Husorden - Vær velkommen
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? En husorden Hviler på beboernes fælles beslutning vedtages af afdelingsmødet, jf. LAB 40 Ændres af afdelingsmødet efter initiativ fra afdelingsbestyrelse eller beboere Ændringer tilsidesætter gamle bestemmelser dog husdyrhold
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Regulere Reglerne for samvær mellem beboerne Reglerne for samvær mellem beboer og udlejer Reglerne for bebyggelsen og friarealerne Sikrer, at der kan gribes ind over for den beboer, der overtræder husordenen Gælder for alle beboere og er en del af lejeaftalen - udleveres med lejekontrakten jf. LLA 5, stk. 5
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Hvem henvender I jer til? Er det til Heidi og Jens?
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Eller er det til Brian og Dennis?
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Husordenens indhold Ingen regler for, hvad en husorden kan indeholde skøn Forhold som reguleres af politivedtægten, straffeloven eller anden lov medtages ikke Forhold vedrørende huslejens størrelse, betaling for varme, vedligeholdelse, fraflytning, råderet og installationsret medtages ikke
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Hvad medtages? Typisk regler for adfærdsmæssige forhold som: -afspilning af musik -håndtering af affald -brug af vaskeriet -brug af boremaskiner eller lign. -parkering -husdyr m.m. Andre eksempler???
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Tage hensyn til hinanden aftale interne spilleregler Informere beboere om bovilkårene Sikre juridisk grundlag for påtale/opfølgning
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Udfordringen Husordenen skal: Være forståelig Respektere lovgivningen Og præsentere boligafdelingen og beboerne som rare og hyggelige mennesker, der byder de nye beboere velkommen!
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Husorden contra lovgivning Eksempel 1 fra en husorden: Der må ikke opsættes/opstilles antenner /paraboler Den almene lejelov siger: 36. Lejeren har ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen efter udlejerens anvisning Hvad mon gælder???
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Husorden contra lovgivning Eksempel 2 fra en husorden: Normal drift og vedligeholdelse af de tekniske installationer betales af beboerne. Den almene lejelov siger: 24. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Alle indretninger i ejendommen, herunder til afløb og til forsyning med elektricitet, gas, vand og varme, skal holdes i god og brugbar stand. Hvad mon gælder???
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Husorden contra lovgivning For at få udstedt en hundetilladelse skal lejeren fremvise, at gyldig hundeansvarsforsikring er tegnet Lov om hunde, 8, stk. 2: Det påhviler besidderen af en hund at holde den ansvarsforsikret Skal I kontrollere, at beboerne overholder landets love???
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Husorden contra lejekontrakt og vedligeholdelsesreglement Bestemmelser i lejekontrakten kan ikke tilsidesættes af husordens forskrifter! Bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet kan ikke tilsidesættes af husorden!
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Husorden contra lejekontrakten og vedligeholdelsesreglement Lejekontrakt: Aftale mellem 2 parter, der ikke ensidigt kan ændres af den ene part Husorden: Spilleregler der vedtages af afdelingsmødet, som udgangspunkt med et simpelt flertal Vedligeholdelsesreglement: Vedtages af afdelingsmødet, som udgangspunkt med et simpelt flertal. Er der ikke fastsat bestemmelser om, at lejer har overtaget vedligeholdelsespligt fra udlejer, så kan det være aftalt mellem den enkelte lejer og udlejer ( f.eks. ved råderetsarbejder).
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Husorden contra lejekontrakten og vedligeholdelsesreglement Vedligeholdelsesreglement: Lov om leje af almene boliger 24-25: Udlejer skal udarbejde et vedligeholdelsesreglement, hvoraf det fremgår: Hvilken vedligeholdelsesordning der gælder for boligerne Boligernes stand ved overtagelsen Hvilke vedligeholdelses- og renholdelsesforpligtelser lejer har overtaget fra udlejer
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Råd om husorden Ikke flere regler end nødvendigt! Kun forbud som kan håndhæves! Gode råd og henstillinger (om affald, brug af fællesvaskeri, brug af grill, fodring af dyr, parkering og placering af campingvogne m.v.) kan skrives i en beboermappe og på afdelingens hjemmeside
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Husk målgruppen! Husorden skal ikke skrives som om, den kun er henvendt til Brian og Dennis Der er større chance for, at den læses af Heidi og Jens
Hvad er en husorden og hvad er formålet med denne? Husdyr Husdyrhold er et centralt emne når det gælder husorden! Hvad hvis husordenen ikke indeholder bestemmelser om husdyr? Hvad er et husdyr?
Proceduren ved husordensovertrædelser Overtrædelse af husordenen Klage om husordenovertrædelse anmeldes skr. af beboer eller afdelingsbestyrelse Det undersøges om forholdet er omfattet af husordenen (hvis ikke forslag til næste afdelingsmøde) Flere klager/flere underskrifter styrker sagen Præcis beskrivelse af aktuel problem Datoer og tidspunkter Dokumentation Anonymitet sagen kan ikke bringes videre
Proceduren ved husordensovertrædelser Husordenssager og sanktioner Henstilling (anmodning) Påmindelse 1 (advarsel) Påmindelse 2 (advarsel) Indbringelse for beboerklagenævnet eller Påmindelse (advarsel om opsigelse/ophævelse) Opsigelse/ophævelse Boligret Fogedret Vigtigt: samme forhold, kontinuitet og dokumentation
Retsfølger ved overtrædelse af husorden Husordensovertrædelser kan opdeles i 2: Almindelige husordenssager Grove husordenssager (trusler, vold, hærværk, indbrud)
Retsfølger ved overtrædelse af husorden Med etablering af beboerklagenævnene blev der indført et flerstrenget system til behandling af husordenssager 1. Man kan vælge at føre sagen ved beboerklagenævnet så skal man anvende LLA 81 og 82 Beboerklagenævnet kan: Give lejeren en advarsel Give en betinget opsigelse
Retsfølger ved overtrædelse af husorden 2.Man kan vælge at opsige lejemålet så skal man anvende LLA 85 hvor lejerens flytning er påkrævet. Hvis lejeren protestere senest 6 uger efter at han har modtaget opsigelsen, så skal udlejer indbringe sagen for boligretten 3. Man kan vælge at ophæve lejemålet så skal man anvende LLA 90
Retsfølger ved overtrædelse af husorden Betingelse for at anvende de fleste af sanktionerne Det kræves som oftest at udlejer har givet en påmindelse inden sanktionerne kan bruges: Hvordan skal en påmindelse se ud? Konkret, hvad handler det om og hvornår? Lejeren skal have at vide, hvad der kan ske hvis forholdet gentager sig En påmindelse holder ikke evigt dvs. at der skal være tidsmæssig sammenhæng mellem påmindelse og sanktion Man kan ikke opsige eller ophæve for et andet forhold end det, der er påmindet om (med mindre det er et forhold, der ikke kræver påmindelse, f.eks. Vold) Det er en god ide at kalde brevet en påmindelse Afhængig af sagens karakter kan man starte med en eller flere venlige henstillinger
Retsfølger ved overtrædelse af husorden Beboerklagenævn: Hvad er et beboerklagenævn? Består af formand og 2 medlemmer I sager om husordensovertrædelser (LLA kap.13) tiltrædes nævnet af et socialt sagkyndigt medlem
Retsfølger ved overtrædelse af husorden Beboerklagenævnet og sanktioner LLA 81-83 Husordenovertrædelser: Af LLA 81 fremgår betingelserne for at pålægge lejer retsfølger dvs. her beskrives den adfærd, lejer gør galt I LLA 82 angives de retsfølger der kan pålægges lejeren af beboerklagenævnet - advarsel - betinget opsigelse I LLA 83 tillægges nævnet kompetence
Retsfølger ved overtrædelse af husorden Adfærden 81. En lejer kan pålægges retsfølger efter 82, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen: 1. Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer 2. Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede 3. Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko
Retsfølger ved overtrædelse af husorden 4.Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer 5.Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj 6.Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer 7.Når lejeren vanrøgter det lejede 8.Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse
Retsfølger ved overtrædelse af husorden 9.Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer 10.Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer 11.Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer Stk. 2: Lejeren kan desuden pålægges retsfølger efter 82, når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyret er til gene for ejendommen eller de i stk. 1 nævnte personer Stk. 3: Lejeren kan pålægges retsfølger uanset om den i stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede
Retsfølger ved overtrædelse af husorden Når lejeren skal ud! 90. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde: 7) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. 9) Når nogen er straffet i medfør af 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven. 12) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.
Retsfølger ved overtrædelse af husorden Opsigelse (3 måneders varsel) Udlejer, jf. LLA 85 Skriftlig Begrundelse Klagevejledning Ved indsigelse anlægges sag ved boligretten Ingen indsigelse/manglende fraflytning indbringes sagen for fogedretten efter opsigelsesvarslets udløb
Retsfølger ved overtrædelse af husorden Ophævelse (øjeblikkelig virkning dog frist 1 til 2 uger) Udlejer, jf. LLA 90 Ved indsigelse eller manglende fraflytning anlægges sag ved boligretten eller fogedretten Hvad med beboerklagenævnet?
Retsfølger ved overtrædelse af husorden Boligretten Anke af beboerklagenævnets afgørelser Vurdering af udlejers opsigelse/ophævelse
Retsfølger ved overtrædelse af husorden Fogedretten Ved opsigelser, efter 3 mdr. - når lejer ikke fraflytter og der ikke er gjort indsigelse Når retten har afgjort, at opsigelsen/ophævelsen er berettiget