EjendomsSelskabet Norden A/S

Transkript

1 Den 25. januar 1999 JSP/ah Københavns Fondsbørs Nikolaj Plads København K Fax nr EjendomsSelskabet Norden A/S Årsregnskabsmeddelelse 1998 for perioden 1. januar 31. december 1998 Resultatet før skat 1998 er i forhold til 1997 øget med 47% og udgjorde t.kr., hvilket anses som tilfredsstillende. Resultatet efter skat udgjorde t.kr., hvilket er en fremgang på 62% i forhold til Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen udbyttet for 1998 på 7 kr. pr. aktie mod 6,50 kr. i Der er i 1998 erhvervet ejendomme for 220 mio. kr. omfattende m 2 på centrale beliggenheder i København. Egenkapitalen udgør pr. 31. december t.kr., hvilket resulterer i en soliditetsgrad på 40,4%. For 1999 ventes en fremgang i resultatet før kurs- og værdireguleringer på knapt 10%.

2 Hoved- og nøgletal *) Resultatopgørelse - koncern mio. kr. mio. kr. mio. kr. mio. kr. mio. kr. Huslejeindtægter 334,5 304,6 246,5 202,1 200,6 Driftsomkostninger -135,2-131,9-99,2-84,8-93,6 Overskud ved udlejning af ejendomme 199,3 172,7 147,3 117,3 107,0 Avance ved salg af ejerlejligheder og ejendomme 48,8 31,8 25,7 15,1 2,8 Ejendommenes resultat 248,1 204,5 173,0 132,4 109,8 Adm. omkostninger incl. afskrivninger -23,9-20,9-19,3-17,8-21,9 Resultat før finansiering 224,2 183,6 153,7 114,6 87,9 Finansieringsomkostninger -120,5-115,2-112,0-88,1-76,9 Resultat før kurs- og værdireguleringer 103,7 68,4 41,7 26,5 11,0 Kursregulering af værdipapirer 0,6 1,4 1,8 8,3-9,7 Værdiregulering af ejendomme 50,1 35,4 10,1 6,9 - Resultat før skat og ekstraordinære poster 154,4 105,2 53,6 41,7 1,3 Skat af ordinært resultat -42,2-35,9-18,4-14,3-0,6 Ordinært resultat efter skat 112,2 69,3 35,2 27,4 0,7 Ekstraordinært resultat efter skat 0,0 0,0 0,0 2,2 0,0 Årets resultat 112,2 69,3 35,2 29,6 0,7 Balance - koncern Aktiver Ejendomme: Erhvervsejendomme 2.557, , , , ,9 Boligejendomme 562,4 514,4 376,2 289,8 261,0 Ejerlejligheder 563,5 571,1 476,8 502,1 441,9 Ejendomme i alt 3.683, , , , ,8 Andre aktiver 133,0 159,9 101,1 82,1 137,1 Likvider og fonds 267,8 202,4 82,6 132,2 144,5 Aktiver i alt 4.084, , , , ,4 Passiver Egenkapital 1.651, , , ,3 966,8 Gæld og hensættelser 2.433, , , , ,6 Passiver i alt 4.084, , , , ,4 *) Den anvendte regnskabspraksis er i forhold til foregående år ændret således, at der afsættes fuld udskudt skat. Hoved- og nøgletal er tilpasset praksisændringen Side 2 af 24

3 Koncern Ejendomme, stk. Erhvervsejendomme Boligejendomme Ejerlejligheder Antal m2 Erhvervsejendomme Boligejendomme Ejerlejligheder I alt Bogført værdi pr. m2, kr. Erhvervsejendomme Boligejendomme Ejerlejligheder I alt Nøgletal *) Selskabskapital, (t.kr.) Forrentning af egenkapital (%) 7,0 5,9 3,2 2,6 0,1 Soliditetsgrad (%) 40,4 42,6 37,7 41,0 43,3 Resultat pr. aktie (kr.) 20,9 16,6 9,8 8,6 0,2 Indre værdi pr. aktie, ultimo (kr.) Børskurs, ultimo Kurs / indre værdi 1,14 1,07 0,9 0,69 0,83 Udbytte pr. aktie (kr.) 7,0 6,5 6,5 6,3 6,0 Cash flow pr. aktie (kr.) 33,1 33,4 29,8 22,9 15,5 Antal medarbejdere Udlejningsprocent, ultimo *) Nøgletal er beregnet i henhold til Dansk Finans Analytikerforenings Vejledning Side 3 af 24

4 Ledelsens årsberetning EjendomsSelskabet Nordens regnskabsmæssige resultat fortsatte i 1998 den positive udvikling med en fremgang i forhold til 1997 på 47% i resultatet før skat til t.kr. Resultatfremgangen anses som tilfredsstillende og afspejler et generelt forbedret ejendomsmarked med stor efterspørgsel efter kontor- og boliglejemål i København, stigende priser på ejerlejligheder og et gunstigt renteniveau. Årets nyinvesteringer i ejendomme udgjorde i 1998 ca. 220 mio. kr., hvilket var væsentligt mindre end omfanget de foregående år. Ligeledes var det kendetegnende for investeringerne i 1998, at der stort set var tale om fuldt udlejede ejendomme i modsætning til de foregående år. I alt er der i 1998 erhvervet 7 ejendomme omfattende m 2 svarende til en pris pr. m 2 på kr. Ejendomsinvesteringerne omfatter følgende ejendomme. Investeringer i 1998 Adresse: By m 2 Anvendelse Strandvejen 349 Klampenborg Bolig Store Kongensgade 122 m.fl. København Erhverv / bolig Bredgade 14 København 627 Erhverv / bolig Herluf Trollesgade 23 København Erhverv / bolig H.C. Andersens Boulevard 49 København Erhverv / bolig Toldbodgade København Erhverv / bolig Dr. Tværgade 4 København P-hus I alt A/S Kalkværksgrundene EjendomsSelskabet Norden A/S iværksatte tvangsindløsning af de resterende 3,67% af aktierne i A/S Kalkværksgrundene i december 1997 til kurs 470. Medio 1998 var Norden herefter i besiddelse af 100% af aktierne i A/S Kalkværksgrundene. En aktionær har begæret syn og skøn i henhold til Aktieselskabetslovens 19, stk. 2. Syn og skøn begæringen ændrer ikke på Nordens ejerskab af A/S Kalkværksgrundene men vedrører alene prisfastsættelsen af de tvangsindløste aktier. Det er selskabets vurdering, at syn og skønsvurderingen ikke indebærer en væsentlig risiko for selskabet. Administrationen af A/S Kalkværksgrundenes ejendomme, der omfatter ca m 2, er overdraget til Norden i løbet af første halvår 1998, og A/S Kalkværksgrundene er nu fuldt integreret i Norden. Side 4 af 24

5 Holmen Som meddelt Københavns Fondsbørs den 1. juli 1998 udnyttede Norden sin ret til at træde tilbage fra købet af 2 parceller på Dokøen på Holmen. Den tilbageværende del af Nordens investering på Holmen udgør 3 parceller på Frederiksholm. Parcellerne omfatter 9 bygninger med et samlet etageareal på ca m 2 og en mindre byggemulighed på m 2. Det forventes, at en endelig anvendelse af parcellerne på Frederiksholm vil blive fastlagt i løbet af 1999 i forbindelse med ændring af lokalplanen, og at erhvervsandelen på Nordens 3 parceller vil blive fastsat til m 2 og boligandelen til m 2. Udover købssummen på 63 mio. kr. for de 3 parceller påregnes det i løbet af 1999 og år 2000, at der skal investeres mio. kr. i forbindelse med udlejningen til erhverv og etablering af ca. halvdelen af boligerne. De resterende ca m 2 boliger indgår ikke i dette beløb, idet de først ventes at blive etableret efter år Der er stor efterspørgsel efter lejemål på Holmen, og det ventes, at lejeniveauet for området vil modsvare lejen for de bedste områder i København både for bolig og erhverv. Strategi og målsætning EjendomsSelskabet Nordens forretningsgrundlag er investering i og efterfølgende drift og administration af egne ejendomme. De opgaver Norden selv varetager omfatter investering, udlejning, byggestyring af mindre opgaver og administration. Underliggende opgaver udliciteres i videst muligt omfang udfra ønsket om at bevare et smalt organisatorisk fokus. Udlicitering vurderes til at være omkostningseffektivt og giver adgang til know how, som er ressourcekrævende at udvikle og vedligeholde. Siden 1991 har aktiviteterne afspejlet en strategi, der indebærer opbygning af et betydende ejendomsselskab med fokus på København inden for erhvervs- og boligejendomme. I perioden er investeret op imod 3 mia. kr. i ejendomme inden for strategiområdet, og ejendommenes resultat er i perioden øget fra 68,7 mio. kr. i 1991 til 248,1 mio. kr. i 1998 eller tæt på en firdobling. Hovedelementerne i selskabets strategi er vækst på kontrollerede vilkår, geografisk fokus kombineret med en betydelig finansiel styrke. Vækst er afgørende for at opnå en størrelse, hvor de betydelige finansielle salgs- og driftsbaserede stordriftsfordele, der knytter sig til fast ejendom, kan realiseres. Geografisk fokus er afgørende for operationelt at kunne udnytte de gældende stordriftsfordele. Betydelig finansiel styrke er afgørende for at sikre den nødvendige manøvredygtighed inden for rammerne af den investeringspolitik, selskabet i videst muligt omfang efterlever. Side 5 af 24

6 Målsætning Det er selskabets overordnede målsætning at skabe et langsigtet afkast, der overstiger afkastet på investering i enkeltstående ejendomme. Afkastmålet er ikke baseret på, at selskabet skal realisere kapitalgevinster gennem afhændelse af ejendomme men derimod skabe en høj løbende indtjening fra driften gennem udnyttelse af de naturlige stordriftsfordele og professionel servicering af selskabets lejere. Afgørende for at realisere selskabets målsætningen er bl.a.: Evne til at identificere attraktive investeringsmuligheder. Evne til gennem en fokuseret ejendomsportefølje at tilrettelægge den løbende administration, drift og vedligeholdelse effektivt ved at etablere samdrift ejendommene imellem. Evne til at tiltrække nye lejere. Evne til at fastholde eksisterende lejere (lav omsætningshastighed). Den formulerede strategi skal endvidere resultere i, at selskabet for potentielle investorer er et reelt alternativ til direkte investering i fast ejendom. Hermed sikres, at selskabet løbende kan rejse den nødvendige egenfinansiering, der er en forudsætning for vækst på kontrollerede vilkår. Attraktive investeringsmuligheder, der typisk viser sig gennem lave m 2 -priser og bygningsmassens anvendelighed, er afgørende for den fremtidige succes, idet de giver mulighed for at tilbyde lejemål til konkurrencedygtige priser samtidigt med, at et højt afkast realiseres. For erhvervsejendomme opnås de laveste priser oftest bedst gennem opkøb af tomme ejendomme med et renoveringsbehov en investeringspolitik selskabet har fulgt igennem de senere år. Med en effektiv udlejningsfunktion og en sikker kalkulation på den nødvendige istandsættelse kan risikoen ved denne type investeringer begrænses og i princippet være mindre end ved investering i fuldt udlejede ejendomme, hvor lejerne givet den danske lejekontraktsstruktur har nem adgang til at opsige deres lejemål med tomgang og behov for renovering ved genudlejning som resultat. Disse risici er sjældent afspejlet i priserne på fuldt udlejede ejendomme i modsætning til tomme ejendomme, hvor disse risici i sagens natur er uomtvistelige. For at sikre den bedst mulige indtjening i ejendommene er evnen til at tiltrække nye lejere samt bevare de eksisterende afgørende. For at kunne tiltrække nye lejere skal selskabet gennem den fokuserede vækst opnå en synlighed i markedet og en størrelse, som indebærer, at Norden er det selskab, man naturligt henvender sig til, når lejemål i København inden for bolig og erhverv efterspørges. Side 6 af 24

7 Evnen til at fastholde eksisterende lejere er ligeledes en afgørende succesparameter, idet opsigelser af lejemål betyder både manglende lejeindtægter i genudlejningsperioden og ofte udgifter til istandsættelse af lejemålene. Elementer til at fastholde eksisterende lejere inden for Nordens portefølje er dels den geografisk fokuserede portefølje, der muliggør, at lejernes skiftende behov kan dækkes inden for samme geografiske område, og dels en høj bygningsmæssig standard og fleksibilitet samt et højt serviceniveau, der relaterer sig både til den løbende drift af ejendommene og den løbende kommunikation med lejerne. Udviklingen inden for erhvervsudlejning går i retning af efterspørgsel efter ydelser, der ligger udover den rene lokaleleje, det vil sige ydelser, der relaterer sig til driften af lejernes lokaler og ydelser i forbindelse med indflytning m.v. Dette er baggrund for, at Norden igennem det seneste år har arbejdet med formuleringen af servicekoncepter, dels relaterende til den løbende drift men også til udviklingen af value adding services over for lejerne. Købet af P-huset i Dr. Tværgade skal ligeledes ses ud fra ønsket om at kunne tilbyde supplerende ydelser for at tiltrække nye og fastholde eksisterende lejere. Nordens ejendomme i dette område omfatter m 2, og med en antagelse om, at en arbejdsplads gennemsnitligt beslaglægger 40 m 2 svarer dette til, at personer har deres daglige gang i Nordens ejendomme i dette område. Med P-huset er det samlede antal P-pladser, Norden her disponerer over, ca. 700, således at hver 4. medarbejder hos Nordens lejere har mulig adgang til en P-plads, hvilket anses som en væsentlig konkurrencemæssig styrke i dette område. Investeringer i erhvervsejendomme ventes fortsat at ske udfra ønsket om at udbygge selskabets position på centrale beliggenheder i København. Investering i boligejendomme ventes fortsat at ske på centrale beliggenheder i København og i periferien af København. Typerne af de ejendomme, der erhverves, vil fortsat være ejendomme med et behov for modernisering for at bringe ejendommen op til en tidssvarende standard med en forøgelse af lejeindtægterne, hvor der opnås en rimelig sammenhæng mellem pris og kvalitet. Den svenske del af Øresundsregionen betragtes som en naturlig del af det geografiske fokusområde, og såfremt gunstige investeringsmuligheder viser sig, vil de blive udnyttet. Afgørende vil det dog være, at det kan sandsynliggøres, at der inden for en kortere årrække kan opbygges en portefølje, der har en størrelse, der kan bære egen administration. Side 7 af 24

8 Fremtidsudsigter For 1999 forventes resultatet før kurs- og værdireguleringer at være højere sammenlignet med Baseret på ejendomsporteføljen ultimo 1998 og med et salg af ejerlejligheder, der resulterer i en avance på ca. 45 mio. kr., ventes et resultat på ca. 110 mio. kr. sammenlignet med 104 mio. kr. i Fremgangen kan henføres til en vækst i ejendommenes resultat, som følge af bedre drift. Administrationsomkostningerne ventes at ligge på samme niveau i 1999, idet en mindre organisatorisk styrkelse gradvist vil erstatte eksterne administrationshonorarer, der bortfaldt i Resultatforventningerne er baseret på en gennemsnitlig tomgang i selskabets erhvervsejendomme på ca. 5% og et moderniseringsforløb i selskabets boligejendomme på niveau med udviklingen de forløbne år. Endelig er forventningerne baseret på en uændret finansieringsstruktur, herunder uændrede kapitalforhold. Efterspørgslen efter kontor- og boliglejemål af den type ejendomme, Norden er i besiddelse af, er fortsat betydelig. Dette indebærer på den ene side, at det forventes at kunne fastholde en tomgang i selskabets erhvervsejendomme på 5%, men på den anden side indebærer de gode markedsforhold ikke mindst i lyset af renteudviklingen at mulighederne for at erhverve ejendomme i det centrale København på gunstige vilkår anses for begrænsede. Det er således kun i begrænset omfang, der kan ventes tilvækst i ejendomsporteføljen i 1999 ved køb af enkeltstående ejendomme. Selskabet er i indledende forhandlinger om køb af et mindre antal ejendomme i København. Ligeledes undersøges mulighederne fortsat for etablering i Malmø. Det gælder dog, at med de planlagte udgifter til forbedring af ejendomme i 1999, herunder renovering af bygningerne på Frederiksholm, vil selskabets soliditetsgrad uden salg af ejendomme være tæt på 40% også ved udgangen af For at imødekomme ønsket om fortsat rentabel vækst og samtidigt fastholde en soliditet på mindst 40% vil en kapitaludvidelse med fortegningsret for de hidtidige aktionærer blive overvejet. Side 8 af 24

9 Overskudsdisponering og udbyttepolitik Bestyrelsen vil foreslå selskabets aktionærer, at årets resultat t.kr. disponeres som neden for angivet. Overskudsdisponering (t.kr.) Udbytte Opskrivningshenlæggelse ejendomme Nettoopskrivning efter indre værdis metode Overført resultat Regnskabsmæssigt resultat Selskabets udbytte pr. aktie foreslås til 7,00 kr. i forhold til 6,50 kr. i Det er selskabets udbyttepolitik under forudsætning af en konsolideringsgrad på minimum 40% at udbetale et udbytte på mindst 50% af resultatet før kurs- og værdireguleringer men efter skat heraf. Ejerforhold A/S Forsikringsselskabet Codan, Juristernes og Økonomernes Pensionskasse, Lønmodtagernes Dyrtidsfond og ATP sammen med Dmp har anmeldt at eje mere end 5% af selskabets aktiekapital. Det er oplyst over for selskabet, at Codan koncernen har indgået aftale om salg af sine aktier i EjendomsSelskabet Norden A/S til CVI Holding A/S med afvikling senest 1. april Generalforsamling Generalforsamlingen for 1998 afholdes torsdag den 15. april 1999, kl Side 9 af 24

10 Regnskabsberetning Resultatopgørelse Det regnskabsmæssige resultat for 1998 udgjorde t.kr. efter skat sammenlignet med t.kr. i 1997 opgjort efter samme principper. Resultatet er bedre end forventet i begyndelsen af året, hvilket primært kan henføres til højere avance ved salg af ejerlejligheder end budgetteret. Specifikation af huslejeindtægter Erhvervsejendomme Boligejendomme Ejerlejligheder I alt Selskabets huslejeindtægter t.kr. ligger 9,8% over Ca. 2/3 af fremgangen kan henføres til købet af A/S Kalkværksgrundene, der indgår fuldt ud i 1998 regnskabet. Den resterende del af fremgangen kan henføres til en bedre udlejningssituation for den øvrige portefølje. Driftsomkostninger t.kr. er kun øget med 2,5%, og den mindre stigning i forhold til stigningen i huslejeindtægterne kan primært henføres til lave udgifter til vedligeholdelse sammenlignet med Avancen ved salg af ejerlejligheder er øget med t.kr. eller 53,6%. Fremgangen kan henføres til højere salgspriser, idet antallet af solgte m 2 ligger på niveau med de foregående år. Avance ved salg af ejerlejligheder målt pr. m Avance (t.kr.) Solgte m Avance i kr. pr. m Side 10 af 24

11 Den højere avance afspejler en betydelig efterspørgsel efter boliger i København, kombineret med et fortsat gunstigt renteniveau, der påvirker den månedlige nettoydelse i nedadgående retning. Avancen ved salg af ejerlejligheder fordeler sig med henholdsvis t.kr. i første halvår 1998 og t.kr. i andet halvår. Ejendommenes resultat udgør t.kr. sammenlignet med t.kr. i Resultatet svarer til et afkast af den gennemsnitlige ejendomsportefølje på 7,2% mod 6,8% i 1997, hvilket anses som tilfredsstillende. Udviklingen i ejendommenes direkte afkast (mio. kr.) Ejendommenes resultat 248,1 204,5 173,0 132,4 109,8 Gennemsnit investering i ejendomme *) 3.440, , , , ,7 Ejendommenes direkte afkast, % 7,2 6,8 6,6 6,0 5,6 *) Ejendomme, der først indgår på statusdagen, er ikke medtaget. Omkostninger til administration og afskrivninger af driftsmateriel udgjorde i t.kr., hvilket er en stigning på 14,5% i forhold til 1997, hvor omkostningerne androg t.kr. Forøgelsen kan hovedsageligt henføres til administrationshonorar vedrørende A/S Kalkværksgrundene, hvis ejendomme administreres eksternt til udgangen af Udviklingen i administrationsomkostningerne (mio. kr.) Ejendommenes resultat 248,1 204,5 173,0 132,4 109,8 Adm.omkostninger incl. afskrivning (brutto) 23,9 20,9 19,3 19,2 26,5 Omkostningsprocent, % 9,6 10,2 11,2 14,5 24,1 Omkostningsprocenten udviser fortsat en faldende tendens som indikation på de stordriftsfordele, der knytter sig til drift af en geografisk fokuseret ejendomsportefølje. Faldet i omkostningsprocenten kan dog ligeledes henføres til højere avance ved salg af ejerlejligheder. Ved uændret ejerlejlighedsavance i 1998 sammenlignet med 1997 vil omkostningsprocenten i 1998 være på niveau med Side 11 af 24

12 Finansieringsomkostningerne netto udgjorde i t.kr. mod t.kr. i Stigningen er et resultat af på den ene side en øget låneoptagelse til finansiering af ejendomsinvesteringer med stigende renteudgifter til følge og på den anden side omlægning af lån til lavere rente. Forrentning af rentebærende gæld incl. bidrag og afskrivning af kurstab (mio. kr.) Gennemsnitlig gæld, netto Finansieringsudgift, netto 120,5 115,2 112,0 88,1 76,9 Forrentning af gæld (%) 7,1 7,4 8,0 8,0 8,3 Den gennemsnitlige forrentning af selskabets gæld netto udgjorde i ,1%, hvilket er på niveau med I realiteten er den gennemsnitlige rente på selskabets gæld dog reduceret i forhold til 1997, men løbende overskudslikviditet i 1998, der er placeret kort på pengemarkedet til en lavere rente end lånerenten, medvirker til at holde forrentningen af nettogælden oppe. Den gennemsnitlige fastrenteperiode på selskabets rentebærende gæld udgør ca. 13 år. Værdiansættelsen af selskabets ejendomme ultimo 1998 resulterede i en opskrivning på t.kr. For bolig- og erhvervsejendomme er anvendt uændrede afkastkrav i forhold til 1997, og selskabets portefølje af ejerlejligheder er værdiansat til markedsværdi i udlejet stand efter et princip svarende til 50% af de sidste to års gennemsnitlige salgspriser fratrukket salgsomkostninger. Skat kr t.kr. er udgiftsført med 34% af den aktuelle skat af det skattepligtige resultat og 32% af den udskudte skat i henhold til den nye praksis indført pr. 1. januar Som hidtil er selskabets aktuelle skat begrænset som følge af skattemæssige afskrivninger og fremførbare underskud og udgør i t.kr. Balance Ultimo 1998 udgjorde de samlede aktiver t.kr. sammenlignet med t.kr. ultimo Væksten kan henføres til de i 1998 gennemførte ejendomsinvesteringer, værdireguleringer ultimo 1998 samt en forøgelse af selskabets likviditetsbeholdning, der er opbygget for dels at udnytte det lave renteniveau gennem langfristet låneoptagelse, og dels for at imødekomme selskabets forventede likviditetsbehov inden for de kommende måneder. Side 12 af 24

13 Omsætningsaktiverne udgjorde pr. 31. december t.kr. sammenlignet med t.kr. ultimo Omsætningsaktiverne er sammensat af likvide beholdninger t.kr og værdipapirer t.kr., hvoraf pantebreve udstedt i forbindelse med salg af ejerlejligheder udgør t.kr. Herudover består omsætningsaktiverne af periodeafgrænsningsposter, der hovedsageligt er aktiverede kurstab i forbindelse med låneoptagelse, som afskrives over gældens restløbetid samt af selskabets beholding af lejligheder til salg. Endelig indgår tilgodehavender med t.kr., der er fordelt på tilgodehavender i forbindelse med salg af ejerlejligheder, indeståender i Grundejernes Investeringsfond og lejedebitorer. Udviklingen i selskabets passivposter kan henføres til låneoptagelser i forbindelse med ejendomsinvesteringer og likviditetsplanlægning og ændring af regnskabspraksis med hensyn til udskudt skat. Den kortfristede gæld pr. 31. december 1998 udgør t.kr. sammenlignet med t.kr. ultimo Egenkapitaludviklingen (mio.kr.) Egenkapital primo 1.576, , ,3 966,8 986,3 Årets resultat 112,2 69,3 35,2 29,6 0,7 Udbytte -37,7-34,9-23,3-22,6-18,8 Kapitalforhøjelse, netto 0 433,6 0,0 128,3 0,0 Good will afskrivning 0-13,6 0,0 0,0 0,0 Anden regulering *) 0 9,1 0,0-0,8-1,4 Egenkapital ultimo 1.651, , , ,3 966,8 *) Anden regulering udgør primært indtægtsførte opskrivninger på værdipapirer samt reguleringer i forbindelse med tilretning af tilkøbte virksomheders regnskabsprincipper. Den kortfristede gæld t.kr. er sammensat af langfristet gæld, der er forfalden inden for 12 måneder, gæld vedrørende køb af ejendomme, skyldig skat og andre kreditorer. Faldet i den kortfristede gæld er påvirket af konvertering af kortfristet bankgæld til langfristet samt hjemtagelse af langfristet gæld, jf. ovenstående, der således delvist også er anvendt til nedbringelse af den kortfristede gæld. Værdiansættelse af selskabets ejendomme I henhold til den gældende regnskabspraksis er selskabets ejendomme værdiansat til en forsigtig anslået markedsværdi pr. 31. december Den foretagne vurdering har resulteret i en positiv værdiregulering på t.kr. Side 13 af 24

14 Sammensætningen af værdireguleringen for 1998 fremgår af nedenstående tabel: Værdiregulering af selskabets ejendomme pr. 31. december 1998 Bogført Bogført Værdi pr. Antal værdi før Opskriv- Nedskriv- værdi efter m2 efter (t.kr.) m2 regulering ning ning regulering regulering Erhvervsejendomme Boligejendomme Ejerlejligheder Total Principper for den foretagne vurdering Værdiansættelsen af selskabets ejendomme følger de samme principper som for de foregående år. Markedsværdien af ejendommene opgøres periodisk og reguleringer føres over resultatopgørelsen. For så vidt angår erhvervs- og boligejendomme fremkommer markedsværdien på baggrund af ejendommenes normaliserede nettoresultater (husleje fratrukket driftsomkostninger) og et til ejendommene individuelt fastsat afkastkrav. Den af afkastkravet afledte markedsværdi tillægges herefter deposita og forudbetalt leje og fratrækkes eventuel tomgangsleje i den forventede tomgangsperiode (0-3 år) samt udgifter til forbedringer ved genudlejning eller planlagte forbedringer som følge af, at ejendommen er nyerhvervet. Kun værdireguleringer, der overstiger kr. 2 mio., resultatføres, hvilket begrundes med den store følsomhed, der kendetegner vurderingsprincippet. Værdiansættelsen pr. ejendom er opbygget som en integreret del af budgettet for 1999 korrigeret til en normaliseret drift. Hvad angår omkostninger til vedligeholdelse og administration er der indlagt et fast beløb pr. m 2, hvor selskabet har forpligtigelsen. De hensatte vedligeholdelsesbeløb ligger på niveau med de erfaringsmæssigt faktisk anvendte vedligeholdelsesudgifter på selskabets ejendomme. Positive værdireguleringer af erhvervsejendomme begrundes typisk med stigende leje, reduceret tomgang og gennemførte driftsbesparelser samt faldende afkastkrav. Negative reguleringer begrundes med genudlejning til lavere leje, statusændringer og køb af porteføljer, tomgang samt stigende afkastkrav. Positive værdireguleringer af boligejendomme begrundes typisk med stigende leje i forbindelse med afholdte forbedringsinvesteringer og faldende afkastkrav. Negative reguleringer begrundes med stigende afkastkrav og kan i Nordens tilfælde i hovedreglen henføres til købstidspunktet. Værdiregulering af ejerlejligheder, der værdiansættes til markedsværdi i udlejet stand, begrundes med ændringer i de forventede salgspriser. Side 14 af 24

15 Erhvervsejendomme. Afkastkravet til erhvervsejendomme i 1998 er fastsat ud fra den aktuelle markedsmæssige situation inden for et interval på 6,5% - 10,0%. Som udgangspunkt er cityejendommene værdiansat ud fra et afkastkrav på 7,0%. Erhvervsejendomme i København K med en boligandel større end 50% er værdiansat ud fra et afkastkrav på 6,5%. Tre erhvervsejendomme, der kan karakteriseres som liebhaverejendomme, er værdiansat ud fra et afkastkrav på 6,5%. De mest velbeliggende ejendomme uden for København er værdiansat med udgangspunkt i et afkastkrav på 7,0%. Værdiansættelsen af de øvrige erhvervsejendomme er baseret på højere afkast afhængigt af beliggenhed og bonitet. Provinsejendomme er i gennemsnit værdiansat til et afkast på knapt 8%. Værdiregulering af selskabets erhvervsejendomme udgjorde i t.kr. Der er i forhold til 1997 anvendt uændrede afkastkrav, og det normaliserede driftsresultat resulterer i et gennemsnitligt afkast på 7,10% sammenlignet med 7,23% i Det lidt lave afkast i forhold til 1997 skyldes, at der i 1998 alene er erhvervet ejendomme, der værdiansættes til 7% s afkast. Grundet den lave inflation og dermed begrænsede indeksregulering af lejekontrakterne ligger værdireguleringerne på et lavt niveau. Den foretagne opskrivning kan derfor primært henføres til genudlejning til højere leje samt varslede lejeforhøjelser i henhold til lejelovens bestemmelser herom. Boligejendomme. Værdiregulering af selskabets boligejendomme udgjorde i t.kr. Opskrivningen kan alene henføres til forbedret drift som følge af modernisering af lejligheder ved genudlejning, idet der er anvendt samme afkastkrav som ved værdiansættelsen for Det normaliserede driftsresultat, der ligger til grund for værdiansættelsen af boligejendomme, resulterer i et afkast på 6,95% sammenlignet med 6,55% i Selskabets boligejendomme er ultimo 1998 værdiansat ud fra et afkastkrav inden for et interval på 6%- 8%. Værdien af selskabets ejendomme på Østerbro er baseret på et afkast på 6%, mens værdien af ejendommene på Islands Brygge og Frederiksberg er opgjort efter 7% s afkast, og ejendommen i Hvidovre er baseret på 8% s afkast. Ejerlejligheder: Selskabets ejerlejligheder værdiansættes til markedsværdi i udlejet stand. Ejerlejlighederne realiseres løbende, og avancen føres under ejendommenes resultat. Som mål for markedsværdien for ejerlejligheder i udlejet stand opgøres værdien som 50% af den forventede salgspris i frigjort stand. Side 15 af 24

16 Salget af ejerlejligheder er markant forbedret gennem højere salgspriser, hvor prisen som helhed ligger ca. 18% over niveauet i 1997, mens frigørelse af ejerlejligheder følger det forventede med godt m 2 pr. år, hvilket indebærer en stigende procentuel frigørelsesfrekvens. Såfremt værdien af ejerlejlighederne opgøres på grundlag af en cash flow analyse med et afløb over 12 år, udgør merværdien ved en diskonteringsfaktor på 6% knapt 500 mio. kr. med udgangspunkt i de aktuelle salgspriser. De betydelige prisstigninger resulterer i, at nutidsværdien af det forventede cash flow, som ejerlejlighederne genererer inden for det seneste år, er øget med 150 mio. kr. sammenlignet med en tilsvarende analyse baseret på de gennemsnitlige priser i Som udtryk for forventet salgspris, der ligger til grund for værdiansættelsen, anvendes gennemsnittet af de sidste 2 års priser for derved at eliminere tilfældige udsving som følge af salg af ekstraordinært gode eller dårlige lejligheder. Fra de anvendte bruttosalgspriser fratrækkes de forventede salgsomkostninger, således at det er nettosalgsprisen, der ligger til grund for værdiansættelsen. Som resultat heraf er porteføljen af udlejede ejerlejligheder opskrevet med t.kr. Med venlig hilsen EjendomsSelskabet Norden A/S P.b.v. Peter Zobel Formand Jens Steglich- Petersen Adm. direktør Bilag I. Anvendt regnskabspraksis Bilag II. Resultatopgørelse og balance for 1998 Bilag III. Pengestrømsopgørelse Bilag IV. Egenkapitalens udvikling i 1998 Eventuelle spørgsmål bedes rettet til adm. direktør Jens Steglich-Petersen på telefon nr Side 16 af 24

17 Bilag I. Anvendt regnskabspraksis Generelt Koncernregnskabet og årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med Årsregnskabsloven og de af Københavns Fondsbørs fastlagte retningslinier, herunder i overensstemmelse med danske regnskabsvejledninger. Den anvendte regnskabspraksis er i forhold til foregående år ændret således, at der afsættes fuld udskudt skat. Selskabet har hidtil fulgt et princip, der indebar, at eventualskat blev afsat, såfremt den forventedes at blive aktuel inden for en nærmere fremtid, mens eventualskat, der kunne henføres til selskabets anlægsejendomme, ikke blev ansat. Praksisændringen er et led i selskabets løbende tilpasning til udviklingen i international regnskabspraksis. Praksisændringen medfører, at årets resultat i 1998 er reduceret med 37 mio. kr., og at egenkapitalen ved årets begyndelse er reduceret med 86 mio. kr. Sammenligningstallene i regnskabet og i hoved- og nøgletalsoversigten er tilpasset praksisændringen. For at give et mere retvisende billede af EjendomsSelskabet Nordens aktiver og passiver, økonomiske stilling og resultat, jf. Årsregnskabslovens 4, stk. 4, værdiansættes selskabets ejendomme i lighed med tidligere år til markedsværdi. Værdireguleringer foretages over resultatopgørelsen. Opskrivninger af ejendomsporteføljen henlægges til opskrivningshenlæggelser under egenkapitalen via overskudsdisponeringen. Konsolidering Koncernregnskabet omfatter moderselskabet og dattervirksomheder, hvori moderselskabet besidder kapitalandele og har bestemmende indflydelse. Koncernregnskabet er udarbejdet på grundlag af de enkelte virksomheders årsregnskaber ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter og med efterfølgende eliminering af interne resultat- og balanceposter. Ved køb af virksomheder fordeles forskellen mellem anskaffelsesværdi og indre værdi så vidt muligt på de overtagne ejendomme. Resterende forskelle reguleres direkte over egenkapitalen. Nyerhvervede virksomheder medtages i koncernregnskabet og i moderselskabets regnskab fra anskaffelsestidspunktet. Side 17 af 24

18 Resultatopgørelsen Periodeafgrænsning Fortjeneste og tab ved salg af ejendomme og ejerlejligheder medtages i resultatopgørelsen i den periode, hvor salgsaftalen er endeligt indgået. Indtægter og udgifter periodeafgrænses, så de omfatter regnskabsåret. Resultat af kapitalandele i tilknyttede virksomheder I moderselskabets resultatopgørelse medtages den til ejerinteressens størrelse forholdsmæssige andel af de tilknyttede virksomheders overskud eller underskud i optjeningsåret, korrigeret for koncerninterne avancer. Ekstraordinære poster Ekstraordinære poster indeholder indtægter og udgifter, som hidrører fra andet end den ordinære drift. Skat Den forventede skat af årets skattepligtige indkomst udgiftsføres i resultatopgørelsen tillige med resultatføring af årets forskydning i hensættelse til udskudt skat. Skat vedrørende ekstraordinære poster vises særskilt. Moderselskabet sambeskattes som udgangspunkt med alle 100% ejede virksomheder. Den aktuelle selskabsskat fordeles på de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Balancen Materielle anlægsaktiver Ejendomme værdiansættes til markedsværdi, og værdireguleringer foretages over resultatopgørelsen. Markedsværdien for erhvervsejendomme og boliger fastlægges ved periodiske vurderinger. Markedsværdien for ejerlejligheder i udlejet stand opgøres typisk som 50% af den forventede salgspris i frigjort stand. De ejerlejligheder, der er opsagte og ledige pr. 31. december 1998, er optaget under omsætningsaktiver, da de er sat til salg, medens den resterende beholdning er optaget under anlægsaktiver. Andre anlæg, driftsmidler og inventar værdiansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Afskrivninger sker lineært over aktivernes forventede brugstid, der er vurderet til 3-5 år. Finansielle anlægsaktiver Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder optages til regnskabsmæssig indre værdi. Side 18 af 24

19 Omsætningsaktiver Ejerlejligheder under omsætningsaktiver er ledige lejligheder, som forventes solgt i det kommende år. Lejlighederne er værdiansat til markedsværdi i udlejet stand. Tilgodehavender optages til nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab efter individuel vurdering. Periodeafgrænsningsposter omfatter kurstab ved konvertering af lån. Kurstab udgiftsføres over lånets løbetid under finansielle udgifter. Egne aktier optages til anskaffelsespris. Under egenkapitalen er der optaget en reserve på det tilsvarende beløb. Pantebreve optages til skønnet kursværdi på udstedelsestidspunktet med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Beholdningen nedskrives, såfremt kursen på statustidspunktet er lavere end på udstedelsestidspunktet. Aktier optages til børskurs. Unoterede aktier optages til anskaffelsesværdi eller en eventuel lavere værdi. En eventuel opskrivning er overført til opskrivningshenlæggelser. Obligationer optages til børskurs. Gæld og hensættelser Udskudt skat Udskudt skat beregnes med 32% af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier. Forpligtelser Vedligeholdelse i henhold til Boligreguleringslovens 18b er hensat i balancen. Øvrige forpligtelser i henhold til lejelovgivningen hensættes kun for boligejendomme. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrøm for året samt den likviditetsmæssige stilling ved årets udgang. Pengestrømmen relaterer sig til 3 hovedområder: Drift, investering og finansiering. Pengestrømsopgørelsen opstilles således, at pengestrøm fra drift præsenteres indirekte med udgangspunkt i resultatopgørelsens driftsindtægter og driftsudgifter. Side 19 af 24

20 Bilag II Resultatopgørelse - koncern (t..kr.) (t.kr.) Huslejeindtægter Driftsomkostninger Overskud ved udlejning af ejendomme Salgssummer ejerlejligheder og ejendomme Omkostninger ved salg Avance ved salg af ejerlejligheder og ejendomme Ejendommenes resultat Afskrivninger Administrationsomkostninger Resultat før finansiering Finansieringsomkostninger Resultat før kurs- og værdireguleringer Kursregulering af værdipapirer Værdiregulering af ejendomme Resultat før skat og ekstraordinære poster Skat af ordinært resultat Ordinært resultat før skat Ekstraordinært resultat efter skat 0 0 Årets resultat Side 20 af 24

21 Balance pr. 31. december - koncern (t.kr.) (t.kr.) Aktiver Materielle anlægsaktiver: Erhvervsejendomme Boligejendomme Ejerlejligheder Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Materielle anlægsaktiver Finansielle anlægsaktiver: Kapitalinteresser i associeret virksomhed Finansielle anlægsaktiver Anlægsaktiver i alt Omsætningsejendomme: Ejerlejligheder til salg Omsætningsejendomme Tilgodehavender m.v.: Tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender m.v Værdipapirer: Pantebreve Obligationer Værdipapirer Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt Side 21 af 24

22 Balance pr. 31. december - koncern (t.kr.) (t.kr.) Passiver Egenkapital: Selskabskapital Overkurs ved emission Opskrivningshenlæggelser Overført resultat Egenkapital i alt Hensættelser: Udskudt skat Hensættelser i alt Langfristet gæld: Prioritetsgæld Hensættelse til vedligeholdelse Forudbetalt leje og deposita Kreditinstitutter Langfristet gæld Kortfristet gæld: Prioritetsgæld Prioritetsgæld (ejerlejligheder, omsætning) Kreditinstitutter Gæld vedrørende køb af ejendomme Selskabsskat Andre kreditorer Udbytte Kortfristet gæld Gæld i alt Passiver i alt Side 22 af 24

23 Bilag III. Pengestrømsopgørelse - koncern (t.kr.) (t.kr.) Resultat før skat og ekstraordinære poster Afskrivnigner og hensættelser Kostpriser på solgte ejerlejligheder og ejendomme Værdiregulering af ejendomme Driftsresultat korrigeret for ikke likviditetskrævende poster Forskydninger i: Tilgodehavender *) Gæld til leverandører m.v. *) Lejerdeposita m.v. *) Betalt á conto skat Afholdte fusionsomkostninger Pengestrømme fra driften Investering i ejendomme *) Købspris for virksomheder Kontant købesum Overtaget nettolikviditet Salg af virksomheder Salgsprovenu Afgivet nettolikviditet Investering i anlægsaktiver, netto *) Pengestrømme fra investering Kontant nettoprovenu ved kapitaludvidelser Optagelse af prioritetsgæld, netto Optagelse af langfristet gæld hos kreditinstitutter Stigning i fremmedfinansiering i øvrigt Investering i værdipapirer *) Betalt udbytte Pengestrømme fra finansiering Årets nettopengestrøm fra drift, investering og finansiering Likviditetspåvirkning fra årets pengestrømme Likvider primo Likvider ultimo *) Excl. køb og salg af virksomheder Side 23 af 24

24 Bilag IV. Udvikling i egenkapitalen (t.kr.) (t.kr.) Selskabskapitalen består af aktier á kr. 100 Udviklingen i egenkapitalen kan specificeres således: Egenkapital 1. januar Regulering som følge af ændret regnskabspraksis vedrørende udskudt skat i moderselskab Regulering som følge af ændret regnskabspraksis vedrørende udskudt skat i tilknyttede selskaber Regulering til tidligere år vedrørende tilknyttede virksomheder Korrigeret egenkapital 1. januar Provenu ved emission, netto Afholdte fusionsomkostninger i tilknyttede virksomheder Årets resultat Udbytte Afskrivning af goodwill Egenkapital 31. december Side 24 af 24