D O M Afsagt den 20. juni 2014 af Østre Landsrets 20. afdeling (landsdommerne Henrik Gam, B. Tegldal og Susanne Skotte Wied (kst.)). 20. afd. nr. B-422-13: Nordea Bank Danmark A/S og Nordea Kredit Realkreditaktieselskab på vegne af Andelsboligforeningen Klostergaarden under konkurs (advokat Carsten Ceutz) mod A m.fl. (alle v/advokat Anders Ole Bendtsen, besk.) B m.fl. (alle v/advokat Kasper Meedom Westberg, besk. for F og O) Denne sag, der er anlagt i medfør af konkurslovens 137, drejer sig først og fremmest om, hvorvidt en på en generalforsamling den 22. december 2010 i Andelsboligforeningen Klostergaarden (i det følgende benævnt ABK) truffet beslutning hvorefter en tidligere vedtaget beslutning om forhøjelse og indeksering af boligafgiften, der endnu ikke var trådt i kraft, blev ophævet er ugyldig eller omstødelig efter konkurslovens 64 og/eller 74. Sagen er anlagt ved Københavns Byret den 20. marts 2012 og ved kendelse af 31. januar 2013 henvist til behandling ved Østre Landsret i medfør af retsplejelovens 226, stk. 1.
- 2 - Sagsøgerne, Nordea Bank Danmark A/S og Nordea Kredit Realkreditaktieselskab (i det følgende benævnt Nordea) på vegne Andelsboligforeningen Klostergaarden under konkurs, har nedlagt følgende påstande: 1. De sagsøgte skal anerkende, at beslutningen på generalforsamlingen i Andelsboligforeningen Klostergaarden den 22. december 2010 om at nedsætte boligafgiften med 75 kr. pr. m 2 pr. år fra den 1. januar 2011 samt at ophæve indekseringen på 4 % p.a. fra og med den 1. januar 2012 er uden retsvirkning. 2. De sagsøgte skal anerkende, at boligafgiften for andelslejligheder i Andelsboligforeningen Klostergaarden med virkning fra den 1. januar 2011 udgør 894 kr. pr. m 2 pr. år, og at denne boligafgift årligt stiger med på 4 % p.a. fra og med den 1. januar 2012. 3. De sagsøgte skal til Andelsboligforeningen Klostergaarden under konkurs hver for sig betale de beløb, der fremgår af bilag 1.1. De sagsøgte har påstået frifindelse. Størrelsen af de under påstand 3, jf. bilag 1.1, nævnte beløb, der er opgjort pr. 31. marts 2014, varierer fra 26.900 kr. for lejligheder på 64 m 2 til 67.251 kr. for lejligheder på 160 m 2 inkl. renter. Det samlede beløb udgør i alt 2.822.028 kr. Beløbene er ubestridte. Sagsfremstilling Ejendommen Klostergaarden er beliggende på Østerbro i København. Den var indtil 2007 ejet af Sankt Benedikts Stiftelse, der i 2007 solgte ejendommen til en investor. I medfør af lejelovens regler om tilbudspligt valgte lejerne i 66 ud af de 104 beboelseslejemål at stifte en andelsboligforening med henblik på at købe ejendommen. De resterende 38 lejere fortsatte som lejere på uændrede vilkår, herunder med en husleje på ca. 427 kr. pr. m 2 pr. år. I ejendommen var der endvidere 35 erhvervslejemål. ABK overtog ejendommen den 1. februar 2008 for en købesum på 163.485.000 kr., der blandt andet blev berigtiget ved, at de sagsøgte i andelsindskud betalte 3.524 kr. pr. m², eller i alt ca. 25 mio. kr., svarende til ca. 15 % af det samlede finansieringsbehov. De enkelte indskud var i størrelsesordenen 225.000 kr. til 560.000 kr. Endvidere optog ABK to realkreditlån i Nordea Kredit, nemlig et 6 % fastforrentet 30-års lån med afdragsfrihed i 20 år på nominelt 52.689.000 kr. med en
- 3 - bidragssats på 0,1356 % frem til januar 2014 samt et 4 % fastforrentet 10-års lån med afdragsfrihed i hele perioden på 82.466.000 kr. ligeledes med en bidragssats på 0,1356 % indtil 1. januar 2014. Endvidere blev der oprettet en kassekredit i Nordea Bank med et kreditmaksimum på 27 mio. kr. Finansieringen skete uden personlig hæftelse for de sagsøgte. I forbindelse med stiftelsen af ABK udfyldte de sagsøgte i december 2007 en bindende indmeldelse, hvoraf fremgik blandt andet: Boligafgiften for min lejlighed forhøjes til XX kr. pr. kvadratmeter pr. måned. Jeg er indforstået med, at den forhøjede boligafgift skal være gældende uanset ejerskifte, så længe den pantegæld, andelsboligforeningen stifter eller overtager i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen, ikke er fuldt betalt, ligesom boligafgiften ikke skal kunne nedsættes uden de nævnte panthaveres samtykke. Indskud i andelsboligforeningen udgør YY kr. pr. kvadratmeter og indbetales kontant efter påkrav med fradrag af eventuelt indestående forudbetaling, depositum eller beløb på indvendig vedligeholdelseskonto for min lejlighed. Boligafgiften blev i forbindelse med stiftelsen fastsat til 744 kr. pr. m 2 pr. år. ABK s vedtægter som vedtaget på den stiftende generalforsamling den 6. november 2007 med de ændringer, der blev vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling den 4. december 2007 og på den ordinære generalforsamling den 28. april 2009, er sålydende: Navn og hjemsted (1.1) Foreningens navn er Andelsboligforeningen Klostergaarden. 1 (1.2) Foreningens hjemsted er i Københavns Kommune. 2 Formål (2.1.) Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere matr.nr. 5591 og 5592 Udenbys Klædebo Kvarter, beliggende Jagtvej 183-183A, Ved Klosteret 2-12 og Australiensvej 30-34. 5
- 4 - Hæftelse (5.1) Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen. Dette gælder også i tilfælde af foreningens opløsning, herunder konkurs. (5.2) En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen. 8 Boligafgift (8.1) Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen. 14 Pris (14.1) Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter 14.2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst godkende et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier: (A) Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelenes pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. 18 Opsigelse En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og brugsret til boligen, men kan alene udtræde efter reglerne i 13-17 og 20 om overførsel af andelen. 21
- 5 - Generalforsamling (21.1) Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen. (21.2) Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb, jf. 30, stk. 1, med følgende dagsorden: 1) Valg af dirigent. 2) Bestyrelsens beretning. 3) Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt generalforsamlingens beslutning om godkendelse af årsrapporten. 4) Forelæggelse af bestyrelsens forslag til andelens pris og eventuelle prisudvikling på andelene og generalforsamlingens beslutning herom. 5) Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget og generalforsamlingens beslutning om godkendelse af budgettet samt eventuel ændring af boligafgiften. Flertal 23 (23.1) Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om beslutninger som nævnt i stk. 2 og 3. Dog skal altid mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer være repræsenteret på en ordinær generalforsamling. (23.2) Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder hvis finansiering beregnet ud fra ydelsen på sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25%, om henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der årligt overstiger 25% af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedsparingslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelse er usikker og uden et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med flertal af ja-stemmer på mindst 2/3 af samtlige ja- og nej-stemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige
- 6 - stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal af ja-stemmer på mindst 2/3 af samtlige ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal af ja-stemmer på mindst 2/3 af samtlige ja og nej stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. (23.3) Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning, kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. (23.4) Optagelse af lån, hvor kreditor kræver andelshavernes personlige hæftelse, kan ikke ske uden, at vedtægterne ændres som angivet i stk. 2, hvor der tages stilling til, om andelshavernes hæftelse skal ske pro rata eller solidarisk, og kan kun ske med tiltrædelse af de andelshavere, der berøres af hæftelseskravet. Regnskab 30 (30.1) Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskives af administrator og hele bestyrelsen. Regnskabsåret er kalenderåret. (30.2) I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelene, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jf. 14. Forslaget anføres som note til årsrapporten. Opløsning 33 (33.1) Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen. (33.2) Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den
- 7 - tid værende andelshavere i forhold til deres andels eller deres andeles størrelse. Forud for ABK s overtagelse af ejendommen havde den tidligere ejer, Sankt Benedikts Stiftelse, indgået en entreprisekontrakt med totalentreprenør Niels E. Fisker A/S om en renovering af ejendommen for ca. 30 mio. kr. Da ABK ikke ønskede at respektere kontrakten, anlagde foreningen sag mod blandt andre entreprenøren og Sankt Benedikts Stiftelse, hvilken sag senere blev forligt, og den planlagte renovering blev ikke foretaget. På en ekstraordinær generalforsamling i ABK den 28. januar 2008 blev budgettet for 2008 gennemgået, og det blev i den forbindelse oplyst, at der skulle bruges 5 mio. kr. af finansieringen på umiddelbare forbedringer. Bestyrelsen ønskede at fastholde en boligafgift på 744 kr. pr. m 2 og konstaterede, at budgettet viste et underskud på knap 900.000 kr. Bestyrelsen forventede imidlertid, at underskuddet ville kunne nedbringes de følgende år blandt andet som følge af stigninger i andelskronen. Budgettet blev herefter vedtaget uden afstemning. På en ekstraordinær generalforsamling i ABK den 26. august 2008 gennemgik bestyrelsen en oversigt over genopretnings- og vedligeholdelsesarbejder for foreningen i 2008-2009 til et beløb af knap 5,3 mio. kr. I ABK s årsrapport for 2008 anførtes i ledelsesberetningen blandt andet, at den internationale økonomiske krise desværre havde påvirket foreningens ejendom med højere renteudgifter til følge, samt at de samtidig faldende ejendomspriser p.t. ikke gjorde det attraktivt at fastsætte andelskronen efter en valuarvurdering. Årets resultat ansås ikke for tilfredstillende. Underskuddet for 2008 var opgjort til godt 2,4 mio. kr. Drifts- og likviditetsbudgettet for 2009 viste et nettoresultat på ca. -3,5 mio. kr. og en disponibel beholdning primo 2009 på ca. -11,2 mio. kr. og ultimo 2009 på ca. -14,7 mio. kr. På den ordinære generalforsamling den 28. april 2009 blev det besluttet at forhøje boligafgiften med 75 kr. til 819 kr. pr. m 2 årligt med virkning fra den 1. juli 2009. Et yderligere forslag fra bestyrelsen om en ekstraordinær indbetaling af andelsindskud på 285 kr. pr. m 2 var trukket tilbage. Budgettet for 2009 blev herefter godkendt.
- 8 - Den 20. august 2009 nedskrev Nordea ABK s kassekredit fra 27 mio. kr. til 20 mio. kr. Der blev den 28. september 2009 afholdt en ekstraordinær generalforsamling i ABK, hvori repræsentanter fra Nordea deltog. Af indkaldelsen hertil fremgik, at der blandt andet skulle være debat og afstemning om en genopretningsplan og låneomlægning (genopretningsplan 1). I et medfølgende brev til andelshaverne havde bestyrelsen skrevet blandt andet: Inden vores ekstraordinære generalforsamling er det vigtigt for os at få præciseret nogle ting. Først og fremmest Når vi stemmer om en genopretningsplan, har denne 2 primære formål: 1. Vi opfylder Nordeas anbefaling om konsolidering af foreningens økonomi. Det gør vi ved at lægge en 10 års plan. 2. Vi begynder en nedbringning af vores driftsunderskud samt vores kassekredit, der som bekendt har indflydelse på flere ting både for foreningen, men ligeså vigtigt, for den enkelte andelshaver på længere sigt! Forening/Andelshaver Når vi diskuterer forskellige problemstillinger, er det vigtigt, at vi har det samme udgangspunkt og hvad er det så lige, vi mener med det? Først - vi har 2 måder at anskue tingene på: 1. Foreningsperspektiv 2. Andelshavers perspektiv. Dernæst - det forholder sig sådan, at når vi taler om konsolidering af økonomi og driftsunderskud, arbejder bestyrelsen ud fra et foreningsperspektiv. Det betyder groft sagt, at den enkelte andelshavers økonomi og situation ikke er styrende for bestyrelsens anbefalinger. Det lyder umiddelbart lidt hårdt, men vi må indse, at det er den virkelighed, vi som forening er i lige nu. Vi håber derfor, at alle trods de dystre udsigter kan se, at der er mange faktorer i denne situation, som er ude af vores hænder. Vi skal også huske, at vi som andelshavere jo, lidt populært sagt, har indgået et slags kollektiv med hinanden, hvilket også betyder, at alle har et medansvar for foreningens økonomi og øvrige drift. VIGTIGT!!!
- 9 - Når det så er sagt, er det VIGTIGT VIGTIGT VIGTIGT at understrege, at det scenarie, vi beslutter nu, ikke er definitivt. Den beslutning er KUN gældende, indtil vi beslutter noget andet! Bemærk dog, at der på de forskellige lånetyper er forskellige forudsætninger/krav. Bestyrelsens konklusion Konklusionen lige her og nu er, at vi tager andelshaverbrillerne af og foreningsbrillerne på og beslutter det, der er bedst for foreningen og det er ifølge bestyrelsen - at vi beslutter en genopretningsplan og eksekverer denne, - at vi nedsætter forskellige udvalg, som kan arbejde dedikeret med at indhente Second Opinions/Alternative muligheder, undersøge nye lånemuligheder m.v., - at vi beslutter, hvordan vi forholder os til en valuarvurdering. Vi håber, at ovenstående bedre nuancerer vores holdninger og anbefalinger. Brevet var vedlagt en orientering om muligheder for låneomlægning og en genopretningsplan med en nærmere gennemgang af seks forskellige scenarier, hvoraf bestyrelsen anbefalede scenarie 3, der blev beskrevet således: Forudsætninger: 1. Ændring af lån 2 (53 mio. kr. lånet) til CIBOR 6 eller S 10 lån - renteudgiften reduceres fra 6 % til 4,5 %. 2. Boligafgift forhøjes med 75 kr. pr. kvm. pr. år fra 2011 3. Fra 2012 stiger boligafgiften med 4 % pr. kvm. pr. år. Fordele - Renteudgiften pr. år reduceres med ca. 800.000 kr. - Underskuddet reduceres og er væk i 2012. Dette influerer positivt på andelskronen. I 2018 har vi et overskud på ca. 2,8 mio. kr. En tiltrængt konsolidering af foreningen, der bruges til at få elimineret underskuddet på kassekreditten. - Større likviditetsrum. - I 2018 går vi i positiv på kassekredit med knap 1,8 mio. kr. (frem til 2017 er kassekreditten negativ). - En jævn og forudsigelig stigning i boligydelsen. Ulemper - Kan stadig være svært at få en ordentlig pris for ledige lejligheder i de første år, indtil underskuddet er væk. - Dyrere at være andelshaver: I 2018 er boligydelsen 1176,44 kr. pr. kvm. pr. år. Dette beløb er dog reelt mindre på grund af inflationen.
- 10 - Bestyrelsens holdning: Bestyrelsen kan anbefale dette scenarie. Vi når det mål, Nordea har anbefalet; nemlig at få kassekreditten væk. Og vi får en stigning i boligydelsen, der spredes ud over så mange år som muligt, og som er mindre, når vi regner inflationen med. På generalforsamlingen den 28. september 2009 gentog bestyrelsen, at de opstillede scenarier var fremlagt ud fra en fælles andels-holdning og til det bedste for foreningen og ikke med udgangspunkt i den enkelte andelshavers økonomi. Af protokollatet fremgår endvidere blandt andet: Bestyrelsen svarede på spørgsmål fra andelshaverne. Af vigtige områder kan kort nævnes: Det scenarie, generalforsamlingen vælger, er bindende, indtil generalforsamlingen beslutter andet. Generalforsamlingen skal ved hver ordinær generalforsamling stemme om foreningens budget og dermed godkende den til enhver tid værende boligafgift. Og der kan afholdes ny ekstraordinær generalforsamling, hvor en ny genopretningsplan kan vedtages. Alle scenarier er fremlagt i en 10 års periode og gælder frem til 2018. Efter 2018 vil boligafgiften ikke stige yderligere, medmindre generalforsamlingen træffer en fornyet beslutning. Det er ikke hensigtsmæssigt, at en andelsboligforening over tid opererer med underskud, der skal planlægges med afvikling af underskud. Scenarie 3 og 5 vil hurtigst eliminere driftsunderskuddet. Ved afstemningen fik scenarie 3 absolut flertal og blev dermed vedtaget. I ABK s årsrapport for 2009 anførtes i revisors påtegning følgende: Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet Uden at det har påvirket vores påtegning, skal vi henlede opmærksomheden på, at foreningens budget for 2010 udviser underskud og dermed forbrug af likviditet. Vi henviser til omtalen af foreningens økonomi i ledelsens årsberetning, herunder det forhold at der i september 2009 er vedtaget en genopretningsplan. Foreningens budgetterede likviditetsmæssige underskud for 2010 kan holdes inden for de nuværende likviditetsrammer. Vi skal anbefale, at bestyrelsen i de kommende år
- 11 - er meget opmærksom på overholdelsen af opretningsplanen, således at foreningens likviditetsreserver kan holdes inden for de aftale rammer. I ledelsesberetningen anførtes blandt andet, at årets resultat var bedre end budgetteret men ansås for utilfredsstillende. Årets resultat var negativt med ca. 1,9 mio. kr. Drifts- og likviditetsbudgettet for 2010 angav et underskud på ca. 1,9 mio. kr., en disponibel beholdning primo på -15,4 mio. kr. og ultimo på -17,4 mio. kr. Den 27. april 2010 afholdtes ordinær generalforsamling i ABK. Under bestyrelsens beretning oplyste næstformanden blandt andet: at forudsætningerne i genopretningsplanen fra september 2009 ikke holdt stik. Indtægterne fra erhvervslejemålene var sat for optimistisk, der var ikke solgt de leje-lejligheder, man havde forventet, de faste udgifter så som ejendomsskatter, vicevært m.m. var steget mere end forudset, og afdragene på de to lån, foreningen havde i Grundejernes Investeringsfond, var fejlagtigt ikke blevet medtaget på udgiftssiden. Trækket på kassekreditten blev større og større, og der var brug for handling her og nu. Nordea havde forud for generalforsamlingen meddelt bestyrelsen, at banken ikke kunne godkende budgettet for 2010. Det samme havde administrator, CEJ Ejendomsadministration A/S. På generalforsamlingen blev budgettet desuagtet vedtaget med 24 stemmer for og 20 imod. Den 19. maj 2010 blev der efter det oplyste afholdt et såkaldt sonderingsmøde med deltagelse af ABK s bestyrelse, Nordea og administrator. Den 16. juni 2010 afleverede advokatfirmaet Horten v/advokat Henrik Bræmer efter anmodning fra ABK s bestyrelse en redegørelse for de økonomiske konsekvenser ved en eventuel konkurs eller likvidation af ABK. Samme aften afholdt ABK et informationsmøde. Af referatet herfra fremgår blandt andet: Formand for bestyrelsen P (AH) oplyste, at bestyrelsen ønsker andelshavernes opbakning, og tror på, at andelsforeningen kan fortsætte. Herefter gennemgik formanden, hvad der er gået galt siden foreningens stiftelse. Bl.a. købte foreningen ejendommen i sin tid til en pris på toppen; andelshavernes indskud (15%) var og er meget lille; leje-lejlighederne er ikke blevet ledige helt i det tempo, vi forudsagde fra start; banken har blandt andet ved at reducere kasse-
- 12 - kreditten fra 27 til 20 mio. kr. ændret på foreningens forudsætninger, og der har været større udgifter til ejendommens vedligehold end ventet. Mht. udlejning af erhvervslejemål kniber det lidt med at få den indtægt, som vi havde regnet med. AH og næstformand for bestyrelsen H (HBT) oplyste bl.a., at bestyrelsen ønsker en realistisk langsigtet finansieringsløsning, der er holdbar. Dette er også en forudsætning for, at der kan blive solgt lejligheder i ejendommen. Det er vigtigt for bestyrelsen, at flertallet af de nuværende andelshavere kan blive boende, og at de fleste øvrige kan komme herfra med det meste af deres investering i behold. Bestyrelsen vil kæmpe for overlevelse, men ikke for enhver pris. Bestyrelsen går ikke bankens ærinde. Det er nu, vi skal handle enten må vi sammen med banken finde en løsning, der kan bære frem til 2018, eller også må der ske en opløsning af foreningen. Vi kan ikke klare problemerne alene banken må også yde væsentlige bidrag. Vi kan ikke finde en løsning, der tilgodeser alle andelshaverne. Advokat Henrik Bræmer gennemgik den omdelte redegørelse om de økonomiske konsekvenser ved foreningens eventuelle konkurs eller likvidation, HB havde udarbejdet. Redegørelsen indeholder bl.a. en gennemgang af fremgangsmåden ved opløsning af foreningen, retsstillingen ved konkurs og brugeligt pant samt den enkelte andelshavers retsstilling efter en tvangsauktion. Advokaten oplyste bl.a., at andelshaverne ikke hæfter for andelsboligforeningens gæld ud over det indbetalte indskud, jf. vedtægternes 5, og at andelshaverne heller ikke hæfter for omkostninger forbundet med konkursbehandlingen. Advokaten oplyste endvidere, at andelshaverne har ret til at fortsætte som lejere, hvis ejendommen sælges på tvangsauktion eller i frit salg, jf. andelsboliglovens 4. Udlejer har i den situation krav på en leje, der som udgangspunkt beregnes efter principperne for omkostningsbestemt leje. Har en tidligere udlejer gennemgribende forbedret lejligheden, må huslejen ikke væsentligt overstige markedslejen. Advokaten oplyste i den forbindelse, at omkostningsbestemt leje er den husleje, der er fastsat efter hvad det koster at drive ejendommen. Er der foretaget forbedringer (af udlejer) kan udlejer få afkast af udlejers investeringer. Det er et område, hvor vi befinder os i en brydningstid, og der ikke rigtigt findes fortilfælde for lejefastsættelsen i tilfælde af en andelsboligforenings konkurs eller opløsning. HBT oplyste blandt andet, at bestyrelsen, som bestyrelsen havde tilkendegivet på generalforsamlingen den 27. april, ville afholde en række møder med banken, og CEJ med henblik på at kunne opnå en revideret genopretningsplan, som bestyrelsen kunne fremlægge for andelshaverne på en ekstraordinær generalforsamling.
- 13 - Bestyrelsen og CEJ påtænker umiddelbart efter informationsmødet at færdiggøre det reviderede talmateriale med henblik på at afholde et nyt møde med Nordea inden sommerferien. Møderækken med Nordea vil fortsætte i august måned. Realistisk set vil bestyrelsen i 1. halvdel af september udsende et oplæg til en revideret genopretningsplan med henblik på vedtagelse på en ekstraordinær generalforsamling i 1. halvdel af oktober. Det forventes, at oplægget vil ud over de reviderede tal også indeholde et forslag til vedligeholdelsesplan for ejendommen, et forslag til, hvor meget andelshaverne skal stige i boligafgift, samt evt. et forslag til låneomlægning, ligesom spørgsmålet om alternative indtægtsmuligheder og reduktion i udgifterne også forventes berørt i oplægget. Såfremt oplægget forkastes, vil foreningens opløsning eller konkurs være en realistisk mulighed. Der var indlæg fra bl.a. advokat Kasper Westberg (KW), der repræsenterede M til informationsmødet. KW var bl.a. bekymret for langsommelighed og manglende professionalisme i bestyrelsens arbejde samt bekymret for, at bestyrelsen var for optaget af konkurs frem for at redde foreningen. Ved brev af 24. juni 2010 til ABK s administrator og bestyrelse fulgte advokat Kasper Westberg på vegne M op på den rejste kritik og tog forbehold for erstatningskrav, såfremt ABK blev erklæret konkurs. Dette brev besvarede advokat Henrik Bræmer den 6. juli 2010, hvori han blandt andet anførte: Som det fremgår, har bestyrelsen al sin fokus rettet mod økonomien i AB, og tilstræber, naturligvis, at AB fortsat skal bestå. Til forskel fra hvad du/din klient har anført, så udviser bestyrelsen netop forståelse for drift af andelsboligforeningen, og foretager rettidige dispositioner. Genopretningsplanen kræver grundig analyse, og ikke mindst forhandlinger. Selv om bestyrelsen tilstræber at gøre processen kortest mulig, betyder hensynet til at kunne præsentere en holdbar og langsigtet plan for driften i AB, at der må udvises tålmodighed. For at anskueliggøre konsekvenserne for medlemmerne, hvis AB skulle gå konkurs, har bestyrelsen i fin tråd med den driftsmæssige forståelse anmodet om en (ekstern og professionel) redegørelse om konsekvenserne, hvis AB gik konkurs. I den kontekst skal bemærkes, at kendskab til konsekvenserne ved en konkurs, jo på ingen måde er ensbetydende med, at bestyrelsen anbefaler ophør af AB. Advokat Henrik Bræmer sendte den 5. oktober 2010 en supplerende redegørelse til ABK om boligafgift/leje under og efter ABK s eventuelle konkurs.
- 14 - Den 14. oktober 2010 afholdtes der ekstraordinær generalforsamling i ABK. Forud herfor havde Nordea i et brev af 23. september 2010 til ABK tilkendegivet, at banken siden april havde arbejdet i et meget tæt forløb med ABK s bestyrelse, administrator og advokat for at finde en holdbar løsning på foreningens økonomi, og at Nordea havde været tryg ved processen. Af indkaldelsen til generalforsamlingen fremgik, at et af dagsordenspunkterne var debat og afstemning om genopretningsplanen for foreningen (genopretningsplan 2), der havde følgende indhold: Boligafgiften stiger fra og med 1. januar 2011 med 156 kr. om året pr. m2. Den stigning i boligafgiften, generalforsamlingen vedtog i september 2009 pr. 1. januar 2011, er indeholdt i denne stigning. Boligafgiften udgør pr. 1. januar 2011 herefter 975 kr. om året pr. m2. Boligafgiften reguleres hvert år med 2% i opadgående retning, beregnet ud fra boligafgiften det foregående år. Bestyrelsen bemyndiges til at omlægge foreningens eksisterende 2 realkreditlån hos Nordea med henblik på at opnå en lavere ydelse. Lånene skal i en periode være afdragsfrie og have en fast rente. Lånevilkårene fastsættes endeligt ved hjemtagelsen af lånet. Bemyndigelsen gælder fra generalforsamlingens vedtagelse. Bestyrelsen bemyndiges til at optage et anlægslån hos Nordea på 14 mio. kr. Lånet skal i en periode have en fast ydelse. Lånevilkårene fastsættes endeligt ved hjemtagelsen af lånet. Provenuet anvendes til indfrielse af de eksisterende lån hos Grundejernes Investeringsfond samt nedbringelse af foreningens kassekredit. Bemyndigelsen gælder fra generalforsamlingens vedtagelse. Af det materiale, der i øvrigt fulgte med indkaldelsen, fremgik, at bestyrelsen anbefalede andelshaverne at stemme for genopretningsplanen. Det anførtes, at alternativet ville være foreningens konkurs eller opløsning. På generalforsamlingen deltog repræsentanter fra Nordea, administrator m.fl. Andelshaver Q var ledsaget af en professionel rådgiver, Lars Wismann, der omdelte en rapport, han havde udarbejdet om ABK s økonomiske situation og gav sit bud på en genopretningsplan. Bestyrelsens forslag til genopretningsplan blev sat til afstemning, hvor 50 stemte imod, 18 stemte for og en stemme var blank. Herefter meddelte formanden, at den samlede bestyrelse gik af og stillede deres mandater til rådighed. Bestyrelsen ville dog fungere som bestyrelse, indtil der måtte blive valgt en ny på en ekstraordinær generalforsamling, der ville blive afholdt den 4. november 2010.
- 15 - Den 20. oktober 2010 indkaldtes der til ekstraordinær generalforsamling den 4. november 2010. Under dagsordenens pkt. 6, debat og afstemning om foreningens opløsning, var pkt. 6 a et forslag fra nogle andelshavere om nedsættelse af boligafgiften til omkostningsbestemt husleje på 445 kr. pr. m 2 pr. år med virkning fra den 1. december 2010. Herom anførtes følgende: Begrundelse: Med generalforsamlingens nej til den af Nordea og bestyrelsen færdigforhandlede genopretningsplan for foreningen ser forslagsstilleren ingen grund til, at andelshavere fortsat betaler en andelsboligafgift, hvoraf en betydelig del går til dækning af foreningens finansielle omkostninger. Det foreslås derfor, at boligafgiften med omgående virkning, dvs. fra 1. december 2010 og indtil videre, nedsættes til nogenlunde samme niveau som den omkostningsbestemte husleje, ejendommens lejere betaler (for tiden 443,95 kr. ifølge regnearket, der er udsendt til den ekstraordinære generalforsamling den 14. oktober 2010). Et sådant niveau skulle være tilstrækkeligt til at dække de nødvendige driftsudgifter (excl. finansielle udgifter) til ejendommen. Der må dog tages forbehold for, at en evt. kurator træffer anden bestemmelse om boligafgiften eller træffer bestemmelse om at omstøde dispositionen. Bemærkninger fra den fungerende bestyrelse: Der vil være en stærk risiko for, at dispositionen omstødes af kurator i konkursboet. En omstødelse vil i givet fald ske med tilbagevirkende kraft, dvs. der vil i givet fald skulle ske efterbetaling af skyldig boligafgift fra den 1. december 2010. CEJ har oplyst, at CEJ vil opsige administrationsaftalen, hvis foreningen derved kommer i en situation, at foreningen ikke er i stand til at betale sine løbende driftsomkostninger, herunder terminsafgifter. CEJ vil ikke medvirke til at stille kreditorerne i den for dem ringere situation. Det må forventes, at Nordea vil opfatte et forslag om at sænke boligafgiften som meget provokerende. Det vil ikke kunne udelukkes, at en vedtagelse af forslaget vil gøre det vanskeligt at føre realitetsforhandlinger med Nordea, hvis et flertal ønsker dette, jf. punkt 7. Pkt. 6 c var et forslag fra en andelshaver om ophævelse af den stigning i boligafgiften på 75 kr. pr. m 2 pr. år, som ifølge generalforsamlingens beslutning den 28. september 2009 skulle træde i kraft den 1. januar 2011. Om dette punkt anførtes følgende i indkaldelsen: Begrundelse:
- 16 - Med generalforsamlingens nej den 14. oktober 2010 til den af Nordea og bestyrelsen færdigforhandlede genopretningsplan for foreningen ser forslagsstilleren ingen grund til at foretage yderligere skridt til konsolidering af foreningens økonomi, førend der er skabt afklaring omkring foreningens fremtid. Derfor er der ingen grund til at lade boligafgiften stige pr. 1. januar 2011. Boligafgiften i 2011 vil, hvis forslaget vedtages, forblive på samme niveau som i 2010, dvs. 819 kr. pr. m2 pr. år. De risici, der fra bestyrelsens side er nævnt under punkt 6 a, gælder også under punkt 6 c, men i langt svagere grad. Den 2. november 2010 skrev Nordea til andelshaverne i ABK. I brevet anførtes bl.a.: Andelsboligforeningen er som en følge af sin økonomiske situation allerede nu insolvent. Andelsboligforeningen er insolvent, når den ikke er i stand til at betale sine ydelser, efterhånden som disse forfalder, og med det driftsunderskud, foreningen på nuværende tidspunkt budgetterer med, sammenholdt med at foreningen som ovenfor nævnt har forkastet et forslag til en refinansieringsaftale, må det desværre konstateres, at foreningen er på vej mod en konkurs, hvis der ikke sker noget. De forslag, der er bragt til behandling på den ekstraordinære generalforsamling den 4. november, vil alle kun forværre denne situation. Foreningen er derfor konkurstruet, og i konsekvens heraf kunne foreningens bestyrelse i medfør af konkurslovens 17 allerede nu selv tage initiativ til, at foreningen blev taget under konkursbehandling. På denne baggrund ser Nordea sig nødsaget til at indgive konkursbegæring. For at undgå at Nordea skulle indgive konkursbegæring, aflyste den fungerende bestyrelse for ABK generalforsamlingen den 4. november 2010, og i stedet blev der afholdt et andelshavermøde med deltagelse af repræsentanter fra Nordea. En ekstraordinær generalforsamling blev i stedet afholdt den 16. november 2010, hvor der blev valgt en tegningsberettiget bestyrelse på tre personer, som dog ikke var fuldtallig i henhold til vedtægterne. I tiden herefter blev der afholdt en række møder mellem ABK og foreningens advokater på den ene side og Nordea på den anden side, herunder et møde den 30. november 2010 med henblik på en afklaring af, om der kunne etableres en genopretningsplan for ABK. Af mødereferatet, udarbejdet af advokat Kasper Westberg, fremgår blandt andet:
- 17 - KWE redegjorde for, at bestyrelsen på generalforsamlingen den 16. november 2010 havde en klar fornemmelse af, at følgende forudsætninger skulle være opfyldt for, at der kunne skabes et flertal for vedtagelsen af en genopretningsplan: 1) Boligafgiften skal for 2011 nedsættes med 5 % i forhold til boligafgiften for 2010. Boligafgiften skal fastholdes i en periode herefter. 2) Andelskronen skal minimum fastholdes på de nuværende 0,83. 3) Genopretningsplanen skal være langsigtet og medvirke til at sikre, at andelene kan omsættes. 4) Foreningens driftsregnskab skal udvise et nul eller positivt resultat fra og med 2010 og fremefter. Et evt. negativt driftsresultat skal inddækkes af Nordea. Bestyrelsen er i øvrigt åben for en drøftelse med Nordea af alle muligheder, der kan reducere driftstab under hensyn til ovenstående pkt. 1-3. I et brev af 14. december 2010 til Nordea anførte bestyrelsen blandt andet, at det var dens overbevisning, at fraværet af en bæredygtig Nordea-plan for foreningens langsigtede fortsættelse ville føre til, at foreningens medlemmer ville tage initiativ til insolvensbehandling af foreningen, hvilket af bestyrelsen på lang sigt betragtedes som ulykkeligt for alle parter. Den 18. december 2010 skrev Nordea til ABK s medlemmer og vedlagde et af banken udarbejdet budgetudkast m.v. ABK s bestyrelse besvarede dette ved brev af 20. december 2010, hvori blandt andet anførtes: Vi skal al den usikkerhed til livs. Ellers er der snart ingen andelsboligforening. Bestyrelsen foreslår derfor, at Nordea supplerer den fremlagte plan med 3 garantier, der har en stærk signalværdi, og kan medvirke til at genoprette tilliden mellem andelshaverne og Nordea samt skabe sikkerhed og tryghed for fremtiden. 1. Nordea indvilliger i at dække lejetab og tomgangsleje i perioden 2011 2021 uden loft over antallet af andele, eller for den sags skyld lejelejligheder og forretningslejemål. 2. Nordea indvilliger i i det tilfælde at foreningens drift genererer underskud løbende at give renteafkald der modsvarer driftsunderskuddet, således at foreningens driftsresultat i alle årene 2011 2021 er større eller lig 0 kr.
- 18-3. Nordea indvilliger i at bidrage til at regnskabet for 2010 går i 0. På denne måde understøttes andelskronen, og foreningen har en reel mulighed for at tjene på fremtidigt salg af andele, og andelshavere kan flytte med et begrænset tab. Uden disse 3 garantier er der kun én ting, der er så godt som garanteret, og det er, at heller ikke denne plan vil opnå andelshavernes tilslutning. Nordea afviste imidlertid bestyrelsens forslag. Den 22. december 2010 afholdtes der på ny ekstraordinær generalforsamling i ABK. Af referatet herfra fremgår blandt andet: Ad 3. Nedenstående forslag fremlægges af K. Det foreslås, at generalforsamlingen vedtager følgende beslutning: Den stigning i boligafgiften på 75 kr. pr. m2 fra og med 2011 og stigningen fra og med 2012 med 4% pr. m2 pr. år, som ifølge generalforsamlingens beslutning den 28. september 2009 træder i kraft den 1. januar 2011, ophæves. Beslutningen om ophævelse træder i kraft straks. Begrundelse: Med generalforsamlingens nej til genopretningsplan 2 i oktober 2010 er der ingen grund til at foretage yderligere skridt til konsolidering af foreningens økonomi. Derfor er der ingen grund til at lade boligafgiften stige pr. 1. januar 2011. K læste forslaget op og oplyste, at andelshaverne tidligere havde vedtaget forhøjelsen på kr. 75,00 pr. m2 pr. 1. januar 2011 samt stigningen på 4% pr. m2 pr. år fra og med 2012. Han så ingen problemer i at omgøre en beslutning, der endnu ikke var trådt i kraft. Han udtrykte endvidere utilfredshed med, at Nordea blandede sig i den demokratiske proces. Efter K s opfattelse stod foreningen ikke foran en konkurs, men måske havde Nordea en anden opfattelse. Såfremt forslaget blev vedtaget, og forhøjelsen af boligafgiften pr. 1. januar 2011 blev annulleret, opfordrede K til, at andelshaverne satte dette beløb til side i tilfælde af, at det på et senere tidspunkt ville blive opkrævet. Formand R oplyste, at han havde informeret Nordea om, at forslaget formentlig ville blive vedtaget, men at Nordea ikke havde givet deres mening til kende over for bestyrelsen. Ad 4. Afstemning.
- 19 - Forslaget under pkt. 3 blev vedtaget med 46 stemmer for, 6 stemmer imod og 1 blank stemme. De sagsøgte har siden den ekstraordinære generalforsamling fortsat betalt 819 kr. pr. m 2 pr. år i boligafgift, svarende til boligafgiften pr. 1. juli 2009. ABK s bestyrelse orienterede samme aften Nordea om det passerede og opfordrede banken til yderligere forhandlinger. Nordea svarede den følgende dag, at banken ikke ville forhandle, så længe ABK fastholdt foreningens ultimative krav og opfordrede til, at foreningen gav bestyrelsen et åbent forhandlingsmandat. I et nytårsbrev til andelshaverne skrev bestyrelsen den 9. januar 2011 blandt andet, at 2010 sluttede med, at Nordea udtrykte utilfredshed med beslutningen om at annullere forhøjelsen af boligydelsen. Bestyrelsen tilføjede, at det ikke var foreningens store kreditor, der bestemte, hvad ejerne skulle gøre. Bestyrelsen havde taget ejernes beslutning til efterretning, idet den havde hæftet sig ved, at ejerne havde stiftet andelsboligforeningen med det formål at undgå at skulle betale markedsleje, som der var udsigt til, hvis en navngiven investor havde haft held til at overtage Skt. Michaelsgård, hvilket var overvejende sandsynligt i efteråret 2007. I et notat af 26. januar 2011 til ABK s bestyrelse og medlemmer redegjorde Nordea blandt andet for, hvorfor man ikke mente, at andelene var usælgelige. Endvidere rejste banken blandt andet spørgsmål om, hvorvidt ABK s beslutning af 22. december 2010 om nedsættelse af boligafgiften var gyldig, og om foreningen var konkurstruet. I den forbindelse anførtes blandt andet: ABK er således ikke reelt konkurstruet. ABK er kun truet af, at der er nogle medlemmer, der synes at antage, at de med truslen herom kan motivere Nordea til at yde ABK et milliontilskud. Og så længe denne fejlagtige antagelse består, består også en risiko for et midlertidigt økonomisk sammenbrud. Og i denne periode er det vanskeligt at sælge andele. Den 10. marts 2011 afholdtes en ny ekstraordinær generalforsamling i ABK. Et forslag om, at det skulle pålægges bestyrelsen øjeblikkeligt at begære foreningen konkurs, blev forkastet med 33 stemmer mod 26. Derefter blev et forslag om, at det skulle pålægges bestyrelsen øjeblikkeligt at gå i realitetsforhandlinger med Nordea for at opnå en troværdig redningsplan, vedtaget med 43 stemmer, idet 8 stemte nej, og 4 stemmer var blanke. Der blev ikke valgt en
- 20 - bestyrelse, men der blev etableret en kontaktgruppe, der i tiden derefter forhandlede med Nordea, dog uden at der kunne opnås en løsning. Den 30. maj 2011, hvor der var berammet endnu en ekstraordinær generalforsamling, fremkom advokat Ole Borch som advokat for Nordea over for ABK s advokat med en opsamling og et oplæg til en løsning. I brevet påskønnede Nordea, at advokaten og ABK de mange og lange udfordringer til trods havde arbejdet og fortsat arbejdede for at nå en for alle parter acceptabel og længerevarende løsning. På generalforsamlingen blev et budget for de kommende 15 år baseret på de af Nordea tilbudte lånevilkår samt ejendommens vedligeholdelsesplan for perioden stemt ned med et overvældende flertal. Et forslag om, at bestyrelsen eller den generalforsamlingen gav opgaven skulle pålægges øjeblikkeligt at begære foreningen konkurs, blev vedtaget med et stort flertal. Ved dekret af 31. maj 2011 blev ABK taget under konkursbehandling på grundlag af en egenbegæring modtaget samme dag, der herefter er fristdag. Advokat Per Astrup Madsen blev oprindeligt udpeget som kurator, og efterfølgende er advokat Bo Lauritzen udpeget som kurator. I tiden fra konkursdekretets afsigelse og indtil den 9. januar 2014 er der ifølge kurator solgt otte andelslejligheder, for hvilke der efter det oplyste nu betales en boligafgift på 1005,63 kr. pr. m 2 pr. år. På konkursboets foranledning er der hos Nybolig Erhverv indhentet en vurderingsrapport dateret den 4. juli 2011, hvorefter ejendommen er vurderet til 113.900.000 kr. I kreditorinformation nr. 3 af 11. oktober 2011 oplyste kurator, at konkursboets passiver udgjorde ca. 180 mio. kr. Af kreditorinformation nr. 8 af 25. marts 2014 med henvisning til de tidligere udsendte kreditorinformationer fremgår, at boets aktiver væsentligst består af ejendommen med en samlet tinglyst pantegæld pr. 31. december 2010 på 138.528.177 kr. Det forventes ikke, at ejendommen i fri handel vil kunne oppebære en salgspris, der vil medføre fuld dækning til panthaverne. Herudover er som mulige aktiver medtaget et omstødelses- og tilbagesøgningskrav samt indtægt fra salg af lejligheder uden værdiansættelse. Der er i boet anmeldt gæld efter konkurslovens 93 med 8.050.276, 25 kr., hvoraf 8 mio. kr. tillige har status efter 87 som panthaverkrav, og gæld efter 97 med 154.206.319,54 kr.
- 21 - Kurator har i samme kreditorinformation blandt andet oplyst følgende: 2. Begæringer og kæremål Østre Landsret har den 8. januar 2014 truffet afgørelse i et kæremål vedrørende et pålæg til kurator om at ophøre med bobehandling i medfør af en analogi af konkurslovens 144. Østre Landsret stadfæstede Sø- og Handelsrettens afgørelse og fandt således ikke grundlag for at meddele et sådant pålæg. Andelshaver, der til skifteretten havde indgivet denne og tidligere begæringer om pålæg m.v. til kurator, har ikke ej heller ved fornyet anmodning fået Procesbevillingsnævnets tilladelse til at indbringe denne eller tidligere stadfæstelser fra Østre Landsret for Højesteret. Forventet dividende Det forventes fortsat, at konkursdekretet bliver ophævet. På nuværende tidspunkt er alle krav mod konkursboet, som kurator har kunnet godkende, blevet betalt fuldt ud. Eneste kreditor er Nordea, der har samtykket i en ophævelse af konkursen med henblik på at fortsætte engagementet efter ejendommens tilbagelevering. Forklaringer Der er afgivet forklaring af H,, M,,, og Lars Wismann. H har forklaret blandt andet, at han er cand. jur. og i ministeriets juridiske afdeling. Han havde ikke forud for stiftelsen af ABK erfaring med stiftelse af andelsboligforeninger eller med finansiering af andelsboliger og disses økonomi. Han har selv boet i ejendommen siden 1991. Ejendommen var tidligere ejet af et benediktinerkloster, som tog en række sociale hensyn ved besættelse af boligerne. Der er derfor en overvægt i ejendommen af beboere med beskedne indtægter, pensionister eller førtidspensionister, som for de flestes vedkommende har boet i ejendommen i mange år. Klosteret solgte i 2007 ejendommen, da det ikke længere selv havde økonomisk mulighed for at drive den. Ejendommen havde indtil dette tidspunkt ikke været drevet af hensyn til profit, og klosteret havde ikke ønsket at kræve mere i husleje end nødvendigt. Han var som mange andre beboere nervøs ved, at ejendommen skulle overgå fra klosteret, som ville beboerne det godt, til en professionel udlejer, som de formodede ville presse lejen op. Disse formodninger blev også bekræftet, da der straks efter salget blev varslet
- 22 - en huslejeforhøjelse på 25 %. Stiftelsen af andelsboligforeningen og købet af ejendommen var motiveret af, at de fleste beboere gerne ville blive boende i ejendommen, og at de var usikre ved en ny professionel udlejer. Der var endvidere også en lyst for dem til at blive herre i eget hus, når der nu alligevel var skabt en usikkerhed om ejendommens fremtid. Købet af ejendommen blev finansieret for ca. 15 % s vedkommende af indskud fra andelshaverne. De fleste måtte optage lån for at betale indskuddet. Han indskød selv 380.000 kr. for en mellemstor lejlighed på 108 m². Pengene havde han fra en opsparing. Han var med i initiativgruppen, hvor han bistod i juridiske spørgsmål, og senere blev han valgt ind i andelsboligforeningens bestyrelse. De havde rådgivere til at hjælpe dem i processen. Foruden Nordea var det advokat Niels Arthur Andersen og Jesper Buch fra BDO Scanrevision. For hovedparten af andelshaverne var det helt afgørende formål med at købe ejendommen, at de kunne blive boende der. Det var ikke for at opnå hurtige gevinster. Der var dog også beboere, der havde et andet udgangspunkt, og der kom debat i foreningen herom. I forbindelse med overtagelsen af ejendommen blev foreningen part i en retssag om pligten til at overtage en entreprise på 30 mio. kr. vedrørende istandsættelse af ejendommen. De opponerede særligt mod nødvendigheden af at foretage en fuldstændig udskiftning af taget og samtlige vinduer. Der blev indgået et forlig, hvorved udgiften på 30 mio. kr. udgik af købesummen. Det var under sagen foreningens påstand, at entreprisesummen var lagt til købesummen, alene for at det skulle være sværere for beboerne at købe ejendommen. Han har ikke i forbindelse med stiftelsen set den vedligeholdelsesrapport, der blev udarbejdet i 2007, men andre fra stiftelsesgruppen har muligt set den. De havde kun kort tid til at få overtagelsen på plads, og der var ikke tid til dybdegående undersøgelser. De vidste på det tidspunkt, at der var en aktuel udgift til istandsættelse på ½ mio. kr., og Nordea afsatte i forbindelse med lånetilbuddet et beløb på 5 mio. kr. til istandsættelser. Han affattede sammen med Nordea og advokat Niels Arthur Andersen en formular til bindende indmeldelse i foreningen. Beløbet for boligafgiften blev senere udfyldt med 744 kr. pr. m 2. Beløbet blev på det stiftende møde den 6. november 2007 beregnet baglæns ud fra antallet af tilmeldte andelshavere og råbt op, hvorefter andelshaverne satte det ind og skrev formularen under. Med formuleringen Jeg er indforstået med, at den forhøjede boligafgift skal være gældende uanset ejerskifte, så længe den pantegæld, andelsboligforeningen stifter
- 23 - eller overtager i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen, ikke er fuldt betalt, ligesom boligafgiften ikke skal kunne nedsættes uden de nævnte panthaveres samtykke henvises der til en nedsættelse af den boligafgift på 744 kr. pr. m 2, som foreningen blev stiftet på. Klausulen blev ikke indføjet i vedtægterne, så generalforsamlingen er i dag den højeste myndighed også på dette punkt. Han husker ikke, hvorvidt det var Nordea, der ønskede denne passus indsat. Han husker heller ikke, hvorledes der efterfølgende blev forholdt med blanketterne. De oplyste Nordea om antallet af andelshavere, hvilket for banken var det mest interessante. Nordea så helst, at mindst 60 % af beboerne købte andele, og i ABK kom de op på 65 %. Prisen for ejendommen var ikke noget, der forskrækkede Nordea. Nordeas repræsentant var åben for en højere købspris, og en pris på 200 mio. kr. blev nævnt. Nordea fik, inden banken afgav tilbud om finansiering, forelagt stiftelsesbudgettet, men banken foretog ikke nogen formelig godkendelse heraf. Stiftelsesgruppen havde et meget åbent forhold til Nordea. I forbindelse med afgivelse af tilbud om finansiering bemærkede Nordea, at der var budgetteret med indtægter fra salg af andelslejligheder, og såfremt denne forudsætning ikke blev opfyldt, ville banken kunne forhøje driftskreditten. De mente således, at de havde stiftet en god og sund forening, som var godkendt af Nordea som professionel part. Da de senere gennemgik regnskabstallene, sagde revisor, at salget af andelslejligheder ikke kunne medtages som indtægt, og at budget og regnskab skulle opstilles på en ensartet og sammenlignelig måde, så budgettet måtte ændres i forhold til stiftelsesbudgettet. Underskuddet på driften opstod primært, fordi salget af andelslejligheder svigtede som følge af finanskrisen. I forbindelse med vedtagelsen af budgettet for 2009 blev der på den ordinære generalforsamling i april 2009 vedtaget et forslag om at hæve boligafgiften med 75 kr. pr. m 2 årligt fra den 1. juli 2009. Andelshaverne konstaterede her, at foreningen ikke, som de havde forudsat, var stiftet på et sundt grundlag. På samme generalforsamling stillede bestyrelsen også forslag om, at andelshaverne skulle foretage et ekstraordinært indskud på 285 kr. pr. m 2. Bestyrelsen trak under mødet dette forslag, da dirigenten, advokat Niels Arthur Andersen, tilkendegav, at en så væsentlig ændring i forhold til stiftelsesgrundlaget kunne indeholde et formelt problem. Underskuddet på driften bekymrede ikke Nordea, der beroligede dem med, at det var foreningens første år, og at det ikke stod så slemt til. Bestyrelsen udarbejdede herefter en økonomisk
- 24 - prognose, hvor de forsøgte at se 10 år frem. Der blev opstillet flere scenarier. Ved det såkaldte scenarie 3 ville kassekreditten være afviklet i 2018, hvor lånene skulle omlægges. Det var vigtigt at få nedbragt kassekreditten, idet det ikke var sikkert, at renten ved en låneomlægning i 2018 ville være på samme lave niveau. For andelshaverne var det vigtigt, at beslutninger om forhøjelse af boligafgiften ikke var definitive, og at de ikke var bindende længere end til, der blev truffet en ny beslutning på en generalforsamling. Selvom andelshaverne var bekymrede for, om de havde råd til forhøjelsen af boligafgiften, var der bred enighed om scenarie 3, som de mente gav dem en tryghed for foreningens overlevelse. Den første forhøjelse af boligafgiften, som de vedtog i april 2009, trådte i kraft den 1. juli 2009. Denne dato blev fastsat primært af hensyn til administrative forhold. Den forhøjelse, der blev vedtaget på en ekstraordinær generalforsamling i september 2009, skulle først træde i kraft den 1. januar 2011, hvilket primært var at hensyn til, at andelshaverne skulle kunne nå at indrette deres økonomi herpå eller flytte. Da Nordea i august 2009 varslede en nedsættelse af maksimum på foreningens kassekredit fra 27 mio. kr. til 20 mio. kr., gav Winnie Worsøe fra Nordea udtryk for, at der var tale om en generel opstramning hos Nordea og ikke en mistillid til foreningen. Trækket på kreditten var da ikke oppe på 20 mio. kr., men med nedsættelse af kreditten kom foreningen tættere på maksimum, hvilket var bekymrende. I 2009 realiserede foreningen igen et underskud, som dog var mindre end året før, også selvom en foretagen låneomlægning endnu ikke var slået igennem. Men samtidigt viste en vedligeholdelsesrapport, som de havde fået udarbejdet hos administrator, CEJ, at ejendommen, der er opført i 1934, var mere vedligeholdelseskrævende, end de havde forudset. De udarbejdede et budget for 2010, der på ny viste underskud på driften. Nordea tog først disse oplysninger roligt, men få dage efter vendte banken tilbage med besked om, at andelsboligforeningen var truet, og at budgettet for 2010 ikke kunne godkendes med det foreliggende indhold. På generalforsamlingen den 27. april 2010 godkendte foreningen alligevel budgettet for 2010, som de skulle efter vedtægterne, men det blev samtidigt tilkendegivet, at budgettet ville blive ændret, da der var behov for en genopretning. Herefter gik bestyrelsen i gang med at arbejde på en ny genoprettelsesplan. Der blev foretaget en række beregninger og kalkulationer, som bestyrelsen og særligt og CEJ udarbejdede i