CVR-nr. 31 86 10 63 Årsrapporten indeholder 21 sider
Indhold Påtegninger... 2 Ledelsespåtegning... 2 Den uafhængige revisors erklæringer... 3 Selskabsoplysninger... 5 Hoved og nøgletal... 6 Ledelsesberetning... 7 Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2013... 9 Anvendt regnskabspraksis... 9 Resultatopgørelse... 14 Balance... 15 Pengestrømsopgørelse... 17 Noter... 18 1
Påtegninger Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato aflagt årsrapporten for 2013 for. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Efter vor opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013. Ledelsesberetningen indeholder efter vor opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, den omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Køge, den 31. januar 2014 Direktion: Jes Møller Bestyrelse: Jørgen Holger Nue Møller Mette Lis Andersen Filip Zibrandtsen Formand Claus Jakob Bøving Ravn Flemming Christensen Palle Svendsen Marie Borghild Hesselberg Stærke Godkendt på generalforsamlingen, den 24. april 2014. Dirigent 2
Påtegninger Den uafhængige revisors erklæringer Til kapitalejerne i Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for for regnskabsåret 1. januar 31. december 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 3
Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Hellerup, den 31. januar 2014 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Christian F. Jakobsen statsautoriseret revisor Claus Christensen statsautoriseret revisor 4
Selskabsoplysninger Havnen 39 4600 Køge www.koegekyst.dk CVR. nr. 31 86 10 63 Stiftet 29. januar 2009 Hjemsted Køge Regnskabsår 1. januar 31. december Ejerskab 50 % af aktierne ejes af Realdania By A/S Jarmers Plads 2, 1551 København V 50 % af aktierne ejes af Køge Kommune Torvet 1, 4600 Køge Bestyrelse Jørgen Holger Nue Møller (formand) Mette Lis Andersen Filip Zibrandtsen Claus Jakob Bøving Ravn Flemming Christensen Palle Svendsen Marie Borghild Hesselberg Stærke Direktion Jes Møller Revision PricewaterhouseCoopers, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44, 2900 Hellerup Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes den 24. april 2014 5
Hoved og nøgletal 29.1-31.12 Mio. kr. 2013 2012 2011 2010 2009 Årets nettoomsætning 24,2 0,0 0,0 0,0 0,0 Resultat af ordinær primær drift -16,4-8,0-55,5-3,7-2,9 Resultat af finansielle poster 0,0 0,0 0,1 0,0 0,2 Årets resultat -16,5-8,0-55,4-3,7-2,7 Balancesum 323,4 265,2 236,3 272,6 258,8 Investeringer i materielle anlægsaktiver 1,8 0,9 3,1 1,1 0,0 Egenkapital 319,1 262,0 234,5 270,7 256,8 Egenkapitalandel af balancesum i % 98,7 % 98,8 % 99,2 % 99,3 % 99,2 % 6
Ledelsesberetning ejes af Realdania By A/S (50 %) og Køge Kommune (50 %). Selskabet blev stiftet 29. januar 2009. Selskabets formål er at forestå byudvikling af et 24 ha stort areal mellem Køges bymidte og vandet. Projektet omfatter planlægning, byggemodning, etablering af infrastruktur og derefter afhændelse af arealerne. Visionen for Køge Kyst er at skabe en enestående, attraktiv og bæredygtig bydel, der styrker Køges rolle som center i Hovedstadsområdet, på Sjælland og i den samlede Øresundsregion. Byudviklingen finder sted på tre arealer, som alle ejes af : Søndre Havn, Stationsområdet og Collstropgrunden. Organisation Køge Kyst ledes af en bestyrelse med syv medlemmer, heraf en formand og tre repræsentanter for hhv. Køge Kommune og Realdania By A/S. Som følge af kommunalvalget i november 2013, er et bestyrelsesmedlem (Johnna Starck) pr. 10. januar 2014 trådt ud af bestyrelsen, og pr. 10. januar 2014 erstattet af et nyt (Palle Svendsen) I det daglige ledes Køge Kyst af en projektdirektør med et sekretariat bestående af seks faste medarbejdere. Investorkontakter og salgsaktiviteter Køge Kyst indgik i februar 2012 den første betingede købsaftale med en privat investor, TK Development. I marts 2013 offentliggjorde Køge Kyst et godkendt skitseprojekt for byggeriet, som også rummer et nyt indkøbsstrøg Strædet, taghaver mv. Aftalen er i 2013 etapeopdelt, og den først etape er gjort endelig, idet der kun udestår, at Køge Kommune efter endt udbud i februar 2014 træffer beslutning om opførelse af et genoptræningscenter og en udvidelse af Rådhuset. Det er forventningen, at anden etape gøres endelig, og at hele handlen gennemføres i 2014. Salgsarbejdet er blevet intensiveret i løbet af 2013 og der kan spores en stigende interesse for projektet. Køge Kyst offentliggjorde i oktober 2013 et prospekt for de første boligkvarterer på Søndre Havn. Der forhandles med interesserede købere om erhvervelse af 4 af 5 mulige byggefelter indenfor prospektet. Lokalplaner Køge Byråd vedtog i oktober 2012 det kommuneplantillæg, som gør den videre udvikling af Køge Kyst mulig. Den 25. juni 2013 blev den første lokalplan for Stationsområdet, der giver mulighed for TK Developments byggeri, vedtaget. Lokalplaner for de første etaper af Søndre Havn forventes vedtaget i sommeren 2014. Forberedelse af infrastruktur Flytning af Ivar Huitfeldtsvej er påbegyndt i november 2013 og forventes færdiggjort i slutningen af 2014. Samtidig arbejdes på etablering af en ny strand, som forventes anlagt i sommeren 2014. Museum Sydøstdanmark påbegyndte arkæologiske forundersøgelser i august 2013. Resultatet af forundersøgelserne danner baggrund for beslutninger om 7
omfanget af egentlige arkæologiske udgravninger. Beslutningerne vil især bero på valg af parkeringsløsninger. Værdiskabende midlertidige aktiviteter I 2013 har der fortsat været betydelig kulturel aktivitet i Køge Kyst-området. Der har bl.a. været en stor udendørs kunstudstilling, Mur Hæk Hegn, indvielse af et nyt byrum med udekøkken mv. Derudover har DR K vist en række programmer som omhandler Byens ildsjæle, hvoraf de tre omhandler kultur og byliv i Køge Kyst. Økonomi Årets resultat udgjorde t.kr. -16.452. Egenkapitalen udgjorde pr. 31. december 2013 t.kr. 319.061. Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende, henset til den generelle markedsudvikling samt de afhændede arealer. Selskabets første salg er gennemført i slutningen af 2013, hvor Køge Kommune tilbagekøbte en række arealer til kulturelle formål. Salget er i resultatopgørelsen optaget til en værdi på 24 mio.kr. Det samlede projekt forventes at løbe frem mod 2035. Som det er sædvanligt for selskaber, der beskæftiger sig med byudvikling og byggeri, vil økonomien de første år være præget af en række investeringer i udvikling, salg og byggemodning. Fra og med 2014 forventes disse aktiviteter at generere indtægter gennem salg af byggeretter, hvorefter der på lidt længere sigt kan ske tilbageførsel af investeret kapital til ejerne i Køge Kommune og Realdania By A/S. Usikkerhed ved indregning og måling Ved indregning af arealernes værdi i selskabets balance anvendes kostprisen, dvs. købsprisen tillagt værdien af efterfølgende forbedringer. Dog anvendes nettorealisationsværdien, hvis denne vurderes at være lavere end kostprisen. Nettorealisationsværdien er den forventede salgspris vurderet på baggrund af et skøn over de fremtidige pengestrømme. Dette skøn strækker sig over de næste 22 år med den usikkerhed, der naturligt følger af en så lang tidshorisont. Særlige risici Selskabet opererer på ejendomsmarkedet med de dermed forbundne risici. Efterfølgende begivenheder Der er efter regnskabsårets afslutning ikke fremkommet oplysninger som påvirker årets resultat. 8
Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2013 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for for 1. januar 31. december 2013 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en mellemstor klasse C- virksomhed. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Der er foretaget mindre ændringer i sammenligningstallene i konsekvens af reklassifikation. Årsrapporten aflægges i danske kroner. Generelt om indregning og måling Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at afviklingen heraf vil medføre et træk på selskabets økonomiske ressourcer, og kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Nettoomsætning omfatter solgte arealer, som indregnes i resultatopgørelsen i det år, hvor levering finder sted, når der foreligger bindende salgsaftale, og såfremt indtægter kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Nettoomsætning måles eksklusiv afgifter og rabatter i forbindelse med salget. Vareforbrug Vareforbrug omfatter de omkostninger, der er medgået for at opnå årets nettoomsætning. 9
Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter indeholder lejeindtægter vedrørende udlejning af grunde og bygninger til tredjemand. Andre eksterne omkostninger I andre eksterne omkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt til administration, kontorlokaler, kontorhold, advokatomkostninger, salgsrelaterede omkostninger og ITomkostninger mv. Personaleomkostninger I personaleomkostninger indregnes omkostninger til ledelsen, personale, pension samt øvrige sociale omkostninger. Omkostninger der kan henføres direkte til en værditilvækst på selskabets arealer aktiveres som en del af den regnskabsmæssige værdi af arealerne. Finansielle poster Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Selskabets indkomst beskattes hos ejerne ud fra ejerandel. Som følge heraf indregnes der ikke skat i selskabets resultatopgørelse og balance. Balancen Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver måles til kostprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Afskrivninger foretages lineært over aktivernes forventede brugstid. 10
Den forventede brugstid er: Indretning af lejede lokaler Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3 år 3 5 år Fortjeneste og tab ved afhændelse af materielle aktiver opgøres som forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsudgifter og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under henholdsvis andre driftsindtægter eller andre driftsudgifter. Finansielle anlægsaktiver Andre tilgodehavender og deposita måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Beholdning af arealer Beholdning af arealer omfatter grunde, der er erhvervet til udvikling og videresalg. Arealer indregnes ved køb til kostpris inklusive transaktionsomkostninger og måles efterfølgende til kostpris. Omkostninger, herunder de indkøbte konsulent- og entreprenørydelser samt de personaleomkostninger, der tilfører et areal blivende nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet, tillægges den regnskabsmæssige værdi. Der foretages løbende vurdering af, om kostprisen for arealerne overstiger nettorealisationsværdien. Hvis kostprisen overstiger nettorealisationsværdien, nedskrives arealerne til denne lavere værdi. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende det efterfølgende regnskabsår, herunder forudbetalt løn, forsikringspræmier og abonnementer. 11
Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter indestående hos kreditinstitutter. Egenkapital Egenkapital omfatter selskabskapital og andre reserver. Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Kortfristede gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, gæld til tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året samt virksomhedens likvider primo og ultimo året. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrøm fra driftsaktivitet opgøres med udgangspunkt i årets resultat reguleret for ikkekontante finansielle driftsposter og ændringer i driftskapitalen. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af anlægsaktiver. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrøm fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i størrelse af aktiekapital samt afdrag på rentebærende gæld. 12
Likvider Likvider omfatter indestående i kreditinstitutter. Nøgletal Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings Anbefalinger & Nøgletal 2010 Virksomhedens særlige aktivitet medfører, at det ikke giver mening at udregne sædvanlige nøgletal udover egenkapitalandelen. Det i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: Egenkapitalandel Egenkapital ultimo x 100 Passiver i alt, ultimo 13
Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2013 Resultatopgørelse (Beløb i tkr.) Note 2013 2012 Nettoomsætning 24.216 0 Vareforbrug 32.006 0 Andre driftsindtægter 203 197 Andre eksterne omkostninger 6.278 5.776 Bruttofortjeneste/bruttotab -13.865-5.579 Personaleomkostninger 1.372 1.315 Afskrivninger 3 1.207 1.071 Resultat før finansielle poster -16.444-7.965 Finansielle omkostninger 2 8 18 Årets resultat -16.452-7.983 Forslag til resultatdisponering: Overført resultat -16.452-7.983-16.452-7.983 14
Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2013 Balance (Beløb i tkr.) AKTIVER Note 2013 2012 Anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Indretning af lejede lokaler 0 57 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 4.166 3.529 Materielle anlægsaktiver i alt 3 4.166 3.586 Finansielle anlægsaktiver Andre tilgodehavender 4.851 5.646 Deposita 62 62 Finansielle anlægsaktiver i alt 4 4.913 5.708 Anlægsaktiver i alt 9.079 9.294 Omsætningsaktiver Beholdning af arealer 5 229.387 231.861 Tilgodehavender Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser 1.621 67 Andre tilgodehavender 0 958 Periodeafgrænsningsposter 233 236 Tilgodehavender i alt 1.854 1.261 Likvide beholdninger 83.099 22.751 Omsætningsaktiver i alt 314.340 255.873 AKTIVER I ALT 323.419 265.167 15
Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2013 (Beløb i tkr.) PASSIVER Note 2013 2012 Selskabskapital 115.354 86.186 Overført resultat 203.707 175.827 Egenkapital i alt 6 319.061 262.013 Langfristede gældsforpligtelser Deposita 7 47 47 Langfristede gældsforpligtelser i alt 47 47 Kortfristede gældsforpligtelser Leverandører af varer og tjenesteydelser 3.343 2.633 Gæld til associerede virksomheder 39 2 Anden gæld 929 472 Kortfristede gældsforpligtelser i alt 4.311 3.107 PASSIVER I ALT 323.419 265.167 Eventualforpligtelser 8 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 9 Nærtstående parter 10 Ejerforhold 11 16
Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2013 Pengestrømsopgørelse (Beløb i tkr.) 2013 2012 Årets resultat -16.452-7.983 Afskrivninger 1.207 1.071 Ændring i beholdning af arealer 2.475-11.064 Ændring i øvrig driftskapital 610 929 Pengestrøm fra driftsaktivitet -12.160-17.047 Køb af materielle anlægsaktiver -1.787-944 Ændring af finansielle anlægsaktiver 795 0 Pengestrøm til investeringsaktivitet -992-944 Kapitalforhøjelse 73.500 35.500 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 73.500 35.500 Årets pengestrøm 60.348 17.509 Likvider, primo 22.751 5.242 Likvider, ultimo 83.099 22.751 17
Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2013 Noter (Beløb i tkr.) 2013 2012 1 Personaleomkostninger Lønninger 4.830 4.335 Pensioner 487 428 Andre omkostninger til social sikring 40 38 Øvrige personaleomkostninger 14 31 Aktiveret løn og gager mv. -3.999-3.517 1.372 1.315 Gennemsnitligt antal medarbejdere omregnet til heltidsbeskæftigede 7 7 Vederlag til direktion og bestyrelse 1.474 1.495 Med henvisning til Årsregnskabslovens 98b, stk. 3, er vederlag til Direktion og Bestyrelse slået sammen. 2 Finansielle omkostninger Øvrige finansielle omkostninger 8 18 8 18 18
Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2013 Noter (Beløb i tkr.) Materi 3 Materielle anlægsaktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Indretning af lejede lokaler Kostpris primo 4.950 228 Tilgang 1.787 0 Kostpris ultimo 6.737 228 Afskrivninger primo 1.421 171 Årets afskrivninger 1.150 57 Afskrivninger ultimo 2.571 228 Regnskabsmæssig værdi ultimo 4.166 0 Afskrives over 3 5 år 3 år 4 Finansielle anlægsaktiver Andre tilgodehavender Deposita Kostpris primo 5.646 62 Afgang 795 0 Regnskabsmæssig værdi ultimo 4.851 62 5 Beholdning af arealer Selskabets arealer forventes afstået løbende frem til år 2035. 19
Årsregnskab for perioden 1. januar 31. december 2013 Noter (Beløb i tkr.) 6 Egenkapital Selskabskapital resultat m.m. I alt Overført Egenkapital primo 86.186 175.827 262.013 Kapitalforhøjelse 29.168 44.332 73.500 Årets resultat 0-16.452-16.452 Egenkapital ultimo 115.354 203.707 319.061 Aktiekapital Aktiekapitalen udgør 115.354.000 kr. fordelt i aktier á 1.000 kr. og multipla heraf. Bevægelser på selskabskapitalen de seneste fire år: Aktiekapital 29. januar 2009, stiftelse 25.950.000 Aktiekapital 28. april 2010, kontant kapitalforhøjelse 17.600.000 Aktiekapital 3. januar 2011, kontant kapitalforhøjelse 19.200.000 Aktiekapital 10. februar 2012, kontant kapitalforhøjelse 15.500.000 Aktiekapital 14. december 2012, kontant kapitalforhøjelse 7.936.000 Aktiekapital 25. april 2013, kontant kapitalforhøjelse 5.358.000 Aktiekapital 10. december 2013, kontant kapitalforhøjelse 23.810.000 115.354.000 7 Langfristet gældsforpligtelse Det forventes, at den langfristede gældsforpligtelse forfalder inden for 1-5 år. 8 Eventualforpligtelser Selskabet har ingen eventualforpligtigelser. 20
9 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Selskabet har ingen pantsætninger eller sikkerhedsstillelser. 10 Nærtstående parter Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på. 11 Ejerforhold Følgende aktionærer er noteret i selskabets aktionærfortegnelse som ejede mere end 5 % af stemmerne eller aktiekapitalen: Køge Kommune Realdania By A/S Torvet 1 Jarmers Plads 2 4600 Køge 1551 København V 21