SKØNSERKLÆRING Journal nr

Transkript

1 SKØNSERKLÆRING Journal nr Besigtigelsesdato: Ejendommen: Klager: Beskikket bygningssagkyndig: Ansvarsforsikringsselskab: Tilstede ved skønsmødet: Bilag (herunder relevante tilbud): Datering, navn og underskrift: Side 1 af 21

2 Oversigt over klagepunkter: Klagers påstand: 1. Revner i ydervæg mod gårdhave på hovedhus, litra A 2. Revner i ydervæg mod have på baghus, litra B. 3. Tilstand på indvendige døre i hovedhus, litra A. 4. Fugtforhold i vægge i hovedhus, litra A 5. Tilstand af fuger i klinkegulve i køkken, stue og badeværelse i hovedhus, litra A. 6. Kalfatringsfuge under fordør mangler, litra A. 7. Fuge ved inddækning over tag på nabobygning mod syd er defekt, litra A. 8. Afskalninger i overfladen på gavl mod syd, litra A. 9. Fuge ved armatur i bruseniche er defekt, litra A. 10.Fugtforhold i ydervægge i anneks, litra B. 11.Tagvand ikke ført til kloak på haveside af anneks, litra B. 12.Inddækning ved tagrende mod gård ikke udført korrekt på anneks, litra B. 13.Manglende flugtvej fra rum i anneks, litra B. Klager mener, at tilstandsrapporten ikke er fyldestgørende på de nævnte punkter og at dette har haft indflydelse på bedømmelsen af ejendommen ved købet, herunder især indeklimaet og prisen. Herudover mener klager, at det påvirker de løbende udgifter til vedligeholdelse i negativ retning. Den bygningssagkyndiges forklaring: Den sagkyndige mener generelt at rapporten afspejler de faktiske forhold i huset og at de indklagede punkter er forventelige og sædvanlige i et hus fra Dog indrømmes der nogle forhold, der kunne være beskrevet mere præcist. Dette har givet anledning til fremsættelse af et kulancetilbud på kr. inkl. moms til endelig afregning. Tilbuddet fremgår af brev af til klager fra indklagede. Side 2 af 21

3 Vejret på besigtigelsestidspunktet: Tørt vejr, ca. 3 C Tilbuddet er afvist af klager og bestræbelserne for at nå et forlig har således ikke ført til et resultat. Øvrige forhold: Klager frafaldt punkt 4 og 5 i klageskriftet, vedrørende henholdsvis afløb fra bidet og adgang til skunke på 2.sal. Punkt nr. 6 og 7 i klageskriftet rykker derfor op som nr. 4 og 5 i denne rapport. Til gengæld blev der fremført yderligere klagepunkter, til de der er nævnt i klageskriftet. Punkterne fremgår af et bilag til mail af , der tidligere er fremsendt til klagenævnet. Disse supplerende punkter fremgår ovenfor med punktnumrene 6 til 13. Side 3 af 21

4 Ad 1. Revner i ydervæg mod gårdhave på hovedhus, litra A Ad 1. Konklusion: Ad 1. Fejl og forsømmelser: Ad 1. Punktet burde være anført som Der er flere bevægelsesrevner i facaden mod sydøst på hovedhuset. På foto nr. 3 og 4 ses forholdene ved hjørnet mod syd. Herudover kunne der konstateres revner i følgende omfang på facaden: mellem vindue 1 og 2 fra syd på 1. sal skråt ned fra vindue 2 fra syd på 1. sal skråt ned fra vindue 4 fra syd på 1. sal. Skråt ned fra vindue 3 fra syd i stueetage Revnerne skyldes formentlig bevægelser på grund af svigt i funderingen. Bygningen er opført i 1900, hvor der ikke blev foretaget geotekniske undersøgelser inden fundering. Bevægelserne er formentlig foregået i hele bygningens levetid og vil fortsætte fremover. Bevægelser af denne type og i det aktuelle omfang er ikke ualmindelige på bygninger af denne alder og type. Den sagkyndige har i tilstandsrapporten skrevet: Der er mindre revner i murværk mod gård fx over bagdør og over vindue mod gavl. Note: Øger risikoen for fugtopsugning og dermed yderligere skade Karakteren er sat til K2. Det skønnes at bedømmelsen er retvisende i forhold til skadens karakter og omfang. Der skønnes derfor ikke at være begået fejl eller udvist forsømmelse i forbindelse med punktet. Som beskrevet af den sagkyndige eller: Beskrivelse af skade/mangel: Der er flere bevægelsesrevner i facaden mod sydøst. Eksempel ses over indgangsdøren ved hjørnet mod syd. Karakter: K2 Note: Revnerne tillader vand fra slagregn at trænge ind i facaden og opfugte denne, hvilket medfører risiko for frostskader. Side 4 af 21

5 Ad 1. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 1. Forbedringer: Ad 1. Eventuelle forligsdrøftelser: Udbedring af revner og reparation af overfladebehandling skønnes at koste ca kr. inkl. moms. Udbedringen opfattes som en reparation, der ikke tilfører bygningen øget værdi. Ingen. Ad 1. Eventuelt: Side 5 af 21

6 Ad 2. Revner i ydervæg mod have på baghus, litra B. Ad 2. Konklusion: Ad 2. Fejl og forsømmelser: Ad 2. Punktet burde være anført som Der kan konstateres en bevægelsesrevne på facaden mod sydøst. Foto nr. 5. Der er udført reparationer i murværket efter gennemgangen forud for tilstandsrapporten. På gavlen mod nordøst er der betydelig vækst af vedbend. Foto nr. 6. Det er oplyst, at den øverste del af bevoksningen er fjernet efter besigtigelsen forud for tilstandsrapporten. Revnen skyldes formentlig bevægelser på grund af svigt i funderingen. Bygningen er opført i 1900, hvor der ikke blev foretaget geotekniske undersøgelser inden fundering. Bevægelsen er formentlig foregået i hele bygningens levetid og vil fortsætte fremover. Bevægelser af denne type og i det aktuelle omfang er ikke ualmindelig på bygninger af denne alder og type. Kraftig bevoksning på ydervægge holder på fugten og medvirker derfor til hurtigere nedbrydning. Herudover hindrer det en fuld besigtigelse af overfladen. Tilstandsrapporten omtaler mindre malingsafskalninger i facaden, hvilket indikerer, at også revnen formentlig har været synlig under gennemgangen i foråret Den sagkyndige har imidlertid ikke beskrevet revnen i tilstandsrapporten, hvilket burde være sket. Den sagkyndige har ikke beskrevet væksten på gavlen, hvilket burde være sket. Alternativt burde der være taget et forbehold for besigtigelse af gavlen mod nord, da den står i skel og kun kan besigtiges grundigt fra nabogrunden. Følgende 2 punkter burde være anført i tilstandsrapporten: Beskrivelse af skade/mangel: Der er en mindre bevægelsesrevne under vinduet nord for havedøren i facaden mod sydøst. Side 6 af 21

7 Karakter: K2 Note: Revnen tillader vand fra slagregn at trænge ind i facaden og opfugte denne, hvilket medfører risiko for frostskader. Beskrivelse af skade/mangel: Der er kraftig bevoksning på gavlen mod nordøst. Karakter: K1 Note: Bevoksningen holder på fugten og medfører risiko for overfladeskader på murværket. Ad 2. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 2. Forbedringer: Ad 2. Eventuelle forligsdrøftelser: Udbedring af revne og reparation af overfladebehandling skønnes at koste ca kr. inkl. moms. Udbedringen opfattes som en reparation, der ikke tilfører bygningen øget værdi. Ingen. Ad 2. Eventuelt: Side 7 af 21

8 Ad 3. Tilstand på indvendige døre i hovedhus, litra A. Ad 3. Konklusion: Ad 3. Fejl og forsømmelser: Ad 3. Punktet burde være anført som Ad 3. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Døren mellem entre og køkken slæber på karmen, hvilket medfører besværlig lukning og afskrabning af maling på dørkant og karm. Foto nr. 7. Herudover er håndtaget på samme dør løs og kan skubbes et par cm frem og tilbage i låsekassen. Flere af dørene er ikke beslået med originale hængsler, der passer til de udfræsninger der er i dørkanten. Dette forhold hindrer dog ikke korrekt funktion af dørene. Hængslet foroven på døren mellem entre og køkken sidder løst og skal fæstnes for at døren kan fungere korrekt. Håndtaget skal fastgøres så der ikke kan ske en vandret bevægelse af håndtaget. At der er anvendt ukurante hængsler på nogle døre anses ikke for at være et forhold der bør registreres, da forholdet ikke betragtes som usædvanligt i en ældre bygning og da det ikke har betydning for dørenes funktion. Det blev oplyst, at alle døre i huset er eftergået af en håndværker efter indflytning. Det kan derfor ikke afgøres i hvilket omfang dørene har været defekte ved gennemgangen forud for tilstandsrapporten. Det kan derfor heller ikke vurderes, om der burde være registreret funktionssvigt på dørene i tilstandsrapporten. Den aktuelle skade kunne registreres således: Beskrivelse af skade/mangel: Døren mellem entre og køkken slæber på karmen og håndtaget sidder løst. Karakter: K1 Note: Forholdet medfører skader på maling på dør og karm. Reparation af dør mellem entre og køkken skønnes at koste ca kr. inkl. moms. Side 8 af 21

9 Ad 3. Forbedringer: Ad 3. Eventuelle forligsdrøftelser: Udbedringen opfattes som en reparation, der ikke tilfører bygningen øget værdi. Ingen. Ad 3. Eventuelt: Side 9 af 21

10 Ad 4. Fugtforhold i vægge i hovedhus, litra A. Ad 4. Konklusion: Ad 4. Fejl og forsømmelser: Ad 4. Punktet burde være anført som Der kunne måles forhøjet fugtindhold i ydervæggen i facaden mod gaden samt i begge gavle i hovedhuset. Enkelte steder er der vandfyldte blærer i overfladen. Foto nr. 8. Der kunne ikke måles forhøjet fugt i facaden mod gårdhaven. Indholdet er størst forneden og aftagende i højden, men flere steder er der helt op under loftet målt værdier der overstiger den normale ligevægt i murværk på 2-3 %. Bygningen er opført i 1900, hvor der normalt ikke blev fugtisoleret mellem sokkel og murværk, ligesom der normalt ikke blev udlagt omfangsdræn. Det skønnes derfor, at murværket trækker fugt op fra undergrunden ved kapillar kraft. Fugtindholdet i sådanne vægge er afhængig af årstid, vejrhistorik og udluftningsrutiner i huset. De observerede forhold er ikke usædvanlige for bygninger af den aktuelle type og alder. Den sagkyndige har i punkt A 2.1 bekrevet, at der er målt forhøjet fugt mellem vinduer mod gade. Herudover oplyser den tidligere ejer under punkt 1.4 i Sælgers oplysninger, at Der er repareret for fugt i facade mod vej. Der skønnes ikke at være begået fejl i tilstandsrapporten under dette punkt, da forholdene på gennemgangen forud for tilstandsrapporten kan have været anderledes end på tidspunktet for synsforretningen. Med de ved synsforretningen gjorte observationer, kunne skadesbeskrivelsen se således ud: Beskrivelse af skade/mangel: Der er målt forhøjet fugtindhold i facade mod gade og i begge gavle. Fugten kan medføre skjolder og mug på overfladerne og en høj luftfugtighed i lejligheden. Karakter: K1 Note: Forholdet skyldes formentlig manglende fugtisolering mod undergrunden. Side 10 af 21

11 Ad 4. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 4. Forbedringer: Der foreslås ingen udbedring. Ikke aktuel. Ad 4. Eventuelle forligsdrøftelser: Ikke aktuel. Ad 4. Eventuelt: Side 11 af 21

12 Ad 5. Tilstand af fuger i klinkegulve i køkken, stue og badeværelse i hovedhus, litra A. Ad 5. Konklusion: Ad 5. Fejl og forsømmelser: Ad 5. Punktet burde være anført som Ad 5. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Gulve i køkken og stue består af teglsten i murstensformat med fuger af mørtel. Foto nr. 9. Generelt ligger belægningen pænt, men da der er tale om et rustikt materiale, er der mindre variationer i fugeforløb, både i højden og i bredden. Enkelte steder kunne der observeres defekter i mørtelfuger, som det ses på foto nr. 9. Gulv i badeværelse på 1. sal består af kvadratiske teglklinker med mørtelfuger. Foto nr. 10. Også disse klinker ligger pænt, men der er enkelte defekter ved mørtelfugen mod ydervæggen mod gården og den elastiske fuge mellem klinkebelægning og gulvet i opholdsrum er revnet. Foto nr. 10. Defekterne i mørtelfuger bør udbedres, så de ikke udvikler sig. Fugen mellem klinkegulv og bræddegulv på 1. sal bør erstattes med en skinne, da en elastisk fuge ikke kan holde til de forholdsvis store bevægelser, der sker i et bræddegulv hen over året på grund af variationer i temperatur og fugtforhold. Tilstandsrapporten omtaler ikke de nævnte fugedefekter i gulve i køkken, stue og badeværelse, hvilket vurderes til at være en fejl. Beskrivelse af skade/mangel: Der er mindre defekter i fuger i klinkegulve i køkken, stue og badeværelse på 1. sal. Ses blandt andet ved overgang mellem køkken og stue (mørtelfuge) samt ved overgang mellem badeværelse og opholdsrum på 1. sal. (elastisk fuge). Karakter: K1 Note: Ingen. Udbedring af defekte mørtelfuger og montering af en skinne på 1. sal skønnes at koste ca kr. inkl. moms. Side 12 af 21

13 Ad 5. Forbedringer: Ad 5. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 5. Eventuelt: Udbedringen opfattes som en reparation, der ikke tilfører bygningen øget værdi. Kulancetilbud, bl. a. indeholdende kr. inkl. moms til udbedring af dette punkt har ikke ført til forlig. Side 13 af 21

14 Ad 6. Kalfatringsfuge under fordør mangler, litra A. Ad 6. Konklusion: Ad 6. Fejl og forsømmelser: Ad 6. Punktet burde være anført som Ad 6. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 6. Forbedringer: Kalfatringsfugen under døren mellem gade og entre er lidt uregelmæssig, men skønnes at være tæt. Foto nr. 11. Fugen er tilbageliggende, så der dannes en drypkant, hvilket er hensigtsmæssigt. Fugen skønnes at være tæt og at tjene sit formål. Der skønnes ikke at være begået fejl ved ikke at omtale den omtalte fuge. Ingen beskrivelse. Der foreslås ingen udbedring. Ikke aktuel. Ad 6. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen. Ad 6. Eventuelt: Side 14 af 21

15 Ad 7. Fuge ved inddækning over tag på nabobygning mod syd er defekt, litra A. Ad 7. Konklusion: Ad 7. Fejl og forsømmelser: Ad 7. Punktet burde være anført som Ad 7. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 7. Forbedringer: Samlingen mellem gavlen mod sydvest og taget på nabobygningen er udført med en tildannet inddækning der går op under et inddækningsprofil, der er rillet ind i murværket. Rillen er lukket med en elastisk fuge. Foto nr. 12. Puds og maling er ført ned over den elastiske fuge og er i noget omfang stødt af på grund af bevægelser i den elastiske fuge. Fugen anses for at være tæt, men det er gået ud over det æstetiske. Der skønnes ikke at være behov for en særskilt behandling af dette forhold. Der henvises til efterfølgende punkt 8 om afskalninger på gavl. Der skønnes ikke at være begået fejl i forhold til dette punkt. Ingen beskrivelse. Der foreslås ingen udbedring under dette punkt. Se punkt 8. Ikke aktuel. Ad 7. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen. Ad 7. Eventuelt: Side 15 af 21

16 Ad 8. Afskalninger i overfladen på gavl mod syd, litra A. Ad 8. Konklusion: Ad 8. Fejl og forsømmelser: Ad 8. Punktet burde være anført som Ad 8. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 8. Forbedringer: Ad 8. Eventuelle forligsdrøftelser: Der er enkelte afskalninger i malingen og pudslaget på gavlen mod sydvest. Foto nr. 13. Skaderne er fordelt over hele gavlen, men er mest udtalte langs tagkanten mod syd og langs inddækningen ved taget på nabobygningen. Foto nr. 12 Skaderne er af mindre betydende karakter, men bør udbedres i forbindelse med den løbende vedligeholdelse. Skaderne er ikke omtalt i tilstandsrapporten, hvilket skønnes at være en fejl. Beskrivelse af skade/mangel: Der er mindre afskalninger i maling og pudslag på gavlen mod sydvest. Skaderne ses især langs inddækningen ved taget på nabobygningen og langs tagkanten mod øst. Karakter: K1 Note: Ingen. Udbedring af skader på gavl og udbedring af maling skønnes at koste ca kr. hvoraf ca kr. inkl. vedrører leje af lift. Udbedringen opfattes som en reparation, der ikke tilfører bygningen øget værdi. Ingen. Ad 8. Eventuelt: Side 16 af 21

17 Ad 9. Fuge ved armatur i bruseniche er defekt, litra A Ad 9. Konklusion: Ad 9. Fejl og forsømmelser: Ad 9. Punktet burde være anført som Ad 9. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 9. Forbedringer: Udskæringen i klinkerne på væggen bag brusearmaturet har en udstrækning der svarer til rosetternes diameter. Foto nr. 14. Der er tætnet med fugemasse mellem rør og klinker/murværk. Den æstetiske udformning af samlingen kan diskuteres, men samlingen mellem rør og væg ser ud til at være tæt, hvorfor der ikke skønnes at være tale om en skade. Den sagkyndige har ikke metaget punktet i tilstandsrapporten, hvilket ikke skønnes at være en fejl. Ingen beskrivelse. Der foreslås ingen udbedring. Der foreslås ingen udbedring. Ad 9. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen. Ad 9. Eventuelt: Side 17 af 21

18 Ad 10. Fugtforhold i ydervægge i anneks, litra B.. Ad 10. Konklusion: Ad 10. Fejl og forsømmelser: Ad 10. Punktet burde være anført som Ad 10. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 10. Forbedringer: Der blev målt fugt på alle ydervægge i annekset, men der kunne ikke registreres områder med forhøjet fugt. Bygningen er opført i 1900 uden fugtsikring mod undergrunden. Der vil formentlig lejlighedsvis kunne måles forhøjet fugt i ydervægge under nogle vejr- og driftsforhold. Dette er en følge af bygningens alder og byggestil og er derfor ikke ualmindeligt. Der er ingen bemærkninger om fugt i ydervægge i tilstandsrapporten, hvilket skønnes at være korrekt. Ingen beskrivelse. Der foreslås ingen udbedring. Ikke aktuel. Ad 10. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen. Ad 10. Eventuelt: Side 18 af 21

19 Ad 11. Tagvand ikke ført til kloak på haveside af anneks, litra B. Ad 11. Konklusion: Ad 11. Fejl og forsømmelser: Ad 11. Punktet burde være anført som Ad 11. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Tagvand fra nedløbsrøret på bygningens facade mod sydvest munder ud i et frit udløb over jorden. Foto nr. 15. Terrænet har ikke fald bort fra huset, hvorfor vandet kan opfugte facaden indtil nedtrængning i grunden er sket. Tilstanden påvirker facaden negativt i fugtmæssig henseende. Det er herudover et krav i bygningsreglementet, at afløb fra nedløbsrør på beboelsesbygninger skal føres bort fra huset. Forholdet er ikke omtalt i tilstandsrapporten, hvilket skønnes at være en fejl. Beskrivelse af skade/mangel: Udløbet fra tagrenden på bygningens facade mod sydøst har frit udløb på jorden. Karakter: K3. Note: Forholdet belaster en i forvejen fugtbelastet facade og er herudover ikke i overensstemmelse med bygningsreglementet. Etablering af nedløbsbrønd, rørforbindelse og faskine i bageste del af haven skønnes at koste ca kr. excl. moms. Ad 11. Forbedringer: Udbedringen skønnes at være en 100 % forbedring. Forbedringsværdien er således kr. inkl. moms. Ad 11. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 11. Eventuelt: Kulancetilbud, bl. a. indeholdende kr. inkl. moms til udbedring af dette punkt har ikke ført til forlig. Side 19 af 21

20 Ad 12. Inddækning ved tagrende mod gård Ikke udført korrekt på anneks, litra B. Ad 12. Konklusion: Ad 12. Fejl og forsømmelser: Ad 12. Punktet burde være anført som Ad 12. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 12. Forbedringer: På bygningens side mod nordvest er undertaget af armeret plastfolie ført direkte i tagrenden uden underlag af en bæreplade. Foto nr. 16. På bygningens modsatte side er undertaget ført ud på en plade, der slutter med et bukket metalprofil, der leder vandet ned i tagrenden. Foto nr. 17 Tilstanden på bygningens side mod sydøst er at foretrække og den udførelse der anbefales i dag. Det er imidlertid ikke ualmindeligt på ældre tage, at udledning af det vand der løber på undertagets overside blot ledes direkte i tagrenden, som det sker på siden mod nordvest. Forholdet er ikke beskrevet i tilstandsrapporten, hvilket ikke skønnes at være en fejl, da vandet faktisk ledes til tagrenden og der derfor ikke er risiko for opfugtning af træværk i udhænget. Ingen beskrivelse. Ikke aktuel. Ikke aktuel. Ad 12. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen. Ad 12. Eventuelt: Side 20 af 21

21 Ad 13. Manglende flugtvej fra rum i anneks, litra B. Ad 13. Konklusion: Vinduer i opholdsrummet er oplukkelige med et åbningsareal på ca. 34 x 91 cm. Foto nr. 18. Kravene til redningsåbninger i opholdsrum er, at den korteste side i åbningen skal være mindst 50 cm og at summen af mindste og største side skal være mindst 150 cm. Ingen af disse krav er opfyldt. Da bygningen i BBR er registret som beboelse, skal opholdsrum i bygningen forsynes med en redningsåbning. Forholdet er ikke nævnt i tilstandsrapporten, hvilket skønnes at være en fejl. Ad 13. Punktet burde være anført som Ad 13. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 13. Forbedringer: Ad 13. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 13. Eventuelt: Beskrivelse af skade/mangel: Redningsåbninger i opholdsrummet overholder ikke kravene hertil Karakter: K3 Note: Da der er personrisiko som følge af forholdet, er karakteren K3. Ændring af ét vindue, således midterposten følger med én af vinduesfløjene ved åbning, skønnes at koste ca kr. inkl. moms. Ingen forbedring i forhold til forventelig tilstand. Kulancetilbud, bl. a. indeholdende kr. inkl. moms til udbedring af dette punkt har ikke ført til forlig. Side 21 af 21