SKØNSERKLÆRING J.nr. 13137 Besigtigelsesdato: Torsdag d. 6. februar 2014 kl. 13.30 Ejendommen: Klager: (I det følgende betegnet som klager / K.K.) Beskikket bygningskyndig: (I det følgende betegnet som indklagede / B.B.) Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab / S.S.) Tilstede ved skønsmødet: (Hvis andre end sagens parter deltager anføres i hvilken relation de deltager). (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Indklagedes tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud): Datering, navn og underskrift:
Skønsmandens erklæring J.nr. 13137 Oversigt over klagepunkter: 1. Tagkonstruktionen: skimmelsvamp 2. Kælderetagen: skimmelsvamp På bases af T.I.-rapport 23.10.2013: Klagers påstand: 1: BB burde have bemærket udført efterisolering af hele tagkonstruktionen, der slutter tæt til undertag og har nedsat ventilationen således, at der efterhånden er opstået skadelig skimmelsvamp. 2: BB burde have bemærket, at den høje sokkel er malet udvendigt og vægge indvendigt således, at fugtforhold i kælderetagen er forværret i et omfang, der har medført skadelig skimmelsvamp. Den bygningssagkyndiges forklaring: 1: Ved besigtigelsen d. 03.07.2008 blev det oplyst, at taget er udskiftet/renoveret i 1995. Isolering af hanebånd er i energimærket angivet 100 mm (+ mindre uisoleret område). Undertag blev skønnet udført af diffusionsåben dug, da der ikke var synlige tegn på skimmelvækst i den på det tidspunkt - ca. 13 år gamle konstruktion. 2: Fugtforhold i kælder er korrekt anført, - som det fremstod ved besigtigelsen (TR pkt. 2). Sælger oplyste at have foretaget vedligeholdelse af væggene (TR side 12). Udvendig høj sokkel fremstod - som beskrevet i TR pkt.1 - med områder, hvor puds manglede vedhæftning, samt med enkelte revner mod syd. Ejer/sælger havde udført malerbehandling kort før huseftersynet. BB skal/kan visuelt ikke vurdere malerprodukters egenskaber. Der blev ikke konstateret tegn på skimmelvækst i kælderetagen. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Øvrige forhold: Ejendommen: Tørvejr efter regn, + 8 gr.c. KK afventer svar fra ejerskifteforsikringen. Parcelhus 1½-pl. med kælder 1933: (Foto 1 + 2 + 3) 2
Skønsmandens erklæring J.nr. 13.137 Klagepunkter: Ad 1. Tagkonstruktionen: Der kunne konstateres følgende: 45 gr. tag med vingetegl; rygning i mørtel-forskælling; skorsten uden inddækning. 3 stk. tudsten pr. tagflade, (oplyst fra 1995). Fremstå visuelt intakt. Loftslem med tætningslister skønnet tætsluttende (foto 4). Skunkrum med oprindelig beklædning uden lemme (foto 5 + 6). Hanebåndsloft: bræddegulv - ca. 50 % - (foto 7). Resten med blotlagte isoleringsbatts (foto 8). Undertag af grafitgrå kraftig fiberagtig dug. Fabrikat skønnet Halotén diffusionstæt, (foto 9 + 10). Dugen er samlet over spær (foto 9) og i kip (foto 11). I dugen er isat 5-6 stk. ventiler (Ø 50) pr. tagflade (foto 12). Der er ikke gavlventiler. Langs begge sider er skråvægsisolering i tæt kontakt til undertag (foto 12 + 13). Aftræk fra boligrum er u-isolerede flexslanger (foto 14). Synlige spor af skimmelvækst ses i ovenlysvindue (foto 15), på flere spær (foto 12 + 16 + 17 + 18), samt på underside tagsten set ud gennem ventiler (foto 19 + 20). (KK har pr. indflytning udbedret loftsisolering jfr. TR pkt. 8.12.) Det er visuelt vanskeligt at vurdere omfanget af skimmelvækst på underside af den synlige del af tagdugen. Ad 1. Konklusion: Ældre tagkonstruktioner med nyere undertag (såvel diffusionsåben, som tæt) og nyere efterisolering kræver særlig sikring med god ventilation. Med udførelse af merisolering udefra - i forbindelse med udskiftning af tagdækning er der ikke skabt sikkerhed mod opstigende rumfugt i et ældre hus uden egentlig dampspærre. Dette uanset om undertaget måtte være diffusionsåbent. TOP-BB 21 afsnit 17 (1.udgave 1997) beskriver egenskaber og problemer i undertage. BYG-ERFA blade fra 1997 1999 omfatter emnet undertage. Med BYG-ERFA-blad (29.06.07) blev det kendt, at bl.a. anvendelse af diffusionsåben tagdug forudsætter, at der er helt tæt dampspærre mod boligrum. 3
KK + BB oplyser, at der dem bekendt ikke ses at være sket ændringer i tagrum og isolering i perioden frem til dags dato. Ad 1. Fejl og forsømmelser: Skønsmanden kan ikke d.d. afklare, hvorvidt der var synlige tegn på skimmeldannelser i tagkonstruktion for > 5½ år siden. (Den tidligere TR (17.03.2000) er ikke længere tilgængelig på HEWEB, men BB har haft den - iflg. TR. side 6). BB har ikke bemærkning til undertaget og tæt isolering ned i skråvæggen, hvilket bør anføres evt. med K3 = risiko for personskade ved skimmelsvamp, eller UN = afklaring af, om der er udført korrekt dampspærre i konstruktionen samt om undertagets beskaffenhed. Ad 1. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Fjernelse af tagdækning, undertag, isolering incl. stillads- og hjælpegrej skønnes ca. kr. 180.000.-. Omfang af asbestsanering kendes ikke helt før blotlægning af skråvægsisolering. Skønnes i alt kr. 20.000.- Genetablering af tagdækning, undertag, isolering, dampspærre etc. skønnes ca. kr. 350.000.-. Ad 1. Forbedringer: Ud fra oplyst alder på tagrenovering (1995) skønnes retablering af tagkonstruktionen at medføre en forbedring på ca. 25 %. Ad 1. Eventuelle forligsdrøftelser: Nej Ad 1. Eventuelt: Badeværelse 1.sal: Teknologisk Institut s rapport har bemærkning til badeværelset 1.sal. Det er vurderet, at forhold i badeværelse kan påvirke indeklimaet på 1.sal. D.d. skønnes baderum at fremstå, som beskrevet i TR pkt. 9 med hensyn til revner i gulvfliser, fuger omkring bad og pletter på elastiske fuger (foto 39 + 40). 4
Skønsmandens erklæring J.nr. 13137 Klagepunkter: Ad 2. Kælderetagen: Der kunne konstateres følgende: Kælderetagen er høj kælder (foto 1 + 2 + 21) med betongulve, betonydervægge og ½-stens skillevægge. Overflader er med pudslag/maling; i alt 5 rum. Opvarmning ved fjernvarme; 2 stk. radiatorer. 2 stk. vægventiler + aftræk fra tørretumbler. Nyere vinduer med termoruder. Flere rørføringer er uisolerede, som (foto 22). Alle overflader er malerbehandlet. Ikke alle steder er der udført pudsreparation før maling er blevet påført (foto 23 + 24). Spredt på vægflader i alle rum ses fugtgennemslag med udfald eller løsnet pudslag og afskallet maling (24 + 25 + 26 + 27 + 28 + 29). Gulvflader har partiel afskallet maling (foto 30 + 31). Indvendige skillevægge har spor af grundfugt langs gulve (32 + 33 + 34). Der er partielle tegn på skimmelvækst langs gulve/hjørner. Udvendigt: Høj sokkel med et cm-tykt pudslag, som er malerbehandlet (foto 35 + 36). Spredt i sokkel på de 3 frie sider af huset ses løsnet - afskallet puds/maling samt enkelte mindre revner (foto 35 + 36 + 37 + 38). Det er oplyst, at sælgeren før til salg har foretaget indvendig behandling af kældervægge, samt har malet udvendig sokkel. Ad 2. Konklusion: Husets fundament/kælder skønnes udført, som almindeligt i byggeri fra 1933. Opstigende/indsivende grundfugt var/er således forventeligt i kældre til sekundært brug. Etablering af varmesystem, tøjvask, ringe ventilering, nye vinduespartier og udvendig sokkelbehandling bidrager til periodevis eller længerevarende fugtophobning, som er grundlag for skimmeldannelse. Overfladebehandling - indvendigt og udvendigt skal være tilstrækkelig diffusionsåben, hvilket ikke skønnes at være udført her. Det forventes ikke, at det visuelt kan vurderes, om de anvendte produkter er tilstrækkeligt diffusionsåbne. 5
Ad 2. Fejl og forsømmelser: Skønsmanden kan ikke d.d. afklare i hvilket omfang, der var tegn på fugtgennemgang indvendigt og udvendigt for > 5½ år siden. (TR pkt. 2.2). TR pkt. 1.2 stedfæster ikke, hvor der blev konstateret manglende vedhæftning i pudslag. Dette er en forsømmelse. Utilstrækkelig rørisolering og ventilation i en for tæt kælderen bør bemærkes med karakter og note om risiko for kondensfugt. Det forventes ikke, at BB skal kunne vurdere og bemærke de anvendt malerprodukters egenskaber. Ad 2. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Professionel skimmel-rensning af alle overflader i kælderen. Afrensning af vægflader for maling og alt løst pudslag indvendigt og udvendigt. Pudsreparation og korrekt overfladebehandling indvendigt og udvendigt. Etablering af bedre ventilation til det fri fra kælderrum samt isolering af rør. Samlet skøn ifl. fremlagt specialisttilbud kr. 78.000.- og overslag på øvrigt murerarbejde kr. 182.000.- = i alt kr. 260.000.-. Ad 2. Forbedringer: Forbedringsværdi af retableringsudgifter ca. kr. 230.000.- skønnes at udgøre ca. 50 %. Ad 2. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen Ad 2. Eventuelt: 6