 31. december Passiver Note 2017 2016 Selskabskapital 50.000 50.000 Overført resultat 58.456 1.049.304 Egenkapital 108.456 1.099.304 Hensættelse til udskudt skat 0 148.107 Hensatte forpligtelser 0 148.107 Gæld til realkreditinstitutter 8.049.495 8.197.687 Anden gæld 1.382.007 1.579.511 Langfristede gældsforpligtelser 3 9.431.502 9.777.198 Gæld til realkreditinstitutter 3 148.203 137.300 Kreditinstitutter 22.786 0 Leverandører af varer og tjenesteydelser 0 28.361 Gæld til tilknyttede virksomheder 436.747 993.293 Selskabsskat 97.088 97.088 Gæld til tilknyttede virksomheder vedr. selskabsskat 102.146 27.384 Deposita 218.851 216.574 Anden gæld 3 670.489 653.438 Kortfristede gældsforpligtelser 1.696.310 2.153.438 Gældsforpligtelser 11.127.812 11.930.636 Passiver 11.236.268 13.178.047 Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser 4 Anvendt regnskabspraksis 5 8
Egenkapitalopgørelse Overført Selskabskapital resultat I alt Egenkapital 1. januar 50.000 1.049.304 1.099.304 Øvrige egenkapitalbevægelser 0 1.000.000 1.000.000 Årets resultat 0-1.990.848-1.990.848 Egenkapital 31. december 50.000 58.456 108.456 9
Noter til årsregnskabet 1 Skat af årets resultat 2017 2016 Årets aktuelle skat 102.146 124.472 Årets udskudte skat -148.107 95.689-45.961 220.161 2 Aktiver der måles til dagsværdi Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 12.384.084 Tilgang i årets løb 583.925 Kostpris 31. december 12.968.009 Værdireguleringer 1. januar 683.213 Årets værdireguleringer -2.433.501 Værdireguleringer 31. december -1.750.288 Regnskabsmæssig værdi 31. december 11.217.721 Forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Dagsværdien er opgjort ved anvendelse af anerkendte værdiansættelsesteknikker. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostniger til indretning og større vedligeholdelsesarbejder mv., ligesom deposita og forudbetalt leje tillægges. Følsomhed ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Ved markedsværdi vurderingen pr. 31. december 2017 er der anvendt et individuelt fastsat gennemsnitligt afkastkrav, der kan opgøres til 6,25%. 10
Noter til årsregnskabet 2 Aktiver der måles til dagsværdi (fortsat) Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Ændringer i gennemsnitligt afkastkrav -0,5 % Basis 0,5 % Afkastprocent 5,8 6,3 6,8 Dagsværdi 11.704.045 11.217.721 9.970.112 Ændring i dagsværdi 486.324 0-1.247.609 3 Langfristede gældsforpligtelser Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført under kortfristede gældsforpligtelser. Øvrige forpligtelser er indregnet under langfristede gældsforpligtelser. Gældsforpligtelserne forfalder efter nedenstående orden: Gæld til realkreditinstitutter 2017 2016 Efter 5 år 7.444.261 7.622.696 Mellem 1 og 5 år 605.234 574.991 Langfristet del 8.049.495 8.197.687 Inden for 1 år 148.203 137.300 8.197.698 8.334.987 11
Noter til årsregnskabet 3 Langfristede gældsforpligtelser (fortsat) Anden gæld 2017 2016 Efter 5 år 789.760 789.760 Mellem 1 og 5 år 592.247 789.751 Langfristet del 1.382.007 1.579.511 Inden for 1 år 197.439 197.438 Øvrig kortfristet gæld 473.050 456.000 Kortfristet del 670.489 653.438 2.052.496 2.232.949 4 Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser Pant og sikkerhedsstillelse Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi på 11.217.721 13.067.297 Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for bankforbindelser: Ejerpantebreve på i alt T 4.400, der giver pant i grunde og bygninger, samt øvrige materielle anlægsaktiver til en samlet regnskabsmæssig værdi af 11.217.721 0 Eventualforpligtelser Koncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Det samlede beløb for skyldig selskabsskat fremgår af årsrapporten for Chr. P. Holding ApS, der er administrationsselskab i forhold til sambeskatningen. Koncernens selskaber hæfter endvidere solidarisk for danske kildeskatter i form af udbytteskat, royaltyskat og renteskat. Eventuelle senere korrektioner til selskabsskatter og kildeskatter kan medføre at selskabets hæftelse udgør et større beløb. 12
Noter til årsregnskabet 5 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Ørbæk Bolig ApS for 2017 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2017 er aflagt i. Generelt om indregning og måling Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Huslejeindtægter indregnes lineært i lejeperioden. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger indeholder ejendomsomkostninger vedrørende drift af ejendomme, reperations- og vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og andre omkostninger. Herudover omfatter andre eksterne omkostninger virksomhedens primære aktiviteter herunder administrationsomkostninger mv. Bruttofortjeneste efter værdireguleringer Med henvisning til årsregnskabslovens 32 er nettoomsætningen ikke oplyst i årsrapporten. 13
Noter til årsregnskabet 5 Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Skat af årets resultat består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat og indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med moderselskabet Chr. P. Holding ApS som adminstrationsselskab. Den danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Kostprisen for egne opførte investeringsejendomme omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, herunder købsomkostninger og indirekte omkostninger til lønforbrug, materialer, komponenter og underleverandører indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Det er ledelsens vurdering, at der ikke har været vanskeligheder med klassifikationen af ejendommene som investeringsejendomme. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på uafhængige vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Det er ledelsens vurdering, at det for indeværende år ikke har været muligt at finde dagsværdien ved hjælp af markedsinformationer, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af en anerkendt værdiansættelsesteknik. Dagsværdien for visse investeringsejendomme pr. 31. december 2017 er for hver enkelt ejendom opgjort ved hjælp af en afkastbaseret model, hvor den forventede fremtidige pengestrømme for det kommende år sammen med en afkastgrad danner grundlag for ejendommens dagsværdi. Der er taget højde for lejeudvikling, tomgang, driftsomkostninger, vedligeholdelse og administration mv. Den forventede 14
Noter til årsregnskabet 5 Anvendt regnskabspraksis (fortsat) pengestrøm divideres med den skønnede afkastgrad, hvorved ejendommens dagsværdi fremkommer. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen. Værdiansættelse tager ikke udgangspunkt i opgørelsen fra ekstern valuar. Værdireguleringer udover kostpris indregnes i resultatopgørelsen. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Der er i noterne givet oplysninger om de anvendte forudsætninger. Tilgodehavender Tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket normalt udgør nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet som aktiver omfatter afholdte forudbetalte omkostninger vedrørende husleje, forsikringspræmier, abonnementer og renter. Udskudte skatteaktiver og -forpligtelser Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen eller i egenkapitalen, når den udskudte skat vedrører poster, der er indregnet i egenkapitalen. 15
Noter til årsregnskabet 5 Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Finansielle gældsforpligtelser Lån, som realkreditlån, indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden. Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på lånoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursregulering på optagelsestidspunktet. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi. 16