A / B G u d e n å. Ordinært repræsentantskabsmøde Torsdag den 21. marts Bestyrelsens beretning.

Transkript

1 A / B G u d e n å Ordinært repræsentantskabsmøde Torsdag den 21. marts 2013 Bestyrelsens beretning.

2 Beretning til Repræsentantskabsmødet 21. marts Så er vi alle blevet et helt år ældre, siden vi sidst var samlede her til repræsentantskabsmøde, og hvor meget har vi så at berette om denne gang? Meget eller lidt, eller meget om lidt? Det vil altid være en subjektiv vurdering. Det skal dog tilstræbes, at beretningen bliver noget kortere, end den sommetider har været, men lad os nu se, hvor den ender. Og lad os bare starte i RandersBolig. På Marsvej er der igen sket en masse, siden sidste års møde. Man havde sidste gang fået ansat både en HR-Chef og en ny teknisk chef, men de er begge fortid nu. Det lykkedes ikke at omplacere HR-Chefen i den nye tilpassede organisation, og stillingen som teknisk chef blev simpelthen nedlagt, idet inspektørerne har taget over, og projektafdelingen allerede var etableret i forvejen. Til gengæld er DAB stadig på banen som administrativ hjælper og vejleder. At de to førnævnte var blevet ansat, var nok en fejldisponering, men tingene overhaler sommetider hinanden, så de forudsætninger, som aftaler bliver indgået under, ikke længere er til stede, når handlingerne skal udføres. Kompetencerne hos de to passede simpelthen ikke ind i vor organisation, som nu er slanket en del. DAB måtte skære dybt i personalestaben, men vore kendte ansigter fra Fælleskontorets tid er stadig at finde på lønningslisten. Lene, Benthe, Dorte, Mette, Ida, Laila, Peter, Søren og Frank er stadig yderst aktive i RandersBolig. Der er flere problemer, som endnu ikke er løst tilfredsstillende. Først og fremmest skal der være styr på økonomien på den måde, at budgettet selvfølgelig skal indeholde indtægter, som dækker de forventede udgifter i årets løb. Nu er det jo sådan, at indtægterne primært består af administrationsbidragene fra de administrerede boligorganisationer, og når man som udgangspunkt fra den gamle ledelse havde udmeldt kunstigt lave administrationsbidrag, sparkede man sig selv over skinnebenet, for man kan ikke bare efterfølgende justere. Højere bidrag skal indregnes i budgetter, som er godkendt flere år frem i tiden, så der er ganske naturligt en stor træghed i genopretningen af økonomien, men den er på rette vej. Vi kan dog slå fast, at administrationsbidraget næppe vil komme til at overstige det bidrag, vi i sin tid betalte til fælleskontoret, da vi der havde en selvstændig administration på Viborgvej, eller i øvrigt overstige den udvikling, som naturligt ville have været der. Opretningen af økonomien er som nævnt på rette spor, men den tager sin tid. Til gengæld kniber det stadig med at få et tilfredsstillende resultat, når det drejer sig om kundebetjening pr. telefon. Løsningen af denne del har en meget høj prioritet hos RandersBolig s bestyrelse. Udskrevet Side 2

3 Det har vist sig, at der er ekstra stor belastning på telefonerne omkring åbningstiden kl. 10, og så aftager det op ad dagen. Det ville være lettere, hvis ikke alle beboere absolut havde behov for at starte dagen med at ringe netop på dette tidspunkt, måske i et håb om at komme først. Endnu bedre ville det dog være, hvis færre beboere havde behov for at ringe om formiddagen overhovedet.. Meget ville også være lettere, hvis man blot kunne sende en mail til den pågældende medarbejder i Randersbolig, og så tjekke sin egen mail - box for et svar senere på dagen, medmindre naturligvis hvis det drejer sig om et akut problem. Der er imidlertid allerede nu lagt op til en ændring af telefonsystemet og tildeling af numre i køen. En analyse af netop telefonsystemet har vist, at der groft sagt har været to køer, og hvis personalet i en gruppe har været optaget af personlig betjening, eller er midlertidigt fraværende, er deres kø blevet overført i forlængelse af den anden kø med det resultat, at man kan være Nummer 1 i køen i uendelig tid, fordi der stadig kommer nye til her, før kø nummer to bliver taget. Det er naturligvis ikke holdbart. Når årsagen til problemet nu er afdækket vil der også blive taget hånd om det, for netop telefonbetjeningen er, sammen med hjemmesiden, RandersBolig s ansigt udad til. Hjemmesiden har i nogen tid været nedprioriteret i forhold til telefonbetjeningen, men det er måske en taktisk fejl, som nu vil blive rettet. Afdelingsbestyrelserne har, i det omfang man bruger PC er, fået adgang til selv at se alle bilag, som vedrører egen afdeling. Hjælp på brugerniveau kan fås hos vore medarbejdere. Systemerne omkring udlejning og ventelister vil også blive optimeret, i den hastighed, som økonomien tillader. Lad os blot kigge indad for en tid! Nu er det så fire år siden, vi lavede fusionsaftalen med Langå, hvor vi midlertidigt øgede antallet af bestyrelsesmedlemmer til 9. Derfor er der også senere et forslag om, at vi, i overensstemmelse med den tidligere indgåede aftale, igen reducerer bestyrelsen til 7 medlemmer. Meget belejligt er der to bestyrelsesmedlemmer, som ikke stiller op til genvalg. Vi siger tak til Jette Fried, som har været med i 12 år, og ikke mindst tak til Birthe Andersen, som nu takker af efter 34 år i organisationsbestyrelsen. Heraf har hun i de sidste 31 år varetaget posten som sekretær. Dels fordi hun gerne har villet, og dels fordi hun har en letlæselig håndskrift. Stor tak til dem begge. I løbet af sidste efterår har Betina fra afdeling 14 besluttet at træde ud af bestyrelsen. Dette er sket efter moden overvejelse, idet hun har fået mere arbejde, og med lederansvar, så hun mente ikke, det ville være fair overfor de øvrige at fortsætte med at sende afbud til møder. Beslutningen indgyder kun respekt. Derfor er suppleanten Lars Karlson indtrådt i organisationsbestyrelsen. Egentlig skulle Betina først have været på valg næste gang, men vi har fundet det mest praktisk, at vi fra bestyrelsens side foreslår, at Lars kommer på valg i ulige årstal sammen med Karin Sommer og Lars Balle, som i forvejen er på valg i ulige årstal. Således fremgår det også af indkaldelsen. Så vil Lone, Lillian og Kurt være på valg i lige årstal. Ganske som hidtil. Udskrevet Side 3

4 I Fælleskontorets bestyrelse er der enighed om, at vi skal arbejde hen imod en fusion af de fire organisationer, AB Andelsbo, Vorup Boligforening, Randers Byggeforening og A/B Gudenå, så vi fremtræder som en stor organisation, formodentlig under et nyt navn. Flertallet i vor egen bestyrelse for denne holdning har været det spinklest mulige, nemlig 5 mod 4, men vi må i den efterfølgende bestyrelse tage alvorligt fat i problematikken. Der bliver brug for holdningsbearbejdning. Vi har jo tidligere i dette forum gjort rede for de fordele, det vil have. Vi holdt i efteråret et møde, hvor fusionsproblematikken blev drøftet mellem medlemmer af de fire organisationers repræsentantskaber. I arbejdsgrupper skulle man udpege fordele og ulemper, eller positive og negative sider om man vil. Der blev mangen en god snak i grupperne, men der var ikke de store slagkraftige argumenter imod en fusion mellem de fire organisationer, som tidligere var administreret af Fælleskontoret. Det samme gjorde sig gældende i den efterfølgende opsamling. Der bliver for langt til bestyrelsen, lød det. Men kære Venner! Har I oplevet, at der er blevet længere til bestyrelsen, fordi vi fusionerede os til 5 ekstra boligafdelinger i Langå? Har repræsentanterne fra Langå, Stevnstrup og Laurbjerg oplevet, at der er blevet længere? Afstand kan ikke mærkes i en telefon. Man kan ikke høre, om modparten er i Hobro eller i Singapore. Man kan sende en mail over samme afstand med en hastighed på Km i sekundet. Det samme som et knips med fingrene. Det er for tidligt bliver der også sagt. For tidligt i forhold til hvad? En fusion er jo ikke afhængig af, hvad der sker i RandersBolig og er heller ikke bundet op heraf rent tidsmæssigt. Vort repræsentantskab og ikke mindst de menige beboere kan godt blive vildledt af de forskellige artikler i dagspressen, for journalisterne har overordnet set ikke det store indblik i at holde tingene adskilt. Groft sagt at holde æbler for sig og pærer for sig. Det vil naturligvis også være lettere for regnskabsafdelingen, hvis der kun skal laves årsregnskab for én organisation i stedet for fire. I det indsendte forslag, som skal behandles senere i dagsordenen, er der reelt to forslag. Det foreslås principalt, at vi melder os ud af RandersBolig og fusioner de fire partnere fra Fælleskontoret her og nu. Det subsidiære forslag er det samme, men i omvendt rækkefølge, og med en længere tidshorisont for fusionen. Det er forslag, som nok kan vinde stor sympati på den korte bane, men vi skal gøre os klart, at vi p.t. ikke alene kan udmelde os af RandersBolig, idet det er Fælleskontoret, som er medlem heraf. Hele konstruktionen i Randersbolig skal tilpasses de faktiske forhold, men repræsentantskabsmødet her kommer først den 10. juni, og på sigt skal de fire organisationer være selvstændige medlemmer. Der er både politik og jura i den proces, så den vil vi ikke gå dybere ind i nu. Udskrevet Side 4

5 Vi kan dog godt åbent erkende, at dagene er talte for Fælleskontoret som selvstændig administrationsorganisation, idet det simpelt hen ikke er lovligt, når man ikke har boliger at administrere. Man vedtog derfor på det ordinære repræsentantskabsmøde i sidste uge med et klart flertal at påbegynde den formelle afvikling af Fælleskontoret, da regnskabet groft sagt var så enkelt, at revisionen kun skulle revidere udgiften til netop revision, og det minder jo lidt for meget om Ebberød Bank. Stemmerne var 10 for og 1 blank, så det var klar tale. Fælleskontoret vil dog fortsætte som et interesseforum uden økonomi, idet eventuelle mødeudgifter m.v. vil blive bogført direkte i de enkelte organisationer. Udmeldelse af Fælleskontoret kunne ellers være sket med vedtægtsmæssigt varsel, som er 6 måneder, men indskudskapitalen er overført som indskud i RandersBolig, og kan derfor ikke umiddelbart tilbagebetales. Det er i øvrigt også yderst tvivlsomt, om Randers Kommune vil godkende en sådan udmeldelse. Det næste, vi skal huske på, er, at den økonomiske genopretningsplan i RandersBolig tager en vis tid, så hvis ikke vi vil miste en masse penge, skal vi vente nogle år med at stemme om det, til økonomien i RandersBolig er kommet helt på plads. Det vil i min personlige optik være optimalt, om forslaget fra afdeling 12 bliver tilrettet, så det er fusion hurtigst muligt, vi skal stemme om, og en udskydelse af administrationspolitikken til næste gang, vi mødes. Så behøver vi ikke fra organisationsbestyrelsen fremsætte forslag til afstemning om at arbejde for en fusion. Der er nøgternt set ikke de store økonomiske forskelle på økonomien i de fire organisationer, så i den retning er der ikke argumenter imod en fusion. Da det alligevel er i denne forsamling, beslutningen skal træffes, kunne man jo ved at betragte det som en vision ved afstemning godkende denne beretning, og derved forpligte bestyrelsen. For lige at cementere det endnu en gang: Kernen i beboerdemokratiet har altid været og vil altid vedblive at være afdelingerne og afdelingsbestyrelserne. Altså jer kære venner. Det er jer! Vi andre er kun jeres ydmyge tjenere. Lovgivningen har indført såkaldte styringsdialogmøder mellem boligorganisationerne og de respektive kommuner. Vi har derfor allerede sidste år været til et sådant møde, og den 28. februar i år havde vi et opfølgende møde, hvor vi kunne konstatere, at der var taget hånd om de problemer, som den lange rapport kommunen havde fået udarbejdet af Århus Kommune, havde peget på. Objektivt set var problemerne overskuelige og på vej mod en løsning. Det væsentligste er, at vi ikke har henlagt tilstrækkelige midler til afdelingernes drift, og derfor var f.eks. individuelle køkkenmoderniseringer finansierede ved udlån fra hovedforeningens dispositionsfond, og ikke som tilsigtet fra afdelingernes egne midler. Dispositionsfonden var derfor blevet negativ, men er nu delvist retableret ved overførsel af midler fra den frie arbejdskapital. Udskrevet Side 5

6 Vi må hellere, som vi plejer, sige lidt om boligpolitikken på landsplan, for hvad er der kommet ud af den interne uro i legestuen på Borgen? BOLIGAFTALE 2011 I efteråret 2011 blev der aftalt en boligpakke mellem alle partierne i Folketinget undtagen Enhedslisten, men da renoveringsstøtten skulle fremrykkes som led i boligpakken, stemte også Enhedslisten for. Dermed står vi med det nok bredeste boligforlig nogensinde i Folketinget, og det er et boligforlig, som giver et markant løft i den såkaldte renoveringsramme fra 2011, det vil sige renoveringerne, som Landsbyggefonden har mulighed for at støtte. Sidste bevilling er på 4,1mia. kr. FINANSLOVSAFTALEN Små, men vigtige gaver i finanslovsaftalen - kommunerne bliver mere manøvredygtige i udsættelsessager. Og der er penge til boligorganisationer, der søger nye energibesparende løsninger var ikke et år, hvor der i Folketinget skulle indgås nyt boligforlig, og derfor er den nye finanslovsaftale, der er indgået imellem regeringen og Enhedslisten, ikke spækket med detaljer, som har betydning for den almene sektor. Men der er punkter, som enten har direkte eller indirekte betydning for sektoren. INITIATIVER IMOD UDSÆTTELSER AF LEJERE Efter antallet af lejere, der må udsættes fra deres bolig på grund af manglende huslejebetaling, er steget, siden registreringerne startede i 2002, faldt antallet med knap 20 % i første halvår af Nu skal den positive udvikling ifølge finanslovsaftalen følges op med, at kommunerne i perioder får mulighed for at yde direkte hjælp til huslejebetaling. Det er op til den enkelte kommune selv at afgøre hvordan, og i hvilket omfang mulighederne skal benyttes. Der er over fire år afsat syv mio. kr. om året til indsatserne. SÆRLIG ENERGISPAREPULJE Der er i finanslovsaftalen også afsat 20 mio. kr. til en særlig energisparepulje, som er målrettet den almene boligsektor. Pengene kan søges af boligorganisationerne til udarbejdelse af energihandlingsplaner og til forsøgsprojekter vedrørende nye måder til at opnå energiforbedringer. Det er endnu ikke udmøntet, hvordan denne pulje skal administreres. SATSPULJEN Aftalen om satspuljen må også ses i sammenhæng med finansloven. I satspuljeaftalen blev partierne enige om, at der afsættes i alt 30 mio. kr. til udsatte boligområder i Det er endnu ikke præciseret, hvordan denne pulje skal udmøntes, men der er blandt andet nævnt områder som partnerskaber om socialt ansvarlig renovering af almene boliger, for eksempel etablering af lære- og praktikpladser. ALMENE BOLIGER I DANMARK I ET INTERNATIONALT PERSPEKTIV. BL Danmarks Almene Boliger har i den seneste tid oplevet stor international interesse for den danske model på det boligpolitiske område. Det er den unikke kombination af især tre forhold (DE TRE F ER): Udskrevet Side 6

7 Fællesskab. Vi taler meget om særlig økonomisk, aldersmæssig, etnisk og uddannelsesmæssig opdeling. Men i international målestok er vi meget lidt opdelt i Danmark. Tværtimod er den danske ordning, med at kommunerne kan anvise til hver fjerde bolig, unik og beundringsværdig set med resten af verdens øjne. I Danmark stuver vi som udgangspunkt ikke folk med udfordringer og tunge problemer sammen. I stedet sikrer vi, at almindelige velfungerende familier kommer til at bo dør om dør med knap så ressourcestærke beboere ved at lade kommunen anvise til hver fjerde bolig, mens man lader folk komme til fra den almindelige venteliste til de øvrige boliger. Vi tager i fællesskabet hånd om hinanden. Forening. De almene boliger i Danmark hviler på en stærk foreningsstruktur. Vi har beboerdemokrati, og det er ikke kun til pynt. Demokratiet kan være støjende og besværligt, det har blandede udfordringer, men det virker og involverer et uhørt stort antal beboere. Beboerne har den afgørende stemme i stort set alle spørgsmål, og det er med til at sikre en opbakning og kontinuitet til udviklingen i de enkelte boligområder. Finansiering. Det offentlige har en medfinansiering som betaling for løsningen af den boligsociale opgave, men derudover fungerer de almene boligorganisationer som nonprofit foretagender, hvilket også vækker opsigt internationalt. Dertil kommer modellen med Landsbyggefonden, som også vækker international opsigt. Den store økonomiske muskel skabt ved en kollektiv opsparing af de almene beboere giver mulighed for at løse - og finansiere - opgaver, som i andre lande synes uoverkommelige. Sidste år omtalte vi lidt fra årets afdelingsmøder, men denne gang er de ordinære afdelingsmøder henlagt til sidste halvdel af april. Dette er gjort for at give tid til en grundigere gennemarbejdning af budgetterne, og i lovgivningen har vi jo en tidsfrist for afholdelse af møderne, så de blot skal være afsluttede og godkendte i afdelingerne inden tre måneder før næste regnskabsårs begyndelse. Det vil sige senest 30. juni. Et af de punkter, vi nævnte, var afstemningen om nye vinduer og døre i afdeling 15. Sagsbehandlingen har været længe undervejs, ikke mindst i kommunen. Projektet er nået så langt, at licitationen blev afholdt forrige mandag, og med det resultat, at overslagsprisen holdt, så der ikke skal holdes ny afstemning, og at man alligevel stadig kan vælge de bedste produkter på markedet, nemlig Ideal Combi. Afdeling 2 har vedtaget et stort projekt med kloakering efter de nye retningslinier med separering af regnvand og spildevand. Dertil oprydning i de grønne områder. Det er arbejde for en lille million kroner, og det skal finansieres ved lånoptagelse. Afdeling 6 har for alvor ibrugtaget deres nye altaner. Det er et stort løft for afdelingen, og altanerne har fået megen ros fra alle sider. Generelt skulle alle afdelinger for 2 år siden på et ekstraordinært afdelingsmøde vælge fremtidig leverandør af TV signaler. Det er, eller rettere var, planen at kontrakterne skal fornyes hvert andet, eller hvert tredje år, så valgene fremover kan foregå på de ordinære afdelingsmøder. Det ville være rart, om de af jer, som nu har fået Fibernet, også vil delagtiggøre resten af repræsentantskabet i jeres erfaringer med Verdo sammenlignet med YouSee. Udskrevet Side 7

8 Så afdeling 8, 12 og 18, fortæl, fortæl.... Helhedsplanen for afdeling 1 lader stadig vente på sig. Hovedforeningen har bevilget midler til at få planen udarbejdet, så vi venter spændt. Det samme gælder ungdomsboligerne i Langå. Her er det en ekstra torn i øjet, da afdeling 21, Centrumgården lider økonomisk under netop den manglende udlejning af ungdomsboligerne. Arbejdet med Randersegnens Boligforening er nu kommet så langt, at vi kan begynde at se et mønster for afdelingerne. Nogle vil blive administreret af boligorganisationer udenfor RandersBolig. Det gælder afdelinger i Norddjurs, Mariagerfjord og Syddjurs kommuner. Det betyder mistede administrationshonorarer til RandersBolig. Der er dog afdelinger, som efter opsplitning muligvis kunne være interessante for A/B Gudenå, men lad os strække tålmodigheden. Måske skal vi vente på resultatet af den af kuratorerne anlagte erstatningssag mod Randers kommune. Har vi glemt noget? Det har vi sikkert, men vi har forhåbentlig fået det vigtigste med for denne gang. Tak til alle involverede blandt RandersBolig s personale, for velvillig bistand og tålmodighed. Tak til personale udlånt fra DAB, for deres yderst engagerede indsats i genopretningen. Og tak til Jer, repræsentantskabet, fordi I gav jer tid til at komme her i aften. En stor tak også til organisationsbestyrelsen for godt samarbejde og gode debatter i det forgangne år. At vi ikke altid har været enige på møderne, er heldigvis ikke ensbetydende med, at vi har været uvenner, når vi er gået hjem. KNUD SPANGSØ KURT TIMMERMANN PEDERSEN BIRTHE ANDERSEN Formand Næstformand Sekretær LILLIAN STRANGHOLT LARS KØLLER KARLSON JETTE FRIED LARS BALLE CHRISTENSEN LONE JAKOBSEN KARIN SOMMER Udskrevet Side 8