Til andelshaverne i AB Herregårdsparken III. Rye, den J.nr. Initialer:

Transkript

1 Til andelshaverne i AB Herregårdsparken III Bente Naver Ejendomsadministration v/bente Naver Statsaut. ejendomsmægler/valuar og administrator MED Munkholmvej 370, Rye DK 4060 Kirke Såby Telefon Telefax CVR info@naveradmin.dk Web Rye, den J.nr. Initialer: Vedrørende: Referat af ordinær generalforsamling Afholdt i Fælleshuset HPI. Repræsenteret på generalforsamlingen var 13 ud af 16 medlemmer. Dagsorden til generalforsamlingen er følgende: 1. Valg af dirigent. 2. Aflæggelse af bestyrelsens beretning. 3. Forelæggelse af årsregnskab og evt. revisionsberetning samt godkendelse af årsregnskabet og værdiansættelsen. Der vedlægges årsregnskab. 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. Der vedlægges budget for 2013/2014, der indebærer stigning på 3% fra Forslag a. Vedtægtsændringer jf. vedlagte forslag. 6. Valg til bestyrelsen a) Valg af formand i ulige år. På valg er Maria Kristensen, som modtager genvalg. b) Valg af 1-2 bestyrelsesmedlemmer. c) Valg af suppleant. Der skal vælges 1-2 suppleanter. Suppleanter vælges for 1 år. 7. Valg af administrator 8. Valg af revisor. Bestyrelsen foreslår valg af Revisionsfirmaet Henrik Holmstrøm Degn. (Reg. revisor Per Ritzau). 9. Valg af mandat til grundejerforeningens bestyrelse. 10. Eventuelt Formanden bød velkommen til de tilstedeværende og specielt til de nye andelshavere. 1. Valg af dirigent Som dirigent valgtes administrator Bente Naver, der tillige påtog sig at lave referat af generalforsamlingen.

2 Dirigenten konstaterede at generalforsamlingen var lovligt indkaldt og beslutningsdygtig, også i forhold til vedtægtsændringerne, som skulle behandles under punkt Beretning Formand Maria Kristensen aflagde beretning på vegne af bestyrelsen. Beretningen udsendes sammen med referatet og refereres derfor ikke her. 3. Årsregnskab Administrator gennemgik regnskabet og beregningen af andelskronen, der blev vedtaget til 5,60. Regnskabet blev i sin helhed godkendt enstemmigt af generalforsamlingen. 4. Budget Administrator gennemgik budgettet, der indebar en stigning i boligafgiften på 3% fra De små lejligheder stiger dermed til kr ,80 pr. måned i boligafgift og de store lejligheder til 3.725,80. Beløbene er ekskl. antenne og vand. 5. Forslag til vedtægtsændringer Alle stillede forslag til vedtægtsændringer blev efter at administrator havde gennemgået disse vedtaget enstemmigt. Herudover blev der stillet et ændringsforslag til 12, hvorefter der blev vedtaget en ændring omkring husdyrhold. Vedtægtsændringerne er følgende: 3.2 ny Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, som har købt andelen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelen er videresolgt. Denne andelshaver kan ikke fremleje boligen/erhvervsandelen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling, og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen sælge andelen til en person, som opfylder kravene i 3 stk. 1. Såfremt andelen ikke er solgt inden 6 måneder fra auktionsdagen, overtager andelsboligforeningen salget og bestemmer, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i lyder fremover For de lån i realkreditinstitutter eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom. 8.2 lyder fremover Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte bolig fastsættes i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue, jfr. 6.

3 9.1 lyder fremover En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af fælles forsynings- og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved- og bagdør samt vinduer. Vedligeholdelsespligt omfatter også centralvarmeanlæg. Endvidere omfatter vedligeholdelsespligten eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde lyder fremover Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor byggetilladelse kræves efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises for bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes, og efterfølgende skal ibrugtagningsattest forevises. Hvis der efter byggelovgivningen kræves anmeldelse og færdigmelding, skal der overfor bestyrelsen ligeledes fremlægges kopi heraf lyder fremover En andelshaver er berettiget til at fremleje eller låne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Hvis fremlejen sker i forbindelse med udstationering, job i udlandet eller lignende, kan der dog gives tilladelse til fremleje for en periode på op til 3 år 2 måneder. Udlandsopholdet skal dokumenteres senest samtidig med godkendelse af fremlejemålet ved fremlæggelse af ansættelseskontrakt eller lignende. Fremleje kan ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde såsom svigtende salg. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet lyder fremover I ethvert tilfælde af fremleje, skal lejekontrakten udarbejdes af administrator for udlejers regning til sikring af, at lejekontrakten indgås på vilkår i overensstemmelse med vedtægter og lejelov, herunder at lejemålets tidsbegrænsning kan forventes respekteret lyder fremover Generalforsamlingen kan til enhver tid bindende for alle andelshavere fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v. Indtil andet måtte blive besluttet, må der holdes op til to større husdyr (hund eller kat) og der må ikke holdes krybdyr eller slanger lyder fremover Der kan frit sælges til personer som indstilles af andelshaveren lyder fremover A. Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for

4 tiden indtil næste årlige generalforsamling. Værdien af andelen i foreningens formue kan dog ændres, i nedadgående retning ved beregning, såfremt der sker væsentlige ændringer i foreningens formueforhold. Andelenes pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En andelshaver er uanset den af generalforsamlingen fastsatte pris berettiget til at beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som han selv lovligt har betalt, jfr. andelsboligforeningslovens regler herom. B. Komfur, emhætte og køleskab med frysedel afskrives over 10 år i 10 lige store dele. Fjernvarmeanlæg optages som individuel forbedring og indgår ikke i valuarvurderingen. Afskrivning sker efter ABF s afskrivningstabeller lyder fremover Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1 litra B-D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i et forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til en svendeløn, excl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet. Såfremt boligen er udstyret med hårde hvidevarer eller husholdningsmaskiner, der tilhører andelsboligforeningen, men skal vedligeholdes og fornyes af andelshaveren, beregnes tillæg respektive nedslag til maskinernes alder og forventede normal levetid lyder fremover Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver. For at få en uvildig prisfastsættelse udpeger foreningen en vurderingsmand, der er ingeniør, arkitekt eller valuar, som vurderer boligens vedligeholdelsesstand m.m. Omkostningerne hertil afholdes af den fraflyttende andelshaver. I forbindelse med vurderingen udarbejdes for den fraflyttende andelshavers regning el- og vvs-tjek til dokumentation for, at alle installationer er i overensstemmelse med lovkrav lyder fremover Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsregnskab og budget, seneste generalforsamlingsreferat, energimærke samt valuarvurdering samt en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, inventar og løsøre, samt eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand. Erhverver skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøres bekendt med andelsboligforeningslovens bestemmelse om prisfastsættelse og om straf lyder fremover Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos erhverver opkræve et gebyr. Foreningen kan endvidere

5 kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsboligbogen, samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsen og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller auktion lyder fremover Overdragelsessummen skal senest to uger før overtagelsesdagen indbetales kontant til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendigt beløb til indfrielse af et eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien afregner provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver. Såfremt der er optaget lån til fjernvarme hos fjernvarmeleverandøren, er foreningen endvidere berettiget, men ikke forpligtet til at indfri sådan gæld lyder fremover Bestyrelsen er ved afregning overfor den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift og efterbetaling af vandudgifter o. lign. Såfremt afregning sker inden fraflytning, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af erhververens eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen 15.5 lyder fremover Snarest muligt efter erhververens overtagelse af boligen kan denne med bestyrelsen gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med boligen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, skal dette ske senest 14 dage fra overtagelsesdagen og i så fald kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregning til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Det påhviler parterne selv at sørge for afklaring af uoverensstemmelsen, eventuelt via retssag. Indsigelsen skal fremsættes skriftligt overfor såvel sælger, bestyrelse og administrator indenfor den nævnte frist på 14 dage. 16 udgår 22.1 lyder fremover I tilfælde, hvor der skal ske overdragelse af en bolig, hvor den tidligere andelshaver har mistet sin indstillingsret efter 17, 18 eller 21, eller har overgivet sin indstillingsret til bestyrelsen, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage boligen lyder fremover 6) Valg til bestyrelsen. a. Valg af formand i ulige år b. Valg af 1-2 bestyrelsesmedlemmer c. Valg af suppleant

6 24.3 lyder fremover Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved omdeling senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling lyder fremover Sekretæren eller administrator skriver referat for generalforsamlingen. Referatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen, og skal tilstilles andelshaverne senest en måned efter generalforsamlingens afholdelse lyder fremover For beløb op til kr kan formanden eller næstformanden dog alene godkende udgiftsbilag lyder fremover Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en professionel administrator til som administrator at forestå ejendommens almindelig og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om hans opgaver og beføjelser lyder fremover I det omfang at kurser og markedsværdi af swapaftale medfører væsentlige udsving i værdien i nedadgående retning, foretages af administrator beregning af den reviderede værdi i forbindelse en overdragelse i overensstemmelse med retspraksis lyder fremover Hvert år kan medtages i resultatopgørelsen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsamlingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien 33.1 lyder fremover Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at udarbejde årsregnskabet lyder fremover Det underskrevne årsregnskab samt forslag til drifts- og likviditetsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling. Der udsendes reviderede vedtægter sammen med referatet. 6. Valg til bestyrelsen Som formand genvalgtes uden modkandidat og med applaus Maria Kristensen. Endvidere valgtes til bestyrelsen Marianne Lewinsky.

7 Bestyrelsen består herefter af Maria Kristensen, formand valgt til 2015 Marianne Lewinsky valgt til 2015 Else Nygaard valgt til 2014 Bente Sørensen valgt til 2014 Som suppleant valgtes Jette Jensen. 7. Valg af administrator Som administrator genvalgtes Bente Naver Ejendomsadministration. 8. Valg af revisor Som revisor valgtes Revisionsfirmaet Henrik Holmstrøm Degn (reg. Revisor Per Ritzau). 9. Valg af medlemmer til grundejerforeningens bestyrelse Til grundejerforeningens bestyrelse genvalgtes Maria Kristensen. Endvidere valgtes Signe Antje Rasmussen. Som suppleant valgtes Bente Sørensen. 10. Eventuelt Da der ikke kan vedtages noget under eventuelt, og da dette er et beslutningsreferat, refereres der ikke fra dette punkt. Dette referat underskrives af dirigent og bestyrelsen med NemID, hvilket fremgår af næste side. Som dirigent underskriver Som formand underskriver Som bestyrelsesmedlemmer underskriver Bente Naver Maria Kristensen Bente Sørensen Marianne Lewinsky Else Nygaard

8 Dette dokument er underskrevet med NemID af: Maria Sophia Gerarda Kristensen som underskriver, 22/ kl. 16:17:47 Bente Sørensen som underskriver, 22/ kl. 17:22:52 Else Nygaard som underskriver, 22/ kl. 18:10:52 Marianne Lewinsky som underskriver, 23/ kl. 09:32:33 Bente Naver som underskriver, 22/ kl. 15:19:51