SKØNSERKLÆRING: J.nr

Transkript

1 SKØNSERKLÆRING: J.nr Besigtigelsesdato: 10. november 2016 Ejendommen : Klager : (I det følgende betegnet som klager/k.l.) Beskikket bygningskyndig : (I det følgende betegnet som indklagede/b.b.) Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab/F.S.) Tilstede ved skønsmødet : (Hvis andre end sagens parter anføres i hvilken relation de deltager) (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Indklagedes tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud) :00 1

2 Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: 1. Utilstrækkelig skadesbeskrivelse af tagets faktuelle tilstand. Klagers påstand: Efter overtagelse af ejendommen i foråret 2016, ønskede KL få afrenset tagplader og overfladebehandlet disse. Ved denne forbindelse fandt tagmanden frem til, at bølgeeternit tagpladerne flere steder havde revner og delamineringer, så han anbefaler udskiftning af op mod 35 tagplader med defekter. Hvilket svarer til ca. 25 % af tagfladen. Denne udskiftning af tagplader var uforudset, i det KL tog tilstandsrapportens ordlyd for pålydende, om at der blot var én revnet tagplade med karakteren K3 og at øvrige tagplader blot var slidt i overfladen med en karakterangivelse på K1. KL føler sig derfor vildledt af tilstandsrapporten udarbejdet af BB og kræver derfor erstatning for udskiftning af de fundne defekte tagplader. KL har fået et tilbud på udskiftning af hele taget på kr og gør derfor et krav gældende overfor BB på 25 % af dette. Det vil sige et krav på kr ,- Den bygningssagkyndiges forklaring: BB og BB s repr. Anfører i deres kommentering, at man mener at den aktuelle tilstandsrapport på flere punkter omhandler de forhold der klages over. Man mener derfor at tilstandsrapporten har beskrevet de forhold der visuelt fra en stige til tagkant, kunne konstateres på besigtigelsestidspunktet den 14. januar 2016 og afviser på det grundlag klagen. Man påpeger følgende bemærkninger fra tilstandsrapporten, som berører tagdækningen: 1.1. Tagbelægning /rygning: K1 Der er en del mosbegroning på tagflader. K1 Tagbelægning fremstår med begyndende slid i overfladen og afskalninger på pladekanter. K1 Der er kondensdannelse på underside af tagbelægning i det bagerste tagrum over tilbygningen. 2

3 K3 Der er en revnet tagplade på udbygning mod syd. Note: Utæt tag kan medføre vandindtrængning, der kan opfugte underliggende konstruktioner. K3 Der er større lysindfald i området mellem rygningsplader og tagbelægning. Der er ikke udført korrekt tætning. Note: Dette kan medføre indtrængning af slagregn og fygesne, som kan opfugte underliggende konstruktioner. 1.5 Udvendigt træværk ved tag: K2 I udhæng på hjørne på facade mod nordøst er der en større opfugtning af udhænget. Note: Dette kan stamme fra utæt tagbelægning eller overløb fra tagrende. 1.8 Spær og lægter: K1 Der er lidt skjolder på spær og lægter, især i område omkring skorsten. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Ved besigtigelsestidspunktet for BB s besigtigelse den 14. januar 2016, indikere DMI s vejrarkiv, at temperaturen var omkring frysepunktet, tørt og middelvind. Ved skønsbesigtigelsen, var det: let skyet omkring frysepunktet og svag vind. Øvrige forhold: Ingen 3

4 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad1. Utilstrækkelig skadesbeskrivelse af tagets faktuelle tilstand. Der kunne konstateres følgende: Foto 1: Ejendommen Rantzausmindevej 59, 5700 Svendborg (nordfacade og østgavl) Ejendommen er opført i 1959 og med en tilbygning mod vest i Foto 2: Tagdækning af bølgeeternit er fra bygningernes opførelser. Det vil sige oprindelig hovedhus fra 1959 og tilbygning fra Tagplader må fastslås at være asbestholdige, som følge af produktionstidspunktet. Foto 3: Tagdækning er udelukkende undersøgt visuelt fra stige til tagkant. Dog fra forhøjet terrasse for så vidt angår syd tagflade, over den tilbyggede del fra Foto 4: Tagplader er kraftig mosbegroet og dækker flere steder tagprofilens bølgedale, så en konkret visuel besigtigelse af tagplader ved disse områder er stærkt begrænset. Tagpladerne bærer generelt præg af en vejrbidt ru overflade, som er forventelig på tagplader med henholdsvis 57- og 39 års påvirkning af skiftende vejrlig. Tilstanden er beskrevet af BB i sin tilstandsrapport: K1 Der er en del mosbegroning på tagflader. + K1 tagbelægning fremstår med begyndende slid i overfladen og afskalninger på pladekanter. Foto 5: Bortskrab af mosbegroninger flere steder, viser at tagplader her er i en god og intakt tilstand. Hvilket er en bekræftelse på BYG ERFA blad nr , der beskriver, at mosbegroninger generelt ikke har nedbrydende effekt på beton/asbest og tegl overflader. Dog er det kendt, at visse produktioner af bølgeeternit tagplader, har haft en fejl i blandingsforholdet, hvorved disse tagplader efter år udviser tendens til mikro revner og delamineringer i overfladen. Disse fejlproduktioner er sket løbene og kan ikke stedfæstes til en bestemt årgang. De aktuelle tagplader bære ikke i udpræget grad præg af at tilhøre en sådan fejlproduktion, da de fleste tagplader set fra tagkant, umiddelbart virker intakte og i relativ god stand. Foto 6: På nordsiden op mod vestgavlen er der speciel kraftig mosbegroninger. Foto 7: Ved en meget nøje og grundig gennemgang af 4

5 tagplader fra stige til tagkant, kan der dog på nordsiden konstateres enkelte mikro revner i overfladerne, primært i toppen af bølgeprofilerne og primært over den ældre del af det oprindelige hus fra Foto 8: Enkelte svagt synlige mikro revner ved bølgetoppe, fundet på tagplader på nordsiden over gammel del. Foto 9: Enkelt svagt synlig mikro revne ved bølgetop, fundet på tagplader på nordsiden over gammel del. Foto 10: På sydsiden ved tagkant over den lille udbygning, kan der konstateres en større delaminering ved to bølgetoppe. Dette forhold er dog beskrevet i tilstandsrapporten. K3 Der er en revnet tagplade på udbygning mod syd. Note: Utæt tag kan medføre vandindtrængning, der kan opfugte underliggende konstruktioner. Foto 11: Besigtigelse af syd tagflade. Foto taget fra forhøjet terrasse. Der kunne ikke umiddelbart fra denne position konstateres defekte tagplader. Foto 12: Besigtigelse af syd tagflade og øst for stålskorsten. Besigtigelse/Foto taget fra stige til tagkant. Der kunne ikke umiddelbart fra denne position konstateres defekte tagplader. Foto 13: Besigtigelse af syd tagflade, ca. midt på facade. Besigtigelse/Foto taget fra stige til tagkant. Der kunne ikke umiddelbart fra denne position konstateres defekte tagplader. Foto 14: Loftlem ved den ældre del fra 1959, er udført som en tidstypisk loftlem uden isolering og uden tætningslister. Det vil sige at varm og fugtig rumluft trækker uhindret op i tagrum og kan give anledning til kondensdannelser i vinterhalvåret. Specielt såfremt ventilationsforhold i tagrum er utilstrækkelige. - Dette forhold fremgår ikke af BB s tilstandsrapport. Begge tagrum kan kun besigtiges fra loft lem, da der mangler gangbro (bemærket af BB). Foto 15: I tagrum over den ældre del bærer tagplader præg af at være i god og intakt tilstand. Der kan dog spores mindre saltudtræk ved flere tagplader. Hvilket er indikation på, enten mindre fugtgennemslag, eller overflade opfugtning fra kondensdannelser. Foto 16: Loftlem ved den nyere del fra 1977, er udført som en tidstypisk loftlem uden isolering og uden tætningslister. Det vil sige at varm og fugtig rumluft 5

6 trækker uhindret op i tagrum og kan give anledning til kondensdannelser i vinterhalvåret. Specielt såfremt ventilationsforhold i tagrum er utilstrækkelige. Dette forhold fremgår ikke af BB s tilstandsrapport. Foto 17: I tagrummet i den nyere del, kan der konstateres rim fra kondens på undersiden af tagplader, samt mindre fugtspor på lægter og spær. Dette forhold er beskrevet af BB i tilstandsrapporten. K1 Der er kondensdannelse på underside af tagbelægning i det bagerste tagrum over tilbygningen Spær og lægter: K1 Der er lidt skjolder på spær og lægter, især i område omkring skorsten. Foto 18: Isolering er anbragt tæt op ad tagplader langs udhæng, og lukker stort set for ventilationsmulighed til tagrum herfra. Dette forhold fremgår ikke af BB s tilstandsrapport. I forbindelse med fremsendelse af sit klageskema har KL fremsendt en del fotos der med markeringer påviser adskillige steder med mikro revner. Disse steder har dog ikke i samme omfang kunnet registreres ved skønsbesigtigelsen, der blev foretaget fra stige til tagkant. Det er oplyst, at forældre til KL og en muremester havde rådgivet i forbindelse med køb af ejendommen. Ingen af disse havde observeret de nu påklagede mikro revner i tagpladernes overflader. Ad 1. Konklusion: De påklagede mikro revner i enkelte tagpladers overflader er kun vanskeligt observerbar fra stige ved tagkant. Specielt såfremt plader er lidt våde og det er halvmørkt i vejret. Hvilket også kan have været tilfældet under BB s besigtigelse den 14. januar At de påklagede revner er vanskelige at observere, bekræftes yderligere af, at hverken KL s forældre, eller muremesteren der gennemgik ejendommen før køb, havde registret revnerne. Revnerne vil utvivlsom være lettere at konstatere, såfremt man gik oven på tagplader hvilket imidlertid falder uden for en beskikket bygningssagkyndiges besigtigelsesmetode under hensyntagen til personrisiko, samt for beskadigelse af tagdækning. Revnerne er kun i overfladen og er ikke gennemgående. Samtidig er revnevidden lille (0,1-0,5 mm) og har en begrænset udstrækning på cm. Mikro revnerne har tilsyneladende kun i et tilfælde givet anledning til delaminering i tagpladerne. Nemlig ved tagkant på den lille udbygning mod syd, hvilket BB har bemærket i sin tilstandsrapport. 6

7 De konstaterede mikro revner forekommer ikke i så stort et omfang, udstrækning og størrelser, der normalt kan ses ved de mest typiske fejlproducerede tagplader. Når først der opstår mikro revner i tagpladerne, begynder der en nedbrydningsproces, hvor mos gror ind i revnedannelserne. Opfugtning herfra giver anledning til frostskader, hvor der med tiden vil ske delaminering. Nedbrydningsprocessen kan tage mange år og giver ikke umiddelbart anledning til at det regner ind. MEN tagpladerne gennemfugtes, hvorved der trækkes salte ud af de cementbaserede plader, som giver aftegninger på undersiden af tagpladerne i form af saltkrystaller. Hvilket kan observeres i begge tagrum. Dog mest i den nyere del, hvor der kan konstateres utilstrækkelig ventilation. Selv om det er fastslået (jvnf. BYG ERFA ) at mosbegroninger ikke umiddelbart giver anledning til nedbrydning i cementbaserede materialer, så er dette ikke tilfældet, når der forekommer mikro revner i materialet som i det aktuelle tilfælde. I mange tilfælde vil mosbegroning ligefrem have en beskyttende effekt. Hvilket blandt andet kan konstateres de steder hvor Skønsmanden har bortskrabet mosbegroningen. Her kan det ses, at overfladen på tagpladerne nærmest fremstår som nye og uden den begyndende forvitring i overfladen der kan konstateres på øvrige tagplader uden mosbegroning. PÅ ovennævnte baggrund, bør tagbelægninger, hvor der kan observeres tendens til mikro revner og hvor der samtidig forekommer kraftig mosbegroning, altid give anledning til en nærmere undersøgelse. Ad 1. Fejl og forsømmelser: De er skønsmandens opfattelse at BB har begået fejl, ved ikke at have anført i sin tilstandsrapport, at tagpladerne burde undersøges nærmere med karakteren UN, som følge af den kraftige mosbegroning. Baggrund og begrundelse: Det er skønsmandens vurdering, at BB på flere punkter har gjort bemærkninger til tagbelægningens tilstand uden dog i tilstrækkeligt omfang at have efterladt et budskab til en køber om en mulig risiko for yderligere skader i tagbelægningen, end den der er angivet med K3 Der er én revnet tagplade på udbygning mod syd. 7

8 BB har gjort bemærkninger til den kraftige mosbegroning, uden dog at dette har givet anledning til en vurdering/undersøgelse (note bemærkning/konsekvensbeskrivelse) om hvorvidt mosbegroningen har betydning for tagbelægningens tilstand, eller restlevetid. Specielt hvorvidt der kunne forekomme yderligere revnedannelser der kunne være skjult af den kraftige mosbegroning. BB har gjort bemærkninger til kondensdannelse på underside af tagbelægningen i det bagerste tagrum (nyere del), uden dog at have inddraget det i sin vurdering (note bemærkning/konsekvensbeskrivelse), om hvorvidt der var tale om mangelfuld ventilation, eller om der var tale om fugtgennemsivning i tagbelægningen, eller kondens som følge af opstigende varm og fugtig rumluft fra en utæt loftlem. Ad 1. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: Det er skønsmandens vurdering, at BB s punkt 1.1 vedr. mosbegroning, kunne have været anført således: UN: Der forekommer kraftig mosbegroninger i større og mindre omfang på hele tagfladen. Note: Mosbegroninger har normalt ingen skadelig effekt på cementbaserede tagbelægninger, men i det aktuelle tilfælde, hvor der er fundet én tagplade med revner og delaminering, kan der ikke udelukkes at der findes flere tagplader med samme defekt, der kan være skjult under mosbegroningen. For nærmere undersøgelse af dette bør mosbegroningen afrenses af special firma, da yderligere revnedannelse, ikke umiddelbart har kunnet registreres ved besigtigelsen. Begrundelse: Det bør være en gængs erfaringsviden hos en beskikket bygningssagkyndig under Huseftersynsordningen, at nogle asbesttagplader kan fremtræde med mikro revner og delamineringer og at disse ofte kan være skjult under kraftig mosbegroning. Samt undergå en hurtigere nedbrydningsproces når mos gror ind i revner og sprækker, hvor det giver anledning til delaminering ved frostpåvirkning. Ad. 1. Overslag over udbedringsudgifter incl. moms : Det er skønsmandens vurdering, at KL s overslag om at der forefindes ca. 25 % defekte tagplader, ikke er helt urimeligt ud fra de af KL fremsendte fotos med markeringer af skader. Anslået omkostning for udskiftning af antaget defekte tagplader: Kr ,- 8

9 Ad1. Forbedringer: Da de primære defekte tagplader befinder sig over den ældste del af bygningen, tages der udgangspunkt i denne bygnings alder for afskrivning/forringelse af tagpladerne. Forbedringsandelen anslås derfor til: 75 % Ad1. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen Ad1. Eventuelt Ingen 9