SKØNSERKLÆRING J.nr.: 12084 Besigtigelsesdato: Torsdag 04-10-2012 Ejendommen: Klager: Beskikket bygningssagkyndig: Ansvarsforsikringsselskab: Tilstede ved skønsforretningen: Bilag: Datering, navn og underskrift: 1
Oversigt over klagepunkter Ad 1: Køkkengulv er i forbindelse med udskiftning i 2006 udlagt uden dampspærre. Ad 2: Velux-vinduer er monteret ude af water og det regner ind når vinden står rigtigt ind på dem. Ad 3: Tagkonstruktionen er underdimensioneret i forhold til den nu oplagte tagtype. Ad 4: Tagstenene er lagt forkert i overlæg. Ad 5: Taget er ikke lagt fast i siderne ved gavle. Ad 6: Gulvafløb i toiletrum ligger ca. 5 mm højere end gulvniveau. Ad 7: Der er ikke etableret vådrumsmembran i toiletrum. Klagers påstand: Den Bygningssagkyndiges forklaring: Vejret på besigtigelsestidspunktet: Dækning af samtlige omkostninger til udbedring af de anførte klagepunkter. Den bygningssagkyndige oplyste, at der, så vidt BS kunne erindre, ikke var sket ændringer af det konstaterede siden besigtigelsen. Tørt, men i en regnfuld periode. Øvrige forhold: I forbindelse med besigtigelse af Velux-vinduet i badeværelset, konstaterede skønsmanden, at gulvflisebelægning i badeværelset var løs. Dette punkt medtages i skønserklæringen som pos. 8. I forbindelse med besigtigelse af kælderen, konstaterede skønsmanden, at der manglede isolering under betondæk i toiletrum og bryggers. Dette punkt medtages i skønserklæringen som pos. 9. I forbindelse med besigtigelse af kælderen, konstaterede skønsmanden endvidere, at der manglede isolering på de fleste vand- og varmerør. Dette punkt medtages i skønserklæringen som pos. 10. 2
Ad 1: Klagepunkt: Ad 1: Der kunne konstateres følgende: Ad 1: Konklusion: Køkkengulv er i forbindelse med udskiftning i 2006 udlagt uden dampspærre. Gulv i køkken er et nyere udlagt bræddegulv. Etageadskillelsen mod kælderen er ikke færdiggjort, idet der både mangler dampspærre, isolering og loftbeklædning i kælderen. Se foto 3+4. Ud fra parternes forklaring, skønnes forholdet, at have været til stede også ved tilstandsrapportens udarbejdelse. Forholdet er ikke en skade, men en manglende bygningsdel som omfattes af skadesbegrebet (HB 5.02). Forholdet kan anføres således: K1, Etageadskillelse mellem kælder og køkken er ikke forskriftsmæssigt færdiggjort efter ombygningsarbejder. Ad 1: Fejl og forsømmelser: Ad 1: Overslag over Ad 1: Forbedringer: Ad 1: Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 1: Eventuelt: Forholdet fremgår ikke af tilstandsrapporten, hvilket er en forsømmelse. Færdiggørelse af ca. 18 m2 etageadskillelse med dampspærre, isolering og loftbeklædning. Kr. 19.000 inkl. moms Ny loftbeklædning er ikke en forbedring, idet den erstatter en tidligere beklædning og betragtes som en reparation. Isolering og dampspærre er en forbedring af konstruktionen og indregnes derfor som 100 % forbedring. Forbedringsdelen udgør kr. 8.000 inkl. moms af de samlede udbedringsomkostninger. Ad 2: Klagepunkt: Ad 2: Der kunne konstateres følgende: Ad 2: Konklusion: Velux-vinduer er monteret ude af water og det regner ind når vinden står rigtigt ind på dem. Der er monteret nye Velux-vinduer i forbindelse med udskiftning af tagdækningen. Indvendige vindueslysninger er ikke tilpasset de nye Velux-vinduer og fremstår således ufærdige. Visuelt kunne det ikke konstateres, at vinduer var skæve, det var visuelt bedømt, de gamle lysninger som var skæve. Der var ikke indikationer på, at det havde regnet ind gennem eller omkring vinduerne. Der kunne dog konstateres opfugtning inde i samlingen mellem undertag og nogle af vinduernes overkarme. Se foto 5+6. Det skal anføres i en tilstandsrapport, at vindueslysninger 3
mangler færdiggørelse. Endvidere skal det anføres, såfremt der kan konstateres opfugtning i konstruktionen over vinduerne. Ad 2: Fejl og forsømmelser: BS anfører i tilstandsrapportens pos 5.2, korrekt forholdet med manglende færdiggørelser af lysninger omkring Velux-vinduerne. BS har ikke anført forholdet omkring opfugtning over vinduerne. Konstatering heraf ville forudsætte, at BS besigtigede ejendommen i en regnfuld periode, idet der ikke er andre indikationer på opfugtning. Det kan på denne baggrund ikke lægges til grund, at BS skulle have anført yderligere i tilstandsrapporten end der står anført. Der skønnes på denne baggrund ikke, at være sket fejl eller forsømmelser. Ad2: Overslag over Ad 2: Forbedringer: Ad 2: Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 2: Eventuelt: Demontering af vinduesrammer og tagdækning over 4 Veluxvinduer, reparation af undertag/ vandrende/ inddækning samt sluttelig reetablering af vinduesrammer og tagdækning. Kr. 7.000 inkl. moms Der er tale om reparation som ikke indebærer nogen forbedring. Ad 3: Klagepunkt: Ad 3: Der kunne konstateres følgende: Ad 3: Konklusion: Tagkonstruktionen er underdimensioneret i forhold til den nu oplagte tagtype (tegltag). Tagkonstruktionen består af de oprindelige hanebåndsspær som, i forbindelse med oplægning af ny tagdækning, er blevet oprettet ved pålaskning af træregler. Tagdækningen er af teglsten. Den gennemsnitlige spærafstand er ca. 1,15 meter. Spærdimension er ca. bxh 140x120 mm og de pålaskede regler 45x120 mm. Lægtedimensionen kan ikke vurderes pga opsat undertag. Se foto 7. Ved udvendig flugtning af tagfladen, kan det konstateres visuelt, at tagfladen ikke er helt plan over alle spærfag. Afvigelsen vurderes dog ikke usædvanlig. Se foto 8. Hvorvidt tagkonstruktionen er underdimensioneret for den pågældende type tagdækning, kan ikke vurderes visuelt. Det vil kræve en statisk beregning at afgøre dette. En sådan beregning ligger udenfor huseftersynsordningen. Ved visuel flugtning af tagfladen udvendigt, kan det konstateres, at tagfladen ikke er helt plan mellem alle spærfag. Det må imidlertid lægges til grund, at dette ikke entydigt har sammenhæng med evt. underdimensionering af tagkonstruktionen at gøre, idet forholdet da ville være generelt 4
ved alle spærfag og ikke kun ved enkelte. Ad 3: Fejl og forsømmelser: Ad 3: Overslag over Ad 3: Forbedringer: Ad 3: Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 3: Eventuelt: BS har i tilstandsrapportens pos. 8.1 med karakteren K1 anført, at der er lunkedannelse i nordvendte tagflade. Beskrivelsen vurderes dækkende og der skønnes derfor ingen fejl eller forsømmelser. Der vurderes umiddelbart ikke behov for udbedring af forholdet. Parterne er meget uenige om hvilken type tagdækning taget er dimensioneret for og på hvilke tidspunkter der har været lettere tagdækningstyper end det nu udlagte. Indklagede BS har ved besigtigelsen udleveret yderligere materiale herom, hvilket fremsendes med denne skønserklæring. Ad 4: Klagepunkt: Tagstenene er lagt forkert i overlæg. Ad 4: Der kunne konstateres følgende: Ad 4: Konklusion: Ad 4: Fejl og forsømmelser: Ad 4: Overslag over Ad 4: Forbedringer: Ad 4: Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 4: Eventuelt: Det kan konstateres, at tagstens overlæg varierer en smule således, at det ved flugt af tagsten, på langs af tagfladen kan bemærkes. Se foto 9. Forholdet vurderes alene at være et æstetisk forhold, idet overlæg skønnes, at ligge indenfor acceptabel tolerance. Æstetiske forhold skal ikke anføres i en tilstandsrapport. Ad 5: Klagepunkt: Ad 5: Taget er ikke lagt fast i siderne ved gavle. Ad 5: Der kunne konstateres følgende: Tagdækningen afsluttes ved gavle med vindskedesten (foto 10). Undersiden af taget er utilgængeligt pga. opsat undertag af ikke transparent type (foto 7). Ad 5: Konklusion: Det kan ved visuel besigtigelse ikke konstateres, hvorvidt tagsten er fastgjort eller ikke pga. opsat undertag. Det kan ikke uden destruktive indgreb afdækkes, hvorvidt tagsten 5
er fastgjort eller ikke. Der er ikke foretaget destruktive indgreb med henblik på, at afeller bekræfte om taget mangler fastgørelse. Ad 5: Fejl og forsømmelser: Ad 5: Overslag over Ad 5: Forbedringer: Ad 5: Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 5: Eventuelt: Det er således ikke en fejl eller forsømmelse, at evt. manglende fastgørelse af tagsten ikke fremgår af tilstandsrapporten. Ad 6: Klagepunkt: Gulvafløb i toiletrum ligger ca. 5 mm højere end gulvniveau. Ad 6: Der kunne konstateres følgende: Ad 6: Konklusion: Ad 6: Fejl og forsømmelser: Ad 6: Overslag over Ad 6: Forbedringer: Ad 6: Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 6: Eventuelt: Gulvafløb er placeret under vaskeskab i nyere betondæk. Gulvafløbsristen ligger ca. 5 mm over flisegulv, hvorfor der vil kunne stå lidt vand på gulv omkring gulvafløb. Se foto 11+12. Da der er tale om et toiletrum uden normalt forekommende vand på gulvet, vurderes forholdet uden reel betydning. Da gulvafløbet endvidere er placeret under vaskeskab, er det heller ikke mærkbart til gene. BS har ikke i tilstandsrapporten bemærket forholdet. Det vurderes ikke, henset til rummets anvendelse, at det har nogen betydning, at gulvafløbsristen er hævet 5 mm, hvorfor det ikke vurderes som en fejl, at forholdet ikke er anført. Ad 7: Klagepunkt: Der er ikke etableret vådrumsmembran i toiletrum. Ad 7: Der kunne konstateres følgende: Ad 7: Konklusion: Ad 7: Fejl og forsømmelser: Toiletrummet fremstår med flisebelagt betongulv, gipspladebeklædte malede vægge og fodpaneler af træ. Se foto 11. Det kunne ikke konstateres, hvorvidt der er eller ikke er vådrumsmembran i toiletrummet. Der er ingen skader konstateret. BS skal ikke gisne om hvorvidt der er eller ikke er vådrumsmembran på gulve og vægge i toiletrum. At der er fodpaneler af træ er ikke en skærpende omstændighed i den 6
Ad 7: Overslag over Ad 7: Forbedringer: Ad 7: Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 7: Eventuelt: forbindelse. Der er derfor ikke sket fejl eller forsømmelser på dette punkt. Ad 8: Klagepunkt: Ad 8: Der kunne konstateres følgende: Ad 8: Konklusion: Under besigtigelse af Velux-vindue i badeværelset, konstaterede skønsmanden, at gulvflisebelægning i badeværelset ikke var intakt. Flisegulvbelægning i badeværelset ligger i overvejende grad løs og enkelte fliser er defekte. Se foto 13. Skaden skal fremgå af tilstandsrapporten, fx således: Ad 8: Fejl og forsømmelser: Ad 8: Overslag over Ad 8: Forbedringer: Ad 8: Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 8: Eventuelt: K3, Gulvflisebelægning i badeværelset ligger i overvejende grad løst. Stedvist er defekte fliser. Note: Forholdet medfører risiko for vandindtrængning i gulvkonstruktionen og følgeskader herpå Forholdet vurderes, at have været til stede ved tilstandsrapportens udarbejdelse, men fremgår ikke af tilstandsrapporten. Dette er en forsømmelse. Fjernelse af ca. 6 m2 flisegulv, vådrumsmembran samt ny flisebelægning. Kr. 15.000 Skadesudbedringen er en reparation og indeholder således ikke en forbedring Ad 9: Klagepunkt: I forbindelse med besigtigelse af kælder, konstaterede skønsmanden, at der manglede isolering under betondæk i toiletrum og bryggers. Ad 9: Der kunne konstateres følgende: Ad 9: Konklusion: Nyere betongulve med gulvvarme i toiletrum og bryggers, udstøbt på svalehaleplader (stålplader) over kælder, fremstår uisolerede. Se foto 14. Det må betragtes som en mangelfuld bygningsdel, at en nyere gulvkonstruktion med gulvvarme fremstår uisoleret mod en uopvarmet kælder. Forholdet kan i tilstandsrapporten anføres således: K1, Der mangler isolering af betongulve i toiletrum og bryggers 7
Ad 9: Fejl og forsømmelser: Ad 9: Overslag over Ad 9: Forbedringer: Ad 9: Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 9: Eventuelt: mod kælder. Det er en forsømmelse, at BS ikke har anført den manglende isolering i tilstandsrapporten. Efterisolering af ca. 6 m2 betondæk. Kr. 4.000 inkl. moms. Da der er tale om en nyere konstruktion, hvor isolering skal indgå, indeholder udbedringen ikke nogen forbedring. Ad 10: Klagepunkt: Ad 10: Der kunne konstateres følgende: Ad 10: Konklusion: I forbindelse med besigtigelse af kælder, konstaterede skønsmanden, at der manglede isolering på de fleste vand- og varmerør. Stort set alle vand- og varmerør i kælder fremstår uisolerede. Se foto 15+16. Forholdet er en skade jf. skadesbegrebet og et forhold som må antages at have betydning for en køber af ejendommen. Forholdet kan i en tilstandsrapport fx anføres således: K1, Der mangler isolering på de fleste vand- og varmerør i kælder. Ad 10: Fejl og forsømmelser: Ad 10: Overslag over Ad 10: Forbedringer: Ad 10: Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 10: Eventuelt: Der fremgår ikke noget omkring dette forhold i tilstandsrapporten. Efterisolering af vand- og varmerør i kælder. Kr. 5.000 inkl. moms. Udbedringen betragtes som en reparation af de oprindeligt isolerede rør. En ny isolering vil imidlertid være en forbedring fremfor en ældre og ringere isoleringstykkelse. Forbedringsdelen er derfor ansat til 50 % og udgør dermed kr. 2.500 inkl. moms. 8