Boligsalget er højere i København end før krisen

NR. 7 OKTOBER 2013 Boligsalget er højere i København end før krisen Huspriserne toppede i 2007, og det samlede handelstal har sidenhen været markant lavere end før krisen. Beregninger fra Realkreditforeningen viser dog, at udviklingen er mere nuanceret, da der flere steder er flere handler end før krisen. Generelt ser man, at København og omegnskommunerne har flere handler end tidligere. Men når man bevæger sig længere væk fra de større byer er faldet i antal handler størst. Det er en positiv tendens, at antallet af solgte boliger i København er højere end før boligboblen bristede, imens Århus og Esbjerg nærmer sig før krise niveauet. Det ligner det sædvanlige mønster, hvor aktiviteten og priserne mest forbedres i de større byer, og derefter kan sprede sig som ringe i vandet ud fra de større byer. På den måde er København et lokomotiv, som også giver vækst i antallet af handler i omegnskommunerne omkring hovedstaden, siger Karsten Beltoft. Landdistrikterne er hårdt ramt Da aktiviteten var høj i midten af 00 erne blev der også solgt mange boliger i områder, længere væk fra de større byer. I dag har en række kommuner under halvdelen af handelsaktiviteten fra perioden 2004 til 2007. Områderne i Vest- og Sydsjælland, Lolland-Falster, dele af Fyn, Vest- og Sønderjylland og omkring Mors har under halvdelen af aktivitetsniveauet fra før priserne begyndte at falde i 2007. De hårde kendsgerninger viser, at store dele af Danmark lider under manglende handelsaktivitet, og det er næppe sandsynligt, at aktiviteten i alle kommuner kommer op på før-krise niveau igen, da den tiltagende urbanisering resulterer i flere handler i de større byer på bekostning af de mindre byer. Denne udvikling kan man ikke vende ved politiske indgreb, men man kan skabe rammebetingelser for erhvervslivet og lokal beskæftigelse, der kan skabe grobund for et bæredygtigt boligmarked, vurderer Karsten Beltoft. I det seneste år er priserne steget over 10 pct. for lejligheder og 5 pct. for parcelhuse i København. Selvom der er begyndende prisstigninger i mange andre landsdele er

2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 det i hovedstaden, priserne er steget mest det seneste år. Den positive udvikling er ikke dårlig for resten af landet, da større prisforskelle kan betyde, at flere igen vælger at købe bolig uden for byerne. De seneste par kvartaler har vist, at vi så småt er begyndt at se lys for enden af tunnelen ved forbedrede BNP-tal og øget forbrugertillid, og hvis tendensen fortsætter kan det betyde, at optimisme også vender tilbage lidt længere væk fra de større byer, siger Karsten Beltoft. Figur 1: Salget af parcelhuse i forhold til det gennemsnitlige salg i årene 2004-2007 Det gennemsnitlige salg det seneste år (3. kvartal 2012 til 2. kvartal 2013) ses i forhold til salgsniveauet før krisen (perioden 2004-2007). Figur 2 viser hvor mange måneder det tager at sælge alle de udbudte boliger i kommunen, hvis man har et salgsniveau, som er et gennemsnit af kommunens handler for parcelhuse det seneste år. For en god ordens skyld er antallet af udbudte

3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 boliger også en gennemsnit det seneste år for at undgå sæsonmønstre i handels- og udbudsaktiviteten. For at forstå, hvordan tallene er udarbejdet kunne man forestille sig, at hvis der 100 handler pr. kvartal det seneste år, og udbuddet i gennemsnit er på 400 boliger, vil det tage 12 måneder for at få solgt alle de udbudte boliger. Det forudsætter, at der ikke kommer yderligere boliger til-salg, når man foretager denne beregning. Figur 2: Gennemsnitlige salgstider, hvis nuværende salgsniveau skal kunne fjerne udbuddet af boliger på kommuneniveau. Anm.: Bygger på gennemsnit for de seneste fire kvartalers handler og gennemsnit af udbuddet de seneste fire kvartaler.

4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Til sammenligning ville det i perioden 2004-2007 på landsplan tage cirka 5 måneder at få solgt hele udbuddet, og for København ville det også tage 5 måneder, hvor fx Lolland ville tage 7 måneder før boligboblen brast. Vedhæftet sidst i nyhedsbrevet: Tabel 1: Antal salg, gennemsnitligt salg seneste kvartaler samt indeks for salgsniveauet på kommuneniveau Tabel 2: Antal måneder før salget svarer til udbudte boliger til salg på kommuneniveau Afdragsfrihed er ikke et kun dansk fænomen Det er ti år siden, at de afdragsfrie realkreditlån blev tilladt i Danmark i 2003. Den populære låntype er dog ikke alene et dansk fænomen. Også hos vores naboer i Sverige er afdragsfrihed udbredt Siden de afdragsfrie realkreditlån blev indført i Danmark i 2003 er de blevet meget udbredte. Det har ført til nogen bekymring for, om der bliver afdraget tilstrækkeligt på gælden, så både boligejere og långivere bliver tilstrækkelig robuste i tilfælde af fald i boligpriserne. Realkreditinstitutterne har været opmærksomme på problemstillingen og har taget forskellige initiativer til at reducere andelen af afdragsfrie lån, men har på den anden side fastholdt, at et afdragsfrit lån kan være fornuftigt. Det er i både realkreditinstitutternes og låntagernes interesse, at afdragsfrihed bliver brugt fornuftigt. Realkreditinstitutterne har en klar interesse i, at afdragsfriheden bruges fornuftigt og belønner låntagerne for at nedbringe deres gæld med differentierede bidragssatser, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen.

5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Afdragsfrihed er ikke et unikt, dansk fænomen. Også i vores naboland Sverige har mange låntagere afdragsfrihed på deres boliglån. I tilknytning til debatten herhjemme om begrænsning af andelen af afdragsfrie lån, viser en undersøgelse fra det svenske finanstilsyn, Finansinspektionen, at afdragsfrihed er meget almindeligt i Sverige. Mere afdragsfrihed i Sverige I andre lande har en boligejer typisk hele sit boliglån i samme bank, og det er derfor relativt enkelt at se, hvor mange der betaler afdrag. I Sverige har kun meget få boligejere en belåningsgrad med mere end 75 pct. afdragsfrihed. Det skyldes ikke mindst, at den svenske bankforening i 2010 henstillede til medlemsbankerne, at der ikke bør gives afdragsfrihed, når belåningsgraden overstiger 75 pct. Det svarer nogenlunde til situationen i Danmark, hvor man i praksis kun kan opnå fuld afdragsfrihed, hvis belåningsgraden er under 80 pct. Er gælden større, skal der afdrages på banklånet, forklarer Karsten Beltoft. Blandt svenske låntagere med mindre belåningsgrad end 75 pct. havde 60 pct. afdragsfrihed i 2012 mod 70 pct. i 2011. Dette skal sammenholdes med, at 56 pct. af de danske boligejere havde afdragsfrihed på deres realkreditlån. Blandt disse havde nogle boligejere samtidig boliglån hos deres bank, og dermed ikke fuldstændig afdragsfrihed. På den anden side havde de så også i de fleste tilfælde en væsentlig højere belåningsgrad end 75 pct., som er afgrænsningen i den svenske statistik. Andelen af fuldt afdragsfrie boligejere med belåningsgrad under 75 pct. er dog med stor sikkerhed mindre end 56 pct. Det betyder at afdragsfrihed - forstået som afdragsfrihed på hele boligfinansieringen - både i Danmark og i Sverige, er meget sjældent ved høje belåningsgrader og ganske udbredt ved lavere belåningsgrader. Tallene tyder på, at det er mest udbredt i Sverige, konkluderer Karsten Beltoft.

6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Brug afdragsfriheden fornuftigt De svenske tal viser en meget stor forskel på afdragsfriheden over og under 75 pct. belåningsværdi. Er gælden stor, så afdrager man. Er den allerede bragt ned, bliver afdragsfrihed acceptabelt og fornuftigt for både låntager og långiver, fordi begge er mindre sårbare over for fald i boligpriserne. De svenske tal illustrerer, at Danmark ikke skiller sig ud, og at svenskerne har samme tilgang til de afdragsfrie lån, som vi har i Danmark. En nybagt boligejer med en samlet belåningsgrad på fx 90 pct. må afdrage, men en pensionist med 20 pct. i belåningsgrad fint kan lade være med at afdrage og i stedet bruge pengene på gaver til børnebørnene, opsummerer Karsten Beltoft. Hvor langt vil du køre for en million? Ny analyse fra Realkreditforeningen viser, at boligkøbere kan sparre mellem en halv- og halvanden million kroner ved at bosætte sig i pendlerkommunerne udenfor landets største byer. Det er på få år blevet væsentligt billigere at købe hus et stykke væk fra Købehavn.

7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Et hus der ligger mellem 20-80 km fra København, er i dag en til to millioner kroner billigere end et hus i København. 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Figur 1 Mio. kr. Større besparelse ved at flytte uden for København end tidligere Faxe, Ringsted, Stevns og Køge, Holbæk Helsingør Ballerup, og Furesø, Gribskov Et parcelhus beliggende Ishøj, i København kostede i gennemsnit 3,8 mio. kr. i 2007, og det koster i dag Høje 3,4 mio. kr., dvs. det er faldet med 400.000 kr. Priserne er faldet Taastrup endnu mere uden m.fl. for København. Derfor er det mere attraktivt at købe et hus uden for København end i 2007, hvor boligmarkedet toppede. 0,5 0,0 0-9 km 10-20 km 21-30 km 31-40 km 41-50 km 51-60 km 60-80 km 81-89 km 90-100 km som er blandt de største pendlerkommuner. Prisforskel mellem København og lokalområdet i 2007 Prisforskel mellem København og lokalområdet i 2013 over 100 km Århus En tilsvarende analyse er lavet i - og omkring Århus. Her er prisforskellen mellem et parcelhus i Århus kommune og kommunerne udenfor stort set uforandret siden 2007. Vælger man at pendle til Århus fra kommunerne mellem 60 til 80 km fra Danmarks næststørste by, vil man i gennemsnit spare 1,4 mio. kr. på huskøbet.

8 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Beltoft: Mere attraktivt som pendler at købe hus et stykke uden for Købehavn Århus er uforandret prisforskel. Analysen viser, at prisforskellen mellem København og byer fx 40 kilometer uden for København (Køge, Helsingør og Gribskov) er vokset yderligere cirka en halv million siden pristoppen i 2007, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Prisfaldet i København har gjort det muligt for flere at købe parcelhus i København, men de endnu større prisfald udenom København, har gjort det relativt billigere at købe hus 20 til 80 km fra København, siger Karsten Beltoft. Nye boligejere i dag har i højere grad valget mellem en kortere transporttid, hvis de arbejder i København, eller en lavere pris for huset. I pendlerkommunerne vil man i dag i gennemsnit spare yderligere en halv million i forhold til dengang, hvor priserne toppede. En halv million vil give mere plads i økonomien til at købe en bil, hvor man selvfølgelig også skal overveje tidsforbruget til og fra arbejde ved sit valg," siger Karsten Beltoft. Hvis man overvejer at købe hus i Åhus kommune eller uden for Århus er forskellen stort set den samme i dag, som da priserne toppede. Man sparer ca. 1,5 mio. kr., hvis man flytter 60 km væk fra Århus og pendler ind til byen. Dvs. at der skulle være råd til en bil, hvis man flytter til fx Hedensted eller Norddjurs, hvor priserne er noget lavere end i Århus, konkludere Karsten Beltoft. Vedhæftet sidst i nyhedsbrevet: Bilag A: Prisforskellen mellem Århus og omegnskommunerne

9 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Martin Kjeldsen-Kragh Flemming Dengsø Nielsen Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf. 33 70 11 11 www.realkreditforeningen.dk

NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Tabel 1: Antal salg, gennemsnitligt salg seneste kvartaler samt indeks for salgsniveauet på kommuneniveau Gnm salg pr. kvartal (2004- Kommune 2007) Gnm salg kvartal (Q32012-Q22013) Indeks (Salg ift. Før krise niveau) 1 Frederiksberg Kommune 11 17 148 2 Dragør Kommune 24 35 146 3 Københavns Kommune 143 166 116 4 Furesø Kommune 61 70 115 5 Gentofte Kommune 108 114 106 6 Lyngby-Taarbæk Kommune 77 79 102 7 Rudersdal Kommune 108 109 101 8 Århus Kommune 349 339 97 9 Glostrup Kommune 26 25 96 10 Tårnby Kommune 75 71 95 11 Herlev Kommune 31 29 93 12 Gladsaxe Kommune 86 79 92 13 Hvidovre Kommune 75 68 91 14 Vallensbæk Kommune 31 28 90 15 Brøndby Kommune 42 38 89 16 Roskilde Kommune 146 129 88 17 Læsø Kommune 6 5 87 18 Hørsholm Kommune 61 51 83 19 Rødovre Kommune 53 44 83 20 Ballerup Kommune 59 48 82 21 Fredensborg Kommune 74 60 81 22 Esbjerg Kommune 203 162 80 23 Allerød Kommune 56 44 79 24 Egedal Kommune 104 81 78 25 Albertslund Kommune 34 26 75 26 Helsingør Kommune 102 76 75 27 Høje-Taastrup Kommune 82 60 73 28 Hillerød Kommune 90 65 73 29 Greve Kommune 123 89 72 30 Solrød Kommune 62 44 70 31 Aalborg Kommune 352 246 70 32 Ishøj Kommune 33 23 69 33 Odense Kommune 346 233 67 34 Køge Kommune 123 80 65

NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 35 Fanø Kommune 7 4 65 36 Herning Kommune 180 115 64 37 Skanderborg Kommune 140 88 63 38 Gribskov Kommune 105 65 62 Landsgennemsnit 61 39 Favrskov Kommune 129 78 61 40 Frederikssund Kommune 105 63 60 41 Fredericia Kommune 111 66 60 42 Vejle Kommune 256 149 58 43 Silkeborg Kommune 192 112 58 44 Thisted Kommune 122 71 58 45 Kolding Kommune 210 121 58 46 Horsens Kommune 203 117 57 47 Randers Kommune 215 123 57 Vesthimmerlands 48 Kommune 98 56 57 49 Lejre Kommune 72 40 56 50 Frederikshavn Kommune 150 84 56 51 Ærø Kommune 23 13 56 52 Halsnæs Kommune 82 45 55 53 Holstebro Kommune 156 86 55 54 Ikast-Brande Kommune 94 52 55 55 Syddjurs Kommune 115 63 55 56 Aabenraa Kommune 130 71 54 57 Billund Kommune 68 36 53 58 Viborg Kommune 228 121 53 59 Ringsted Kommune 76 40 52 60 Nyborg Kommune 86 45 52 61 Hedensted Kommune 139 72 52 62 Lemvig Kommune 54 28 51 63 Middelfart Kommune 103 53 51 64 Brønderslev Kommune 107 55 51 65 Faaborg-Midtfyn Kommune 143 73 51 66 Norddjurs Kommune 102 52 51 67 Jammerbugt Kommune 119 60 50 68 Haderslev Kommune 124 62 50 69 Slagelse Kommune 184 92 50 70 Svendborg Kommune 159 80 50 71 Bornholm Kommune 164 82 50 72 Rebild Kommune 76 38 50

NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 73 Stevns Kommune 66 33 50 74 Varde Kommune 121 60 49 75 Sønderborg Kommune 155 76 49 76 Næstved Kommune 212 102 48 77 Hjørring Kommune 181 87 48 78 Sorø Kommune 95 45 47 79 Holbæk Kommune 180 85 47 80 Vordingborg Kommune 145 68 47 81 Mariagerfjord Kommune 104 48 46 82 Vejen Kommune 126 58 46 83 Kerteminde Kommune 53 24 46 84 Tønder Kommune 90 42 46 85 Odder Kommune 55 25 46 86 Skive Kommune 106 48 45 87 Faxe Kommune 116 52 45 Ringkøbing-Skjern 88 Kommune 153 65 42 89 Guldborgsund Kommune 213 90 42 90 Langeland Kommune 58 24 42 91 Odsherred Kommune 96 40 42 92 Nordfyns Kommune 88 36 41 93 Morsø Kommune 61 25 40 94 Kalundborg Kommune 161 63 39 95 Struer Kommune 59 22 37 96 Assens Kommune 135 50 37 97 Lolland Kommune 181 58 32 98 Samsø Kommune 14 5 32 Totalt 11.206 6.825 61

NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Tabel 2: Antal måneder før salget svarer til udbudte boliger til salg på kommuneniveau Antal mdr. før salg svarer Kommune til udbuddet 1 Albertslund Kommune 5 2 Tårnby Kommune 5 3 Københavns Kommune 6 4 Frederiksberg Kommune 7 5 Lyngby-Taarbæk Kommune 7 6 Vallensbæk Kommune 8 7 Rødovre Kommune 8 8 Gladsaxe Kommune 8 9 Furesø Kommune 8 10 Glostrup Kommune 8 11 Hvidovre Kommune 8 12 Gentofte Kommune 8 13 Brøndby Kommune 9 14 Høje-Taastrup Kommune 9 15 Greve Kommune 9 16 Allerød Kommune 9 17 Herlev Kommune 9 18 Ballerup Kommune 9 19 Roskilde Kommune 10 20 Egedal Kommune 10 21 Dragør Kommune 10 22 Århus Kommune 10 23 Ishøj Kommune 10 24 Rudersdal Kommune 10 25 Hørsholm Kommune 10 26 Køge Kommune 12 27 Fredensborg Kommune 12 28 Hillerød Kommune 12 29 Halsnæs Kommune 12 30 Esbjerg Kommune 12 31 Aalborg Kommune 12 32 Odense Kommune 12 33 Solrød Kommune 13 34 Helsingør Kommune 13 35 Fredericia Kommune 14

NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 36 Herning Kommune 14 37 Favrskov Kommune 15 38 Frederikssund Kommune 15 39 Lejre Kommune 16 40 Gribskov Kommune 16 41 Horsens Kommune 16 42 Skanderborg Kommune 17 43 Næstved Kommune 17 44 Kolding Kommune 17 Landsgennemsnit 17 45 Stevns Kommune 17 46 Faxe Kommune 18 47 Randers Kommune 19 48 Holstebro Kommune 19 49 Ikast-Brande Kommune 19 50 Viborg Kommune 19 51 Nyborg Kommune 19 52 Slagelse Kommune 19 53 Ringsted Kommune 20 54 Vejle Kommune 20 55 Billund Kommune 20 56 Silkeborg Kommune 21 57 Aabenraa Kommune 21 58 Holbæk Kommune 21 59 Brønderslev Kommune 22 60 Hedensted Kommune 23 61 Vejen Kommune 23 62 Sønderborg Kommune 23 63 Syddjurs Kommune 23 64 Sorø Kommune 23 65 Rebild Kommune 23 66 Vordingborg Kommune 24 67 Vesthimmerlands Kommune 25 68 Kerteminde Kommune 25 69 Bornholm Kommune 25 70 Svendborg Kommune 25 71 Thisted Kommune 25 72 Fanø Kommune 25 73 Varde Kommune 26

NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 74 Middelfart Kommune 26 75 Lemvig Kommune 27 76 Faaborg-Midtfyn Kommune 27 77 Haderslev Kommune 27 78 Odsherred Kommune 28 79 Norddjurs Kommune 28 80 Skive Kommune 28 81 Ringkøbing-Skjern Kommune 28 82 Hjørring Kommune 28 83 Frederikshavn Kommune 28 84 Nordfyns Kommune 28 85 Kalundborg Kommune 29 86 Odder Kommune 29 87 Ærø Kommune 29 88 Mariagerfjord Kommune 30 89 Tønder Kommune 30 90 Jammerbugt Kommune 31 91 Guldborgsund Kommune 32 92 Assens Kommune 35 93 Morsø Kommune 36 94 Læsø Kommune 39 95 Samsø Kommune 41 96 Langeland Kommune 41 97 Lolland Kommune 41 98 Struer Kommune 42

NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Bilag A: Prisforskellen mellem Århus og omegnskommunerne I figur 2 kan man se besparelsen ved at købe hus uden for Århus, da priserne toppede i 2007 sammenlignet med forskellen på Århus i dag med kommunerne omkring Århus. Figur 2 Mio. kr. 1,6 1,4 1,2 1,0 Favrskov, Odder, Syddjurs m.fl. Besparelse ved køb af parcelhus uden for Århus Randers, Silkerborg og Horsens Hedensted, Norddjurs, Mariagerfjord m.fl. Herning, Fredericia og Kolding 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 15-20 km 39-60 km 60-80 km 80-100 km Prisforskel mellem Århus og lokalområdet i 2007 Prisforskel mellem Århus og lokalområdet i 2013 Den største besparelse er fines mellem 60-80 km fra Århus, hvor bl.a. kommunerne Hedensted, Norddjurs og Mariagerfjord hører til. Der vil man kunne spare ca. 1,4 mio. kr. i forhold til, hvis man køber hus i selve Århus, hvor et parcelhus i dag koster 2,6 mio. kr.