Årsregnskabsmeddelelse 2004/05

Fondsbørsmeddelelse nr. 6/2005 29. april 2005 TK Development A/S CVR nr. 24256782 Årsregnskabsmeddelelse 2004/05 Vestre Havnepromenade 7 DK-9000 Aalborg Tel. (+45) 88 96 10 10 Fax (+45) 88 96 10 11

ÅRSREGNSKABSMEDDELELSE 2004/2005 FOR TK DEVELOPMENT A/S Bestyrelsen i TK Development A/S har i dag, fredag den 29. april 2005, behandlet og godkendt årsregnskabet 2004/05 omfattende perioden 1. februar 2004 til 31. januar 2005. HOVEDTENDENSER TK Development realiserede i regnskabsåret 2004/05 et resultat på DKK 15,8 mio. efter skat mod et forventet resultat i størrelsesordenen DKK 0 mio. efter skat. Balancen er pr. 31. januar 2005 reduceret med DKK 1.237.3 mio. i forhold til året før og udgør nu DKK 5.525,3 mio. Egenkapitalen udgør pr. 31. januar 2005 DKK 592,0 mio., og den samlede ansvarlige kapital udgør DKK 1.370,8 mio. svarende til 24,8 % af den samlede balance. Nordeuropa - positiv udvikling af projektporteføljen i TKD Nordeuropa TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2004/05 realiseret en bruttoavance på DKK 159,3 mio. og et resultat efter skat på DKK 21,0 mio. mod forventet DKK 20 mio. efter skat. I forbindelse med den i fondsbørsmeddelelse nr. 2/2004 meddelte restrukturering af TK Development koncernen blev der med virkning fra 1. februar 2004 overført 62 projekter til den nyetablerede datterkoncern TKD Nordeuropa. Som et led i restruktureringen blev der endvidere i juli 2004 hjemtaget et ansvarligt obligationslån på nom. DKK 220 mio. Der har gennem regnskabsåret været en positiv udvikling af den overførte projektportefølje. En række af projekterne er solgt hvoraf nogle er under opførelse og andre er afleveret. Regnskabsåret har bl.a. været præget af en betydelig udvikling af arealerne på Amerika Plads i København, Valby Torvene i København samt Stuhrs Brygge-arealerne i Aalborg, foruden udvikling af en række øvrige projekter i samarbejde med koncernens kunder blandt retailkæder. Der er opnået godkendelse af plangrundlag til det 44.000 m² shoppingcenterprojekt Entré i Malmø, Sverige. Endelig har koncernen indgået betinget aftale om udvikling og salg af sit første shoppingcenter-projekt i Baltikum. Udover den overførte projektportefølje er flere nye projekter under udvikling. Centraleuropa - et godt år for Euro Mall Holding Euro Mall Holding har i regnskabsåret 2004/05 realiseret en bruttoavance på DKK 281,1 mio. og et resultat efter skat på DKK 185,6 mio. Året har været præget af en positiv udvikling på det centraleuropæiske marked. Efter EU-udvidelsen har der bl.a. hos internationale investeringsfonde kunnet konstateres en markant øget 1 af 59

interesse for investering i Centraleuropa. Forventningerne om stigende købekraft blandt de centraleuropæiske forbrugere har samtidig øget interessen for investering i netop shoppingcentre og øvrige retailejendomme. Som følge af den øgede investorinteresse har Euro Mall Holding gennem regnskabsåret 2004/05 tidligere end ventet indgået en række aftaler om salg og udvikling af flere shoppingcentre i regionen. Projektsalgene er sket til afkastgrader der ligger markant under hvad der hidtil har kunnet opnås og dermed til væsentligt højere priser. Euro Mall Holdings i behold værende ejendomme har udviklet sig positivt gennem regnskabsåret. Ledelsen vurderer at ejendommene ved en fortsat udvikling af markedssituationen kan indeholde et betydeligt merværdipotentiale i niveauet DKK 100 mio. TK Developments managementselskab Euro Mall Center Management (EMCM) er blevet yderligere styrket gennem året og er i dag markedsleder i management af shoppingcentre i Tjekkiet. Der har gennem regnskabsåret været et tilfredsstillende forløb i udvikling og færdiggørelse af projekter. TK Development øvrige TK Developments danske projekter solgt før 1. april 2004, Field s-projektet samt projekterne i Rusland og Tyskland er hjemmehørende i TK Development. Hvad angår Field s henvises til selvstændigt afsnit. TK Developments projekter i Tyskland og Rusland har i regnskabsåret 2004/05 udviklet sig udlejningsmæssigt i overensstemmelse med ledelsens forventninger. Ejendomsporteføljen ønskes afviklet på sigt, og afviklingshorisonten forventes for de tyske udlejningsejendomme at være 3 5 år. Bruttoavancen isoleret set for denne del af koncernen er utilfredsstillende og udgør for regnskabsåret 2004/05 DKK 75,7 mio. mens resultatet efter skat udgør DKK 190,8 mio. Resultatet er negativt påvirket af engangsomkostninger i forbindelse med restrukturering af virksomheden samt den foretagne nedskrivning af Field sprojektet se nedenfor. Salg af Field s - væsentlig nedbringelse af koncernens balance Som meddelt i fondsbørsmeddelelse nr. 22/2004 har TK Development pr. 20. december 2004 solgt sin ejerandel af shoppingcentret Field s til den norske partner Steen & Strøm. Prisen er aftalt til DKK 1,5 mia., dog således at den endelige pris fastlægges pr. 1. marts 2007 relateret til centrets performance på dette tidspunkt. TK Development har på baggrund af en kommerciel afhandling af risici samt øgede handelsomkostninger foretaget en nedskrivning på projektet med DKK 87,9 mio. Salget af Field s har nedbragt koncernens balance med ca. DKK 1.100 mio. ligesom den rentebærende gæld er reduceret tilsvarende. Det er som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 22/2004 ledelsens vurdering at den endelige prisfastsættelse pr. 1. marts 2007 kan indebære en risiko for en mindrepris op til DKK 100 mio. i forhold til den nuværende værdiansættelse. Restrukturering samt omkostningsog kapacitetstilpasning gennemført som planlagt I forbindelse med regnskabsaflæggelsen for regnskabsåret 2003/04 blev der jf. fondsbørsmeddelelse nr. 2/2004 - orienteret om en restrukturering af TK Development indeholdende følgende hovedelementer: 1. Restrukturering af de centraleuropæiske aktiviteter i Euro Mall Holding ved ændring af strategi, deraf afledte betydelige nedskrivninger af aktiverne samt en ændring af kapitalforholdene. Væsentligste milestone var Investeringsfonden for Østlandenes (IØ) konvertering af ansvarligt lån til egenkapital. 2. Overdragelse af de nordeuropæiske aktiviteter til en ny datterkoncern under navnet TKD Nordeuropa ejet 100 % af TK Development og tilførsel af likvid kapital hertil. Væsentligste milestone var sikring af driftslikviditet via tegning af nyt ansvarligt obligationslån. 3. Bibeholdelse af resterende aktiviteter (primært Field s, Tyskland og Rusland) i moderselskabet TK Development og afviklingsplan for disse. Væsentligste milestone var en betydelig nedbringelse af balancen via salg af Field s. Restruktureringen er fuldt ud gennemført. Hovedpunkterne er følgende: 1. IØ s konvertering af ansvarligt lån til egenkapital er sket med virkning pr. 30. april 2004. 2. Ansvarligt obligationslån på nom. DKK 220 mio. er tegnet i juli 2004. 3. Salg af Field s er effektueret i december 2004. Der er gennem regnskabsåret 2004/05 foretaget en omfattende kapacitets- og ressourcetilpasning. Om- 2 af 59

kostningerne (personale og andre eksterne kapacitetsomkostninger) er reduceret fra DKK 205,3 mio. i 2003/04 til DKK 146,1 mio. i 2004/05 svarende til en reduktion på 28,8 %. Den gennemførte kapacitets- og ressourcetilpasning har ikke haft fuld effekt i det forgangne regnskabsår og vil derfor indebære en yderligere reduktion af omkostningerne i regnskabsåret 2005/06. Likviditetsforhold I forbindelse med restruktureringen blev de likviditetsmæssige forhold aftalt med bankerne. Dette indebar at koncernens driftskreditter blev forlænget til ultimo 2006 samt at der blev skabt likviditetsmæssig balance i moderselskabet gennem afdrag og forrentning af Euro Mall Holdings og TKD Nordeuropas mellemregninger med moderselskabet. Koncernens likviditetsmæssige situation vil således fremover afhænge af Euro Mall Holdings og TKD Nordeuropas evne til at generere likviditet til betalinger til moderselskabet samt til gennemførelse af nye projekter. Euro Mall Holding har fået styrket sin likviditet via salg af projekter og har således en god likviditetsmæssig situation. Vurdering af regnskabsåret 2004/05 og forventninger til regnskabsåret 2005/06 På trods af den foretagne nedskrivning af Field sprojektet er det lykkedes at realisere et resultat efter skat der ligger på niveau med hvad der hidtil har været forventet hvilket ledelsen betragter som tilfredsstillende. For regnskabsåret 2005/06 forventer ledelsen et resultat i størrelsesordenen DKK 50 mio. efter skat. Der er efter regnskabsårets afslutning indgået aftale vedrørende salg af shoppingcentret Kolonáda, Karlovy Vary i Tjekkiet hvilket underbygger det forventede resultat for regnskabsåret 2005/06. For datterkoncernen TKD Nordeuropa forventer ledelsen et resultat for regnskabsåret 2005/06 i størrelsesordenen DKK 70 mio. efter skat. Nærværende årsregnskabsmeddelelse er tilgængelig på TK Developments nye hjemmeside: www.tk-development.dk. TKD Nordeuropa fik i juli 2004 tilført DKK 220 mio. via ansvarligt obligationslån hvilket styrkede beredskabet betydeligt. Datterkoncernen har et stort antal projekter med et deraf afledt krav til kapital til gennemførelse af projekterne. For at sikre en optimal gennemførelse vil der derfor også i det kommende år blive foretaget en stram styring af likviditeten. Aalborg 29. april 2005 Ledelsen for TK Development A/S Poul Lauritsen Bestyrelsesformand Frede Clausen Adm. direktør 3 af 59

INDHOLDSFORTEGNELSE HOVEDTENDENSER... 1 HOVED- OG NØGLETAL... 5 LEDELSESBERETNING... 6 PROJEKTBEHOLDNING... 25 RISIKOFORHOLD... 27 AKTIONÆRFORHOLD... 31 ORGANISATION... 33 FONDSBØRSMEDDELELSER 2004/05... 35 REGNSKABSBERETNING... 36 LEDELSESPÅTEGNING... 40 REVISIONSPÅTEGNING... 41 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS... 42 RESULTATOPGØRELSE... 47 BALANCE... 48 EGENKAPITALOPGØRELSE... 50 PENGESTRØMSOPGØRELSE... 51 SEGMENTOPLYSNINGER... 52 KONCERNSTRUKTUR... 53 BESTYRELSE OG DIREKTION... 56 FØRSTEGANGSANVENDELSE AF IFRS... 58 SELSKABSFORHOLD... 59 4 af 59

HOVED- OG NØGLETAL Hoved- og nøgletal for koncernen (i mio. DKK) (beløb for 2000/01-2001/02 er proformatal) ** 2000/01 2001/02 2002/03 2003/04 2004/05 Hovedtal: Omsætning 2.543,2 3.016,9 1.016,5 1.557,2 1.645,5 Bruttoavance 501,1 660,6-109,2-624,0 364,8 Ordinært resultat før finansiering 368,5 473,1-313,0-847,5 196,8 Finansiering m.v. -16,2-77,1-120,9-166,1-164,4 Resultat før skat 352,3 395,6-433,9-1.013,7 31,8 Årets resultat 248,6 289,7-343,2-722,8 15,8 Samlet balance 5.944,0 8.358,4 7.567,3 6.762,6 5.525,3 Materielle anlægsaktiver 39,1 43,3 56,6 794,1 616,0 Projektbeholdning i alt 4.107,3 5.690,1 5.630,8 4.978,0 3.098,1 Solgte projekter 2.534,2 3.177,1 2.391,5 2.985,9 1.011,1 Øvrige projekter 1.573,1 2.513,0 3.239,3 1.992,1 2.087,0 Egenkapital ekskl. minoritetsinteresser 1.524,1 1.876,8 1.435,1 574,1 592,0 Egenkapital inkl. minoritetsinteresser 1.543,6 1.913,5 1.477,9 579,6 618,7 Samlet ansvarlig kapital 2.225,3 2.630,5 2.188,8 1.237,8 1.370,8 Nøgletal*: Egenkapitalforrentning (ROE) 18,5% 17,0% -20,7% -72,0% 2,7% Overskudsgrad (EBIT margin) 14,5% 15,7% -30,8% -54,4% 12,0% Soliditetsgrad (egenkapital) 25,6% 22,5% 19,0% 8,5% 10,7% Soliditetsgrad (ansvarlig kapital) 37,4% 31,5% 28,9% 18,3% 24,8% Indre værdi (nom. DKK 20) 108,7 133,8 102,3 40,9 42,2 Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) 17,9 20,7-24,5-51,6 1,1 Udbytte (i DKK pr. aktie) 1,0 1,0 0,0 0,0 0,0 Børskurs (nom. DKK 20) 272 179 36 23 34 Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer*: Egenkapitalforrentning (ROE) 17,1% 16,3% -19,4% -65,3% 2,7% Soliditetsgrad (egenkapital) 27,3% 23,7% 20,3% 10,0% 10,7% Soliditetsgrad (ansvarlig kapital) 37,4% 31,5% 28,9% 18,3% 24,8% Indre værdi (nom. DKK 20) 111,1 135,2 105,0 46,1 42,2 Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) 17,0 20,1-23,3-49,3 1,1 I oversigten er hovedtallene for 2000/2001 til 2001/02 opgjort således at der opnås fuld sammenlignelighed på helårsbasis i forbindelse med omlægningen af regnskabsåret der skete i 2001/02. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo / balance ultimo * 100. * Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Nøgletallene er korrigeret for aktieemmisionen i 2000/01 ** Omlægningen af proformatal er ikke revideret 5 af 59

LEDELSESBERETNING Væsentlige forhold TK Development realiserede i regnskabsåret 2004/05 en bruttoavance på DKK 364,8 mio. og et resultat efter skat på DKK 15,8 mio. mod forventet DKK 0 mio. efter skat. TK Developments balance udgør pr. 31. januar 2005 DKK 5.525,3 mio. hvilket er et fald på DKK 1.237,3 mio. i forhold til 31. januar 2004. Af balancen kan DKK 3.098,1 mio. henføres til projektbeholdning, DKK 292,2 mio. til porteføljeejendomme i Centraleuropa og DKK 294,5 mio. til porteføljeejendomme i Tyskland. Egenkapitalen udgør pr. 31. januar 2005 DKK 592,0 mio. hvilket er en stigning i forhold til 1. februar 2004 på DKK 17,9 mio. Den samlede ansvarlige kapital udgør pr. 31. januar 2005 DKK 1.370,8 mio. svarende til 24,8 % af den samlede balance. Nettoomsætningen fordelt på forretningssegmenter udgøres af DKK 1.060,6 mio. i butikssegmentet, DKK 119,0 mio. i kontorsegmentet og DKK 465,9 mio. i projekter med segmentmix. Af nettoomsætningens fordeling på geografiske markeder kan DKK 901,7 mio. henføres til Nordeuropa og DKK 743,8 mio. til Centraleuropa. Udvikling i forretningsenhederne TKD Nordeuropa Salg og igangsættelse af 42.000 m² multifunktionelt shopping- og bydelscenter Valby Torvene i København - Projektet indeholder butikker, kontorer, boliger og leisurefaciliteter - Overdækket shoppingcenter efter internationalt forbillede. Fortsat udbygning af Amerika Plads i København - Opførelse af hotellejligheder til Adina koncernen - Salg af boligbyggeretter. Opstart af byggeri på Stuhrs Brygge i Aalborg - Domicilejendom til KMD - Boligprojekt til Essex-koncernen. Åbning af Kennedy Arkaden i Aalborg - Salg af multiplex biografcenter - Forudsætningerne for salg af retaildelen ikke fuldt ud opfyldt. Opførelse af en række detailbutikker i Danmark Igangsættelse af 20.000 m² retailpark i Barkarby i Sverige Retailpark i Uppsala i Sverige fuldt udlejet og solgt Myndighedsgodkendelse til 44.000 m² shoppingcenter i Malmø Glomson retailpark i Finland fuldt udlejet og solgt Opstart i Baltikum - Betinget aftale om udvikling og salg af 25.000 m² shoppingcenter i Riga. Aftale om etablering af første betydende factory outlet center i Danmark indgået efter regnskabsårets afslutning Styrkelse af likviditets- og kapitalgrundlaget gennem nyt ansvarligt obligationslån. Omsætningen for regnskabsåret 2004/05 i TKD Nordeuropa udgør DKK 919,6 mio., og resultatet efter skat udgør DKK 21,0 mio. I forbindelse med restruktureringen af TK Development koncernen blev der med virkning fra 1. februar 2004 overført 62 udviklingsprojekter til den nye 100 % ejede datterkoncern TKD Nordeuropa. TKD Nordeuropa fortsætter og udbygger samarbejdet med skandinaviske og øvrige internationale detailhandelskæder. Efter at detailhandelen gennem en periode har været præget af stagnation, er der nu atter øget interesse for nyetableringer og ekspansion. Styrkelse af kapitalgrundlaget gennem nyt ansvarligt obligationslån Som et led i restruktureringen af TK Development koncernen er der i TKD Nordeuropa i juli 2004 udstedt et ansvarligt obligationslån på nom. DKK 220 mio. Likviditet / Likviditetscovenant I forbindelse med udstedelse af obligationslån i TKD Nordeuropa har koncernen forpligtet sig til løbende at opfylde likviditetscovenant der skal sikre fri likviditet til 1. de planlagte egenkapitalindskud i projekter som TKD Nordeuropa er forpligtet til at gennemføre over de kommende seks måneder 6 af 59

7 af 59

2. kontante, ikke-projektrelaterede kapacitetsomkostninger i de kommende seks måneder 3. renter og afdrag på ikke-projektrelaterede lån og driftskreditter i de kommende seks måneder. TKD Nordeuropas likviditetsberedskab er realiseret på et lavere niveau end forventet ved datterkoncernens etablering da projektsalg efterfølgende er sket i et lidt lavere tempo end forventet. TKD Nordeuropas likviditetscovenant er til stadighed opfyldt, og der er udarbejdet likviditetsplaner med henblik på at sikre den fortsatte opfyldelse. Danmark Regnskabsåret 2004/05 har været præget af en positiv udvikling på det danske retailmarked. TKD Nordeuropa har fortsat og udbygget sit samarbejde med såvel danske som internationale retailkæder der ønsker at ekspandere på det danske marked. TKD Nordeuropas portefølje af danske retailprojekter er kendetegnet ved stor bredde fra mindre, enkeltstående butiksprojekter til store shoppingcenter-projekter. På kontormarkedet opleves der nu efter flere års tilbageholdenhed en voksende interesse for kontorarealer. Afsætningsmæssigt kan der konstateres en stor interesse for attraktive kontor- og detailhandelsejendomme i Danmark. Af væsentlige igangværende og gennemførte projekter kan nævnes følgende: Salg og udvikling af bydels- og shoppingcentret Valby Torvene TKD Nordeuropa har indgået aftale om salg og udvikling af shopping- og bydelscentret Valby Torvene i Valby, København. Køberen er det danske ejendomsinvesteringsselskab DADES. Salgsprisen for centret er aftalt til DKK 662 mio. Bydelscentret forventes åbnet i efteråret 2006 og kommer til at bestå af ca. 18.000 m² butikker og restauranter, ca. 5.000 m² kontorer, ca. 7.000 m² leisure og ca. 12.000 m² parkeringsfaciliteter. Med direkte adgang til Valby Station og med nybygning af ca. 12.000 m² parkeringsfaciliteter er der samtidig sikret optimale adgangsforhold til bydelen. Projektet tager udgangspunkt i en ombygning af det eksisterende bomuldsspinderi tillige med opførelsen af fem selvstændige bygninger således der skabes en ny bydel med egne gader. Stueetagerne anvendes til butiksformål og de øvrige etager til henholdsvis beboelse og kontorer. Som noget enestående i Danmark bindes shoppingdelen efter internationalt forbillede sammen af en glasoverdækning i 4. sals højde. I gadeplan etableres der ca. 45 individuelle butikker fordelt på dagligvarebutikker, specialbutikker, caféer og restauranter. Der er indgået lejeaftaler med en række retailkæder bl.a. Kvickly, Fakta, Hennes og Mauritz og JYSK. Som en del af projektet opføres ca. 7.000 m² kultur- og fritidsaktiviteter således der også skabes aktivitet uden for butikkernes åbningstider. Der er bl.a. indgået aftale med Hard Work Studio om etablering af et topmoderne fitnesscenter. Centret kommer endvidere til at indeholde 12.500 m² boliger. 2.500 m² af boligerne er solgt til boligselskabet DVB, og de resterende boliger forventes solgt inden for kort tid. Fortsat udbygning af Amerika Plads i København Sammen med Københavns Havn fortsætter TKD Nordeuropa udviklingen af en helt ny bydel på Amerika Plads i København. Geografisk omfatter Amerika Plads den trekantskile der omkranses af Kalkbrænderihavnsgade mod vest og Dampfærgevej mod øst og Mellembassin mod nord. Bygningsmæssigt videreføres den markante arkitektur som er repræsenteret af områdets pakhuse. Den grundlæggende idé er at skabe en ny bydel i byen hvor københavnerne både kan bo og arbejde. Når området er fuldt udbygget, vil det bestå af i alt ca. 50.000 m² boliger og ca. 100.000 m² liberalt erhverv kombineret med publikumsorienterede funktioner med butikker, service, kultur m.v. der placeres i stueplan, primært orienteret mod de åbne pladser mellem de enkelte bebyggelser. Området er opdelt i ni byggefelter. Opførelse af hotellejligheder til Adina koncernen Der pågår opførelse af hotellejligheder til Adina koncernen (tidligere Medina). Denne del af projektet der udgør 8.500 m², forventes klar til aflevering i november 2005. Endvidere bygges 1.500 m² butikker hvoraf ca. 800 m² er udlejet til Netto. Endelig opføres 3.500 m² parkeringskælder der er solgt til Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling. En integreret del af projektet er ca. 6.600 m² boliger der er solgt som boligbyggeretter til NCC-koncernen. 8 af 59

9 af 59

Salg af byggefelter To byggefelter med boligbyggeretter på 17.000 m² med mulighed for opførelse af ca. 160 boliger på Amerika Plads er solgt til Sjælsø Gruppen. Opstart af byggeri på Stuhrs Brygge På arealerne på og omkring det tidligere Aalborg Værft udvikler TKD Nordeuropa en moderne business- og boligpark med ca. 100.000 m² erhvervs-/kontorlokaler og lejligheder. Med den attraktive beliggenhed ud til Limfjorden, tæt på centrum og motorvejen forventes området at blive en af de mest eftertragtede virksomhedsadresser i Nordjylland. Domicilejendom til KMD TKD Nordeuropa har på Stuhrs Brygge-arealerne påbegyndt opførelsen af KMD s (det tidligere Kommunedata A/S) nye firmadomicil. Der er tale om et arkitektonisk spændende byggeri med opførelse af længebygninger på hver side af den gamle tørdok. Projektet er på 26.000 m² og forventes afleveret i 2. halvår 2006. Projektet er solgt til KMD, og salget er baseret på forward funding. Boligprojekt til Essex-koncernen På en del af arealerne pågår opførelse af et 9.600 m² boligprojekt. Projektet består af 160 lejligheder i et traditionelt etagebyggeri med en beliggenhed ud over det sædvanlige, og fra langt den største del af lejlighederne vil der være udsigt over vandet. Boligprojektet er solgt til Essex-koncernen. Åbning af Kennedy Arkaden i Aalborg I marts 2004 åbnede Kennedy Arkaden i Aalborg. Projektet er et multifunktionelt center indeholdende bl.a. trafikterminal, biografer, kontorer og butikscenter. Salg af multiplex biograf Etableringen af en 10-sals multiplex biograf i Kennedy Arkaden har været en markant succes med et billetsalg langt over det forventede. Biografenheden i Kennedy Arkaden er solgt til danske investorer. Forudsætningerne for salg af retaildelen ikke fuldt ud opfyldt Retaildelen havde en lidt vanskelig start og oplevede en vis træghed med udlejning af butiksarealer. Situationen er nu bedret, og der er gennem de sidste måneder etableret flere spændende butikker bl.a. har AaB A/S etableret en markant brand-store i centret. Et aftalt salg af retaildelen er annulleret idet de til salget knyttede betingelser ikke er fuldt ud opfyldt. Acontoavance for denne del af projektet er derfor tilbageført. Hvad angår kontordelen har denne været præget af den aktuelle træghed på kontormarkedet. Udlejningsgraden i de samlede retail- og kontorarealer er ca. 75 %. Opførelse af en række enkeltstående butikker Udover at arbejde med store komplekse projekter udvikles der løbende butiksenheder til en lang række af TKD Nordeuropas kunder. TKD Nordeuropa har gennem regnskabsåret 2004/05 udviklet og opført en række enkeltstående butiksenheder rundt i Danmark til bl.a. Fakta, jem & fix, T. Hansen Gruppen og Kvik Køkkener. Etablering af første betydende factory outlet center i Danmark Efter regnskabsårets afslutning har TKD Nordeuropa endvidere som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 5/2005 indgået aftale med Miller Developments om erhvervelse af jordareal og opførelse af et 12.000 m² factory outlet center i Ringsted. Projektet forventes færdigopført i efteråret 2006 og er det første betydende factory outlet center i Danmark. Der forventes byggestart i slutningen af 2005 med forventet åbning af factory outlet centeret i efteråret 2006. Projektet forventes solgt efter den første driftsperiode. Projektet gennemføres i et nyt 50/50-ejet joint venture med Miller Developments, et datterselskab af Miller Group der er Storbritanniens største, privatejede ejendomsudvikler og en betydende aktør inden for opførelse af boliger og entreprenøropgaver i øvrigt. Ud over en betydelig aktivitet i Storbritannien har Miller Developments også aktiviteter i bl.a. Ungarn, Portugal, Spanien og nu også i Danmark. 10 af 59

11 af 59

Erhvervs- og boligprojekt i Århus TKD Nordeuropa har på Telefontorvet ved Åboulevarden i Århus påbegyndt opførelsen af et kombineret butiks- og boligprojekt der bliver en central del af et nyt torv med strøgfunktion i hjertet af Århus. Projektet består af 2.200 m² butiksarealer, betalingsparkeringskælder samt 55 boliger. Der er indgået aftale med Elgiganten der lejer et 1.500 m² butiksareal. Det samlede projekt er solgt til Essexkoncernen baseret på forward funding. Sverige I Sverige har regnskabsåret været præget af udvikling af en række mindre og mellemstore retailpark-projekter, forberedelse af et omfattende retailpark-projekt i Barkarby samt shoppingcenter-projektet Entré i Malmø. Udvidelse af eksisterende retailparker I Halmstad er retailparkens etape II fuldt udlejet, solgt og afleveret. Lejerne er bl.a. Hööks, Cheapy og Kvik Køkkener. I Luleaa er etape II afleveret og åbnet i marts 2005. Projektet er solgt, og lejerne er bl.a. retailkæderne Rusta, Cervera og Jula. I Kristianstad pågår opførelsen af etape II med bl.a. SOVA som lejer. Projektet er solgt. Salg og opførelse af retailpark i Uppsala Retailpark i Uppsala er fuldt udlejet, solgt og afleveret. Lejerne er bl.a. retailkæderne Intersport og Rusta. Igangsættelse af retailprojekt i Barkarby I Barkarby, der er et af de mest populære handelsområder i omegnen af Stockholm, påbegyndes i foråret 2005 opførelsen af en retailpark der fuldt udbygget bliver på 20.000 m² fordelt på 8-10 butikker. Projektet finansieres via en forward funding aftale med Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft mbh. Projektet planlægges opført i fire etaper. Byggeriet af første etape igangsættes i foråret 2005. Denne del af projektet er udlejet til Jula. Forberedelse af shoppingcenter-projektet Entré i Malmø Udviklingen af shoppingcentret Entré i Malmø er i et positivt forløb, og plangrundlaget er endeligt godkendt. Shoppingcentret får en central beliggenhed ved den nordlige indfaldsvej til Malmø. Projektet er et multifunktionelt projekt på 44.000 m² hvoraf 25.000 m² er butikker og restauranter, 10.000 m² planlægges til biograf, fitness og bowling, 1.000 m² til kontorer og 8.000 m² til boliger. Det er målet at shoppingcentret skal være klar til åbning i efteråret 2007. Der er en aktuel udlejningsgrad på ca. 50 %. Der pågår forhandlinger med potentielle investorer. Finland Også i Finland er der fortsat fremdrift i udviklingen af retailparker selv om regnskabsåret har været præget af en vis træghed på udlejningsmarkedet. Hämeenlinna Retailpark er solgt og afleveret. Lejerne er bl.a. retailkæderne Tarjoustalo og JYSK. 12 af 59

Glomson-projektet i Helsinki er udlejet og solgt. Lejerne er retailkæderne Elgiganten, In-door Group og Kvik Køkkener. De øvrige igangværende projekter i Tammerfors og Helsinki udvikles planmæssigt samtidig med at der forberedes projekter i andre større byer i Finland. Baltikum Koncernen har gennem de sidste par år forberedt igangsættelsen af projektudviklingsaktiviteter i Baltikumregionen. Koncernen har indgået betinget aftale om udvikling og salg af sit første projekt i regionen, nemlig shoppingcentret Aplis i Riga, Letland. Der er tale om et 25.000 m² shoppingcenter hvor det af ICA ejede RIMI bliver hypermarkeds-operatør i centret. Der er endvidere indgået aftaler med en række lokale og internationale retailkæder. Der er en aktuel udlejningsgrad på ca. 50 %. Shoppingcentret får en optimal beliggenhed i umiddelbar nærhed af et af Rigas trafikale knudepunkter. Centret kommer til at bestå af et 10.000 m² hypermarked samt 60-80 specialbutikker. Byggeriet igangsættes i løbet af sommeren 2005 og forventes åbnet i sommeren 2006. Der er tale om TKD Nordeuropas første projekt i Baltikum. Koncernen forventer at etablere yderligere projekter i Baltikum-regionen i de kommende år. Der er i regionen et udtalt behov for modernisering og forbedring af forbrugernes indkøbsmuligheder. Både hos lokale og internationale retailere kan der konstateres en betydelig interesse for lejemål i velbeliggende shoppingcentre i nærheden af de større byer i regionen. Centraleuropa / Euro Mall Holding Stor investorinteresse for centraleuropæiske projekter Betydelig merværdipotentiale i puljen af porteføljeejendomme Udvikling af en række retailprojekter Styrkelse af Euro Mall Center Management Betydelig styrkelse af likviditetsberedskabet I forlængelse af ny strategi for Euro Mall Holding har indsatsen gennem regnskabsåret været rettet mod modning af porteføljeejendomme, salg af projekter, udvikling af projekter samt management af centre. Omsætningen har i regnskabsåret 2004/05 været DKK 739,5 mio., og resultatet af ordinær drift efter skat udgør DKK 185,6 mio. 13 af 59

Det likvide beredskab i Euro Mall Holding er styrket kraftigt gennem de foretagne salg af projekter ligesom bankgæld og koncerngæld er nedbragt. Stor investorinteresse for Euro Mall Holdings projekter i Centraleuropa Der har gennem regnskabsåret 2004/05 været en markant øget investorinteresse for Euro Mall Holdings projekter i Centraleuropa. Efter en række øst- og centraleuropæiske landes optagelse i EU har der fra bl.a. internationale investeringsfonde kunnet konstateres en markant øget interesse for investering i Centraleuropa. Forventningerne om stigende købekraft blandt de centraleuropæiske forbrugere har samtidig øget interessen for investering i netop shoppingcentre og øvrige retailejendomme. I forlængelse af den øgede investorinteresse har Euro Mall Holding gennem regnskabsåret 2004/05 kunnet konstatere et markant fald i investorernes krav til investeringsafkast. En række projekter er således solgt til lavere afkastgrader og dermed højere priser for investor end hidtil forventet. Eksempler på salg og afkastgrader i Centraleuropa: Shoppingcenter Afkastgrad til investor Pomorska, Bydgoszcz, Polen 9,00 % Copernicus, Torun, Polen 8,75 % Optima, Kosice, Slovakiet 10,00 % Futurum, Brno, Tjekkiet 9,00 % Kolonáda, Karlovy Vary, Tjekkiet 8,60 % Euro Mall Holding har gennem det sidste halve år oplevet en stor interesse fra investorer om samarbejde med koncernen. Som eksempel kan nævnes det centraleuropæiske investeringsselskab Meinl European Land Ltd. der gennem regnskabsåret har købt såvel etablerede centre som centre under udvikling. Euro Mall Holding har i regnskabsåret 2004/05 solgt ejendomsprojekter til: ING Real Estate Development Dawnay Day Meinl European Land Ltd Engelsk investeringsselskab Irsk investeringsselskab 14 af 59

Salg af Optima, Butovice i Tjekkiet Euro Mall Holding solgte i juni 2004 - som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 6/2004 - det 45.000 m² shoppingcenter Optima, Butovice i Tjekkiet til ING Real Estate Development. Der er tale om et multifunktionelt projekt indeholdende butikscenter, leisure og kontorer. Det er Euro Mall Holdings første projekt i Prag, og det er samtidig koncernens første multifunktionelle projekt i Centraleuropa. Shoppingcentret er udviklet i samarbejde med Koninklijke Ahold N.V. hvis datterselskab Ahold Czech Republic a.s. bliver hypermarkedsoperatør i shoppingcentret. Euro Mall Holding valgte at sælge og overdrage projektet på det aktuelle udviklingsstade hvilket indebar at ING overtog den videre udviklingsrisiko. Salget sikrede en betydelig avance og fri likviditet til Euro Mall Holding. Salg af shoppingcentret Galeria Pomorska i Polen Som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 23/2004 er shoppingcentret Galeria Pomorska i Bydgoszcz, Polen solgt til et engelsk investeringsselskab. Salgsprisen er ca. EUR 41 mio. (ca. DKK 305 mio.) baseret på en afkastgrad til investor på ca. 9 %. Shoppingcentret Galeria Pomorska åbnede i april 2003. Centrets hypermarked der i starten var drevet af den hollandske hypermarkedsoperatør Royal Ahold, er overtaget af den franske hypermarkedsoperatør Carrefour. 15 af 59

Effektuering af salg af shoppingcentret Duben i Slovakiet Euro Mall Holding har effektueret et salg af shoppingcentret Duben i den slovakiske by Zilina. Centret som Euro Mall Holding har udviklet og opført, er på 26.000 m². Galleridelen i Duben udgør 10.500 m² og består af 64 lejemål. Endvidere indeholder centret et hypermarked der ejes og drives af den franske hypermarkedsoperatør Carrefour. Salgsprisen er ca. EUR 18 mio (ca. DKK 133 mio.) baseret på en afkastgrad til investor på 9 ½ %. I forbindelse med handlen blev der indgået aftale om at Euro Mall Holding skal varetage management af centret gennem sit datterselskab Euro Mall Center Management. centret gennem sit datterselskab Euro Mall Center Management. Joint venturet der blev etableret i 2002, ejer endvidere centrene i Hradec Králové, Ostrava og Olomouc. Med henblik på at kunne få andel af den værditilvækst som en hensigtsmæssig drift og en forbedring af den tjekkiske økonomi ville medføre, fastholdt TK Development gennem joint venturet en ejerandel på 20 % i centrene. Dette er således det første salg der udløser et afkast til Euro Mall Holding. Salg af ejendomsprojekt i Warszawa Der er som oplyst i halvårsmeddelelse af 30. september 2004 indgået endelig aftale med en international investor om salg af et ejendomsprojekt i Warszawa hvor bl.a. Decathlon er lejer. Salg af shoppingcentret Optima i Slovakiet Som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 25/2004 er shoppingcentret Optima i Kosice, Slovakiet solgt til det centraleuropæiske investeringsselskab Meinl European Land Ltd. Euro Mall Holding ejede 37,5 % af centret. Salgsprisen var EUR 32,5 mio. (DKK 242 mio.) baseret på en afkastgrad til investor på ca. 10 %. Shoppingcentret Optima er på 36.000 m². Galleridelen udgør 21.000 m² og består af 89 lejemål. Centrets hypermarked drives af det hollandske Royal Ahold. Ejendomsportefølje Efter at der er gennemført en række projektsalg, består puljen af porteføljeejendomme af: 1. De tre tjekkiske shoppingcentre i Hradec Králové, Olomouc og Ostrava der er ejet i joint venture med GE Capital og Heitman med en 20 % ejerandel til Euro Mall Holding. 2. Shoppingcentret Plejada i Sosnowiec, Polen. Centret er 100 % ejet af Euro Mall Holding. I forbindelse med handelen blev der indgået aftale om at Euro Mall Holding skal varetage management af centret gennem sit datterselskab Euro Mall Center Management. Salg af shoppingcentret Futurum i Tjekkiet TK Development joint venture Euro Mall Ventures S.à.r.l., Luxembourg har som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 1/2005 solgt shoppingcentret Futurum, Brno i Tjekkiet. Køberen er det centraleuropæiske investeringsselskab Meinl European Land Ltd. Salgsprisen er EUR 36 mio. (DKK 268 mio.) baseret på en afkastgrad til investor på 9 %. Shoppingcentret Futurum der er på 35.000 m², blev åbnet i oktober 2001. Centret består af 90 specialbutikker samt et hypermarked der ejes og drives af den franske hypermarkedsoperatør Carrefour. I forbindelse med handelen blev der indgået aftale om at Euro Mall Holding skal varetage management af Shoppingcentre ejet i joint venture med GE Capital og Heitman I joint venture med GE Capital og Heitman ejer TK Development med udgangen af regnskabsåret 2004/05 tre butikscentre i Tjekkiet. For alle tre centre er gældende at den hidtil stabile udvikling i centrene er fortsat i regnskabsåret. 16 af 59

Butikscentrene er placeret i henholdsvis Ostrava (ca. 315.000 indbyggere), Olomouc (ca. 102.000 indbyggere) og Hradec Králové (ca. 96.000 indbyggere). For alle tre beliggenheder gælder at centrene er placeret tæt på eller som en del af byen, og centrene har derfor også en høj og stabil kundestrøm. Det gennemsnitlige antal besøgende i centrene over de sidste tre år er som følger: Shoppingcenter Gennemsnitligt antal besøgende pr. år Futurum, Ostrava 6.360.000 Futurum, Hradec Králové 6.010.000 Haná, Olomouc 3.173.000 Til tallene skal bemærkes at centrene i Ostrava og Hradec Králové er omkring dobbelt så store som centret i Olomouc, og at disse to centre også har en biograf som en del af konceptet. Omsætningsstigningen har for butikkerne i gennemsnit været omkring 4 % fra år 2003 til år 2004, og denne udvikling forventes at fortsætte i år 2005. Udlejningsgraden har over de seneste år konstant været meget høj som det fremgår af nedenstående tabel. For de kommende år forventer Euro Mall Holding at kunne fastholde et højt udlejningsniveau, dels på basis af den lejerinteresse der konstateres på nuværende tidspunkt, og dels på basis af butikkernes omsætning der indikerer at disse har en profitabel virksomhed hvilket understøttes af en lav lejerudskiftning. Tabel over udlejningsgrader: Shoppingcenter Pr. 31.12.02 Pr. 31.12.03 Pr. 31.12.04 Futurum,Ostrava 95,3 % 100,0 % 97,4 % Futurum Hradec 98,4 % 100,0 % 99,0 % Králové Haná, Olomouc 99,0 % 100,0 % 100,0 % Set ud fra investors synsvinkel er der en stabil og positiv udvikling i lejeindtægten. Lejekontrakterne er indgået for mellem 5 og 10 år. Butikkernes omsætning i forhold til huslejen har udviklet sig positivt hvilket understøttes af lejernes ønske om at forlænge lejekontrakterne på uændrede vilkår. Tabel over udvikling i lejeindtægten i indekstal med år 2002 som indeks 100 (Olomouc åbnede i sensommeren 2002 hvorfor der er sket en omregning til et helt år på baggrund af lejen ultimo 2002): Shoppingcenter År 2002 År 2003 År 2004 Futurum, Ostrava 100,0 107,1 107,9 Futurum, Hradec 100,0 108,2 114,8 Králové Haná, Olomouc 100,0 108,2 108,6 Shoppingcentret Plejada, Sosnowiec i Polen I Sosnowiec i Polen har Euro Mall Holding 100 % ejerskab af butikscentret Plejada. shoppingcentret åbnede i slutningen af 2001. Driften var i starten ikke tilfredsstillende hvilket havde en negativ indflydelse på både kundetilstrømning og omsætning i centret. I december 2003 skiftede hypermarkedet operatør og ejer til Carrefour, og i begyndelsen af 2004 overtog Euro Mall Holding i Polen ansvaret for den daglige drift af butikscentret. Udviklingen har specielt i 2004 været positiv hvilket fremgår af efterfølgende tabeller. Butikscentret er i dag i god drift med stabile lejere. Udlejningsgraden er nu over 90,0 %. Udvikling i kundetilstrømning: År Antal kunder pr. år Indeks 2002 2.498.796 100 2003 3.067.759 123 2004 3.871.605 155 Udvikling i butikkernes omsætning: År Butiksomsætning - indeks 2002 100,0 2003 162,6 2004 203,1 Udviklingen i kundetilstrømning og lejersammensætning har haft stor indflydelse på butikkernes omsætning. Merværdi af ejendomsportefølje Ledelsen vurderer at der i ejendomsporteføljen bestående af ejerandele i de tre tjekkiske centre og centret i Sosnowiec er et potentiale for en betydelig merværdi.. Med en fortsat udvikling i markedssituationen vurderer ledelsen at der kan være et merværdipotentiale i niveauet DKK 100 mio. Omklassificering af færdigopførte ejendomme Som en konsekvens af den ændrede strategi for de centraleuropæiske aktiviteter blev færdigopførte ejendomme i Euro Mall Holding-koncernen klassificeret som investeringsejendomme pr. 31. januar 2004. 17 af 59

Da udviklingen i fortolkningen af lovgivningens begreber om hovedaktiviteter har bevirket at posten investeringsejendomme ikke har kunnet opretholdes, er de ejendomme som var klassificeret som investeringsejendomme i 2003/04 blevet omklassificeret til materielle anlægsaktiver, og der er i 2004/05 foretaget afskrivninger herpå. Udvikling af nye projekter Arbejdet med udvikling og færdiggørelse af nye projekter er forløbet positivt gennem regnskabsåret. Salg og udvikling af shoppingcentret Galeria Copernicus, Torun i Polen Euro Mall Holding har som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 26/2004 indgået aftale om udvikling og salg af shoppingcentret Galeria Copernicus i Torun, Polen. Køberen er det centraleuropæiske investeringsselskab Meinl European Land Ltd. Den endelige salgspris forventes at udgøre EUR 49 mio. (DKK 365 mio.) baseret på en afkastgrad til investor på ca. 8,75 %. Salget er baseret på forward funding. Shoppingcentret bliver på 33.500 m² og kommer til at bestå af 90 specialbutikker samt et hypermarked drevet af den tyske hypermarkedsoperatør REAL. Det er koncernens første hypermarkedsaftale med REAL der er blandt de ledende hypermarkedsoperatører i Polen. Der er betydelig interesse for centret, og der er p.t. en udlejningsgrad på ca. 80 %. Byggeriet er påbegyndt, og centret forventes åbnet i november 2005. Myndighedsgodkendelse til shoppingcenterprojekt Šestka ved Prague Airport Der er en positiv udvikling i Šestka-projektet i Prag. Der er opnået myndighedsgodkendelse til shoppingcentret der bliver på 32.000 m². Der arbejdes med layout og udlejning med henblik på forventet byggestart i september 2005 og åbning i oktober 2006. Der er efter regnskabsårets afslutning indgået aftale om at Hypernova bliver hypermarkedsoperatør i centret. Hypernova er ejet af det hollandske Royal Ahold. 18 af 59

Udvikling af Targówek Retailpark Forberedelserne til udvikling af en retailpark i umiddelbar nærhed af shoppingcentret Targówek i Warszawa pågår med ansøgning om byggetilladelse og udlejning. Der forventes byggestart i regnskabsåret 2005/06. Beslutning om at stoppe udviklingen af projekt Eden i Prag Det er som meddelt i fondsbørsmeddelelse nr. 16/2004 besluttet at Euro Mall Holding ikke deltager i gennemførelsen af det planlagte projekt Eden i Prag. Baggrunden er at der opstod problemer med myndighedstilladelsen. Grundet de opståede vanskeligheder er det besluttet at annullere den indgåede salgsaftale og dermed tilbageføre den indtægtsførte acontoavance i projektet. Opførelse og salg af shoppingcentret Kolonáda, Karlovy Vary i Tjekkiet Opførelsen af det 22.000 m² shoppingcenter Kolonáda i Tjekkiet blev påbegyndt i juni måned 2004. Byggeprocessen er forløbet fuldt tilfredsstillende, og den 16. marts 2005 blev shoppingcentret indviet og ibrugtaget. Centret var på åbningsdagen fuldt udlejet. Shoppingcentret er efter regnskabsårets afslutning som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 4/2005 - solgt til den engelske investeringsbankgruppe Dawnay Day. Salget er baseret på en afkastgrad til investor på 8,6 % p.a. og er udtryk for en fortsat styrket investorinteresse for det centraleuropæiske marked. Euro Mall Center Management Euro Mall Center Management (EMCM) har igennem de seneste år og specielt i løbet af 2004 udviklet sig til en af de største udbydere af butikscenter-management i Tjekkiet og Slovakiet. På nuværende tidspunkt har EMCM ansvaret for management af syv butikscentre i Tjekkiet og Slovakiet med over 500 butikslejemål, et udlejningsareal på over 110.000 m² og et forventet besøgstal i 2005 på over 33 mio. kunder. EMCM tilbyder sine klienter et fuldt management set-up som omfatter bl.a. udlejning, markedsføring, driftsstyring og økonomisk administration. EMCM s klienter 19 af 59

omfatter i dag internationale investorer som GE Capital, Heitman, Meinl European Land Ltd. og Dawnay Day. Strategien for EMCM er internt yderligere at udvikle og effektivisere management funktionen, herunder at kunne tilbyde management som passer til de enkelte klienters behov og ønsker. Det forventes at det i løbet af 2005 vil være muligt yderligere at udbygge EMCM s aktiviteter i Tjekkiet og Slovakiet. TK Development - ekskl. Euro Mall Holding og TKD Nordeuropa Driften af projekterne i Tyskland og Rusland forløber planmæssigt Salg af ejerandel af Field s-projektet 16-etagers bygning Kobbertårnet på Amerika Plads afleveret Restrukturering samt omkostnings- og kapacitetstilpasning gennemført som planlagt Likviditetsberedskabet i TK Development er i overensstemmelse med det forventede. Som nævnt er de tilbageværende aktiviteter bibeholdt i TK Development. Disse omfatter Field s-projektet, aktiviteterne i Tyskland og Rusland samt nordeuropæiske projekter der blev afleveret til investor inden 1. april 2004. Omsætningen for denne del af koncernen udgør DKK -39,4 mio., og resultatet udgør DKK 190,8 mio. efter skat. Dette resultat er påvirket af engangsomkostninger i forbindelse med restrukturering af koncernen samt den foretagne nedskrivning af Field s-projektet og må betegnes som utilfredsstillende. Strategien er at afvikle disse aktiviteter. Salg af Field s-projektet Som meddelt i fondsbørsmeddelelse nr. 22/2004 har TK Development pr. 20. december 2004 solgt sin ejerandel af shoppingcentret Field s til den norske partner Steen & Strøm. Prisen er aftalt til DKK 1,5 mia., dog således at den endelige pris fastlægges pr. 1. marts 2007 relateret til centrets performance på dette tidspunkt. TK Development har på baggrund af en kommerciel afhandling af risici samt øgede handelsomkostninger foretaget en nedskrivning på projektet med DKK 87,9 mio. Salget af Field s har nedbragt koncernens balance med ca. DKK 1.100 mio. ligesom den rentebærende gæld er reduceret tilsvarende. Salget til Steen & Strøm omfatter udover shoppingcenterdelen også ca. 40.000 m² byggeretter til 2. fase af Field s-projektet og retten til en eventuel 3. fase til samme projekt. Det er som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 22/2004 ledelsens vurdering at den endelige prisfastsættelse pr. 1. marts 2007 kan indebære en risiko for en mindrepris op til DKK 100 mio. i forhold til den nuværende værdiansættelse. Det 16-etagers høje Kobbertårnet afleveret I slutningen af marts 2004 flyttede et af Danmarks største advokatfirmaer, Plesner, ind i det 14.000 m² domicilbyggeri Kobbertårnet på Amerika Plads. Kobbertårnet blev i december 2004 nomineret til den hollandske "Mies van der Rohe arkitekturpris. Tyskland og Rusland Det vurderes at det tyske ejendomsmarked befinder sig i en bølgedal som følge af de aktuelle tyske konjunkturforhold. Således har ledelsen besluttet at beholde de tyske udlejningsejendomme i en periode på 3 5 år og dermed søge at opnå en mere optimal prissætning. Porteføljeejendommene er bogført til DKK 294,5 mio. pr. 31. januar 2005. De resterende projekter i Tyskland er omsætningsaktiver og udgør pr. 31. januar 2005 en bogført værdi på DKK 72,6 mio. De russiske aktiviteter består af udlejningsejendomme der pr. 31. januar 2005 er bogført til DKK 100,3 mio. Som følge af den usikkerhed der er på såvel det tyske som det russiske marked, er afviklingen underlagt en risiko. Driften af de tyske og russiske ejendomsbesiddelser er forløbet planmæssigt gennem året. Restrukturering samt omkostnings- og kapacitetstilpasning gennemført som planlagt I forbindelse med regnskabsaflæggelsen for regnskabsåret 2004/05 blev der jf. fondsbørsmeddelelse nr. 2/2004 - orienteret om en restrukturering af TK Development indeholdende følgende hovedelementer: 1. Restrukturering af de centraleuropæiske aktiviteter i Euro Mall Holding ved ændring af strategi, deraf afledte betydelige nedskrivninger af aktiverne samt en ændring af kapitalforholdene. Væsentligste milestone var Investeringsfonden for Østlandenes (IØ) konvertering af ansvarligt lån til egenkapital. 2. Overdragelse af de nordeuropæiske aktiviteter til en ny datterkoncern under navnet TKD Nordeuropa ejet 100 % af TK Development og tilførsel af likvid kapital hertil. Væsentligste milestone var sikring af 20 af 59

driftslikviditet via tegning af nyt ansvarligt obligationslån. 3. Bibeholdelse af resterende aktiviteter (primært Field s, Tyskland og Rusland) i moderselskabet TK Development og afviklingsplan for disse. Væsentligste milestone var en betydelig nedbringelse af balancen via salg af Field s. Restruktureringen er fuldt ud gennemført. Hovedpunkterne er følgende: 1. IØ s konvertering af ansvarligt lån til egenkapital er sket med virkning pr. 30. april 2004. 2. Ansvarligt obligationslån på nom. DKK 220 mio. er tegnet i juli 2004. 3. Salg af Field s er effektueret i december 2004. Der er gennem regnskabsåret 2004/05 foretaget en omfattende kapacitets- og ressourcetilpasning. Omkostningerne (personale og andre eksterne kapacitetsomkostninger) er reduceret fra DKK 205,3 mio. i 2003/04 til DKK 146,1 mio. i 2004/05 svarende til en reduktion på 28,8 %. Den gennemførte kapacitets- og ressourcetilpasning har ikke haft fuld effekt i det forgangne regnskabsår og vil derfor indebære en yderligere reduktion af omkostningerne i regnskabsåret 2005/06. 21 af 59

22 af 59

Likviditetsforhold I forbindelse med restruktureringen blev de likviditetsmæssige forhold aftalt med bankerne. Dette indebar at koncernens driftskreditter blev forlænget til ultimo 2006 samt at der blev skabt likviditetsmæssig balance i moderselskabet gennem afdrag og forrentning af Euro Mall Holdings og TKD Nordeuropas mellemregninger med moderselskabet. Koncernens likviditetsmæssige situation vil således fremover afhænge af Euro Mall Holdings og TKD Nordeuropas evne til at generere likviditet til betalinger til moderselskabet samt til gennemførelse af nye projekter. Euro Mall Holding har fået styrket sin likviditet via salg af projekter og har således en god likviditetsmæssig situation. TKD Nordeuropa fik i juli 2004 tilført DKK 220 mio. via ansvarligt obligationslån hvilket styrkede beredskabet betydeligt. Datterkoncernen TKD Nordeuropa har et stort antal projekter med et deraf afledt krav til kapital til gennemførelse af projekterne. For at sikre en optimal gennemførelse vil der derfor også i det kommende år blive foretaget en stram styring af likviditeten. Vurdering af regnskabsåret 2004/05 og forventninger til regnskabsåret 2005/06 På trods af den foretagne nedskrivning af Field sprojektet er det lykkedes at realisere et resultat efter skat der ligger på niveau med hvad der hidtil har været forventet hvilket ledelsen betragter som tilfredsstillende. For regnskabsåret 2005/06 forventer ledelsen et resultat i størrelsesordenen DKK 50 mio. efter skat. Der er efter regnskabsårets afslutning indgået aftale vedrørende salg af shoppingcentret Kolonáda, Karlovy Vary i Tjekkiet hvilket underbygger det forventede resultat for regnskabsåret 2005/06. For datterkoncernen TKD Nordeuropa forventer ledelsen et resultat for regnskabsåret 2005/06 i størrelsesordenen DKK 70 mio. efter skat. Overgangen til IFRS fra regnskabsåret 2005/06 forventes ikke at få nogen væsentlig betydning for koncernen. Øvrige forhold Corporate Governance Hovedprincipperne er følgende: TK Development afholder både på egen og investorers foranledning en række individuelle møder med aktionærerne i løbet af året, og der foregår i dag en løbende dialog med disse. TK Development har ingen begrænsninger på ejerskab af aktier eller antallet af stemmer den enkelte kan råde over. Bestyrelsen vurderer løbende selskabets politikker således at disse er i overensstemmelse med interessenternes behov. I forbindelse med TK Developments projekter er der klare retningslinier for ved hvilke faser der udsendes fondsbørsmeddelelser ligesom der er regler for hvor store projekterne skal være for at der udsendes særskilte meddelelser. I løbet af året afholder TK Development en række investormøder ligesom selskabets website udbygges løbende for at understøtte dialogen med investorer og øvrige interessenter. Der er i april 2005 foretaget en modernisering og udbygning af koncernens hjemmeside, herunder en forbedring af koncernens projektoversigt. Endvidere pågår der en løbende evaluering af hensigtsmæssigheden i at offentliggøre ikke-finansielle oplysninger. Bestyrelsen vælger formand og næstformand. Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen ligesom der er retningslinier for rapporteringen forud for bestyrelsesmøder. Bestyrelsen og direktionen samarbejder omkring udvikling af og opfølgning på TK Developments strategier. Bestyrelsen gennemfører årlige evalueringer af bestyrelsens og direktionens arbejde. Bestyrelsens forretningsorden er tilpasset Corporate Governance. Bestyrelsesmedlemmer rekrutteres ud fra en samlet vurdering af det aktuelle behov, og nye medlemmer gennemgår en grundig introduktion til virksomheden. Bestyrelsen opfylder de krav til uafhængighed der stilles i Nørby-udvalgets anbefalinger. Det skal bemærkes at 23 af 59