ADMIRAL CAPITAL A/S Delårsrapport for perioden 1. juli 31. december 2014 CVR-nr.: 29 24 64 91 Side 1 af 30
Delårsrapport for perioden 1. juli 31. december 2014 Selskabsoplysninger 3 Ledelsespåtegning 4 Den uafhængige revisors erklæring om review af delårsregnskabet 5 Hoved- og nøgletal 6 Ledelsesberetning 7 Hovedaktivitet 7 Selskabets økonomiske udvikling 7 Selskabets strategi 7 Vederlagspolitik for bestyrelse og direktion 8 Usikkerhed ved indregning og måling 9 Koncernstruktur 10 Aktionærforhold 11 Selskabsmeddelelser 12 Begivenheder i perioden 13 Risici 14 Begivenheder efter regnskabsårets udløb 15 Forventninger og andre udsagn om fremtiden 15 Resultatopgørelse 1. juli 31. december 16 Totalindkomstopgørelse 1. juli 31. december 17 Aktiver pr. 31. december 18 Passiver pr. 31. december 19 Egenkapitalopgørelse 1. juli 31. december 20 Pengestrømsopgørelse 1. juli 31. december 21 Noter 21 Side 2 af 30
Selskabsoplysninger Admiral Capital A/S Havnegade 4 8000 Aarhus C. Website: www.re-cap.dk CVR-nr.: 29 24 64 91 Stiftet: 1. januar 2006 Regnskabsår: 1. juli - 30. juni BESTYRELSE Henrik Frisch - bestyrelsesformand Michael Brag Søren Eriksen DIREKTION Poul Steffensen REVISOR Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Side 3 af 30
Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. juli - 31. december 2014 for Admiral Capital A/S. Delårsrapporten aflægges i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber som godkendt af EU og danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at delårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. juli - 31. december 2014. Ledelsesberetningen indeholder efter vor opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultater og den finansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af koncernregnskabet samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen står overfor. København, den 27. februar 2015 Direktion Poul Steffensen Bestyrelse Henrik Frisch Michael Brag Søren Eriksen Bestyrelsesformand Side 4 af 30
Den uafhængige revisors erklæring om review af delårsregnskabet Til kapitalejerne i Admiral Capital A/S Vi har udført review af delårsregnskabet for perioden 01.07.2014-31.12.2014, der omfatter totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis for koncernen. Ledelsens ansvar for delårsregnskabet Ledelsen har ansvaret udarbejdelsen af et delårsregnskabet i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et delårsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om delårsregnskabet. Vi har udført vores review i overensstemmelse med den internationale standard om review af et perioderegnskab udført af selskabets uafhængige revisor og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi udtrykker en konklusion om, hvorvidt vi er blevet bekendt med forhold, der giver os grund til at mene, at regnskabet som helhed ikke i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med den relevante regnskabsmæssige begrebsramme. Dette kræver også, at vi overholder etiske krav. Et review af et regnskab udført efter den internationale standard om review af et perioderegnskab udført af selskabets uafhængige revisor er en erklæringsopgave med begrænset sikkerhed. Revisor udfører handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden samt anvendelse af analytiske handlinger og vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af de handlinger, der udføres ved et review, er betydeligt mindre end ved en revision udført efter de internationale standarder om revision. Vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om delårsregnskabet. Konklusion Ved det udførte review er vi ikke blevet bekendt med forhold, der giver os grund til at mene, at delårsregnskabet for Admiral Capital A/S for perioden 01.07.2014 31.12.2014 ikke i alle væsentlige hense Ved det udførte review er vi ikke blevet bekendt med forhold, der giver os grund til at mene, at delårsregnskabet for Admiral Capital A/S for perioden 01.07.2014 31.12.2014 ikke i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. ender er udarbejdet i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Supplerende oplysning vedrørende forståelse af review Selskabet har medtaget perioden 1.7.2013 til 31.12.2013 som sammenligningstal i resultatopgørelsen, balance og noter. Sammenligningstallene har, ikke været underlagt review, da review ikke var til valgt for delårsrapporten pr. 31.12.2013. Aarhus, den 27. februar 2015 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Klaus Tvede-Jensen statsautoriseret revisor Mads Fauerskov statsautoriseret revisor Side 5 af 30
Hoved- og nøgletal Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning. Der henvises i øvrigt til årsrapporten. Koncern RESULTATOPGØRELSE Halvår Halvår Årsrapport 1. juli 1. juli 31. december 2014 31. december 2013 2013/2014 TDKK TDKK TDKK Nettoomsætning 50.298 2.340 42.736 Resultat af primær ordinær drift 21.179-457 21.188 Finansielle poster, netto -13.183-605 -13.214 Resultat før dagsværdiregulering og skat 7.996-1.062 7.974 Dagsværdiregulering af ejendomme og gæld -172-606 -242 Resultat før skat 7.824-1.668 6.876 Periodens resultat 5.392-1.668 5.067 Totalindkomstopgørelse 5.392-1.668 5.067 BALANCE Balancesum 1.741.862 1.011.486 1.710.641 Investeringsejendomme, langfristet 1.716.233 972.610 755.446 Investeringsejendomme, kortfristet 0 0 921.716 Periodens investering i materielle 39.071 942.902 16.841 anlægsaktiver Egenkapital 79.721 75.291 74.329 Langfristede forpligtelser 1.633.501 871.067 731.981 Kortfristede forpligtelser 28.640 37.614 904.331 PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømme fra driftsaktivitet 14.501-1.431 5.500 Pengestrømme fra investeringsaktivitet -12.385 28.041-13.791 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -5.400 507 25.001 Ændring i likvider -3.284 27.117 16.710 NØGLETAL ROIC (Afkastningsgrad)* 1,22 %* -0,05 %* 1,24 % Soliditetsgrad 4,58 % 7,44 % 4,35 % Forrentning af egenkapital 10,02 %* -2,22 %* 9,25 % Indre værdi pr. aktie 1,38 1,31 1,29 Side 6 af 30
Indtjening pr. aktie (EPS) 0,094* -0,033* 0,088 Aktiekurs, ultimo 1,09 0,45 0,83 Antal medarbejdere 4 1 1 *Ikke omregnet til årsbasis Ledelsesberetning Hovedaktivitet Koncernens hovedaktivitet er udlejning af fast ejendom. Admiral Capital A/S er i besiddelse af følgende porteføljer: Essex af 11/3 2013 ApS, Beringshave ApS, Admiral DS 2 ApS, Ejendomsselskabet Panda ApS, Hovedvejen 9, 2600 Glostrup ApS og Nor Fjor Finans 2012 ApS. For nærmere beskrivelse af ovennævnte porteføljer henvises i øvrigt til årsrapporten 2013/14. Selskabets økonomiske udvikling Nettoomsætningen i koncernen udgjorde DKK 50.298 T.DKK., driftsresultatet (EBIT) blev 21.179 T.DKK., og resultat før dagsværdiregulering og skat blev på 7.996 T.DKK. Resultaterne er på niveau med de senest udmeldte forventninger for året, med samlet 15.000-18.000 T.DKK i resultat før skat og værdireguleringer for regnskabsperioden 2014/2015. De samlede dagsværdireguleringer blev 172 T.DKK. og årets resultat efter skat blev herefter 5.994 T.DKK. (Årsrapport 2013/2014: 5.067 T.DKK.). Resultatet har været præget af omkostningerne med at få implementeret de indkøbte porteføljer, samt arbejdet med at få strategier for de enkelte ejendomme på plads. Stigningen i aktiviteten skyldes en forbedring af tomgangen og at porteføljerne nu har været en del af koncernen i hele perioden. Selskabets strategi Selskabets investeringsstrategi kan sammenfattes som følger: - - Investeringer der enten foretages direkte i ejendomme eller i aktier, anparter, andele eller ved køb af fordringer. Disse investeringer vil alle bære en forventning om et direkte afkast på 6 % eller derover. Der forudsættes, at der til disse investeringer vil være knyttet et element af lånefinansiering, således at afkastet af den foretagne egenkapitalinvestering som udgangspunkt vil være betydeligt større. Som følge af de ambitiøse afkastkrav vil selskabets fremtidige risikoprofil være relativt aggressiv. Dette indebærer bl.a., at Selskabet vil være indstillet på at acceptere et stort finansieringselement, hvis det løbende cash-flow fra investeringen kan servicere denne finansiering. Det forventes dog, at egenkapitalelementet på de fremtidige investeringer vil udgøre 10-20 % af den samlede investering. Side 7 af 30
Selskabets analyser af ejendomsmarkedet har indtil videre fastslået, at det, på det danske marked, er muligt at foretage investeringer, der matcher ovennævnte karakteristik. Selskabet vil derfor indtil videre koncentrere indsatsen på dette marked. Det har ligeledes vist sig, at det er muligt at erhverve porteføljer af boligejendomme med et tilfredsstillende afkast. Dette segment er interessant specielt fordi udlejningsrisikoen er begrænset. Admiral Capital A/S vil derfor indtil videre fokusere på dette område og opbygge en portefølje af boligejendomme. Investeringer i dette segment kræver imidlertid, at Selskabet kan mønstre de nødvendige administrative ressourcer til at styre de ofte mange lejemål, der er omfattet af disse porteføljer. Selskabet har gennem sine aktiviteter i Admiral Capital Denmark A/S via outsourcing tilgang til sådanne ressourcer, hvilket bedømmes som en vigtig faktor i den fremtidige udvikling. Vederlagspolitik for bestyrelse og direktion Grundlæggende for selskabets vederlagspolitik er ønsket om at være en attraktiv og konkurrencedygtig virksomhed, der kan tiltrække og fastholde en kompetent bestyrelse, direktion og medarbejdere, der skal fremme aktionærernes og selskabets interesser samt fremme og sikre, at beslutninger træffes med udgangspunkt i en langsigtet adfærd. Vederlaget skal stå i rimeligt forhold til: De opgaver, der skal løses. Selskabets specifikke forhold. Det ansvar, der er forbundet med løsning af disse opgaver. Indsats. Selskabets indtjening og værdiskabelse. Det er bestyrelsens opfattelse, at bestyrelsens og direktionens vederlag opfylder denne målsætning og afspejler medlemmernes indsats og værdiskabelse for selskabet. BESTYRELSE Bestyrelsen aflønnes med et fast honorar, som det fremgår af delårsrapporten, og deltager ikke i nogen form for incitamentsprogrammer. I det omfang der nedsættes udvalg indeholdende opgaver, som ligger ud over vanligt bestyrelsesarbejde, kan der aftales et særskilt honorar herfor. DIREKTION Direktionen aflønnes med et fast vederlag samt dækning af udgifter forbundet med stillingen. Det faste vederlag kan suppleres med bidragsbaseret pensionsordning (op til 15 % af det faste vederlag), bonus, fri bil, telefon og andre sædvanlige goder. Selskabets vederlagspolitik for direktionen er indrettet efter, at der på direktionsniveau er en udstrakt tradition for incitamentsbaseret aflønning. Bestyrelsen har mulighed for at udbetale bonus til direktionen efter en konkret vurdering og på baggrund af på forhånd fastlagte bedømmelseskriterier. Den tildelte bonus udbetales kontant, og der foreligger ikke andre former for incitamentsordninger. Bonuselement for regnskabsåret tildeles efter en konkret vurdering, når bestyrelsen kender niveauet for årets resultat og dermed beslægtede nøgletal. Side 8 af 30
Selskabet kan efter bestyrelsens nærmere beslutning herom supplere det faste vederlag med såvel aktiebaserede instrumenter (aktieløn, aktieoptioner, tegningsretter etc.) og ikke-aktiebaserede instrumenter (fastholdelsesbonus, fratrædelsesgodtgørelse, change of control bestemmelser, resultatkontrakter etc.) jf. de på generalforsamlingen vedtagne retningslinjer herom. Der eksisterer ikke sådanne aftaler omkring aflønning af direktionen. Direktionens ansættelsesforhold vurderes at være i overensstemmelse med sædvanlig standard for en stilling af denne karakter. Den samlende lønpakke godkendes af bestyrelsen. Usikkerhed ved indregning og måling Selskabets investeringsejendomme indregnes til dagsværdi ud fra afkastbaserede modeller indeholdende nettoleje og afkastkrav beregnet og vurderet til ejendomsmarkedet. Der er til denne dagsværdiberegning en usikkerhed ved indregning og måling, da dagsværdien er forbundet med væsentlig skøn knyttet til det valgte afkastkrav. Ejendomsporteføljerne indregnes som følger: Essex af 11/3 2013 ApS og Beringshave ApS: Ledelsen har gennemgået ejendommene og værdiansætter den samlede portefølje stort set uændret i forhold til årsrapporten for regnskabsåret 2013/2014. Ejendommene i Essex af 11/3 2013 ApS værdiansættes til et gennemsnitligt afkast på 6,50%, hvilket svarer til en handelspris på 684 mio. kr. pr. 31.12.2014. Ejendommene i Beringshave ApS værdiansættes til et afkast på 5,50%, hvilket svarer til en handelspris på 242 mio. kr. pr. 31.12.2014. Admiral DS 2 ApS: Ejendommene i Admiral DS 2 ApS værdiansættes til et afkast på 6,00%, hvilket svarer til en handelspris på 534 mio. kr. pr. 31.12.2014. Der foreligger en ekstern vurdering af porteføljen i Admiral DS 2 ApS, der bekræfter den værdiansættelse, som ledelsen har anført i årsrapporten pr. 30. juni 2014. Ejendomsselskabet Panda ApS: Ejendommene i Ejendomsselskabet Panda ApS værdiansættes til et afkast på 8,50%, hvilket svarer til en handelspris på 163 mio. kr. pr. 31.12.2014. Hovedvejen 9, 2600 Glostrup ApS: Ejendommen værdiansættes til et afkast på 7,25%, hvilket svarer til en handelspris på 32 mio. kr. pr. 31.12.2014. Nor Fjor Finans 2012 ApS: Ejendommene i Nor Fjor Finans ApS værdiansættes til et afkast på 7%, hvilket svarer til en handelspris på 61 mio. kr. Pr. 31.12.2014. Side 9 af 30
Koncernstruktur Admiral Capital A/S, Aarhus Hovedvejen 9, 2600 Glostrup ApS, Aarhus - 100 % Admiral Capital Denmark A/S, Aarhus - 100 % Essex af 11/3 2013 ApS, Aarhus - 100% Admiral DS 2 ApS, Aarhus - 100% Ejendomsselskabet Panda ApS, Aarhus - 100% Beringshave ApS, Aarhus - 100% Nor Fjor Finans 2012 ApS, Aarhus - 100% Admiral DS 3 ApS, Aarhus - 100% Side 10 af 30
Aktionærforhold AKTIEKAPITAL Selskabet har en aktiekapital på kr. 57.597.225. Aktiekapitalen er fordelt på et tilsvarende antal aktier, der er opdelt i klasser med 4.000.000 styk A-aktier a nominelt 1 kr. og 53.597.225 styk B-aktier a nominelt 1 kr. NOTERING AF UDSTEDTE AKTIER Selskabets B-aktier er noteret på Nasdaq OMX Copenhagen A/S: Admiral Capital B, fondskode DK0060052843. A-aktierne er ikke optaget til notering eller handel på en fondsbørs eller en autoriseret markedsplads eller et tilsvarende reguleret marked i et EU/EØS-land. OPLYSNINGER OM AKTIERNES RETTIGHEDER OG FORPLIGTELSER A-aktierne har 10 stemmer hver, og B-aktierne har en stemme hver. A-aktierne har således tilknyttet i alt 40.000.000 stemmer, mens B-aktierne har tilknyttet i alt 53.597.225 stemmer. Ved kontante aktieemissioner, hvor der er fortegningsret for bestående aktionærer, har A-aktionærerne fortegningsret til de nyudstedte A-aktier. EJERFORHOLD Følgende aktionærer ejer mindst 5 % af Selskabets aktiekapital eller besidder mindst 5 % af aktiekapitalens stemmerettigheder: Aktier Ejerandel Stemmer Styk % % JMInvest ApS 2.000.000 3,47 21,37 Kvalitena Danmark AB 9.250.000 16,06 29,10 Side 11 af 30
Selskabsmeddelelser Koncernen har offentliggjort følgende selskabsmeddelelser i perioden 1. juli 2014 til 31. december 2014. Selskabsmeddelelserne kan genfindes på hjemmesiden www.re-cap.dk. Nr. Dato Emne 8 14. juli 2014 Finanskalender 2014/2015 9 19. september 2014 Finanskalender 2014/2015 10 19. september 2014 Udsættelse af årsrapport (1. juli 2013 30. juni 2014) 11 30. september 2014 Indkaldelse til Ordinær Generalforsamling 22. oktober 2014 12 30. september 2014 Hovedpunkter i og Årsrapport 1. juli 2013-30. juni 2014 13 21. oktober 2014 Status på forhandlinger om salg af ejendomsportefølje 14 22. oktober 2014 Forløb af ordinær generalforsamling i Re-Cap A/S onsdag d. 22. oktober 2014. 15 14. november 2014 Periodemeddelelse for perioden 1. juli til 30. september 2014 16 19. november 2014 Storaktionærmeddelelse - Ejendomsaktieselskabet Oikos 17 19. november 2014 Storaktionærmeddelelse - VICH A/S 18 19. november 2014 Admiral Capital A/S - ny hovedaktionær. Koncernen har offentliggjort følgende selskabsmeddelelser efter periodens udløb den 31. december 2014 Nr. Dato Emne 1 20. januar 2015 Frivilligt betinget tilbud til aktionærerne i Admiral Capital A/S 2 30. januar 2015 Tilbudsannonce og tilbudsdokument til aktionærerne i Admiral Capital 3 8. februar 2015 Storaktionærmeddelelse 4 13. februar 2015 Bestyrelsesredegørelse Side 12 af 30
Begivenheder i perioden Delårsrapporten for Admiral Capital A/S for perioden 1. juli 2014 til 31. december 2014 omfatter resultatet af følgende aktiviteter: Ejerskab af datterselskabet Admiral Capital Denmark A/S. Ejerskabet af Essex af 11/3-2013 ApS med tilhørende datterselskab Beringshave ApS hhv. 19 ejendomme og 1 ejendom i alt 20 ejendomme. Ejerskabet af Ejendomsselskabet Panda ApS i alt 2 ejendomme. Ejerskabet af Admiral DS 2 ApS indeholdende i alt 69 ejendomme. Ejerskab af Hovedvejen 9, 2600 Glostrup ApS i alt 1 ejendom. Ejerskabet af Nor Fjor Finans 2012 ApS i alt 15 ejendomme. Regnskabsperioden har bl.a. som følge af ovennævnte selskaber har været præget af følgende indhold: 1 driftsimplementering af ejendommene i D/S 2 ApS og Nor Fjor Finans ApS 2 forhandlinger om salg af Essex af 11/3 2013 ApS 3 færdiggørelse af ejendommen Hovedvejen 9, 2600 Glostrup ApS Ad 1 I perioden op til den 30. juni 2014 overtog Admiral DS 2 ApS 62 ejendomme og i indeværende periode har Admiral DS 2 ApS erhvervet 1 ejendom, ligesom selskabet har overtaget yderligere 5 fra Nor Fjor Finans 2012 ApS. Perioden har været præget af høj aktivitet med gennemgang af de overtagne ejendomme. Der er udarbejdet en vedligeholdelses- og genopretningsplan for hver enkelt ejendom. Arbejdet vil strække sig over de næste tre år. De første ejendomme er færdiggjort og tilbud for de ejendomme, der skal færdiggøres i den resterende regnskabsperiode, er indhentet. Ad 2 Der har været ført forhandlinger om salg af Essex af 11/3 2013 ApS med tilhørende datterselskab Beringshave ApS. Disse forhandlinger har ikke ført til et salg jf. tidligere fondsbørsmeddelelse af den 21. oktober 2014. Ledelsen har besluttet ikke at videreføre salgsforhandlinger med andre investorer på nuværende tidspunkt. Selskabet har koncentreret sig om optimering af driften i denne portefølje. Dette arbejde vil være en løbende proces, der vil strække sig over det næste års tid. I forbindelse med salgsforhandlingerne valgte ledelsen at opskrive ejendommene til den forventede salgspris. Denne opskrivning fastholdes, idet det er ledelsens vurdering, at den opskrevne værdi er udtryk for markedsprisen for denne portefølje. Ad 3 Ejendommen på Hovedvejen er færdiggjort, fuldt udlejet og overgået til driften. Side 13 af 30
Risici Risikofaktorer og styring Risikostyring er en del af koncernens strategi for at sikre høj indtjening. Ejendomsbranchen er konjunkturfølsom, hvilket bl.a. kommer til udtryk ved til tider kraftigt svingende ejendomspriser. Koncerns strategi og optimering og styring af kapitalstrukturen er beskrevet i ledelsesberetningen. De overordnede parametre vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen ud fra rapportering fra bl.a. selskabets samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration. Koncernens risikofaktorer kan opdeles i driftsmæssige, balancemæssige, finansieringsmæssige og likviditetsmæssige risici. Driftsmæssige risici De driftsmæssige risici består i faldende lejeindtægter og højere driftsomkostninger. Faldende lejeindtægter kan opstå ved manglende betalingsevne hos lejere, ledige lejemål eller indirekte ved lavere genudlejning. Tomgangen på erhvervsejendomme i Essex af 11/3 2013 ApS udgør ca. 5 % målt på antal ledige kvadratmeter i forhold til det samlede antal kvadratmeter. Tomgangen er koncentreret på få ejendomme og der arbejdes fortsat på en forbedring af udlejningssituationen på disse. De 2 P-huse i Selskabet forventes i løbet af de kommende år at kunne generere mere omsætning ud fra en forventning om øget parkeringsbehov og højere priser. Tomgangen i boligejendommene er generelt meget lav i hele koncernen. Også i de senest indkøbte porteføljer, Admiral DS 2 ApS og Nor Fjor Finans 2012 ApS, er udlejningssituationen blevet væsentligt forbedret i takt med en bedre vedligeholdelsesstand siden overtagelsen. Det er ledelsens vurdering, at risikoen for manglende betalingsevne hos væsentlige lejere er lav. Hos mindre lejere har koncernen konstateret uvæsenlige restancer, hvor der heller ikke her, vurderes nogen væsentlig betalingsrisiko. Der ligger et stort udviklingspotentiale i Admiral DS 2 ApS og Nor Fjor Finans 2012 ApS og sikring heraf er knyttet til en intensiv vedligeholdelsesproces, da mange af ejendommene har været præget af manglende ledelse og optimering. Balancemæssige risici og finansieringsmæssige risici Der er ikke sket væsentlige ændringer i selskabet balancemæssige og finansieringsmæssige risici siden den aflagte årsrapport pr. 30. juni 2014, hvorfor der henvises til denne for en beskrivelse heraf. Der henvises i øvrigt til note 2. Likviditetsmæssige risici Koncernen har det fornødne likviditetsberedskab til rådighed for at kunne drive koncernens aktiviteter. Der er endvidere stillet midler til rådighed af långiver til genopretning af Admiral DS 2 og Nor Fjor Finans porteføljerne. De enkelte selskaber er struktureret således, at ejendomme tilhørende samme panthaver placeres i samme selskab, hvormed selskaberne kun hæfter for hinandens gældsforpligtelser, såfremt selskaberne har samme panthaver. Der er positiv cash-flow i de enkelte selskaber. Overskudslikviditet i Admiral DS ApS reinvesteres i vedligeholdelse og forbedring. Det er derfor ikke nødvendigt, at de enkelte selskaber løbende får tilført nyt likviditet. Der er derudover ingen eksterne hæftelser i koncernen. Side 14 af 30
Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der blev fremsat et betinget frivilligt overtagelsestilbud den 30. januar 2015 af Kvalitena Danmark AB, til aktionærerne i Admiral Capital A/S. I overensstemmelse med den vækststrategi, som Admiral Capital har gennemlevet de seneste år, og den bemyndigelse som generalforsamlingen har givet bestyrelsen, er det planen, at der inden udgangen af første halvår 2015 vil blive gennemført en fortegningsretsemission i selskabet, der vil styrke kapitalgrundlaget yderligere og dermed sikre fundamentet for vækststrategien. Beskrivelse af dette samt yderligere informationer fra bestyrelsen kan genfindes i selskabsmeddelelse nr. 4 / 2015. Der er herudover ikke indtruffet begivenheder efter regnskabsårets afslutning, der øver væsentlig indflydelse på selskabets regnskab for perioden 1. juli -31. december 2014. Forventninger og andre udsagn om fremtiden Forventningerne til fremtiden baseret på følgende forudsætninger: Holdingomkostningerne i Admiral Capital A/S fastholdes på det niveau, der har været gældende i sidste regnskabsår. Det forventes at Admiral DS 2 ApS erhverver yderligere 9 ejendomme. Der er herudover en uændret ejendomsportefølje i koncernen. Indtjeningen fra den underliggende ejendomsportefølje forventes at fortsætte med at stige, idet tomgangen i Admiral DS 2 og Nor Fjor Finans 2012 ApS reduceres, mens Hovedvejen 9, 2600 Glostrup ApS nu er fuldt udlejet. Der er ikke behov for at koncernen skal støtte de enkelte selskaber likviditetsmæssigt, idet hver selskab har positiv likviditetsflow. Der forventes, at skulle anvendes forbedrings-og vedligeholdelsesudgifter på i alt ca. TDKK 10.000 i år. Behovet vil løbende blive vurderet af ledelsen. Med ovennævnte udgangspunkt forventer Admiral Capital A/S et overskud før skat og før værdireguleringer i størrelsesordenen TDKK 15.000 18.000 for regnskabsåret 2014/15. Forventningerne skal ses i lyset af ekstraordinære høje vedligeholdelsesomkostninger i indeværende år. Fremadrettede udsagn Delårsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om 2014/2015 og årene fremover er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet, ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i driften som følge af udefra kommende begivenheder etc. Delårsrapporten er ikke en opfordring til at handle aktier i selskabet. Side 15 af 30
Resultatopgørelse 1. juli 31. december Fortsættende aktiviteter Halvår Årsregnskab 1. juli - 31. dec. 2014 1.juli 31. dec. 2013 2013/2014 Note TDKK. TDKK. TDKK. Nettoomsætning 50.298 2.340 42.736 Driftsomkostninger -23.082-1.159-13.873 Bruttoresultat 27.216 1.181 28.863 Personaleomkostninger -1.547-690 -3.088 Andre eksterne omkostninger -4.451-948 -4.296 Afskrivninger -39 0-291 Resultat før finansielle poster 21.179-457 21.188 Finansielle indtægter 5 1.474 126 804 Finansielle omkostninger 5-14.657-731 -14.018 Resultat før dagsværdiregulering 7.996-1.062 7.974 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 3,7 0-606 4.897 Dagsværdiregulering af gæld 4,8-172 0-5.139 Resultat af kapitalandele i associeret virksomhed 0 0-856 Årets resultat før skat 7.824-1.668 6.876 Skat af årets resultat 6-2.432 0-1.809 Årets resultat af fortsættende aktiviteter 5.392-1.668 5.067 Årets resultat 5.392-1.668 5.067 Årlig Indtjening pr. aktie (EPS) (svarer til udvandet indtjening pr. aktie) 0,094-0,033 0,088 Side 16 af 30
Totalindkomstopgørelse 1. juli 31. december Halvår Årsregnskab 1. juli - 31. dec. 2014 1.juli 31. dec. 2013 2013/2014 Note TDKK. TDKK. TDKK. Periodens resultat 5.392-1.668 5.067 Årets anden indkomst efter skat (med overførsel til resultatopgørelsen) 0 0 0 Totalindkomst for perioden i alt 5.392-1.668 5.067 Fordeling af totalindkomst Minoritetsinteresser 0 253 0 Aktionærer i Admiral Capital A/S 5.392-1.921 5.067 Side 17 af 30
Aktiver pr. 31. december Halvår Årsregnskab 31. dec. 2014 31. dec. 2013 2013/2014 Note TDKK. TDKK. TDKK. Langfristede aktiver: Investeringsejendomme 7 1.716.233 972.610 755.446 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 587 0 144 Installationer 378 0 16 Deposita 70 0 0 Langfristede aktiver i alt 1.717.268 972.610 755.606 Kortfristede aktiver: Investeringsejendomme 7 0 0 921.716 Tilgodehavender fra udlejning 877 0 3.564 Andre tilgodehavender 7.617 3.150 9.967 Gældsbreve 1.236 4.736 1.236 Periodeafgrænsningsposter 736 0 1.141 Tilgodehavender hos virksomhedsdeltagere og ledelse 28 0 27 Deponerede og delvis bundne likvider 0 3.200 0 Frie likvider 14.100 27.790 17.384 Kortfristede aktiver i alt 24.594 38.876 955.035 Aktiver i alt 1.741.862 1.011.486 1.710.641 Side 18 af 30
Passiver pr. 31. december Note Halvår Årsregnskab 31. dec. 2014 31. dec. 2013 2013/2014 TDKK. TDKK. TDKK. Egenkapital: Aktiekapital 57.597 57.597 57.597 Overført resultat 22.124 17.694 16.732 Egenkapital, aktionærer i Admiral Capital A/S 79.721 75.291 74.329 Minoritetsinteresser 0 27.514 0 Egenkapital i alt 79.721 102.805 74.329 Gældsforpligtelser: Prioritetsgæld 9 1.403.178 811.945 559.446 Gæld til pengeinstitutter 179.858 0 145.366 Gæld til kreditinstitutter 0 52.805 0 Deposita og forudbetalt leje 45.361 0 22.834 Udskudt skat 5.104 6.317 2.673 Skyldig selskabsskat 0 0 1.662 Langfristede forpligtelser 1.633.501 871.067 731.981 Kortfristet del af langfristet gæld 9 12.000 0 29.957 Prioritetsgæld 0 0 779.963 Gæld til kreditinstitutter 0 34.511 0 Gæld til pengeinstitutter 0 0 60.349 Deposita og forudbetalt leje 0 0 20.110 Leverandører 6.399 0 4.631 Skyldig selskabsskat 3.357 0 1.695 Anden gæld 6.884 3.103 5.606 Periodeafgrænsningsposter 0 0 2.020 Kortfristede forpligtelser 28.640 37.614 904.331 Gældsforpligtelser i alt 1.662.141 908.681 1.636.312 Passiver i alt 1.741.862 1.011.486 1.710.641 Side 19 af 30
Egenkapitalopgørelse 1. juli 31. december Aktiekapital Overført resultat Minoritetsinteresser I alt Koncernen tdkk. tdkk. tdkk. tdkk. 1. juli 2013 57.597 11.665 0 69.262 Reguleringer 1. juli 2013 0 7.950 27.261 35.211 Periodens resultat 0-1.921 253-1.668 Totalindkomst 1. juli - 31. december 2011 0-1.921 253-1.668 31. december 2013 57.597 17.694 27.514 102.805 Heraf minoritetsinteresser 0 0 27.514 27.514 Aktionærer i Re-Cap A/S 57.597 17.694 0 75.291 1. juli 2014 57.597 16.732 0 74.329 Periodens resultat 5.392 0 5.392 Totalindkomst 1. juli - 31. december 2014 5.392 0 5.392 31. december 2014 57.597 22.124 0 79.721 Der er ingen minoritetsinteresser, som har ret til andel af årets resultat. Årets resultat tilfalder fuldt ud aktionærerne i moderselskabet. Side 20 af 30
Pengestrømsopgørelse 1. juli 31. december Halvår Årsregnskab 1. juli 31. dec. 2014 1. juli 31. dec. 2013 2013/2014 Note TDKK. TDKK. TDKK. Resultat før finansielle poster og dagsværdiregulering 21.179-457 21.188 Ændring i tilgodehavender 5.441-2.741-14.288 Ændring i kortfristet gæld 1.025 2.372 11.523 Renteindbetalinger 1.474 126 804 Renteudbetalinger -14.657-731 -14.018 Afskrivninger 39 0 291 Pengestrømme fra driftsaktivitet 14.501-1.431 5.500 Kapitalandele i associeret virksomhed overgået til konsolidering 0 58.157 0 Udskudt skat 0 6.317 0 Andre reguleringer 0 35.211 0 Køb af investeringsejendomme -11.471-71.644-16.841 Køb af andre anlæg, driftsmateriel og inventar og installationer -844 0-450 Gældsbreve 0 0 3.500 Deposita -70 0 0 Pengestrømme fra investeringsaktivitet -17.785 28.041-13.791 Afdrag af prioritets- og bankgæld -5.400 0 21.294 Ændring i delvis bundne likvider 0 507 3.707 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -5.400 507 25.001 Årets pengestrømme -3.284 27.117 16.710 Likvider primo 17.384 674 674 Likvider ultimo 14.100 27.791 17.384 Koncernen har i regnskabsåret erhvervet investeringsejendomme med tilhørende fuld finansiering. Disse ejendomme præsenteres netto med den likviditetsmæssige effekt for koncernen. Side 21 af 30
Noter Note 1 Note 2 Note 3 Note 4 Note 5 Note 6 Note 7 Note 8 Note 9 Note 10 Note 11 Note 12 Note 13 Note 14 Kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger Risici Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme Dagsværdireguleringer af gæld Finansielle omkostninger Indkomstskatter Investeringsejendomme Eventualforpligtelser Prioritetsgæld Nærtstående parter Finansielle risici Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter Likviditetsrisiko Anvendt regnskabspraksis Note 1. Kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger Udarbejdelsen af en delårsrapport i overensstemmelse med IFRS kræver udøvelse af visse kritiske regnskabsmæssige skøn. Desuden er det nødvendigt for ledelsen at udøve skøn i anvendelsen af den fastlagte regnskabspraksis. De områder, som er forbundet med en højere grad af skøn eller kompleksitet, eller områder, hvor forudsætninger og skøn er væsentlige for koncernrapporten, samt kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger skal nævnes. Ledelsen vurderer, at der er foretaget kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger i relation til regnskabsposten Investeringsejendomme. Selskabets investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til en skønnet dagsværdi, opgjort på baggrund af en Discountet Cash Flow -model (DCF-model). Modellen tager udgangspunkt i ejendommenes fremtidige pengestrømme, der tilbagediskonteres med en fastlagt diskonteringsfaktor. Vi henviser til ledelsesberetningen i denne delårsrapport og årsrapporten 2013/14 for en yderligere omtale heraf. Note 2. Risici Risikofaktorer og styring Risikostyring er en del af koncernens strategi for at sikre høj indtjening. Ejendomsbranchen er konjunkturfølsom, hvilket bl.a. kommer til udtryk ved til tider kraftigt svingende ejendomspriser. Koncernens strategi og optimering og styring af kapitalstrukturen er beskrevet i ledelsesberetningen. De overordnede parametre vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen ud fra rapportering fra bl.a. selskabets samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration. Koncernens risikofaktorer kan opdeles i driftsmæssige, balancemæssige, finansieringsmæssige og likviditetsmæssige risici. Nedenfor er alene beskrevet finansieringsmæssige og likviditetsmæssige risici. Der henvises i øvrigt til årsrapporten 2013/14. Side 22 af 30
Finansieringsmæssige risici Der vurderes at være sædvanlige renterisici knyttet til den prioritetsgæld, som er anvendt til at finansiere investeringsejendomme samt renteindtægter af udlån. Koncernen har en differentieret renterisiko opdelt på kort, mellem og lang gæld. Selskabets låneaftaler er primært med variable rentesats, og primært lån med afdragsfrihed. Koncernens låntagning er udelukkende foretaget i danske kroner, hvor der ikke er nogen valutakursrisici. Risikoen for betydelig negativ kursregulering af gælden, må betragtes som være af mindre betydning og vil blive udlignet over år. Koncernen har ikke indgået swapaftaler. Selskabets gæld er primært prioritetsgæld med afdragsprofiler over 20-30 år. Koncernen er eksponeret over for renterisikoen. En ændring i renten vil have følgende effekt for et helt regnskabsår: Renterisici Rente Finansielle omkostninger (mio. kr.) Ændring i finansielle omkostninger (mio. kr.) 1,00% 16-13 1,50% 24-5 Basis (1,80%) 29* 2,00% 32 3 2,50% 40 11 *Udgangspunkt er ud fra koncernens forventede renteomkostninger for hele 2014/15 Likviditetsmæssige risici Koncernen har det fornødne likviditetsberedskab til rådighed for at kunne drive koncernens aktiviteter. Der er endvidere stillet midler til rådighed af BRF til genopretning af Admiral DS 2 og Nor Fjor Finans porteføljerne. Denne kredit er endnu ikke udnyttet. De enkelte selskaber er struktureret således, at ejendomme tilhørende samme panthaver placeres i samme selskab, hvormed selskaberne kun hæfter for hinandens gældsforpligtelser, såfremt selskaberne har samme panthaver. Der er positiv cash-flow i de enkelte selskaber. Det er derfor ikke nødvendigt, at de enkelte selskaber løbende får tilført nyt likviditet. Der er derudover ingen eksterne hæftelser i koncernen. Note 3. Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme Halvår Årsregnskab 1. juli 31. dec. 2014 1. juli 31. dec. 2013 2013/2014 TDKK. TDKK. TDKK. Dagsværdireguleringer Essex af 11/3 2013 ApS 0 0 24.127 Dagsværdireguleringer Hovedvejen 9, 2600 Glostrup ApS 0-606 -2.778 Dagsværdireguleringer Beringshave ApS 0 0 2.826 Udgiftsførte købsomkostninger afholdt i Admiral Capital Denmark A/S 0 0-19.278 Samlet dagsværdiregulering af ejendomme 0-606 4.897 Selskaberne Admiral DS 2 ApS, Ejendomsselskabet Panda ApS og Nor Fjor Finans 2012 ApS har samme dagsværdi som tidligere år. Side 23 af 30
Note 4. Dagsværdireguleringer af gæld Halvår Årsregnskab 1. juli 31. dec. 2014 1. juli 31. dec. 2013 2013/2014 TDKK. TDKK. TDKK. Dagsværdiregulering af bankgæld 0 0-200 Dagsværdiregulering af realkredit -172 0-4.939 Samlet dagsværdiregulering af gæld -172 0-5.139 Note 5. Finansielle omkostninger Der har alene været finansielle omkostninger til de kreditinstitutter, der har finansieret de erhvervede investeringsejendomme. Note 6. Indkomstskatter Halvår Årsregnskab 1. juli 31. dec. 2014 1. juli 31. dec. 2013 2013/2014 TDKK. TDKK. TDKK. Aktuel skat 0 0 0 Ændring i udskudt skat -2.432 0-1.809 Regulering skat vedrørende tidligere år 0 0 0 Skat af årets resultat -2.432 0-1.809 Skat af årets resultat kan forklares således: Resultat før skat 7.824-1.668 6.876 Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter fra kapitalinteresser i associerede virksomheder 0 0 856 Ikke fradragsberettigede omkostninger 2.524 0 60 Skat af årets resultat forklares således: Resultat før skat 10.348-1.668 7.792 Skat heraf, 23,5%(23,5-24,5%) af resultat før skat* -2.432 0-1.809 Ikke indregnet skatteaktiv 0 0 0 Skat af årets resultat -2.432 0-1.809 *Der er i halvårsrapporteringen for 1. juli 31 december 2013 ikke indregnet skat af periodens resultat. Koncernen har et ikke indregnet skatteaktiv, som udgør TDKK 3.612, der vedrører fremførbare skattemæssige underskud i Danmark fra tidligere år. De fremførbare skattemæssige underskud kan anvendes tidsubegrænset. Side 24 af 30
Note 7. Investeringsejendomme Halvår Årsregnskab 1. juli 31. dec. 2014 1. juli 31. dec. 2013 2013/2014 TDKK. TDKK. TDKK. Dagsværdi primo* 1.677.162 30.313 30.313 Årets anskaffelse 39.071 942.903 1.641.952 Årets dagsværdiregulering 0-606 4.897 Dagsværdi ultimo 1.716.233 972.610 1.677.162* *Dagsværdierne vedrører både langfristede og kortfristede investeringsejendomme. En del af investeringsejendommene blev i årsrapporten præsenteret som kortfristede aktiver, idet ledelsen forventede at sælge porteføljerne på grundlag af et aktuelt tilbud. Dette skete dog ikke, hvorfor præsentationen af ejendommene igen er flyttet til langfristede aktiver. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. I det omfang dagsværdien af investeringsejendomme, ikke kan udledes af et aktivt marked, er det nødvendigt, at ledelsen vurderer og vælger en hensigtsmæssig metode til opgørelse af dagsværdierne. I den forbindelse anvendes afkastbaserede værdiansættelsesmetoder, der er almindeligt anerkendte for investeringsejendomme. Se note 1 og 12 for yderligere omtale heraf. Note 8. Pantsætninger og eventualforpligtelser Til sikkerhed for realkreditlån, banklån og lån til øvrige kreditinstitutter er der i koncernens ejendomme, tinglyst pantsikkerheder for t.dkk 1.550.446, hvoraf t.dkk 5.000 er i koncernens besiddelse. Der er i ovenstående sikkerhedsstillelser ikke indregnet pantsætninger vedrørende selskabets ejendomme i Admiral DS 2 ApS, da pantsætningen af disse sikkerhedsstillelser endnu ikke er fuldt registreret. Selskabets ejendomme i Admiral DS 2 ApS er købt på tvangsauktion, og behandlingstiden for registreringen af sikkerhedsstillelser tager derfor længere tid end normalt. Admiral Capital A/S er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Selskabet hæfter derfor solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for visse kildeskatter samt udbytteskat og royaltyskat. Der verserer ingen væsentlige retssager eller voldgiftskrav mod selskabet på balancedagen. Selskabet er på nuværende tidspunkt ikke i compliance med lov om forvaltere af alternative investeringsfonde. Det er hensigten, at selskabet vil indlevere ansøgning til Finanstilsynet primo marts 2015 for at komme til at overholde lovgivningen. Det er uvist, hvorvidt Finanstilsynet vil sanktionere selskabets manglende opfyldelse af lov om forvaltere af alternative investeringsfonde. Der er kontraktlig forpligtelse til at byde på 9 ejendomme i Admiral DS 2 ApS-porteføljen, som koncernen har forpligtet sig til at byde på. Der er tale om en fuld finansieret forpligtelse på samme lånevilkår, som den øvrige portefølje i selskabet. Selskabet (Admiral Capital A/S) har stillet støtteerklæring overfor Danske Bank for datterselskaberne Essex af 11/3 2013 ApS og Beringshave ApS. Side 25 af 30
Note 9. Prioritetsgæld Hovedvejen 9, 2600 Glostrup ApS afdrag første år efter regnskabsafslutningen er t.dkk 1.200 vedr. gæld til realkredit. Restgælden efter 5 år for regnskabsafslutningen er t.dkk 20.517. Admiral DS 2 ApS afdrag første år efter regnskabsafslutningen er t.dkk 700 vedr. gæld til realkredit. Restgælden efter 5 år for regnskabsafslutning er t.dkk 490.500. Essex af 11/3 2013 ApS afdrag første år efter regnskabsafslutningen er t.dkk 4.200 vedr. gæld til realkredit. Restgælden efter 5 år for regnskabsafslutning er t.dkk 622.601. Beringshave ApS afdrag første år efter regnskabsafslutningen er t.dkk 2.700 vedr. gæld til realkredit. Restgælden efter 5 år for regnskabsafslutning er t.dkk 201.753. Ejendomsselskabet Panda ApS afdrag første år efter regnskabsafslutningen er t.dkk 3.200 vedr. gæld til pengeinstitutter. Restgælden efter 5 år for regnskabsafslutning er t.dkk 133.100. Nor Fjor Finans 2012 ApS afdrag første år efter regnskabsafslutningen er t.dkk 0. Restgælden efter 5 år for regnskabsafslutning er t.dkk 58.700. De øvrige selskaber i koncernen har ikke optaget langfristet gæld. De samlede afdrag første år efter regnskabsafslutningen er t.dkk 12.000. Den samlede restgæld efter 5 år for regnskabsafslutning er t.dkk 1.527.171. Note 10. Nærtstående parter Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse. Koncernens nærtstående parter omfatter selskabets bestyrelse, direktion og ledende medarbejdere samt disses personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori før nævnte personkreds har kontrol eller fælles kontrol. Der er i årets løb betalt rådgivningshonorar på t.dkk 400 til Ejendomsselskabet Oikos, som er kontrolleret af bestyrelsesformanden i selskabet. Aftalen er godkendt af bestyrelsen. Der har siden 1. juli 2014 herudover ikke været gennemført transaktioner med bestyrelse, direktion, ledende medarbejdere, væsentlige aktionærer eller andre nærtstående parter udover sædvanlig honorering af bestyrelse og direktion. Der har i årets løb været transaktioner mellem Admiral Capital A/S og datterselskaberne. Transaktionerne i årets løb har bestået af management fee på t.dkk 3.400 og renter på lån mellem selskaberne. Alle transaktioner er foregået på markedsmæssige vilkår. Lånene er forrentet med 4,0% p.a. Transaktioner med dattervirksomheder er elimineret i koncernregnskabet i overensstemmelse med anvendt regnskabspraksis. Side 26 af 30
Note 11. Finansielle risici Optimering af kapitalstruktur Selskabets ledelse vurderer løbende, om koncernens kapitalstruktur er i overensstemmelse med selskabets og aktionærernes interesser. Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur, som understøtter en langsigtet økonomisk vækst og samtidig maksimerer afkastet til koncernens interesser ved en optimering af forholdet mellem egenkapital og gæld. Koncernens ledelse forventer nye tiltag til styrkelse af koncernens kapitalstruktur. Vi henviser til ledelsesberetningen for yderligere omtale heraf. Koncernens kapitalstruktur består af gæld, der omfatter finansielle forpligtelser i form af prioritetsgæld, bankgæld, deposita og forudbetalt leje, anden gæld, likvide beholdninger, tilgodehavender, gældsbreve og egenkapital. Finansiel gearing Selskabets bestyrelse gennemgår kvartalsvis koncernens kapitalstruktur. Som en del af denne gennemgang vurderer bestyrelsen koncernens kapitalomkostninger og de risici, der er forbundet med de enkelte typer af kapital. Den finansielle gearing er pr. 31. december 2014 opgjort til 19,86 (30. juni 2014: 20,91). Den finansielle gearing kan pr. balancedagen opgøres således: Halvår Årsregnskab 1. juli 31. dec. 2014 1. juli 31. dec. 2013 2013/2014 TDKK. TDKK. TDKK. Prioritetsgæld 1.415.178 811.945 1.339.409 Gæld til pengeinstitutter 179.858 0 230.340 Gæld til kreditinstitutter 0 87.316 0 Skyldig selskabsskat 3.357 0 3.357 Likvide beholdninger -14.100-27.790-17.384 Deponerede og delvis bundne likvider 0-3.200 0 Gældsbreve -1.236-4.736-1.236 Nettorentebærende gæld 1.583.057 863.535* 1.554.486* Egenkapital 79.721 102.805 74.329 Finansiel gearing 19,86 8,40 20,91 *Ledelsen har valgt at ændre praksis for præsentationen af den finansielle gearing i forhold til årsrapporten 2013/14 og delårsrapporten pr. 31. december 2013. Ledelsen vurderer at den nuværende praksis giver et mere retvisende billede. Side 27 af 30
Note 12. Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet: Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån samt renteaftaler. Gæld, som er knyttet til finansiering af investeringsejendomme måles til gældens dagsværdi pr. statusdagen. Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. De væsentligste ikke-observerbare input anvendt ved niveau 3 er at, investeringsejendomme måles til en skønnet dagsværdi, opgjort på baggrund af en Discountet Cash Flow -model (DCF-model). Modellen tager udgangspunkt i ejendommenes fremtidige pengestrømme, der tilbagediskonteres med en fastlagt diskonteringsfaktor. Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret. Selskabets politik for overførsler mellem de enkelte dagsværdihierarkier er, at der skal tilgå den enkelte post, andre og mere præcise målinger, førend en overførsel finder sted. 30. juni 2014 Balancepost Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 I alt Langfristede aktiver Investeringsejendomme 755.446 755.446 Kortfristede aktiver Investeringsejendomme 921.716 921.716 Langfristede passiver Prioritetsgæld 559.446 559.446 Gæld til pengeinstitutter 145.366 145.366 Kortfristede passiver Kortfristet del af langfristet gæld 14.957 29.957 Prioritetsgæld 779.963 779.963 Gæld til pengeinstitutter 60.349 60.349 Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 0 1.560.081 1.677.162 Side 28 af 30
31. december 2014 Balancepost Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 I alt Langfristede aktiver Investeringsejendomme 1.716.233 1.716.233 Langfristede passiver Prioritetsgæld 1.403.178 1.403.178 Gæld til pengeinstitutter 179.858 179.858 Kortfristede passiver Prioritetsgæld 12.000 12.000 Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 0 1.595.036 1.716.233 Niveau 3 2014 TDKK. 2013 TDKK. Regnskabsmæssig værdi 01.07 1.677.162 30.313 Tilgange 39.071 942.903 Værdireguleringer 0-606 Regnskabsmæssig værdi 31.12 1.716.233 972.610 Note 13. Likviditetsrisiko Driften har i årets løb genereret en positiv pengestrøm på i alt 14.501 TDKK. Derudover er der optaget lån til køb af ejendomme som har givet en positiv likviditet på i alt 22.200 TDKK. Disse likvider er brugt til at købe ejendomme for i alt 39.985 TDKK. Nettoeffekten af disse pengestrømme udgør dermed 12.385 TDKK. Derudover har selskabet afviklet gæld i perioden for i alt 5.400 TDKK. Årets pengestrømme har samlet formindsket likviderne i selskabet med 3.284 TDKK. Se pengestrømsopgørelsen for en yderligere omtale heraf. Gældsforpligtelserne forfalder som følger: Forfalder inden for 1 år Forfalder 1-5 år Forfalder 6-20 år I alt Regnskabsmæssig værdi TDKK TDKK TDKK TDKK TDKK 2014, halvår Lån fra kredit- og pengeinstitutter 39.800 159.200 2.113.004 2.312.004 1.595.036 Leverandørgæld 6.399 0 0 6.399 6.399 Anden gæld 6.884 0 0 6.884 6.884 Side 29 af 30
53.083 159.200 2.113.004 2.325.287 1.608.319 2013/14 Lån fra kredit- og pengeinstitutter 65.357 289.134 1.928.590 2.283.081 1.575.081 Leverandørgæld 4.631 0 0 4.631 4.631 Anden gæld 5.606 0 0 6.606 5.606 75.594 289.134 1.928.590 2.294.318 1.585.318 De anførte beløb er inklusiv renter, der forventes betalt. Note 14. Anvendt regnskabspraksis Delårsrapporten aflægges som et sammendraget regnskab i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskab, som er godkendt af EU samt de krav, som følger af IFRSbekendtgørelsen og Nasdaq OMX Copenhagen A/S øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til notering. Delårsregnskabet aflægges i danske kroner. Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrapporten er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip med de reguleringer, der følger af omvurdering af investeringsejendomme, finansielle aktiver disponible for salg samt finansielle aktiver og finansielle forpligtelser til dagsværdi via resultatopgørelsen. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i årsrapporten for 2013/14. Vi henviser til årsrapporten for 2013/14 for nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis i overensstemmelse med International Finansiel Reporting Standards som er godkendt af EU, herunder nærmere definition af anvendte nøgletal. Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC) som gælder for regnskabsår der begynder 1. juli 2014 eller senere. Admiral Capital A/S har foretaget en gennemgang, som viser, at anvendelsen af de nye IFRS er ikke har væsentlig indflydelse på koncernregnskabet i perioden 1. juli 2014 til 31. december 2014, og anvendelsen af disse nye IFRS er forventes heller ikke at få nogen væsentlig effekt på fremtidige perioder. Standarder og fortolkninger, der ikke er trådt i kraft Det er ledelsens vurdering, at nye og ændrede standarder som endnu ikke er trådt i kraft ikke vil få væsentlig indvirkning på kommende regnskabsår. Side 30 af 30