Fsva. andelsboliger Ved Barbara Westengaard-Hildinge Dansk Ejendomsmæglerforening
Program: Introduktion Formidlingsaftalen Salgsbudgettet/provenuet Salgsopstillingen Købsaftalen Andelsboligskema / Nøgleoplysningsskemaer Andre ændringer af ABL Ny praksis fra Klage- og Disciplinærnævn
Introduktion Ny LOFE pr. 1. januar 2015 har medført flg. fsva. andelsboliger: Nye regler for formidling af salg af andelsboliger, se Lov nr. 526 af 28/5-14 om formidling af fast ejendom (LOFE) Bekendtgørelse nr. 1230 af 21/11-14 om formidling m.v. ved salg af fast ejendom (formidlingsbekendtgørelsen) herunder især kap. 9, 10 og 11. Nye formularer Formidlingsaftale, salgsbudget/provenu, salgsopstilling og købsaftale. Bemærk at formularerne for andelsboligprojekter ikke er opdateret, da softwarehusene ikke har implementeret dem, hvorfor disse først forventes tilrettet i løbet af 2015.
Formidlingsaftalen Formidlingsbekendtgørelsens 2 og 30!
Formidlingsaftalen
Formidlingsaftalen OBS!!!
Formidlingsaftalen
Formidlingsaftalen OBS!!!
Formidlingsaftalen
Formidlingsaftalen
Formidlingsaftalen
Formidlingsaftalen
Formidlingsaftalen
Formidlingsaftalen
Formidlingsaftalen
Formidlingsaftalen
Formidlingsaftalen
Formidlingsaftalen
Salgsbudget/provenu Formidlingsbekendtgørelsens 3!
Salgsbudget/provenu OBS!!! OBS!!! Indfrielse af eksisterende lån og gæld til foreningen skal medtages iflg. ny LOFE! Gælden bag ejerpantebreve o.lign. kan dog holdes ude af beregningen, hvis der er taget udtrykkeligt forbehold.
Salgsbudget/provenu
Salgsopstilling Formidlingsbekendtgørelsens 6 og 31-33! Xxxxx Dsafa Cfsghfthu dtrhyswtyh Der findes flere sider (1a, 1b, 1c osv.) til billeder, plantegninger etc.!
Salgsopstilling
Salgsopstilling
Salgsopstilling Bemærk at der ikke kan/må beregnes standardfinansiering på andelsboliger! Evt.: Afventer andelsboligforeningens Nøgleoplysningsskema
Salgsopstilling Teknisk pris: Beregning: købspris + forholdsmæssig andel af foreningens samlede gæld minus omsætningsaktiver = Teknisk pris Forholdsmæssig andel af foreningens samlede gæld minus omsætningsaktiver, jf. Nøgleoplysningsskemaer: Pkt. K2 (gæld minus omsætningsaktiver pr. andels-kvm) x Pkt. B1 + B2 (andelsbolig-kvm + erhvervsandels-kvm) x Pkt. Z14 (andelsboligens fordelingstal fsva. formuen) Man indtaster disse tre værdier i systemerne: K2, (B1+B2) og Z14. Herefter beregner systemet selv den tekniske pris. Alternativt indsættes frasen: Afventer andelsboligforeningens Nøgleoplysningsskema.
Nøgleoplysningsskema for foreningen pkt. K2
Nøgleoplysningsskema for foreningen pkt. B1+B2 Nøgleoplysningsskema for andelen pkt. Z14
Salgsopstilling OBS!!! OBS!!!
Salgsopstilling
Formidlingsbekendtgørelsens 37! Salgsopstilling - projektsalg Bemærk at i formidlingsbekendtgørelsen betragtes en andel som projektsalg, indtil byggeriet er færdigt, jf. formidlingsbekendtgørelse 36. Fsva. reglerne om fortrydelsesret betragtes en andel som projektsalg, indtil foreningens stiftelse, jf. ABL 1b. Yderligere krav til salgsopstillingen: Anskaffelsespris for hele ejendommen, inkl. evt. forhold der kan påvirke denne. Hvilken finansiering foreningen har tænkt sig at optage ifm. købet. Teknisk pris = forholdsmæssig andel af anskaffelsesprisen for hele ejendommen. (Forventet) tidspunkt for stiftende generalforsamling.
Købsaftalen Formidlingsbekendtgørelsens 34 og 35! Xxxxx Dsafa Cfsghfthu dtrhyswtyh
Købsaftalen Som udgangspunkt er der ikke mulighed for tidligere dispositionsdag, jf. vedtægterne. Foreningen skal have godkendt køber og aftalen inden overtagelse. Husk evt. overdragelsesforretning, inkl. mangelgennemgang. Underretning og evt. deltagelse på generalforsamling (ml. købsaftale og overtagelse).
Købsaftalen Bemærk info til køber om at søge egen rådgiver fsva. konsekvenser/risici ifm. maksimalprisbestemmelserne.
Købsaftalen
Købsaftalen
Købsaftalen OBS! Gennemgå altid afsnittet i standardvilkårene, som omhandler, at køber kun har én fortrydelsesret, uanset om foreningen også udleverer Oplysning om fortrydelse til køber ifm. overdragelsesaftalen.
Købsaftalen Bemærk, at hvis der er pligt til udlevering af energimærkning, og køber ikke har modtaget dette, skal der sættes et forbehold for manglende energimærkning ind i afsnit 11.
Købsaftalen Oplysning til parterne om at huseftersynsordningen ikke finder anvendelse fsva. andelsboliger. Bemærk Sælger oplyser -afsnittet i standardvilkårene!!! Overvej i hver sag om dette skal fraviges i de individuelle vilkår. Gør sælgeren opmærksom på at der fremgår dette af købsaftalen.
Købsaftalen
Købsaftalen
Købsaftalen
Købsaftalen
Købsaftalen Afsnit 13 fortsat... Bemærk frase vedr. evt. fald i foreningens formue efter købsaftalens indgåelse. Herudover standardvilkår om deponering, forrentning, garantistillelse, frigivelse af købesummen og andre økonomiske forhold.
Købsaftalen
Købsaftalen Bemærk standardvilkår om, at køber skal godkendes af foreningen, og at de skal godkende aftalen. Bemærk felt til foreningens godkendelse.
Købsaftalen projektsalg I købsaftalen for projekter skal der desuden oplyses om, at reglerne i ABL 5, 15, stk. 1 og 16, stk. 1 og 3 gælder, efter foreningen er stiftet. at reglerne om fortrydelsesret i henhold til ABL 1b er gældende ved køb før stiftelsen. den budgetterede boligydelse (pr. år og pr. md.). Hvem der hæfter for usolgte andele, i hvilken periode og om der er stillet sikkerhed. Hvem købesummen skal indbetales til samt vilkårene for frigivelse.
Andelsboligskema / Nøgleoplysningsskema Husk at langt de fleste andelsboligforeninger nu er omfattet af reglerne om udlevering af Nøgleoplysningsskemaer! Dvs.: Nøgleoplysningsskema om hhv. foreningen og andelsboligen skal indhentes, så snart andelsboligen tages til salg. Nøgleoplysningsskemaerne skal være udarbejdet på særskilte formularer (oplysningerne i regnskabet er ikke nok!!!) Benyt Andelsboligskema supplement til nøgleoplysninger husk tilhørende vejledning.
Andre ændringer af ABL ABL blev ændret pr. 1. januar 2015: En andelsboligforening kan kun erhverve en ejendom, hvis min. 60 % af ejendommens lejere af beboelseslejligheder er medlemmer ved erhvervelsen (tidligere var det 1/3). Inden indgåelse af aftale om køb skal andelshaverne forelægges et budget baseret på de finansieringsforslag, der overvejes + et budget baseret på et standardfinansieringsforslag. Flere krav hertil, jf. ABL 3a: Samtlige poster Periode på min. 10 år fra stiftelsen Prognose, der tager højde for væsentlige økonomiske forhold Inkl. udgifter til vedligeholdelse Ej indeholde indtægter fra fremtidige salg af ledige lejligheder. LL s regler om tilbudspligt er ændret tilsvarende.
Fald i foreningens formue ml. to generalforsamlinger OBS! Et væsentligt fald i foreningens formue mellem to generalforsamlinger medfører automatisk et fald i andelsværdierne! Andelsværdierne skal reberegnes af foreningen. Der skal tages forbehold for prisen! Se diverse raser. (Mægleren kan reberegne andelsværdierne for at anslå denne værdi). OBS! Alle der formidler salg af andelsboliger SKAL læse artiklen Fald i foreningens formue mellem to generalforsamlinger!
Nyere domspraksis Byretsdom af 28/5-14: Foreningen havde besluttet vedligeholdelsesprojekt. Lånet hertil var ikke optaget på købsaftaletidspunktet. Mægleren havde loyalt oplyst om vedligeholdelsesudgifterne i købsaftalen samt forventet fald i andelsværdierne. Administrator krævede, at andelsværdien skulle reduceres med kr. 133.420, da projektet var besluttet. Sælgeren anlagde efterfølgende sag mod administrator, og vandt sagen i byretten. Sagen er anket til landsretten.
Nyere praksis fra Klage- og Disciplinærnævn Klagenævnet: Sag nr. 2011-0019: Forkert opgørelse af maksimalpris, forkert angivelse af medfølgende løsøre, dog solgt under maksimalprisen Salærreduktion på kr. 10.000. Disciplinærnævnet: Sag nr. 225-2013: Mægleren ej videredeponeret hele købesummen til foreningen i strid med ABL 6, stk. 10 bøde kr. 10.000. Sag nr. 194-2012: Fejlagtig oplysning om altanprojekt etc. Bøde kr. 25.000.
Tak for i dag!