31. august 2010 Selskabsmeddelelse nr. 40 / 2010 Delårsrapport 2009/10 TOWER GROUP A/S CVRnr. 64 13 84 13 Delårsrapport for 2. halvår 2009/10 1. juli 2009 30. juni 2010 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 CVRnr. 64138413
Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse... 1 Selskabsoplysninger... 2 Resumé... 3 Hoved og nøgletal for koncernen... 5 Ledelsesberetning... 6 Ledelsespåtegning... 18 Resultatopgørelse... 19 Totalindkomstopgørelse... 20 Balance... 21 Egenkapitalopgørelse... 23 Pengestrømsopgørelse... 25 Noter... 26 Koncernoversigt... 36 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 1 af 36
Selskabsoplysninger Selskab Tower Group A/S Strandvejen 102E 2900 Hellerup CVRnr. 64 13 84 13 Hjemsted: Gentofte, Danmark Telefon +45 3945 2600 Telefax +45 3945 2601 Internet www.towergroup.dk Email info@towergroup.dk Bestyrelse Jens Erik Christensen, formand Derk Stikker, næstformand Anton Aksic Petr Skrla Bence Katai Jette Jakobsen Direktion Michael Brag, adm. direktør Revisor Ernst & Young, Godkendt Revisionspartnerselskab Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 2 af 36
Resumé Bestyrelsen har i dag godkendt delårsrapporten for perioden 1. juli 2009 30. juni 2010. Som tidligere meddelt har selskabet ændret regnskabsår til at følge kalenderåret med en overgangsperiode på 18 måneder, der løber fra 1. juli 2009 til 31. december 2010. Resultatet efter skat for de første 12 måneder af 2009/10 blev DKK 443,4 mio., hvilket er en forøgelse på DKK 701,3 mio. i forhold til samme periode sidste år på DKK 257,9 mio. Resultatet for perioden er væsentligt påvirket af nedskrivning af værdien af koncernens investeringsejendomme samt resultateffekten af selskabets finansielle rekonstruktion i februar 2010. Nedskrivningen på værdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 76,2 mio. og resultateffekten af selskabets rekonstruktion bidrager med netto DKK 648,1 mio. Årets skat udgør samlet DKK 24,4 mio. Selskabets resultat før skat, værdireguleringer af investeringsejendomme og rekonstruktion er DKK 104 mio. sammenlignet med DKK 238,9 mio. for samme periode sidste år. Resultatet før værdireguleringer af investeringsejendomme og rekonstruktion anses af ledelsen som værende utilfredsstillende, men et resultat som er forventeligt i forhold til den rekonstruktionsproces Tower Group har været igennem de første 12 måneder af regnskabsåret 2009/10. Hovedpunkter Den planlagte rekonstruktion af Tower Group A/S blev realiseret med en kontant kapitalforhøjelse og kapitalforhøjelse ved konvertering af gæld. Selskabets kapitalbase er styrket med ca. DKK 900 mio. hvoraf DKK 162,0 mio. er i likvider. Den nye hovedaktionær i selskabet er BXR Tower B.V. som stillede tegningsgaranti til kurs DKK 1,69 per aktie i forbindelse med den kontante fortegningsretsemission. Gæld til banker med anden prioritetspant blev delvist konverteret til aktiekapital og 99,9% af obligationsgælden på nominelt DKK 300 mio. blev frivilligt konverteret til aktiekapital. Endvidere er der opnået 3årige stabiliseringsaftaler med tyske førsteprioritetsbanker, hvilket giver fleksibilitet i forhold til de nuværende covenant tests og dermed er der opnået tid til at få normaliseret driften i ejendomsporteføljen. Efter rekonstruktionen i februar har Tower Group fortsat fokus på at professionalisere og styrke organisationen. Der er implementeret en ny og mere enkel organisation med fokus på den tyske del af organisationen i forhold til det danske hovedkontor. Der bliver overført hovedarbejdsområder fra Danmark til Tyskland med henblik på at sikre et bedre samarbejde og en mere effektiv drift. Arbejdsområderne indenfor forvaltning, udlejning og økonomi er blevet styrket gennem ansættelse af nøglepersoner. Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 3 af 36
Administrationen af porteføljen i NRW er blevet insourcet pr. 1. april 2010, hvilket gør selskabet i stand til at højne kvaliteten og øge effektiviteten. Sideløbende har selskabet fokuseret på at højne kvaliteten af den interne databehandling, datasystemer og interne processer i forhold til tidligere. Tower Group kæmper fortsat med datakvaliteten fra perioden hvor administrationen var outsourcet. Datakvaliteten bliver behandlet gennem en række projekter med datavask. Tower Group har identificeret behovet for at styrke selskabets likviditet med henblik på at fortsatte de positive forbedringer der opnået det seneste år. De reviderede budgetter er afhængige af den nævnte yderligere kapitaltilførsel. Going concern er afhængig af at de aktuelle budgetter bliver gennemført, såvel som den forestående rettede emission. Bestyrelsen har modtaget en ikke bindende positiv indikation fra hovedaktionæren BXR Tower B.V. om tilførsel af kapital i en rettet emission i størrelsesordenen DKK 6075 mio. Hellerup, den 31. august 2010 Michael Brag Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 4 af 36
Hoved og nøgletal for koncernen Koncern 1.1 30.6 1.1 30.6 Hele året Hele året 2010 2009 2009/10 2008/09 Resultatopgørelse Nettoomsætning 136.212 141.797 274.687 282.125 Bruttoresultat 78.619 91.052 74.657 156.822 Resultat af primær drift 709.665 69.548 686.635 103.648 Resultat af finansielle poster, netto 77.107 203.195 218.877 341.561 Resultat af fortsættende aktiviteter 603.145 154.188 440.304 249.364 Resultat af ophørte aktiviteter 4.112 5.622 3.102 8.524 Årets resultat 607.257 159.809 443.406 257.888 Aktiver Langfristede aktiver 4.527.113 4.593.519 4.527.113 4.593.519 Kortfristede aktiver 225.417 294.140 225.417 294.140 Aktiver i alt 4.752.530 4.887.659 4.752.530 4.887.659 Egenkapital Aktiekapital 258.892 80.378 258.892 80.378 Egenkapital 865.189 263.553 865.189 263.553 Forpligtelser Langfristede gældsforpligtelser 3.647.294 2.366.271 3.647.294 2.366.271 Kortfristede gældsforpligtelser 240.047 2.257.835 240.047 2.257.835 Forpligtelser i alt 3.887.341 4.624.106 3.887.341 4.624.106 Passiver i alt 4.752.530 4.887.659 4.752.530 4.887.659 Pengestrømme Pengestrøm fra driften 3.593 7.587 67.433 106.586 Pengestrømme til investeringer, netto 2.650 26.235 6.463 289.488 Heraf til investering i materielle aktiver 4.846 27.291 13.958 273.772 Pengestrømme fra finansiering 31.252 34.216 12.198 345.796 Pengestrøm i alt 30.981 15.831 85.481 50.550 Nøgletal Bruttomargin 57,7% 61,1% 27,2% 55,6% Overskudsgrad 521,0% 46,8% 250,0% 36,7% Afkast af investeret kapital (ROIC) 16,3% 1,5% 15,7% 2,4% Egenkapitalforrentning efter skat 107,6% 44,2% 78,6% 49,5% Selvfinansieringsgrad 18,2% 5,4% 18,2% 5,4% Aktiver/Egenkapital 5,5 18,5 5,5 18,5 Nettorentebærende gæld/egenkapital 3,9 16,0 3,9 15,8 Resultat pr. aktie Resultat pr. aktie (EPS) 4,2 19,9 5,9 33,0 Resultat pr. aktie, udvandet (EPSD) 4,2 19,9 5,9 33,0 Indre værdi pr. nom. 1,50 DKK aktie (BVPS) 5,0 31,8 5,0 31,8 Indre værdi pr. nom. 1,50 DKK aktie, udvandet (BVPS D) 5,0 31,8 5,0 31,8 Aktiekurs Børskurs pr. aktie 1,81 5,0 1,81 19,0 Kurs/indre værdi (PBV) 0,36 0,46 0,36 0,60 Markedsværdi (DKK mio.) 312,4 40,2 312,4 152,7 Udbytte pr. aktie (DKK) 0 0 0 0 Antal udestående aktier ultimo 172.595.011 8.037.825 172.595.011 8.037.825 Gennemsnitligt antal aktier (ekskl. egne aktier) 143.116.552 8.037.825 74.834.998 8.016.701 Resultat og udvandet resultat pr. aktie er beregnet i overensstemmelse med IAS 33 "Indtjening pr. aktie". Øvrige nøgletal er beregnet efter Finansanalytikerforeningens "Anbefaling & Nøgletal 2005". Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 5 af 36
Ledelsesberetning Tower Group har i løbet af de første 12 måneder af regnskabsåret 2009/10 arbejdet fokuseret på at implementere styrkelsen af selskabets kapitalstruktur med henblik på at sikre selskabets fortsatte drift. Rekonstruktionen af Tower Group A/S blev realiseret med kontant kapitalforhøjelse og kapitalforhøjelse ved konvertering af gæld. Selskabets kapitalbase er styrket med ca. DKK 900 mio. hvoraf DKK 162,0 mio. er i likvider. Den nye hovedaktionær i selskabet er BXR Tower B.V. som stillede tegningsgaranti til kurs DKK 1,69 per aktie i forbindelse med den kontante fortegningsretsemission. Ejerskabet fra BXR Tower B.V. er i henhold til storaktionærmeddelelse offentliggjort 4. februar 2010 på 57,41%. BXR Tower B.V. har opnået dispensation fra Finanstilsynet fra pligten til at fremsætte overtagelsestilbud til øvrige aktionærer i Tower Group A/S. Der er i perioden registreret to kapitalnedsættelser og to kapitalforhøjelser: nedsættelse af selskabets aktiekapital med nominelt DKK 68,3 mio. ved ændring af stykstørrelse fra nominelt DKK 10 til nominelt DKK 1,50. nedsættelse af selskabets aktiekapital med yderligere nominelt DKK 0,5 mio ved annullering af selskabets beholdning af egne aktier. forhøjelse af selskabets aktiekapital med nominelt DKK 103,6 mio. ved konvertering af gæld. forhøjelse af selskabets aktiekapital ved kontant indbetaling med nominelt DKK 143,8 mio., svarende til 95.886.117 stk. aktier à nominelt DKK 1,50. Efter registrering af kapitalnedsættelser og kapitalforhøjelser i perioden udgør selskabets aktiekapital nominelt DKK 258,9 mio. fordelt på 172.595.011 styk aktier à nominelt DKK 1,5, svarende til 172.595.011 stemmer. Selskabet har i rekonstruktionen blandt andet opnået: Nye 3årige stabiliseringsaftaler med de tyske 1. prioritetsbanker, hvor covenant tests suspenderes. Det giver selskabet den fornødne tid og fleksibilitet til at forbedre ejendomsdriften uden at udløse misligholdelsesklausuler. Nye 5årige låneaftaler og delvis konvertering af gæld hos de finansierende 2. prioritetsbanker, hvilket forbedrer selskabets kapitalstruktur. 99,9% accept fra obligationsejerne af bestyrelsens tilbud om konvertering til aktier. Beslutningen om ændring af vilkår på selskabets obligationer fondskode DK0030067004 var betinget af selskabets rekonstruktion. Obligationsvilkårene er ændret på følgende punkter: Hovedstolen nedskrives med 90%. Løbetiden forlænges til år 2020. Rentesatsen nedsættes til 0%. Forbuddet mod kapitalnedsættelse, tilbagekøb af egne aktier og lån til aktionærer bortfalder. Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 6 af 36
Afkald på rentebetaling med forfald 23. november 2009 og fremadrettet. Den resterende mængde obligationer på nominelt DKK 30.000 er opsagt ekstraordinært i perioden i henhold til obligationsprospektets punkt 5.16 om førtidig indfrielse til kurs 105, svarende til en udtrækning på kontant DKK 31.500. Udtrækningen fandt sted 30. juni 2010. Selskabets noterede aktier fondskode DK0011188035 blev af Nasdaq OMX Copenhagen A/S tilbageført fra observationslisten den 10. marts 2010 efter selskabets planlagte rekonstruktion blev realiseret. På grund af Tower Groups ændrede strategi fra fokus på ejendomsindkøb til ejendomsforbedringer har Tower Group pr. 1. juli 2009 overtaget ejendomsadministrationsopgaver fra den tidligere administrator i Berlin Alpha Immobilien GmbH omfattende i alt 4.778 lejemål. Tower Group valgte pr. 1. november 2009 at afbryde samarbejdet med en af de eksterne forvaltere i Nordrhein Westfalen, som følge af manglende performance. Tower Group har via forvaltningskontoret i Wuppertal insourcet denne ejendomsportefølje i egen forvaltning. Efter insourcing af administrationen i Berlin og seneste overtagelse i Wuppertal udgør antal lejemål i egen forvaltning 8.355 enheder svarende til 83,3 % af porteføljen. Som led i overtagelsen af ejendomsadministrationen i Berlin har Tower Group arbejdet på nyt udlejningskoncept primært med egne ansatte. Tower Group vil fremover markedsføre udlejningsejendommene under navnet Tower Wohnen og der er oprettet ny hjemmeside www.towerwohnen.de hvor koncernens ledige lejemål annonceres. Selskabets organisering Der blev den 11. februar 2010 foretaget en ændring i ledelsen ved at COO Jan Procida udtrådte af direktionen. Direktionen består herefter alene af CEO Michael Brag. På selskabets ekstraordinære generalforsamling den 22. marts 2010 blev der valgt ny bestyrelse. Bestyrelsen består herefter af formand Jens Erik Christensen (genvalgt), næstformand Allerd Derk Stikker (nyvalgt), Anton Aksich (nyvalgt), Bence Katai (nyvalgt), Petr Skrla (nyvalgt) samt Jette Jakobsen (nyvalgt). Jesper Bo Hansen, Niels. B. Thuesen og Svend J. Heineke udtrådte af bestyrelsen ved samme lejlighed. På den ekstraordinære generalforsamling 22. marts 2010 blev der vedtaget en række ændringer til selskabets vedtægter i kraft af ændringer som følge af den nye selskabslovgivning samt en række ændringer foreslået af bestyrelsen, herunder blandt andet ændring af regnskabsår til kalenderår med en omlægningsperiode på 18 måneder fra 1. juli 2009 til 31. december 2010. Selskabets organisering i Tyskland er tilpasset de nye fokusområder markant, nemlig økonomi, udlejning, forvaltning og støttefunktioner. Endvidere er alle funktioner centraliseret i Berlin, som bliver hovedkvarteret i Tyskland. Selskabets drift i Wuppertal er strømlinet til en filial udelukkende med opgaverne udlejning og ejendomsforvaltning. Tower Group har valgt pr. 1. april at overtage opgaver med lejeopkrævning og bogføring fra Preussag Immobilien GmbH, som er i tråd med selskabets ønske om fortsat insourcing og Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 7 af 36
optimering af driften. Det betyder at selskabet nu har insourcet størsteparten af ejendomsforvaltningen helt i tråd med ønsket om at have større kontrol med selskabets aktiver. Efter insourcing af regnskabs og forvaltningsfunktioner står det klart, at kvaliteten og pålideligheden af visse aspekter af de regnskabsmæssige data og basale ejendomsdata skal kvalitetssikres og bekræftes. Desuden foretager økonomiafdelingen en detaljeret gennemgang af bogførings og rapporteringssystemer i selskabet og er ved at gennemføre ændringer for at forbedre kvaliteten og pålideligheden i datagrundlaget. Øvrige forhold Tower Group A/S blev af Erhvervs og Selskabsstyrelsen udtaget til regnskabskontrol for regnskabsåret 2008/09 ved høringsbrev af 27. november 2009. Selskabet har endvidere modtaget henvendelse om yderligere spørgsmål den 26. januar 2010 som følge af regnskabskontrollen. I samme skrivelse har Erhvervs og Selskabsstyrelsen meddelt at selve regnskabskontrollen er afsluttet. Selskabet har besvaret Erhvervs og Selskabsstyrelsen henholdsvis den 2. december 2009 og den 29. januar 2010. Sagen afventer pr. d.d. afklaring fra Fondsrådet. Det er ledelsens opfattelse at regnskabskontrolsagen ikke vil føre til beløbsmæssige ændringer af selskabets årsrapport 2008/09. Tower Group har stævnet den tidligere administrator Curanis Wohnimmobilien GmbH med et krav fra selskabets side på EUR 7,2 mio. Retssagen er iværksat og parallelt har selskabet accepteret en mediationsproces med henblik på at vurdere muligheden for en eventuel hurtigere afslutning af sagen. I selskabsmeddelelse nr. 81 af 3. december 2008 oplyste selskabets bestyrelse, at bestyrelsen havde skrevet til Finanstilsynet om mulig kursmanipulation i selskabets aktier i perioden 15. juli 2008 til 23. september 2008. Selskabet blev i juni 2010 formelt sigtet for kursmanipulation. Samtidig har politiets efterforskningsenhed for Særlig Økonomisk Kriminalitet foretaget sigtelser mod en række personer, herunder tidligere ledende medarbejdere i selskabet. Selskabet har under ny ledelse siden 2009 søgt afklaring på denne sag og bistår politiet i efterforskningen i enhver henseende. Politiet har fået fuld adgang til selskabets arkiver. Selskabet har ikke afsat noget beløb til eventuel retsproces eller bøder ved en domsfældelse, som måtte gå imod selskabet, idet selskabet ikke mener at have udført strafbare forhold. Koncernens resultat for perioden Koncernens nettoresultat for de første 12 måneder af 2009/10 blev et overskud på DKK 443,4 mio. sammenlignet med et nettoresultat på DKK 257,9 mio. for samme periode 2008/09. Koncernen har realiseret en samlet nettoomsætning på DKK 274,7 mio. for årets første 12 måneder af 2009/10 sammenlignet med DKK 282,1 mio. for 2008/09, svarende til et fald på DKK 7,4 mio. der kan henføres til lavere realiseret omsætning fra koncernens erhvervsejendomme. Nettoomsætningen er faldet i forhold til samme periode sidste år som følge af at antallet af tomme lejemål har været stigende over en periode, og ikke har været fuldt kompenseret af, at Tower Group i gennemsnit genudlejer tomme lejemål til en højere pr. kvadratmeterpris. Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 8 af 36
Koncernen har realiseret et bruttoresultat på DKK 74,7 mio. for årets første 12 måneder i 2009/10, hvilket er et fald på DKK 82,1 mio. sammenlignet med samme periode for 2008/09 på DKK 156,8 mio. Omkostninger til ejendomsadministration er øget til DKK 94,5 mio. sammenlignet med DKK 82,2 mio. samme periode sidste år, hvilket blandt andet skyldes det forhold, at Tower Group i perioden har anvendt ekstra ressourcer på insourcing af ejendomsadministrationen, herunder etablering af itsystemer, kontorfaciliteter mv. Tower Group forventer at kunne rationalisere ejendomsadministrationsdriften efter afslutning af implementeringen af ejendomsforvaltningen. Tower Group har i årets første 12 måneder af 2009/10 foretaget nedskrivning af værdien af lejetilgodehavender med DKK 28,8 mio., svarende til 10,5 % af nettoomsætningen. Udviklingen i lejetilgodehavender har de første 12 måneder af 2009/10 været utilfredsstillende. Tower Group har i forbindelse med insourcing af administrationsdriften haft særlig fokus på implementering af mere effektive processer for debitoropfølgning. Dette arbejde har været hæmmet af datakvaliteten vedrørende den tidligere outsourcede administration, som nævnt i periodemeddelelsen for 1. kvartal 2010. Værdiansættelse af investeringsejendomme bidrager med en nedskrivning på DKK 76,2 mio. i 2009/10 mod en opskrivning på DKK 1,0 mio. i 2008/09. Øvrige administrationsomkostninger beløber sig til DKK 36,1 mio. sammenholdt med DKK 41,7 mio. sidste år. Styrkelsen af kapitalstrukturen tidligere på året har bidraget positivt til årets resultat med netto DKK 648,1 mio. som er skilt ud separat i resultatopgørelsen under effekt af rekonstruktion. Finansielle poster beløber sig til DKK 218,9 mio. sammenlignet med DKK 341,5 mio. sidste år, hvilket er en konsekvens af en udgiftsførsel af aktiverede finansieringsomkostninger i 2008/09 samt effekterne af stand still aftalerne. Værdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af koncernens ejendomme udgør DKK 76,3 mio. for periodens første 12 måneder af 2009/10 sammenlignet med en opskrivning på DKK 1,0 mio. for 2008/09. Koncernen måler investeringsejendomme til dagsværdi og indregner værdireguleringer i resultatopgørelsen, når de opstår. Værdireguleringerne sammensættes af samlede opskrivninger på DKK 452,4 mio. og samlede nedskrivninger på DKK 528,6 mio. Værdien af koncernens investeringsejendomme blev i regnskabsårets første 6 måneder værdireguleret med DKK 76,9 mio. og den aktuelle værdiansættelse har bidraget med en værdiregulering på DKK 0,6 mio. Værdiforringelsen er sammensat af et lidt svagere cash flow, som følge af den seneste udvikling, men indeholder samtidig også en effekt fra de faldende renter på lånemarkedet. Den af koncernen anvendte gennemsnitlige diskonteringsfaktor udgør pr. 30. juni 2010 6,75 % sammenholdt med 6,87 % den 31. december 2009 og 6,74 % pr. 30. juni 2009. Stigningen i diskonteringsfaktoren skyldes en forhøjet betaværdi, baseret på den af Tower Group anvendte peergruppe. Den højere betaværdi er ikke fuldt ud modsvaret af et faldende renteniveau i forhold Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 9 af 36
til 30. juni 2009. Udover parameter justeringer efter aktuelle markedsforhold, har selskabet ikke anlagt andre kriterier. Egenkapital Koncernens andel af egenkapitalen udgør pr. 30. juni 2010 DKK 892,6 mio. sammenholdt med DKK 255,4 mio. pr. 30. juni 2009. Forøgelsen af egenkapitalen består af årets overførte overskud på DKK 473,9 mio., såvel som nettoeffekten af rekonstruktionen. Omkostninger på DKK 12,6 mio. relaterer sig direkte til kapitalforhøjelsen. Pengestrømme Pengestrømme fra driftsaktiviteten udgør for periodens første 12 måneder af 2009/10 DKK 67,4 mio. mod DKK 106,6 mio. for samme periode 2008/09. Den negative likviditetspåvirkning fra driftsaktiviteter skyldes fortsat den høje tomgangsprocent og dermed reducerede huslejeindtægter og øgede tomgangsomkostninger til følge samt manglende indbetalinger fra lejere. Pengestrømme fra investeringsaktiviteten udgør for årets første 12 måneder af 2009/10 DKK 6,5 mio. mod DKK 289,5 mio. for samme periode 2008/09. Det lavere investeringsniveau for 2009/10 hænger sammen med at der i perioden ikke er indkøbt investeringsejendomme, men alene udført forbedringer på eksisterende ejendomsportefølje samt en ejendom under nyopførelse. Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten udgør for årets første 12 måneder af 2009/10 DKK 12,2 mio. mod DKK 345,8 mio. for samme periode 2008/09. Det negative likviditetsbidrag fra finansieringsaktiviteten er en kombination af provenuet fra kapitalforhøjelsen, omkostninger relateret hertil samt afdrag på lånemassen. De samlede pengestrømme for perioden udgør for 2009/10 DKK 85,5 mio. mod DKK 50,5 mio. for samme periode 2008/09. Kapitalberedskab / going koncern I forhold til de aftalte budgetter fra restruktureringen af kapitalstrukturen i Tower Group har der været et højere likviditetstræk end forventet. Det skyldes primært forhold omkring insourcingen af den eksterne administration af NRW porteføljen til egenforvaltning, hvor der har været en række forhold omkring praktikken i insourcingen og afklaring af forhold omkring lejetilgodehavender og restanter. Sideløbende er istandsættelse af tomme lejemål bygget op til et niveau der vil resultere i hurtigere færdiggørelse over de næste 1218 måneder, hvilket også vil medføre et større likviditetstræk end budgetteret. I denne sammenhæng har bestyrelsen besluttet at arbejde for en rettet emission i størrelsesordenen DKK 6075 mio. hen over de næste 68 måneder for at understøtte de reviderede budgetter. Bestyrelsen har modtaget en ikke bindende positiv indikation fra hovedaktionæren BXR Tower B.V. om tilførsel af kapital i en rettet emission. Usikkerheder og væsentlige risici Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse regnskabsposter er der poster, som ikke kan måles med sikkerhed, men alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 10 af 36
baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Denne information opsamles både internt i form af erfaringer/historik samt eksternt i form af markedsundersøgelser mv. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder. I forbindelse med udarbejdelse af delårsrapporten for 2009/10 har Tower Group i lighed med udarbejdelsen af årsrapport 2008/09, identificeret en række usikkerheder i forbindelse med indregning og måling. Tower Group er bevidst om, at finanskrisen har skabt større usikkerhed omkring værdiansættelse af koncernens ejendomme som følge af et illikvidt investeringsmarked i Tyskland. Det er Tower Groups vurdering, at der knytter sig betydelige usikkerheder til måling af investeringsejendomme til dagsværdi, idet parametre, der indgår i tilbagediskonteringsfaktoren (WACC), ikke kan fastsættes med samme pålidelighed som tidligere regnskabsår. Faktorer som Tower Group skønner er behæftet med usikkerhed er investorernes afkastningskrav, der er tillagt en illikviditetspræmie ud over et normalt afkastningskrav. Under rekonstruktionsfasen blev der givet fornøden opmærksomhed på ikke at udløse tysk grunderhvervelsesskat. (RETT, Real Estate Transfer Tax). Efter rekonstruktionen i løbet af 2010 blev der vedtaget et nyt regelsæt om RETT, som med tilbagevirkende kraft kan anlægge et andet synspunkt om specifikke forhold af selskabets rekonstruktion. Som konsekvens heraf er det således en mulighed at der i kraft af det ændrede syn med tilbagevirkende kraft skal afholdes RETT. Selskabets ledelse blev opmærksom på dette forhold i juli 2010 og er i gang med at undersøge og analysere validiteten af det nye regelsæt som trådte i kraft efter rekonstruktionen. Effekten af det nye regelsæt om RETT, såfremt den rammer selskabet er i omegnen af EUR 15 mio. Med de nuværende analyser af de specifikke forhold, er det vurderingen at det nye regelsæts formulering efter alt at dømme ikke rammer selskabets ejendomsportefølje med betaling af RETT. Økonomisk udvikling i segmenter Udvikling i segmentet Berlin Lejeindtægten beløb sig til DKK 116,7 mio., hvilket er et fald på DKK 2,1 mio. eller 1,6 % sammenholdt med sidste år. Denne udvikling hidrører fra en svag stigning i tomgangen. Nedskrivninger af lejetilgodehavender beløber sig til DKK 7,9 mio. hvilket svarer til 6,8 % i af lejeindtægten, sammenholdt med nedskrivninger på 8,5 % eller DKK 10 mio. sidste år. Andre driftsudgifter steg til DKK 38,2 mio. sammenholdt med DKK 26,3 mio. forrige år. Den primære del af stigningen skyldes egen andel af forbrugsafregninger, som stammer tilbage fra tidligere administrators behandling af disse. Værdien af porteføljen i Berlin blev opskrevet med DKK 2,6 mio. sammenholdt med en nedskrivning på DKK 51,8 mio. sidste år. Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 11 af 36
Udvikling i segmentet NRW Lejeindtægten beløb sig til DKK 158,0 mio., hvilket er et fald på DKK 7,7 mio. eller 4,6 % sammenholdt med sidste år. Denne udvikling hidrører fra en stigning i tomgang, hvilket stadig er en udfordring. Nedskrivninger af lejetilgodehavender beløber sig til DKK 20,9 mio. svarende til 13,2 % af lejeindtægten, sammenholdt med 36,5 mio. eller 22,0 % sidste år. Som følge af et faldende cash flow blev NRW porteføljen nedskrevet med DKK 78,8 mio. sammenholdt med en opskrivning på DKK 52,9 mio. sidste år. Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 12 af 36
Aktionærinformation Stamdata pr. 30. juni 2010 Fondsbørs: NASDAQ OMX Copenhagen A/S Fondskode: DK0011188035 Antal noterede aktier: 172.595.011. Nominel stykstørrelse: 1,50 kr. Aktieklasser: En Ihændehaverpapir: Ja Antal stemmer pr. aktie: En Stemmeretsbegrænsning: Ingen Aktionærer pr. 30. juni 2010 Pr. 30. juni 2010 havde Tower Group A/S 1.158 navnenoterede aktionærer med en samlet ejerandel på 22,87 % af den samlede aktiekapital. Følgende aktionærer har pr. 30. juni 2010 over for Tower Group A/S meddelt at de ejer mere end 5 % af aktiekapitalens stemmerettigheder eller pålydende værdi: Selskab Andel BXR Tower Real Estate B.V. 57,41 % Finansiel Stabilitet A/S 7,82 % Alm. Brand A/S 7,52 % EIK Bank A/S 5,30 % Heraf er aktionærerne BXR Tower Real Estate B.V. og EIK Bank A/S registreret som ikke navnenoterede aktionærer. Aktionærfordelingen pr. 30. juni 2010 Roskilde Bank; 7,3% Alm. Brand Bank; 6,3% Andre navnenoterede; 9,4% Ikke navnenoterede; 77,1% Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 13 af 36
Udviklingen i aktiekapitalen Der er i løbet af regnskabsårets første 12 måneder foretaget følgende ændringer i aktiekapitalen: Dato Transaktion Antal aktier Ændring Aktiekapital 31122009 8.037.825 80.378.250,0 28012010 Kapitalnedsættelse fra nominel kurs 10 til 1,5 68.321.512,5 12.056.737,5 28012010 Kapitalnedsættelse ved annullering af egne aktier 364.173 546.259,5 11.510.478,0 28012010 Kapitalforhøjelse ved gældskonvertering 69.035.242 103.522.863,0 115.063.341,0 03022010 Kontant kapitalforhøjelse 86.294.052 129.441.078,0 244.504.419,0 05022010 Kontant kapitalforhøjelse 9.592.065 14.388.097,5 258.892.516,5 IR ansvarlig Alle henvendelser vedrørende Tower Group bedes rettet til den administrerende direktør. Kontaktoplysninger findes på koncernens hjemmeside www.towergroup.dk. Incitamentsprogrammer Aktionærerne har på selskabets ordinære generalforsamling den 29. oktober 2009 godkendt det af bestyrelsen fremlagte incitamentsprogram for direktionen. Bestyrelsen har ikke tildelt yderligere aktieoptioner til direktionen i de første 12 måneder af 2009/10 og baseret på strikekursen på tildelingstidspunktet og før justering for eventuelle kapitalændringer udgør det samlede antal udestående aktieoptioner 170.154 stk. pr. 30. juni 2010. Incitamentsprogrammet er ikke blevet udnyttet af direktionen, idet strikekursen har været højere end markedskursen. Det nuværende incitamentsprogram for direktionen består af en kontant årlig bonus, som opfyldes i henhold til de specifikke mål der skal opfyldes, som ligger indenfor rammerne godkendt af den ordinære generalforsamling 29. oktober 2009. Forventninger til regnskabsåret 2009/10 Som tidligere offentliggjort i periodemeddelelsen af 18. maj 2010 forventer selskabet et koncernresultat af fortsættende aktiviteter før værdireguleringer, justeringer på egenkapitalen, som følge af rekonstruktionen, og skat i niveauet DKK 115 mio. til 125 mio. for omlægningsåret der strækker sig fra 1. juli 2009 til 31. december 2010. Baseret på delårsrapporten for de første 12 måneder af 2009/10 ændres forventningen til DKK 125 til 135 mio., som følge af ændringer til dagsværdiopgørelsen af gæld efter rekonstruktionen, som skyldes ændret periodisering af renterne. Efterfølgende begivenheder Der er indgået forlig med tidligere direktør Jan Procida omkring bonusforhold for 2009 og 2010 til selskabets tilfredshed. Enkelte betingelser i henhold til stabiliseringsaftalerne er endnu ikke opfyldt, idet noget dokumentation fortsat udestår. I et enkelt tilfælde kan dette skade opretholdelsen af denne Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 14 af 36
konkrete stabiliseringsaftale og dermed også de øvrige stabiliseringsaftaler. Den manglende dokumentation forventes snarligt at komme fra den eksterne part og Tower Group forventer den manglende dokumentation bliver opfyldt, således stabiliseringsaftalen med banken vil bestå. Finanskalender 31.08.2010. Halvårsmeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (1/12010 30/62010) 18.11.2010 Periodemeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (3. kvartal 2010) 24.03.2011 Årsregnskabsmeddelelse 2009/10 (1/72009 31/122010) 06.04.2011 Årsrapport for regnskabsåret 2009/10 (1/72009 31/122010) 28.04.2011 Ordinær generalforsamling for regnskabsåret 2009/10 Udsendte selskabsmeddelelser i 2009/10 Efter offentliggørelse af årsrapporten 2008/09 har Tower Group udsendt følgende selskabsmeddelelser: 23.07.2009 Igangværende forhandlinger om styrkelse af kapitalstrukturen 29.09.2009 Årsregnskabsmeddelelse 2008/09 20.10.2009 Årsrapport 2008/09 20.10.2009 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 29.10.2009 Referat fra ordinær generalforsamling 29.10.2009 Vedtægter for Tower Group A/S af 29. oktober 2009 03.11.2009 Indkaldelse til obligationsejermøde 12.11.2009 Periodemeddelelse af 12. november 2009 12.11.2009 Erklæring fra special servicer 16.11.2009 Præsentation på obligationsejermøde 16.11.2009 Nye vilkår for obligationer og tilbud om konvertering af obligationer til aktier 11.12.2009 Status på forhandlinger om styrkelse af kapitalstruktur 19.01.2010 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling 26.01.2010 Storaktionærmeddelelse fra Skælskør Bank 28.01.2010 Selskabsmeddelelse af 28. januar 2010 28.01.2010 Resumé fra ekstraordinær generalforsamling af 28. jan. 2010 29.01.2010 Storaktionærmeddelelse fra Alm. Brand A/S Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 15 af 36
01.02.2010 Storaktionærmeddelelse fra EIK Bank A/S 01.02.2010 Storaktionærmeddelelse fra Finansiel Stabilitet A/S 03.02.2010 Revideret finanskalender 03.02.2010 Offentliggørelse af prospekt 03.02.2010 Storaktionærmeddelelse fra BXR Tower B.V. 04.02.2010 Rettelse af storaktionærmeddelelse fra BXR Tower B.V. 04.02.2010 Storaktionærmeddelelse fra Finansiel Stabilitet A/S 04.02.2010 Storaktionærmeddelelse fra EIK Bank A/S 04.02.2010 Storaktionærmeddelelse fra Alm. Brand A/S 04.02.2010 Vedtægter for Tower Group A/S af 28. januar 2010 09.02.2010 Storaktionærmeddelelse fra Skælskør bank 09.02.2010 Ny fondskode til noterede tegningsretter 10.02.2010 Meddelelse fra BXR Tower B.V. 11.02.2010 Storaktionærmeddelelse fra Jan Procida 11.02.2010 Ændring i ledelsen 12.02.2010 Usikkerhed omkring storaktionærmeddelelse 15.02.2010 Offentliggørelse af halvårsrapport 15.02.2010 Tillægsprospekt 26.02.2010 Tillægsprospekt nr. 2 26.02.2010 Ændringer i aktiekapital og stemmer 05.03.2010 Tower Group A/S gennemfører fortegningsretsemission 05.03.2010 Ikrafttrædelse af nye obligationsvilkår og ekstraordinær indfrielse 05.03.2010 Nye vedtægter 12.03.2010 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling 15.03.2010 Ledende medarbejderes handel med aktier 22.03.2010 Referat fra ekstraordinær generalforsamling 22.03.2010 Vedtægter for Tower Group A/S af 22. marts 2010 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 16 af 36
31.03.2010 Ændringer i aktiekapital og stemmer 04.05.2010 Revideret finanskalender 18.05.2010 Periodemeddelelse 11.06.2010 Storaktionær meddelelse 16.06.2010 Sigtelse i tidligere oplyst sag om mulig kursmanipulation 10.08.2010 Forlig med Jan Procida 25.08.2010 Revideret finanskalender Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 17 af 36
Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt halvårsrapporten for de første 12 måneder af regnskabsåret 2009/10 for perioden 1. juli 2009 til 30. juni 2010 for Tower Group A/S. Halvårsrapporten, der ikke er revideret eller reviewet af selskabets revisor, aflægges i overensstemmelse med IAS 34 "Præsentation af halvårsregnskaber" som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til halvårsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at halvårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2010 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. juli 2009 til 30. juni 2010. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og af koncernens finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen står overfor. Hellerup, den 31. august 2010 Direktion: Michael Brag adm. direktør Bestyrelse: Jens Erik Christensen formand Derk Stikker næstformand Anton Aksic Petr Skrla Bence Katai Jette Jakobsen Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 18 af 36
Resultatopgørelse DKK 1.000 Koncern 1.1 30.6 1.1 30.6 12 mdr. 12 mdr. Note 2010 2009 2009/10 2008/09 Nettoomsætning 136.212 141.797 274.687 282.125 Driftsomkostninger 45.124 44.756 94.950 82.241 Nedskrivninger lejetilgodehavender 13.111 10.340 28.834 44.093 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 5 642 4.351 76.246 1.031 Bruttoresultat 78.619 91.052 74.657 156.822 Andre driftsindtægter 784 249 917 249 Salgs og administrationsomkostninger 14.578 19.855 23.969 26.242 Revision, advokat og andre konsulenter 4.457 4.923 13.090 15.682 Resultat af primær drift før rekonstruktion 60.368 66.523 38.515 115.147 Effekt af rekonstruktion 4 649.297 3.025 648.120 11.499 Resultat af primær drift 709.665 69.548 686.635 103.648 Finansielle indtægter 583 5.896 2.546 13.724 Finansielle omkostninger 77.690 209.091 221.423 355.285 Resultat før skat 632.558 133.647 467.758 237.913 Skat af årets resultat 29.413 20.541 27.455 11.451 Periodens resultat af fortsættende aktiviteter 603.145 154.188 440.304 249.364 Årets resultat af ophørte aktiviteter 4.112 5.621 3.102 8.524 Periodens resultat 607.257 159.809 443.406 257.888 Minoriteters andel af periodens resultat 2.262 4.188 548 5.002 Moderselskabets aktionærers andel af periodens resultat 604.995 155.621 442.858 252.886 607.257 159.809 443.406 257.888 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 19 af 36
Totalindkomstopgørelse DKK 1.000 Koncern 1.1 30.6 1.1 30.6 12 mdr. 12 mdr. 2010 2009 2009/10 2008/09 Årets resultat 607.257 159.809 443.406 257.888 Anden totalindkomst Valutakursregulering udenlandske dattervirksomheder 11.544 926 12.590 2.073 Værdiregulering finansielle instrumenter 133.268 36.248 143.174 329.058 Udskudt skat på værdiregulering af finansielle instrumenter 17.830 1.525 22.657 52.074 Anden totalindkomst efter skat 103.894 36.847 107.927 274.911 Totalindkomst i alt 503.363 196.656 335.478 532.799 Fordeles således: Aktionærer i Tower Group A/S 501.033 191.857 335.452 525.095 Minoritetsinteresser 2.330 4.799 26 7.704 503.363 196.656 335.478 532.799 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 20 af 36
Balance Aktiver DKK 1.000 Koncern 30062010 30062009 Langfristede aktiver Investeringsejendomme 5 4.500.100 4.557.721 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3.295 3.286 Indretning af lejede lokaler 56 53 Forudbetaling investeringsejendomme 23.662 17.559 Andre kapitalandele og værdipapirer 0 14.900 Udskudt skatteaktiv 0 0 Langfristede aktiver i alt 4.527.113 4.593.519 Kortfristede aktiver Lejetilgodehavender 23.813 24.710 Selskabsskat 125 0 Andre tilgodehavender 39.406 32.724 Periodeafgrænsningsposter 12.920 4.557 Likvide beholdninger 11 128.143 211.536 204.407 273.527 Aktiver bestemt for salg 21.010 20.613 Kortfristede aktiver i alt 225.417 294.140 AKTIVER I ALT 4.752.530 4.887.659 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 21 af 36
Balance Passiver DKK 1.000 Koncern 30062010 30062009 Egenkapital Aktiekapital 258.892 80.378 Henlæggelse til særlig fond 68.322 0 Reserve for dagsværdiregulering af investeringsejendomme 161.191 217.761 Reserve for valutakursregulering 3.413 2.335 Reserve overkurs ved emission 535.766 516.990 Reserve for rentesikring 356.527 236.710 Overført resultat 197.783 325.314 Aktionærerne i Tower Group A/S' andel af egenkapitalen 868.840 255.440 Minoritetsinteresser 3.651 8.113 Egenkapital i alt 865.189 263.553 Langfristede forpligtelser Udskudt skat 7.617 5.710 Bank og kreditinstitutter 8 3.258.963 2.067.574 Obligationsgæld 0 292.987 Rentesikring 380.714 0 Langfristede forpligtelser i alt 3.647.294 2.366.271 Kortfristede forpligtelser Banker og kreditinstitutter 8 73.275 1.797.439 Forudbetaling fra lejere 0 1.321 Leverandørgæld 12.250 23.937 Selskabsskat 2.890 254 Hensatte forpligtelser 5.973 7.655 Anden gæld 121.666 401.583 216.054 2.232.189 Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg 23.993 25.646 Kortfristede forpligtelser i alt 240.047 2.257.835 Forpligtelser i alt 3.887.341 4.624.106 PASSIVER I ALT 4.752.530 4.887.659 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser 9 Nærtstående parter 10 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 22 af 36
Egenkapitalopgørelse pr. 30. juni 2010 DKK 1.000 Koncern 2009/10 Aktiekapital Særlig fond Reserve for dagsværdiregulering af investeringsejendomme Overkurs ved emission Reserve for rentesikring Overført resultat Reserve for valutakursregulering Minoritetsinteresser Egenkapital i alt Egenkapital pr. 1. juli 2009 80.378 0 217.761 2.335 516.990 236.710 325.314 8.113 263.553 Årets resultat 442.857 548 443.405 Værdiregulering investeringsejendomme 76.410 76.246 164 0 Valutakursregulering udenlandske dattervirksomheder 7.748 1.077 57 3.750 72 12.590 Værdiregulering finansielle instrumenter 142.243 931 143.174 Udskudt skat på egenkapitalbevægelser 12.092 22.484 12.092 173 22.657 Total indkomst i alt 0 0 56.570 1.077 0 119.817 510.761 26 335.478 Korrektion minoriteter 11.790 11.790 0 Nedsættelse af stykstørrelse 68.322 68.322 0 Annulering egne aktier 546 546 0 Kapitaludvidelse ved gældskonvertering 103.553 546.752 650.305 Reduktion af overkurs til dagsværdi af aktier 533.635 533.635 Kapitaludvidelse ved kontant indbetaling 143.829 18.218 162.047 Omkostninger ved kapitalforhøjelser 12.559 12.559 Aktionærer i alt 178.514 68.322 0 0 18.776 0 12.336 11.790 266.158 Egenkapitalbevægelser i alt 178.514 68.322 56.570 1.077 18.776 119.817 523.097 11.764 601.636 Egenkapital pr. 30. juni 2010 258.892 68.322 161.191 3.412 535.766 356.527 197.783 3.651 865.189 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 23 af 36
Egenkapitalopgørelse pr. 30. juni 2009 DKK 1.000 Koncern 2008/2009 Aktiekapital Særlig fond Reserve for dagsværdiregulering af investeringsejendomme Overkurs ved emission Reserve for rentesikring Overført resultat Reserve for valutakursregulering Minoritetsinteresser Egenkapital i alt Egenkapital pr. 1. juli 2008 74.871 0 218.222 239 465.033 37.597 54.404 16.006 757.564 Årets resultat 252.424 5.002 257.426 Værdiregulering investeringsejendomme 609 609 Valutakursregulering udenlandske dattervirksomheder 2.096 23 2.073 Værdiregulering finansielle instrumenter 326.382 2.679 329.061 Udskudt skat på egenkapitalbevægelser 148 52.075 52.223 Total indkomst i alt 0 0 461 2.096 0 274.307 252.424 7.704 532.800 Tilgang ved køb af selskaber 324 189 135 Kapitaludvidelse ved kontant indbetaling 5.507 57.827 63.334 Omkostninger ved kapitalforhøjelser 5.870 5.870 Medarbejderaktier 606 606 Køb af egne aktier 19.416 19.416 Aktionærer i alt 5.507 0 0 0 51.957 0 18.486 189 38.789 Egenkapitalbevægelser i alt 5.507 0 461 2.096 51.957 274.307 270.910 7.893 494.011 Egenkapital pr. 30 Juni 2009 80.378 0 217.761 2.335 516.990 236.710 325.314 8.113 263.553 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 24 af 36
Pengestrømsopgørelse DKK 1.000 Koncern 12 mdr. 12 mdr. 2009/10 2008/09 Pengestrømme fra driftsaktivitet Periodens resultat før skat 467.758 237.913 Ikkelikvide driftsposter 325.601 328.412 Hensatte forpligtelser 1.682 7.655 Pengestrømme fra driftsaktivitet før ændring i driftskapital 791.677 98.154 Ændring i driftskapital 5.641 12.381 797.318 110.535 Renteindbetalinger 1.229 20.990 Renteudbetalinger 217.859 238.111 Gældseftergivelse 648.121 0 Betaling af selskabsskat 0 0 Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 67.433 106.586 Køb af investeringsejendomme 12.948 270.272 Køb af driftsmateriel og inventar 1.011 3.500 Køb af dattervirksomheder 0 1.050 Køb af egne aktier 0 19.416 Salg af dattervirksomheder 0 50 Salg af finansielle aktiver 7.496 2.600 Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt 6.463 289.488 Aktionærer: Provenu ved kapitaludvidelse 162.048 57.465 Transaktionsomkostninger, kapitaludvidelse 12.559 0 Ekstern finansiering: Provenu ved låneoptagelse 67.050 357.729 Transaktionsomkostninger, gældseftergivelse 18.804 0 Afdrag på låneforpligtelser 209.933 69.397 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 12.198 345.797 Pengestrømme fra ophørte aktiviteter 613 273 Periodens pengestrømme 85.481 50.550 Likvide beholdninger ved periodens begyndelse 212.430 263.692 Kursregulering af likvider 1.194 712 Periodens pengestrømme 85.481 50.550 Likvide beholdninger ved periodens udgang 11 128.143 212.430 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 25 af 36
Noter Note 1 Anvendt regnskabspraksis Delårsrapporten aflægges i overensstemmelse med IAS 34 "Præsentation af delårsrapporter" som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Årsrapporten for 2008/09 indeholder den fulde beskrivelse af anvendt regnskabspraksis. Implementering af nye regnskabsstandarder Tower Group har siden aflæggelse af årsrapporten 2008/09 implementeret IFRS 8 "Driftssegmenter", der erstatter den hidtidige regnskabsstandard IAS 14. IFRS 8 kræver, at koncernens segmentrapportering baseres i de interne driftssegmenter, hvor aktiviteternes overvåges på geografiske områder, større kunder eller større dattervirksomheder. Driftssegmenter, er de segmenter, som præsenteres i ledelsesrapporteringen, som den øverste operationelle ledelse anvender til ressourceallokering og resultatopfølgning. I modsætning hertil krævede IAS 14 opdeling på forretningsmæssige og geografiske segmenter. Tower Groups driftssegmenter er efter implementering af IFRS 8 fortsat baseret på geografiske områder, idet ledelsesrapporteringen fokuserer på resultatopfølgningen på driftssegmenterne Berlin, NRW og Øvrige byer, hvor der ikke er forskel på ydelser der sælges samt der ikke er noget enkeltstående større kundeforhold. Note 2 Regnskabsmæssige skøn og estimater Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse regnskabsposter er der poster, der ikke kan måles med sikkerhed, men alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Denne information opsamles både internt i form af erfaringer/historik samt eksternt i form af eksempelvis markedsundersøgelser mv. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder. I forbindelse med anvendelsen af den i note 1 beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget nedenstående regnskabsmæssige skøn, som ledelsen vurderer forsvarlige, og som har haft betydelig indflydelse på halvårsrapporten. Alle andre regnskabsmæssige skøn er bibeholdt. Værdiansættelse af investeringsejendomme Tower Group har foretaget værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme baseret på samme metode som ved udarbejdelsen af årsrapporten 2008/09. Koncernens investeringsejendomme er pr. 30. juni 2010 værdiansat til en gennemsnitlig afkastkrav på 6,75 % (6,74 % pr. 30. juni 2009) baseret på WACC. Regnskabsmæssig værdi investeringsejendomme pr. 30. juni 2010 er 1.000 DKK 4.500.100 (30. juni 2009 1.000 DKK 4.557.721) Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 26 af 36
Rekonstruktion Tower Group har i forbindelse med selskabets rekonstruktion pr. 28. januar 2010 blandt andet fået eftergivet finansielle forpligtelser mod udstedelse af nye aktier i selskabet. Ifølge IFRS foretages indtægtsførelse af gældseftergivelse efter modregning af dagsværdien på de udstedte aktier. Selskabet har derfor foretaget et skøn på værdien af aktierne. Da rekonstruktionen er foretaget som en samlet ordning med flere elementer, er det ledelsens vurdering, at den forhandlede kurs på 1,69 pr. aktie (svarende til kursen på tegningsgarantien og den kontant indbetalte kapitalforhøjelse) er udtryk for dagsværdien på aktien pr. 28. januar 2010. Den samlede værdi af de nyudstedte aktier ved gældskonvertering udgør dermed 1.000 DKK 116.670. Yderligere har selskabets ledelse foretaget et skøn over markedsrenten for koncernens resterende gæld overfor juniorbanker på 5,5 %. Skønnet er anvendt til en dagsværdiberegning af den efter rekonstruktion tilbageværende gæld og har medført en samlet reduktion af den resterende juniorbankgæld på 1.000 DKK 38.238. For yderligere oplysninger om rekonstruktionen, se ledelsesberetningens første punkt og note 4. Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 27 af 36
Note 3 Segmentoplysninger Tower Group har i forbindelse med implementering af IFRS 8 Driftssegmenter ændret segmentnoten til alene at indeholde to rapporteringssegmenter og har i forhold til tidligere aflagte årsrappporter og halvårsrapporter fjernet segmentet "ikkefordelt" da dette ikke er defineret som en rapporteringsenhed. Segmenterne er opdelt ud fra hvilket kontor ejendommene geografisk bliver administreret fra. Indtægtsgrundlaget på begge segmenter indeholder de samme typer af lejeindtægter. Som følge af den ændrede rapportering om segmentering har koncernen tilpasset sammenligningstallene til den nye rapportering. DKK 1.000 01.07.2009 30.06.2010 Berlin NRW Wuppertal Total Lejeindtægter 116.652 158.036 274.687 Reparation og Vedligeholdelse 10.121 16.819 26.940 Nedskrivninger lejetilgodehavender 7.937 20.897 28.834 Øvrige Driftsomkostninger 38.241 42.370 80.612 Bruttoresultat eks. Dagsværdiregulering ejendomme 60.353 77.949 138.302 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 2.604 78.850 76.246 Salgs og administrationsomkostninger 2.611 4.298 6.909 Andre driftsindtægter Resultat af primær drift før rekonstruktionsomkostninger 60.346 5.199 55.146 DKK 1.000 01.01.2010 30.06.2010 Berlin NRW Wuppertal Total Lejeindtægter 59.490 76.558 136.049 Reparation og Vedligeholdelse 5.888 6.973 12.861 Nedskrivninger lejetilgodehavender 4.592 8.537 13.129 Øvrige Driftsomkostninger 13.761 20.577 34.338 Bruttoresultat eks. Dagsværdiregulering ejendomme 35.250 40.471 75.721 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 32.173 31.530 642 Salgs og administrationsomkostninger 1.386 2.050 3.436 Andre driftsindtægter Resultat af primær drift før rekonstruktionsomkostninger 66.037 6.891 72.928 Nettoomsætning Danmark Tyskland 30.06.2010 Polen (ejd. til salg) Total Lejeindtægter 274.688 2.237 276.925 Øvrige indtægter 36 36 Total 274.724 2.237 276.961 Langfristede aktiver Danmark Tyskland Polen (ejd. til salg) Total Indretning af lejede lokaler 28 28 55 Investeringsejendomme 4.523.763 20.394 4.544.157 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 2.510 785 3.295 Total 2.538 4.524.575 20.394 4.547.507 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 28 af 36
DKK 1.000 30.06.2010 Halvår 30.06.2010 Helt år Segmenteret omsætning 136.049 274.687 Omsætning administration og eliminering 163 Total omsætning 136.212 274.687 Segmenteret vedligehold og nedskrivning af lejetilgodehavender 25.990 55.775 Segmenterede øvrige driftsomkostninger 34.338 80.612 Segmenterede driftsomkostninger total 60.328 136.386 Segmented Bruttoresultat før dagsværdiregulering 75.721 138.302 Total øvrige driftsomkostninger, administration & eliminering 2.092 12.601 Bruttoresultat administration & eliminering 2.255 12.601 Total bruttoresultat eks. Dagsværdiregulering ejendomme 77.976 150.903 Segmenteret dagsværdiregulering af ejendomme 642 76.246 Dagsværdiregulering ejendomme, administration & eliminering 0 0 Total dagsværdiregulering af ejendomme 642 76.246 Segmenterede salgs og administrationsomkostninger 3.436 6.909 Salgs & Administrationsomkostninger, Administration & eliminering 14.816 29.233 Total salgs og administrationsomkostninger 18.252 36.143 Segmenteret resultat før rekonstruktion 72.928 55.146 Resultat før rekonstruktion, administration & eliminering 12.561 16.632 Samlet resultat før rekonstruktion 60.368 38.515 Tower Group A/S Delårsrapport for 1. juli 2009 30. juni 2010 Side 29 af 36