K/S Karlstad Bymidte Årsrapport for 2014

K/S Karlstad Bymidte Årsrapport for 2014 CVR-nr. 28 70 42 91 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 2 /6 2015 Peder Holm Dirigent

Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Ledelsespåtegning 1 Den uafhængige revisors erklæringer 2 Ledelsesberetning Selskabsoplysninger 4 Beretning 5 Årsregnskab Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 6 Balance 31. december 7 Noter til årsrapporten 9 Regnskabspraksis 13

Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 for K/S Karlstad Bymidte. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2014. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Frederiksberg, den 28. maj 2015 Direktion Peder Holm Bestyrelse Peder Næsborg formand Carl Richard Christensen Peder Holm 1

Den uafhængige revisors erklæringer Til kommanditisterne i K/S Karlstad Bymidte Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for K/S Karlstad Bymidte for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. 2

Den uafhængige revisors erklæringer Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Esbjerg, den 28. maj 2015 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Alex Nyholm statsautoriseret revisor 3

Selskabsoplysninger Selskabet K/S Karlstad Bymidte Vesterbrogade 124 B 1620 København V CVR-nr.: 28 70 42 91 Regnskabsperiode: 1. januar - 31. december Hjemstedskommune: København Bestyrelse Peder Næsborg, formand Carl Richard Christensen Peder Holm Direktion Peder Holm Revision PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Stormgade 50 Postboks 80 6701 Esbjerg Koncernregnskab Selskabet indgår i koncernrapporten for moderselskabet Ejendomsinvesteringsselskabet Karlstad Bymidte A/S, CVR-nr. 28 66 50 08. Koncernrapporten for Ejendomsinvesteringsselskabet Karlstad Bymidte A/S kan rekvireres på følgende adresse: Ejendomsinvesteringsselskabet Karlstad Bymidte A/S Vesterbrogade 124 B 1620 København V 4

Beretning Årsrapporten for K/S Karlstad Bymidte for 2014 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Hovedaktivitet Virksomhedens formål er at købe, eje og drive udlejningsvirksomhed samt administration af ejendomme. Udvikling i året Selskabets resultatopgørelse for 2014 udviser et overskud på 24.998.748, og selskabets balance pr. 31. december 2014 udviser en egenkapital på 65.522.554. Selskabet har i regnskabsåret solgt én af dets tre ejendomme, hvilket er en medvirkende årsag til det gode resultat. Usikkerhed ved indregning og måling For en beskrivelse af usikkerhederne ved indregning og måling af selskabets investeringsejendomme henvises der til beskrivelsen i note 1. Begivenheder efter balancedagen Selskabet har i januar 2015 udbetalt ekstraordinært udbytte på SEK 46 mio. som følge af salget af en ejendom. 5

Resultatopgørelse 1. januar - 31. december Note 2014 2013 Nettoomsætning 11.992.208 14.945.707 Omkostninger vedrørende investeringsejendomme -8.145.779-6.694.380 Andre eksterne omkostninger -1.090.881-1.510.551 Bruttoresultat før værdireguleringer 2.755.548 6.740.776 Værdiregulering af investeringsaktiver og hermed forbundne finansielle forpligtelser 2 35.901.752 7.577.310 Bruttoresultat efter værdireguleringer 38.657.300 14.318.086 Finansielle indtægter 3 29.709 21.616 Finansielle omkostninger 4-5.995.716-6.476.973 Resultat før skat 32.691.293 7.862.729 Skat af årets resultat 5-7.692.545-1.624.666 Årets resultat 24.998.748 6.238.063 Resultatdisponering Forslag til resultatdisponering Foreslået udbytte for regnskabsåret 0 0 Overført resultat 24.998.748 6.238.063 24.998.748 6.238.063 6

Balance 31. december Aktiver Note 2014 2013 Investeringsejendomme 78.560.000 159.821.532 Materielle anlægsaktiver 6 78.560.000 159.821.532 Anlægsaktiver 78.560.000 159.821.532 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 169.172 133.036 Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 708.780 679.955 Periodeafgrænsningsposter 97.208 288.192 Tilgodehavender 975.160 1.101.183 Likvide beholdninger 47.256.310 2.902 Omsætningsaktiver 48.231.470 1.104.085 Aktiver 126.791.470 160.925.617 7

Balance 31. december Passiver Note 2014 2013 Selskabskapital 1.000 1.000 Overført resultat 65.521.554 44.213.311 Egenkapital 7 65.522.554 44.214.311 Hensættelse til udskudt skat 8 3.341.831 6.099.907 Hensatte forpligtelser 3.341.831 6.099.907 Gæld til realkreditinstitutter 46.737.694 103.028.552 Anden gæld 0 1.294.790 Langfristede gældsforpligtelser 9 46.737.694 104.323.342 Kreditinstitutter 0 923.234 Leverandører af varer og tjenesteydelser 721.904 478.805 Gæld til tilknyttede virksomheder 15.036 57.953 Selskabsskat 9.786.393 1.493.235 Anden gæld 151.395 1.912.647 Periodeafgrænsningsposter 514.663 1.422.183 Kortfristede gældsforpligtelser 11.189.391 6.288.057 Gældsforpligtelser 57.927.085 110.611.399 Passiver 126.791.470 160.925.617 Usikkerhed ved indregning og måling 1 Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser 10 Ejerforhold 11 8

Noter til årsrapporten 1 Usikkerhed ved indregning og måling Investeringsejendomme Selskabets ledelse vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme måles til dagsværdi giver det bedste udtryk for selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultat af selskabets aktiviteter. Den bedste dokumentation for dagsværdierne for selskabets investeringsejendomme er aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sådan information bestemmes dagsværdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien, der defineres som værdien mellem en kvalificeret villig køber og en kvalificeret villig sælger baseret på markedsforholdene på balancedagen. Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendomme fastsættes ud fra markedskonforme standarder og bygger på en vurdering af investeringsejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelsesstand og afkastkrav. Udgangspunktet er aktuelle priser i markedet for tilsvarende investeringsejendomme. Dagsværdien for investeringsejendomme i årsrapporten for indeværende år er vurderet af selskabets ledelse. Dagsværdien er baseret på igangværende forhandlinger om salg af de to resterende ejendomme. Værdien er således ikke bestemt på baggrund af afkastkrav m.v. Værdien af ejendommene afhænger af resultatet af de igangværende forhandlinger og kan, som følge af udsving i ejendomsmarkedet, afvige fra det af ledelsen fastsatte og er ikke nødvendigvis et udtryk for den værdi, et endeligt salg af ejendommene kan indbringe. Værdien af investeringsejendommene påvirkes derudover af udviklingen i forholdet mellem den danske og svenske krone, da værdiansættelsen af selskabets to ejendomme sker i SEK, mens den tilhørende gæld er optaget i. Dagsværdien af selskabets investeringsejendomme er pr. 31. december 2014 værdiansat til SEK 100,0 mio. ( 78,6 mio.) mod SEK 190,6 ( 159,8 mio.) pr. 31. december 2013. Dagsværdien svarer til et afkastkrav på 5,8% (2013: 6,0%) af driftsresultatet. 2 Værdiregulering af investeringsaktiver og hermed forbundne finansielle forpligtelser 2014 2013 Øvrige værdireguleringer af investeringsejendomme 1.876.930 7.700.391 Værdireguleringer af finansielle forpligtelser 177.479-123.081 Salg af ejendomme 33.847.343 0 35.901.752 7.577.310 9

Noter til årsrapporten 3 Finansielle indtægter 2014 2013 Renteindtægter tilknyttede virksomheder 10.931 18.937 Andre finansielle indtægter 18.778 2.679 29.709 21.616 4 Finansielle omkostninger Renteomkostninger tilknyttede virksomheder 78.400 217.990 Andre finansielle omkostninger 1.515.908 1.739.993 Valutakurstab 4.401.408 4.518.990 5.995.716 6.476.973 5 Skat af årets resultat Årets aktuelle skat i Sverige 10.190.003 583.064 Årets udskudte skat -2.758.076 1.041.602 Regulering af skat vedrørende tidligere år 260.618 0 7.692.545 1.624.666 6 Aktiver der måles til dagsværdi Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 139.415.032 Valutakursregulering -8.342.212 Afgang i årets løb -64.721.988 Kostpris 31. december 66.350.832 Værdireguleringer 1. januar 20.406.500 Valutakursregulering -1.221.069 Årets værdireguleringer 1.876.930 Årets tilbageførte værdireguleringer -8.853.193 Værdireguleringer 31. december 12.209.168 Regnskabsmæssig værdi 31. december 78.560.000 10

Noter til årsrapporten 6 Aktiver der måles til dagsværdi (fortsat) Selskabets værdiansættelse af investeringsejendomme finder normalt sted ved anvendelse af en cash flowmodel, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af investeringsejendommene tilbagediskonteres. Ved værdiansættelsen pr. 31. december 2014 er anvendt priserne fra de igangværende forhandlinger om salg af ejendommene, svarende til et afkastkrav på 5,8% (6% i 2013) af de for 2015 budgetterede nettolejeindtægter med fradrag af budgetterede drifts- og administrationsomkostninger. 7 Egenkapital Overført Selskabskapital resultat I alt Egenkapital 1. januar 1.000 44.214.311 44.215.311 Valutakursregulering 0-3.691.505-3.691.505 Årets resultat 0 24.998.748 24.998.748 Egenkapital 31. december 1.000 65.521.554 65.522.554 8 Hensættelse til udskudt skat 2014 2013 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelse -50.688-71.194 Afskrivninger på ejendomme 3.290.117 6.040.894 Periodiseringsfond 102.402 130.207 3.341.831 6.099.907 Udskudt skat er afsat med 22% svarende til den forventede aktuelle skattesats i Sverige. 11

Noter til årsrapporten 9 Langfristede gældsforpligtelser Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført under kortfristede gældsforpligtelser. Øvrige forpligtelser er indregnet under langfristede gældsforpligtelser. Gældsforpligtelserne forfalder efter nedenstående orden: Gæld til realkreditinstitutter 2014 2013 Efter 5 år 46.737.694 103.028.552 Langfristet del 46.737.694 103.028.552 Inden for 1 år 0 0 Anden gæld 46.737.694 103.028.552 Mellem 1 og 5 år 0 1.294.790 Langfristet del 0 1.294.790 Inden for 1 år 0 1.501.955 Øvrig kortfristet gæld 151.395 410.692 Kortfristet del 151.395 1.912.647 151.395 3.207.437 10 Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser Sikkerhedsstillelser Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi på 78.560.000 159.821.532 11 Ejerforhold Følgende kommanditister er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af selskabet: EV Karlstad Ejendom Holding AB, Sverige ejer 100% af K/S Karlstad Bymidte. 12

Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Årsrapporten for K/S Karlstad Bymidte for 2014 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2014 er aflagt i. Generelt om indregning og måling Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Som målevaluta benyttes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, måles til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Anlægsaktiver, der er købt i fremmed valuta, måles til kursen på transaktionsdagen. 13

Regnskabspraksis Resultatopgørelsen Nettoomsætning Nettoomsætning består af huslejeindtægter som indregnes lineært i lejeperioden. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder primært årets driftsomkostninger. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til ledelse og administration af selskabet. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Kostprisen for egne opførte investeringsejendomme omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, herunder købsomkostninger og indirekte omkostninger til lønforbrug, materialer, komponenter og underleverandører indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på arms længde vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. 14

Regnskabspraksis Det er ledelsens vurdering, at det for indeværende år ikke har været muligt at finde dagsværdien ved hjælp af markedsinformationer, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af diskonteringsmodeller. Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 31. december 2014 fastsat ved anvendelse af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Beregningerne tager udgangspunkt i budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres ved at være enkeltstående begivenheder. Denne normalindtjening kapitaliseres med en individuelt fastsat afkastprocent. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen, hvorved dagsværdien fremkommer. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Tilgodehavender Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab. Udskudte skatteaktiver og -forpligtelser Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen. Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. 15

Regnskabspraksis Finansielle gældsforpligtelser Gæld til finansieringsinstitutter måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles gæld til finansieringsinstitutter til dagsværdi ligesom investeringsejendomme. I det omfang selskabets egen kreditrisiko kan måles pålideligt, indregnes kreditrisikoen i dagsværdien af gælden til finansieringsinstitutter. Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten Værdireguleringer af investeringsaktiver. Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten Finansielle omkostninger. Øvrige gældsforpligtelser samt anden gæld måles til amortiseret kostpris. 16