SKØNSERKLÆRING J.nr. 13117 Besigtigelsesdato: Den 05.12.2013 Ejendommen: Klager: (I det følgende betegnet som klager / K.L.) Beskikket bygningskyndig: (I det følgende betegnet som indklagede / B.S.) Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab / S.S.) Tilstede ved skønsmødet: (Hvis andre end sagens parter deltager anføres i hvilken relation de deltager). (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Indklagedes tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud): Datering, navn og underskrift:
2 Oversigt over klagepunkter: Ad. 1. Vinduesoverliggere er rustne og skubber murværk ud. Ad. 2. Diffusionstæt facademaling er ikke nævnt. Ad. 3. Flere sålbænke ses med store og gennemgående revner. Klagers påstand: Ad. 1. KL mener, at forholdet med overliggerne burde have fremgået af tilstandsrapporten med karakter og tekst jf. bilag. UN: Overligger over vinduer og døre ses delvis skudt ud og ikke i flugt med øvrige facade og indvendige vægge. Note: Det skal anbefales at undersøge forholdet nærmere, idet her kan være tale om, at jern i overligger har været angrebet og nedbrudt af rust, som herved presser overligger og puds til brud. Forholdet var synligt for BS og kravet går på økonomisk erstatning til udbedring af skader til samme niveau som angivet i tilstandsrapporten. Dvs. ingen bemærkninger i tilstandsrapport og ingen forværelse af anden dok. Ad. 2. Diffusionstæt facademaling er ikke nævnt i tilstandsrapporten. Det betyder, at vi hurtigst muligt skal finde penge til fjernelse af denne samt til ny maling og puds. Endvidere vil ny maling/puds som anbefalet i tilstandsrapporten ikke afhjælpe fugtproblemer (årsag: forkert anvendte ventiler, der ikke forhindre slagregn at løbe ind og ned i ødelagt ny puds/maling med økonomisk konsekvens til følge).
3 Krav: Økonomisk kompensation/tilskud til nødvendig hurtig fjernelse og udbedring. Herved menes at tilstandsrapporten ikke siger, at der skal gøres noget med det samme for at undgå opfugtning/skade på andre bygningsdele (K3).. Ad. 3. Sålbænke. Flere sålbænke ses med store og gennemgående revner. Det fremgår af de faktiske forhold, at sålbænke ikke er konstruktivt beskyttet ved ilægning af sålbænkeklinker eller zinkindskud. Med den aktuelle konstruktion af facader og manglende udhæng, vil en forøget opfugtning og påvirkning af sålbænke være et vilkår. Mange sålbænke ses revnede og afskallet for den maling, som skulle danne konstruktiv beskyttelse mod nedsivning af vand og fugt i facade under vinduer. Sålbænke er udført netop for at vise vand ud fra facade og mur. Forholdet er ikke nævnt i tilstandsrapporten. Krav.: Økonomisk erstatning til udbedring af skaden til samme niveau som angivet i tilstandsrapporten. Dvs. ingen bemærkninger i tilstandsrapport og ingen forværrelse af andre dele. Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad. 1. Ved BS besigtigelse den 2. september 2010 var der ingen synlige tegn på rustne jerndragere og forskydning i murværket, og der ses kun ganske få millimeter ujævnhed i murværk/facadepuds. Der er ingen indikation på alvorlige og kritiske skader ved vinduesoverliggere, som kræver et særligt punkt ud over den K2-skade, der allerede er anført med løs og revnet facadepuds.
4 Ad. 2. Det er korrekt, at der ikke er taget stilling til type af facademaling og det vil heller ikke være muligt ved en visuel gennemgang, og da slet ikke, når der ikke har været malingafskalninger på facader, punktet omfattet af K2 skade med løs og revner facadepuds. Klagers påstand om forkert anvendte ventiler passer på ingen måde, denne type ventiler har været anvendt i rigtig mange år og altså også i 1934, hvor huset blev bygget, samme type ventiler har været brugt både til ventilering af tagrum og kældre/krybekældre helt op til i dag og bruges stadig, det er usandsynligt, at disse nødvendige ventiler skulle påføre bygningen vandskader som klager påstår. Det punkt med ventiler har heller ikke været anført som en skade i 3 tidligere tilstandsrapporter udført af andre byggesagkyndige. Det bemærkes, at klager nu har fjernet de gamle ventiler og monteret nye af anden type. Ad. 3. De betonsvøbte sålbænke var med tæt og intakt maling, og det var de også ved besigtigelsen, klagers billede foto 6.4 viser en sålbænk, som har fået skrabet malingen af og en fin tværgående revne er blevet synlig, men det må være sket efter besigtigelsen og det hører normalt under almindelig vedligeholdelse med fugttætning og ny maling, der er ingen grund til at antage at de støbte sålbænke er så svækkede, at de trænger til at blive udskiftet. Klagers billede foto 2 eksempel på revne i sålbænk det er ikke nogen sålbænk, men fundamentet ved terræn, som er pudset ind til vindue/dør og det er anført i tilstandsrapport med karakteren K2. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Øvrige forhold: Tørt skyet - blæst.
5 Ad. 1 Overliggere er rustne og skubber murværk ud Ad. 1. Ved besigtigelsen kunne syn- og skønsmanden tydeligt se revner og konstatere stedvise afskalninger og puds, med manglende vedhæftning ved prøvebankning se billede 5. Revner er dels lodrette-vandrette og skrå, bl.a. vestfacade ved stuevindue og hoveddør, dels syd over ved de 2 stuevinduer. Hvor der ses afskalninger har KL oplyst, at de har fået banket puds af efterfølgende. Øverst th. over det høje stuevindue vest var underside af jernprofil synlig, se billede 6. Ved anvendelse af 1 m lodstok måltes evt. forskydning af pudslag over vinduer øst syd vest terrassedør m.m., og generelt var forskydning minimal tangerende til ingen, dvs. under 1 mm, det var kun over højt stuevindue vest, der var en forskydning på 2-3 mm, se billede 7-8-9. Det er oplyst, at KL efter overtagelse af ejendommen i 2010, i sommeren 2011 havde vandskade fra skybrud og bl.a. var der kommet vand ind via de monterede ventilationsriste øverst i vest + øst facader. Ejerskifteforsikringen og bygningsforsikringen har efterfølgende udtørret hulmuren facaden fra 2011-2013. Udvendig er der bl.a. nye afskærmede ventilationsriste se billede 10, og hulmursisoleringen er blevet udskiftet.
6 Indvendigt er bl.a. indvendige stuevægge afrensede for puds og pudset op igen, inden for de seneste måneder, og der er udført ny overfladebehandling. Der måltes ikke forøget fugt (soveværelsesvæg). Der bemærkes/anes enkelte mindre revner ved ikke nymalede overflader, bl.a. over badeværelsesvindue samt i soveværelse. I soveværelset th. over vindue ses revnen at have åbnet sig lidt efter seneste overfladebehandling. Konklusion. Årsagen til de tidligere opfugtede facader er oplyst til dels skybruddet juli 2011, dels at der skal være benyttet diffusionstæt facademaling udvendig. Syn- og skønsmanden kan ikke komme sagen nærmere ved en visuel besigtigelse, dog er der kun ventilationsriste på 2 facader (øst og vest), så hvis hulmuren m.m. har været opfugtet på alle 4 facader, så er der flere årsager end skybruddet. Med henvisning til de forholdsmæssige små forskydninger i pudslaget skønnes jernprofilen ikke at være så gennemtæret, at de må skiftes, men bl.a. flanger og krop bør fritlægges, afrenses og korrosionsbehandles i forbindelse med facaderenoveringen primært på syd- og vestfacaden. Øvrige vinduesoverliggere skønnes blot at skule kontrolleres. Fejl og forsømmelser. Med henvisning til den lange tidsperiode > 3 år siden tilstandsrapporten blev udarbejdet, samt at der er foretaget en længerevarende udtørring af facaderne/hulmure, hvor bl.a. korrosionsprocesser i jernene kan påvirkes, er det ikke muligt for syn- og skønsmanden
7 at fastslå præcis, hvordan skadesbilledet så ud ved BS besigtigelse i september 2010. KL har ligeledes fået udskiftet ventilationsriste samt foretaget mindre afrensninger af puds m.m. på facaderne. Syn- og skønsmanden skønner dog, at der var revner og afskalning samt hul facadepuds ved BS besigtigelse. BS har i tilstandsrapporten på side 8 under punkt 3.1 noteret: K2 Revnet og løstsiddende facadepuds over det hele, trænger til ny puds på alle facader. Med henvisning til nuværende skadesbillede kan syn- og skønsmanden skønne, at der både har været revner ved vinduer samt andre steder bl.a. hushjørner ved BS besigtigelse. Vedr. BS karakterer i tilstandsrapporten skønnes denne korrekt, men teksten er dog noget generel og ikke specielt præcis på, hvor revner er, kun at det er generelt. I henhold til håndbogen skal BS registrere synlige skader, hvilket han har gjort her. Derudover har BS mulighed for at tilføje en note og skønne en evt. skadesårsag, men det er en mulighed, og ikke et krav. I det konkrete tilfælde skønnes flere årsager til revnerne (sætninger, fugt, frostskader m.m.). Overslag over udbedringsomkostninger inkl. moms. Omkostninger til en kontrol af jernprofiler og afrensning/korrosionsbehandling af jernprofiler primært stue- og kældervindue sydvest, udført i forbindelse med en facaderenovering skønnes til kr. 50.000,- ekskl. stillads.
8 Forbedringer. Evt. forligsdrøftelse. Ingen, idet forbedringer ligger under facaderenoveringen. Ad. 2 Diffusionstæt facademaling er ikke nævnt Ad. 2. Ved besigtigelse af overfladebehandling på facaderne kunne syn- og skønsmanden ikke umiddelbart ved en visuel besigtigelse fastslå, om den er for diffusionstæt. Det skønnes dog, at der er tale om en form for PVC-overfladebehandling. Skadesbillede er dog ikke helt traditionelt, idet nærværende overfladebehandling generelt sidder fast på pudslaget her og ikke bare skaller af som det også burde. Syn- og skønsmanden kan ikke komme det nærmere, uden en teknisk undersøgelse af overfladebehandlingen. Konklusion: Fejl og forsømmelser: Der må påregnes en afrensning af overfladebehandling/ løst puds (sandblæsning) og genopretning af pudslag og nyt pudslag, overfladebehandling m.m. BS har ikke noteret noget om diffusionstæt overfladebehandling i tilstandsrapporten, hvilket ej heller kan fastslås ud fra en visuel besigtigelse. BS har i tilstandsrapporten på side 8 under punkt 3.1 noteret: K2 Revnet og løstsiddende facadepuds over det hele, trænger til ny puds på alle facader.
9 Med henvisning til nuværende skadesbillede kan syn- og skønsmanden skønne, at der både har været revner og afskalninger ved vinduer samt andre steder bl.a. hushjørner ved BS besigtigelse. BS har i skadestekst noteret: Trænger til ny puds på alle facader. Selvom BS ikke har konstateret den diffusionstætte overfladebehandling eller angivet en UN (undersøges nærmere), så er det syn- og skønsmandens opfattelse, at KL ud fra tekst må påregne ny puds på alle facader. Ved en normal facaderenovering afrenses/sandblæses facaden, hvorved overfladebehandling og løs puds fjernes, der pudses op og udføres fornyet diffusionsåben overfladebehandling. KL var derfor advaret om, at facadepuds skal skiftes. Overslag over udbedringsomkostninger inkl. moms. Forbedringer. Evt. forligsdrøftelse. Afrensning af eks. facadepuds/overfladebehandling kr. 80.000,- Korrosionsbehandl./ kontrol af jern m.m. kr. 50.000,- Ny facadepuds/overfladebehandl. kr. 130.000,- I alt kr. 260.000,- Forbedringsværdien sættes til 75%, idet der skønnes at være tale om den oprindelige facadepuds.
10 Ad 3. Flere sålbænke ses med store og gennemgående revner På nogle af sålbænkene i stueplan (4 stk.), der er støbt i beton m.m. jf. datidens byggeskik, bemærkes større og mindre revner se billede 11+12. Ved kældervinduer er der ikke udført direkte sålbænk, men udført et skrå pudslag i soklen, der ligeledes er jf. datidens byggeskik. Her bemærkes ligeledes nogle revner/afskalning m.m., se billede 13+14. Konklusion. Årsagen til revner i betonsålbænken er typisk, at beton og murværk (facader) arbejder forskelligt og det ses ofte. Revner ved/under kældervinduer/sokkel er typisk pga. det forholdsvis tykke pudslag, der er modtagelig for vind og vejr. Forholdet er typisk normale vedligeholdelsesarbejder og revner i sålbænk skal kradses ud og repareres og forsynes med ny overfladebehandling. Med henvisning til de over > 3 år, der er gået fra BS besigtigelse i september 2010 og til nu samt der bl.a. er tale om skrå overfladebehandling udendørs kan syn- og skønsmanden ikke entydigt skønne, hvorledes skadesbillede så ud ved besigtigelsen. Jf. tidligere tilstandsrapporter 2008, har der dog været revner i sålbænke, hvorfor synog skønsmanden ikke kan vurdere, om de var synlige/var reparerede i 2010 og så nu er synlige igen. Fejl og forsømmelser. Ingen jf. ovenstående. BS har nævnt, at revner ved kældervindue er nævnt under sokkel pkt. 1.2 i tilstandsrapporten.
11 K2 stedvis løs og afskallet sokkelpuds. Denne tekst burde dog være mere konkret, og der burde være tilføjet, bl.a. ved/under kældervinduerne. Overslag over udbedringsomkostninger inkl. moms. Forbedringer. Evt. forligsdrøftelse. Reparation af revner i sålbænk stueplan inkl. svumming/overfladebehandling (indgår i facaderensning) kr. 5.000,- Reparation af sokkelpuds under kældervindue (sokkel) (indgår i facaderne.) kr. 4.000,-
12