KENDELSE. Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe.

Transkript

1 1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Maivi Herup Jagtvej København N Nævnet har modtaget klagen den 21. december Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har oplyst en forkert andelsværdi og derfor skal betale erstatning til klager, samt spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal erstatte klagers udgifter til el-arbejde i andelslejligheden. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en andelslejlighed til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 9. august 2011 fik sælger udarbejdet et el-tjek i andelslejligheden. Der var ifølge rapporten for dette ingen forhold, der skulle ændres. Den el-sagkyndige havde dog anført, at der var stofledninger i dele af lejligheden. Den 14. oktober 2011 udarbejdede indklagede en salgsopstilling, hvori det var anført, at andelsværdien var kr. Der var ikke i salgsopstillingen givet oplysning om fordelingstal, servitutter og byrder samt ikke givet oplysning om de eventuelle risici, der

2 2 er forbundet med lånene i ejendommen. Der var således ikke oplyst om, at der var tale om lån med renteswap. Den 30. oktober 2011 underskrev klager en købsaftale om køb af andelslejligheden for kr. Købsprisen var opgjort således: Det fremgik af købsaftalen bl.a.: Energimærkning Er ejendommen omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger: Ja _x_ Nej [...] Sælger fremskaffer og betaler for el-rapport, da dette kræves af andelsforeningen. Sælger udbedrer/lovliggør for egen regning evt. fejl og mangler, konstateret ved elgennemgangen/el-tjekket. [...] Nedslaget i formueandelen skyldes, at markedsvilkårene medfører, at andelen ikke kan sælges for maksimalprisen i henhold til andelsboliglovens 5, men sælges for en lavere pris i stedet. Herudover skyldes nedslaget forhandlinger i forbindelse med købsaftalens indgåelse, hvorefter køber udelukkende har ønsket at købe andelen til den nedsatte pris, og sælger har accepteret dette. Regnskabsmæssigt gives nedslaget i andelen af foreningens formue, således at værdiansættelsen af forbedringer og vedligeholdelsesmæssige stand ikke påvirkes heraf, hverken nu eller senere. Det fremgik videre af købsaftalen, at klager havde modtaget kopi af administratorforespørgsel og overdragelsesaftale vedrørende en anden lejlighed. Indklagede har oplyst, at hun rekvirerede administratorbesvarelse på den omhandlede lejlighed, men at den aldrig fremkom, heller ikke efter handlens indgåelse. Det fremgår af referat af generalforsamling afholdt den 26. februar 2008, at der i

3 3 andelsboligforeningen var optaget realkreditlån med renteswap. Det fremgår af referat af generalforsamling afholdt den 28. april 2011, at der blev vedtaget regnskab og værdifastsættelse. Værdifastsættelsen betød ifølge referatet følgende: Den 29. november 2011 underskrev klager overdragelsesaftale i andelsboligforeningen. Det fremgik af aftalen, at maksimalprisen for andelen var ,50 kr., hvoraf andelen udgjorde ,50 kr. (kurs 1214,63), og at indskud til andelsboligforeningen udgjorde 850 kr. Den 7. december 2011 skrev klager til indklagede bl.a.:

4 4 Samme dag svarede indklagede bl.a.: Vi har generalforsamlingsreferatet fra 2010 og 2011 hvor der findes en opgørelse for andelsforeningens lejligheder. Her står der at 3,5 værelses lejligheder, som denne har en andelskrone/værdi af kr ,- Den 2. februar 2012 skrev klager til andelsboligforeningens formand for at få oplysninger om forløbet af handlen. Formanden svarede bl.a.: Vi modtager en andelsforespørgsel fra [indklagede] på [andelslejlighedens adresse], men inden vi får besvaret andelsforespørgslen modtager vi den underskrevne købsaftale. Vi kontakter [indklagede] for at spørge, om [indklagede] stadigvæk ønsker vores besvarelse af andelsforespørgslen nu da andelslejligheden er solgt. Vi tager kr. for besvarelsen af andelsforespørgslen, og vil da gerne sparer vores andelshaver for denne udgift via ejendomsmægleren, hvis der ikke er behov/brug for den. I følge telefon med [indklagede], så behøver vi ikke besvarer andelsforespørgslen. Og vi smider derfor papirerne ud. Hvis vi havde udfyldt andelsforespørgslen, så ville vi have vedlagt en kopi af vores handelspair. De handelspapir vi bruger hos os når køber og sælger skriver under på overdragelsen her på vores kontor. Klager har bl.a. anført: Indklagede har oplyst en forkert andelsværdi, hvorfor klager har betalt for meget for andelslejligheden. Indklagede skal derfor erstatte klager differencen mellem den korrekte og den forkerte andelsværdi, i alt ,50 kr. Indklagede skal endvidere erstatte klager kr. på grund af, at der ikke var oplyst om el-arbejde, der krævedes udført i andelslejligheden. Indklagede oplyste, at maksimalprisen for andelslejligheden inklusive forbedringer og særligt tilpasset inventar var kr. Efter underskrivelse af overdragelsesaftalen blev klager opmærksom på, at andelsboligforeningen opgjorde andelsværdien til ,50 kr. inkl. forbedringer og vaskeri-andel. Klager har købt andelslejligheden for kr. efter forhandlinger med sælger om nedslag i prisen. Klager havde indtryk af at have gjort en god handel, men dette er desværre ikke længere korrekt. Klager havde forhandlet nedslag i købsprisen, således at der var taget højde for den risiko, der var for ændringer i klagers økonomi, i boligmarkedets udvikling, og i det renteswap lån, som andelsboligforeningen havde finansieret ejendommen med.

5 5 Havde klager kendt den korrekte maksimalpris, ville klagers bud fra starten have været væsentlig lavere. Klager kunne også have valgt at købe en anden andelslejlighed, hvis forhandlingerne med sælger ikke forløb tilfredsstillende henset til den risiko, som klager havde taget højde for i sit købstilbud. Indklagede har erkendt sin fejl og har tilbudt kr. i kompensation, men da dette på ingen måde dækker klagers tab, har klager ikke villet indgå forlig herom. Klager har selv undersøgt, hvorfor der er givet forkerte oplysninger. Det har vist sig, at indklagede ikke har indhentet administratorforespørgsel. Da klager havde budt på andelslejligheden, aflyste indklagede bestillingen af forespørgslen for at spare sælger for udgiften hertil. Formanden for andelsboligforeningen har oplyst til klager, at den rigtige værdiansættelse normalt findes ved fremsendelse af administratorforespørgsel. Administrator vil til svaret vedlægge en kopi af overdragelsesdokumentet, hvori der fremgår, hvad andelens maksimalpris er. Indklagede har henvist til, at klager med sin baggrund som bankuddannet selv burde have set, at indskuddet på kr. ikke var korrekt. Det bestrides, at klagers baggrund, kan kvalitetsstemple indklagede arbejde. Indklagedes mangelfulde arbejde må stå for indklagedes egen regning. I forbindelse med at klager underskrev overdragelsesaftalen, oplyste bestyrelsen i andelsboligforeningen, at der skulle ske udskiftning af stofledninger i lejligheden. Dette havde indklagede ikke taget stilling til i købsaftalen. Indklagede har heller ikke oplyst, at klager skulle betale herfor. Der har dermed været en yderligere omkostning, som klager ikke havde indregnet i den samlede købspris. Indklagede har bl.a. anført: Det bestrides, at klager har lidt tab, og derfor bestrides det, at indklagede skal betale erstatning til klager. Indklagede har varetaget salget af mange af andelslejlighederne i foreningen. Således også en anden lejlighed af samme størrelse. Denne anden lejlighed havde et oprindeligt andelsindskud på kr. Indklagede lagde derfor til grund, at også den omhandlede lejlighed havde et oprindeligt indskud på kr. Andelsboligforeningens formand må også have lagt dette indskud til grund, idet denne ikke er kommet med indsigelser mod udbudsprisen på kr., som er beregnet ud fra et indskud på kr. Lægger man et indskud på kr. og en andelskrone på 1.214,63 kr. til grund, giver det en maksimalpris på kr. med tillæg af forbedringer og særligt tilpasset inventar bliver det i alt kr. Desværre viste det sig efterfølgende, at lige netop

6 6 den omhandlede lejlighed kun havde haft et indskud på 850 kr., hvilket giver en maksimalpris på ,50 kr. inkl. forbedringer mv. Andelslejligheden var udbudt til kr. Klager har købt for kr. Klager har dermed købt til en pris, der ligger under den korrekte maksimalpris, og klager har derfor ikke betalt mere, end andelsboliglovens regler betinger. Efter det oplyste er klager bankansat, så der er grund til at formode, at klager allerede ved gennemgang af papirerne for lejligheden har hæftet sig ved, at det oprindelige indskud var 850 kr. og ikke kr. Det er ikke dokumenteret, at klager ville have kunnet købe lejligheden til en lavere pris, og at sælger ville have været villig til at sælge til en lavere pris end kr. Det er ligeledes ikke dokumenteret, at klager ville have købt en anden lejlighed, hvis den korrekte maksimalpris havde været oplyst, og klager ikke kunne forhandle sig til en tilfredsstillende pris. Det er derfor ikke ført bevis for, at klager har lidt tab som følge af indklagedes fejl, og allerede af denne grund er indklagede ikke erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har undersøgt handelspriserne i ejendommen inden for de seneste par år, og klager har betalt en relativ lav kvadratmeterpris i forhold til andre handlede lejligheder i ejendommen. Det er ikke korrekt, som anført af klager, at indklagede har afbestilt administratorforespørgsel. Indklagede bad om besvarelse fra administrator 1 måned, før handlen blev indgået. Administrator har derfor haft rigelig tid til at besvare forespørgslen. Alligevel nåede handlen med klager at blive indgået, uden at indklagede havde modtaget svar fra administrator. En administratoroplysning indeholder ingen information om det oprindelige indskud, hvorfor det ikke har haft betydning i nærværende sag, at indklagede ikke modtog svar fra administrator. Indklagede modtog i øvrigt aldrig svar fra administrator. Andelsboligforeningens formand har oplyst til klager, at bestyrelsen blev opmærksom på uoverensstemmelserne vedrørende oprindeligt indskud i forbindelse med klargøring af selve overdragelsesdokumenterne. Det virker noget besynderligt, at bestyrelsen ikke straks gjorde klager eller indklagede opmærksom herpå. For så vidt angår klagers udgifter til el-arbejder, henvises til købsaftalen, hvor det er aftalt, at sælger skal fremskaffe og betale for el-rapport, og at sælger skal betale for udbedring/lovliggørelse af eventuelle fejl og mangler, som er konstateret ved denne gennemgang. Klager har derfor ikke noget berettiget krav mod indklagede i anledning af de af klager afholdte omkostninger til udskiftning af stofledninger. Nævnet udtaler:

7 7 Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede har udbudt andelslejligheden til en pris, der oversteg maksimalprisen. At andelsboligforeningen/administrator eventuelt har været længe om at besvare forespørgsel om andelslejligheden, fritager ikke indklagede for ansvar. Nævnet finder, at klager var i god tro om, at andelslejligheden blev udbudt til den lovlige maksimalpris. At klager er bankansat kan ikke ændre herved. Klager har forhandlet købsprisen ned til en pris, der lå under maksimalprisen. Nævnet finder ikke, at det kan lægges til grund, at klager ville have opnået samme nedslag i købsprisen, hvis den korrekte maksimalpris var oplyst, og der er dermed ikke godtgjort et tab. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Det er i købsaftalen aftalt, at sælger skal betale for eventuelle fejl og mangler fundet ved el-gennemgang/el-tjek. Det fremgår af el-tjekket, at der var stofledninger i dele af lejligheden. Stofledninger i sig selv er ikke ulovlige, hvis det var lovligt at anvende dem, da de blev installeret. Nævnet lægger til grund, at dette er årsagen til, at det ikke i eltjekket er anført, at de skal ændres. Klager har oplyst, at det var andelsboligforeningen, der i forbindelse med ejerskiftet krævede, at stofledningerne blev fjernet og erstattet med nye ledninger. Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede burde have været bekendt med, at andelsboligforeningen ville stille dette krav, og finder derfor ikke grundlag for at pålægge indklagede at erstatte klagers udgifter i forbindelse med dette el-arbejde. Det er kritisabelt, at indklagede i købsaftalen har anført, at ejendommen ikke er omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, da denne oplysning ikke er korrekt. Det fremgår af bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af private andelsboliger m.v., at der i salgsopstillingen skal gives oplysninger om bl.a.: - andelens fordelingstal og andelsboligforeningens samlede fordelingstal, både i forhold til fordeling af andelsboligforeningens formue og i forhold til beregning af boligafgiften. - byrder på andelsboligforeningens ejendom. Nævnet finder det herefter alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke i salgsopstillingen vedrørende andelsboligen anførte fordelingstal og oplyste om byrder på ejendommen. I henhold til Dansk Ejendomsmæglerforenings kvalitetsnormer for salg af andelsboliger skal der desuden i salgsopstillingen gives en beskrivelse af foreningens lån i ejendommen og de eventuelle risici, der er forbundet med de pågældende lån. Nævnet udtaler alvorlig kritik af, at indklagede ikke har oplyst herom i salgsopstillingen. Konklusion:

8 8 Nævnet udtaler alvorlig kritik af indklagedes arbejde. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand