Notat 20. september 2016 MSB/ J-nr.: 211808 / 2318179 178.000 boliger skal bygges frem mod 2025 Vi bliver flere danskere, og vi klumper os sammen i byerne. Derfor er behov for at bygge flere boliger frem mod 2025 især i byerne. Der er brug for, at vi sætter de nye byudviklingsområder i spil tidligere, og vi skal inddrage funktionstømte bygninger i planerne, så de områder, hvor bygningerne er af tidssvarende kvalitet, får nyt liv Analysens resultater De mange tilflyttere til byerne og de demografiske forskydninger i Danmark skaber et behov for 178.000 boliger foruden erstatningsbyggeri. Det svarer til, at der skal bygges knap 20.000 boliger om året frem mod 2025 Knap 1,6 mio. danskere ønsker at bo i de fire største byer i 2025, hvis danskernes flyttemønstre bliver de samme. Det svarer til 27 % af Danmarks befolkning og er en stigning på knap 156.000 personer i forhold til i dag Store dele af tilflytningen sker til områder, hvor befolkningen i forvejen bor på færre kvadratmeter per person. I gennemsnit har borgere i yderområderne i dag 20 kvadratmeter mere til rådighed per person end personer, der bor i hovedstaden. Kontakt Maria Schougaard Berntsen Økonomisk konsulent Tlf.: 72 16 01 25 Mobil: 51 30 95 37 msb@danskbyggeri.dk Anette Sørensen Pressekonsulent Tlf.: 72 16 02 13 Mobil: 30 36 02 65 ans@danskbyggeri.dk Nørre Voldgade 106 Telefon: 72 16 00 00 www.danskbyggeri.dk Jyske Bank: 1358 København K CVR-nr.: 26 91 11 25 info@danskbyggeri.dk 5032-0001028719
178.000 boliger skal bygges frem mod 2025 Danmark er præget af dobbelt urbanisering. Flere danskere flytter til storbyerne, men også lokalt flyttes der fra landsbyerne ind til den lokale hovedby. Dermed stiger antallet af borgere i byerne, mens færre bor i yderområderne. I 2025 vil godt 1 mio. danskere ønske at bo i yderområder. Dette er et lille fald på knap 1 % af det nuværende niveau, men skal ses i sammenhæng med, at Danmarks befolkning som helhed forventes af stige med 5 %. Yderområderne får således en mindre andel af befolkningstilvæksten end byområderne. De mange tilflyttere til byerne skaber behov for flere boliger. Samtidig er der demografiske forskydninger, hvor blandt andet flere ældre presser boligbehovet opad, da de typisk bor færre i hver husstand. Figur 1 viser, hvordan antallet af personer i aldersgrupperne 60-80 år og 80+ år vokser med i alt 230.000 personer allerede frem mod 2025, men også fortsætter stigningen derefter. Figur 1: Udviklingen i antallet af personer i aldersgrupper frem mod 2045 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 - -50.000 2016 2020 2025 2030 2035 2040 2045 0-16 år 16-30 år 30-60 år 60-80 år 80+ år -100.000 Kilde: Danmarks Statistik Samlet set skaber den demografiske udvikling og urbaniseringen behov for 178.000 boliger frem mod 2025 foruden erstatningsbyggeri. Det svarer til, at der skal bygges knap 20.000 boliger om året. Urbaniseringen medfører dog, at efterspørgslen efter disse boliger er ujævnt fordelt i landet jf. figur 2. Hvis flyttemønstrene forbliver de samme, vil mange med tiden ønske at flytte mod byerne, mens færre boliger vil blive efterspurgt i yderområderne. Mere end hver fjerde dansker vil ønske at bo i de fire største byer i 2025, svarende til knap 1,6 mio. danskere. Det er en stigning på knap 156.000 personer i forhold til i dag og skaber et boligbehov på mere end 70.000 nye boliger i byerne. Omvendt vil der i yderområderne blive behov for langt færre nye boliger. Dog kan et område godt have negativ befolkningstilvækst, men stadig have brug for flere boliger fremadrettet, hvis sammensætningen af indbyggere i kommunen ændrer sig. Generelt bor børnefamilier på færre kvadratmeter per person og flere under hvert tag end fx pensionister. Figur 2 opsummerer det samlede behov for boliger i 2025 i kommunerne med den forventede udvikling i demografi og urbaniseringsgrad. Landkortet understreger, hvordan flere tiltrækkes af storbyerne og deres opland. Derfor er behovet for boliger størst i den østjyske millionby samt hovedstadsområdet og store dele af Sjælland, mens enkelte større byer som Esbjerg, Odense og Aalborg ikke er stærke nok til at trække oplandet uden for kommunegrænsen med op. Side 2 af 8
Figur 2: Antallet af nye boliger der bør bygges frem mod 2025 i kommunerne Kilde: Danmarks Statistik og Dansk Byggeri De forhold, en typisk beboer i hovedstaden bor dog under, er dog forskellige fra livet i yderområderne. I gennemsnit har borgere i yderområderne i dag 20 kvadratmeter mere til rådighed per person end personer, der bor i hovedstaden. Tendensen til at have flere kvadratmeter til rådighed går på tværs af aldersgrupper jf. figur 3, således at både unge i yderområderne har mere plads end unge i byerne, og ligeledes har ældre i yderområderne flere kvadratmetre end ældre i byerne. Dog udligner forskellene sig for de ældste aldersgrupper blandt kommuner beliggende i yderområderne, mellemkommuner samt det østjyske bybånd og de øvrige storbykommuner, således at der er mindre forskel i antallet af tilgængelige kvadratmeter for de ældre i disse tre områder end hvis man sammenligner forskellen i unges boligforhold i de tre områder. Beboere i hovedstaden ligger dog langt under niveau i forhold til de øvrige landsdele uanset hvilken alder, de har. Jf. figur 2 sker store dele af tilflytningen netop til de områder, hvor befolkningen i forvejen bor på færre kvadratmeter per person. Side 3 af 8
Figur 3: Areal per person i forskellige landsdele 80 70 60 50 40 30 20 Hovedstaden Østjysk bybånd og øvrige storbyer Mellemkommuner Yderområder 10 0 16-30 år 30-60 år 60-80 år 80+ år Kilde: Danmarks Statistik og Dansk Byggeri Den store forskel i kvadratmeterbrug skyldes blandt andet, at prisniveauet er højere per kvadratmeter i storbyerne, samt at demografien er forskellig landsdelene imellem. Jf. den grå kurve i figur 4 har personer over 60 år i gennemsnit 70 kvadratmeter eller mere til rådighed pr. person, mens personer under 30 år har maksimalt 55 kvadratmeter til rådighed. Dermed afhænger boligbehovet ikke alene af, hvor mange indbyggere der er i byen, men også deres præferencer fx i forhold til størrelsen på boligen. Figur 4: Arealbrug per alder og antal personer i aldersgruppen 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000-16 26 36 46 56 66 76 86 96 Alder Kilde: Danmarks Statistik og Dansk Byggeri 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Personer i aldersgruppen (venstre akse) Areal per person (højre akse) Side 4 af 8
Anbefalinger Kommunerne bør kortlægge sine fremtidige indbyggere for at sikre, at der er de boliger til rådighed, som kræves. Forskydninger i aldersprofilen er lige så væsentlige at holde øje med som til- og fraflytning Nye byudviklingsområder skal sættes i spil tidligere i byerne, så boligmarkedet ikke kommer under pres. Ligeledes bør funktionstømte bygninger inddrages i planlægningen af byen og gives nyt liv, hvor bygningen er af tidssvarende kvalitet I yderområderne bør der ses usentimentalt på bygningsmassen. Det kan forbedre bymiljøet og være en medvirkende faktor til vækst og fastholdelse af eksisterende borgere, at man river gamle faldefærdige huse ned og bygger nyt i stedet Tabel 1: Kommunernes status i 2016 og udviklingen frem mod 2025 Status i 2016 Udviklingen frem mod 2025 Region / kommune Indbyggere Boliger Areal pr. Vækst i indbyggertallet Ekstra boliger person Hele landet 5.707.159 2.590.254 58,77 289.505 178.184 Nordjylland 585.499 265.518 64,82 19.123 11.674 Brønderslev 36.047 15.981 71,26 1.058 750 Frederikshavn 60.246 28.784 65,18-318 503 Hjørring 65.411 29.061 65,98-74 357 Jammerbugt 38.466 17.051 63,46 626 604 Læsø 1.817 969 62,62-30 -9 Mariagerfjord 42.131 18.974 69,06 486 558 Morsø 20.629 9.698 71,35-1.104-230 Rebild 29.149 12.346 73,53 1.243 663 Thisted 43.991 19.787 68,31-182 293 Vesthimmerland 37.296 16.894 69,37 477 466 Aalborg 210.316 95.973 59,30 16.941 7.720 Midt- og Vestjylland 427.479 189.557 66,17 6.912 8.604 Herning 87.593 38.073 63,51 3.538 2.625 Holstebro 57.661 25.310 62,81 1.757 1.376 Ikast-Brande 40.798 18.022 68,04 922 917 Lemvig 20.399 9.646 71,91-1.339-220 Ringkøbing-Skjern 57.139 25.547 67,19-702 586 Skive 46.639 21.480 66,96-726 314 Struer 21.474 9.714 66,45-1.016 33 Viborg 95.776 41.767 66,79 4.478 2.973 Østjylland 865.829 383.017 58,38 59.445 32.871 Favrskov 47.655 19.650 68,30 1.515 1.310 Norddjurs 38.144 18.061 64,37 1.200 875 Odder 22.131 9.279 62,30 861 827 Randers 97.520 46.559 63,63 5.455 3.423 Samsø 3.710 1.863 68,90-119 -6 Side 5 af 8
Status i 2016 Udviklingen frem mod 2025 Region / kommune Indbyggere Boliger Areal pr. Vækst i indbyggertallet Ekstra boliger person Silkeborg 90.718 39.722 64,85 4.337 3.200 Skanderborg 59.481 24.262 65,48 3.020 2.054 Syddjurs 41.889 19.095 63,20 776 1.047 Aarhus 330.639 146.360 49,80 32.432 14.382 Horsens 87.736 38.678 59,72 9.106 4.671 Hedensted 46.206 19.488 69,47 862 1.089 Sydjylland 720.296 329.377 63,53 17.929 15.906 Fredericia 50.689 22.920 58,82 1.736 1.443 Kolding 91.695 40.039 59,92 4.974 3.113 Vejle 111.743 49.478 63,29 7.869 4.644 Billund 26.434 11.880 66,65 676 594 Esbjerg 115.748 53.566 59,16 3.785 2.570 Fanø 3.290 1.554 59,89 94 136 Varde 50.289 22.403 65,02 710 876 Vejen 42.869 18.866 69,41 666 888 Haderslev 56.029 26.935 66,35 760 952 Sønderborg 74.737 36.007 64,52-1.943 171 Tønder 37.904 18.112 71,50-1.067-193 Aabenraa 58.869 27.615 68,59-331 712 Fyn 491.474 230.679 60,72 17.122 12.193 Assens 41.224 19.353 70,34 94 675 Faaborg-Midtfyn 51.236 24.156 71,12 363 633 Kerteminde 23.880 11.073 61,91 502 496 Langeland 12.547 6.608 67,67-616 -194 Middelfart 37.913 17.717 66,89 1.016 1.130 Nordfyns 29.298 13.407 67,00 289 651 Nyborg 31.886 15.475 65,97 1.141 868 Odense 198.972 91.815 52,96 14.589 7.212 Svendborg 58.228 27.703 63,07 197 920 Ærø 6.290 3.372 71,56-453 -199 Lolland-Falster 103.617 53.462 66,06-3.562-661 Guldborgsund 60.979 31.026 64,87-468 492 Lolland 42.638 22.436 67,80-3.094-1.153 Sjælland 723.882 333.283 59,15 26.737 22.838 Faxe 35.614 16.800 67,41 892 1.035 Næstved 82.342 39.566 61,99 3.280 2.657 Stevns 22.260 10.599 67,72 836 722 Vordingborg 45.806 23.043 64,16 519 1.007 Holbæk 69.972 32.219 60,60 1.406 1.772 Kalundborg 48.660 23.574 61,20 526 858 Odsherred 32.816 16.348 51,72 563 857 Side 6 af 8
Status i 2016 Udviklingen frem mod 2025 Region / kommune Indbyggere Boliger Areal pr. Vækst i indbyggertallet Ekstra boliger person Ringsted 34.031 14.392 57,45 1.651 1.387 Slagelse 78.140 38.552 59,69 2.303 1.940 Sorø 29.543 13.970 66,83 534 748 Greve 49.518 19.855 55,70 2.962 1.897 Køge 59.868 25.072 55,30 4.585 3.075 Lejre 27.317 11.905 66,38 395 650 Roskilde 86.207 38.755 52,75 5.282 3.541 Solrød 21.788 8.635 57,56 1.003 693 Nordsjælland 457.122 198.103 56,78 15.568 14.996 Allerød 24.732 9.442 58,32 799 792 Egedal 42.773 16.795 57,68 1.325 1.130 Fredensborg 40.112 16.993 56,35 1.184 1.320 Frederikssund 44.725 20.315 55,67 1.181 1.530 Furesø 40.156 16.631 56,85 2.669 1.316 Gribskov 41.107 18.928 56,95 1.152 1.347 Halsnæs 31.049 14.767 53,51 844 1.139 Helsingør 62.092 28.049 53,36 1.800 2.569 Hillerød 49.672 20.512 55,48 2.693 2.098 Hørsholm 24.965 11.064 62,80 721 726 Rudersdal 55.739 24.607 61,80 1.200 1.029 Hovedstaden 1.292.205 587.125 46,21 132.245 60.183 Albertslund 27.880 12.484 46,98 219 289 Ballerup 48.224 21.791 48,09 1.170 957 Brøndby 35.322 15.484 48,57 2.874 1.208 Dragør 14.142 5.648 56,77 693 334 Frederiksberg 104.481 50.103 50,25 8.533 3.972 Gentofte 75.350 32.866 58,19 3.562 2.227 Gladsaxe 67.914 30.514 45,85 5.156 2.422 Glostrup 22.461 10.737 47,57 1.725 813 Herlev 28.423 12.426 47,30 3.707 1.429 Hvidovre 52.831 22.504 45,14 4.629 1.872 Høje-Taastrup 49.960 20.264 47,04 3.678 1.885 Ishøj 22.358 8.959 47,48 2.565 1.219 København 591.481 275.514 43,17 83.217 37.097 Lyngby-Taarbæk 55.097 26.073 51,76 2.961 1.340 Rødovre 38.002 17.606 46,48 2.771 1.180 Tårnby 42.860 18.364 47,40 3.502 1.350 Vallensbæk 15.419 5.788 50,29 1.283 590 Bornholm 39.756 20.133 66,85-2.014-420 Bornholm 39.756 20.133 66,85-2.014-420 Anm.: Samtlige værdier er beregnede værdier på baggrund af fremskrivningsmodellen. Modellen forudsætter viden om hvilke personer, der bor i boligen. Side 7 af 8
Kilde: Danmarks Statistik og Dansk Byggeri Metode Boligbehovet fremskrives med udgangspunkt i Danmarks Statistiks kommunale befolkningsfremskrivning i perioden 2016 til 2025 og de nuværende boligpræferencer. Der beregnes således hvor stor en andel af en bolig, hver aldersgruppe i hver kommune benytter nu, hvormed der tages højde for fx 40 årige oftere bor i boliger med flere individer end ældre uden hjemmeboende børn. Dermed får en kommune ikke nødvendigvis samme behov for antal nye boliger, selvom der sker den samme stigning i beboerantallet som i en anden kommune, hvis personerne der tilflytter ikke har samme alder i begge kommuner. Boligpræferencerne antages at være konstante frem mod 2025 for et givent alderstrin i en given kommune. Det antages således, at kommuner med en stor tilstrømning, i nogen grad vil imødekomme dette, og der ikke opstår situationer, hvor priserne presser op i et prisniveau, der vil få præferencerne til at ændre sig hos de individer, der ønsker at flytte til kommunen. Danmarks Statistiks kommunale befolkningsfremskrivning fremskriver på baggrund af udviklingen de sidste 4 år. Nogle af de centrale forudsætninger er: Fertiliteten tager udgangspunkt i aldersbetingede fertilitetskvotienter for hver kommune Dødeligheden tager udgangspunkt i dødelighedshyppigheder efter køn og alder pr. landsdel. I beregningerne antages det at alle kommuner i samme landsdel har samme dødelighed Tilflytnings- og fraflytningshyppigheder er beregnet på baggrund af til- og fraflytning i de fire forudgående år. Hermed undgås tilfældige udsving påvirker for meget, men reelle skift vil derfor også først slå fuldt igennem, når det er gået fire år. Fremskrivningerne indeholder ikke den ekstraordinære stigning i antallet af flygtninge, Regeringen forventer frem mod 2019. Fremskrivningen antager derimod, at antallet af flygtninge vil følge udviklingen de forudgående fire år, hvorfor det må forventes at underestimere antallet. Klassifikationen af kommuner i henholdsvis hovedstadsområdet, storby-, mellem- og yderkommuner følger nedenstående fordeling: Hovedstaden Østjysk bybånd og øvrige storbyer Mellemkommuner Yderområder Side 8 af 8