HØJESTERETS KENDELSE afsagt mandag den 16. august 2010

Transkript

1 HØJESTERETS KENDELSE afsagt mandag den 16. august 2010 Sag 11/2010 Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 A/S (advokat Jakob Stilling) mod Scandinavian Securities ApS (advokat Sv. Falk-Rønne) I tidligere instanser er truffet afgørelse af Fogedretten i Glostrup den 26. august 2009 og af Østre Landsrets 6. afdeling den 2. oktober I påkendelsen har deltaget fem dommere: Torben Melchior, Peter Blok, Børge Dahl, Poul Dahl Jensen og Henrik Waaben. Påstande Kærende, Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 A/S, har nedlagt følgende påstande: Påstand 1: Indkærede, Scandinavian Securities ApS, skal som auktionskøber anerkende, at selskabet ikke er berettiget til at overtage restgælden på Pantebrevsselskabets pantebrev på 1. prioriteten i ejendommen Mårkærvej 11, 2630 Tåstrup, og at Pantebrevsselskabet har været berettiget til at kræve det fulde pantsikrede beløb på 1. prioritetspantebrevet, ,03 kr., indfriet. Påstand 2: Scandinavian Securities skal anerkende, at sikkerhedsstillelsen efter auktionsvilkårene for opfyldelsen af buddet i forhold til Pantebrevsselskabets 1. prioritetspantebrev skal beregnes med ¼ af ejerpantebrevets pålydende eller ,25 kr.

2 - 2 - Scandinavian Securities har påstået stadfæstelse. Scandinavian Securities har for det tilfælde, at Højesteret giver Pantebrevsselskabet medhold i påstand 1 nedlagt påstand om, at Pantebrevsselskabet skal anerkende, at indfrielsesfristen på 6 måneder i henhold til auktionsvilkårene skal regnes fra datoen for Højesterets afgørelse, og at sikkerhedsstillelsen skal forblive kr. Pantebrevsselskabet har påstået frifindelse for Scandinavian Securities selvstændige påstand. Supplerende sagsfremstilling På ejerpantebrevets side 1 er indsat følgende opsigelsesvilkår: Opsigelse: Nærværende pantebrev kan til enhver tid opsiges af kreditor eller af debitor med 14 dages varsel. Ejerpantebrevet er ved håndpantsætning og senere tinglyst underpantsætning stillet til sikkerhed for et underliggende låneforhold med et lånebeløb på 22,7 mio. kr., som er nærmere reguleret i låneaftale af 30. januar Denne låneaftale indeholder bl.a. følgende vilkår: 2. RENTE- OG AFDRAGSVILKÅR Lånet forrentes fra udbetalingstidspunktet gennem en variabel rente svarende til 12 måneders CIBOR + 2,00 % p.a. af den til enhver tid værende restgæld Den årlige rente betales over 4 terminer hver den 11.03, 11.06, & første gang Lånet forfalder til indfrielse til kurs 100,00 den OPSIGELSE Långiver er alene berettiget til at kræve nærværende låneaftale øjeblikkeligt indfriet jf. bestemmelserne i afsnit SIKKERHEDSSTILLELSE Til sikkerhed for låneaftalen, herunder overholdelse af samtlige forpligtelser overfor långiver, giver låntager långiver primær håndpant i Ejerpantebrev kr ,00 med 1. prioritets panteret i ejendommen matr.nr. 10 E Høje Taastrup by, Taastrup Nykirke beliggende Mårkærvej 11, 2630 Tåstrup.

3 - 3 - Sikkerheder stillet af låntager tjener tillige til sikkerhed for enhver anden forpligtelse, som låntager ved egen medvirken har eller måtte få overfor långiver. 7. MISLIGHOLDELSE Långiver kan kræve lånet indfriet øjeblikkeligt ved misligholdelse. Som misligholdelse betragtes manglende opfyldelse af de herunder anførte bestemmelser A-J. F. Hvis den i afsnit 5 nævnte ejendom sælges, eller der sker ændringer i låntagers eller de kautionerende selskabers ejerstruktur. Anbringender Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 A/S har anført, at det i teori og praksis er antaget, at gæld, for hvilken der er stillet sikkerhed ved håndpant i et ejerpantebrev, ikke kan kræves overtaget af auktionskøber på en tvangsauktion. Tvangsauktionsklausulen i pkt. 10 i Justitsministeriets pantebrevsformular A regulerer ikke spørgsmålet om gældsovertagelse på et lån sikret ved et ejerpantebrev. Forfaldsbestemmelserne i det underliggende låneforhold samt ejerpantebrevets individuelle tekst, hvorefter der gælder en generel gensidig adgang til opsigelse med 14 dages varsel, fører også til, at der ikke kan kræves gældsovertagelse. Det er uden betydning, at den i allongen til ejerpantebrevet aftalte fravigelse af tvangsauktionsklausulen ikke måtte kunne påberåbes over for efterstående panthavere som følge af tinglysningslovens 40, stk. 6. Auktionsvilkårenes betalingsfrist på 6 måneder fra auktionsdagen er udløbet, og der er ikke hjemmel til at fastsætte en længere frist. Scandinavian Securities ApS har anført, at det underliggende gældsforhold ikke er af en karakter, som gør gældsovertagelse umulig. Tvangsauktionsklausulen i pantebrevsformular A pkt. 10 må derfor have virkning efter sit indhold, medmindre den er gyldigt fraveget, også når der er tale om et ejerpantebrev, jf. herved formulartvangen efter tinglysningslovens 50 f. Da Pantebrevsselskabet ikke har iagttaget tinglysningslovens 40, stk. 6, i forhold til Scandinavian Securities, kan allongen ikke påberåbes. Spørgsmålet om, hvorvidt Pantebrevsselskabet kan opsige det underliggende gældsforhold efter tvangsauktionsklausulens udnyttelse, bør ikke afgøres af Højesteret som første instans.

4 - 4 - Under alle omstændigheder kan tvangsauktionsklausulen ikke tilsidesættes ved en utinglyst aftale mellem debitor og håndpanthaver og må efter sit indhold gælde forud for opsigelsesbestemmelsen på 14 dage i ejerpantebrevet. Pantebrevsselskabet kan ikke som håndpanthaver støtte ret på opsigelsesbestemmelsen i ejerpantebrevets individuelle vilkår, da denne ret tilkommer kreditor. Hertil kommer, at Pantebrevsselskabet har fraskrevet sig anden adgang til opsigelse, end hvad der fremgår af den underliggende låneaftales pkt. 7, jf. aftalens pkt. 3. Til støtte for sin selvstændige påstand har Scandinavian Securities anført, at betalingsfristen på 6 måneder i henhold til auktionsvilkårene er udløbet. Sagsbehandlingstiden gør det nødvendigt og rimeligt at forlænge fristen. Højesterets begrundelse og resultat Tre dommere Torben Melchior, Poul Dahl Jensen og Henrik Waaben udtaler: Sagens hovedspørgsmål er, om indholdet af ejerpantebrevet fører til, at Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 A/S er forpligtet til at lade lånet blive indestående i tilfælde af tvangssalg af den ejendom, som ejerpantebrevet giver pant i, eller om selskabet er berettiget til at kræve lånet indfriet i denne situation. Ejerpantebrevet er oprettet på Justitsministeriets pantebrevsformular A, som i pkt. 10 (nu pkt. 9) indeholder en bestemmelse om, at pantebrevet, medmindre andet er aftalt, forbliver indestående i ejendommen i tilfælde af tvangsauktion (en tvangsauktionsklausul). Ved allonge tinglyst den 23. marts 2007 er tvangsauktionsklausulen ophævet, men denne ophævelse kan af de grunde, landsretten har anført, ikke påberåbes over for Scandinavian Securities ApS. Ejerpantebrevet indeholder endvidere et individuelt aftalt vilkår om, at pantebrevet til enhver tid kan opsiges af kreditor eller af debitor med 14 dages varsel. Denne opsigelsesbestemmelse må forstås således, at kreditor uanset tvangsauktionsklausulen har forbeholdt sig ret til at opsige pantebrevet i tilfælde af tvangsauktion og kræve det pantsikrede lån indfriet, medmindre andet er aftalt i den underliggende låneaftale. Opsigelsesbestemmelsen kan således reelt sætte tvangsauktionsklausulen ud af kraft, jf. herved betænkning nr. 800/1977 om tvangsauktion over fast ejendom, side 38.

5 - 5 - Efter den underliggende låneaftale af 30. januar 2006 har Pantebrevsselskabet adgang til at kræve lånet indfriet, hvis den pågældende ejendom sælges, jf. låneaftalens afsnit 7 F. På den anførte baggrund finder vi, at tvangsauktionsklausulen i ejerpantebrevet ikke giver Scandinavian Securities ret til at overtage lånet. Pantebrevsselskabet er herefter berettiget til at kræve lånet indfriet, og vi stemmer derfor for at tage Pantebrevsselskabets påstand 1 til følge. Dommerne Peter Blok og Børge Dahl udtaler: Et almindeligt pantebrev i fast ejendom indeholder bestemmelser om såvel gældsforhold som panteret mellem pantsætter og panthaver. Et ejerpantebrev, hvorved en ejendoms ejer giver sig selv pant i ejendommen for et bestemt beløb, er derimod ikke i sig selv bærer af nogen fordring dets funktion er alene at muliggøre etablering af en panteret for et angivet maksimumbeløb til sikkerhed for et underliggende gældsforhold, som i første række reguleres af den underliggende låne- eller kreditaftale. Det er således vilkårene for det underliggende gældsforhold, som er styrende for gældens forrentning og afvikling, herunder adgangen til opsigelse. Vilkår i et ejerpantebrev om forrentning, opsigelse og lignende kan derfor som udgangspunkt ikke anses for at være af betydning for det underliggende gældsforhold. De kan således som udgangspunkt hverken i forholdet mellem panthaver og pantsætter eller i forholdet til andre panthavere tillægges retsvirkning efter deres indhold i strid med, hvad der særskilt er aftalt i det underliggende gældsforhold, jf. herved for så vidt angår ejerpantebreves vilkår om forrentning af pantebrevet Højesterets dom af 26. oktober 1992 (UfR 1992 s. 978). Et ejerpantebrev i fast ejendom skal ligesom et almindeligt pantebrev i henhold til 22, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 834 af 3. september 2009 om tinglysning i tingbogen (fast ejendom) indeholde Almindelige betingelser (A) medtaget som bilag 1 til bekendtgørelsen, herunder vilkår om, at kapitalen ikke forfalder ved ejerskifte, medmindre andet er vedtaget i pantebrevet (pkt. 7, tidligere pkt. 8), og at pantebrevet i tilfælde af tvangsauktion mod betaling af restancer og øvrige forfaldne ydelser forbliver indestående i ejendommen, medmindre andet er aftalt (pkt. 9, tidligere pkt. 10). Fravigelse af de almindelige betingelser kan efter bekendtgørelsens 23, stk. 2, kun ske, når fravigelserne gengives under særlige bestemmelser.

6 - 6 - Det følger imidlertid af det, vi har anført foran, at ejerpantebreve skal forstås under hensyn til deres alment kendte og anerkendte funktion og til dels fiktive karakter med respekt af, hvad der er aftalt om gælden i det underliggende forhold. Spørgsmålet om forfald eller gældsovertagelse ved ejerskifte, herunder tvangsauktion, skal i overensstemmelse hermed som udgangspunkt afgøres efter vilkårene i den underliggende gældsaftale. I det foreliggende tilfælde fremgår det udtrykkeligt af afsnit 7 F i den underliggende låneaftale, at gælden forfalder, hvis ejendommen sælges, hvilket også må omfatte salg på tvangsauktion. Med denne begrundelse stemmer vi som flertallet for at tage Pantebrevsselskabets påstand 1 til følge. Samtlige dommere udtaler herefter: Der er ikke grundlag for at forlænge den betalingsfrist på 6 måneder regnet fra auktionens slutning, som følger af auktionsvilkårene. Pantebrevsselskabet frifindes derfor for Scandinavian Securities selvstændige påstand herom. Da auktionsvilkårenes betalingsfrist på nuværende tidspunkt er udløbet, er der ikke anledning til at pålægge Scandinavian Securities at forhøje den stillede sikkerhed for betalingen. Scandinavian Securities frifindes derfor for Pantebrevsselskabets påstand herom. Thi bestemmes: Scandinavian Securities ApS skal anerkende, at selskabet ikke er berettiget til at overtage restgælden på Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 A/S pantebrev på 1. prioriteten i ejendommen Mårkærvej 11, 2630 Tåstrup, og at Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 A/S har været berettiget til at kræve det fulde pantsikrede beløb på pantebrevet, ,03 kr., indfriet.

7 - 7 - Scandinavian Securities ApS frifindes for Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 A/S påstand om forhøjelse af sikkerhedsstillelsen, og Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 A/S frifindes for Scandinavian Securities ApS påstand om forlængelse af indfrielsesfristen. I kæremålsomkostninger for landsret og Højesteret skal Scandinavian Securities ApS betale kr. til Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 A/S. Beløbet skal betales inden 14 dage efter denne højesteretskendelses afsigelse og forrentes efter rentelovens 8 a. Kæremålsafgiften tilbagebetales til Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 A/S.