HØJESTERETS KENDELSE afsagt fredag den 9. december 2016 Sag 113/2016 Boet efter A ved bobestyrer advokat Flemming Hartvig Pedersen (advokat Marianne Pedersen) mod B (advokat Poul Beck) I tidligere instanser er afsagt kendelse af Fogedretten i Odense den 2. september 2015 og af Østre Landsrets 17. afdeling den 18. december 2015. I påkendelsen har deltaget tre dommere: Marianne Højgaard Pedersen, Hanne Schmidt og Kurt Rasmussen. Påstande Kærende, boet efter A ved bobestyrer advokat Flemming Hartvig Pedersen, har nedlagt påstand om, at auktionen kan afværges ved betaling af 328.928,39 kr., subsidiært ved betaling af et af retten fastsat mindre beløb, dog mere end 73.968,04 kr. Beløbet forrentes fra sagens anlæg med procesrente af 254.960 kr. Indkærede, B, har nedlagt påstand om stadfæstelse af landsrettens kendelse. Sagsfremstilling B ejer ejendommen beliggende...vej 21 i Assens. Hans nu afdøde mor, A, var meddebitor på to pantebreve i ejendommen, der har Nykredit Realkredit A/S som kreditor.
- 2 - Efter As død opstod der tvist mellem dødsboet og B vedrørende de to pantebreve. Parterne har indgået et indenretligt forlig, hvorefter B bl.a. skal medvirke til gældsovertagelse vedrørende pantebrevene samt betale et beløb til dødsboet. B betalte ikke det skyldige beløb og medvirkede ikke til gældsovertagelsen. Boet efter A har derfor ikke kunnet afsluttes og er fortsat ikke afsluttet. Nykredit Realkredit har flere gange begæret tvangsauktion som følge af misligholdelse af pantebrevene. B har dog afværget disse auktioner. Efter anmodning fra boet efter A blev der den 18. december 2014 på grundlag af forliget foretaget udlæg i ejendommen, og den 25. marts 2015 indgav boet auktionsbegæring. I perioden frem til auktionen, som fandt sted den 6. august 2015, anmodede B fire gange om en afværgeopgørelse, hvilke boet udarbejdede. På auktionstidspunktet havde boets udlæg 7. prioritet, og summen af de seks foranstående hæftelser var i alt 3.446.417,22 kr. Ejendomsværdien var 960.000 kr. Højeste bud på auktionen blev 1.410.000 kr., og B begærede ny auktion, som blev berammet til den 8. september 2015. Boet udarbejdede afværgeopgørelse af 19. august 2015 på 328.928,39 kr., der omfattede bl.a. boets udlægsbeløb med tillæg af rente, omkostningerne ved auktionen og salær til advokat Poul Beck, der af Fogedretten i Odense var beskikket for B i medfør af retsplejelovens 561, stk. 6. B bestred opgørelsen, idet han kun kunne anerkende et afværgebeløb på 268.295,83 kr., svarende til forfaldne beløb, tilkendte omkostninger til dem, der havde opnået dækning på første auktion, samt rekvirentens (boets) fordring. Efterfølgende ændrede B opfattelse, således at han heller ikke kunne anerkende, at boet skulle have sin fordring dækket. Fogedretten afsagde den 2. september 2015 kendelse om, at auktionen kunne afværges ved betaling af 268.295,83 kr. til boet. B betalte dette beløb den 7. september, og boet tilbagekaldte herefter auktionen.
- 3 - B kærede fogedrettens kendelse om fastsættelse af afværgebeløbet. Landsretten afsagde kendelse den 18. december 2015 og fastsatte afværgebeløbet til 73.968,04 kr. Boet har af det beløb, som er betalt af B, betalt de fortrinsberettigede krav samt restancer og omkostninger til Nykredit Realkredit og har herefter overført differencen samt de tilkendte kæremålsomkostninger til Bs advokat. Fogedretten i Odense har efter landsrettens kendelse ifølge retsbog af 13. januar 2016 besluttet, at salæret til advokat Poul Beck, der under sagens behandling i fogedretten var beskikket for B i medfør af retsplejelovens 561, stk. 6, skal betales endeligt af statskassen. Anbringender Boet efter A har anført bl.a., at enhver, der har et krav, kan søge sig fyldestgjort i en skyldners aktiver. Udlægget er foretaget på baggrund af et indenretligt forlig, hvorfor der ikke hersker tvivl om fordringens eksistens. Såfremt en udlægshaver ikke kan anvende sit tinglyste udlæg i en fast ejendom til at fremme en tvangsauktion, gøres hele udlægssystemet illusorisk. Såfremt en rekvirent skal kunne tvinges til at tilbagekalde sin auktionsbegæring uden at være blevet fyldestgjort, vil dette være i strid med ordlyden af retsplejelovens 563 a, stk. 1. De medtagne omkostninger i afværgebeløbet er alle omkostninger, som en rekvirent er forpligtet til at afholde i forbindelse med forberedelse af en tvangsauktion. Det fremgår af bestemmelsens stk. 2, at er der begæret ny auktion, skal rekvirenten tilbagekalde auktionsbegæringen, såfremt skyldneren betaler de i stk. 1 nævnte omkostninger samt forfaldne beløb og tilkendte omkostninger til dem, der fik dækning på 1. auktion. Ordet samt betyder, at man skal betale de fordringshavere, der fik dækning på 1. auktion. Det må tillægges afgørende vægt, at ordet samt fremgår af selve i lovteksten. En ny auktion begæres altid af rekvirenten eller af en udækket panthaver i håb om at opnå højere bud, og således ikke af skyldneren med det formål at afværge auktionen. Oftest ses der kun meget lave eller ingen bud på første auktion, da mange blot tager bestik af situationen, og
- 4 - kreditorerne byder ikke allerede på første auktion det, de reelt mener, ejendommen bør kunne indbringe. Som retstilstanden er nu, bærer rekvirenten risikoen for, at der heller ikke opnås dækning på den ny auktion. Det vil være forbundet med stor usikkerhed, hvis det blev overladt til fogedrettens skøn, hvornår der eventuelt vil kunne opnås højere bud. Rekvirenten vil miste sin ret til selv at begære ny auktion i håb om højere bud. Havde boet (i modsætning til B) begæret ny auktion, ville boet ikke have været forpligtet til at tilbagekalde auktionen uden at blive fyldestgjort, men da B allerede havde begæret auktion, var der ikke også for boet anledning til at begære ny auktion. Såfremt en rekvirent mistede sit krav på såvel sin fordring som sit krav på salær i samme øjeblik, auktionen havde været afholdt, ville en skyldner kunne spekulere heri ved at vente med at afværge til efter første auktion. Rekvirenten ville således blive væsentligt ringere stillet ved, at en auktion afværges dagen efter, en auktion har været afholdt, end dagen før. En skyldner ville også derved kunne udøve chikane mod rekvirenten ved at påføre denne flest mulige omkostninger. Såfremt en rekvirent blev tvunget til at give afkald på sin ret til at forfølge sit krav til det yderste ved at gennemføre en ny auktion og i stedet blev tvunget til at begære hammerslag på første auktion af frygt for ikke at få sine omkostninger dækket, ville rekvirenters retsstilling blive væsentligt forringet, og det ville ydermere få den konsekvens, at ejendommene blev solgt langt billigere, hvilket ville komme skyldnerne til skade. Der er ikke tale om en skræmmeauktion, men derimod om en seriøs risikovurdering for et dødsbo. At der på auktionen blev opnået et bud på 1.410.000 kr., når ejendomsværdien var 960.000 kr., understreger, at det var et reelt forsøg på at afhænde ejendommen. Boet, som nu har ventet i 5 år på at finde sin afslutning, har gentagne gange forsøgt at få en ordning med B, der dog ikke har set sig i stand til at betale, hvilket auktionens gennemførelse også er udtryk for. Ved en gennemført auktion ville boet have fået reduceret sin gældsforpligtelse til Nykredit Realkredit med 1.410.000 kr., og boet havde derfor en retlig interesse i, at auktionen blev gennemført.
- 5 - B har anført bl.a., at retsplejelovens 563 a, stk. 1, skal læses således, at kun den fordring, der har faktisk pantesikkerhed, kan betinges betalt for afværgelse frem til 1. auktion, og at pantesikkerheden i tiden mellem 1. og 2. auktion omfatter, hvad der er afgivet bud for. Dækning af de omkostninger, der er forbundne med en begæring og afholdelse af tvangsauktion, forudsætter efter de samme bestemmelser og efter auktionsvilkårenes pkt. 6 B, at realisationsformål foreligger, og at dette faktisk er blevet nået gennem dækning ved budafgivning. Det bestrides, at gæld til boet kan indgå i afværgebeløbet, når boet ikke opnåede dækning på 1. auktion. Der består intet grundlag for boet for at medtage sit tilgodehavende i afværgebeløbet, idet henvisningen i 563 a, stk. 2, til bestemmelsens stk. 1 alene angår omkostninger, og idet stk. 2 om øvrig betaling forudsætter, at kravet har opnået dækning via afgivet bud. For så vidt angår omkostningerne er situationen den samme. Det følger blot af auktionsvilkårenes pkt. 6 B, at omkostningsdækning til rekvirenten og øvrige berettigede forudsætter, at pantet er blevet dækket ved de afgivne bud. Indlevering af auktionsbegæring uden pantesikkerhed for fordringen tjener ikke noget legitimt formål. Såfremt boet ikke agtede at afgive bud, og såfremt der ikke i øvrigt var udsigt til, at andre budgivere ville dække boets pant, var det i strid med de advokatetiske regler at indgive auktionsbegæring. Såfremt de advokatetiske regler følges, vil en skyldner ikke blive afkrævet et tilgodehavende frem til 1. auktion, og i henhold til retsplejeloven 563 a, stk. 2, heller ikke efter. Derved er der sammenhæng mellem bestemmelsens stk. 1 og stk. 2. Tvangsauktionen er udtryk for en skræmmeauktion, idet boet ikke har haft en faktisk pantesikkerhed i ejendommen, ligesom boet ikke har afgivet noget bud på auktionen. Højestbydende på 1. auktion bød under halvdelen af, hvad buddet skulle være, før boets pant blev nået. Således har boets formål med auktionsbegæringen ikke været at opnå dækning gennem realisation, men derimod at opnå betaling, og intentionen har således været at skræmme B med tab af bolig.
- 6 - Retsgrundlag Retsplejelovens 563 a blev indsat ved lov nr. 941 af 27. december 1991 om ændring af retsplejeloven. Af de almindelige bemærkninger i lovforslaget (Folketingstidende 1991-92, tillæg A, lovforslag nr. L 42, sp. 865 ff.) fremgår det bl.a.: 1. Indledning Forslagene om ændring af reglerne om meddelelse af afværgefrist og betingelserne for at kunne afværge en tvangsauktion er udarbejdet på baggrund af nogle af de forslag, der er indeholdt i betænkning nr. 1201/1990 om modernisering og forenkling af tvangsfuldbyrdelsen, som er afgivet af Retsplejerådet i juni 1990. I denne betænkning har rådet i øvrigt tiltrådt arbejdsgruppens forslag, der er indarbejdet i det lovudkast, som findes i betænkningen. 5. Ventelistesystemet Er der indgivet flere anmodninger om tvangsauktion over samme faste ejendom, behandles de i den rækkefølge, de er modtaget. Det betyder, at en senere indgivet anmodning om tvangsauktion først vil danne grundlag for en tvangsauktionsbehandling, hvis den tidligere indgivne anmodning falder bort, f.eks. fordi skyldneren har indfriet det krav, der dannede grundlag for denne tvangsauktionsanmodning. Dette såkaldte ventelistesystem foreslås opretholdt, men de misbrugsmuligheder, der efter gældende ret har været forbundet med denne ordning, foreslås af Retsplejerådet i betænkning nr. 1201/1990 om modernisering og forenkling af tvangsfuldbyrdelsen begrænset betydeligt gennem forslag til ændring af betingelserne for at kunne afværge en tvangsauktion. Efter gældende ret kan skyldneren forlange auktionsbegæringen tilbagekaldt, hvis skyldneren betaler de påløbne omkostninger og det krav, som dannede grundlag for tvangsauktionsanmodningen. Det indebærer, at skyldneren i visse tilfælde ved betaling af et forholdsvist beskedent beløb sammenlignet med de samlede restancer i ejendommen kan få en tvangsauktionsanmodning tilbagekaldt. Da der typisk i et sådant tilfælde vil være indgivet flere tvangsauktionsanmodninger, vil skyldneren således alene opnå en udsættelse af en i øvrigt uundgåelig tvangsauktion. Udsættelse af en tvangsauktion, der ikke tjener andet formål end at forlænge kreditperioden og dermed forøge restancerne, bør så vidt muligt undgås, fordi kontantkravet ved en tvangsauktion over ejendommen derved vil stige og således påvirke den pris, der kan opnås på en tvangsauktion, i nedadgående retning. Det er ikke kun til skade for kreditorerne, men også for skyldneren, som efter tvangsauktionen hæfter personligt for de krav, der ikke er blevet dækket.
- 7 - På denne baggrund foreslår Retsplejerådet, at skyldneren for at kunne afværge en tvangsauktion ikke blot skal betale rekvirentens omkostninger og det krav, der danner grundlag for tvangsauktionsanmodningen, men tillige samtlige de forfaldne krav, som den pågældende kreditor har sikkerhed for i ejendommen. Betales disse krav, vil den pågældende kreditor herefter ikke have noget tvangsauktionsgrundlag og vil derfor ikke længere kunne optræde som rekvirent. Samtidig opnås der en større sikkerhed for, at en skyldner, som således afværger en truende tvangsauktion, også reelt har mulighed for at bevare boligen. Justitsministeriet kan tilslutte sig de foreslåede ændringer, som vil betyde, at tvangsauktioner, der reelt ikke kan afværges, vil blive gennemført hurtigere og uden unødige omkostninger og udsættelser, således at den gæld, som skyldneren hæfter for efter tvangsauktionen, bliver mindst mulig. I de specielle bemærkninger fremgår (sp. 881 ff.) bl.a.: Forslaget til 563 a fastlægger, under hvilke omstændigheder skyldneren kan afværge ejendommens bortsalg på tvangsauktion. Stk. 1 vedrører skyldnerens mulighed for at afværge auktionen i perioden, indtil ejendommen opråbes på første auktion. Efter gældende ret kan skyldneren forlange auktionsbegæringen tilbagekaldt og dermed afværge auktionen, hvis skyldneren betaler auktionens omkostninger og den fordring, som danner grundlag for tvangsauktionsbegæringen. Derimod kræves det ikke, at skyldneren betaler eventuelle andre forfaldne krav, som den pågældende kreditor også har sikkerhed for i ejendommen, hvis disse krav ikke danner grundlag for tvangsauktionsanmodningen. Ønsker denne kreditor at få tvangsinddrevet sine øvrige krav mod skyldneren, som er sikret ved pant i ejendommen, vil den pågældende kreditor efter gældende ret være henvist til at starte en ny tvangsauktionssag vedrørende den samme ejendom og skyldner. Skyldneren vil i sådanne tilfælde ved at afværge tvangsauktionen således blot have opnået udsættelse med det endelige bortsalg af ejendommen. Denne retstilstand foreslås ændret, således at skyldneren for at kunne afværge en tvangsauktion skal betale ikke blot det krav, der danner grundlag for tvangsauktionsanmodningen, men samtlige de forfaldne krav, som den pågældende kreditor (rekvirenten) har pantesikkerhed for i ejendommen, dvs. f.eks. også de krav, der er forfaldet under auktionssagens behandling. Efter forslaget vil rekvirenten som hidtil have krav på dækning af de omkostninger ved auktionssagen, som han hæfter for, herunder retsafgift, annonceudgifter, honorar til en særlig sagkyndig samt udgifter til rekvirentens egen og en for skyldner beskikket advokat. I de tilfælde, hvor skyldneren afværger tvangsauktionen så sent, at det ikke er mu-
- 8 - ligt at nå at aflyse tvangsauktionsmødet over for dem, som har modtaget særskilt indkaldelse, vil rekvirenten således også som hidtil være berettiget til at afkræve skyldneren omkostninger til bedre prioriterede panthavere som betingelse for auktionens tilbagekaldelse, jf. retsplejelovens 565, stk. 1. Forslaget til 563 a, stk. 2, regulerer retsstillingen i tidsrummet mellem opråb på første auktion og opråb på en eventuel ny auktion. I disse tilfælde foreslås det, at skyldneren skal kunne afværge auktionen ved at betale auktionssagens omkostninger samt forfaldne beløb og tilkendte omkostninger til alle, som opnåede dækning på første auktion. Ud over at løse usikkerheden om betingelserne for at afværge en auktion, når ny auktion begæres, rummer forslaget den fordel, at kreditorerne tvinges til allerede på første auktion at byde det, de reelt mener, ejendommen bør kunne indbringe, medmindre de vil udsætte sig for, at auktionen afværges, uden at de samtidig opnår betaling af restancer og omkostninger. Efter forslaget kræves der hverken samtykke fra panthavere eller højstbydende til auktionens tilbagekaldelse. Skal ny auktion afholdes, og tilbagekalder rekvirenten af første auktion sin begæring, bortfalder auktionen. Tilbagekalder rekvirenten sin begæring uden at sikre sig, at de i forslaget til 563 a, stk. 2, opstillede betingelser er opfyldt, kan rekvirenten ifalde erstatningsansvar over for de øvrige kreditorer i ejendommen i det omfang, dispositionen påfører disse et tab. Når det foreslås at lade betaling af restancer og omkostninger til dem, som opnåede dækning på første auktion, være eneste betingelse for at afværge auktionen, når ny auktion begæres, skyldes det, at ny auktion i langt de fleste tilfælde begæres af skyldneren netop med det formål at afværge auktionen. I 563 a, stk. 2, sidste pkt., er det foreslået, at andre fordringshavere end rekvirenten - når et pantebrev skal forblive indestående, hvis auktionsbudet antages - alene skal kunne kræve betaling af forfaldne ydelser og omkostninger. Bestemmelsen tager kun sigte på betingelserne for tilbagekaldelse af auktionsbegæring og berører således ikke i øvrigt et lovligt krav om indfrielse af gælden på grund af misligholdelse. Endelig bemærkes, at det følger af formålet med den foreslåede 563 a, at der ikke kan kræves hammerslag, hvis rekvirenten skal tilbagekalde sin tvangsauktionsbegæring efter denne bestemmelse. Lovforslaget byggede på Retsplejerådets betænkning nr. 1201/1990 om modernisering og forenkling af tvangsfuldbyrdelsen. I betænkningen s. 38-39 hedder det: Spørgsmålet om, hvornår en rekvirent har pligt eller ret til at tilbagekalde en anmodning om auktion, har i såvel teori som retspraksis givet anledning til betydelige problemer, navnlig for så vidt angår spørgsmålet om skyldnerens afværgemulighed, når første auktion har været afholdt. Efter de gældende regler kan skyldneren kræve, at en auk-
- 9 - tionsanmodning tilbagekaldes inden auktionsmødet, såfremt skyldneren betaler det beløb, for hvilket der er gjort udlæg, samt auktionens omkostninger til rekvirenten og foranstående panthavere. Som følge heraf forekommer det i praksis meget ofte, at en kreditor, som har valgt at gøre udlæg for skyldige terminsydelser, tvinges til at tilbagekalde en auktionsbegæring som følge af betaling af en enkelt terminsydelse samt omkostninger, uagtet den samme kreditor har flere auktionsbegæringer for senere terminsydelser henstående på fogedrettens venteliste. Dette system indeholder betydelige muligheder for, at skyldneren igennem en meget lang periode kan forhindre auktionssalg ved blot at betale en enkelt terminsydelse til en enkelt kreditor med tillæg af påløbne omkostninger og herefter på ny gentage dette handlingsmønster gennem lang tid. Som nævnt finder arbejdsgruppen, at en auktionssag enten bør afværges ved en samlet løsning af skyldnerens problemer i forbindelse med behandlingen af den første auktionsbegæring, eller også bør ejendommen sælges på auktion så hurtigt som muligt. Arbejdsgruppen foreslår derfor, at de gældende regler ændres, således at en kreditor forud for auktion kun skal kunne tvinges til at tilbagekalde sin auktionsbegæring, hvis skyldneren betaler alle forfaldne krav, som er sikret ved rekvirentens pant samt auktionssagens omkostninger. Har første auktion været afholdt, og er ny auktion begæret, finder arbejdsgruppen, at skyldneren bør kunne afværge auktionen ved betaling af de beløb, som ville være forfaldet til betaling, såfremt auktionen var blevet gennemført. Dvs. at skyldneren foruden auktionssagens omkostninger skal betale alle forfaldne ydelser på de hæftelser, som skulle forblive indestående, såfremt buddet på første auktion var blevet antaget, samt hele det på auktionen opgjorte beløb til de kreditorer, som ville kunne kræve kontant indfrielse af hele deres fordring af den højstbydende på første auktion, dvs. pantehæftelser, som kan kræves indfriet, og hæftelser, som har prioritet forud for al pantegæld. En sådan regel vil sikre, at begæringen om ny auktion kun standses, såfremt der i tiden mellem første auktion og ny auktion er tilvejebragt en omfattende løsning af skyldnerens problemer, og reglen vil endvidere have den rimelige refleksvirkning, at de kreditorer, som er repræsenteret på første auktion, tvinges til at afgive et bud svarende til ejendommens reelle værdi. Af betænkningen s. 78-79 fremgår bl.a.: Til nr. 19. ( 563) Forslaget til 563 tilsigter at fastlægge, under hvilke omstændigheder skyldneren kan afværge ejendommens bortsalg på auktion. Dette spørgsmål har både i teori og praksis givet anledning til ganske betydelige problemer. Stk. 1 omhandler perioden, indtil ejendommen opråbes på første auktion. I disse tilfælde foreslås det, at auktionen skal kunne afværges ved betaling af auktionssagens omkostninger og hele rekvirentens forfaldne fordring og ikke kun den fordring, som er søgt inddrevet ved påkrav eller udlæg. Dette repræsenterer i forhold til gældende ret en skærpelse af betingelserne for at afværge auktionen, idet skyldneren efter gældende ret
- 10 - kan forlange auktionsbegæringen tilbagekaldt, såfremt rekvirentens omkostninger og den fordring, for hvilken udlæg er foretaget, betales. Dette kan på grundlag af ventelistesystemet og den måde, hvorpå dette praktiseres, føre til ganske urimelige resultater for panthaverne og kan i visse tilfælde tvinge panthaverne til at opsige pantebreve - og dermed umuliggøre afværgelse af auktionen - med det ene formål at sikre, at skyldnerens misligholdelse bringes til ophør snarest muligt. Har auktionen været indkaldt, og har medhjælperen ikke kunnet nå at aflyse mødet over for dem, som har modtaget særskilt indkaldelse, vil rekvirenten som hidtil være berettiget til at afkræve skyldneren omkostninger til bedre prioriterede panthavere som betingelse for auktionens tilbagekaldelse, jf. retsplejelovens 565, stk. 1. Forslagets 563, stk. 2, regulerer retsstillingen i tidsrummet mellem opråb på første auktion og opråb på en eventuel ny auktion. I disse tilfælde foreslås det, at skyldneren skal kunne afværge auktionen ved at betale auktionssagens omkostninger samt forfaldne beløb og tilkendte omkostninger til alle, som opnåede dækning på første auktion. Ud over at løse usikkerheden om betingelserne for at afværge en auktion, når ny auktion begæres, rummer forslaget den fordel, at kreditorerne tvinges til allerede på første auktion at byde det, de reelt mener ejendommen bør kunne indbringe, medmindre de vil udsætte sig for, at auktionen afværges, uden at de samtidig opnår betaling af restancer og omkostninger. Efter forslaget kræves der hverken samtykke fra panthaver eller højstbydende til auktionens tilbagekaldelse. Når det foreslås at lade betaling af restancer og omkostninger til dem, som opnåede dækning på første auktion, være eneste betingelse for at afværge auktionen, når ny auktion begæres, skyldes det, at ny auktion i langt de fleste tilfælde begæres af skyldneren netop med det formål at afværge auktionen. Tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6 B, jf. bekendtgørelse nr. 652 af 15. december 1978 om tvangsauktionsvilkår (fast ejendom), som senest ændret ved bekendtgørelse nr. 185 af 26. februar 2016, lyder således: B. Beløb, der skal betales ud over auktionsbuddet Under auktionen oplyses arten og størrelsen af de omkostninger, som køberen skal betale ud over auktionsbuddet. Det samme gælder skatter, afgifter, byrder, hæftelser og andre pligter, som køberen skal betale eller overtage ud over auktionsbuddet. På auktionen oplyses et størstebeløb for, hvad der skal betales, og hvilke krav og pligter, der kan overtages. Af krav, der typisk skal udredes eller overtages ud over auktionsbuddet, kan særligt nævnes: a. Auktionsrekvirentens udlægsomkostninger og omkostninger ved gennemførelse af auktionen, herunder salær til advokat samt honorar til en af fogedretten antaget sagkyndig.
- 11 - b. Salær og rejseomkostninger til repræsentanter for de andre i ejendommen berettigede. Vedrørende a og b er det en betingelse, at de pågældende rettighedshavere får andel i auktionsbuddet. Ved delvis dækning nedsættes salærkravet forholdsmæssigt. Er auktionen rekvireret af et konkursbo eller et dødsbo, hvori gælden ikke er vedgået, betales dog altid fuldt rekvirentsalær. c. Ejendomsskatterestancer. d. Brandforsikringsbidrag. e. Gade-, vej- og fortovsbidrag. f. Ophævet. g. Ophævet. h. Brugspanthavers underskud efter afholdelse af nødvendige udgifter ved bestyrelse, drift og vedligeholdelse mv. af ejendommen. Overskud afskrives i brugspanthaverens fordring og derefter i den i øvrigt bedst berettigedes fordring. i. Nødvendige udgifter til ejendommens bestyrelse, drift og vedligeholdelse mv., som er afholdt af auktionsrekvirenten, selv om ejendommen ikke har været taget til brugeligt pant. j. Krav, der i henhold til lejelovgivningen, brandsikringslovgivningen og bygningslovgivningen er gældende mod enhver uden tinglysning. Beløb, der skal betales ud over auktionsbuddet, udredes inden 4 uger efter auktionens slutning til rette vedkommende. Højesterets begrundelse og resultat Sagen angår størrelsen af det afværgebeløb, som boet efter A, der som udlægshaver havde begæret tvangsauktion over en ejendom tilhørende B, efter afholdelse af første auktion og forud for afholdelse af anden auktion kan forlange af B for at tilbagekalde auktionsbegæringen. Boet, som hverken fik hel eller delvis dækning af auktionsbuddet på første auktion, har opgjort sit krav således, at det bl.a. omfatter boets udlægsbeløb med renter, omkostninger forbundet med auktionen, herunder rekvirentsalær efter første auktion, og salær til den advokat, der i medfør af retsplejelovens 561, stk. 6, har været beskikket for B. B har bestridt, at afværgebeløbet omfatter disse poster. Ifølge retsplejelovens 563 a, stk. 2, 1. pkt., skal rekvirenten, når første auktion har været afholdt, og der er begæret ny auktion, tilbagekalde sin anmodning, såfremt skyldneren inden den ny auktion betaler de i stk. 1 nævnte omkostninger samt forfaldne beløb og tilkendte omkostninger til alle, som opnåede dækning ved de ved auktionen afgivne bud. Ifølge 563 a, stk. 1, skal rekvirenten tilbagekalde sin anmodning, hvis skyldneren inden auktionen (første
- 12 - auktion) betaler alle forfaldne krav, som er sikret ved rekvirentens pant i ejendommen, samt auktionssagens omkostninger. Bestemmelsen i 563 a blev indsat i retsplejeloven ved en lovændring i 1991, der byggede på forslagene i Retsplejerådets betænkning nr. 1201/1990. Det fremgår om den foreslåede bestemmelse i betænkningen (side 39), at skyldneren i tiden mellem første og anden auktion bør kunne afværge auktionen ved betaling af de beløb, der ville være forfaldet til betaling, såfremt auktionen var blevet gennemført. I lovforslaget anføres i de specielle bemærkninger til bestemmelsen bl.a., at det foreslås at lade betaling af restancer og omkostninger til dem, som opnåede dækning på første auktion, være eneste betingelse for at afværge auktionen, når ny auktion begæres (jf. Folketingstidende 1991-92, tillæg A, sp. 882). Det bemærkes endvidere, at det følger af auktionsvilkårenes pkt. 6 B, at det er en betingelse for, at auktionsrekvirenten kan få dækket sine udlægsomkostninger og omkostninger ved gennemførelse af auktionen, at den pågældende får andel i auktionsbuddet. Højesteret finder på denne baggrund, at 563 a, stk. 2, 1. pkt., må forstås således, at auktionsrekvirenten ikke som en forudsætning for sin forpligtelse til at tilbagekalde auktionen kan kræve betaling af sit krav og sine omkostninger ved auktionen, herunder auktionssagens omkostninger, når auktionsrekvirenten ikke opnåede dækning ved første auktion. Afværgebeløbet, som boet kan forlange af B, omfatter således ikke boets udlægsbeløb med renter og boets omkostninger ved auktionen. Fogedretten i Odense har den 13. januar 2016 besluttet, at salær til advokat Poul Beck, der i medfør af retsplejelovens 561, stk. 6, har været beskikket for B under auktionssagen, skal betales endeligt af statskassen. Dette beløb skal således hverken afholdes af boet eller B. Højesteret stadfæster herefter landsrettens kendelse. Thi bestemmes: Landsrettens kendelse stadfæstes. I kæremålsomkostninger for Højesteret skal boet efter A betale 5.000 kr. til B.